Bauzonenplan

Art. 65 BO wird nicht genehmigt. Die Gemeinde wird angewiesen, eine Vorschrift zu

erlassen, die den Anforderungen von Art. 53 RTVG entspricht, und die Zonen zu bezeichnen, in denen im Sinne von Art. 52 Abs. 1 lit.a RTVG die Errichtung von Aussenantennen und Parabolspiegeln ausnahmsweise untersagt werden darf. 2. Im übrigen werden der Bauzonenplan, die Bauzonenplanänderung "Letten" und die Bauordnung der Gemeinde Oberwil-Lieli vom 5. März 1993 genehmigt. 3. Die Gemeinde Oberwil-Lieli wird aufgefordert, die Aenderungen und Auflagen gemäss den Ziffern 1.1 a, 1.1 b, 1.1 c und 1.2. b im ordentlichen Verfahren zu beschliessen und innert zwei Jahren zur Genehmigung vorzulegen. 4. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation dieses Beschlusses im Amtsblatt zu beauftragen. Protokollauszug an - (2) Baudepartement Abteilung Raumplanung BD - Rechtsabteilung BD - Gemeinderat 8966 Oberwil-Lieli - (2) Staatskanzlei (RS/Publikation) Vizepräsident:

/(` Staatsschreiber: i.V.

Botschaft des Regierungsrates des Kantons Aargau an den Grossen Rat vom 2. August 1995

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Gemeine Oberwil-Lieli Bauzonenplan, Bauordnung, Bauzonenplanänderung "Letten" Genehmigung Sehr geehrter Herr Präsident Sehr geehrte Damen und Herren Die Gemeindeversammlung von Oberwil-Lieli hat am 5. März 1993 den Bauzonenplan, die Bauordnung sowie die Bauzonenplanänderung "Letten" beschlossen. Wir unterbreiten Ihnen die Vorlagen zur Genehmigung mit folgendem Bericht:

1. Zusammenfassung

Die Vorlagen beinhalten eine Gesamtrevision der Nutzungsplanung Siedlung aus den Jahren 1977/79. Die Nutzungsplanung Kulturland wurde in der Zwischenzeit ebenfalls von der Gemeindeversammlung beschlossen. Mit den Vorlagen werden die Voraussetzungen für die Erneuerung und Verdichtung der Siedlung geschaffen; gleichzeitig kann die Siedlungsqualität aufrechterhalten oder gar verbessert werden. Die Planung ist aber noch nicht konsequent auf die Förderung dieser Ziele ausgerichtet. Festlegungen zum Schutze von Gebäuden mit regionaler oder kommunaler Bedeutung erfolgen durch diese Planung nicht. Diese Aufgabe sollte durch die Gemeinde noch bearbeitet werden. Im Rahmen der Bauzonenplanrevision strebt die Gemeinde an, bezüglich der Bauzonengrösse den Anforderungen des Raumplanungsgesetzes zu genügen. Die unüberbauten Bauzonenflächen sind aber aus raumplanerischer Sicht deutlich zu gross. In Uebereinstimmung mit dem Vorprüfungsergebnis wird daher die Nichtgenehmigung von drei Flächen beantragt; bei einer handelt es sich um die Bauzonenplanänderung "Letten" im Dorfteil Lieli. Zwei dieser drei Gebiete hängen direkt oder indirekt mit den im Rahmen der "Folgemassnahmen N4 / N20" vorgesehenen strassenbaulichen Veränderungen im Bereich des Dorfteils "Lieli" zusammen. Diese Flächen können auch aus diesem Grund zur Zeit nicht zur Genehmigung beantragt werden, weil damit der zukünftige Variantenentscheid unmittelbar beeinflusst würde. Der Regierungsrat beantragt Ihnen die Genehmigung der Vorlagen mit Auflagen. Der Gemeinderat stimmt den Anträgen aufgrund des momentanen Projektierungsstandes von Umfahrungsvarianten zu.

Oberwil/HSlat

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2. Verfahren 2.1 Verfahrensdaten Die Mitwirkung der Bevölkerung an der Planung erfolgte genügend. 10. August- 8. September 1992 1.öffentliche Auflage: 14. Juni - 13. Juli 1993 2. öffentliche Auflage: 5. März 1993 Beschluss Gemeindeversammlung: eingereicht zur Genehmigung: 30. September 1993

2.2 Verhältnis der Vorlage zum BauG (Uebergangsrecht) Die Vorlage wurde noch vor Inkrafttreten des BauG am 1. April 1994 von der Gemeinde beschlossen. Gemäss § 48 Abs. 1 ABauV richtet sich das Verfahren nach bisherigem Recht. 2.3 Aenderungen der Vorlage im Rechtsschutzverfahren Zwei Einsprecher stellten das Begehren, auf die Ausscheidung der Grünzone entlang der Lielistrasse sei zu verzichten. Aus Sicht der Siedlungsgestaltung fehlt jeglicher sachlicher Anlass für die Ausscheidung dieser einzigen Grünzone im gesamten Planwerk. Das Fehlen eines Erholungszweckes ist offensichtlich. Die vorgesehene Breite von bloss 11.50 m reicht für den beabsichtigten Lärmschutz nicht aus. Die Erstellung von Lärmschutzwänden würde dem Zweck der Grünzone widersprechen. Dies gilt auch für die Anlage eines Fussund Radweges. Der Regierungsrat beschloss, § 60 BO (Grünzone) ersatzlos zu streichen und die der Grünzone zugewiesene Fläche im "Chilchächer" entsprechend der nordwestlich benachbarten Fläche zu zonieren (s. 4.2.1). Ein Einsprecher verlangte die Umzonung eines Parzellenteils von der Wohn- in die Dorfzone Dl. Die umstrittene Wohnzone beschränkt sich auf eine Fläche von ca. 1'800 m2. Die Ausscheidung derart kleiner Zonen ist aus planerischer Sicht zumindest problematisch. Aufgrund der aktuellen landwirtschaftlichen Nutzung, ist die Einteilung in die Dorfzone D1 naheliegend, da sie - im Gegensatz zur Wohnzone - solche Betriebe ausdrücklich zulässt. Schliesslich erscheint es aufgrund des Schutzes des äusseren Ortsbildes als sachgerecht, die exponierte Fläche entsprechend dem gesamten Gebiet "Unterdorf / Hägacher einlässlichen Gestaltungs- und Eingliederungsvorschriften zu unterstellen. Der Regierungsrat beschloss daher die Zuweisung des umstrittenen Parzellenteils in die Dorfzone Dl. Gemäss dem Gemeindeversammlungsbeschluss sind in der Dorfzone D1 im Unterdorf drei Vollgeschosse zugelassen; die Gebäudehöhe beträgt 7 m. Bezüglich dieser Regelung wurden zahlreiche gegenläufige Begehren eingereicht. Unter anderem verlangten vier Einsprecher, unterstützt durch den Gemeinderat, dass die zulässige Vollgeschosszahl auf zwei reduziert werde. Die umstrittene Regelung (3 Vollgeschosse, 7 m Gebäudehöhe) beinhaltet ein Missverhältnis, das regelmässig zu einer Umgehung der §§ 15 und 16 ABauV führen würde, da sich der Bauherr das Dach- oder das Untergeschoss als Vollgeschoss anrechnen lassen könnte. Dadurch widerspricht die kommunale Lösung dem übergeordneten kantonalen Recht und bedarf der Korrektur. Aus planerischer Sicht gilt es, für das Gebiet "Unterdorf" einen optimalen Uebergang zwischen der offenen, reizvollen Landschaft zum historisch gewachsenen Dorfkem zu finden. Eine Heraufsetzung der Gebäudehöhe auf 9 m würde zu einer Ueberbauung führen, wie sie vorwiegend in Agglome-

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rationssiedlungen anzutreffen ist. Der ländliche Charakter des Siedlungsgebietes von Oberwil-Lieli ginge zu einem grossen Teil verloren, zumal keinerlei Abstufung zwischen dem Dorfkem und dem landschaftlich heiklen Siedlungsrand möglich wäre. Der Regierungsrat beschloss daher, die Gebäudehöhe auf 7 m zu belassen und die Vollgeschosszahl auf zwei zu reduzieren. Er weist aber ausdrücklich darauf hin, dass es möglich wäre, im Rahmen eines Gestaltungsplanes für einzelne Teilbereiche des Unterdorfes eine differenzierte Lösung mit einem zusätzlichen Geschoss zu treffen.

2.4 Antrag zur Vorlage aus dem Rechtsschutzverfahren (betrifft Bauzonenplanänderung "Letten") Die Schaffung einer Gewerbezone im Gebiet "Letten" war auch innerhalb der Gemeinde umstritten. Daher beschloss der Gemeinderat, um eine allfällige Verzögerung der Gesamtplanung zu vermeiden, diese Neueinzonung separat als Zonenplanänderung darzustellen. Fünf Einsprecher, welche sowohl Stimmbürger als auch betroffene Nachbarn sind, verlangten, auf die Ausscheidung der Gewerbezone "Letten" sei zu verzichten und die entsprechende Fläche von 2,1 ha sei dem Nichtbaugebiet zuzuweisen. Dieser Antrag entspricht einem Genehmigungsvorbehalt, den die Abteilung Raumplanung im Rahmen der Vorprüfung anbrachte. Es handelt sind um ein unüberbautes und unerschlossenes Areal. Aus folgenden Gründen wird die Neueinzonung im Gebiet "Letten" als nicht rechtmässig beurteilt: •

Bauzonengrösse Die Bauzonenreserven in Oberwil-Lieli für die nächsten 15 Jahre sind deutlich zu gross dimensioniert (vgl. hiezu 4.1.4). Es gibt Möglichkeiten, die Gewerbezone in die verbleibenden Bauzonenreserven zu integrieren (z.B. in der Gewerbezone mit Wohnen im Dorfteil Oberwil).

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Landschafts- und Ortsbildschutz Die Neueinzonung befindet sich in einer für das Ortsbild (Dorfeingang) und für das Landschaftsbild heiklen Lage. Dies wird dadurch bestätigt, dass das gesamte an diese Fläche angrenzende Kulturland mit Gemeindeversammlungsbeschluss vom 25. März 1994 mit einer Landschaftsschutzzone überlagert worden ist.

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Landwirtschaftliche Bedeutung Das Gebiet "Letten" besteht aus fruchtbaren Ackerböden, die in der landwirtschaftlichen Eignungskarte der höchst möglichen Bodenklasse zugeteilt werden. Sie sind ideal bewirtschaftbar.

Antrag (1.1 b) In Gutheissung der betreffenden Einsprachen und in Uebereinstimmung mit dem Vorprüfungsbericht beantragen wir Ihnen, die Gewerbezone G im Gebiet "Letten" (ca. 2,1 ha), nicht zu genehmigen und die Gemeinde aufzufordern, das Gebiet einer geeigneten Nichtbauzone zuzuordnen. Die Haltung des Gemeinderates zu diesem Antrag ist in 4.3 aufgeführt.

