Gestaltungsplan Sonnengut

Der S iber:

Der Staatsschreibers

Zweck des Gestaltungsplanes

Voraussetzung

Ergänzendes Recht

Gestaltungsplanperimeter

81 Im Gebiet Sonnengut soll ein Quartier von hoher Qualität mit Wohn- und

Gewerbenutzung entstehen.

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Massgeblich für die Überbauung nach Gestaltungsplan sind:

a) Die Bau- und Nutzungsordnung und der Bauzonenplan der Gemeinde Zufikon, vom Grossen Rat des Kantons Aargau genehmigt am 11. 03. 97 b) Der genehmigte Gestaltungsplan Sonnengut

c) Der Abschluss eines öffentlich-rechtlichen Vertrages der Gemeinde Zufikon über die Erschliessung des Areals Sonnengut

d) Der Vollzug des Kaufrechtsvertrages z. G. des Staates Aargau betreffend den Landerwerb für die zu verlegenden Bachläufe nach der Realisierung der Verlegung

e) Die Zustimmungsverfügung des Baudepartementes, Abteilung Landschaft und Gewässer, vom 18. 03. 1993 zur Verlegung des Unterdorf- und des Stiglenbaches

f) Die Bewilligung Nr. 8620 des Baudepartementes, Abteilung Landschaft und Gewässer, zur Erstellen einer Anschlussleitung von 5,50 m Länge mit dem offen verlegten Unterdorfbach in der Gemeinde Zufikon an den bestehenden Durchlass in der Kantonsstrasse im Gebiet der Stadt Bremgarten

g) Der Beschluss des Regierungsrates vom 5. Juni 1996 (PA Nr. 1210) über den Ausbau der Zufikonerstrasse K410, km 0.078 - 0.255

(Verursacheranlage) in den Gemeinden Bremgarten und Zufikon.

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Die Bau- und Nutzungsordnung sowie der Bauzonenplan der Gemeinde Zufikon vom März 1997, das Baugesetz des Kantons Aargau vom 19. Januar 1993 und die Allgemeine Verordnung zum Baugesetz vom 23. Februar 1994 finden insoweit Anwendung, als die Sondernutzungsvorschriften nichts anderes festlegen. Begriffe und Messweisen sind nach ABauV definiert.

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Der Gestaltungsplan Sonnengut umfasst das im Überbauungs- und Erschliessungsplan Nr. 457 / 1 vom 30. April 1998 bezeichnete Gebiet. Der Gestaltungsplanperimeter teilt das Areal in die vier Sektoren Süd, West, Nord und Ost und in eine zentrale Freifläche.

Neubau-Baulinien

Gebäudekörper

eingeschossige Nebenbauten

Klein- und Anbauten

Gestaltung der Hochbauten

Gestaltung der Umgebung

85 Der Überbauungs- und Erschliessungsplan enthält die Neubau-Baulinien der geplanten Baubereiche, sowie die Baulinien der verbindenden einge-

schossigen Nebenbauten

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"Die Neubau-Baulinien definieren zusammen mit den eingetragenen maximalen Gebäudehöhenkoten in m ü. M. den Standort und die grösstmögliche Ausdehnung der Neubauten.

In den Sektoren Süd und West sind verbindende eingeschossige Nebenbauten von mehr als 40 m? überbauter Fläche innerhalb den speziellen Neubau-Baulinien gestattet. Vorspringende Gebäudeteile gemäss $ 2 der Allgemeinen Verordnung zum Baugesetz (ABauV) sind ausgeschlossen. °Darüber hinaus ist in allen Sektoren innerhalb der privaten Freiflächen das Erstellen von Klein- und Anbauten im Rahmen der ABauV $ 18 erlaubt.

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"Das Überbauungskonzept für die vier Sektoren ist durch den Überbauungs- und Erschliessungsplan und das Volumenmodell definiert. Die Gebäude jedes Sektors sind gestalterisch, farblich und in der Materialisierung je als Einheit in moderner Architektursprache zu projektieren und auszuführen. Wichtigste Gestaltungselemente sind erstens die zurückversetzten Attikageschosse in allen Sektoren, zweitens bei den Sektoren Süd und West die verbindenden eingeschossigen Nebenbauten und drittens für den Sektor Ost die Abtreppung der Hauszeilen. Die eingeschossigen Nebenbauten und die Klein- und Anbauten übernehmen die moderne Architektursprache der Hauptbauten.

"Die Umgebungsgestaltung ist ebenfalls für jeden Sektor nach einheitlichem Konzept zu projektieren und auszuführen. Wichtigste Elemente der Umgebungsgestaltung sind die Ausgestaltung des Stiglen- und des Unterdorfbaches mit begleitender Uferbepflanzung, die waldähnliche Aufforstung mit Laubbäumen beim Ursprung des Stiglenbaches, die Ausgestaltung der Zentralen Freifläche als Erholungs- und Spielfläche für die gesamte Siedlung, sowie die Ausbildung des Quartierplatzes als Spielplatz auf der Ostseite und allgemeinem Hartplatz auf der Westseite im Sektor Nord. Der neue Baumbestand besteht aus einheimischen Gattungen.

Gestaltung der Gewässer

Kleinkinderspielplätze

Ökologische Ausgleichsflächen

Abstände gegenüber Dritten

Strassen und Wegabstände

Gewässerabstände

Die Beläge der Strassen und Wege sind im Umgebungskonzept zu definieren. Die Umgebungsgestaltung bildet eine Ganzheit, mit Variationen in

den einzelnen Sektoren.

88 Die Gestaltung der Bachbette erfolgt im Bewilligungsverfahren der ersten

Bauetappe.

89 Unabhängig von der Zentralen Freifläche sind in den einzelnen Sektoren Kleinkinderspielplätze an den im Überbauungs- und Erschliessungsplan bezeichneten Orten einzurichten. Die Kleinkinderspielplätze und Erholungsflächen messen mindestens 15 % der anrechenbaren Bruttogeschossfläche inklusive Attikageschossflächen des betreffenden Sektors,

soweit diese dem Wohnen dienen.

$10

Als ökologische Ausgleichsflächen werden bezeichnet:

e die Bachufer

+ die Hang- und Dammbepflanzungen

« die waldähnliche Aufforstung beim Ursprung des Stiglenbaches

+ die zentrale Freifläche als unverbauter Grünbereich

Die Ausgleichsflächen sind als solche zu bepflanzen und zu bewirtschaf-

ten.

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"Die Abstände gegenüber den privaten Nachbargrundstücken und den öffentlichen Strassen- und Bahngrundstücken sowie gegenüber den öffentlichen Bachläufen sind durch die jeweiligen Neubau-Baulinien definiert.

Die Abstände gegenüber den Strassen und Wegen innerhalb des Gestaltungsplanperimeters sind durch die jeweiligen Neubau-Baulinien definiert. Die Abstände gegenüber den neu zu verlegenden öffentlichen Gewässer und dem bestehenden privaten Bachverlauf auf der südöstlichen Grundstücksgrenze des Baubereiches Ost sind durch die jeweiligen Neubau-

Baulinien definiert.

Nutzweise

Wohnungsverteiler

anrechenbare

Bruttogeschossfläche

Ausnützungsverschiebung

Austauschbarkeit

Verkehrserschliessung

Werkleitungserschliessung

Fahrzeugabstellplätze

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"im Gestaltungsplangebiet Sonnengut sind Wohnnutzung, Gewerbenutzung und öffentliche Nutzung (für einen Kindergarten im Bereich zentrale Freifläche) gestattet.

Die Überbauungen der einzelnen Sektoren haben durchmischte Wohnungsverteiler aufzuweisen.

®Die anrechenbare Bruttogeschossfläche (BGF) gemäss Bau- und Nutzungsordnung vom März 1997 beträgt insgesamt 24 454 m’. Die Nutzflächen der im Gestaltungsplan durch die Neubau-Baulinien definierten Attikageschosse zählen nicht zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche. Die BGF verteilt sich wie folgt auf die verschiedenen Sektoren:

Ausnützung pro Sektor Süd West Nord Ost maximale BGF 10950m? 5600m? 3300m? 4600, m? davon Gewerbeanteil 600 m? Om? 1650 m? Om?

“Die pro Sektor festgesetzte Ausnützungsfläche kann im Ausmass von maximal 3 % der Gesamtbruttogeschossfläche zwischen den Sektoren verschoben werden. Dabei darf die Nutzung pro Sektor um maximal 3 % der Gesamtbruttogeschossfläche verdichtet werden.

‘Der Dienstleistungs- und Gewerbeanteil der Sektoren Süd und Nord kann durch Wohnnutzung ersetzt werden. Im Sektor Nord, Haus Nord 1,

kann nur die Nutzung der Obergeschosse ausgetauscht werden.

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"Die äussere und die innere Verkehrserschliessung ist im Überbauungsund Erschliessungsplan festgelegt. Die Realisierung der Strassen und Wege erfolgt im Rahmen des Baufortschrittes.

?Die interne Werkleitungserschliessung mit Wasser, Abwasser und Elektrizität, Cablecom TV und Radio und Telecom wird gemäss Werkleitungskonzeptplan und öffentlich-rechtlichem Vertrag mit der Gemeinde Zufikon im Rahmen des Baufortschrittes realisiert.

814

"Die Parkplatzzahl für den Gestaltungsplanbereich errechnet sich nach der VSS-Norm 641 400. Das Gestaltungsplangebiet liegt in der Erschliessungs-Güteklasse C.

Parkplatzzahl

Anordnung

Abstellplätze für Velos

Meteorwasser

Lärmschutzwand

Etappierung

Trafostation

öffentliche Gewässer

Zentrale Freifläche

bs

"Die minimal erforderliche Pflichtparkplatzzahl beträgt 400 Plätze bei Vollausbau. Im Rahmen der etappenweisen Realisierung sind Vorleistungen bis maximal 20 % über die Etappenlimite gestattet.

"Bewohner- und Beschäftigtenparkplätze sind in den im Überbauungsund Erschliessungsplan gekennzeichneten Bereichen in gedeckten Garagen anzuordnen. Die Besucher- und Kundenparkplätze sind in den im Überbauungs- und Erschliessungsplan gekennzeichneten Bereichen oberirdisch zu plazieren.

‘Pro ganze Zimmer ist je ein Velo-Abstellplatz bereitzustellen. Die Abstellplätze sind pro Sektor gut erreichbar anzuordnen.

815

"Das Meteorwasser der Sektoren Süd und West, welches auf Hausdächern und Fusswegen anfällt, wird retendiert und versickert. Das Meteorwasser der Sektoren Nord und Ost, welches auf Hausdächern anfällt,

wird - die Genehmigung der Abteilung Landschaft und Gewässer vorausgesetzt - in die öffentlichen Gewässer eingeleitet.

"Das Meteorwasser von befahrenen Strassen wird in die Kanalisation ein-

geleitet.

816 Mit der Realisierung der Bauten im Sektor Ost ist eine Lärmschutzwand

gemäss Überbauungs- und Erschliessungsplan zu erstellen.

817

"Die bauliche Realisierung des Gestaltungsplangebietes wird etappiert. "Die interne Verkehrs- und Werkleitungserschliessung und der Anschluss an das öffentliche Strassennetz werden für jede Bauetappe im entsprechenden Baugesuch nachgewiesen. (Vergleiche Hinweise zu den Abhängigkeiten bei Etappierung im Raumplanungsbericht nach Art. 26 RPV) "Vor der Erstellung der ersten Bauetappe ist die Trafostation einzurichten. “Gleichzeitig mit der Erstellung einer ersten Bauetappe sind die öffentlichen Gewässer gemäss Gestaltungsplan (Lage) und dem Bachverlegungsprojekt zu verlegen.

®Bis zur Realisierung eines Drittels der Gesamtnutzfläche (BGF) ist die Zentrale Freifläche gemäss Gestaltungsplan bereitzustellen. Dazu gehören auch die Gemeinschaftsräume und bei ausgewiesenem Bedarf ein Kindergartenlokal.

Quartierplatz

Werkleitungs- und

Fahrerschliessung

Waldähnliche Aufforstung

Heizsystem

©Bis zur Realisierung von 75 % der Gesamtnutzfläche (BGF) ist der Quartierplatz gemäss Gestaltungsplan bereitzustellen.

"Bis zur Realisierung von 75 % der Gesamtnutzfläche (BGF) ist der Rest der gesamten Verkehrs- und Werkleitungserschliessung gemäss Überbauungs- und Erschliessungsplan sowie Werkleitungskonzeptplan auszuführen.

®Bis zur Realisierung von 75 % der Gesamtnutzfläche (BGF) ist die waldähnliche Aufforstung an der Böschung des Bibenlosrankes auszuführen.

818 Bei der Wahl konventioneller Heizsysteme sind gemeinschaftliche Heiz-

zentralen vorzusehen. Alternative Heizsysteme sind zu prüfen.

Zürich, 30. September 1997; Rev. 22. Januar 1998, Rev. 19. März 1998, Rev. 30. April 1998 EYVORS03.DOC

KANTON AARGAU

ABTEILUNG

GEMEINDE ZUFIKON RAUMPLANUNG |

GESTALTUNESPLÄN SONNENBUT SITUATIONSPLAN M. 1:500 GEMASS 8 21 Bau6 ÜBERBAUUNGS- UND ERSCHLIESSUNGSPLAN

Genehmigung durch den Regierungsrat

Vom Grundeigentümer Aarau,den % August A992

Peter Piller Mürtschenstrasse 25 8048 Zürich Der Staatsschreiber:

beantragt am : 30... 1998

Mitwirkungsbericht vom: . 19, Okt, 1998

Vorprüfungsbericht vom! ; 25. Mai 1998

10. Juni 1998 10. Juli 1998

öffentliche Auflage vom: \ bis Gemeinderatsbeschluss vom; 11. Jan. 1999

Der Gemeindeapmann:

FISCHER ARCHITEKTEN

OBJ. NR. 457 SCHAFFHAUSERSTRASSE 3157316 PL«NR. 1 8050 ZURICH FORMAT 80/105 TEL. 01 317 51 51 FAX. 01 317 51 52 DATUM 30. APRIL 1998 Genehmigungsinhalt 3 % N ty DON 5 Fa Ä { 2 FE Fr EÄIRRREN Gestaltungsplanperimeter Gem. Zufikon GF 43 497 m2 2 f HF ; 4 > i 2 - EETEREENEEEEESIEENESDERGEER F f f f e % 2 , E gi IT STLIRTSETERE Bee HN, R Bi 2a e 1ER [1 sektor Std GE 13 491 m2 Sektor West Gr 77872

U] Sektor Nord GE 5268 m2 UI sektor Ost GF 12 333 m2 [7] Zentrale Freifläche 6F 4618 m2

Baulinten für eingeschossige Nebenbauten | neneeneneenennnnnnennen | | Neubau-Baulinie Attika - Bereich

6H: Gebäudehöhe In m.ü.M. F: Firsthöhe (Attika) in m.ü.M. T : Traufhöhe (Attika) In m.d.M.

Öffentliche Gewässer Unterdorfbach / Stiglenbach

e080®® Rud- und Fusswegachse öffentlich PH Lörmschutzwand

— Strassenlinie # / y / > 2 ZE IR: / m Fusswegachse öffentlich —. (Enteignungsrecht "% , F 5 ; FANG IRAHUR, WR ZIEL 3 ENGERHEET, 1. RER 7 NEE, nach 8 132 Bau6) i ; \ ; C ; } 55 - DERER

VRR Bereich Besucherparkplätze oberirdisch 46 PP

grosnamamumm

Lonunwuunannd Bereich Pflichtparkplätze In gedeckten Garagen 354 PP

Fr, Pre PR 4 PRIZE REBESS

vo eo eo Ei

Richtplaninhalt

>P>P>PbPb Fahrerschliessung

PPPDPDPP- ausschliesslich öffentliche Dienste

BPPPPP- ausschliesslich Öffentliche Dienste + LW-Zubrigerverkehr OOOOOO Fusswegachsen privat (©) Containerplatz öffentliche Freifläche (S) Kleinkinder-Sptelplatz

Fo

FEZZIZEEN Private + Halbprivate Freiflächen [Ljurrt

Bereich einheimischer Baumbestand [K] Option Kehrichtabholsystem

Ortentierungsinhalt Vorgesehene Grenze Abtretungen

3>%)

3 bestehender Baumbestand PBbP Fohrerschliessung

Bauzonengrenze .0®® ;rfentl. Rad- und Fusswegachse

Vunsean m an 0 an nun.

Gemeindegrenze .» 0. Hffentl. Fusswegachse

Protokollauszug (mit Bericht vom 1. Juli 1999 der Abteilung Raumplanung) - Gemeinderat, 5621 Zufikon - Baudepartement - Rechtsabteilung BD - Abteilung Raumplanung BD - Abteilung Verkehr BD - Staatskanzlei

Abt. Raumplanung

Staatsschreiber:

Nr.

13. Aug. 1999 Chef

Versand:

1 2. Aug. 1999

GK

272 Sekr.