Gestaltungsplan Mühlegg

SNP-4079-2019-E.pdf

Kanton Aargau

Gemeinde Unterlunkhofen

Gestaltungsplan 'Mühlegg' gemäss §21 BauG Alf,22L3

Sondernutzungsvorschriften

13ndi UrAwelt

Datum

16.01.2019

Weitere Bestandteile Genehmigungsinhalt Gestaltungsplan: - Situationsplan 1:500

Freiraum:

Projektverfasser: a40 Architekten dipl. Architekten ETH/sia www.a4d.ch Weberstrasse 4 8004 Zürich T: 044 279 75 7 F: 044 279 75 00

Mitwirkungsbericht vom:

20.03.2018

Vorprüfungsbericht vom:

25.01.2018

Öffentliche Auflage vom:

28.05.2018

SKK Landschaftsarchitekten Lindenplatz 5 - CH-5430 Wettingen 1 Tel. 056 437 30 20 - Fax 056 426 02 17 [email protected] - www.skk.ch

bis: 27.06.2018

Beschlossen vom Gemeinderat am: 10.12.2018 Der Gemeindeschreibern-5/v.;

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Genehmigungsvermerk:

(..;flphmigung dur,!7h das Departement Bau, \i'ershi. und Umwelt mit Änderungen/Auflagen Aarau, den

x. Der Generalsekretär:

Sondernutzungsvorschriften Gestaltungsplan "Mühtegg", Untertunkhofen ALLGEMEINE VORSCHRIFTEN

Genehmigung

r meli * * KANTON AARGAU

DEPARTEMENT BAU, VERKEHR UND UMWELT

JFRA/Iful

Versand:

Datum Genehmigung: 01.04.2019

-3. April 2019

Geschäfts-Nr. BVUARE.09.156 Gemeinde Unterlunkhofen; Gestaltungsplan "Mühlegg"; Genehmigung mit Ausnahmen und Auflagen; Publikation; Auftrag an Abteilung Raumentwicklung

Sachverhalt

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

25. Januar 2018 28. August 2017 bis 26. September 2017 28. Mai 2018 bis 27. Juni 2018 10. Dezember 2018 21. Januar 2019 21. Januar 2019

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 21. August 2001 genehmigten Nutzungsplan Siedlung, die am 16. Januar 2007 genehmigte Teiländerung der Nutzungsplanung "Neuauflage Mühlegg" sowie die am 5. März 2014 genehmigte Bau- und Nutzungsordnung (BNO) ab.

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3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Das rund 5 ha grosse Planungsgebiet "Mühlegg" liegt am südöstlichen Baugebietsrand der Gemeinde Unterlunkhofen an einem Westhang über der Reussebene. Das Areal grenzt an den Perimeter des Reusstaldekrets sowie an das Objekt Nr. 1305 "Reusslandschaft" des Bundesinventars der Landschaften und Naturdenkmäler von nationaler Bedeutung (BLN). Das weitgehend unüberbaute Planungsgebiet liegt in der Wohnzone Hang (WH) und untersteht der Gestaltungsplanpflicht (§ 4 Abs. 2 BNO). Mit dem Gestaltungsplan sollen die planungsrechtlichen Grundlagen geschaffen werden für eine attraktive, zweckmässige, umweltschonende und wirtschaftliche Nutzung, Bebauung und Freiraumgestaltung des Areals "Mühlegg" (vgl. § 1 Sondernutzungsvorschriften [SNV]). Die Überbauung dieses Areals setzt eine sorgfältige Einpassung ins Ortsbild und die Landschaft voraus. Die entsprechenden Zielsetzungen sind in § 4 Abs. 1 SNV festgelegt. Der Planungsperimeter ist in eine Vielzahl von Baubereichen unterteilt, in denen unterschiedliche Bautypen zulässig sind. Es sind Ausnützungen von 0,45 bis 0,60 in Abhängigkeit der Lage im Gebiet vorgesehen. Die SNV enthalten einen umfangreichen Katalog an Vorgaben zur Struktur und Gestaltung der Überbauung. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Unterlunkhofen am 10. Dezember 2018 beschlossenen Vorlage: • Gestaltungsplan "Mühlegg" bestehend aus: • Situation 1:500 • SNV Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 16. Januar 2019 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung [RPV]). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 25. Januar 2018 mit Vorbehalten abgeschlossen worden. Die Planungsunterlagen wurden vor der öffentlichen Auflage dahingehend zweckmässig überarbeitet.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. Die Genehmigungsbehörde kann die Planung zur Änderung an die Gemeinde zurückweisen oder, nach vorgängiger Anhörung des Gemeinderats und der in ihren schutzwürdigen Interessen Betroffenen, Änderungen selbst vornehmen, wenn sie von geringer Tragweite sind oder keine erhebliche Entscheidungsfreiheit besteht (§ 27 Abs. 2 BauG).

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4.2 Raumplanerische Beurteilung 4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen Schlüsselgebiet nach S 1.2 Gemäss Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisung 2.1, sind die Gemeinden gehalten, aufzuzeigen, wie mit den kommunalen Planungsinstrumenten die behördenverbindlichen Entwicklungsziele gewährleistet werden. Da vorliegend eine namhafte Wohnzonen-Reserve aktiviert wird (sogenanntes Schlüsselgebiet), ist im Planungsbericht darzulegen, welcher Entwicklungsbeitrag dieser Fläche seitens Gemeinde beigemessen wird. Gemäss Raumkonzept sind die Wohn- und Mischzonenreserven — über alles gesehen — mit 60 Einwohnerinnen und Einwohner pro ha (E/ha) zu entwickeln. Gestützt auf die Festlegungen im Gestaltungsplan ist die Realisierung von rund 110 Wohneinheiten und rund 30 Einliegerwohnungen möglich. Je nach Wohnungsbelegung könnten so im Areal rund 300 Einwohnerinnen und Einwohner resultieren. Dies ergibt eine Dichte von 73 E/ha. Der Beitrag dieses Areals für die gesamtkommunale Entwicklung stimmt mit den Richtplanzielvorgaben überein. Innenentwicklung/Etappierung In der Gemeinde Unterlunkhofen sind nebst dem Areal "Mühlegg" auch Vorbereitungen für Überbauungen auf den Arealen "Huserhof' (ca. 0,8 ha) sowie "Breitacher" in Planung. Gemäss Stand der Erschliessung 2014 sind in der Gemeinde Unterlunkhofen weitere unüberbaute Flächen in den Wohnund Mischzonen im Umfang von ca. 2,3 ha vorhanden. Aus den Unterlagen geht hervor, dass im Gebiet "Mühlegg" rund 110 Wohneinheiten und rund 30 Einliegerwohnungen erstellt werden können. Je nach Wohnungsbelegung könnten so im Areal rund 300 Einwohnerinnen und Einwohner beziehungsweise eine Dichte von 73 E/ha resultieren. Dies entspricht den Richtplan-Zielvorgaben, wonach die noch unüberbauten Gebiete mit durchschnittlich 60 E/ha zu entwickeln sind. Im Entwurf des Gemeindeentwicklungskonzepts "Futura" vom Juni 2015 (Planungsbericht, Kapitel 2.5) hat die Gemeinde die Baulandreserven beschrieben und auf dieser Basis eine Abschätzung der zukünftigen Entwicklung der Einwohnerzahl vorgenommen. Diese zeigt auf, dass bereits mit den bewilligten Bauten Potenzial für rund 145 zusätzliche Einwohnerinnen und Einwohner geschaffen wurde und mit den künftigen Überbauungen zusätzliche rund 480 Einwohnerinnen und Einwohner möglich sind. Dabei wurde das Entwicklungspotenzial des Areals "Nuserhof" von rund 80 Personen noch nicht berücksichtigt. Diese Überbauungen können zu einem kurz- bis mittelfristigen Bevölkerungswachstum von über 50 % führen. Gemäss Planungsbericht ist das Investitionsprogramm der Gemeinde Unterlunkhofen auf die zu erwartende Entwicklung abgestimmt. Die Gemeinde anerkennt im Grundsatz den Zweck einer Etappierung. Sie weist aber gleichzeitig auf einige Besonderheiten hin, welche eine Etappierung aus Sicht der Gemeinde erschweren: Die Erschliessung ist ausschliesslich von einer Seite, über die Mühleggstrasse möglich. Die Gemeinde strebt daher einen gleichzeitigen Ausbau der Erschliessungsanlagen für das gesamte Areal an. Der Gemeinderat hat sich gegen die Festlegung einer Etappierung ausgesprochen (Protokollauszug 26. März 2018). Dieser Entscheid liegt in der Kompetenz der Gemeinde. 4.2.2 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern (Richtplankapitel S 1.1). Mit dem Gestaltungsplan sollen die planungsrechtlichen Grundlagen geschaffen werden für eine attraktive, zweckmässige, umweltschonende und wirtschaftliche Nutzung, Bebauung und Freiraumgestaltung des Areals "Mühlegg" (vgl. § 1 SNV). In § 4 Abs. 2 der BNO sind die konkreten Zielsetzungen für das Gebiet im Detail aufgeführt.

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Die Einordnung der Überbauung in das landschaftlich exponiert gelegene Gebiet ist höchst anspruchsvoll und muss gemäss § 21 BauG und § 4 Abs. 2 BNO hohen Anforderungen genügen. Ortsbild und Städtebau Das Planungsgebiet grenzt unmittelbar an den historischen Kern von Unterlunkhofen und liegt landschaftlich exponiert. Die Überbauung dieses Hangs birgt daher gewisse Risiken in Bezug auf die historische Ortsstruktur und die Fernwirkung beziehungsweise auf die Einbettung in die Landschaft in sich. Als Grundlage für den vorliegenden Gestaltungsplan ist ein sehr anspruchsvolles städtebauliches Richtkonzept erarbeitet worden. Dieses Richtprojekt weist grundsätzlich hohe Qualitäten auf. Die unterschiedlichen Bautypen sind auf die einzelnen Baubereiche festgelegt worden und in § 9 SNV konkretisiert. Die städtebauliche Idee der Hangbebauung kann dadurch durchaus zum Erfolg führen. Unter diesem Aspekt wird aus fachlicher Sicht begrüsst, dass gemäss § 22 SNV Bauprojekte durch ein Fachgremium aus drei bis fünf vom Gemeinderat gewählten Mitgliedern begleitet werden muss. Zudem kann der Gemeinderat auf Kosten der Gesuchsteller Baugesuche durch eine unabhängige Fachperson auf die Übereinstimmung mit den Vorschriften des Gestaltungsplans und der Vorgaben und Ziele der Richtkonzepte und des Planungsberichts prüfen lassen. Die SNV enthalten gute und differenzierte, qualitative und quantitative Vorgaben zu den zulässigen Gebäudetypen, zur Bebauung, zur Gestaltung des Freiraums sowie zur Einpassung in die Umge-‘ bung. Gesamthaft vermag der Gestaltungsplan zu überzeugen. Er sichert eine Überbauung mit einer ansprechenden Freiraumstruktur, welche der Situation gerecht wird. Freiraum- und Vernetzungskonzept Für die Erarbeitung des Freiraum- und Vernetzungskonzepts wurde ein ausgewiesener Fachplaner beauftragt. Dies wird ausdrücklich begrüsst. Das Konzept berücksichtigt wesentliche Interessen der Aussenraumgestaltung, der Vernetzung und der landschaftlichen Einbettung. Es bildet eine sehr gute Grundlage. Auch die planungsrechtliche Umsetzung in den Gestaltungsplan ist gelungen und vermag zu überzeugen. Als wichtiges ortstypisches Landschaftselement soll gegen Osten eine Hochhecke ausgebildet werden. Die diesbezügliche SNV ist sachgerecht. Ein Abschnitt der Hochhecke wird ausserhalb der Bauzone festgelegt, jedoch nur in jenem Bereich, wo die Parzellen über die Bauzone hinausragen (Parzellen 337, 417 und 420). Damit kann auch die Bebaubarkeit der eher schmalen Parzellenstruktur verbessert werden. Unter den gegebenen Umständen und da diese Hecken auch aus landschaftlicher Sicht (Einpassung) wichtig sind, kann dieser Festlegung aus fachlicher Sicht zugestimmt werden. Bei den direkt angrenzenden Landwirtschaftsflächen wird dies zu Nutzungseinschränkungen führen. 4.3 Erschliessung Die Grunderschliessung des Planungsgebiets erfolgt ab der Zugerstrasse K 262 über die bestehende Mühleggstrasse. Diese Strasse ist als Sackgasse ausgebildet und führt am südlichen Baugebietsrand in einen landwirtschaftlichen Flurweg Richtung Oberlunkhofen (Rebbergstrasse). Von der Mühleggstrasse zweigen zwei weitere Stichstrassen für die Erschliessung der hangaufwärts gelegenen Bereiche ab. Das Erschliessungskonzept beruht auf der Lage der ausgemarchten Strassen- und Flurwegparzellen. Die Erschliessungsstrassen werden bis auf die Abschnitte entlang des Arnerbachs und entlang des parallel zur Strasse liegenden, überfahrbaren Gehwegs auf eine Breite von 5 m bis 5,1 m ausgebaut.

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Die geplanten Verkehrsanlagen liegen nicht vollständig innerhalb der ausparzellierten Wegparzellen. Sie werden deshalb mit Strassenlinien (Enteignungsrecht nach § 132 BauG) gesichert. Die Wendeanlagen kommen in die Grünzone zu liegen. Dies schmälert den eigentlichen Zweck der Grünzone (Siedlungsdurchgrünung, Erholung, ökologischer Ausgleich [§ 11 Abs. 1 BN0]). Diese Festlegung ist gestützt auf § 11 Abs. 4 BNO grundsätzlich möglich. Die Fusswege innerhalb der Vernetzungskorridore werden begrüsst. Auf die Fusswegverbindung von der Zugerstrasse zur Grünzone und dem Waldrand (mit Fortsetzung zum kommunalen Wanderweg) wird verzichtet. Dieser Entscheid liegt in der Kompetenz des Gemeinderats. Gemäss § 6 Abs. 4 SNV ist mit baulichen Massnahmen im Erschliessungsprojekt die Durchfahrt ins Planungsgebiet über die Parzelle 412 zu verhindern. Damit wird die Weiterverwendung des verkehrstechnisch ungenügend ausgebildeten Anschlusses an die Kantonsstrasse Rechnung getragen. Im Interesse der Verkehrssicherheit sind im nachgelagerten Verfahren auch Massnahmen zu ergreifen, welche verhindern, dass Fahrradfahrer oder Verkehrsteilnehmer mit ähnlichen Geräten mit erhöhter Geschwindigkeit in die Kantonsstrasse einfahren können. Mit mehreren Varianten und in Abstimmung mit den kantonalen Behörden wurde vom Ingenieurbüro KIP Ingenieure und Planer AG eine Lösung für den Knoten Mühleggstrasse—Zugerstrasse ausgearbeitet. Gewählt wurde schliesslich diejenige Variante, welche einen durchgehenden Gehweg entlang der Zugerstrasse vorsieht, um für die Ausgestaltung der Einlenkradien mehr Platz zur Verfügung zu haben. Die Anforderungen an den Mündungsbereich wurden im Gestaltungsplan berücksichtigt. Im Zuge der Strassensanierung der Zugerstrasse wird die bauliche Ausbildung des Knotens umgesetzt. Gemäss technischem Bericht zur Verkehrserschliessung (Seite 6) wird die minimale Breite definiert, um den massgeblichen Begegnungsfall Lastkraftwagen/Personenwagen abdecken zu können. Diese Breite wird auf einer Länge von ca. 20 m gemessen ab Kantonsstrasse, mit einer geplanten Fahrbahnbreite von 5,2 m bis 5,9 m sichergestellt. 4.4 Sichtzonen Die Sichtzonen im Mündungsbereich der Kantonsstrasse wurden mit dem Kantonsstrassenprojekt abgestimmt. 4.5 Abstimmung Siedlung Verkehr 4.5.1 Mobilitätsmanagement Das Mobilitätsmanagement (MM) ist Teil der kantonalen Gesamtverkehrsstrategie. Mit Massnahmen des MM ist dafür zu sorgen, dass die Mobilität nachhaltig und den standortspezifischen Rahmenbedingungen Rechnung tragend abgewickelt werden kann. Dazu sieht § 8 Abs. 2 lit. c Bauverordnung (BauV) vor, dass in Gestaltungsplänen die Anzahl der Abstellplätze herabgesetzt werden kann. Für ein effizientes Mobilitätsmanagement sind im ländlichen Entwicklungsraum die Voraussetzungen wenig günstig. Der Verzicht auf vertiefte Abklärungen ist vertretbar. Gleichwohl sind die Gemeinden gefordert, für die nicht automobile Bevölkerung eine attraktive Verkehrsinfrastruktur bereitzustellen. Die Gemeinde Unterlunkhofen ist über zwei Buslinien überregional mit dem öffentlichen Verkehr erschlossen. Im Rahmen der Gestaltungsplankonzeption wurden Lösungsmöglichkeiten für neue Bushaltestellen ausgearbeitet und im Plan zur Information aufgenommen. Die Konkretisierung und Umsetzung erfolgt im Rahmen des Kantonsstrassenprojekts. Das Areal ist über die internen Weg- und Strassenverbindungen zweckmässig an die Bushaltestellen angebunden. 4.5.2 Parkierung Die Parkierung auf den Parzellen wird individuell geregelt. Für Bauten mit mehr als vier Wohneinheiten muss die Parkierung in einer Sammelgarage erfolgen (§ 15 Abs. 2 SNV). Die Anzahl Parkfelder

