Gestaltungsplan Kreuzäcker

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Die polygonalen, fünfgeschossigen Gebäude in den Baufeldern D, E, H und I im inneren Bereich des Planungsgebiets sind nach Südwesten ausgerichtet und dienen dem Wohnen (H und I) respektive Wohnen und Arbeiten (D und E). Der fünfgeschossige Zeilenbau A entlang der Landstrasse ist ebenfalls nach Südwesten orientiert und als Wohnbau konzipiert. Eine geringe gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss des Gebäudekopfs ist an der Verbindungsstrasse erlaubt. Das Gebäude G an der Landstrasse besitzt ein durchgehendes, überhohes Erdgeschoss und drei Obergeschosse. Es ist für Gewerbe und Wohnen vorgesehen. Entlang der Industriestrasse sind ein Hotel mit 132 Zimmern und ein Restaurant im Gebäude C vorgesehen. Zwei Bauten dienen der Dienstleistungs- und Gewerbenutzung (Gebäude F und K). In diesen Gebäuden sind untergeordnet auch Wohnungen erlaubt. Die Gebäude weisen durchwegs fünf Vollgeschosse auf. Beim Gebäude C ist zusätzlich ein Attikageschoss erlaubt. Dem Konzept der Umgebungsgestaltung liegt die Idee eines Parks zugrunde. Dementsprechend gliedert sich der Aussenraum in verschiedene Flächen. Die Ausgestaltung der verschiedenen Flächen wird in den Sondernutzungsvorschriften im Detail geregelt. Die Erschliessung des Gebiets für den Individualverkehr erfolgt über eine Verbindungsstrasse zwischen Land- und Industriestrasse im Rechts-Rechts-Abbiegesystem. An die Erschliessungsstrasse angebunden sind drei Tiefgaragen, welche den Grossteil des ruhenden Verkehrs aufnehmen. Für zu Fuss Gehende soll ein Wegnetz die Querung und den Anschluss des Areals in alle Richtungen gewährleisten. Die Haupterschliessung erfolgt über den Verbindungsweg des Dorfbachs sowie entlang der Verbindungsstrasse. Zwischen den Bereichen F und K verläuft ein Fussweg, welcher den direkten Zugang zur Haltestelle Kreuzäcker der zukünftigen Limmattalbahn gewährleisten wird. Die wichtigsten Verbindungen sind auch radwegtauglich. Die Sondernutzungsvorschriften enthalten detaillierte Vorgaben zur Lage und Ausgestaltung der Velo-Parkplätze. Die Sondernutzungsvorschriften enthalten auch Vorgaben zum Umgang mit der Energie (bei Inanspruchnahme des 10 %-Nutzungsbonus gemäss § 35 Abs. 1 Bauverordnung (BauV) muss der Minergie-P-Standard oder ein gleichwertiger Standard erfüllt sein). Ebenso enthalten die Vorschriften Regelungen bezüglich Umgang mit dem Lärm und für Schutzmassnahmen bezüglich Hochwasser. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel: • Gestaltungsplan "P 098 Kreuzäcker" bestehend aus: • Situation 1 : 500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 3. Februar 2014 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). Erwägungen 4. Beurteilung der Vorlage 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören namentlich die Anforderungen nach § 21 BauG.

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4.2 Raumplanerische Beurteilung 4.2.1 Städtebauliche Beurteilung Das städtebauliche Konzept vermag zu überzeugen; die Raumaufteilung (Bauten, Freiräume) ist gut gelungen. Durch das Ausscheiden des Baubereichs B wird zu einem späteren Zeitpunkt bei Bedarf und nach Anpassung der nutzungsplanerischen Vorgaben die etappierte Weiterentwicklung ermöglicht (vgl. § 6 Abs. 8 SNV). Die Sicherung einer langfristigen Perspektive ist aufgrund der sehr zentralen Lage des Gebiets "Kreuzäcker" im Limmattal und bezüglich zukünftiger Stadtbahn planerisch zweckmässig. Der Gestaltungsplan baut auf einem Richtkonzept auf (Weiterentwicklung des Resultats der Testplanung). Bauvorhaben haben sich an den Richtprojekten gemäss § 3 Abs. 2 SNV zu orientieren (§ 5 Abs. 2 SNV). Dies ist sachgerecht. Die Aufteilung der Nutzungen gemäss § 9 SNV ist auf die Lage abgestimmt und sachgerecht. Bezüglich des Wohnens sind qualitativ hochstehende Wohnungen mit einem Gebrauchswert von mindestens 2.00 gemäss Wohn-Bewertungs-System (WBS 2000) zu erstellen. Die suburbane Landschaft des Limmattals ist geprägt durch ein weiträumiges Siedlungsgefüge, in dem sich eingestreute Inseln oder Korridore übrig gebliebener Freiräume finden. Diese sogenannten "suburbanen Freiräume" gilt es langfristig zu erhalten und aufzuwerten (vgl. Konzept Limmattalpark). Die Landschaftsspange "Chrüzacher-Niderfeld" stellt einen solchen Freiraum dar. Zentrale Elemente sind dabei eine ästhetisch-gestalterische Aufwertung, die Schaffung von durchgängigen Freiraumnetzen sowie die Entwicklung multifunktional nutzbarer Freiräume unter Einbeziehung ökologischer, sozialer und ästhetischer Qualitäten. Der Zweckartikel (§ 2 SNV) sowie die qualitativen Bestimmungen (§ 5 SNV) stützen sich auf ein konkret ausgearbeitetes Umgebungskonzept und nehmen Bezug auf die Bedeutung dieses Freiraums. Im Konzept festgelegt sind auch die Beschaffenheit der Oberflächen sowie die Bepflanzung. Gestützt auf § 19 Abs. 1 SNV sind die Freiräume gemäss diesen Vorgaben zu gestalten. 15 % der Perimeterfläche sind als ökologische Ausgleichs- und Landschaftspufferflächen ausgeschieden und im Gestaltungsplan bezeichnet. Diese sind naturnah zu gestalten und extensiv zu bewirtschaften. Die im Gestaltungsplan bezeichnete Bepflanzung (Bäume/Gehölze) ist durch den Grundeigentümer zu realisieren (§ 19 Abs. 5 SNV). Der Unterhalt und der Ersatz obliegen dem Grundeigentümer und werden im Grundbuch gesichert. Für eine gute Einpassung in die Landschaft kommt dem Übergangsbereich zur Landschaftsspange "Chrüzacher-Niderfeld" eine besondere Bedeutung zu. Die Gestaltung des Siedlungsrands hat an dieser zukünftigen Engstelle eine besondere Bedeutung. Die Vorgaben im Umgebungskonzept beziehungsweise im Gestaltungsplan und den Sondernutzungsvorschriften regeln diesen wichtigen Raum stufengerecht. Es ist entscheidend, dass im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens eine konsequente Umsetzung sichergestellt wird. Der Gestaltungsplan enthält Standorte für Spiel- und Begegnungsplätze und verschiedene Freiraumund Vorzonen. Der Zweck dieser Zonen und die Ausgestaltung sind in § 20 SNV sachgerecht festgelegt. Die urbane Vorzone gegen die Industriestrasse dient als Aufenthalts- und Begegnungsraum sowie der Aufwertung der Industriestrasse. Mit dem Baugesuch für die Gebäude ist die Abstimmung auf das Projekt der Limmattalbahn nachzuweisen (§ 20 Abs. 4 SNV). Die periurbane Vorzone gegen die Landstrasse hin dient der Zugänglichkeit des Baubereichs sowie der Begrünung der Landstrasse (Bäume/Rasenflächen) und ist gestalterisch mit dem Strassenraum abzustimmen (Abs. 5). Dies entspricht der Ausgangslage, dass im zunehmend verdichteten Limmattal eine gute, urbane Gestaltung des Strassenraums als hochwertiger Freiraum wichtig ist.

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Die Vorzone Dorfbach ist als öffentlicher Freiraum gestalterisch mit den ökologischen Ausgleichsflächen und der Fuss- und Radwegverbindung abzustimmen (Abs. 6). Einfriedigungen im Areal sind mit Ausnahme der Spielplätze für Kleinkinder und des Kindergartens nicht gestattet. Der Baubereich B (spätere Siedlungsverdichtung) wird als temporäre Ausgleichsfläche verwendet (§ 6 Abs. 9 SNV). Die Festlegungen zum Freiraum sind insgesamt sachgerecht und erfüllen die Anforderungen von § 21 BauG. 4.2.2 Erschliessung und Mobilität Der Gestaltungsplan ist mit dem Projekt der Limmattalbahn AG (LTB) gut abgestimmt. Mit Sondernutzungsplänen sind die angestrebte Nutzung und die realisierbare Erschliessung aufeinander abzustimmen. Es liegen Berechnungen bezüglich der Anzahl MIV1-Parkplätze nach SN640281 und auch bezüglich Bedarf an Veloabstellplätzen nach SN640065 sowie ein Mobilitätskonzept vor. Das Mobilitätskonzept enthält eine Parkplatzbedarfsermittlung, eine Abschätzung über die Anzahl induzierter Fahrten sowie eine Untersuchung über die verkehrlichen Auswirkungen. Das Mobilitätskonzept vom 4. Juli 2013 bildet die Grundlage für die Erschliessung des Gebiets und ist gestützt auf § 12 SNV verbindlich. Das Mobilitätskonzept legt als grundsätzliche Zielsetzung die Beeinflussung der Mobilität zur Erhöhung der Nutzung des öffentlichen Verkehrs und des Langsamverkehrs fest. Für die Parkierung (Personal, Kunden und Besucherparkplätze) wird in § 15 Abs. 1 SNV aufgenommen, dass lediglich das Minimum gemäss jeweiligem Standort-Typ (öV-Erschliessungsgüte) nach VSS-Norm erstellt werden darf. Damit wird die nach § 56 Abs. 2 Bau- und Nutzungsordnung (BNO) geforderte Abminderung für das Areal Kreuzäcker sachgerecht umgesetzt. Der Besitzstand für die Parkfelder gilt zudem nur, soweit keine Verdichtungsmassnahmen umgesetzt werden. Ansonsten wird das gesamte Parkfelder-Angebot neu berechnet. Ausgenommen sind Parkfelder für Eigentumswohnungen (§ 15 SNV). Diese Vorschrift berücksichtigt die Situation mit der zukünftigen Limmattalbahn und der dadurch wesentlich veränderten Erschliessungsgüte in geeigneter Art und Weise. Die Parkierung erfolgt im Wesentlichen unterirdisch in Tiefgaragen. Oberirdische Parkplätze sind nur in den im Situationsplan bezeichneten Bereichen zugelassen. Öffentlich zugängliche Parkplätze müssen bewirtschaftet werden (§ 15 Abs. 5 SNV). Für gebäudeinterne Abstellplätze ist die Installation von Auflademöglichkeiten für Hybrid- oder Elektrofahrzeuge vorzusehen. Die Verbindungsstrasse zwischen Landstrasse und Industriestrasse ist als Begegnungszone auszugestalten (§ 14 Abs. 2 SNV). Im Falle einer Nachverdichtung im Gestaltungsplangebiet müssen die Gebäude im Baubereich B unterirdisch über die bestehenden Tiefgaragen der Gebäude A und C erschlossen werden. Dies sichert eine gute Qualität des Freiraums auch bei einer Nachverdichtung. Gemäss Mobilitätskonzept wird von einem induzierten Mehrverkehr von weniger als 1'500 Fahrten pro Tag ausgegangen. Eine Konkretisierung erfolgt im Baubewilligungsverfahren. Das Konzept zeigt die Auswirkungen im Nahbereich des Gestaltungsplans im Detail auf. Die im Mobilitätskonzept (Verbindlichkeit gestützt auf § 12 SNV) enthaltenen Massnahmen sind überzeugend und entsprechen den Anforderungen von § 13 Abs. 2bis BauG (Abstimmung Siedlung und Verkehr). Die im Mobilitätskonzept enthaltenen Massnahmen beziehungsweise deren Erfolg sollen alle 5 Jahre von den Behörden in Zusammenarbeit mit den Grundeigentümern überprüft werden. Damit ist auch ein Controlling sichergestellt (§ 12 SNV).

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Motorisierter Individualverkehr

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Der Gestaltungsplan weist verschiedene Fuss- und Radwegverbindungen auf. Die Darstellung im Situationsplan ist schematisch; die genaue Linienführung wird abgestimmt auf die Bauprojekte festgelegt. Der § 18 SNV enthält die wesentlichen Randbedingungen. Die Mindestbreite für Fusswege beträgt 2 m, für Fuss- und Velowege 2,5 m. Dies ist sachgerecht. Ebenfalls sachgerecht sind die Vorgaben zu den Velo-Abstellplätzen in § 16 SNV. 4.2.3 Lärm Das Planungsgebiet befindet sich am östlichen Siedlungsrand der Gemeinde Spreitenbach und erstreckt sich von der Industriestrasse bis zur Landstrasse (Kantonsstrasse K 274). Es liegt zudem im akustischen Einflussbereich des Rangierbahnhofs Limmattal. Das ganze Gebiet liegt in einer Zone der Lärmempfindlichkeitsstufe (ES) III. Das Gebiet ist als noch nicht erschlossen zu betrachten. Demzufolge darf das Gebiet nur so weit erschlossen werden, als die Planungswerte (PW) eingehalten sind oder durch eine Änderung der Nutzungsart oder durch planerische, gestalterische oder bauliche Massnahmen eingehalten werden können (Art. 30 Lärmschutzverordnung [LSV]). Für kleine Teile kann die kantonale Behörde Ausnahmen gestatten (§ 25 Abs. 2 Einführungsgesetz Umweltrecht [EG UWR]). Es liegt ein Lärmgutachten vor. Die Berechnungen erfolgten unter dem aktuell geltenden Geschwindigkeitsregime auf den übergeordneten Strassenabschnitten. Obwohl bereits beim heute geltenden Temporegime (60 km/h) die umweltrechtlichen Anforderungen erfüllt sind, ist vorgesehen, auf Basis von Art. 22 der Signalisationsverordnung bei der Fachstelle Verkehrssicherheit das Verschieben der Signalisation Tempo 50 zu beantragen. Dadurch wird die Lärmsituation weiter entschärft. Das Lärmgutachten zeigt, dass insbesondere bei den Fassaden entlang der Industriestrasse die Planungswerte überschritten werden. Die Sondernutzungsvorschriften (§ 22 SNV) enthalten detaillierte Vorschriften bezüglich sachgerechtem Umgang mit dieser Lärmsituation. Diese sind sach- und situationsgerecht und erfüllen die Anforderungen der Umweltschutzgesetzgebung. 4.2.4 Hochwasserschutz Werden Nutzungsplanungen geändert, ist der Hochwasserschutz zu prüfen. Besteht ein Schutzdefizit, sind Massnahmen erforderlich. Ein solches Schutzdefizit ist, wie im Planungsbericht beschrieben, im östlichen Teil des Gestaltungsplanperimeters vorhanden (geringe Gefährdung bei HQ300). Mit einer Anhebung des bestehenden Terrains kann dieses Defizit entschärft werden. § 23 SNV ist sachgerecht. 4.2.5 Energie In § 5 SNV wird eine nachhaltige und energieschonende Bauweise verlangt. § 21 SNV enthält wesentliche und sachgerechte Vorgaben, welche deutlich dazu beitragen, eine hohe Energieeffizienz zu erreichen. Zudem können die Flachdächer der Gebäude sowie die Südwestfassaden für die aktive Sonnenenergienutzung verwendet werden. Diese Vorgaben kommen den Vorgaben der Energiegesetzgebung angemessen entgegen. 4.2.6 Sondernutzungsvorschriften Die Gemeinde Spreitenbach hat ihren allgemeinen Nutzungsplan noch nicht an die neuen Baubegriffe und Messweisen der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) angepasst. Solange eine Anpassung nicht erfolgt ist, gelten anstelle der Bestimmungen im Titel 3 (Baubegriffe und Messweisen) die Bestimmungen der Allgemeinen Verordnung zum Baugesetz (ABauV) vom 23. Februar 1994, wie sie in Anhang 3 der BauV aufgeführt sind (§ 64 Abs. 1 BauV). Die Sondernutzungsvorschriften sind sachgerecht und rechtmässig. Sie sind den Zielsetzungen des Gestaltungsplans entsprechend ausgestaltet.

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4.3 Gesamtbeurteilung Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "P 098 Kreuzäcker" der Gemeinde Spreitenbach vom 3. Februar 2014 wird genehmigt. 2. Die Abteilung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

Stephan Attiger Regierungsrat Verteiler • Gemeinderat Spreitenbach, Poststrasse 13, 8957 Spreitenbach • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Verkehr BVU Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist – neben dem Genehmigungsentscheid – gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt.

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5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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