Gestaltungsplan Schinebüel inkl. Änderung 2024
Plan d'utilisaziun spezial · Birmenstorf (AG)
Document
- Numer
- 23.168
- Gener
- Plan d'utilisaziun spezial
- Vischnanca
- Birmenstorf (AG)
- Chantun
- Aargau
- Nivel
- Vischnanca
- Autoritad
- Gemeindeverwaltung
- Approvà da
- BVU
- Decidì
- 12-08-2009
- En vigur dapi
- 07-11-2024
- Funtauna
- ÖREBlex, chantun Aargau
Karte
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Datotecas
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Text
SNP-4024-2024-E.pdf
Kanton Aargau
Departement Bau, Verkehr und Umwelt Abteilung Raumentwicklung
Gemeinde Birmenstorf
Kanton Aargau
Gemeinde Birmenstorf
Kanton Aargau
Gestaltungsplan «Schinebüel» gemäss § 21 BauG
Gestaltungsplan "Schinebüel"
Kanan Aargau Oecartement Eriu V--rtrf.kr und Umwelt Ali'7 u:k ■ner»*'*K.tinng
gemäss § 21 BauG
Erläuterungen: Unterstrichener Text neu ergänzte bzw. angepasste Bestimmungen Unterstrichene Leerschläge weggelassene Bestimmungen Gelb markierte Texte in Zusammenhang mit harmonisiertem Bau recht formell und wo nötig materiell angepasst
Teiländerung Sondernutzungsvorschriften (SNV), Baubereiche Terrassenhäuser, generelle Anpassung an IVHB-Regelungen Weitere Bestandteile des Gestaltungsplanes: - Verbindliche Teiländerung Situationsplan 1:500, Baufelder Terrassenhäuser - Orientierender Planungsbericht inklusive Richtprojekt Terrassenaufbauten
Sondemutzungsvorschriften Weitere Bestandteile des GestaifungsplanesSituationsolan 1 500
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JätRS-CHISPtAI.
Hl-Hol
Stand: 22. April 2024 Mitwirkungsbericht vom:
11 Mai 2009
Vorprufungsbencht vom: 6. März 2009
Mitwirkung vom:
15. Juni 2023 bis 15. Juli 2023
Öffentliche Auflage vom: 31 März 2009 bis 29. April 2009
Vorprüfungsbericht vom:
15.Januar 2024
Öffentliche Auflage vom:
2’. - J/, //22z
Beschlossen vom Gemeinderal am:
11. Mai 2009
Dor Gemeindeammann;
Der Gemeindeschreitjer
Seih San«
Stefan Kruex«
Genehmigung:
Beschlossen vom Gemeinderat am:
Gemeindeammann:
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Genehmigurg cjieh den F;, g’ijungcrat Anr.iu. den zi2 . Ao.sao»,
Marianne Stänz
10.02 2009 17!,
Per '■f ii^tRnrh/eftier /■
ene migung.
Der Gemeindeschreiber
Mai
Genehmigung durch den Vorsteher des Qgpartements Bau, Verkehr und Umwelt Genehmigungsdatum
e;\153_binnenstorf\153_7-gp-schinebuel\revision\02-oeffentliche-auflage\02-153-7-snv-gp-schinebühl-synopse-204_04_22.docx
Aarau, den
O?- V. 'lOlq
/3.oZ Abteilung Raumentwicklung BVU
Zweck
Bestandteile des Gestaltungsplanes
Der Gemeinderat Birmenstorf erlässt, gestützt auf § 21 des Gesetzes über Raumplanung, Umweltschutz und Bauwesen (Baugeselz, BauG) vom 19. Januar 1993, für den Gestaltungsplan «Schinebüel» in Ergänzung zur all gemeinen Bau- und Nutzungsordnung (BNO) nachstehende Sondemut zungsvorschriften (SNV).
Der Gemeinderat Birmenstorf erlässt, gestützt auf § 21 des Gesetzes Ober Raumplanung, Umweltschutz und Bauwesen (Baugesetz, BauG) vom 19. Januar 1993, für den Gestaltungsplan «Schinebüel» in Ergänzung zur all gemeinen Bau- und Nutzungsordnung (BNO) nachstehende Sondemut zungsvorschriften (SNV).
Art. 1
Art. 1 Der Gestaltungsplan «Schinebüel» schafft die Voraussetzungen für die
Überbauung der im Perimeter liegenden Parzellen und verfolgt folgendes Ziel:
Zweck
Der Gestaltungsplan «Schinebüel» schafft die Voraussetzungen für die Überbauung der im Perimeter liegenden Parzellen und verfolgt folgendes Ziel:
- Eine architektonisch gute Einordnung der künftigen Bauten in die Land schaft und die bauliche Umgebung, unter Berücksichtigung der topogra phischen Gegebenheiten, der bestehenden Bebauung und der Stellung der reformierten Kirche im Siedlungsbild.
- Eine architektonisch gute Einordnung der künftigen Bauten in die Land schaft und die bauliche Umgebung, unter Berücksichtigung der topogra phischen Gegebenheiten, der bestehenden Bebauung und der Stellung der reformierten Kirche im Siedlungsbild.
Art. 2
Art. 2
'' Der Gestaltungsplan besteht aus;
Bestandteile des Gestaltungsplanes
Der Gestaltungsplan besteht aus; - dem Situationsplan 1:500 inklusive Teiländerung Situationsplan 1:500, Baubereiche Terrassenhäuser, generelle Anpassung an IVHB-Reqelunaen
- Situationsplan 1 ;500 - Sondemutzungsvorschriften
- den Sondemutzungsvorschriften inklusive Teiländerung Sondemut zungsvorschriften, Baubereiche Terrassenhäuser, generelle Anpassung an IVHB-Regelunqen
Perimeter
2 Der Planungsbericht dient ausschliesslich der Erläuterung der Gestal tungsplanung und ist nicht verbindlicher Bestandteil des Gestaltungsplans,
2 Der Planungsbericht dient ausschliesslich der Erläuterung der Gestal tungsplanung und ist nicht verbindlicher Bestandteil des Gestaltungsplans.
Art. 3
Art. 3
Der Gestaltungsplan umfasst das im Situationsplan bezeichnete Gebiet.
Perimeter
Art. 4 Verhältnis zur
Grandordnung
Soweit der Gestaltungsplan nichts anderes bestimmt, gelten die Bau- und Nutzungsordnung und der Bauzonenplan der Gemeinde Birmenstorf.
Rechtskräftiger «Gestaltungsplan Schinebüel>
Der Gestaltungsplan umfasst das im Situationsplan bezeichnete Gebiet
Art. 4 Verhältnis zur
Grundordnung
Soweit der Gestaltungsplan nichts anderes bestimmt, gelten die Bau- und Nufzungsordnung und der Bauzonenplan der Gemeinde Birmenstorf.
Teiländerung «Gestaltungsplan Schinebüel»
1
Art. 5 Baufelder
Terrassenhäuser W2
’ Die Bauten sind innertialb der Baufelder zu erstellen. Sie sind in der Höhe zu terrassieren.
Art. 5 Baubereiche
Terrassenhäuser W2
Vorspringende Gebäudeteile gemäss § 2 ABauV sind zugelassen.
’ Die Terrassenhäuser sind innerhalb der im Situationsplan 1:500 bezeich neten Baubereiche zu erstellen.___ Vorspringende Gebäudeteile gemäss Ziffer3^£AnhangJ Bauy und§^ BauV sind zugelassen und dürfen die Baubereichsgrenzen überschreiten.
^DiezulässigeGebäudehöhebeträgtfürbeigeumrandeteBaufelder5.0 m, für braun umrandete Baufelder 7.0 m. Technische Einrichtungen für den Gebäudebetrieb (z.B. Lift, Lüftung etc.) dürfen diese Höhen überschreiten.
’ Die zulässige talseitiqe Fassadenhöhe beträgt für beige umrandete Bau bereiche Terrassenhäuser 5.0 m. für braun umrandete Baubereiche Ter rassenhäuser 7.0 m. Technische Einrichtungen für den Gebäudebetrieb (z.B. Lift. Lüftung etc.) dürfen diese Höhen überschreiten. “ Innerhalb der blau schraffierten Bereiche können über die festgeleqte Fas sadenhöhe hinausgehende. 3 m hohe Terrassenaufbauten errichtet wer den, die als Beschattung und als Witterungsschutz dienen, wenn dabei folgende Anforderungen erfüllt sind:
- Solche Terrassenaufbauten müssen im architektonischen Ausdruck mit dem Hauptvolumen harmonieren, schmale Dachrandabschlüsse aufwei sen und seitlich offen sein.
- Die Dächer dürfen innerhalb einer 0.5 m breiten, bandartigen Umran dung mit einer extensiven Begrünung, einer Verglasung (nach Bedarf inkl. textilem Sonnenschutz) oder offen mit textilem Sonnenschutz oder mit Rankgerüst mit Bepflanzung vollständig eingedeckt werden. - Die Seiten dürfen einzig über den Seitenwänden der Hauptbauten (Lie genschaften Schinebüelstrasse 24. 28. 32) ein bepflanztes RankqerOst und generell einen mobilen textilen Sonnenschutz aufweisen. - Das Richtproiekt der Patrick Rüdisüli Architekten GmbH vom 8. Novem ber 2022 ist bezüglich Konstruktion, Materialisierung und Farbgebung wegleitend.
Art. 6 Bereich für 3-
|n dem im Plan bezeichneten Bereich sind, in Abweichung zu den VorschrifWG2. 3-geschossige Bauten mit zusätzlichem Attikageschoss zu gelassen.
Art. 6 Bereich für Gebäude
mit 3 Vollgeschosse plus Attika WG2
57 weitere Artikel
Art. 7 Parkierung
’ Die Parkierung für die Terrassenbauten ist innerhalb des Baufeldes Tief garage unterirdisch anzüordnen. Die Sammelgarage ist gut in das Terrain einzufügen.
2 Die Abstellplätze für Bauten der Zone WG2 sind in einer unterirdischen Sammelgarage gemeinschaftlich zu erstellen. ’ Die Ein- und Ausfahrten zu den Parkierungen haben unter Einhaltung ei ner situationsgerechfen Sichtweite ungefähr in den bezeichneten Berei chen zu erfolgen. Die genaue Lage wird mit der Bebauung festgelegt.
Reriitskräftiger «Gestaltungsplan Schinebüel>
In dem im Plan bezeichneten Bereich sind, in Abweichung zu den Vorschrif ten der WG2, Gebäude mit 3 Vollqeschossen und zusätzlichem Attikage schoss zugelassen.
Art. 7 Parkiening
’ Die Parkierung für die Terrassenbauten ist innerhalb des Baubereichs un terirdische Bauten anzuordnen. Die Sammelgarage ist gut in dasTerrain einzufügen.
2 Die Abstellplätze für Bauten der Zone WG2 sind in einer unterirdischen Sammelgarage gemeinschaftlich zu erstellen. ’ Die Ein- und Ausfahrten zu den Parkierungen haben unter Einhaltung ei ner situationsgerechten Sichtweite ungefähr in den bezeichneten Berei chen zu erfolgen. Die genaue Lage wird mit der Bebauung festgelegt.
Teiläntierung «Gestaltungsplan Schinebüel»
2
ErschiiessungsbereiChe Terrassenhäuser
" Parkplätze für Besucher sind grundsätzlich oberirdisch anzuordnen und mit sickerfähigen Belägen auszustatten.
* Parkplätze für Besucher sind grundsätzlich oberirdisch anzuordnen und mit sickerfähigen Belägen auszustatten.
Art. 8
Art. 8 Die Erschliessungsbereiche Terrassenhäuser bezeichnen die zukünftige
Lggg der Treppen, Rampen und Lifte.
ErschiiessungsbereiChe Terrassenhäuser
Art. 9
Art. 9
Reduzierter Gebäude- Zur Förderung attraktiver Aussenräume bei der Zone WG2 kann der grosse abstand für Balkone Grenzabstand auf der ganzen Gebäudelänge durch auskragende oder ab gestützte Balkone um 2 m unterschritten werden.
Reduzierter Gebäude- Zur Förderung attraktiver Aussenräume bei der Zone WG2 kann der grosse abstand für Balkone Grenzabstand auf der ganzen Gebäudelänge durch auskragende oder ab gestützte Balkone um 2 m unterschritten werden.
Art. 10
Art. 10 Strassenabstände
Der Mindestabstand der Bauten in der Zone WG2 vom Mooshaldeweg und von der Schinebüelstrasse ist mit Baulinien bezeichnet, ausgenommen sind Strassen, Parkplätze, Zugänge, Zufahrten, Wege und Plätze.
Strassenabstände
’ Die Ausnutzung wird wie folgt festgelegt: Zone WZ Zone WG2
Ausnutzung
Zone W2 Zone WG2
420 m^ anrechenbare BGF 340 m^ anrechenbare BGF
Die Bauten sind als flach gedeckte Baukörper mit extensiver Dachbegrü nung zu gestalten.
Rechtskräftiger «Gestaltungsplan Schinebüel»
4'610 m^ anrechenbare Geschossfläche 4'620 m^ anrechenbare Geschossfläche
Bei Bauten mit Minergiestandard werden folgende AusnützungszuSchläge gewährt: 420 m^ anrechenbare Geschossfläche 340 m^ anrechenbare Geschossfläche
Art. 12
Art. 12 Dachgestaltung
’ Die Ausnutzung wird wie folgt festgelegt; Zone W2 Zone WG2
4'610 m^ anrechenbare BGF 4'620 m^ anrechenbare BGF
2 Bei Bauten mit Minergiestandard werden folgende AusnützungszuSchläge gewährt
Zone W2 ZoneWG2
Der Mindestabstand der Bauten in der Zone WG2 vom Mooshaldeweg und von der Schinebüelstrasse ist mit Baulinien bezeichnet, ausgenommen sind Strassen, Parkplätze, Zugänge, Zufahrten, Wege und Plätze.
Art. 11
Art. 11 Ausnutzung
Die Erschliessungsbereiche Terrassenhäuser bezeichnen die zukünftige Lage der Treppen. Rampen und Lifte.
Dachgestaltung
Die Bauten sind als flach gedeckte Baukörper mit extensiver Dachbegrü nung zu gestalten. Ausgenommen sind die Terrassenaufbauten gemäss 6 5 Abs. 4 SNV.
Teiländenjng «Gestaltungsplan Schinebüel»
3
Art. 13 Baubereich Lärmschutzmassnahmen
Geltungsbereich Lärmschutz
’ Entlang der Bruggerstrasse (K 272) ist innerhalb des schraffierten Be reichs eine Lärmschutzwand zu erstellen.
Art. 13 Baubereich Lärmschutzmassnahmen
’ Entlang der Bruggerstrasse (K 272) ist innerhalb des schraffierten Be reichs eine Lärmschutzwand zu erstellen.
Die Höhe der Lärmschutzwand hat gemessen ab Oberkante des Geh wegbelags 2.5 m zu betragen.
Die Höhe der Lärmschutzwand hat gemessen ab Oberkante des Geh wegbelags 2.5 m zu betragen.
Auf die gesamte Länge der Lärmschutzwand ist eine einheitliche Gestal tung sicheizustellen. Im Rahmen des Baugesuchverfahrens ist ein Gestal tungskonzept einzureichen, welches nachstehende Anforderungen erfüllt:
’ Auf die gesamte Länge der Lärmschutzwand ist eine einheitliche Gestal tung sicherzustellen. Im Rahmen des Baugesuchverfahrens ist ein Gestal tungskonzept einzureichen, welches nachstehende Anforderungen erfüllt:
- Die Lärmschutzwand ist in ihrer Länge durch Staffelung, Nischen oder dergleichen zu gliedern.
- Die Lärmschutzwand ist in ihrer Länge durch Staffelung, Nischen oder dergleichen zu gliedern.
- Strassenseitig ist die Lärmschutzwand lärmabsorbierend auszubilden und angemessen zu begrünen.
- Strassenseitig ist die Lärmschutzwand lärmabsorbierend auszubilden und angemessen zu begrünen.
- Entlang der Bruggerstrasse ist eine Baumreihe in das Gestaltungskon zept zu integrieren.
- Entlang der Bruggerstrasse ist eine Baumreihe in das Gestaltungskon zept zu integrieren.
- Durchgänge und Öffnungen in der Lärmschutzwand sind so zu gestalten, dass die durchgehende Wirkung der Lärmschutzwand nicht beeinträch tigt wird.
- Durchgänge und Öffnungen in der Lärmschutzwand sind so zu gestalten, dass die durchgehende Wirkung der Lärmschutzwand nicht beeinträch tigt wird.
* Die Lärmschutzwand mit strassenseitiger Begrünung und Baumreihe ist auf die gesamte Länge mit dem ersten Neubau in der Zone WG2 zwingend zu erstellen.
'* Die Lärmschutzwand mit strassenseitiger Begrünung und Baumreihe ist auf die gesamte Länge mit dem ersten Neubau in der Zone WG2 zwingend zu erstellen.
5 Innerhalb des Baubereichs Lärmschufzmassnahmen können Kleinbauten erstellt werden. Diese sind so zu gestalten, dass die durchgehende Wir kung der Lärmschutzwand nicht beeinträchtigt wird.
Innerhalb des Baubereichs Lärmschutzmassnahmen können Kleinbauten erstellt werden. Diese sind so zu gestalten, dass die durchgehende Wir-, kung der Lärmschutzwand nicht beeinträchtigt wird.
Art. 14
Art. 14
’ Im Geltungsbereich Lärmschutz sind konsequent lärmgerechte Grundrisskonzepte unerlässlich. Lärmempfindliche Räume sind so anzuordnen, dass sie vollständig lärmabgewandte Fenster aufweisen. Exponierte Fens ter in lärmempfindlichen Räumen sind zulässig, wenn die Räume über ein für die Lüftung ausreichend grosses Fenster verfügen, welches die vorge nannten Anforderungen erfüllt.
^Andere Lösungen sind möglich, wenn nachgewiesen wird, dass die Fens ter der lärmempfindlichen Orte mit baulichen und gestalterischen Massnah men genügend geschützt werden können.
Rechtskräftiger «Gestaltungsplan Schinebüel» .
Geltungsbereich Lärmschutz
’ Im Geltungsbereich Lärmschutz sind konsequent lärmgerechte Grund risskonzepte unerlässlich. Lärmempfindliche Räume sind so anzuordnen, dass sie vollständig lärmabgewandte Fenster aufweisen. Exponierte Fens ter in lärmempfindlichen Räumen sind zulässig, wenn die Räume über ein für die Lüftung ausreichend grosses Fenster verfügen, welches die vorge nannten Anforderungen erfüllt. 2 Andere Lösungen sind möglich, wenn nachgewiesen wird, dass die Fens ter der lärmempfindlichen Orte mit baulichen und gestalterischen Massnah men genügend geschützt werden können.
Teiländeiung «Gestaltungsplan Schinebüel»
4
Art. 15 Gestaltungsbereich Er
schliessungsstrasse / Gemeinschaftsbereich
Fusswegverbindung
Veloabstellplälze/ Abfallentsorgung
Art. 15 ’ Die Schinebüelstrasse muss innerhalb des bezeichneten Bereichs als
durchgehende Erschliessungsstrasse ausgebaut werden.
Gestaltungsbereich Er schliessungsstrasse / Gemeinschaftsbereich
’ Die Schinebüelstrasse muss innerhalb des bezeichneten Bereichs als durchgehende Erschliessungsstrasse ausgebaut werden.
’ Sie ist gestalterisch so zu konzipieren, dass sie dem Standard einer Tempo 30 Zone gerecht wird. Die nötigen Parkplätze für Besucher sind zu integrieren.
’ Sie ist gestalterisch so zu konzipieren, dass sie dem Standard einer Tempo 30 Zone gerecht wird. Die nötigen Parkplätze für Besucher sind zu integrieren.
’ Die Strassenbreite kann bis auf 3.5 m reduziert werden, wobei ein Kreu zen von Fahrzeugen mittels Ausstellflächen ermöglicht werden muss.
’ Die Strassenbreite kann bis auf 3.5 m reduziert werden, wobei ein Kreu zen von Fahrzeugen mittels Ausstellflächen ermöglicht werden muss.
* Innerhalb des bezeichneten Bereichs sind gemeinschaftlich nutzbare Spiel- und Erholungsflächen zu integrieren.
* Innerhalb des bezeichneten Bereichs sind gemeinschaftlich nutzbare Spiel- und Erholungsflächen zu integrieren.
® Entlang der Zone WG2 sind nach einem einheitlichen Konzept hochstäm mige Laubbäume zu pflanzen.
5 Entlang der Zone WG2 sind nach einem einheitlichen Konzept hochstäm mige Laubbäume zu pflanzen.
® Der Übergang zwischen dem Gestaltungsbereich Erschliessungsstrasse / Gemeinschaftsbereich und den angrenzenden Flächen und Bauten ist be sonders sorgfältig zu gestalten.
® Der Übergang zwischen dem Gestaltungsbereich Erschliessungsstrasse / Gemeinschaftsbereich und den angrenzenden Flächen und Bauten ist be sonders sorgßltig zu gestalten.
5 Zur Aufwertung des Strassenraumes und zur Erweiterung des Begeg nungsraumes ist für die zusammenhängende Gestaltung dieses Bereiches im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens dem Gemeinderat ein Gesamt konzept vorzulegen.
5 Zur Aufwertung des Strassenraumes und zur Erweiterung des Begeg nungsraumes ist für die zusammenhängende Gestaltung dieses Bereiches im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens dem Gemeinderat ein Gesamt konzept vorzulegen.
Art. 16
Art. 16 ’ Innerhalb der Zone WG2 sind im bezeichneten Bereich Fusswegverbin
dungen sicherzustellen. Die genaue Lage wird mit der Überbauung festge legt.
Fusswegverbindung
’ Innerhalb der Zone WG2 sind im bezeichneten Bereich Fusswegverbin dungen sicherzustellen. Die genaue Lage wird mit der Überbauung festge legt.
2 Die Wege sind mit sickerfähigen Belägen auszustatten.
2 Die Wege sind mit sickerfähigen Belägen auszustatten.
3 Die Wegverbindungen
werden.
’ Die Wegverbindungen müssen der Öffentlichkeit zur Verfügung gestellt werden.
Art. 17
Art. 17 müssen der Öffentlichkeit zur Verfügung gestellt
1 In der gesamten Überbauung sind an guter Lage genügend gesicherte und witterungsgeschützte Veloabstellplätze zu erstellen. ’Für die Abfallentsorgung ist an zentraler Lage und für die Abfuhrfahrzeuge an guter Zugänglichkeit ein Sammelplatz zu erstellen.
Rechtskräftiger «Gestaltungsplan Schinebüel»
Veloabstellplätze / Abfällentsorgung
’ In der gesamten Überbauung sind an guter Lage genügend gesicherte und witterungsgeschützte Veloabstellplälze zu erstellen. 2 Für die Abfallentsorgung ist an zentraler Lage und für die Abfuhrfahrzeuge an guter Zugänglichkeit ein Sammelplatz zu erstellen.
Teiländerung «Gestaltungsplan Schinebüel»
5
Art. 18
Art. 18 Gemeinschaftlicher
Freiraum WG2
Umgebungsflächen Terrassenhäuser
Hecken
’ Für die Zone WG2 ist in der im Situationsplan dargestellten ungefähren Lage und Ausdehnung ein funktional und gestalterisch zusammenhängen des Freiraumangebot zu schaffen.
Gemeinschaftlicher Freiraum WG2
’ Für die Zone WG2 ist in der im Situationsplan dargestellten ungefähren Lage und Ausdehnung ein funktional und gestalterisch zusammenhängen des Freiraumangebot zu schaffen.
Die Realisierung dieses Freiraumes erfolgt mit der ersten Bauetappe und gestützt auf ein Gesamtkonzept.
Die Realisierung dieses Freiraumes erfolgt mit der ersten Bauetappe und gestützt auf ein Gesamtkonzept.
’ Für den gemeinschaftlichen Freiraum WG2 ist mit der ersten Bauetappe im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens dem Gemeinderat ein Gesamt konzept vorzulegen.
’ Für den gemeinschaftlichen Freiraum WG2 ist mit der ersten Bauetappe im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens dem Gemeinderat ein Gesamt konzept vorzulegen.
Für das Gesamtkonzept des gemeinschaftlichen Freiraums WG2 gelten die folgenden speziellen Anforderungen:
Für das Gesamtkonzept des gemeinschaftlichen Freiraums WG2 gelten die folgenden speziellen Anforderungen:
- Hartflächen sind mehrheitlich mit unversiegelten Böden zu gestalten.
- Hartflächen sind mehrheitlich mit unversiegelten Böden zu gestalten.
- Der Übergang zwischen dem gemeinschaftlichen Freiraum WG2 und den anliegenden Gebäudeumgebungsflächen ist besonders auszuprä gen und sorgfältig zu gestalten.
- Der Übergang zwischen dem gemeinschaftlichen Freiraum WG2 und den anliegenden Gebäudeumgebungsflächen ist besonders auszuprä gen und sorgfältig zu gestalten.
- Sicherstellung der Fusswegverbindungen innerhalb des gemeinschaftli chen Freiraums WG2.
- Sicherstellung der Fusswegverbindungen innerhalb des gemeinschaftli chen Freiraums WG2.
- Schaffung von den unterschiedlichen Spielbedürfnissen der Kinder an gepasste, gut gestaltete, differenzierte Spielangebote.
- Schaffung von den unterschiedlichen Spielbedürfhissen der Kinder an gepasste, gut gestaltete, differenzierte Spielangebote.
Art. 19
Art. 19 ’ Die Umgebungsflächen Terrassenhäuser dienen der optischen Verbin
dung von Landschafts- und Siedlungsraum sowie der ökologischen Vernet zung.
Umgebungsflächen Terrassenhäuser
’ Die Umgebungsflächen Terrassenhäuser dienen der optischen Verbin dung von Landschafts- und Siedlungsraum sowie der ökologischen Vernet zung.
Zugelassen sind Bauten für die Erschliessung der Hauszugänge wie Treppen, Rampen, Stützmauern und Lifte.
^Zugelassen sind Bauten für die Erschliessung der Hauszugänge wie Trep pen, Rampen, Stützmauern und Lifte.
’ Klein- und Anbauten für die private Nutzung sind nicht zugelassen.
Klein- und Anbauten für die private Nutzung sind nicht zugelassen.
* Das Terrassieren des Terrains für Gärten und private Aussenräume ist nicht zugelassen.
* Das Terrassieren des Terrains für Gärten und private Aussenräume ist nicht zugelassen.
Art. 20
Art. 20 Die bestehende Hecke, Objekt Nr. 3.1.10 des kommunalen Landschallsin
ventars, ist durch Neupflanzungen von einheimischen Gehölzen zu erwei tern.
Rechtskräftiger «Gestaltungsplan Schinebüel»
Hecken
Die bestehende Hecke, Objekt Nr. 3.1.10 des kommunalen Landschaftsin ventars, ist durch Neupflanzungen von einheimischen Gehölzen zu erwei tern.
Teiländerang «Gestaltungsplan Schinebüel»
6
Art. 21
Art. 21 Bäume im
Strassenbereich
Entlang der Kantonsstrasse K 272 sind nach einem einheitlichen Konzept hochstämmige Laubbäume zu pflanzen. Die Pflanzung hat mit der Erstel lung der Lärmschutzwand zu erfolgen. Die genaue Lage und die Zahl der Bäume werden im Rahmen des Baugesuchsverfahrens festgelegt.
Bäume im Strassenbereich
Art. 22
Art. 22 Ökologie
Inkrafttreten
' Aussenräume und Gebäude haben genügend Massnahmen zum ökolo gischen Ausgleich aufzuweisen.
Entlang der Kantonsstrasse K 272 sind nach einem einheitlichen Konzept hochstämmige Laubbäume zu pflanzen. Die Pflanzung hat mit der Erstel lung der Lännschutzwand zu erfolgen. Die genaue Lage und die Zahl der Bäume werden im Rahmen des Baugesuchsverfahrens festgelegL
Ökologie
’ Aussenräume und Gebäude haben genügend Massnahmen zum ökolo gischen Ausgleich aufeuweisen.
2 Dach- und Platzwasser ist, wo der Untergrund dies ermöglicht, unter Ein haltung der Vorschriften der Gewässerschutzgesetzgebung und des kan tonalen Departements Bau-, Verkehr und Umwelt zu versickern.
2 Dach- und Platzwasser ist, wo der Untergrund dies ermöglicht, unter Ein haltung der Vorschriften der Gewässerschutzgesetzgebung und des kan tonalen Departements Bau-, Verkehr und Umwelt zu versickern.
Art. 23
Art. 23 ' Der Gestaltungsplan mit Sondemutzungsvorschriften tritt mit der Genehin
den Regierungsrat Kraft. migung durch
Inkrafttreten
’ Der Gestaltungsplan mit Sondemutzungsvorschriften tritt mit der Geneh migung durch den Regierungsrat in Kraft. Die Teiländerunq Baubereiche Terrassenhäuser. generelle Anpassung an IVHB-Reqelungen. tritt mit der Genehmigung durch das zuständige De partement in Kraft.
Durch diesen Gestaltungsplan mit Sondemutzungsvorschriften werden aufgehoben:
Durch diesen Gestaltungsplan mit Sondemutzungsvorschriften werden aufgehoben;
- der Gestaltungsplan «Schinebüel» mit Sondemutzungsvorschriften vom 3. Dezember 2003
- der Gestaltungsplan «Schinebüel» mit Sondemutzungsvorschriften vom 3. Dezember 2003
’ Die Änderung bedarf des gleichen Verfahrens wie der Erlass des Gestal tungsplanes. Die Änderung bedarf des gleichen Verfahrens wie der Erlass des Gestal tungsplanes.
Rechtskräftiger «Gestaltungsplan Schinebüel>
Teiländerung «Gestaltungsplan Schinebüel»
7
»
Kanton Aargau Departement Bau, Verkehr und Umwelt Abteilung Raumentwicklung
Gemeinde Birmenstorf
Kanton Aargau
Gestaltungsplan "Schinebüel"j ' gemäss § 21 BauG
Teiländerung Situation 1:500, Baubereiche Terrassenhäuser Weitere Bestandteile des Gestaltungsplanes: - verbindliche Teiländerung Sondernutzungsvorschriften, Baubereiche Terrassenhäuser - orientierender Planungsbericht inkl. Richtprojekt Terrassenaufbauten ÜBERSICHTSPLAN
O/ ..
Mitwirkung vom:
15. Juni 2023 bis 15. Juli 2023
Vorprüfungsbericht vom:
15. Januar 2024
öffentliche Auflage vom:
2. -J/.
Beschlossen vom Gemeinderat am:
^BerGerneindeschreiber:
Gemeindeammann:
Vik
Manuel Brunner
Genehmigung’
Genehmigung durch den Vorsteher des Departements Bau, Verkehr und Umwelt Genehmigungsdatuin 07 ^/.
Aarau, den
M
. 70ZJ
Abteilung Raurnentwicidung BVU
ri
/ Legende:
Genehmigungsinhalt 7.0
Baubereiche Terrassenhäuser, zulässige talseitige Fassadenhöhe 7.0m
(5 5 SNV)
5.0
Baubereiche Terrassenhäuser, zulässige talseitige Fassadenhöhe 5.0m
(S 5 SNV)
[
Bereiche für Terrassenaufbauten
LZ
Bereich für Gebäude mit 3 Vollgeschossen plus Attika
cz
Baubereich unterirdische Bauten
(§ 5 Abs. 4 SNV) (§ 6 SNV)
i
z
ij \
\
ungefähre Lage der Ein- und Ausfahrten Tiefgarage Die genaue Lage wird mit der Überbauung festgelegt.
(§ 7 SNV)
Erschliessungsbereich Terrassenhäuser
(5 8 SNV)
Baubereich Lärmschutzmassnahmen / Kleinbauten
(§ 13 SNV)
Geltungsbereich Lärmschutz
(5 14 SNV)
Gestaltungsbereich Erschliessungsstrasse und Gemeinschaftsbereich
(§ 15 SNV)
Anschlüsse für Fusswegverbindungen Die genaue Lage des Fussweges wird mit der Überauung festgelegt.
(§ 16 SNV)
z
1
i
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2 6.00
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Z ■So ’0
(§5 16/7 SNV)
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WG2
p
Sichtlinien / Schichtzonen
[
Gemeinschaftlicher Freiraum WG2 Die genaue Lage wird mit dem Gesamtkonzept definiert.
(§18 SNV)
Umgebungsflächen Terrassenhäuser
(§19 SNV)
Hecken
(§ 20 SNV)
; W2
\\ \\ \\
\ \
Gestaltungsplanerperimeter
Bereich für Gehweg und Längsparkierung
\ \
S
\
Baulinien; ausgenommen bleiben Strassen, Parkplätze, Zufahrten, Wege und Plätze
L [
/ /
(§ 7 SNV)
Orientierungsinhalt
I
z I
r» I-------- [
r
/1
/
kl 6.00
a
rechtskräftige Bauzonen bestehende Erschliessungsstrassen
bestehende Hauptverkehrsstrassen
J4b
f06
Kreiselprojekt
*
1395
[__ 32
/ / Hecken unter kommunalem Schutz, Inventarnummer
Sruggerstrosse
/< 272
1381
Richtkonzept
z
z
p
z <0
•
Gemeinde Birmenstorf
Kanton Aargau Kanton Aargau Departement Bau, Verkehr und Umwelt
Gestaltungsplan "Schinebüel"
Abteilung Raumentwicklung
gemäss § 21 BauG
Sondernutzungsvorschriften Weitere Bestandteile des Gestaltungsplanes: - Situationsplan 1:500
ÜBERSICHTSPLAN
Mitwirkungsbericht vom:
11. Mai 2009
Vorprüfungsbericht vom: 6. März 2009 Öffentliche Auflage vom: 31. März 2009 bis 29. April 2009
Beschlossen vom Gemeinderat am:
11. Mai 2009
Der Gemeindeammann:
Der Gemein
Edith Saner
Stefan Krucker
Genehmigung:
schr
er:
Genehmigung durch den Regierungsrat Aarau, den Az . Avets+ zoact Der St
10.02.2009 / Ts
tssch L eiber:
'
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STEIN; INGENIEURE GEOMMIKER PIANER Dipl. Ing. ETH/SIA, pat. Ing. Geometer Aarauerstrosse 69 5200 Brugg
Der Gemeinderat Birmenstorf erlässt, gestützt auf § 21 des Gesetzes über Raumplanung, Umweltschutz und Bauwesen (Baugesetz, BauG) vom 19. Januar 1993, für den Gestaltungsplan „Schinebüel" in Ergänzung zur allgemeinen Bau- und Nutzungsordnung (BNO) nachstehende Sondernutzungsvorschriften (SNV).
Art. 1 Zweck
Der Gestaltungsplan „Schinebüel" schafft die Voraussetzungen für die Überbauung der im Perimeter liegenden Parzellen und verfolgt folgendes Ziel: - Eine architektonisch gute Einordnung der künftigen Bauten in die Landschaft und die bauliche Umgebung, unter Berücksichtigung der topographischen Gegebenheiten, der bestehenden Bebauung und der Stellung der reformierten Kirche im Siedlungsbild.
Art. 2 Bestandteile des
Gestaltungsplanes
1 Der Gestaltungsplan besteht aus: - Situationsplan 1:500 - Sondernutzungsvorschriften Der Planungsbericht dient ausschliesslich der Erläuterung der Gestaltungsplanung und ist nicht verbindlicher Bestandteil des Gestaltungsplans. 2
Art. 3 Perimeter
Der Gestaltungsplan umfasst das im Situationsplan bezeichnete Gebiet.