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richtet sich nach der einschlägigen Schweizer Normen des Schweizerischen Verbands der Strassenund Verkehrsfachleute (VSS-Norm). 4.6 Lärmschutz Im Situationsplan wird im strassennahen Bereich der Baubereiche E und G ein Bereich mit besonderen Lärmschutzanforderungen (§ 18 SNV) ausgewiesen. In § 18 SNV ist festgelegt, dass zur Sicherstellung des Lärmschutzes (Art. 29 Lärmschutzverordnung [LSV]) innerhalb des Perimeters „Bereich mit besonderen Lärmschutzanforderungen" bei sämtlichen Fenstern von Räumen mit lärmempfindlichen Nutzungen die Summe aller Dämpfungen, bezogen auf den Quellenwert (LR,e) der Kantonsstrasse K 262 (Zugerstrasse) bei einer massgeblichen Geschwindigkeit von 50 km/h mindestens 19,7 dB(A) und von 60 km/h mindestens 20,9 dB(A), betragen muss. Mit diesen Dämpfungen ist sichergestellt, dass die nach Art. 29 LSV massgebenden Planungswerte (PW) eingehalten werden. Da Art. 29 LSV keine Ausnahmen von der Einhaltung der PW zulässt, ist es korrekt, dass die Einhaltung dieser Dämpfung bei sämtlichen Fenstern von lärmempfindlichen Räumen verlangt wird. Im Lärmgutachten der KIP, Knoblauch Ingenieur und Planer in Wohlen vom 16. Januar 2017 wird aufgezeigt, dass mit der von den a4D Architekten entwickelten Bautypologie und dem gezielten Einsatz von Flügelmauern im Untergeschoss, die Planungswerte bis zu einer signalisierten Geschwindigkeit von 60 km/h eingehalten werden können. Gemäss § 18 Abs. 1 SNV müssen zur Sicherstellung des Lärmschutzes (Art. 29 LSV) innerhalb des im Situationsplans bezeichneten Perimeters "Bereich mit besonderen Lärmschutzanforderungen" sowie im Baufeld F (da auch hier die massgebenden PW der Empfindlichkeitsstufe II [ES] nicht eingehalten sind) die definierten Lärmschutzvorgaben eingehalten werden. Im Planungsbericht (Kapitel 2.9) wird der Nachweis erbracht, dass die definierte Bebauungsweise im Baufeld F mit entsprechenden baulichen Massnahmen mit den Lärmschutzanforderungen vereinbar ist. Für den im Situationsplan violett schraffierten Bereich mit besonderen Lärmschutzanforderungen können die Dämpfungen um 5 dB(A) reduziert werden, da dort die ES III massgebend ist. 4.7 Entwässerung Gemäss Generellem Entwässerungsplan (GEP) ist im gesamten Einzugsgebiet des Gestaltungsplans "Mühlegg" das Teil-Trennsystem (Dachwasserableitung mit Retention und Ableitung in den Arnerbach) vorgesehen. Die Strassenentwässerung im gesamten Erschliessungsperimeter wird gesammelt und in die Kanalisation abgeleitet. Dieses Entwässerungskonzept ist zweckmässig. Das entsprechende Bauprojekt ist so auszuarbeiten, dass auch die im technischen Kurzbericht erwähnte Teileinzugsgebietsfläche A sowie die gesamten Einzugsgebiete D und E künftig im Teil-Trennsystem entwässert werden. 4.8 Energie