Gestaltungsplan Vorderdorf

1. Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Vorprüfungsbericht

23. Dezember 2013

Öffentliche Auflage

10. Januar bis 10. Februar 2014

Beschluss Gemeinderat

10. Februar 2014

Ablauf der Beschwerdefrist

14. März 2014

Eingereicht zur Genehmigung

27. März 2014

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Zuständigkeit zur Genehmigung Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Ge­ nehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutzverfahren Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung ab. Sie setzt jedoch eine geringfügige Änderung des Bauzonenplans voraus, die die Gemeindeversammlung am 29. Novem­ ber 2013 beschlossen hat. Diese Änderung wurde vom Regierungsrat am 5. März 2014 genehmigt.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Der Gestaltungsplan umfasst die beiden Parzellen 145 und 146 beziehungsweise eine Fläche von 1,44 ha. Mit dem Gestaltungsplan soll eine gute örtliche Einpassung einer primär auf das Wohnen ausgerichteten Überbauung gesichert werden. Die künftige Überbauung soll in der ersten Bautiefe ab der Dorfstrasse die Anordnungsprinzipien sowie die volumetrische Konzeption des traditionellen

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Dorfteils übernehmen. Zwischen den Gebäuden an der Vorderdorfstrasse und den künftigen Neu­ bauten im hinteren Bereich ist ein optisch wirksamer Zwischenraum als Freiraumachse/ Begegnungsraum festgelegt. Der Gestaltungsplan legt differenzierte Baufelder fest. Pro Baubereich ist eine einheitliche Architek­ tursprache mit insgesamt ruhiger Gesamtwirkung erforderlich. Im Baubereich A müssen sich Neu­ bauten bezüglich der Proportionierung der Bauvolumen, der Fassadengliederung und der Materiali­ sierung an der ortstypischen Bauweise im alten Dorfkern orientieren. Zur Beurteilung der qualitativen Anforderungen kann der Gemeinderat auf Kosten der Bauherrschaft ein Fachgutachten einholen. Die qualitativen Kriterien orientieren sich an den Kriterien der Arealüberbauungen gemäss BauV. Gegen die Vorderdorfstrasse sichern Gestaltungsbaulinien die typischen Freiräume. Das geschützte Gebäude darf dann abgebrochen und durch einen wesensgerechten Ersatzbau ersetzt werden, wenn das Erdgeschoss mit einer attraktiven gewerblichen Nutzung oder Dienstleistungsnutzung mit einem gewissen Publikumsverkehr realisiert wird. Die Erschliessung erfolgt von der Vorderdorfstrasse direkt in eine Tiefgarage. Das Rampenbauwerk ist mit Schallschutz- und Absturzsicherungsmassnahmen zu versehen und hat sich gut in die Umge­ bungsgestaltung zu integrieren. Oberirdisch sind lediglich 12 Besucherparkplätze zugelassen. Im Baubereich A besteht die Option einer oberirdischen Parkierung. Die Gesamtanlage muss sich in den Vorplatz/Vorgartenbereich eingliedern (vgl. § 14 SNV). Der Gestaltungsplan enthält detaillierte Vorgaben zu den verschiedenen Aussenräumen (Vor­ platz/Vorgartenbereich, Freiraumachse/Begegnungszone sowie Hofstatt und Quartierplatz. Die Son­ dernutzungsvorschriften enthalten Vorgaben zur guten Eingliederung, zu qualitativen Anforderungen (§ 2), zur Anordnung (§ 7), zur Gesamtkonzeption (§ 8) oder zur Dachlandschaft (§ 9). 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel: • Gestaltungsplan "Vorderdorf" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 17. März 2014 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV).

Erwägungen

4. Beurteilung der Vorlage 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichti­ gung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören namentlich die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung 4.2.1 Allgemeines/Ortsbild Der Bereich der Dorfkernzone ist situationsgerecht ausgebildet, damit die charakteristischen Berei­ che hinter den Gebäuden ("Baumgärten" oder Hofsituationen) erkennbar werden. Das Über­

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bauungskonzept reagiert gut auf die bestehende Situation, insbesondere auch zur Vorderdorf­ strasse. Auch das Freiraumkonzept, welches in den Gestaltungsplan integriert wurde, vermag zu überzeugen. Die §§ 14 bis 18 SNV sind sorgfältig und klar und sichern eine sachgerechte Umset­ zung. Gemäss § 21 Abs. 2 BauG ist auch die Sicherung eines guten Freiraums von hoher Bedeutung. Mit dem Gestaltungsplan wurde auch ein Richtprojekt "Bebauung und Umgebung" erarbeitet. Dieses Richtprojekt erfüllt die gesetzlichen Anforderungen und wurde in geeigneter Weise in den Gestal­ tungsplan aufgenommen. Insbesondere § 2 Abs. 4 SNV legt fest, dass das Richtprojekt für die Beur­ teilung wegleitend ist. Das Gebäude an der Vorderdorfstrasse 11 hat für das Dorfbild einen hohen Wert. Mit dem grund­ sätzlich erstrebenswerten Erhalt hätte man die Gewähr, dass der alte Ortsteil entlang der Vorder­ dorfstrasse lesbar bleibt. Auf der anderen Seite würde eine attraktive gewerbliche Nutzung Leben und Frequenz in den Ortsteil bringen. Dies ist aufgrund der bestehenden Bautypologie jedoch schwierig realisierbar. Der in § 6 Abs. 4 SNV vorgesehene grundsätzliche Schutz mit Abbruchmög­ lichkeit bei attraktiver gewerblicher Nutzung ist daher vertretbar und liegt im Ermessen der Gemein­ de. 4.2.2 Erschliessung Der Perimeter liegt eine Bautiefe von der Pestalozzistrasse (K 395) entfernt. Die Planung tangiert damit keine Belange der kantonalen Verkehrsplanung. Das Erschliessungskonzept ist einfach und überzeugend. Mit der grundsätzlich unterirdischen Par­ kierung kann ein wesentlicher Beitrag an eine gute Freiraumgestaltung geleistet werden. Die geplante öffentliche Fusswegverbindung entspricht dem Fuss- und Wanderweggesetz. Gemäss § 5 SNV sind die erforderlichen Gemeinschaftsanlagen (inklusive Fuss- und Radwege) von der Bau­ herrschaft mit einer grundbuchlich gesicherten Dienstleistung sicherzustellen. Dies ist sachgerecht. 4.2.3 Lärm Beim Gestaltungsplanareal handelt es sich um eine erschlossene Bauzone. Es gelten deshalb die Immissionsgrenzwerte der Lärmempfindlichkeitsstufe (ES) III. Aufgrund der Distanz von rund 50 Meter von der Strassenachse der Kantonsstrasse K 395 zur nächstgelegenen Baulinie werden sowohl die Immissionsgrenzwerte (IGW) wie auch die Planungs­ werte der ES II eingehalten. Auch bezüglich der Vorderdorfstrasse (Gemeindestrasse) gehen wir davon aus, dass die IGW eingehalten werden können. Zumal das Gebiet bis zu einem Abstand von 28 Meter vom Strassenrand in der Dorfkernzone DK und somit in der ES III bleibt. Somit sind keine besonderen Bestimmungen bezüglich des Lärmschutzes in die Sondernutzungsvorschriften aufzu­ nehmen. Die geplante Tiefgarage (ca. 120 Abstellplätze) und vor allem die Ein- und Ausfahrt zu dieser inklusi­ ve der neu geplanten Erschliessungsstrasse sind als Neuanlage nach Art. 7 Lärmschutzverordnung (LSV) zu beurteilen. Ein- und Ausfahrtsrampen sind im Sinne der Vorsorge grundsätzlich Schall ab­ sorbierend auszukleiden. Vor allem wenn sich in der näheren Umgebung Gebäude mit lärmempfind­ licher Nutzung befinden. Dies wird mit § 11 Abs. 3 SNV sichergestellt. 4.2.4

Hochwasserschutz

Bezüglich Hochwassergefährdung liegt ein Fachbericht vom 17. Februar 2012 vor. Dieser zeigt die Gefährdung auf und enthält Massnahmenvorschläge. Die im Gestaltungsplan festgelegten Mass­ nahmen basieren auf diesem Bericht und sind sachgerecht.

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4.3 Gesamtbeurteilung Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1.

Der Gestaltungsplan "Vorderdorf" der Gemeinde Birr vom 10. Februar 2014 wird genehmigt. 2. x

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nentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

Verteiler • Gemeinderat, Pestalozzistrasse 10, 5242 Birr • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Verkehr BVU

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist - neben dem Genehmigungsentscheid gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsent­ scheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten.

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Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abtei­ lung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingese­ hen werden.

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