Gestaltungsplan Sandacher

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

11. April 2016 10. Juni 2014 bis 10. Juli 2014 26. August 2016 bis 26. September 2016 20. Dezember 2016 8. Februar 2017 20. Februar 2017

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 10. Mai 2017 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Das 3 ha grosse, weitgehend unbebaute Areal "Sandacher" liegt gemäss rechtskräftigem Bauzonenplan in der Wohnzone W2 (2 ha) und in der Dorfzone D (1 ha) des Ortsteils Möriken, überlagert mit einer Gestaltungsplanpflicht. Es ist eine der letzten grösseren, noch unerschlossenen Landreserven der Gemeinde. Im Norden grenzt das Areal an eine Einfamilienhausbebauung (Südhanglage), im Süden/Südosten ist die charakteristische bäuerliche Dorfstruktur (Dorfzone) vorherrschend. Die Trotte an der Zehntengasse ist ein kommunales Substanzschutzobjekt, das zusammen mit der markan-

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ten Linde ein wichtiges historisches Ensemble bildet und das Ortsbild sowie den Strassenraum wesentlich prägt. Ziel des Gestaltungsplans ist eine durchgrünte Überbauung mit angemessener Nutzungsdichte und hoher Wohnqualität. Sie hat sich gut in die örtliche Situation am Rand des Dorfkerns einzuordnen. Parallel zum Gestaltungsplan ist eine Landumlegung vorgesehen. Der Gestaltungsplan basiert auf dem Entwurf der Landumlegung. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte des vom Gemeinderat Möriken-VVildegg am 20. Dezember 2016 beschlossenen Gestaltungsplans "Sandacher" bestehend aus: • Gestaltungsplan 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 20. Dezember 2016 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 11. April 2016 mit einem Vorbehalt abgeschlossen worden (Anpassungen an die Bestimmungen der interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe, IVHB).

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Richtplan, Siedlungskenndaten Möriken-VVildegg zählt gemäss Raumkonzept Aargau (Richtplankapitel R 1) zum Urbanen Entwicklungsraum der Agglomeration Lenzburg. Im Rahmen des Gestaltungsplans ist aufzuzeigen, wie die Mindestdichten gemäss Richtplankapitel S 1.2 bis 2040 erreicht werden können. Gemäss dem räumlichen Gesamtkonzept der Gemeinde von 2012 sollen sich die beiden Ortsteile Möriken und Wildegg differenziert weiterentwickeln. In Möriken sollen der bäuerliche Charakter erhalten und der Ortskern aufgewertet und nicht maximale Dichten erzielt werden. Im Areal des Gestaltungsplans ist rechnerisch eine Dichte von 70 bis 120 Einwohnern pro Hektaren (E/ha) möglich. Die Mindestdichten von 90 E/ha gemäss Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisung 2.1 sind somit erreichbar. 4.3 Bebauungskonzept Das Ortsbild von Möriken ist im Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) als Dorf von lokaler Bedeutung eingestuft. Strukturbestimmend für das Ortsbild sind die bäuerlichen Mehrzweckbauten aus dem 18./19. Jahrhundert, die grösstenteils parallel zu den Strassen stehen. Im Rahmen des Gestaltungsplanverfahrens sind verschiedene Bebauungskonzepte und Dichtevarianten untersucht worden. Der Gestaltungsplan legt drei Teilperimeter (Baubereiche A, B und C) fest. In den Baubereichen A und B wird die Ausrichtung der Bauten festgelegt. Entlang dem Trottengässli

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und der Zehntengasse sind Pflichtbaulinien definiert, die eine Staffelung der Bauten und der Freiräume vorgeben. In den Baubereichen A gelten die Vorschriften der Dorfzone mit minimaler Ausnützungsziffer (AZ) von 0,6 (§ 7 SNV). In den Baubereichen B sind Mehrfamilienhäuser (AZ minimal 0,6 und maximal 0,7) vorgesehen (§ 8 SNV). In den Baubereichen C gelten die Vorschriften der Wohnzone W2 (AZ 0,45), so dass die umliegende Bebauungsstruktur mit Einfamilienhäusern am Hang fortgeschrieben wird, was ortsbaulich nachvollziehbar ist. Besondere Bedeutung kommt im Gestaltungsplanareal der Trotte als kommunales Schutzobjekt zu. In ihrer Umgebung werden ein Platzbereich festgelegt (§ 11 SNV) und die bestehenden Bäume geschützt (§ 10 Abs. 6 SNV). 4.4 Aussenraum (Planungsbericht Kapitel 3.6) Die Gestaltung des Aussenraums basiert auf einem Aussenraumkonzept. Um für die geplanten dichten Baubereiche ausreichend gemeinschaftliche Aussenräume zu sichern, sind drei Bereiche als "Baumgärten" bezeichnet, in denen mindestens sechs standortheimische Bäume zu pflanzen sind. Die festgelegten Grünzäsuren dienen als ökologische Korridore, die naturnah und ökologisch hochwertig anzulegen sind (§ 10 SNV). Zudem werden Hofbereiche bezeichnet, die als gemeinsam nutzbare Aufenthalts- und Spielflächen dienen (§ 13 SNV). 4.5 Qualitätssicherung Der Richtplan Überbauung und Aussenräume ist hinsichtlich der Bebauungsstruktur und der Umgebungsgestaltung wegleitend. Der Gemeinderat bietet der Bauherrschaft fachliche Beratung an und stellt ein Modell zur Verfügung. Zur Beurteilung kann ein unabhängiges Fachgutachten eingeholt werden (§ 18 SNV). Der Gestaltungplan "Sandacher" kann damit die geforderten Qualitäten in Bezug auf die Überbauung, die Erschliessung und die Aussenräume sicherstellen. Dies bestätigt auch das Fachgutachten gemäss § 8 Abs. 3 Bauverordnung (BauV). 4.6 Erschliessung, Mobilität Das Areal grenzt nicht an Kantonsstrassen. Der vorgesehene Mischverkehr auf den 5 m breiten Erschliessungsstrassen trägt den Anforderungen von § 92 Abs. 2 BauG Rechnung. Im Areal des Gestaltungsplans besteht ein dichtes Fusswegnetz. Zum Rütiweg ist ein Fussweg vorgesehen (ausserhalb des Gestaltungsplans besteht bereits ein Fusswegrecht) und zum Trottengässli ist ebenfalls ein separater Fussweg vorgesehen. Die Zufahrten zu den Tiefgaragen werden im Baubewilligungsverfahren festgelegt. Mögliche Anschlüsse sind im Gestaltungsplan zur Orientierung dargestellt (§ 16 SNV). Das Areal ist gut mit öffentlichem Verkehr erschlossen (öV-Güteklasse C). Dies ermöglicht eine zukunftstaugliche Bewältigung der Mobilität. Es bestehen gute Anbindungen in die umgebenden Quartiere, zur kommunalen und regionalen Infrastruktur des Langsamverkehrs und zu den Haltestellen des öffentlichen Verkehrs. Der Gestaltungsplan gewährleistet über ein internes Wegenetz zudem eine hohe Durchlässigkeit. § 65 BNO legt fest, dass wenn bei Neubauten oder bei der Erweiterung eines zusammenhängenden Gebiets 50 oder mehr Parkfelder erstellt werden, im Baubewilligungsverfahren ein Mobilitätskonzept zu erstellen ist. 4.7 Baulinien Entlang der Erschliessungsstrassen werden keine Baulinien festgelegt. Da parallel zum Gestaltungsplan eine Landumleg durchgeführt und dabei die Strasse parzelliert wird, ist dieses Vorgehen sachgerecht. Insbesondere auch, da gemäss § 1 Abs. 2 der Verordnung über Landumlegung, Grenzbereinigung und Enteignung (LEV) die Landumlegung einen rechtskräftigen Sondernutzungsplan voraussetzt.

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4.8 Sichtzonen Im Gestaltungsplan sind bei den Strassenanschlüssen Sichtzonen vorgesehen, die den Rechtsvortritt berücksichtigen. Die Sichtzonen sind sachgerecht festgelegt. 4.9 Sondernutzungsvorschriften Die Gesamtrevision der Nutzungsplanung ist von der Gemeindeversammlung Möriken-VVildegg am 17. November 2015 beschlossenen und vom Regierungsrat am 10. Mai 2017 genehmigt und dabei die Begriffe und Messweisen der IVHB eingeführt worden. Der Gestaltungsplan hat noch nicht die Begriffe und Messweisen der IVHB verwendet. Dadurch können Rechtsunsicherheiten entstehen. Dies betrifft insbesondere die beiden Begriffe "Baubereiche" und "Baufelder", die mit der IVHB, beziehungsweise in der ABauV, abschliessend definiert sind beziehungsweise waren, im Gestaltungsplan jedoch abweichend dazu definiert sind. Die "Baubereiche" gemäss Gestaltungsplan dienen der Unterteilung des Gestaltungsplanperimeters. "Baubereiche" gemäss IVHB, beziehungsweise gemäss Titel 7.4 des Anhangs 1 der BauV bezeichnen jedoch die bebaubaren Bereiche, die abweichend von Abstandsvorschriften und Baulinien in einem Nutzungsplanverfahren festgelegt werden. Der Begriff "Baubereich" ist gemäss IVHB abschliessend besetzt. Die "Baubereiche" A, B und C sind daher als "Teilperimeter" zu bezeichnen. Die "Baufelder" gemäss Gestaltungsplan ersetzen die die zonengemässen Grenzabstände sowie die gesetzlichen Strassenabstände (§ 6 Abs. 2 SNV). Sie entsprechen damit den Baubereichen gemäss IVHB. Die "Baufelder" sind daher als "Baubereiche" zu bezeichnen. Der Gemeinderat hat sich mit dieser Änderung der Begriffe mit Brief vom 28. August 2017 einverstanden erklärt (rechtliches Gehör). Der Gestaltungsplan wird mit Genehmigungsbeschluss direkt geändert (§ 27 Abs. 3 BauG). 4.10 Änderungen gegenüber der abschliessenden Vorprüfung Die im Rahmen der Behandlung der Einwendungen von der Gemeinde vorgenommenen Änderungen des Gestaltungsplans betreffen keine kantonalen Bereiche.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Sandacher", beschlossen vom Gemeinderat Möriken-VVildegg am 20. Dezember 2016, wird unter Vorbehalt von Dispositiv 2 mit folgenden Änderungen genehmigt. 2. Der Begriff "Baubereich" wird ersetzt durch den Begriff "Teilperimeter", der Begriff "Baufeld" wird ersetzt durch den Begriff "Baubereich". 3. Die Abteilung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

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tep an Attiger Landammann

Verteiler • Gemeinderat, Yul-Brynner-Platz, Postfach 320, 5103 Möriken-VVildegg • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

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8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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