Gestaltungsplan Flüehügel

Mitwirkungsbericht der Gemeinde Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Ablauf der Beschwerdefrist Eingereicht zur Genehmigung

24. Februar 2006 22. September 2005 14. März – 13. April 2006 10. Juli 2006 22. August 2006 11. September 2006

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2

Rechtsschutzverfahren

Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2.

Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage

Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung vom 5. März 2002. Sie setzt jedoch eine geringfügige Änderung des Bauzonenplans voraus, welche die Gemeindeversammlung am 7. Juni 2006 beschlossen hat. Die Zonenplanänderung liegt ebenfalls zur Genehmigung vor (separate Vorlage). 3.

Die Vorlage im Überblick

3.1

Vorlage

Der Gestaltungsplan unterscheidet zwei Baugebiete: Der westliche Arealteil weist zwei grössere Baufelder mit unterschiedlicher maximaler Gebäudekote aus, welche der Realisierung eines Unternehmens im Innovationssektor dienen ("Denkfabrik"). Die Bauten sind als flach gedeckte Baukörper mit extensiver Dachbegrünung zu gestalten. Attikageschosse und Dachaufbauten sind nicht zugelassen. Auf die bestehende Gartenanlage ist Rücksicht zu nehmen. Veränderungen und Ersatzmassnahmen sind in einem Gestaltungskonzept darzulegen. Die Erschliessung dieses Teilareals erfolgt über die bestehende Zufahrt von der Industriestrasse her. Der östliche Arealteil weist verschiedene Baufelder mit unterschiedlicher maximaler Gebäudekote auf, welche der Errichtung von Einfamilienhäusern dienen. Es gelten die offene und die geschlossene Bauweise. Die Bauten sind so anzuordnen, dass Sichtkorridore zur Moränenkrete frei bleiben. In Abweichung zu den Vorschriften der Zone E2 sind für diese Versand: 30. Oktober 2006

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Baufelder zweigeschossige Bauten zugelassen, nicht aber ein Abweichen von der Gebäudehöhe. Die Bauten sind als flach gedeckte Baukörper mit extensiver Begrünung zu gestalten. Attikageschosse und Liftaufbauten sind nicht zugelassen. Die Erschliessung dieses Teilareals soll über die Flühstrasse West gewährleistet werden, welche auf 5 m Breite ausgebaut werden soll. Die östlich angrenzende Flühstrasse Ost wird im Gestaltungsplan von 4 m auf 4.50 m verbreitert. Die Autoabstellplätze sind für die Bauten in der Zone E2 und in der Spezialzone in Sammelgaragen zu erstellen. Die Garagen in der Zone E2 sind möglichst am Hangfuss zu konzentrieren. Die Besucherparkplätze sind ausschliesslich in den im Plan markierten Bereichen zu erstellen. Die Parkierung und der Zugang zur Parzelle Nr. 3999 sind mit einer Dienstbarkeit zulasten der Parzelle Nr. 3102 zu regeln. Der rechtsgültige Vertrag ist spätestens zum Zeitpunkt der Einreichung des Baugesuchs beizubringen und im Grundbuch einzutragen. Im Gestaltungsplan werden zudem die Strassen- und Baulinien im Bereich Ost aus dem Jahr 1982 aufgehoben. 3.2

Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel:  

Gestaltungsplan Sondernutzungsvorschriften

Erwägungen 4.

Beurteilung der Vorlage

4.1

Überprüfungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne und -vorschriften auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 Baugesetz, BauG). 4.2

Raumplanerische Beurteilung

Der Gestaltungsplan teilt sich entsprechend der unterschiedlichen Grundzone in zwei Bereiche auf. Die Volumetrie der beiden gestuften Baukörper im westlichen Areal weicht stark von der südlich und östlich angrenzenden Wohnbebauung ab. Dieser recht harte Übergang bedarf der entsprechenden sorgfältigen Umgebungsgestaltung. In § 7 Abs. 10 der Sondernutzungsvorschriften (SNV) wird deshalb richtigerweise ein Gestaltungskonzept vorgeschrieben. Im östlichen Teil wird eine lockere Überbauung angestrebt. In Abweichung von den Vorprüfungsergebnissen wird in § 7 Abs. 2 SNV auch die geschlossene Bauweise ermöglicht. Da verschiedene Baufelder keine Abstände aufweisen, könnte mit einer massierten Überbauung das vorhandene Ortsbild und die landschaftliche Einpassung beeinträchtigt werden. Demgegenüber sind die Bauten jedoch gemäss § 7 Abs. 2 SNV so anzuordnen, dass Sichtkorridore zur Moränenkette frei bleiben. Dies erlaubt eine gute Durchgrünung des Moränenhügels. Das Erscheinungsbild der konkreten Bauprojekte hängt damit wesentlich von der Umsetzung im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens ab. Das Grundanliegen einer guten Einpassung im Sinne von § 42 BauG ist auf Stufe Sondernutzungs-

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planung ausreichend geregelt und ist im Baubewilligungsverfahren abschliessend zu prüfen. Die Bauvolumen dürften trotz möglichen drei Geschossen nicht übermässig in Erscheinung treten (Flachdach, gleiche maximale Gebäudehöhe); das dritte Geschoss ist baurechtlich zulässig. Die vorgesehene Erschliessung der beiden Arealteile ist sachgerecht. Die Parkierung erfolgt in zwei Tiefgaragen. Diese greifen tief in den Moränenhügel ein. Grössere Abgrabungen sind notwendig. Mit § 8 Abs. 2 SNV wird eine Konzentration in den Hangfuss vorgeschrieben. Dies ist sachgerecht. Wichtig und situationsgerecht ist auch die Vorschrift, dass für beide Arealteile ein Umgebungsgestaltungskonzept zu erstellen ist. 4.3

Verfahrenskoordination

Die vorliegende Sondernutzungsplanung und die erforderliche Änderung der Nutzungsplanung Siedlung werden koordiniert genehmigt. Der Regierungsrat beschliesst den vorliegenden Sondernutzungsplan gemeinsam mit der Bauzonenplanänderung. Die Genehmigungen des Sondernutzungsplans und der Teiländerung der Nutzungsplanung Siedlung werden gleichzeitig publiziert. 4.4

Gesamtbeurteilung

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss: 1. Der Gestaltungsplan "Flüehügel" der Gemeinde Würenlos vom 10. Juli 2006 wird genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt, gemeinsam mit dem Beschluss des Regierungsrats bezüglich Teiländerung der Nutzungsplanung Siedlung "Flüehügel" beauftragt. Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Beschluss des Regierungsrates kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 20 Tagen beginnt einen Tag nach der Publikation dieses Beschlusses im kantonalen Amtsblatt. 3. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung vor Gericht berechtigt ist.

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Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, d.h. es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 4. Auf eine Beschwerde, welche diesen Anforderungen nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 5. Eine Kopie des angefochtenen Entscheides ist der Beschwerde beizulegen. 6. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, d.h. die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

Protokollauszug  Gemeinderat, Schulstrasse 26, 5436 Würenlos  Departement Bau, Verkehr und Umwelt  Abteilung Raumentwicklung BVU (mit Akten)  Rechtsabteilung BVU  Departement Finanzen und Ressourcen  Abteilung Landwirtschaft DFR  Staatskanzlei (Amtsblatt) Staatsschreiber: