Gestaltungsplan Oberfeld

Art. 1 Ziel und Zweck

1 Der Gestaltungsplan Oberfeld schafft die bau- und planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Umsetzung der in 5 5 BNO formulierten Zielsetzungen.

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Perimeter und Bestandteile

1 Der Gestaltungsplan Oberfeld (nachfolgend Gestaltungsplan) umfasst den im Situationsplan dargestellten Perimeter (Parzelle Kat.-Nr. 144). 2 Der Gestaltungsplan besteht aus den Sondernutzungsvorschriften und dem zugehörigen Situationsplan mit Schnitten im Massstab 1:500. 3 Die Richtprojekte Bebauung und Umgebung haben wegleitenden Charakter. Wenn von diesen Richtprojekten massgeblich abgewichen wird, ist ein Fachgutachten eines qualifizierten Architekten oder Landschaftsarchitekten einzuholen. 4 Der Planungsbericht dient ausschliesslich der Erläuterung und ist nicht verbindlicher Bestandteil des Gestaltungsplans.

Art. 3 Geltendes Recht

1 Soweit der Gestaltungsplan keine anderen Festlegungen enthält, gelten die Bestimmungen der BNO und des Bauzonenplans (BZP) der Gemeinde Zufikon. 2 Vorbehalten bleiben die übergeordneten Gesetzgebungen des Kantons und des Bundes, insbesondere die einschlägigen Erlasse des Planungs-, Bau- und Umweltrechts.

Nutzung und Bauvorschriften

Art. 4 Baubereich mit Baulinien

1 Die maximal zulässige Ausdehnung der Bauten wird durch den im Situationsplan festgelegten Baubereich (Teilbaubereiche 1, 2 und 3) bestimmt. Die Begrenzungen der Baubereiche gelten als Baulinien. 2 Innerhalb des Baubereichs sind Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Terrassenhäuser und Mehrfamilienhäuser erlaubt. Terrassenhäuser und Mehrfamilienhäuser sind bis maximal zehn Wohneinheiten pro Gebäude zulässig. 3 Vorspringende Gebäudeteile, mit Ausnahme von Dachvorsprüngen und Vordächern sowie Wintergärten und Windfänge sind innerhalb der Baubereiche anzuordnen. 4 Untergeschosse sind ausschliesslich innerhalb des Baubereichs zulässig. 5 Folgende Bauten und Anlagen dürfen ausserhalb des Baubereichs errichtet werden: —

Kleinbauten gemäss Anhang 3 der BauV, § 18 ABauV bis 15 m2

—

Einfriedungen, Stützmauern, Böschungen gemäss Anhang 3 der BauV, § 19 ABauV

—

Lärmschutzwand

—

Elemente der Aussenraumgestaltung wie Aussentreppen, Sitzbänke etc.

—

Überdachungen und Einhausungen für Veloabstellplätze und Container

— Trafostation —

Anlagen für die Erschliessung wie Zufahrtsweg, Besucherparkplätze (§6 Abs. lb BauG) / Terrainveränderungen (Abgrabungen / Aufschüttungen)

Die ausserhalb des Baubereichs erlaubten Bauten und Anlagen haben die gesetzlichen Grenz- und Strassenabstände einzuhalten. Ausnahmebewilligungen im Unterabstand von Strassen richten sich nach den Vorschriften von § 67a BauG.

Art. 5 Maximale Höhenkote von Bauten und Anlagen

1 Die im Situationsplan festgelegten Höhenkoten in Meter über Meer (m ü. M.) dürfen nur durch technisch bedingte Dachaufbauten im Sinne von Abs. 2 überschritten werden. 2 Technisch bedingte Dachaufbauten wie Treppenaufgänge, Lift, Kamin und dergleichen sind auf eine maximale Höhe von 1.5 m beschränkt und so weit als möglich zusammen zufassen.

Art. 6 Nutzfläche

1 Die maximale Geschossfläche von 4200 m2 (exkl. Attikageschoss) wird durch den Baubereich und die maximale Höhenkote begrenzt. 2 Innerhalb des Gestaltungsplanperimeters ist die Anzahl Wohneinheiten frei.

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Art. 7 Geschosszahl

1 Innerhalb des Teilbaubereichs 1 sind maximal drei Vollgeschosse und ein Attikageschoss zulässig. 2 Im Teilbaubereich 2 sind maximal zwei Vollgeschosse ohne Attikageschoss zulässig. 3 Im Teilbaubereich 3 sind maximal drei Vollgeschosse ohne Attikageschoss zulässig.

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Gestaltung

Art. 8 Gestaltung

1 Die Gebäudetypologie ergibt sich aus dem Richtprojekt (Terrassen-, Zweifamilien- und Mehrfamilienhaus). Die Typologien sind als Ganzes einheitlich und harmonisch zu gestalten. Die Farbgestaltung der Fassaden hat sich zurückhaltend ins Landschaftsbild einzufügen. 2 Die topografischen Eigenheiten innerhalb des Perimeters sind bei der Umgebungsgestaltung zu berücksichtigen. 3 Massgebend für die Beurteilung der Qualität der Bauten und Aussenräume ist das Richtprojekt Bebauung und Umgebung gemäss 5 2, Abs. 3.

Art. 9 Dächer

1 Es sind ausschliesslich Flachdächer zulässig. Die Flachdächer sind, soweit sie nicht als Terrassen, Gärten oder technische bedingte Dachaufbauten beansprucht werden, zu begrünen. Die Dachbegrünung soll die Gründachrichtlinie I SFG als ökologischen Mindeststandard erfüllen. Die vorderen Bereiche der Terrassenhausvorflächen sind intensiv zu begrünen.

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Aussenraum

Art. 10 Gemeinschaftlicher Aussenraum

1 Der gemeinschaftliche Aussenraum umfasst Spiel-, Aufenthalts- und Rasenflächen mit entsprechenden Sitzgelegenheiten. Die zwei Kinderspielplätze sind für unterschiedliche Alterssegmente auszugestalten und mit Bäumen ausreichend zu beschatten. 2 Die gemeinschaftlichen Aussenräume sind als attraktive Orte der Begegnung sowie naturnah zu gestalten und mit vorwiegend einheimischen Arten zu bepflanzen.

, 3 Die Fläche des gemeinschaftlichen Aussenraums muss mindestens 900 rn2 umfassen. Der sich im Baubereich befindende Aufenthaltsbereich verfügt mindestens über eine Fläche von 140 m2 und grenzt hindernisfrei an den Zufahrtsweg an.

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Freiraum

1 Der im Situationsplan festgelegte Freiraum ist vorwiegend mit einheimischer Bepflanzung vielfältig und naturnah zu begrünen, mit dem Ziel die Biodiversität zu fördern.

Art. 12 Bäume

1 Die im Situationsplan bezeichneten prägenden Bäume sind verbindlich festgelegt und umfassen jeweils mehrere Bäume. Die Bäume dürfen in einem Radius von 5.00 m um den bezeichneten Standort gesetzt werden. 2 Es sind Laubbäume zu pflanzen. Die Erdüberdeckung über Bauten muss mindestens 1.00 m betragen. 3 Bei Verlust sind die Bäume zu ersetzen.

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Terrainveränderungen

1 Das Terrain ist möglichst natürlich und durchfliessend zu gestalten. Stützmauern und Böschungen sind auf ein absolutes Minimum zu reduzieren und so auszugestalten, dass ein harmonischer Gesamteindruck des Terräins resultiert.

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Erschliessung und Parkierung

Art. 14 Zu- und Wegfahrt

1 Die Erschliessung für den motorisierten Individualverkehr und den Veloverkehr erfolgt über die Strasse Im Lee an der im Situationsplan gekennzeichneten Lag

(Zu- und

Wegfahrt). 2 Der Zufahrtsweg ist verkehrsberuhigt, mit einer minimalen Breite von 3.5 m, auszugestalten und trägt zur Aufenthaltsqualität bei. Da der Zufahrtsweg einspurig betrieben wird, ist eine Ausweichstetle auf halber Strecke zu erstellen. Am Ende ist eine Wendemöglichkeit für Lastwagen vorzusehen. Die definitive Festlegung der Ausgestaltung des Zufahrtsweges erfolgt im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens. Der Zufahrtsweg bleibt im Privateigentum.

Art. 15 Öffentlicher Fussweg

1 Die im Situationsplan dargestellte öffentliche Fusswegverbindung ist dauernd für die Benutzung freizuhalten und entsprechend auszugestalten und hat eine minimale Breite von 1.5 m aufzuweisen. 2 Die öffentliche Fusswegverbindung im Gestaltungsplangebiet und auf Parzelle Nr. 1340 ist vor-Baubeginn der Wohnbauten im Teilbaubereich 3 mittels öffentlich rechtlichem Vertrag zugunsten der Einwohnergemeinde Zufikon zu sichern und im Grundbuch anzumerken.

Art. 5

Abs. 2 BNO setzt für Gebiete mit Sondernutzungsplanpflicht folgende allgemeingültige Anforderungen voraus: • Besonders gute Einpassung ins Landschafts- und Ortsbild • Optimale Gestaltung des Siedlungsrands und des Übergangs zum Kulturland • Entlang der Kantonsstrasse ist mit geeigneten Schutzmassnahmen auf die Lärmsituation zu reagieren.

Art. 5

Abs. 3 BNO enthält für das Gebiet "Oberfeld" folgende spezifischen Anforderungen: • In exponierter Lage am Siedlungsrand hat die Gestaltung der Bauten hohe architektonische Anforderungen zu erfüllen. Bauten und Anlagen haben sich optimal in die topografische Hangsituation einzufügen. Im Gestaltungsplangebiet "Oberfeld" ist ein zusätzliches Geschoss nur zulässig, wenn dadurch eine städtebaulich einwandfreie Lösung erreicht wird und eine bezüglich Lärmschutzes gute Lösung gewährleistet werden kann. • Die einzelnen Baukörper sind so zu gestalten, dass eine gute Gesamtwirkung entsteht. • Die Aussenraumgestaltung ist mit klar definierten Grünflächen und einheimischer Bepflanzung zu gestalten. Ortsbild, Städtebau und Freiraum Mit der Einzonung der Parzelle 144 sowie der unterhalb der Kantonsstrasse gelegenen Flächen im Gebiet "Stiegelen", dem Gebiet "Hammergut/Rigiblick" sowie den Flächen im "Heinrütirank "in der Gemeinde Widen wurde die Siedlungsgebietserweiterung im regionalen Kontext gutgeheissen und bewusst eine Siedlungskonzentration entlang der Mutschellenstrasse angestrebt. Der an den Planungsperinneter angrenzende Freiraum (Landwirtschaftsgebiet) ist im Richtplan als Siedlungstrenngürtel festgesetzt und im Kulturlandplan mittels der Landschaftsschutzzone umgesetzt. Die bergwärts angrenzenden Flächen zwischen dem Planungsperimeter und der höher gelegenen Waldzunge sind von einer überlagernden Schutzzone ausgenommen. Das Planungsgebiet liegt exponiert an einer gegen Südwesten ausgerichteten Hanglage über der Kantonsstrasse und dem Bahntrassee der BDWM Transport AG. Dem Gestaltungsplan liegt ein Richtprojekt Bebauung und Umgebung zu Grunde, welches eine sehr kompakte und flächige Überbauung mit Terrassenhäusern, zwei Zweifamilienhäusern und einem Mehrfamilienhaus vorsieht. Der Gebäudekomplex wird durch einen inneren Aufenthaltsbereich (Platz) sowie weitere Freihaltebereichen (gemeinschaftlicher Aussenbereich mit Spielplätzen / Rasenflächen mit Sitzgelegenheiten / Freiraum mit Bepflanzung zur Stärkung der Biodiversität) beziehungsweise engen Weggassen struk-

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turiert. Der Umgang mit den engen Freiflächen zwischen den verschiedenen Teilbereichen ist anspruchsvoll. Es wird empfohlen, den Umgang mit diesen Räumen im weiteren Verfahren zu konkretisieren. Die Gesamtqualität hängt aufgrund der komplexen Anforderungen wesentlich von der konsequenten Umsetzung der Vorgaben des Gestaltungsplans ab. 4.2.4 Erschliessung Motorisierter Individualverkehr (MIV) Erschliessungskonzept Der Anschluss des Planungsperimeters an das übergeordnete Strassennetz erfolgt über verschiedene Abschnitte von Quartiererschliessungsstrassen bis zum Kreisel im Gebiet "Hammergut". Die genügende strassenbezogene Erschliessung des Grundstücks im Sinne von § 32 BauG ist gemäss Angaben im Planungsbericht mit dem prognostizierten Mehrverkehr gegeben. Arealintern führt eine einspurige Zufahrtstrasse mit Ausweichstellen entlang der ganzen östlichen Parzellengrenze bis zur Tiefgarageneinfahrt. Die Zufahrtsstrasse soll verkehrsberuhigt gestaltet werden (§ 14 Abs. 2 SNV). Die für die Zufahrt sowie für die Wendemanöver von LKW notwendigen Flächen werden im Situationsplan schematisch dargestellt. Strassenabstand und Trassenausbau Der Planungsperimeter grenzt an das Trasse der BDWM Transport AG an. Im Richtplan ist für den Streckenabschnitt Bremgarten—Dietikon ein Doppelspurausbau als Vororientierung aufgenommen. Der 6 m-Abstand zum Strassenmark (§ 111 BauG) sichert in der vorliegenden Situation auch die Raumfreihaltung für einen allfälligen zukünftigen Doppelspurausbau. Da gemäss § 4 SNV ausserhalb der Baubereiche verschiedene, mitunter als betriebsnotwendig geltende Bauten und Anlagen zulässig sind, erfolgt im Interesse der Unmissverständlichkeit die Festlegung einer Baulinie "Trassefreihaltung 6 m" 4.2.5 Abstimmung von Siedlung und Verkehr Das Planungsgebiet ist der öV-Güteklasse B zugeteilt. Die gute Lage in Bezug auf die Bahnhaltestelle der BDWM Transport AG war mitunter ein Grund für die positive Beurteilung der Einzonung im Rahmen der Nutzungsplanung. Parkierung Basierend auf der maximal zulässigen anrechenbaren Geschossfläche sind 44 Parkfelder (rund 2 Parkfelder pro Wohnung) möglich. Gemäss Planungsbericht bemisst sich die Anzahl Parkfelder nach den einschlägigen VSS-Normen. Diese Richtwerte sind im Kontext der sehr guten Erschliessung mit dem öV hoch angesetzt, gelten aber als Maximalwert (§ 17 SNV). Die Gemeinde beurteilt die vorgesehene Anzahl Parkfelder ausdrücklich als bedarfsgerecht (Protokollauszug vom 11. Dezember 2017). Fuss- und Radverkehr Im Gestaltungsplan sind öffentliche und arealinterne Fusswegverbindungen festgelegt. Diese sind insbesondere in Bezug zur Haltestelle des öffentlichen Verkehrs sehr wichtig. Der öffentliche Fussweg über die Parzelle 1340 wird gemäss Planungsbericht mittels eines öffentlich-rechtlichen Vertrags zu Gunsten der Einwohnergemeinde Zufikon gesichert. Der Vertrag muss vor Baubeginn vorliegen und die Dienstbarkeit ist im Grundbuch anzumerken (§ 15 SNV). 4.2.6 Weitere materielle Hinweise Lärmschutz Da das Gebiet erst am 26. Februar 2014 rechtskräftig eingezont wurde, sind bezüglich Lärmschutz die Anforderungen von Art. 29 Lärmschutzverordnung (LSV) einzuhalten. Art. 29 LSV legt fest, dass die Lärmimmissionen die Planungswerte (PW) nicht überschreiten dürfen oder dass diese Werte

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durch planerische, gestalterische oder bauliche Massnahmen eingehalten werden müssen. Diese Anforderung gilt ohne Ausnahme für sämtliche lärmempfindlichen Räume. Das Planungsgebiet liegt in einer Zone der Lärm-Empfindlichkeitsstufe ES II, direkt an der Kantonsstrasse K 127. § 19 SNV legt die notwendigen Dämpfungen bezogen auf den Quellenwert der Kantonsstrasse K 127 fest. Der Nachweis der Einhaltung der Planungswerte erfolgt mittels eines Lärmgutachtens im Baubewilligungsverfahren. Den Gesuchsunterlagen ist eine Lärmexpertise der Kopitsis Bauphysik AG vom 5. April 2016, revidiert am 13. Juni 2017, beigelegt. Der Gutachter schlägt für die verschiedenen Gebäude und Stockwerke Massnahmen zur Einhaltung der PW vor. Für die verschiedenen Baukörper werden aber auch Fenster zu lärmempfindlichen Räumen ausgewiesen, in denen die PW nicht eingehalten werden können. Damit die lärmtechnischen Anforderungen von Art. 29 LSV und § 19 SNV erfüllt werden können, müssen diese mit Festverglasungen ausgerüstet werden. Hier gilt es, darauf hinzuweisen, dass sich das Bundesgericht bisher noch nicht dazu geäussert hat, ob auch bei einem transparenten Fassadenbauteil die Grenzwerte einzuhalten sind. Die Stellungnahme des Bundesamts für Umwelt, welche im Zusammenhang mit dem Bundesgerichtsentscheid 1C_139/2015 abgegeben wurde, kommt zum Schluss, dass transparente Bauteile als Fassade und nicht als Fenster zu beurteilen sind, wenn sie folgende Bedingungen erfüllen: Erstens müssen sie fix mit der Bauhülle verbunden sein und weder Öffnungsmechanismen noch Scharniere aufweisen, zweitens darf der Schalldämmwert der transparenten Fassadenteile nicht mehr als 5 Dezibel von den übrigen, nicht transparenten Fassadenteilen abweichen. Zudem hat die ganze Fassade den erhöhten Anforderungen nach SIA 181 zu genügen, da nur so sichergestellt werden kann, dass eine Fassade mit Glasbauteilen den Innenraum genügend vor Lärm schützt. Die Kombination von transparenten Fassadenbauteilen und einer kontrollierten Lüftung ist keine zulässige Massnahme zur Einhaltung der Grenzwerte. Jeder lärmempfindliche Raum muss mindestens über ein Fenster natürlich belüftet werden können, bei dem die massgebenden Grenzwerte eingehalten sind. I> Hinweis: Im Gutachten Kopitsis wird an verschiedenen Stellen darauf hingewiesen, dass im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens bei Fenstern lärmempfindlicher Räume mit Immissionsgrenzwertüberschreitungen eine Ausnahme gemäss Art. 31 LSV notwendig ist. Da das Gebiet weit nach Inkraftsetzung des Umweltschutzgesetzes (USG, 1985) eingezont worden ist, kommt im vorliegenden Fall ohne Ausnahme Art. 29 LSV und nicht Art. 31 LSV zur Anwendung. Die entsprechenden Hinweise im Gutachten sind demzufolge falsch. Energie

Art. 21

SNV setzt den MINERGIE-Standard (Fassung 1. Januar 2017) oder eine alternative Lösung mit mindestens gleichwertigen Zielen voraus. 4.2.7 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Der Grosse Rat hat am 15. September 2009 den Beitritt zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) beschlossen und mit der BauV vom 25. Mai 2011 umgesetzt. Die Gemeinde Zufikon hat ihren allgemeinen Nutzungsplan noch nicht an die neuen Baubegriffe und Messweisen der IVHB angepasst. Solange eine Anpassung nicht erfolgt ist, gelten anstelle der Bestimmungen im Titel 3 (Baubegriffe und Messweisen) die Bestimmungen der Allgemeinen Verordnung zum Baugesetz (ABauV) vom 23. Februar 1994, wie sie in Anhang 3 der BauV aufgeführt sind (§ 64 Abs. 1 BauV).

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

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Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Oberfeld", beschlossen vom Gemeinderat Zufikon am 5. März 2018, wird genehmigt.

Die A

nRaumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

Stepha

tiger

Regierungsrat

Verteiler • Gemeinderat Zufikon, Schulstrasse 15, 5621 Zufikon • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU • Abteilung Tiefbau BVU • Abteilung für Umwelt BVU

Rechtsmittelbelehrung 1 Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt.

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5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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