Art. 4 Verhältnis zur
Grundordnung
Soweit der Gestaltungsplan nichts anderes bestimmt, gelten die Bau- und Nutzungsordnung und der Bauzonenplan der Gemeinde Birmenstorf.
2
Art. 5 Baufelder
Terrassenhäuser W2
1 Die Bauten sind innerhalb der Baufelder zu erstellen. Sie sind in der Höhe zu terrassieren. 2 Vorspringende Gebäudeteile gemäss § 2 ABauV sind zugelassen. 3 Die zulässige Gebäudehöhe beträgt für beige umrandete Baufelder 5.0m, für braun umrandete Baufelder 7.0m. Technische Einrichtungen für den Gebäudebetrieb (z.B. Lift, Lüftung etc.) dürfen diese Höhen überschreiten.
Art. 6 In dem im Plan bezeichneten Bereich sind, in Abweichung zu den
Bereich für 3geschossige Bauten Vorschriften der WG2, 3-geschossige Bauten mit zusätzlichem Attikageschoss zugelassen. WG2
Art. 7 Parkierung
1 Die Parkierung für die Terrassenbauten ist innerhalb des Baufeldes Tiefgarage unterirdisch anzuordnen. Die Sammelgarage ist gut in das Terrain einzufügen.
Die Abstellplätze für Bauten der Zone WG2 sind in einer unterirdischen Sammelgarage gemeinschaftlich zu erstellen. 2
3 Die Ein- und Ausfahrten zu den Parkierungen haben unter Einhaltung einer situationsgerechten Sichtweite ungefähr in den bezeichneten Bereichen zu erfolgen. Die genaue Lage wird mit der Bebauung festgelegt.
Parkplätze für Besucher sind grundsätzlich oberirdisch anzuordnen und mit sickerfähigen Belägen auszustatten. 4
Art. 8 Erschliessungsbereiche Terrassenhäuser
Die Erschliessungsbereiche Terrassenhäuser bezeichnen die zukünftige Lage der Treppen, Rampen und Lifte.
3
Art. 9 Reduzierter Gebäudeabstand für Balkone
Zur Förderung attraktiver Aussenräume bei der Zone WG2 kann der grosse Grenzabstand auf der ganzen Gebäudelänge durch auskragende oder abgestützte Balkone um 2m unterschritten werden.
Art. 10 Strassenabstände
Der Mindestabstand der Bauten in der Zone WG2 vom Mooshaldeweg und von der Schinebüelstrasse ist mit Baulinien bezeichnet, ausgenommen sind Strassen, Parkplätze, Zugänge, Zufahrten, Wege und Plätze.
Art. 11 Ausnutzung
1 Die Ausnutzung wird wie folgt festgelegt: 4'610m2 anrechenbare BGF Zone W2 4'620m2 anrechenbare BGF Zone WG2 2 Bei Bauten mit Minergiestandard werden folgende Ausnützungszuschläge gewährt: 420m2 anrechenbare BGF Zone W2: 340m2 anrechenbare BGF Zone WG2
Art. 12 Dachgestaltung
Die Bauten sind als flach gedeckte Baukörper mit extensiver Dachbegrünung zu gestalten.
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Art. 13
Baubereich Lärm1 Entlang der Bruggerstrasse (K 272) ist innerhalb des schraffierschutzmassnahmen ten Bereichs eine Lärmschutzwand zu erstellen. Die Höhe der Lärmschutzwand hat gemessen ab Oberkante des Gehwegbelages 2.5m zu betragen. 2
3 Auf die gesamte Länge der Lärmschutzwand ist eine einheitliche Gestaltung sicherzustellen. Im Rahmen des Baugesuchverfahrens ist ein Gestaltungskonzept einzureichen, welches nachstehende Anforderungen erfüllt:
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Die Lärmschutzwand ist in ihrer Länge durch Staffelung, Nischen oder dergleichen zu gliedern.
-
Strassenseitig ist die Lärmschutzwand lärmabsorbierend auszubilden und angemessen zu begrünen.
-
Entlang der Bruggerstrasse ist eine Baumreihe in das Gestaltungskonzept zu integrieren. Durchgänge und Öffnungen in der Lärmschutzwand sind so zu gestalten, dass die durchgehende Wirkung der Lärmschutzwand nicht beeinträchtigt wird.
4 Die Lärmschutzwand mit strassenseitiger Begrünung und Baumreihe ist auf die gesamte Länge mit dem ersten Neubau in der Zone VVG2 zwingend zu erstellen. 5 Innerhalb des Baubereichs Lärmschutzmassnahmen können Kleinbauten erstellt werden. Diese sind so zu gestalten, dass die durchgehende Wirkung der Lärmschutzwand nicht beeinträchtigt wird.
Art. 14 Geltungsbereich
Lärmschutz
1 Im Geltungsbereich Lärmschutz sind konsequent lärmgerechte Grundrisskonzepte unerlässlich. Lärmempfindliche Räume sind so anzuordnen, dass sie vollständig lärmabgewandte Fenster aufweisen. Exponierte Fenster in lärmempfindlichen Räumen sind zulässig, wenn die Räume über ein für die Lüftung ausreichend grosses Fenster verfügen, welches die vorgenannten Anforderungen erfüllt. 2 Andere Lösungen sind möglich, wenn nachgewiesen wird, dass die Fenster der lärmempfindlichen Orte mit baulichen und gestalterischen Massnahmen genügend geschützt werden können.
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Art. 15 Gestaltungsbereich
Erschliessungsstrasse / Gemeinschaftsbereich
1 Die Schinebüelstrasse muss innerhalb des bezeichneten Bereichs als durchgehende Erschliessungsstrasse ausgebaut werden 2 Sie ist gestalterisch so zu konzipieren, dass sie dem Standart einer Tempo 30 Zone gerecht wird. Die nötigen Parkplätze für Besucher sind zu integrieren. 3 Die Strassenbreite kann bis auf 3.5m reduziert werden, wobei ein Kreuzen von Fahrzeugen mittels Ausstellflächen ermöglicht werden muss.
Innerhalb des bezeichneten Bereichs sind gemeinschaftlich nutzbare Spiel- und Erholungsflächen zu integrieren.
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Entlang der Zone WG2 sind nach einem einheitlichen Konzept hochstämmige Laubbäume zu pflanzen. 5
Der Übergang zwischen dem Gestaltungsbereich Erschliessungsstrasse / Gemeinschaftsbereich und den angrenzenden Flächen und Bauten ist besonders sorgfältig zu gestalten.
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Zur Aufwertung des Strassenraumes und zur Erweiterung des Begegnungsraumes ist für die zusammenhängende Gestaltung dieses Bereiches im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens dem Gemeinderat ein Gesamtkonzept vorzulegen. 5
Art. 16 Fusswegverbindung
Innerhalb der Zone WG2 sind im bezeichneten Bereich Fusswegverbindungen sicherzustellen. Die genaue Lage wird mit der Überbauung festgelegt. 1
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Die Wege sind mit sickerfähigen Belägen auszustatten.
Die Wegverbindungen müssen der Öffentlichkeit zur Verfügung gestellt werden. 3
Art. 17 Veloabstellplätze /
Abfallentsorgung
In der gesamten Überbauung sind an guter Lage genügend gesicherte und witterungsgeschützte Veloabstellplätze zu erstellen. 1
Für die Abfallentsorgung ist an zentraler Lage und für die Abfuhrfahrzeuge an guter Zugänglichkeit ein Sammelplatz zu erstellen.
2
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Art. 18 Gemeinschaftlicher
Freiraum WG2
1 Für die Zone WG2 ist in der im Situationsplan dargestellten ungefähren Lage und Ausdehnung ein funktional und gestalterisch zusammenhängendes Freiraumangebot zu schaffen. 2 Die Realisierung dieses Freiraumes erfolgt mit der ersten Bauetappe und gestützt auf ein Gesamtkonzept.
Für den gemeinschaftlichen Freiraum WG2 ist mit der ersten Bauetappe im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens dem Gemeinderat ein Gesamtkonzept vorzulegen. 3
Für das Gesamtkonzept des gemeinschaftlichen Freiraums WG2 gelten die folgenden speziellen Anforderungen:
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-
Hartflächen sind mehrheitlich mit unversiegelten Böden zu gestalten.
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Der Übergang zwischen dem gemeinschaftlichen Freiraum WG2 und den anliegenden Gebäudeumgebungsflächen ist besonders auszuprägen und sorgfältig zu gestalten.
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Sicherstellung der Fusswegverbindungen innerhalb des gemeinschaftlichen Freiraums WG2.
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Schaffung von den unterschiedlichen Spielbedürfnissen der Kinder angepasste, gut gestaltete, differenzierte Spielangebote.
Art. 19 Umgebungsflächen
Terrassenhäuser
1 Die Umgebungsflächen Terrassenhäuser dienen der optischen Verbindung von Landschafts- und Siedlungsraum sowie der ökologischen Vernetzung. Zugelassen Sind Bauten für die Erschliessung der Hauszugänge wie Treppen, Rampen, Stützmauern und Lifte. 2
3 Klein- und Anbauten für die private Nutzung sind nicht zugelassen.
Das Terrassieren des Terrains für Gärten und private Aussenräume ist nicht zugelassen. 4
Art. 20 Hecken
Die bestehende Hecke, Objekt Nr. 3.1.10 des kommunalen Landschaftsinventars, ist durch Neupflanzungen von einheimischen Gehölzen zu erweitern.
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Art. 21 Bäume im Strassenbereich
Entlang der Kantonsstrasse K 272 sind nach einem einheitlichen Konzept hochstämmige Laubbäume zu pflanzen. Die Pflanzung hat mit der Erstellung der Lärmschutzwand zu erfolgen. Die genaue Lage und die Zahl der Bäume werden im Rahmen des Baugesuchsverfahrens festgelegt.
Art. 22 Ökologie
1 Aussenräume und Gebäude haben genügend Massnahmen zum ökologischen Ausgleich aufzuweisen.
Dach- und Platzwasser ist, wo der Untergrund dies ermöglicht, unter Einhaltung der Vorschriften der Gewässerschutzgesetzgebung und des kantonalen Departements Bau-, Verkehr und Umwelt zu versickern. 2
Art. 23 Inkrafttreten
Der Gestaltungsplan mit Sondernutzungsvorschriften tritt mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft. 1
2 Durch diesen Gestaltungsplan mit Sondernutzungsvorschriften werden aufgehoben:
—
der Gestaltungsplan „Schinebüel" mit Sondernutzungsvorschriften vom 3. Dezember 2003
3 Die Änderung bedarf des gleichen Verfahrens wie der Erlass des Gestaltungsplanes.
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Genehmigung
KANTON AARGAU
DEPARTEMENT BAU, VERKEHR UND UMWELT
0HAG/SS2G
Versand:
Datum Genehmigung: 07.11.2024
1 8. NOV. 2024
Geschäfts-Nr. BVUARE.23.168 Gemeinde Birmenstorf; Gestaltungsplan Teiländerung "Gestaltungsplan Schinebüel"; Geneh migung; Publikation; Auftrag an Abteilung Raumentwicklung
Sachverhalt
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1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten
Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist
15.Januar 2024 15. Juni 2023 bis 15. Juli 2023 2. Mai 2024 bis 31. Mai 2024 24. Juni 2024 2. September 2024 30. Juli 2024
Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde
Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen {Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.
2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 6. April 2022 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.
3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage
Der rechtskräftige Gestaltungsplan (GP) "Schinebüel" (Genehmigung durch Regierungsrat am 12. August 2009) wird vorliegend angepasst. Dazu werden neu Terrassenbereiche eingeführt und zudem der GP noch mit dem Konkordat Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (iVHB) und der revidierten Bauverordnung (BauV) konform aktualisiert.
h«ps://igeko5/igekoA/VebDav/16/FRM_70dad36eb50adde91cde2bb4c6d6b85f.jhuj6v7udjfu6fpu37v7ldpcpa/70dad36eb50adde91cde2bb4c6d6b85f/igeko.modules.dok.l Dok/2305243/20241022_bdv_23.168.docx
3.2 Gegenstand der Genehmigung
Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Birmenstorf am 24. Juni 2024 beschlossenen Vorlage: • Gestaltungsplan "Schinebüel" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV)
Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde vom 22. April 2024 erläu tert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 Raumplanungsverordnung [RPV]). 3.3 Vorprüfungsergebnis
Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 15. Januar 2024 mit einem Vorbehalt abgeschlossen worden. Der Vorbehalt ist bereinigt.
Erwägungen
4. Gesamtbeurteilung
4.1 Überprüfungsbefugnis
Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichti gung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung bezwecken Gestaltungspläne, ein Areal besonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung ab zustimmen. Gestaltungspläne können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonengemässe Nutzungs art nicht übermässig beeinträchtigt wird. Terrassenhäuser - kantonale Definition
Im Vordergrund für die Beurteilung, ob ein Terrassenhaus vorliegt, steht der optische Eindruck. Da her werden gemäss Rechtsprechung nur die offenen Terrassenflächen als "Terrasse" angerechnet. Überdeckte Teile der Terrassenfläche zählen zur "zurückversetzten Gebäudeeinheit", es sei denn, es handle sich um blosse Dachvorsprünge (bis 60 cm), die dem Fassadenschutz dienen. Zur "Terrasse" zählt ferner nur die vor der Gebäudeeinheit liegende Fläche, nicht auch allenfalls seitlich verlaufende Flächen. Überragt die Terrasse die untere Gebäudestufe, darf sie ebenfalls nicht zur "Terrasse" (Ter rassenfläche) gerechnet werden. Nun wird ein Teil der noch offenen Flächen überdacht. Es wurde deshalb überprüft, ob mit der zu sätzlichen Überdachung auch weiterhin die kantonale Definition der Terrassenhäuser gemäss § 17 BauV(inkl. Begriffsklärung) eingehalten ist. Der Vorbehalt ist somit bereinigt.
Gemäss Planungsbericht ist das Verhältnis zwischen Terrasse und Gebäudeeinheit bei den Zeilen 24, 26, 28 und 30 auch mit der Festlegung der Terrassenaufbauten eingehalten. Bei der Zeile 32 ist das nicht der Fall. Somit darf dort nur bis zum Verhältnis von 1:3 eine Terrassenaufbaute erstellt wer den. In den nachgelagerten Baubewilligungsverfahren ist darauf zu achten.
