Bauzonenplan Chilchächer

Mitwirkungsbericht der Gemeinde Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss der Gemeindeversammlung Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

8. September 2008 9. Juli 2008 22. September 2008 bis 22. Oktober 2008 28. November 2008 8. Januar 2009 12. Februar 2009

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2

Zuständigkeit zur Genehmigung

Der Regierungsrat ist für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. Sie fällt nicht unter die Ausnahmen, welche gemäss § 1 des Dekrets über das Genehmigungsverfahren für allgemeine Nutzungspläne und -vorschriften vom 10. November 1998 durch den Grossen Rat zu genehmigen sind. 1.3

Rechtsschutzverfahren

Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2.

Die Vorlage im Überblick

Zur Genehmigung liegen vor:  Teilzonenplanänderungen "Chilchächer" und "Chalberweid" Mst. 1:2’500  Änderung Bau- und Nutzungsordnung 2.1

Ausgangslage

Die in der Region Mutschellen in den letzten Jahren realisierten Folgemassnahmen im Zusammenhang mit dem Bau der Nationalstrassen N 4 und N 20 veranlassten die Gemeinde, die mittel- bis langfristige Entwicklung des Ortsteils Lieli neu zu planen. 2.2

Änderungen am Zonenplan

Durch die Einzonung "Chilchächer" im Ortsteil Lieli in die Wohnzone vergrössern sich die Reserven an Wohn- und Mischzonen in der Gemeinde um 3.1 ha. Mit der Auszonung "Chalberweid" im Ortsteil Oberwil werden sie um 1.2 ha reduziert. Im Weiteren werden Versand: 19. März 2009

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0.8 ha von der Dorfkern- respektive Landhauszone in die Grünzone umgezont. Insgesamt resultiert somit eine Zunahme der Wohn- und Mischzonen um 1.1 ha. Das Gebiet "Chilchächer" war ursprünglich der Zone für Öffentliche Bauten und Anlagen zugeteilt. Die Umzonung in eine Wohnzone wurde bei der letzten Revision der Nutzungsplanung Siedlung/Kulturland im Jahr 1996 aufgrund der erheblich zu grossen Bauzonenreserven nicht genehmigt. In der Folge wies die Gemeinde diese Fläche der Übergangszone zu (Nichtbauzone gemäss § 170 Baugesetz, BauG). Nach der Realisierung der Folgemassnahmen N 20/N 4 erfüllt diese Insellage innerhalb der Bauzone aus Sicht der Gemeinde im heutigen Zeitpunkt in idealer Weise die Voraussetzungen für die weitere Dorfentwicklung im Dorfteil Lieli. Im Gegensatz zum Gebiet "Chilchächer" liegt das Gebiet "Chalberweid" am Rand der Bauzonen und eignet sich für die landwirtschaftliche Bewirtschaftung. Durch die Umzonung werden 1.1 ha Fruchtfolgeflächen aus der Bauzone entlassen und bleiben somit der landwirtschaftlichen Nutzung erhalten. Die in den Gebieten "Oberholz" und "Chilchächer" neu ausgeschiedenen Grünzonen dienen nebst der Kompensation für die Neueinzonung "Chilchächer" der Siedlungsdurchgrünung und als ökologische Trittsteine. Sie sind, von wenigen Ausnahmen abgesehen (§ 60 Bau- und Nutzungsordnung, BNO), von Bauten frei zu halten und dürfen auch nicht beweidet werden. 2.3

Änderung an der Bau- und Nutzungsordnung

Die Änderung an der Bau- und Nutzungsordnung beinhaltet hauptsächlich die Regelungen der neu im Zonenplan ausgeschiedenen Grünzonen. 2.4

Vorprüfung

Die abschliessende Vorprüfung erfolgte mit Bericht vom 9. Juli 2008 ohne Vorbehalte. Erwägungen 3.

