Gestaltungsplan Hofacher

Mitwirkung vom : 11. Sept. 2002 Mitwirkungsbericht vom : 20. Dez. 2002 Vorprüfungsbericht vom : 29. Jan. 2003 : 03. März 2003 Öffentliche Auflage vom Genehmigung Gemeinderat am : 28. Juli 2003

bis: 30. Sept. 2002

bis: 02. April 2003

Niederrohrdorf, den

Genehmigungsvermerk:

Gemeindeschreiber

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Der Gemeindeammann

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Genehmigung durch den Regierungsrat Aarau, den zi Apr; ZooLk Der ta

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Scheifele + Meiler

Ingenieur- und Planungs-AG

Gemeinde Niederrohrdorf

Spreitenbach • Niederrohrdorf

Kanton Aargau

Sondernutzungsvorschriften „Hofacher"

1. Zweck Mit den Sondernutzungsvorschriften wird folgendes bezweckt: — Ortsbauliche Rücksichtnahme auf die bestehenden umliegenden Ueberbauungen und das angrenzende Kulturland. Massnahmen zur Einhaltung der Planungswerte im Bereich von Lärmimmissionen. - Einheitliche, feingliedrige Gestaltung der Bebauung.

2. Verhältnis zum übrigen Recht Wo mit den Sonderbauvorschriften keine abweichende Regelungen getroffen werden, gelten das kantonale Baugesetz, die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Niederrohrdorf sowie alle übrigen einschlägigen Gesetze und Verordnungen.

3. Geltungsbereich Die Sonderbauvorschriften gelten innerhalb des im Gestaltungsplan bezeichneten Perimeters. Dieser gilt zugleich für den Erschliessungsplan.

4. Teilbereiche Der Geltungsbereich für die Sondernutzungsvorschriften ist in vier Teilbereiche A-D aufgeteilt. Teilbereich A + B liegt in der Kernzone und Zone W3, Teilbereich C in der Zone W3 Teilbereich D liegt in der Zone KN Innerhalb der Teilbereiche gelten die nachfolgenden, zusätzlichen Bau- und Gestaltungsvorschriften.

C\Daten Sekretarianl_Planung\1178\ Sondernutzungsvorschriften Hofacher.doc

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Scheifele + Meiler

Ingenieur- und Planungs-AG

Gemeinde Niederrohrdorf

Spreitenbach • Niederrohrdorf

Kanton Aargau

Teilbereiche A + B Lärm Wohnbauten sind lärmgerecht zu konzipieren (lärmabgewandte Anordnung lärmempfindlicher Räume, weniger exponierte Zweitfenster usw.) Baugesuche für Wohnbauten, die näher als 10 m zur Kantonsstrassengrenze stehen und lärmempflindliche Räume (vgl. Art. 2 Abs. 6 der Lärmschutzverordnung vom 15. Dezember 1986) aufweisen, die sich nur über Fenster in der Strassenfassade lüften lassen, können nur bewilligt werden, wenn mit einem Lärmnachweis nachgewiesen wird, dass die Anforderungen des Umweltschutzrechts des Bundes an Baubewilligungen (vgl. Art. 22 USG und Art. 31 LSV) erfüllt sind. Lärmschutzwände, Erdwälle und ähnliche zur Einhaltung der Lärmschutzvorschriften nötige Bauten müssen die durch die Baulinien definierten Abstände einhalten. Einfriedungen im Sinn von § 111 BauG zur Beruhigung der Aussenräume sind unter der Bedingung möglich, dass sie strassenseitig lärmabsorbierend ausgestaltet werden Mehrkosten, die durch diese Vorschriften entstehen, gehen zu Lasten der Bauherrschaft.

Teilbereich C Gebäudeabmessungen Maximale Gebäudelänge Maximale Gebäudebreite Maximale Firsthöhe

I = 30m b = 15m h = 13m

(exkl. vorspringende Balkone)

Dachform Flachdach oder Pultdach bis 10°. Nicht begehbare Teile des Flachdaches und Pultdächer sind zu begrünen. Attikageschosse Für die Lage der Attikageschosse gelten die Baulinien des Gestaltungsplanes. Sofern keine Angaben vorhanden sind, müssen Attikageschosse mindestens 1.20 m von der Grundfassade zurückversetzt werden. Die zulässige Fläche der Attikageschosse sowie die Konstruktion richtet sich nach den geltenden kantonalen und kommunalen Vorschriften.

Teilbereich D Es gelten die Bestimmungen der allgemeinen Bau- und Zonenordnung.

C \Daten Sekretariat l_Planung\11781Sondernutzungsvorschnften Hofacher doc

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Scheifele + Meiler

Ingenieur- und Planungs-AG

Gemeinde Niederrohrdorf

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Kanton Aargau

5. Erschliessung und Parkierung Die Parkplätze sind weitmöglichst unterirdisch anzulegen. Die Bereiche für die Zu- und Wegfahrten zu den Tiefgaragen sind im Gestaltungsplan festgelegt. Offene Besucherparkplätze sind mit wasserdurchlässigen Belägen auszustatten.

6. Platzgestaltungen Der Quartierplatz gemäss Plan dient als Begegnungsort. Die Infrastruktur soll so gestaltet werden, dass er der Quartiergemeinschaft dient. Für Zusammenkünfte ist ein einfacher Gemeinschaftsraum zu erstellen. Im Gegenzug wird die Pflicht zur Erstellung von Gemeinschaftsräumen in den Überbauungen gemäss § 33 der Bauordnung aufgehoben. Gleichzeitig soll das Wenden von Fahrzeugen auf diesem Platz ermöglicht werden. Die definitive Gestaltung wird von der Gemeinde festgelegt. Aussenanlagen entlang von öffentlichen Strassen müssen erhöhten gestalterischen Anforderungen genügen.

7. Heizungssystem Bezüglich Heizungsanlagen sind die Anforderungen für Arealüberbauungen gemäss §21 AbauV einzuhalten. Werden pro Bauwerk Einzelheizungen vorgesehen, muss der Nachweis erbracht werden, dass die Energiebilanz nicht schlechter ist als wenn eine gemeinsame Heizungsanlage für die ganze zu bewilligende Überbauung erstellt würde. Der Nachweis wird durch die Energieberatungsstelle der Gemeinde überprüft.

8. Entsorgungseinrichtungen Es sind zentrale Entsorgungsplätze vorzusehen. Die Projekte sind mit den entsprechenden Baugesuchen einzureichen.

Spreitenbach, 16. Juli 2003 Scheifele + Meiler Ingenieur- und Planungs AG 8957 Spreitenbach

CADaten Sekretariat\ l_Planung\1178 \Sondernutzungsvorschriften Hofacher doc

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Erwägungen 4. Beurteilung der Vorlage 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne und -vorschriften auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). 4.2 Raumplanerische Beurteilung Die vorgenommenen Festlegungen im Gestaltungsplan "Hofacher" erfüllen die Mindestanforderungen gemäss Baugesetz. In einer ersten Fassung enthielt die Sondernutzungsplanung lediglich Elemente zur Sicherstellung der Erschliessung. Im Laufe der weiteren Bearbeitung wurde sie mit einzelnen gestalterischen Elementen ergänzt (Platzgestaltung, Dachformen usw.). Die Vorlage stellt insgesamt eine angemessene Grundlage für eine den örtlichen Gegebenheiten angepasste Nutzung und Gestaltung der noch unüberbauten Flächen dar. Sie trägt den allgemeinen Planungsgrundsätzen des Raumplanungsgesetzes Rechnung und erfüllt die Anforderungen an Gestaltungspläne gemäss § 21 BauG. 4.3 Verfahrenskoordination Die vorliegende Sondernutzungsplanung und die erforderliche Änderung am Bauzonenund Kulturlandplan werden auf Kantonsebene koordiniert genehmigt. Der Regierungsrat beschliesst den vorliegenden Sondernutzungsplan gemeinsam mit der Änderung am Bauzonen- und Kulturlandplan. Die Genehmigungen des Sondernutzungsplans und der Änderung am Bauzonen- und Kulturlandplan werden gleichzeitig publiziert. 4.4 Gesamtbeurteilung Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss: 1. Der Gestaltungsplan "Hofacher" der Gemeinde Niederrohrdorf vom 28. Juli 2003 wird genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Beschluss des Regierungsrates kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 20 Tagen beginnt mit der Publikation dieses Beschlusses im kantonalen Amtsblatt.

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3. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, d.h. es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 4. Auf eine Beschwerde, welche diesen Anforderungen nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 5. Eine Kopie des angefochtenen Entscheides ist der Beschwerde beizulegen. 6. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, d.h. die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

Protokollauszug  Gemeinderat, Bremgartenstrasse 2, 5443 Niederrohrdorf  Baudepartement  Rechtsabteilung BD  Abteilung Raumentwicklung BD (mit Akten)  Abteilung Verkehr BD  Staatskanzlei (Amtsblatt) Staatsschreiber: i.V.