Gestaltungsplan Zinsland
Plan d'utilisaziun spezial · Rottenschwil
Document
- Numer
- 2002-001021
- Gener
- Plan d'utilisaziun spezial
- Vischnanca
- Rottenschwil
- Chantun
- Aargau
- Nivel
- Vischnanca
- Autoritad
- Gemeindeverwaltung
- Approvà da
- RR
- Decidì
- 03-07-2002
- En vigur dapi
- 03-07-2002
- Funtauna
- ÖREBlex, chantun Aargau
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Text
SNP-4238-2002-E-5.pdf
•
Gemeinde Rottenschwil
Gestaltungsplan Zinsland
Kanton Aargau
Baudepartement Kanton Aargau Abteilung Raumentwicklung
gemäss § 21 BauG
Sondernutzungsvorschriften weitere Bestandteile des Gestaltungsplanes: • Situationsplan 1:500 • Längenprofil 1: 500 / 50 Übersichtsplan 1: 25000
Vorprüfungsbericht vom 6. März 2002 Öffentliche Auflage vom 21. März bis 24. April 2002 Beschlossen vom Gemeinderat am 29. April 2002 Der Gemeindeammann:
Die Gemeindeschreiberin:
Franz Hagenbuch
Ursula Fankhauser
Genehmigung:
Genehmigung durch den Regierungsrat Aarau, den 1
3(41; Zoo2Der Staatsschreiber:
2
Gestaltungsplan "Zinsland", Gemeinde Rottenschwil / Sondernutzungsvorschriften
Inhaltsverzeichnis 1. Einleitung
3
§ § §
3 3 3
1 2 3
Zweck Geltungsbereich, Bestandteile, Grundlagen Ergänzendes Recht
2. Ueberbauung / Baufelder
3
§ § § §
3 4 4 4
4 5 6 7
Anforderungen, Ausnutzung, Kernzone Baufelder, Gebäude mit Volumenschutz Gebäudelänge Gebäudeprofil, Begrünung Flachdächer
3. Lärmschutz §
8
Lärmschutzbereiche
5
4. Aussenraumgestaltung / Gartenberich
5
Art. 9
Art. 10 5
5
Umgebung, Terrassierung Okologische Ausgleichsflächen
5. Erschliessung und Parkierung
6
Art. 11
Art. 12 6
6
Erschliessungsrasse, Zufahrtsweg, Autoeinstellhalle öffentlicher Fussweg
6. Gemeinsame Ausstattung
6
Art. 13 6
Kehrichtsammelstellen
7. Schlussbestimmungen
7
Art. 14
Art. 15 7
7
Aufhebung bisherigen Rechts Inkrafttreten
Abkürzungen:
Planer
BauG Baugesetz ABauV Allgemeine Bauverordnung
Marti Partner Architekten und Planer AG Hofackerstrasse 13, Postfach, 8032 Zürich Tel. 01 422 51 51 / Fax 01 381 62 01 Verantwortlicher Partner: Thomas Rubin, dipl. Ing. FH Raumplaner
Gestaltungsplan "Zinsland", Gemeinde Rottenschwil / Sondernutzungsvorschriften
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1. Einleitung §1 Zweck
Der Gestaltungsplan bezweckt, Rahmenbedingungen für eine bewohnerfreundliche Ueberbauung zu schaffen, — die sich gut ins Ortsbild einfügt, — in der Erschliessung und Überbauung aufeinander abgestimmt sind, die bestmöglich durchgrünt ist, — die flexibel etappierbar ist.
Art. 2 Der Gestaltungsplan gilt in dem im Situationsplan Mst. 1:500
festgelegten Perimeter.
Geltungsbereich
1
Bestandteile
2 Bestandteile des Gestaltungsplanes sind der Situationsplan Mst. 1: 500, das Längenprofil 1 : 500 / 50 der Erschliessungsstrasse und die zugehörigen Sondernutzungsvorschriften.
Grundlagen
Der Planungsbericht und die Überbauungstudie sind Grundlagen, welche die Planungsabsicht verdeutlichen. Sie dienen der Information. 3
Art. 3 Ergänzendes Recht
Soweit die nachstehenden Vorschriften nichts abweichendes bestimmen, gelten die Bauordnung und der Bauzonenplan Rottenschwil. Vorbehalten bleiben die Vorschriften des eidgenössischen und kantonalen Rechts.
2. Überbauung / Baufelder
Art. 4 Anforderungen
1 Die einzelnen Bauetappen müssen ungeachtet der erfassten Fläche die gesetzlichen Anforderungen an Arealüberbauungen erfüllen.
Ausnutzung
2 Die Ausnützungsziffer beträgt inklusive Arealüberbauungsbonus 0.46
Kernzone
3 Die Überbauung der Kernzone richtet sich nach den Kernzonenvorschriften.
Gestaltungsplan "Zinsland", Gemeinde Rottenschwil / Sondernutzungsvorschriften
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Art. 5 Baufeld für
Hauptgebäude
Die Hauptgebäude sind innerhalb der Baufelder für Hauptgebäude zu erstellen. Dachvorsprünge und Vordächer dürfen über die Baufeldgrenze hinausragen. Für vorspringende Gebäudeteile an der Baufeldgrenze gilt § 2 AbauV analog wie bei Baulinien. 1
Wo für die Baufelder keine maximale Bruttogeschossfläche (BGF) pro Baufeld im Situationsplan 1:500 eingetragen ist, wird diese gemäss § 4 Abs. 2 bestimmt. Gebäude mit Volumenschutz
2 Diese bestehenden Gebäude sind für das Ortsbild von besonderem Wert und in ihrem Volumen geschützt. Bauliche Massnahmen haben sich nach § 19 Abs. 2 bis 4 BNO zu richten.
Baufeld für Vorbauten
3 Im Baufeld für Vorbauten dürfen Wintergärten, Balkone, Treppen, Aufzüge und dergleichen erstellt werden. Die Gestaltung der Vorbauten muss im Bereich des Gebäudes mit Volumenschutz den Anforderungen des Lärmschutzes dienen und sich gut in das Ortsbild einpassen.
Baufeld für Garagen
4 Im Baufeld für Garagen sind Garagebauten zulässig. Die maximale Höhenkote ist im Situationsplan angegeben.
Art. 6 Gebäudelänge
Die Gebäudelänge innerhalb eines Baufeldes ist frei.
9 weitere Artikel
Art. 7 Gebäudeprofil
Das zulässige Gebäudeprofil wird bestimmt durch die im Situationsplan definierten Höhenkoten und Neigungswinkel. Gebäude dürfen dieses Gebäudeprofil mit Ausnahme von Dachaufbauten auf maximal einem Drittel der Fassadenlänge nicht durchstossen. Wo keine Höhenkoten angegeben sind gilt die Gebäude- und Firsthöhe nach § 5 BNO für die Wohnzone W2.
Begrünung Flachdächer
2 Nicht als Terrassen benutzte Flachdächer oder leicht geneigte Pultdächer sind zu begrünen, ausgenommen sind Klein- und Anbauten.
Begrünung Terrassen
3 Bei Terrassenhäusern sind die Terrassen teilweise zu begrünen.
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3. Lärmschutz
Art. 8 Lärmschutzbereiche
1
Innerhalb der im Situationsplan bezeichneten Lärmschutzbereiche sind die Gebäude so zu gestalten, dass lärmempfindliche Räume (vgl. Art. 2 Abs. 6 LärmschutzVerordnung vom 15. Dezember 1986) über für die Lüftung ausreichend grosse Fenster verfügen, vor welchen die Summe aller Dämpfungen (Abstandsdämpfung, Aspektwinkelreduktion, Hindernisdämpfung usw.) - bezogen auf den Quellenwert mindestens 18 dB(A) beträgt. Im Sinne der für kleine Teile möglichen Ausnahme (vgl. Art. 30 Lärmschutz-Verordnung) kann der Gemeinderat für einzelne Räume - insbesondere während Uberbauungsetappen - auch eine geringere Dämpfung akzeptieren. Die Unverhältnismässigkeit der für einen Schutz nach Abs. 1 erforderlichen Massnahmen ist mit dem Baugesuch zu begründen. Die Immissionsgrenzwerte sind zwingend einzuhalten.
4. Aussenraumgestaltung
Art. 9 Umgebung
Mit der Baueingabe ist ein Umgebungsplan einzureichen, h welchem die Einzelheiten der Umgebungsgestaltung verbindlich festgesetzt werden.
Terrasierungen
2 Durchgehende Terrassierungen sind im Interesse der Durchlässigkeit des Baugebietes für Kleintierwanderungen nicht gestattet.
1
Art. 10 ökologische
Ausgleichsfläche
Die im Situationsplan eingezeichneten ökologischen Flächen dienen als Vernetzungskorridore. Sie sind mit standortheimischen Pflanzen als Extensivwiesen (Blumenwiesen) oder als Hecken herzurichten. Die genaue Lage wird im jeweiligen Bauprojekt festgelegt. 1
Ökologische Barriären wie Stützmauer und Zäune sind in der Regel nicht zulässig. Wo diese unumgänglich sind, müssen sie mit geeigneten Massnahmen ökologisch durchlässig gestaltet werden. 2
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5. Erschliessung und Parkierung
Art. 11 Erschliessungstrasse
Die genaue Lage des im Situationsplan eingetragenen Wendeplatzes wird im Bauprojekt festgelegt und ist im Grundbuch einzutragen.
Zufahrtsweg
2 Der im Situationsplan eingetragene Zufahrtsweg dient der Feinerschliessung. Er ist von den jeweiligen Anstössern zu erstellen und bleibt in deren Eigentum. Er kann durch eine Autoeinstellhalle geführt werden, wenn die Verkehrssicherheit gewährleistet ist.
Abgrabungen für Parkplätze
3 Sind für Parkplätze Abgrabungen von mehr als 2.50 m notwendig, sind diese ins Gebäude integriert oder in Autoeinstellhallen zu realisieren. Autoeinstellhallen dürfen talseits eingeschossig in Erscheinung treten.
Bodenversieg elung
4 Die Bodenversiegelung ist auf das Notwendige zu beschränken.
1
Offene Parkplätze sind mit einem sickerfähigen Belag zu versehen. Für Zufahrten, insbesondere zu Parkierungsanlagen ist ein Hartbelag zulässig.
Art. 12 öffentlicher Fussweg
1 Die genaue Lage des im Situationsplan eingetragenen öffentlichen Fussweges wird im Bauprojekt festgelegt.
Der Ausbau dieses Weges muss spätestens mit der Fertigstellung der entsprechenden Ueberbauungsetappe erfolgen.
2
Eigentum Unterhalt
Anmerkung im Grundbuch
Der Fussweg bleibt im Eigentum der jeweiligen Anstösser. Die Sicherstellung der Wegfläche, der Grad der Offentlichkeit sowie der Unterhalt werden mittels öffentlich-rechtlichem Vertrag zwischen den Grundeigentümern und der Gemeinde geregelt. 3
4
Das Wegrecht ist im Grundbuch anzumerken.
6. Gemeinsame Ausstattung
Art. 13 Kehrichtsammelstellen
An den im Situationsplan bezeichneten Stellen sind Kehrichtsammelstellen zu errichten. Diese sind so zu gestalten, dass keine nachteiligen Einwirkungen auf die Umgebung entstehen.
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7. Schlussbestimmungen
Art. 14 Aufhebung bisherigen
Rechts
Im Bereich des Geltungsbereiches dieses Gestaltungsplanes wird der Erschliessungsplan „Zinsland / Rebberg / Mäschacker" (R RB Nr. 1799 vom 2. Oktober 1978) aufgehoben.
Art. 15 Inkrafttreten
Der Gestaltungsplan tritt mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft.
Genehmigung
Protokoll des Regierungsrates des Kantons Aargau Sitzung:
03. Juli 2002
Art. Nr. 2002-001021
Gemeinde Rottenschwil; Gestaltungsplan "Zinsland"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Staatskanzlei
Sachverhalt 1. Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Mitwirkungsbericht der Gemeinde Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Ablauf der Beschwerdefrist Eingereicht zur Genehmigung
29. April 2002 6. März 2002 21. März – 24. April 2002 29. April 2002 27. Mai 2002 28. Mai 2002
Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. Rechtsschutzverfahren Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2. Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung vom 2. Mai 2000. 3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Das Gebiet Zinsland liegt in der W2-Zone im westlichen Teil der Gemeinde. Insbesondere wegen der schwierigen Topografie ist das Gebiet nicht leicht zu erschliessen und zu überbauen. Aus diesem Grund wurde der zuerst vorgesehene Erschliessungsplan durch den vorliegenden Gestaltungsplan ersetzt. Im Gestaltungsplan wird das Erschliessungsnetz festgelegt. Im Weiteren werden verschiedene Baufelder und ökologische Ausgleichsflächen ausgeschieden sowie zwei bestehenden Gebäude unter Volumenschutz gestellt. Der rechtskräftige Erschliessungsplan aus dem Jahr 1978 wird im Bereich des Gestaltungsplanperimeters aufgehoben. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel: Gestaltungsplan Längenprofil Sondernutzungsvorschriften
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Erwägungen 4. Beurteilung der Vorlage 4.1 Überprüfungsbefugnis Der Regierungsrat prüft, ob die Vorlage rechtmässig ist, mit den kantonalen Richtplänen übereinstimmt und die kantonalen und regionalen Interessen angemessen berücksichtigt (§ 27 Abs. 2 BauG). 4.2 Raumplanerische Beurteilung Beim Gestaltungsplan Zinsland handelt es sich um eine ausgereifte Vorlage, welche mit den schwierigen topografischen Verhältnissen gut umgeht und eine bodensparende Einpassung der Überbauung in die bestehende Umgebung ermöglicht. Die Festlegungen sind situationsgerecht. Die Volumenschutzobjekte sind bereits in der allgemeinen Nutzungsplanung festgelegt. Sie haben daher keine selbstständige Bedeutung im vorliegenden Gestaltungsplan. Die Darstellung im Genehmigungsinhalt ist jedoch nicht rechtswidrig, daher ist eine Verschiebung in den Orientierungsinhalt nicht zwingend notwendig. 4.3 Gesamtbeurteilung Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.
Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Zinsland" der Gemeinde Rottenschwil vom 29. April 2002, einschliesslich die teilweise Aufhebung des kommunalen Überbauungsplanes "Zinsland" aus dem Jahr 1978, wird genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Beschluss des Regierungsrates kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 20 Tagen beginnt mit der Publikation dieses Beschlusses im kantonalen Amtsblatt. 3. Die Beschwerdeschrift muss von der beschwerdeführenden Partei selbst oder von einer im Kanton Aargau zugelassenen Anwältin bzw. einem zugelassenen Anwalt verfasst sein und einen Antrag und eine Begründung enthalten, d.h. es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.
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4. Auf eine Beschwerde, welche diesen Anforderungen nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 5. Eine Kopie des angefochtenen Entscheides ist der Beschwerde beizulegen. 6. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, d.h. die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.
Protokollauszug Gemeinderat, 8919 Rottenschwil Baudepartement Rechtsabteilung BD Abteilung Raumentwicklung BD (mit Akten) Abteilung Verkehr BD Staatskanzlei Staatsschreiber: