Erschliessungsplan Schulstrasse

04. Dezember 2015 04. April 2016 bis 3. Mai 2016 13. Februar 2017 18. April 2017 03. April 2017

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 29. September 2010 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Mit dem vorliegenden Erschliessungsplan soll das rund 1,14 ha grosse, sondernutzungsplanpflichtige Gebiet zwischen dem Dorfbach und der Schulstrasse planungsrechtlich zur Baureife geführt werden.

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3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen ist der verbindliche Inhalt der vom Gemeinderat Oberhof am 13. Februar 2017 beschlossenen Vorlage: • Erschliessungsplan Schulstrasse Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 28. Februar 2017 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 4. Dezember 2015 ohne Vorbehalte, jedoch mit diversen Hinweisen, abgeschlossen worden.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 17 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung Die vorhandene Parzellenstruktur ist heterogen. Während die Parzellen im Süden und im Norden des Gebiets rechtwinklig zum Strassennetz liegen, wird der Zwischenteil durch abgewinkelte Parzellen zerschnitten. Daraus resultieren zum Teil schwierig überbaubare Bereiche, deren ordentliche Überbauung eine gewisse Herausforderung darstellt. Daher wurde im Planungsbericht vom 4. August 2009 zur Gesamtrevision der Nutzungsplanung die Sondernutzungsplanungspflicht unter anderem mit der Problematik der Bebaubarkeit begründet. Der nun vorliegende Erschliessungsplan enthält keine Inhalte, welche die Bebaubarkeit wesentlich verbessern würden. Auch liegt kein mit einer Landumlegung koordiniertes Verfahren vor. Die angrenzende Dorfzone ist durch mehr oder weniger dorfstrassenparallele Bauten geprägt. Abgewinkelte Bauten, die durch die bestehende Parzellierung erzwungen werden, können das bestehende, gut erhaltene Ortsbild beeinflussen. Eine zum Ortskern bezugnehnnende Parzellierung würde eine hochwertige und ortsgerechte Entwicklung wesentlich begünstigen. Im Planungsbericht wird zwar eine ortsbaulich befriedigende Bebauung als mit dem vorliegenden Plan bewerkstelligbar dargestellt, jedoch hat die Gemeinde keinerlei durchsetzbare Möglichkeiten, diese zu verlangen (ausgenommen sie würde ein Landumlegungsverfahren anordnen). Die Vorlage erfüllt die gemäss § 27 Abs. 2 BauG zu prüfenden rechtlichen Vorgaben in vertretbarer Weise. 4.3 Erschliessung Die vorgesehenen 3,0 m-Zufahrtswege sind sehr schmal. Der Begegnungsfall Fahrrad/Personenwagen ist erst ab einer lichten Breite von 3,40 m möglich. Da die Sondernutzungsvorschriften Gartensockel (= Einfriedungen) auf den Strassenlinien erlauben, ist der für Zufahrtswege in der VSSNorm SN 640 045 (vgl. auch § 41 Abs. 1 lit. c BauV) geforderte Begegnungsfall nicht gewährleistet.

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Damit eine hinreichende Seitenfreiheit gewährleistet werden kann und die Zufahrtswege die Baureife sicherzustellen vermögen, ist der Gemeinderat gehalten, darauf zu achten, dass im Bereich, wo Sockel an die Strasse gestellt werden sollen, jeweils insgesamt eine lichte Breite von 3,40 m resultiert. Dies liegt in der Vollzugskompetenz des Gemeinderats. Die Sichtzonen sind auf Rechtsvortritt ausgelegt. Diese Regelung ist unter Gemeindestrassen sachgerecht. 4.4 Ortsentwicklung Der Perimeter des vorgeschlagenen Erschliessungsplans grenzt südlich und westlich an die Dorfkernzone, östlich an die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen und nördlich an die Wohnzone W2. Die im Perimeter vorhandene Parzellenstruktur weicht mit ihrer 45° abgewinkelten Struktur von der ortsüblichen deutlich ab. Die daraus resultierenden schwer überbaubaren Bereiche stellen für eine ortsbauliche hochwertige Entwicklung des Gebiets eine grosse Herausforderung dar. Der vorliegende Erschliessungsplan orientiert sich stark an der vorhandenen Parzellierung. Vor allem die Erschliessungsstrasse auf der Parzelle 105 manifestiert die ungünstige Ausrichtung des zu erschliessenden Gebiets. Für eine Gemeinde im Ländlichen Entwicklungsraum mit einem Ortsbild von lokaler Bedeutung bestehen gemäss Richtplan keine massgeblichen Planungsanweisungen. Die Orts(bild)entwicklung liegt im Kompetenzbereich der Gemeinde. 4.5 Hochwasserschutz Das Areal ist von einer Hochwassergefährdung betroffen. Einerseits entlang des Pilgerbachs mit teilweiser erheblicher Gefährdung (rot) und andererseits im nördlichen Teil des Perimeters mit Fliesstiefen von bis zu 25 cm ab einem hundertjährlichen Hochwasserereignis. Es ist ein klares Schutzdefizit vorhanden. Die getroffenen Hochwasserschutzmassnahmen im Sondernutzungsplan (Bereich mit minimalen Erdgeschosskoten) sind sachgerecht. 4.6 Gewässer Der Erschliessungsplan grenzt im Westen an den Pilgerbach. Parallel zum Bach ist eine Grünzone mit einer Breite von rund 6,0 m festgelegt. Der Freihaltung des gewässernahen Raums in diesem dicht überbauten Gebiet wird mit der bestehenden Grünzone zum jetzigen Zeitpunkt ausreichend Rechnung getragen. Eine minimale Erweiterung der bestehenden Überdeckung ist zudem besser als die Schaffung eines komplett neuen Übergangs. Die entsprechenden planerischen Festlegungen sind sachgerecht. 4.7 Gewässerraum Im Rahmen der Erarbeitung des vorliegenden Erschliessungsplans hat die Gemeinde aufgrund der damals noch laufenden BauG-Revision zum Gewässerraum die planerische Umsetzung noch nicht in Angriff nehmen können. Für die Bemessung des Gewässerraums gilt daher bis auf weiteres § 127 BauG und die Fachkarte Gewässerraum.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

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Beschluss 1. Der Erschliessungsplan Schulstrasse, beschlossen vom Gemeinderat Oberhof am 13. Februar 2017, wird genehmigt. 2. ie Abteil

aumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

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Verteiler • Gemeinderat, Dorfplatz 354, 5062 Oberhof • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten.

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6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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