Beurteilung der Vorlage

3.1

Allgemeine Beurteilung

3.1.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne und -vorschriften auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 Baugesetz, BauG). 3.1.2 Übereinstimmung mit dem Richtplan Die an der Nutzungsplanung vorgenommenen Änderungen haben Auswirkungen auf das im Richtplan festgesetzte Siedlungsgebiet. In der richtplanrelevanten Flächenbilanz vergrössert die Gemeinde ihr Siedlungsgebiet um 1.1 ha. Der Richtplan wird fortgeschrieben. Dieser Zuwachs des Siedlungsgebiets wird an den für Oberwil-Lieli ohne Richtplananpassung maximal zulässigen 3 ha Neueinzonungen innert 10 Jahren angerechnet.

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3.1.3 Raumplanerische Beurteilung Die Übersicht über den Stand der Erschliessung weist in Oberwil-Lieli 10.4 ha unüberbaute Wohn- und Mischzonen aus, aufgrund der vorgenommenen Anpassungen am Zonenplan ergibt sich neu eine Reserve von 11.5 ha. Ohne Verdichtung ergibt dies eine Kapazität für 500 bis 700 Einwohnerinnen und Einwohner (E). Die kantonale Prognose geht von einer Zunahme von ca. 250 E für die nächsten 15 Jahre aus, die Zunahme der letzten 15 Jahre liegt demgegenüber bei rund 450 E. Aufgrund der besonderen Umstände, namentlich der Abstimmung der Erschliessung mit den realisierten Folgemassnahmen N 20/N 4, der allseits umbauten Siedlungslücke "Chilchächer" sowie der Nähe zum Wirtschaftszentrum Zürich und der grossen Nachfrage nach gehobenen Wohnlagen sind die vorgesehene Einzonung und die damit verbundenen weiteren Änderungen am Zonenplan als vertretbar zu beurteilen. Ausserdem stellt die Gemeinde mit der Festlegung einer Gestaltungsplanpflicht im Gebiet "Chilchächer" sicher, dass die künftige Überbauung den Anforderungen von § 21 BauG (gute architektonische Einpassung in die Umgebung, haushälterischer Umgang mit dem Boden usw.) genügt. Der nördliche Teil des Gebiets "Chalberweid" im Ortsteil Oberwil wird der Dorfkernzone zugewiesen. In diesem Bereich befindet sich eine ehemalige Kehrichtdeponie. Die grundsätzliche Überbaubarkeit nach Art. 3 der Altlasten-Verordnung (AltlV) vom 26. August 1998 der geplanten Umzonung wurde von der Gemeinde überprüft. Die von der Abteilung für Umwelt vorgenommene Beurteilung des Untersuchungsberichts kommt zum Schluss, dass eine Überbauung des Gebiets möglich ist. Die in diesem Gebiet ausgeschiedene Grünzone schafft die Voraussetzungen für die Verlegung und Offenlegung des Dorfbachs; dadurch wird die Wohnqualität in diesem Gebiet gesteigert. Die Details werden in einem nachfolgenden Gestaltungsplan festgelegt. 3.2

Gesamtbeurteilung

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss 1. Die Teilzonenplanänderungen "Chilchächer" und "Chalberweid" sowie die Änderung der Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Oberwil-Lieli vom 28. November 2008 werden genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Entscheid kann innert einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. Die Frist beginnt einen Tag nach der Publikation des Entscheids im kantonalen Amtsblatt. Sie steht still vom Samstag vor Palmsonntag bis Ostermontag, vom 1. Juli bis 15. August und vom 20. Dezember bis 10. Januar.

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2. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin beziehungsweise einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 3. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen gemäss den Ziffern 1 oder 2 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 4. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der unterzeichneten Beschwerde beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 5. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

Verteiler  Gemeinderat, Dorfstrasse 52, 8966 Oberwil-Lieli  Departement Bau, Verkehr und Umwelt  Abteilung Raumentwicklung BVU (mit Akten)  Rechtsabteilung BVU  Staatskanzlei (Amtsblatt) Staatsschreiber: