Gestaltungsplan Dänkelbachweg

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

20. März 2017 8. Mai 2017 bis 7. Juni 2017 25. September 2017 bis 25. Oktober 2017 5. März 2018 2. Mai 2018 16. April 2018

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 7. September 2010 genehmigten Nutzungsplan Siedlung sowie auf die am 19. Februar 2014 für die vorliegende Planung relevante Teiländerung der Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Die unbebaute Parzelle 2054 ist der Wohnzone W2 zugeordnet und mit einer Gestaltungsplan-Pflicht überlagert. Die Parzelle verfügt über eine überbaubare Fläche von 0,25 ha. Mit dem Gestaltungsplan soll die Rechtsgrundlage für eine zweckmässige Erschliessung und Bebauung geschaffen werden.

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Die Gemeinde Lengnau und der Grundeigentümer wollen eine optimale Nutzung und eine Überbauung mit hoher Wohn- und Aussenraumqualität schaffen. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Lengnau am 5. März 2018 beschlossenen Planungsmittel: • Gestaltungsplan "Dänkelbachweg" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 5. März 2018 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 20. März 2017 ohne Vorbehalte abgeschlossen worden.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung 4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen 4.2.2 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, nebst der massgeschneiderten und hochwertigen Innenentwicklung insbesondere die Siedlungsqualität zu fördern (§§ 13, 15 und 46 BauG; Richtplankapitel S 1.1, S 1.2, S 1.4 und S 1.9; §4 Bauverordnung [BauV]). Dazu gehören beispielsweise Massnahmen zur Schliessung von Baulücken, zur Aufwertung von Ortsbildern und Strassenräumen, zur Förderung der kompakten Bauweise, zur vollständigen Ausnützung bestehender Gebäude beziehungsweise Bauzonen, zur Erneuerung überalterter Siedlungsteile oder zu Gunsten qualitätsvoller Neuüberbauungen und Umstrukturierungen mitsamt identitätsstiftender Umgebungsund Freiraumgestaltung. Mit dem Gestaltungsplan ist die Rechtsgrundlage für eine gesamthaft geplante Überbauungs-, Erschliessungs- und Aussenraumkonzeption sicherzustellen, die eine optimale Nutzung der gesamten Parzelle gewährleistet. Ortsbild und Städtebau Bestehendes Siedlungsbild Das Ortsbild der Gemeinde Lengnau ist gemäss dem Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) als national bedeutend eingestuft. Die Parzelle 2054 befindet sich nach ISOS inner-

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halb der Umgebungsrichtung VII "Unverbaute Bereiche der Seitenhänge", die das Erhaltungsziel "a" aufweist. Im Osten grenzt die Parzelle 2054 an die Parzelle 391, die nur teilweise bebaut ist. Aus ortsbaulicher Sicht wäre der Einbezug der noch unüberbauten Fläche der benachbarten Parzelle 391 zweckmässig gewesen. Damit hätte eine auf das Ortsbild abgestimmte Bebauung und Erschliessung planerisch sichergestellt werden können. Der Nichteinbezug dieser Parzelle wird begründet mit der Topografie, der unabhängig realisierbaren Erschliessung und den Entwicklungsabsichten des Grundeigentümers (Planungsbericht Kapitel 1.1). Dies ist nachvollziehbar. Ortsbauliche und typologische Beurteilung des Richtprojekts Das Richtprojekt geht von zwei Solitärbauten aus. Angestrebt wird eine hohe bauliche Dichte. Dies führt mit der gewählten Bautypologie zu knappen Abständen gegenüber dem Dänkelbach und dem Kulturland einerseits, gegen den markanten Hohlweg (Dänkelbachweg) und zu einem geringen inneren Gebäudeabstand andererseits. Dadurch können unter anderem auch Verschattungsprobleme (Uferbereich Dänkelbach mit hohen Bäumen) entstehen. Beim Unterhalt und der Bepflanzung ist dieser Aspekt zu beachten. Die volumetrische Differenzierung der Bauten ist jedoch gut gelöst. Architektonische Gestaltung Richtprojekt Die Bauhöhe beträgt drei Geschosse, wobei das oberste Geschoss als Attika teilweise zurücktritt. Damit wird eine gute volumetrische Differenzierung in eine zweigeschossige Hauptmasse und ein leichteres Attikageschoss mit vorgelagerter Terrasse erreicht. Die Ausbildung der Terrassenbrüstung als feste Brüstung mit darüber liegendem feinem Brüstungsgeländer gibt den zweigeschossigen Partien eine elegante obere Bekrönung. Durch die geschickte Auffächerung der Baumasse in Flügel wird der Eindruck einer leichten Überbauung gefördert, obwohl die Baukörper verglichen mit den benachbarten Bauten den doppelten bis dreifachen Fussabdruck aufweisen. Die Fassaden erhalten ein gutes Verhältnis von Verglasung und muralen Flächen und sind lebhaft, aber klar strukturiert. Aussenraumbezug und Umgebungsgestaltung Der Anbindung ans Dorf und der Adressbildung (Schaffung einer räumlich gestalteten Ankunftssituation öffentlich, halbprivat, privat) ist aufgrund der Topografie noch nicht optimal gelöst. Ein Grossteil der Bewegungen (Motorisierter Individualverkehr [MIV] und Velo) wird unterirdisch über die Einstellhalle stattfinden. Im Baubewilligungsverfahren ist eine Überprüfung und Optimierung vorgesehen. Der Aussenraum und der Übergang zu den Nachbargrundstücken sind knapp bemessen. Der Baubereich unterirdisch erfordert eine sorgfältige Planung mit Definition der Überdeckung. Ausserhalb der Baubereiche für Hochbauten wird eine Grünfläche festgelegt. Diese dient der gemeinschaftlichen Nutzung (§ 8 Abs. 4 SNV). Der vorliegende Umgebungsplan macht auch Angaben zur Bepflanzung und deren Qualität. Detailfestlegungen erfolgen im Baubewilligungsverfahren im geforderten Umgebungsplan (§ 8 Abs. 3 SNV). 4.2.3 Erschliessung Motorisierter Individualverkehr (MIV) Mit dem Gestaltungsplan wird die rechtliche Grundlage für die Erstellung von mindestens 13 Wohneinheiten geschaffen. Das Gebiet ist über den Dänkelbachweg zur Landstrasse und ans übergeordnete Strassennetz erschlossen. Der Gemeinderat bevorzugt einen Strassenausbau, um den Begegnungsfall Personenwagen/Velo abdecken zu können. Bis zur Parzelle 391 weist der Dänkelbachweg eine Breite von ca. 5,2 m auf. Eine Ausweichstelle befindet sich im Bereich der Parzellengrenzen 2054/392. Mit der Einfahrt zur Tiefgarage auf der Parzelle 2054 soll eine weitere Ausweichstelle geschaffen werden. Diese Ausweichstellen liegen ca. 50-60 m auseinander und verfügen über eine genügende Sichtweite, sie sind somit ausreichend. Die neu zu schaffende Ausweichstelle bei der Einfahrt Tiefgarage kann innerhalb der Strassenparzelle 390 realisiert werden.

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Fuss- und Radverkehr Das mittel- und langfristig zu erwartende Verkehrsaufkommen beim Dänkelbachweg ist sehr gering. Auf separate Verkehrsflächen zu Gunsten der zu Fussgehenden und Velofahrenden kann daher verzichtet werden. Die Gestaltung der Zugänge zu den Liegenschaften und die Veloabstellplätze bei den Liegenschaften sind insbesondere auch für Velofahrende wichtig und sollen attraktiv gestaltet werden, nur so kann das Mobilitätsverhalten auch verändert werden. 4.2.4 Weitere materielle Hinweise Gewässerraum Der Perimeter des Gestaltungsplans "Dänkelbachweg" grenzt auf der Südseite an den Dänkelbach und auf der Nordwestseite an den Zweierebach an, beide gelten als öffentliche Gewässer. Die Umsetzung des Gewässerraums an sämtlichen Gewässern in der Gemeinde Lengnau steht noch aus. Der Dänkelbach verläuft in einem weitgehend natürlichen Gerinne und weist vor allem linksufrig eine bis 6 m breite Uferbestockung auf. Im Kulturlandplan ist ein 6 m breiter Bereich als Uferschutzstreifen ausgeschieden. Dieser Freiraum ist mit dem erforderlichen, einseitigen Gewässerraum gemäss § 127 Abs. 1 BauG vereinbar. Innerhalb des Gestaltungsplanperimeters wird entlang dieses Uferschutzstreifens für die Pflege und Unterhalt am Dänkelbach zusätzlich ein 3 m breiter Zugangs- und Unterhaltsstreifen festgelegt. Der Zweierebach ist ein kleines Seitengerinne des Dänkelbachs. Dieses Gerinne hat heute den Charakter eines Strassengrabens. Er verläuft im offenen Teil in einer Halbschale. Im Rahmen des Baugesuchs soll dieses Fliessgewässer in Absprache mit der zuständigen kantonalen Fachstelle aufgewertet werden (§ 8 Abs. 2 SNV). Im Bereich der Strassenparzelle 390 (Dänkelbachweg) ist die Festlegung eines Uferstreifens (strassenseitig) nicht möglich. Auf der Parzelle 2054 wird entsprechend den Raumanforderungen gemäss § 127 Abs. 1 BauG ein einseitiger Uferstreifen mit 6 m Breite festgelegt. Dieser wird durch einen Bereich für die Zu- und Wegfahrt unterbrochen. Dies ist gemäss Art. 38 Abs. 2 Bundesgesetz über den Schutz der Gewässer (GSchG) für Verkehrsübergänge zulässig. Naturgefahren Bei einem 100-jährlichen Hochwasser (HQ100) reicht das Gerinne des Zweierebachs (Strassengraben) nicht mehr aus. Das Wasser fliesst dann den Dänkelbachweg hinunter. Entlang der Parzelle 2054 besteht eine Böschung in genügender Höhe. Die Parzelle 2054 ist somit hochwassersicher und nicht direkt gefährdet. Im Gestaltungsplan sind die Zugänge vom Dänkelbachweg aus vorgesehen (Parkierung/Hauszugänge). Zusammen mit der Überbauung ist ein Ausbau des Bachgerinnes als Hochwasserschutzmassnahme vorgesehen (§ 8 Abs. 2 SNV). Sollte ein solcher wider Erwarten nicht realisiert werden können, muss im Baubewilligungsverfahren der Nachweis erbracht werden, dass die Hochwassersicherheit für die Parzelle 2054 trotzdem gewährleistet werden kann. Lärm Gemäss Planungsbericht (Kapitel 3.5.1) werden für das Planungsgebiet keine relevanten Lärmimmissionen ausgewiesen. Die Planungswerte können demnach eingehalten werden. Die Begründung ist aus kantonaler Sicht nachvollziehbar. Aufgrund einer Mitwirkungseingabe nach der abschliessenden Vorprüfung wurde eine Ergänzung zu § 4 SNV aufgenommen. Diese Bestimmung gibt vor, dass die Wände der Ein- und Ausfahrten zur Tiefgarage mit einer schallabsorbierenden Auskleidung zu versehen sind. Diese Änderung im Sinne der Vorsorge liegt in der Kompetenz der Planungsbehörde.

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Archäologie Der vorliegende Gestaltungsplan-Perimeter "Dänkelbachweg" beeinträchtigt beziehungsweise tangiert keine aktenkundige archäologische Fundstelle; er betrifft aber eine archäologische Verdachtsfläche. Beim betroffenen Areal handelt es sich um eine Spornlage, auf der aufgrund vergleichbarer Fundorte prähistorische Siedlungsreste möglich sind. Aufgrund der umfangreichen, durch die geplanten Bodeneingriffe beeinträchtigten Fläche ist daher nicht auszuschliessen, dass noch unerkannte archäologische Hinterlassenschaften bei der Realisierung der geplanten Überbauung angetroffen werden. Sie müssen vor ihrer unabwendbaren Zerstörung archäologisch untersucht und dokumentiert werden. Die Kantonsarchäologie plant, die betroffene Fläche gegebenenfalls mittels einer Sondierung oder Aushubbegleitung zu untersuchen. Daher sind Erdbewegungsarbeiten und Bodeneingriffe (wie zum Beispiel Erschliessungsstrassen, Abbruch bestehender Gebäude, Baugrundsondierungen, Abhumusieren, Bauaushub oder Werkleitungsgräben etc.) im Gestaltungsplanperimeter von der Bauherrschaft der Kantonsarchäologie in Brugg (056 462 55 00/19) möglichst frühzeitig zu melden, damit sie nach Möglichkeit archäologisch begleitet oder eingesehen werden können. Weitergehende Weisungen der Kantonsarchäologie sind verbindlich. Unabhängig vom Mitwirken der Kantonsarchäologie muss bei einem archäologischen Fund (Mauerreste, Ziegelfragmente und Kleinfunde wie Scherben oder Knochen, zudem Holzkohlekonzentrationen oder verdächtige Bodenverfärbungen usw.) die Arbeit an der betreffenden Stelle selbstständig unterbrochen und unverzüglich die Kantonsarchäologie benachrichtigt werden. Historische Verkehrswege Der Dänkelbachweg ist gemäss dem Inventar historischer Verkehrswege (IVS) von lokaler Bedeutung. Bereits in der Michaeliskarte ist er als Hohl- und Hangweg gekennzeichnet. Dank der bis zu 3 m hohen, bestockten Böschung auf der Ostseite, ist er im Wesentlichen erhalten geblieben. Die Festlegungen im Gestaltungsplan dienen dazu, die Wirkung als Hohlgasse weitgehend zu erhalten. So sollen nur im Bereich der Zu- und Wegfahrten Eingriffe in die Böschung zugelassen werden. Die verbleibenden Böschungsflächen bleiben unverändert beziehungsweise sollen mit dem Projekt Zweierebach aufgewertet werden. 4.2.5 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Der Grosse Rat hat am 15. September 2009 den Beitritt zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) beschlossen und mit der BauV vom 25. Mai 2011 umgesetzt. Die vorliegende Bau- und Nutzungsordnung (BNO) richtet sich nach diesen neuen Bestimmungen. In den SNV werden wichtige Elemente zur Einpassung in die Umgebung der gewachsenen Strukturen im Ortsteil von Unterlengnau verbindlich geregelt. Dazu gehören Lage und Gestaltung der Bauten (§§ 5 und 6 SNV), die Umgebungsgestaltung (§ 8 SNV) sowie die Erschliessung und Parkierung (§ 4 SNV). Für den Nachweis der qualitativen Sicherstellung (Mindestanforderungen gemäss Richtprojekt/Aussenraumkonzept) kann der Gemeinderat einen Nachweis verlangen (§ 2 Abs. 4 SNV). Die Festlegungen sind sachgerecht.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

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Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Dänkelbachweg", beschlossen vom Gemeinderat Lengnau am 5. März 2018, wird genehmigt. 2. ilung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

te egierungsrat

Verteiler • Gemeinderat, Zürichstrasse 34, 5426 Lengnau (AG) • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Landschaft und Gewässer, BVU, Sektion Wasserbau • Abteilung Verkehr BVU

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten.

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6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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