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3. Die Vorlage im Ueberblick 3.1 Ausgangslage Die Gemeinde Oberwil-Lieli verfügt über einen Bauzonenplan und eine Bauordnung aus den Jahren 1977/79. Die Bauvorschriften sind überholt und tragen dem zwischenzeitlichen Wandel des Bauwesens nur in unbefriedigendem Ausmass Rechnung. Bei Berücksichtigung der heutigen Bedürfnisse und Entwicklungsvorstellungen sowie unter Beachtung der neuen gesetzlichen Rahmenbedingungen drängte sich eine generelle Revision der Ortsplanung auf.

3.2 Planungsablauf Mit den Planungsarbeiten wurde 1986 begonnen. In einer ersten Phase wurde ein Siedlungsleitbild erarbeitet, das für die anschliessenden Arbeiten als wichtige Grundlage diente. Die Planung wurde von einem Planungsausschuss des Gemeinderates begleitet. Für spezifische Fragen wurden Fachleute bestimmt (Landwirtschaft, Natur- und Landschaftsschutz, Gewerbekommission). Die Bevölkerung wurde mittels Orientierungsversammlungen über die erzielten Ergebnisse informiert, erstmals im Frühjahr 1987. Die Vorlage wurde in zwei Durchgängen vorgeprüft (1. Vorprüfungsbericht 29.10.1990, 2. Vorprüfungsbericht 28.11.1991) und die Ergebnisse wurden in konstruktiver Weise mehrmals zwischen dem Gemeinderat und der kantonalen Verwaltung besprochen. Mit einem abschliessenden Schreiben vom 11. Juni 1992 teilte die Abteilung Raumplanung der Gemeinde mit, dass der Genehmigungsbehörde bezüglich der Baugebietsgrösse und der Gewerbezone "Letten" entsprechende Vorbehalte beantragt werden müssten. Die Gemeindeversammlung vom 5. März 1993 hat nur die vorliegende Nutzungsplanung Siedlung sowie die Bauzonenplanänderung "Letten" beschlossen. Die Nutzungsplanung Kulturland wurde erst am 25. März 1994 von der Gemeindeversammlung beschlossen. Sie befindet sich inzwischen zur Weiterbearbeitung beim Baudepartement. 3.3 Bauzonenplan und Bauzonenplanänderung "Letten" Aufgrund des Siedlungsleitbildes stehen folgende Schwerpunkte bei der Ueberarbeitung des Bauzonenplanes im Vordergrund: • • • • • •

definitive Auszonung der Gebiete "Haldenächer", "Aegerten" und "Bächlisächer" überprüfen und anpassen der Bauzonenetappierung (1. und 2. Etappe) Standortevaluation und Festlegen einer neuen Gewerbezone überprüfen der Lagebedürfnisse für öffentliche Einrichtungen Erweiterung und Gliederung der Dorfzone überprüfen der bestehenden Zonenart

Mit den Auszonungen werden die Bauzonen reduziert und zugleich schwer realisierbare Erschliessungen (Haldenächer) vermieden. Die Zuweisung der unüberbauten Gebiete "Breitenächer" und "Eggächer" zur Landwirtschaftszone befreit diese Lagen vom Baudruck und sichert der Landwirtschaft gut zugängliche Bewirtschaftungsflächen. Die grösseren, noch unerschlossenen oder teilerschlossenen Flächen werden der Bauzone 2. Etappe zugewiesen (gemäss neuem Baugesetz besteht für diese Flächen eine Sondemutzungsplanpflicht). Damit wird angestrebt, neben der zweckmässigen Er-

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schliessung auch gesamtheitliche Ueberbauungslösungen, die den ortsbaulichen Zielen entgegenkommen, sicherzustellen. Die Standortfrage einer neuen Gewerbezone wurde einer Kommission übertragen. Dem Entscheid - zugunsten der neuen Gewerbezone am westlichen Dorfausgang Lieli - liegen vor allem die verkehrstechnischen Voraussetzungen zugrunde. Diese Einzonung ist in einem separaten Plan als Bauzonenplanänderung "Letten" dargestellt. Die Dorfzone wird in beiden Ortsteilen erweitert. Die neu geschaffene Dorfzone D1 soll den ortsbaulichen Voraussetzungen und gestalterischen Anforderungen vermehrt Rechnung tragen. Sie ersetzt die bisherige W3 im Unterdorf sowie die OeBA in Lieli. Einfamilienhäuser sollen in der Regel ausgeschlossen bleiben. Die Landhauszone in Lieli bleibt erhalten. Ersetzt wird hingegen die bisherige Einfamilienhauszone E durch die Wohnzone W. Sie erlaubt eine angepasste, verdichtete Bauweise und soll in ihrer spezifischen Ausprägung die haushälterische Nutzung des Bodens bei gleichbleibender Geschosszahl fördern. Die Wohn- und Gewerbezone WG wird neu als Gewerbezone mit Wohnen GW bezeichnet und die Wohnnutzung beschränkt. Damit soll die angestrebte Gewerbenutzung unterstützt werden. Der Bedarf an Flächen für öffentliche Bauten und Anlagen ist abgedeckt. 3.4 Bauordnung Die Ueberarbeitung der Bauordnung hat im wesentlichen folgende Ergänzungen beziehungsweise Aenderungen zur Folge: • •

