Gestaltungsplan Steinhof

Art. 1 Zweck und Ziel

1 Der Gestaltungsplan "Steinhof" bezweckt die Sicherstellung einer gut in die bestehende Situation um das strukturell erhaltenswerte Ensemble "Steinhof" eingepassten Neubebauung.

Die Ziele des Gestaltungsplans sind insbesondere: eine gesamthaft geplante nachhaltige innere Entwicklung des Areals "Steinhof", die haushälterische Nutzung des Baulandes, die Erstellung von attraktivem Wohnraum, eine hohe ortsbauliche, freiräumliche und architektonische Qualität, die Erhaltung des Gasthofs "Steinhof" als Kopfbau des Ensembles, die Vernetzung von Siedlung und Landschaft durch einen grün gestalteten Aussenraum, die gute Integration der Neubauten in die bestehende Situation, die optimale Anbindung an die Landstrasse, die Sicherstellung der Bushaltestelle und der zur öffentlichen Nutzung erforderlichen Freiflächen und Wege, - die optimale Anordnung einer unterirdischen Parkierung. 2

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Art. 2 1

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Bestandteile und Grundlagen

Verbindliche Bestandteile des Gestaltungsplans sind: Plan 1:500; Sondernutzungsvorschriften.

2 Erläuternde Grundlagen zum Gestaltungsplan sind: - Planungsbericht nach Art. 47 RPV; - Richtkonzept von Thalmann Steger Architekten AG und SKK Landschaftsarchitekten AG vom 5. März 2019; - Lärmgutachten des Ingenieurbüros Leuthardt + Scherrer, Bubikon, vom 16. August 2017.

Art. 3 1

Perimeter

Der Geltungsbereich des Gestaltungsplan umfasst die im Plan 1:500 umrandete Fläche.

Art. 4 Richtkonzept

1 Das Richtkonzept von Thalmann Steger Architekten AG und SKK Landschaftsarchitekten AG vom 5. März 2019 dient als Beurteilungsgrundlage für die Neubauten und die Freiraumgestaltung und ist für das Bauprojekt wegweisend beizuziehen.

Art. 5 Geringfügige Abweichungen

1 Der Gemeinderat kann im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens geringfügige Abweichungen vom Gestaltungsplan bewilligen, wenn damit die Gesamtsituation nicht nachteilig beeinflusst wird und keine Rechte Dritter betroffen sind.

Art. 6 Übergeordnetes Recht

'Soweit der Gestaltungsplan keine speziellen Bestimmungen enthält, gilt das übergeordnete Recht des Bundes, des Kantons und der Gemeinde Würenlos.

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Hochbauten

Art. 7 Baufelder und Gebäudekörper

1 Die Baufelder sind durch die Baulinien und die innerhalb der Baulinien möglichen Gebäudekörper sowie zusätzlich durch die Anzahl Vollgeschosse gemäss Plan bestimmt. Die Ausnützungsziffer über den gesamten Perimeter darf 0,95 nicht übersteigen. 2 Die Baulinien ersetzen die zonengemässen Grenzabstände. Entlang der Pflichtbaulinien ist die Fassade von Hauptbauten auf die ganze Gebäudehöhe auf diese zu stellen. 3 Für die Anzahl Vollgeschosse gelten die im Plan den einzelnen Baufeldern zugeordneten Werte. Zusätzliche Attikageschosse sind innerhalb der Baubereiche D bis K zulässig. 4 Ausserhalb

der Baufelder sind in allen Geschossen keine weiteren Bauteile, auch keine vorspringenden Gebäudeteile und Dachvorsprünge zugelassen, mit Ausnahme von: - statisch bedingten Abstützungen (Pfeiler); - Bauwerken, die der Erschliessung (z. B. Rampen mit zugehörigen Abschrankungen, Einfahrtsbauwerk in die Tiefgarage) oder der Entsorgung (z. B. Containerplätze) dienen; - Bauten für den Fuss- und Veloverkehr (z. B. Veloabstellplätze); - technischen Bauten (z. B. Lüftungsrohre, Lichtschächte etc.); - Möblierungen für den Aufenthalt von Personen; - Überdachungen im Warte- und Zirkulationsbereich von Personen. 5 Im Baufeld A ist der Gasthof so weit wie möglich in seiner Nutzung und Struktur zu erhalten. Der Kopfbau ist in seiner Grundsubstanz zu erhalten. Der rückwärtige Anbau ist abzubrechen und unter Wahrung der wesentlichen Volumetrie und äusseren Erscheinung neu zu errichten.

Im Baufeld B kann das ehemalige Ökonomiegebäude abgebrochen und im Ersatz ein Wohngebäude mit gewerblichen Nutzungsanteilen in Anlehnung an das bisherige Volumen und die bisherige äussere Erscheinung neu erstellt werden. Dachform, Materialisierung und Farbgebung der Hauptbauten haben sich an der ursprünglichen Architektur zu orientieren. 6

7 Im Baufeld C (Landstrasse 52) ist das bestehende Volumen gemäss Gebäudekategorie D des Gestaltungsplans "Schützenswerte Bausubstanz" vom 25. August 1997 mit Änderung vom 23. Juni 1998 zu erhalten, wobei der Anbau bis maximal auf die Höhe und Form des bestehenden Daches aufgestockt werden kann. Das Vordach und die Wärmedämmung dürfen das Baufeld C überschreiten.

Die Baufelder D bis K dienen dem Wohnen und dem Wohnen zugehörigen Nutzflächen. In ihnen sind qualitativ hochwertige Mehrfamilienhäuser zu erstellen.

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Art. 8 Untergeschoss

1 Das Untergeschoss ist durch Untergeschossbaulinien festgelegt. Innerhalb der von ihnen aufgespannten Fläche müssen mindestens 20 % für das Gedeihen von Bäumen und für die Versickerung unbebaut bleiben. 2 1m Untergeschoss sind die Sammelgarage sowie weitere Nebenflächen, wie Lager, Kellerräume, Technikräume usw., zu erstellen. 3 Notausgänge, Lichtschächte sowie Bauten für die Lüftung, Versickerung und dergleichen dürfen auch ausserhalb der Untergeschossbaulinien erstellt werden. Gegenüber der Landstrasse (K275) haben sie den gesetzlichen Grenzabstand von 6.0 m einzuhalten.

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Art. 9 Abstellräume

Bei jedem Mehrfamilienhaus sind genügend grosse, gut zugängliche, überdeckte und abschliessbare Abstellräume für Velos und Anhänger sowie für Kinderwagen vorzusehen. Diese können auch im Untergeschoss liegen. 2 Den einzelnen Wohnungen sind Abstellräume im Keller und innerhalb der Wohnung zuzuordnen. Die gesamte Mindestfläche beträgt für 2 1/2 Zimmer 8 m2, für jedes weitere Zimmer 2 m2 mehr.

Art. 10 Gestaltung der Gebäude

Die Gebäude sind architektonisch gut zu gestalten. In den Baufeldern D bis K sind Flachdächer vorzusehen. Soweit sie nicht als nutzbare Terrassen ausgebildet oder für Photovoltaikanlagen genutzt werden, sind sie naturnah zu begrünen. 2 Mit der Baueingabe ist ein detailliertes Material- und Farbkonzept einzureichen, mit dem das Erreichen einer hohen architektonischen Qualität gemäss § 1 Abs. 2 nachgewiesen wird.

Umgebung

Art. 11 Strassenraum zur Landstrasse (K275)

1 Im Zugangsbereich zum Baufeld A sind die Terrasse der Gartenwirtschaft, die Pergola und der Baumbestand zu erhalten oder gleichwertig zu ersetzen.

2 Der Platzbereich nordöstlich des Baufelds B ist öffentlich nutzbar und mit kleinkronigen hochstämmigen Bäumen, und einer Sitzgelegenheiten, Wasserflächen Unterflurentsorgungsstelle zu gestalten und zu beleuchten. Die Befahrbarkeit direkt ab der Landstrasse mit Motorfahrzeugen ist auszuschliessen. 3 Innerhalb der reduzierten Strassenabstandslinie dürfen keine betriebsnotwendigen Bauten und Anlagen errichtet werden, die sich nicht mit geringem Aufwand beseitigen lassen.

Art. 12 Siedlungsinterne Aussenräume

1 Für die Umgebungsgestaltung dient das Richtkonzept gemäss § 4 als Beurteilungsgrundlage und ist wegleitend beizuziehen. Der Bezug hierauf ist in einem detaillierten Umgebungsplan zum Baugesuch hinsichtlich Wegestruktur, Plätze, Bepflanzung, Materialien, Formgebung und Ausstattung nachzuweisen. 2

Die Gestaltung der Aussenräume hat sich an das gewachsene Terrain anzulehnen.

3 Die privaten und die gemeinschaftlich nutzbaren Aussenflächen sind zu differenzieren. Maximal 20 % der Aussenflächen dürfen befestigt werden. 4 Die Wiesen- und Rasenflächen, die Baum-, Gehölz- und Heckenarten sowie die Beläge haben den unterschiedlichen Funktionen und Nutzweisen zu entsprechen, sind naturnah zu gestalten und nach ihrer Erstellung fachgerecht zu pflegen. Für die Bepflanzung mit Bäumen, Sträuchern und Hecken sind optisch und räumlich wirksame, standortheimische Arten zu wählen. Entlang der westlichen Grenze zur Gewerbezone ist ein vegetativer Abschluss, z. B. ein Gehölzsaum, anzulegen. 5 Vor einer der gut besonnten Fassaden der Wohnbauten und ausserhalb der überdeckten Sitzplätze sind die privaten Gartenflächen in einer Tiefe von 3.00 bis 8.00 m anzuordnen.

5 6 Die gemeinschaftlichen Spielplätze und Spielflächen sind nach den jüngsten Empfehlungen über kindergerechte Wohnumfelder den verschiedenen Altersgruppen entsprechend auszustatten. Die genaue Platzierung und Ausstattung ist mit dem Bauprojekt auszuweisen. 7 Die Kosten für die Anlage und Pflege der Aussenräume sind auf die einzelnen Baufelder nach einer privatrechtlichen Regelung zu verteilen. In dieser sind auch die Nutzweisen, die Abgrenzungen und die zulässigen Einfriedungen gestützt auf das Richtkonzept und den Umgebungsplan gemäss Abs. 1 näher zu definieren.

Erschliessung und Parkierung