Gestaltungsplan Parz. 208 und 209

1.Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

6. November 2018 8. Januar 2018 bis 6. Februar 2018 19. November 2018 bis 18. Dezember 2018 7. Januar 2019 23. Januar 2019 12. Februar 2019

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 27. Oktober 2004 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Das rund 0,8 ha grosse Planungsareal (Parzellen 208 und 209) liegt im Ortsteil Gippingen. Das Areal ist unüberbaut und der Wohnzone W3 zugeordnet. Die W3 ist ausschliesslich für den Bau von Mehrfamilienhäusern bestimmt. Es gilt eine minimale Ausnützungsziffer von 0,48. Die Parzellen 208 und 209 unterliegen der Gestaltungsplanpflicht (ohne spezifische Zielvorgaben in der Bau- und Nutzungsordnung, BNO).

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Mit dem Gestaltungsplan sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Überbauung geschaffen werden. Mitunter werden folgende Planungsziele definiert (Planungsbericht Kapitel 1.2): • Sicherstellung des Hochwasserschutzes • Ausschöpfung der möglichen Ausnützung (AZ = 0,6 ohne Dachgeschoss) • Planerische Sicherstellung eines Fusswegs vom Ahornweg zur Feldstrasse und General-Guisanstrasse • Einpassung der Bauten und Anlagen sowie der Aussenräume in die bestehende Umgebung Mit dem vorliegenden Gestaltungsplan werden die Festlegungen im Überbauungsplan (genehmigt 25. Januar 1988) im betroffenen Bereich aufgehoben. Die Aufhebung des gesamten Überbauungsplans wird im Rahmen der Gesamtrevision der Nutzungsplanung geprüft. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Leuggern am 7. Januar 2019 beschlossenen Vorlage: • Gestaltungsplan "Parzellen 208 + 209 / Überbauung Binz" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 14. Januar 2019 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 6. November 2018 ohne Vorbehalte abgeschlossen worden.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Raumplanerische Beurteilung 4.1.1 Siedlungsentwicklung nach innen Schlüsselgebiet nach S 1.2 Gemäss Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisung 2.1, sind die Gemeinden gehalten, aufzuzeigen, wie mit den kommunalen Planungsinstrumenten die behördenverbindlichen Entwicklungsziele gewährleistet werden. Da vorliegend eine namhafte Wohnzonen-Reserve aktiviert wird (sogenanntes Schlüsselgebiet), ist im Planungsbericht darzulegen, welcher Entwicklungsbeitrag dieser Fläche seitens Gemeinde beigemessen wird. Gemäss Raumkonzept sind die Wohn- und Mischzonenreserven — über alles gesehen — mit 60 Einwohnerinnen und Einwohnern pro ha (E/ha) zu entwickeln. Zurzeit weist Leuggern rund 32 E/ha in der überbauten Bauzone auf. Bis zum Richtplanhorizont 2040 kann der richtplanerische Soll-Wert von 40 E/ha erreicht werden (siehe Fachliche Stellungnahme zur Nutzungsplanung vom 12. März 2018). Die geplanten Festlegungen zur Ausnützung (64 Wohnungen; Annahme ca. 120 E beziehungsweise rund 150 E/ha) tragen wesentlich zur Erreichung der Zielwerte (E/ha) gemäss Richtplan bei. 4.1.2 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern (Richtplankapitel S1.1).

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Bebauungskonzept Gestützt auf ein Variantenstudium wurde die zukünftige Bebauung des Areals hinsichtlich der Gebäudevolumen und Setzung im Kontext der umliegenden Überbauung und unter Berücksichtigung der Anforderungen an den Hochwasserschutz überprüft. Basierend auf der zu Grunde liegenden Bebauungsstudie wurde bereits ein Bauprojekt ausgearbeitet. Mit der Festlegung der Dimensionierung und Ausrichtung der Baubereiche, der baubereichsspezifischen Festlegung der Anzahl Geschosse (§ 6 SNV), den Vorgaben zur Gestaltung der Balkone sowie der Dachgestaltung und der zulässigen Dacheinschnitte (§§ 8 und 9 SNV) werden zentrale Vorgaben hinsichtlich der Bebauung gesichert. Mit den getroffenen Festlegungen wird im Sinne der Zielsetzungen auf die heterogen überbaute Umgebung Rücksicht genommen. Gestützt auf die Bebauungsstudie beziehungsweise des Bauprojekts ist ein vielfältiges Wohnraumangebot angedacht. Anhaltspunkte bezüglich Fassadengestaltung, Materialisierung sowie Farbgebung gehen aus der Visualisierung des Bauprojekts hervor. Gemäss § 2 Abs. 3 SNV ist die Bebauungsstudie für die Beurteilung des Baugesuchs wegweisend. Freiraum/Gemeinschaftsräume Wichtige und verbindliche Festlegungen sind im Gestaltungsplan und in den SNV aufgenommen (Gliederung der Freiräume, Bepflanzung/Bäume, Gestaltung Strassenraum etc.). Gemeinschaftsräume in Verbindung mit der Gestaltung des Aussenraums können zu einer hohen Wohnqualität beitragen. Die Bebauungsstudie wurde mit einem Richtkonzept Umgebung ergänzt. Gemäss § 2 Abs. 4 SNV ist dieses für die Beurteilung des Baugesuchs wegweisend. 4.1.3 Erschliessung Motorisierter Individualverkehr (MIV) Der Gestaltungsplanperimeter stösst direkt an die Kantonsstrasse General-Guisanstrasse (K 448). Diese Strasse ist als Verbindungsstrasse klassiert und für eine Kantonsstrasse schwach frequentiert. An Kantonsstrassen gelten für das anstossende Grundeigentum spezifische Vorschriften. So beträgt der allgemeine gesetzlich Strassenabstand 6 m (§ 111 BauG). Kantonsstrassen dienen in der Regel, im Unterschied zu Gemeindestrassen, nicht der Grundstückerschliessung (§§ 83 und 84 BauG). Im rechtskräftigen Erschliessungsplan (Überbauungsplan Binz—Gippingen) war eine durchgehende Erschliessungsstrasse vom Ahornweg zur General-Guisanstrasse vorgesehen. Neu werden nur die Bewohner der Parzellen 208 und 209 direkt zur K 448 erschlossen (Planungsbericht Kapitel 4.2.1). Aufgrund der örtlichen Situation, der Klassierung und der Belastung der K 448 ist der Direktanschluss vertretbar. Der Anschluss entspricht der Dimensionierung einer neuen Grundstückszufahrt gemäss § 41 Abs. 2 Bauverordnung (BauV). Der Wendeplatz beim Ahornweg sowie die Zufahrt auf das Areal ab der K 448 werden mittels Strassenlinien mit Enteignungsrecht gemäss § 132 BauG planerisch sichergestellt. Die Zufahrt ab der K 448 steigt aus Gründen des Hochwasserschutzes mit 3,6 %. Aufgrund der zur Verfügung stehenden Unterlagen wird die Rampe in die Tiefgarage ein Gefälle von mindestens 15 % aufweisen. Infolge der vorgesehenen Überdachung der Zufahrtsrampe (Gefälle/Lärmschutz) entsteht im Bereich der Zufahrtsrampe / Zufahrt Besucherparkplätze eine unübersichtliche Situation. Dieser Bereich ist bei der nachfolgenden Detailplanung betreffend die Verkehrssicherheit speziell zu prüfen. Sichtzonen Die Ausfahrt auf die K 448 liegt an einer Innerortsstrecke. Die signalisierte Geschwindigkeit beträgt 50 km/h. Mit der Verschiebung der Erschliessung in südlicher Richtung kann die Sicht in beide Richtungen gewährleistet werden.

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Fuss- und Radwege Die "allgemein benutzbare Erschliessung" (§ 13 Abs. 5 SNV) wird mittels Dienstbarkeit vor Baubeginn gesichert. Dies ist sachgerecht. Parkierung/Mobilität Im Planungsbericht ist der Parkfelderbedarf für Motorfahrzeuge thematisiert. Zur Bedarfsermittlung wird angemerkt, dass auf der Basis der Parkfelderbedarfsnorm bei rund 7'000 m2 Wohnfläche ein Angebot von 78 Parkfeldern resultiert. Das im Überbauungskonzept vorgesehene Parkfelderangebot liegt mit insgesamt 103 Parkfeldern erheblich höher. Konkrete Massnahmen im Sinne der nachhaltigen Bewältigung des Mobilitätsbedarfs (Mobilitätsmanagement) werden keine festgelegt. Die diesbezüglichen Möglichkeiten im mit dem öffentlichen Verkehr mässig gut erschlossenen ländlichen Entwicklungsraum sind beschränkt. Da der Gestaltungsplan keine spezifischen Vorgaben zum Umfang an Parkfeldern festlegt, gilt für die Berechnung der Anzahl Parkfelder die VSS-Norm SN 640 281 vom 1. Februar 2006 (§ 43 BauV). Das Thema Parkierung ist in der weiteren Planung zu vertiefen und im Sinne der nachhaltigen Bewältigung des Mobilitätsbedarfs zu berücksichtigen (siehe fachliches Gutachten, Kapitel 2.5). 4.1.4 Weitere materielle Hinweise Hochwassergefahren Innerhalb des Planungsperimeters besteht eine Hochwassergefährdung (Schutzdefizit ab HQ30) ausgehend vom Bach "Im Grien". Bei einem HQ30 sind Fliesstiefen bis zu 25 cm zu erwarten. Zum Thema Hochwasserschutz liegt ein Kurzbericht Hochwasserschutz (Technisches Gutachten, Porta AG vom 15. März 2017) vor. Das Schutzkonzept besteht darin, die Erdgeschosse der geplanten Gebäude höher als die Umgebung zu realisieren (§ 10 SNV). Zudem wird entlang der südlichen Parzellengrenze ein Abflusskorridor ausgeschieden, der tiefer liegt als die Umgebung. Für die geplanten Gebäude werden EG-Höhen festgelegt. Die Berechnungsgrundlagen für die Dimensionierung des Abflusskorridors und die berechneten Schutzhöhen scheinen plausibel, um die benötigte Abflusskapazität für einen geordneten Abfluss zu erreichen und die Gebäude vor Hochwasser zu schützen. Lärm Gemäss Planungsbericht (Kapitel 4.2.9) beurteilt der Gemeinderat das Gestaltungsplangebiet lärmtechnisch als erschlossen. Dies wird mit der bestehenden benachbarten Überbauung sowie mit den bestehenden, gültigen Plangrundlagen ("Überbauungsplan Binz—Gippingen 1988" und Verkehrsrichtplan) begründet. Somit muss erst im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens die Einhaltung der Anforderungen von Art. 31 Lärmschutzverordnung (LSV) nachgewiesen werden. § 16 Abs. 1 SNV legt fest, dass mit dem Baugesuch für den Baubereich 2 ein Lärmgutachten einzureichen sei, welches die Anforderungen gemäss Art. 31 LSV (für raumplanerisch erschlossene Gebiete) nachweist. In der fachlichen Stellungnahme vom 29. März 2018 wurde der Hinweis gemacht, dass bezüglich der Ein- und Ausfahrt zur Tiefgarage aufgrund der Nähe zum Baufeld 1 möglichst frühzeitig abgeklärt werden soll, ob die Anforderungen von Art. 7 LSV bei den nächstgelegen lärmempfindlichen Räumen eingehalten werden können. Mit der geplanten Überdachung des Ein- und Ausfahrtbereichs zur Tiefgarage sollte es möglich sein, die massgebenden Planungswerte bei den nächstgelegenen lärmempfindlichen Räumen einhalten zu können. Der Portalbereich muss allerdings zwingend schallabsorbierend ausgekleidet werden (Decke und Wände ab einer Höhe von 0,5 m, mindestens Schallabsorptionsgruppe A2 nach EN 1793-1 (SN 640 571-1).

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Archäologie Im Planungsbericht (Kapitel 3.3.2) wird auf die aktenkundigen, archäologische Fundstelle Nr. 222(A)11 "Gippingen—Binz", die spätbronzezeitliche Siedlungsspuren umfasst, hingewiesen. Das Bauvorhaben liegt in der Nähe von geologischen Schuttfächern und somit in einem Bereich, der aus archäologischer Sicht als eine in früheren Epochen bevorzugte Siedlungslage zu bezeichnen ist. Es ist daher durchaus möglich, dass durch die geplanten Bodeneingriffe archäologische Hinterlassenschaften — auch derzeit noch unerkannte — beeinträchtigt werden. Laut § 38 des Kulturgesetzes (KG) vom 31. März 2009 sind archäologische Hinterlassenschaften grundsätzlich zu erhalten und zu schützen. Sie dürfen ohne Bewilligung der Kantonsarchäologie weder verändert, zerstört, in ihrem Bestand gefährdet noch in ihrem Wert oder ihrer Wirkung beeinträchtigt werden. Vor unumgänglichen Zerstörungen sind die betroffenen Stellen archäologisch zu untersuchen und zu dokumentieren (§ 44 KG). Die zuständige Gemeinde hat vor Beginn von Aushubarbeiten, bei denen mit archäologischen Funden zu rechnen ist, die Kantonsarchäologie zu benachrichtigen (§ 41 KG), beziehungsweise diese Meldepflicht zu delegieren. Wer unabhängig davon archäologische Hinterlassenschaften findet, hat dies der Kantonsarchäologie unverzüglich zu melden. Die Bauherrschaft oder deren Vertreter hat die Kantonsarchäologie über die weiteren Projektschritte und Massnahmen — insbesondere konkrete Baugesuche oder auch Baugrundsondierungen — rechtzeitig zu informieren und schriftlich zu kontaktieren ([email protected]). 4.1.5 Sondernutzungsvorschriften Die Gemeinde Leuggern hat ihren allgemeinen Nutzungsplan noch nicht an die neuen Baubegriffe und Messweisen der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) angepasst. Solange eine Anpassung nicht erfolgt ist, gelten anstelle der Bestimmungen im Titel 3 (Baubegriffe und Messweisen) die Bestimmungen der Allgemeinen Verordnung zum Baugesetz (ABauV) vom 23. Februar 1994, wie sie in Anhang 3 der BauV aufgeführt sind (§ 64 Abs. 1 BauV). Da die Revision der Nutzungsplanung von Leuggern frühestens in 2-3 Jahren zur Genehmigung eingereicht werden soll, werden die Bestimmungen der SNV nach den aktuell rechtsgültigen Begriffsdefinitionen ausformuliert.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1 Der Gestaltungsplan (Parzellen 208 + 209 / Überbauung Binz", beschlossen vom Gemeinderat Leuggern am 7. Januar 2019, wird genehmigt. 2. g Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

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Verteiler • Gemeinderat, Schulweg 1, 5316 Leuggern • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung für Umwelt BVU • Abteilung Landschaft und Gewässer BVU • Abteilung Verkehr BVU • Abteilung Tiefbau BVU • Kantonsarchäologie BKS

Rechtsmittelbelehrung 1 Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18..Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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