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Als langfristiges Lenkungsinstrument des Gemeinderates wird ein Siedlungsleitplan definiert (§ 32). Aufgrund des Bundesgerichtsurteils Oberrohrdorf vom Februar 1991 tritt anstelle der Baugebietsetappierung die Erschliessungsetappierung, die sich auf ein Erschliessungsprogramm des Gemeinderates stützt (§ 36). Die Zoneneinteilung wird auf die neu festgelegten Zonenarten abgestimmt und insbesondere die Zone E durch W bzw. die Zone W3 durch die D1 (Unterdorf) ersetzt (§ 50). Die Ausnützungsziffern in den Zonen L, LSP, GW und D1 (früher W3) werden angehoben. In der Wohnzone W wird der Arealbonus erhöht. In der Landhaus- und Wohnzone wird zudem beim Einbau einer zusätzlichen Wohneinheit ein AZ-Bonus gewährt und damit die angestrebte Siedlungsentwicklung nach innen gefördert (§ 51 - 53). In der Wohnzone wird zugunsten zweckmässiger Bauformen das Zusammenbauen bis zu 6 Wohneinheiten und das Erstellen gut eingepasster Geschosswohnungen gestattet. Zwecks Durchsetzung einer echten Mischzone werden die Wohnnutzung in der Zone GW auf 60 % der BGF begrenzt und reine Wohnbauten ausgeschlossen (§ 54). In Randlagen zur Dorfzone werden erhöhte ortsbauliche Anforderungen gestellt. Die Dorfzone D1 im Unterdorf (Ersatz für die frühere W3) mit massvoll erhöhter Grundausnützung auf 0.50 soll eine bessere Bauweise und Einordnung der Baukörper ermöglichen (§ 55).

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Weitere Ergänzungen betreffen: - die Erstellung ausreichender Abstellplätze auch für Fahrräder etc. (§ 69) - die Empfindlichkeitsstufen ersetzen die Immissionsgrade (§ 77) - Abstellräume für Kehricht-Container sind gebäudeintem anzuordnen (§ 83) - die Vorschriften über Arealüberbauungen werden den heutigen Bedürfnissen angepasst (§§ 91 - 93).

4. Beurteilung der Vorlagen 4.1. Allgemeine Beurteilung 4.1.1 Ueberprüfungsbefugnis Die Vorlage wird vom Grossen Rat auf Rechtmässigkeit, auf Uebereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen überprüft (§ 27 Abs. 2, 1. Satz BauG). Da die Vorlage vor dem Inkrafttreten des BauG von der Gemeinde beschlossen wurde, richtet sich das Genehmigungsverfahren im übrigen nach bisherigem Recht (§ 147 Abs. 2 aBauG in Verbindung mit § 48 Abs. 1 ABauV). Das gilt insbesondere für den Umfang der Bindung der Genehmigungsbehörde an die Einspracheentscheide des Regierungsrates (§ 147 Abs. 3 aBauG in Verbindung mit § 2 Abs. 2 aEV RPG).

4.1.2 Siedlungsemeuerung, Verdichtung, Siedlungsqualität Die Förderung einer verdichteten Bauweise und die Siedlungsemeuerung stehen zunehmend im Mittelpunkt der Nutzungsplanung. Gleichzeitig soll die vorhandene Siedlungsqualität gesichert oder verbessert werden (§ 46 BauG). Die vorliegende Nutzungsplanung entspricht dem bisher üblichen, guten Bearbeitungsstand, auch wenn sie insgesamt noch nicht konsequent auf die künftige Siedlungsemeuerung und Verdichtung ausgerichtet ist. Die notwendigen Voraussetzungen für eine Verdichtung sind aber insbesondere in den Dorfzonen, welche das grösste Verdichtungspotential aufweisen, gegeben. Zur Förderung und Sicherstellung einer optimalen Siedlungsemeuerung kann der Gemeinderat über einzelne Gebiete auch einen Gestaltungsplan erstellen. 4.1.3 Ortsbildschutz / Denkmalpflege Es werden im Rahmen der vorliegenden Planung keine Gebäude unter kommunalen Schutz gestellt. Das bestehende Hinweisinventar (Kulturgüterschutz), das Inventar der Bauemhausforschung wie auch das bestehende, kommunale Inventar weisen zahlreiche Gebäude aus, welche als Objekte (Substanzschutz) oder für das Ortsbild (Volumenschutz) eine hohe Schutzwürdigkeit aufweisen. Diese wichtige Aufgabe der Nutzungsplanung sollte deshalb durch die Gemeinde bald bearbeitet werden. 4.1.4 Grösse der Bauzonen Einleitend wird anerkannt, dass die Gemeinde Oberwil-Lieli im Verlauf der Planungsarbeiten Anstrengungen unternommen hat, die Bauzonengrösse entsprechend den Anforderungen des Raumplanungsgesetzes zu reduzieren. Die unüberbauten Bauzonenflächen

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konnten zwar entscheidend verringert werden; trotzdem verbleiben, wie die nachfolgenden Erläuterungen aufzeigen, noch wesentlich zu hohe Bauzonenreserven. Die Gemeinde Oberwil-Lieli verzeichnete in den letzten 15 Jahren ein überdurchschnittliches Wachstum von 63 %, nämlich von 1031 Einwohnern (E) auf 1682 E (Zuwachs 651 E). Diese Entwicklung ist auf die Nähe zum Wirtschaftsraum Zürich und die landschaftlich attraktive Lage der Gemeinde zurückzuführen. Die Gemeinde legt in ihrem Siedlungsleitbild für die nächsten 15 Jahre eine Zunahme von etwa einem Drittel der heutigen Bevölkerung fest, was einer Zunahme von 560 E entspricht. Die Bevölkerungszahl würde somit auf ca. 2250 E anwachsen. Aus Sicht der übergeordneten kantonalen Interessen ist dieses Wachstum zu hoch. Die kantonale Prognose sieht eine Zunahme um 220 E bis ins Jahr 2008 vor. Dies entspricht immer noch einem überproportionalen Wachstum von 13 c/o. Die Prognose für die Region Mutschellen und Umgebung geht von einem Wachstum von 10 % aus. Die von der Gemeinde eingereichte Flächenstatistik weist eine Kapazität der Bauzonen für 2640 E aus. Es besteht somit eine Ueberkapazität sogar gegenüber der von der Gemeinde festgelegten Zielsetzung von 390 E, gegenüber der Prognose des Kantons beträgt die Ueberkapazität 740 E. Aus Beilage 2, Abschnitt 3 geht hervor, dass ebenfalls eine Ueberkapazität an Baulandreserven für Arbeitsplätze (A) besteht (heute 310 A, Gesamtkapazität gemäss Berechnungen der Gemeinde 570 A). Aufgrund der rechnerischen Beurteilung der Einwohner- und Arbeitsplatzkapazität der ausgeschiedenen Bauzonen sind diese gemäss den Zielsetzungen der Gemeinde um 8.3 ha, nach der kantonalen Prognose um 15.7 ha zu gross. Bei einer Beurteilung der Bauzonengrössen in den Gemeinden der Region Mutschellen muss berücksichtigt werden, dass das sehr starke Bevölkerungswachstum in den letzten Jahrzehnten unter anderem zu erheblichen Verkehrsproblemen geführt hat. Die Inbetriebnahme der N20/N4 mit Autobahnanschluss Birmensdorf und Uetlibergtunnel - kaum vor dem Jahre 2010 - wird zusätzlich starke Verkehrszunahmen auslösen. Die Gemeinde vertritt dort vehement die Meinung, die Auswirkungen des (Durchgangs-) Verkehrs seien einzudämmen. Im Blick darauf werden umfangreiche, sehr teure Umfahrungsprojekte gefordert und mit dem Kanton studiert. Aufgrund der Untersuchungen der "Arbeitsgruppe N20" (diese besteht aus Vertretern der betroffenen Gemeinden und des Kantons) beschloss der Regierungsrat im September 1991 ein Konzept für Folgemassnahmen zur N20 in der Region Mutschellen. Diese, unter dem Begriff "Szenario 4" erarbeitete Vorstellung, fasst die wichtigsten Massnahmen zur Eindämmung der Auswirkungen einer massiven Verkehrszunahme im Gebiet zwischen Zufikon und dem Anschluss Birmensdorf zusammen. Eine der Hauptmassnahmen lautet wie folgt: "Bremsen des regionalen Wachstums durch Einflussnahme auf den Aussiedlungstrend aus der Stadt Zürich mit raumplanerischen Mitteln". Dazu gehört die Reduktion von zu grossen Bauzonenreserven in verschiedenen Gemeinden, unter anderem auch in Oberwil-Lieli. Die strassenbaulichen Massnahmen wurden in der Zwischenzeit vom Baudepartement konkretisiert und liegen zur Zeit für die einzelnen Teilstücke in Varianten, über welche der Regierungsrat bald zu beschliessen hat, vor. Das Gebiet der Gemeinde Oberwil-Lieli ist durch die sogenannte "Umfahrung Lieli" naturgemäss direkt betroffen. Eine der Varianten, die von den Gemeindebehörden und der Regionalplanungsgruppe Mutschellen und Umgebung als prioritär beurteilt wird, tangiert Teile des vorliegenden Bauzonenplanes wesentlich und spielt bei der Frage der Reduktion der Bauzonenreserven eine wichtige Rolle (s. 2.4 und 4.2).

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4.2 Erläuterungen zu den Anträgen 4.2.1 Dorfzone D1 "Chilchächer" Bei der Dorfzone D1 im Gebiet "Chilchächer" handelt es sich um eine unerschlossene Fläche von 3,1 ha. Im heute rechtskräftigen Zonenplan ist sie als Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (0eBA) ausgeschieden. Mit dem vor Jahren gefällten Entscheid, die öffentlichen Bauten im Gebiet "Falterhau", das heisst zwischen den beiden Dorfteilen Oberwil und Lieli anzusiedeln, kann auf die OeBA in Lieli verzichtet werden. Aus folgenden Gründen wird die Umzonung der OeBA-Zone im Gebiet "Chilchächer" in eine D1-Zone als nicht rechtmässig beurteilt: — Bauzonengrösse Wie oben dargelegt, sind die Bauzonen rechnerisch zu gross dimensioniert. Diese Umzonung ist aus dieser Sicht nicht begründbar. — Landwirtschaftliche Eignung Beim gesamten Areal handelt es sich um beste Fruchtfolgeflächen (FFF1). Bei einer Grösse von 3,1 ha ist eine landwirtschaftliche Nutzung zweckmässig, auch wenn das Gebiet zum Teil von überbauten Flächen umgeben ist. — Massnahmen N4 / N20 Wie in 4.1.4 dargelegt wurde, quert eine von der Gemeinde Oberwil-Lieli und der Regionalplanungsgruppe Mutschellen und Umgebung als prioritär eingestufte Variante der Umfahrung Lieli unterirdisch diese Fläche. Sollte der Entscheid auf diese Variante ("Ueberbauungslücke") fallen, könnte dieses Areal in den nächsten Jahren ohnehin nicht mit Hochbauten überbaut werden. Antrag (1.1 a) Wir beantragen Ihnen, die Dorfzone D1 im Gebiet "Chilchächer" (ca. 3.1 ha), nicht zu genehmigen und die Gemeinde aufzufordern, die Fläche einer geeigneten Nichtbauzone zuzuteilen. Die Haltung des Gemeinderates zu diesem Antrag ist in 4.3 aufgeführt. 4.2.2 Gewerbezone Beim Antrag bezüglich der Bauzonenplanänderung "Letten" geht es um ein Begehren, das bereits im Rahmen der Vorprüfung gestellt wurde. Da es aber auch Bestandteil des Rechtsschutzverfahrens ist, wurden die Erläuterungen zum entsprechenden Antrag (1.1.b) vorstehend in 2.4 wiedergegeben (Stellungnahme des Gemeinderates zu diesem Antrag in 4.3). Es hat sich herausgestellt, dass dieses Areal direkt von einer möglichen Umfahrungsvariante (Variante "Ueberbauungslücke") im Zusammenhang mit den Folgemassnahmen N4 / N20 betroffen werden könnte. Der Variantenentscheid steht noch aus. Dieser Umstand könnte allenfalls in einem späteren Zeitpunkt zu einer Neubeurteilung der Lage der Gewerbezone führen. Dies wäre dann der Fall, wenn der Entscheid auf die Variante "Ueberbauungslücke" fallen würde, und somit durch die neue Strasse eine optimale Erschliessung für das fragliche Areal geschaffen würde.

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4.2.3 Wohnzone W2 "Breitenächer (Parzelle Nr. 971) Die Gemeindeversammlung beschloss in Abweichung von der 1. öffentlichen Auflage, die Parzelle Nr. 971 vollständig (anstatt nur teilweise) dem Baugebiet zuzuweisen. Beim fraglichen Areal handelt es sich um eine Fläche von 0,3 ha. Es sind keine planerischen oder rechtlichen Gründe ersichtlich, welche diesen Beschluss zu rechtfertigen vermöchten: - Bauzonengrösse Im Hinblick auf Art. 15 RPG (Bauzonengrösse) ist die Neueinzonung nicht vertretbar. - Rechtsgleichheit Aus Gründen der Rechtsgleichheit gegenüber anderen Grundeigentümern ist die Neueinzonung als äusserst problematisch zu beurteilen. - Bauzonengrenze Die Zonierung widerspricht dem Planungskonzept im Gebiet "Breitenächer", wo die Baugebietsgrenze strikt entlang der bestehenden Bebauung geführt wird. Antrag (1.1 c) Wir beantragen Ihnen, die Wohnzone W2 (Parzelle Nr. 971) im Gebiet "Breitenächern (ca. 0,3 ha), nicht zu genehmigen und die Gemeinde aufzufordern, diese Parzelle einer geeigneten Nichtbauzone zuzuteilen. Die Haltung des Gemeinderates zu diesem Antrag ist in 4.3 aufgeführt. 4.2.4 Waldgrenzen Wo Bauzonen an Wald grenzen, sind gemäss Bundesgesetz über den Wald (Waldgesetz [WaG] vom 4. Oktober 1991) die Waldgrenzen gestützt auf rechtskräftige Waldfeststellungen im Bauzonenplan einzutragen. Nachher gelten neue Bestockungen ausserhalb dieser Waldgrenzen in der Bauzone nicht als Wald (Art. 13 WaG). Dieses Verfahren ist bei der zu genehmigenden Vorlage noch nicht erfolgt. Die bisher für die Nutzungsplanung vorgenommene Waldausscheidung genügt nicht. Deswegen braucht aber die Genehmigung nicht verschoben zu werden. Es reicht, wenn nachträglich ein Waldfeststellungsverfahren gemäss kantonaler Forstverordnung durchgeführt wird und die daraus resultierenden Waldgrenzen im Bauzonenplan nachgetragen werden. Antrag (1.1 d) Der Gemeinderat sei aufzufordern, die nach Waldgesetz erforderliche Waldfeststellung zu veranlassen und die rechtskräftigen Waldgrenzen im Bauzonenplan nachzutragen. Die Haltung des Gemeinderates zu diesem Antrag ist in 4.3 aufgeführt.

4.2.5 Uebergangsrechtliche Situation Die vor dem Inkrafttreten des BauG beschlossenen Nutzungsplanungen der Gemeinden treten in Kraft, soweit sie dem unmittelbar anwendbaren neuen Recht inhaltlich nicht widersprechen (§ 168 Abs. 1 BauG und § 48 Abs. 3 ABauV). Es ist nicht Aufgabe der Genehmigungsbehörde, die Bau- und Nutzungsordnung detailliert auf Uebereinstimmung mit dem neuen BauG zu überprüfen. Dies erfolgt lediglich im Rechtsschutzverfahren.

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Die Vorlage kann demgemäss als "altrechtliche" Planung genehmigt werden. Eine Anpassungsfrist sieht das BauG nicht vor. Vorschriften der Bau- und Nutzungsordnung, welche dem unmittelbar anwendbaren neuen Recht widersprechen, sind jedoch nicht anwendbar. Antrag (1.2 a) Es sei festzustellen, dass jene Bestimmungen, die dem unmittelbar anwendbaren neuen kantonalen Recht widersprechen, nicht anwendbar sind.

4.2.6 Antennen

Art. 65

BO widerspricht dem Recht auf freie Meinungsäusserung (Art. 53 des Bundesgesetzes über Radio und Fernsehen [RTVG] vom 21. Juni 1991 und Art 10 der Europäischen Menschenrechtskonvention [EMRK] vom 4. November 1950), das die Freiheit zum Empfang von Nachrichten und Ideen ohne Eingriffe öffentlicher Behörden einschliesst. Diese Freiheit darf nur unter zwei Voraussetzungen eingeschränkt werden: Zum Schutz von bedeutenden Orts- und Landschaftsbildem und wenn gleichzeitig der Empfang von Programmen gewährleistet bleibt, wie er mit durchschnittlichem Antennenaufwand unter zumutbaren Bedingungen möglich wäre. § 65 BO erlaubt dem Gemeinderat, Antennen schon dann zu untersagen, wenn ein Anschluss an eine Gemeinschaftsanlage möglich und zumutbar ist. Diese Vorschrift verstösst gegen Art. 53 RTVG. Antrag (1.2 b)

Art. 65

BO sei nicht zu genehmigen. Die Gemeinde sei anzuweisen, eine Vorschrift zu erlassen, die den Anforderungen von Art. 53 RTVG entspricht und die Zonen zu bezeichnen, in denen im Sinne von Art. 52 Abs. 1 lit.a RTVG die Errichtung von Aussenantennen und Parabolspiegeln ausnahmsweise untersagt werden darf. Die Haltung des Gemeinderates zu diesem Antrag wird in 4.3 aufgeführt. 4.3 Gesamtbeurteilung Abgesehen von den vorgenannten Ausnahmen und Einschränkungen erfüllt die Vorlage die gesetzlichen Anforderungen für die Genehmigung. Der Gemeinderat hat von den Anträgen des Baudepartementes Kenntnis genommen und nimmt dazu mit Schreiben vom 20. März 1995 folgendermassen Stellung: "1. Allgemeines Mit der Gesamtbeurteilung würdigt das Baudepartement die vom Gemeinderat unternommenen Bemühungen um eine planerisch und politisch vertretbare Bauzonenreduktion nicht hinreichend. Die mit der Revision erreichten Ergebnisse, insbesondere die nach der 2. Vorprüfung gegen erhebliche Widerstände beschlossen, zusätzlichen Auszonungen von ca. 6 ha finden unseres Erachtens nicht die nötige Anerkennung. Unsere Stellungnahme, die sich auf die konkreten Anträge des Baudepartementes beschränkt, ist unter dieser Einschränkung zu betrachten.

2. Anträge Bauzonenreduktion (gemäss Botschaft) 1.1 a) Dorfzone D1 "Chilchächer" Mit der Projektierung der Umfahrungsvarianten Lieli (1992/93) sind neue Sachverhalte eingetreten, die im laufenden OP-Verfahren (öffentliche Auflage erfolgt) nicht völlig berücksichtigt werden konnten. Der Gemeinderat unterstützt jedoch alle geeigneten Massnahmen, um günstige Vorausetzungen für die Variante "Ueberbauungslücke" zu schaffen und stellt das Gesamtinteresse über die privaten Ueberbauungsinteressen. Der Antrag wird deshalb unterstützt, wobei in Aussicht genommen wird, das Gebiet "Chilchächer" einer Ueberganqszone nach .q 170 BauG zuzuweisen. 1.1.b) Gewerbezone im Gebiet "Letten" Ein Ersatz der Gewerbezone "Letten" durch die GW-Zone in Oberwil hält den geforderten Standortkriterien an eine zweckmässige Gewerbezone in keiner Weise stand und kann nicht akzeptiert werden. Der Standort "Letten" sichert im Gegenteil unabhängig der Umfahrungsvariante eine optimale Verkehrsanbindung an das übergeordnete Strassennetz, ohne bestehende Wohngebiete neu zu belasten. An einer Gewerbezone "Letten" wird deshalb festgehalten. Nicht bestritten wird, dass je nach Umfahrungslage eine Neuabgrenzung der Gewerbezone denkbar ist, weshalb zum heutigen Zeitpunkt der Zuweisung zu einer geeigneten Nichtbauzone zugestimmt werden kann. Nach dem Umfahrunqsentscheid ist jedoch eine (cf. modifizierte) Gewerbezone im Gebiet "Letten" festzulegen, um dem ausgewiesenen Bedürfnis unserer Gemeinde nach neuen Arbeitsplätzen Rechnung tragen zu können. 1.1 c) Wohnzone W 2 (Parz. Nr. 971) im Gebiet "Breitenächer" Einer Zuweisung der Parz. Nr. 971 zu einer Nichtbauzone (unüberbauter Teil) wird zugestimmt. 1.1 d) Waldgrenzen

5. Anträge an den Grossen Rat

1. Folgende Teile der am 5. März 1993 von der Gemeinde Oberwil-Lieli beschlossenen Vorlage seien nicht zu genehmigen: 1.1 Bauzonenplan und Bauzonenplanänderung "Letten" a) Die Dorfzone D1 im Gebiet "Chilchächer" (ca. 3,1 ha) sei nicht zu genehmigen. Die Gemeinde sei aufzufordern, das Gebiet einer geeigneten Nichtbauzone, allenfalls einer Uebergangszone zuzuordnen (Erläuterungen 4.2.1).

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b) Die Gewerbezone G im Gebiet "Letten" (ca. 2,1 ha) sei nicht zu genehmigen. Die Gemeinde sei aufzufordern, das Gebiet einer geeigneten Nichtbauzone zuzuordnen (Erläuterungen 2.4 und 4.2.2). c) Die Wohnzone W2 (Parzelle Nr. 971) im Gebiet "Breitenächer" (ca. 0,3 ha) sei nicht zu genehmigen. Die Gemeinde sei aufzufordern, diese Parzelle einer geeigneten Nichtbauzone zuzuteilen (Eiläuterungen 4.2.3). d) Der Gemeinderat sei aufzufordern, die gemäss Waldgesetz erforderliche Waldfeststellung zu veranlassen und die rechtskräftigen Waldgrenzen im Bauzonenplan nachzutragen (Erläuterungen 4.2.4). 1.2 Bauordnung a) Uebergangsrecht Es sei festzustellen, dass jene Bestimmungen, die dem unmittelbar anwendbaren neuen kantonalen Recht widersprechen, nicht anwendbar sind (Erläuterungen 4.2.5). b) Antennen

Art. 65 BO sei nicht zu genehmigen. Die Gemeinde sei anzuweisen, eine Vorschrift zu

erlassen, die den Anforderungen von Art. 53 RTGV entspricht und die Zonen zu bezeichnen, in denen im Sinne von Art. 52 Abs. 1 lit.a RTGV die Errichtung von Aussenantennen und Parabolspiegeln ausnahmsweise untersagt werden darf (Erläuterungen 4.2.6). 2. Im übrigen seien der Bauzonenplan, die Bauzonenplanänderung "Letten" und die Bauordnung der Gemeinde Oberwil-Lieli vom 5. März 1993 zu genehmigen. 3. Die Gemeinde Oberwil-Lieli sei aufzufordern, die Aenderungen und Auflagen gemäss den Ziffern 1.1 a, 1.1 b, 1.1 c und 1.2 b im ordentlichen Verfahren zu beschliessen und innert zwei Jahren zur Genehmigung vorzulegen. 4. Die Staatskanzlei sei mit der Publikation dieses Beschlusses im Amtsblatt zu beauftragen. Aarau, den 2. August 1995

Mit vorzüglicher Hochachtung IM NAMEN DES REGIERUNGSRATES Der Landammann: Peter Wertli Der Staatsschreiber. Juan F. Gut

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Beilage 1: - Bauzonenplan Uebersicht Beilage 2: - Datenübersicht

Gemeinde Obervvil-Lieli

Bauzonenplan

Änderungen zum rechtskräftigen Bauzonenplan Einzonungen Total 5.3 ha kek: Auszonungen Total 24.7 ha Anträge gemäss Botschaft Änderungen aufgrund der Einspracheentscheide des Regierungsrates 1:1:121 Antrag zur Nichtgenehmigung

[ • I

Datum:19.6.95 cAdaten1moor1einaus

Beilage 1

Gemeinde Oberwil-Lieli Allgemeine Nutzungsplanung

Beilage 2

Datenübersicht 1. Gesamtübersicht Gemeindefläche total davon - Bauzonen

535,0 ha 75,3 ha

2. Bauzonenplan gemäss Beschluss Gemeindeversammlung Überbauungsstand September 1993 überbaut

unüberbaut

Wohn- und Mischzonen (L, LSP, W, GW, D1, D2)

48,6 ha

19,4 ha

68,0 ha

Gewerbezone (G)

0,3 ha

3,0 ha

3,3 ha

Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (0E)

2,4 ha

1,6 ha

4,0 ha

Total

51,3 ha

24,0 ha

75,3 ha

Total

_

3. Bisherige und mögliche künftige Entwicklung der Einwohner und Arbeitsplätze der Gemeinde 3000 •

2500 • ... Einwohner (E) 2000 ... .4 1682 E

1600 •

.«

.• ,

..,

2640 E theor. Kapazitär

.....»

1900 E kant Prognose

- - -

670 A theor.Kapazitär

..

1. ...... .......

1537 E 1377 E 1000

1031E Arbeitsplätze (A)

600 •

.. .. 0

......., —.. — - »arm

1978

*arm

bmarr

310 A

190 A

0

... .0. '

320 A kant Prognose

-4

1983

' Berechnung der Gemeinde

1988

1993

1998

2003

J

2008

2013

2018

-2

4. Rechnerische Beurteilung der Bauzonengrösse 4.1 Methode Einwohner- und Arbeitsplatzprognosen (Basis: Flächenstatistik vom September 1993) (E = Einwohner, A = Arbeitsplätze)

a) Einwohner und Arbeitsplätze Ende 1993

Total Gemeinde

E

A

E+A

1680

310

1990

E

A

E+A

b) Einwohner und Arbeitsplätze, Prognosen für Ende 2008

Zielvorstellung der Gemeinde

2250

-

570 E

Kapazität der Bauzonen (Berechnung der Gemeinde)

2640

570

3210

Prognose des Kantons

1900

320

2220

c) Zuwachs der Einwohner und Arbeitsplätze bis zu den Zielen und Prognosewerten Ende 2008 E

A

E+A

Zuwachs bis zur Kapazität der Bauzonen

960

260

1220

Zuwachs bis zur Zielvorstellung der Gemeinde

570

-

-

Zuwachs bis zu den Prognosewerten des Kantons

220

10

230

d) Einwohner - Dichte in den überbauten Wohn- und Mischzonen

Einwohner - Dichte 1993

Einwohner Bauzonen

: :

1600 E

: 42 ha

überbaute Flächen in dem Wohnen dienenden Bauzonen

38 E / ha

e) Einwohner - Dichteannahme für die unüberbauten Wohn- und Mischzonen Kapazitätsberechnung der Gemeinde

47 E / ha

Annahme des Kantons*

47 E / ha

*Der Wert entspricht der von der Gemeinde errechneten Dichte

3

f) Theoretischer Flächenbedarf bis zum Jahre 2009

Gemäss Berechnung der Gemeinde Gemäss Prognose des Kantons

Zuwachs (lit. c)

:

Dichte (lit. e)

theoretischer Flächenbedarf

570 E 220 E

: :

47 E / ha 47 E / ha

12,1 ha 4,7 ha

g) Rechnerische Beurteilung der Grösse der Wohn- und Mischzonen sowie der Gewerbezonen

Gemäss Berechnung der Gemeinde Gemäss Prognose des Kantons

theoretischer Flächenbedarf

unüberbaute Flächen (Pkt. 2)

rechnerischer Überschuss

14,1 ha*

22,4 ha

8,3 ha

6,7 ha*

22,4 ha

15,7 ha

* inkl. 2 ha Gewerbeland

•

Mit den Zahlen der Gemeinde besteht bezüglich der Einwohner und Arbeitsplätze ein Bauzonenüberschuss von 8,3 ha

•

Mit den Progenosewerten des Kantons besteht bezüglich der Einwohner und Arbeitsplätze ein Bauzonenüberschuss von 15,7 ha

VV60/HS/DatBenziat/10.1.94126.6.95