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I
Aufbauten
Gemäss § 32 Abs. 2 lit. a Ziff. 5 BauV werden Sitzplätze und Dachterrassen bei der anrechenbaren Geschossfläche nur dann nicht angerechnet, wenn sie mindestens einseitig offen sind. Um dieses Kriterium zu erfüllen, muss laut langjähriger Praxis und Rechtsprechung mindestens eine ganze Seite (von Ecke zu Ecke) offengelassen werden. Mit § 5 Abs. 4 SNV ist diese Rahmenbedingung er füllt. 4.2.1 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es. die Siedlungsqualität zu fördern.
Für die Ausgestaltung der Terrassenaufbauten wurde in § 5 Abs. 4 SNV das Richtprojekt bezüglich Konstruktion. Materialisierung und Farbgebung als wegleitend festgelegt. Das ist grundsätzlich sinn voll. es gilt dabei aber noch folgendes zu beachten. Aus ortsplanerischer Sicht sind die Terrassenaufbauten in Form von Pergolen auszugestalten. Wich tig ist jedoch, dass die Aufbauten offen und nicht als zusätzliches Bauvolumen wirken. Das würde zu einem unausgewogenen Gesamteindruck mit zwei optisch konkurrierenden Körpern auf der Terrasse - dem bestehenden verputzten Vorbau und dem neuen verglasten Aufbau - führen. Dies gilt es im nachgelagerten Baubewilligungsverfahren zu beachten. 4.3 Sondernutzungsvorschriften (SNV)
Der Grosse Rat hat den Beitritt zur IVHB beschlossen und mit der BauV umgesetzt.
Die vorliegende Bau- und Nutzungsordnung (BNO) richtet sich nachdiesen neuen Bestimmungen.
5. Ergebnis
Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.
Beschluss
1. Der Gestaltungsplan "Schinebüel". beschlossen vom Gemeinderat Birmenstorf am 24. Juni 2024. wird genehmigt. 2. ie Abteilung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.
tephan Attiger egierungsrat
Verteiler • Gemeinderat, Badenerstrasse 25. 5413 Birmenstorf • Departement Bau. Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU. Sektion Grundlagen und Kantonalplanung. AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU • Departement Volkswirtschaft und Inneres • Abteilung Register und Personenstand DVI
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Rechtsmittelbelehrung
1. Gegen diesen Entscheid kann innert einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen seit der amtlichen Publikation
beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. Bei der Berechnung der Frist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und
mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar.
2. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin beziehungsweise einem Anwalt zu ver fassen, welche(r) gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte (Anwaltsge
setz, BGFA) vom 23. Juni 2000 zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist.
Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst, es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.
Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 3.
Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen gemäss den Ziffern 1 oder 2 nicht entspricht, wird nicht einge treten.
4. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der unterzeichneten Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Be
weismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen.
5. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 6. Der Genehmigungsbeschluss und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abtei
lung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingese
hen werden.
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Protokoll des Regierungsrats Sitzung:
12. August 2009
Nr. 2009-001164
Gemeinde Birmenstorf; Gestaltungsplan "Schinebüel"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Staatskanzlei
Sachverhalt 1.
Verfahren
1.1
Verfahrensdaten
Mitwirkungsbericht der Gemeinde Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist
11. Mai 2009 6. März 2009 31. März 2009 bis 29. April 2009 11. Mai 2009 14. Mai 2009 17. Juni 2009
Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2
Rechtsschutzverfahren
Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2.
Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage
Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung ab. Das Gebiet ist der Wohnzone W2 (Hang) beziehungsweise der Wohn-/Gewerbezone (WG2) zugeordnet und mit einer Sondernutzungsplanpflicht belegt. 3.
Die Vorlage im Überblick
3.1
Vorlage
Für das Gebiet besteht bereits ein rechtskräftiger Gestaltungsplan vom 3. Dezember 2003. Aufgrund einer Eigentumsveränderung wird die ehemals kleinräumige Parzellierung hinfällig und der Gestaltungsplan angepasst beziehungsweise neu beschlossen. Das Baufeld für die Terrassenhäuser in der Wohnzone W2 wird im Vergleich zum rechtskräftigen Gestaltungsplan leicht modifiziert. Die Tiefe der Baufelder wird um 2 m vergrössert. Im Bereich der Schinebüelstrasse wird ein "Erschliessungsstrasse/Gemeinschaftsbereich" ausgeschieden. Die Zielsetzung für diesen Bereich ist in § 17 der Sondernutzungsvorschriften (SNV) umschrieben; das Areal ist so zu gestalten, dass es dem Standard einer Tempo-30-Zone gerecht wird. Innerhalb des Bereichs sind gemeinschaftlich nutzbare Spiel- und Erholungsflächen zu integrieren. Entlang der WG2-Zone sind nach einem einheitlichen Konzept hochstämmige Laubbäume zu pflanzen. Die bestehende Hecke am Bauzonenrand ist zu erhalten und durch Neuanpflanzungen von einheimischen Gehölzen zu ergänzen. Versand: 20. August 2009
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Für das Areal in der Ebene zur Kantonsstrasse hin soll bis auf den 3-geschossigen Baubereich nach den allgemeinen Vorschriften gebaut werden können. Zusätzlich werden ein gemeinschaftlicher Freiraum sowie die unterirdische Parkierung festgelegt. Ebenfalls fixiert wird die Baudichte je Teilareal. Dabei wird ein Ausnützungsbonus bei Minergiestandard gewährt. Die Bauten sind als flach gedeckte Baukörper mit extensiver Dachbegrünung zu gestalten. Gegen die Kantonsstrasse ist eine 2,5 m hohe Lärmschutzwand fixiert vorgesehen. Sie ist zu gliedern, strassenseitig lärmabsorbierend auszugestalten und zu begrünen. Zudem ist die Lärmschutzwand mit dem ersten Neubau in der Zone WG2 auf der gesamten Länge zu erstellen. Die Grundrisskonzepte der Häuser im Immissionsbereich sind konsequent lärmschutzgerecht auszugestalten. Die Erschliessung des Areals in der WG2-Zone erfolgt über den Mooshaldenweg direkt in ein unterirdisches Parkhaus. Ebenfalls vorgeschrieben ist eine Fusswegquerung durch das Areal. Die genaue Lage wird im Baubewilligungsverfahren festgelegt. 3.2
Gegenstand der Genehmigung
Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel: Gestaltungsplan Sondernutzungsvorschriften Erwägungen 4.
Beurteilung der Vorlage
4.1
Überprüfungsbefugnis
Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne und -vorschriften auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 Baugesetz, BauG). Dazu gehören namentlich die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2
Raumplanerische Beurteilung
Das bisherige Überbauungskonzept für den Hangbereich wird nur leicht modifiziert. Für den WG2-Bereich enthält der Gestaltungsplan nur marginale Vorgaben. Diese sichern jedoch eine sachgerechte und zweckmässige Überbauung, welche sich insbesondere an der bestehenden Lärmsituation orientiert. Das Erschliessungskonzept ist einfach und sachgerecht. Die Festlegung eines Gestaltungsbereichs "Erschliessungsstrasse/Gemeinschaftsbereich" für den W2-Bereich ermöglicht eine gute Lösung im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens. Im Ergebnis ist die Baubewilligungsbehörde stark gefordert, die vorgegebene Qualität der Überbauung sowie des Freiraums (Konzept) umzusetzen. Mit dem neuen Gestaltungsplan (§ 23 SNV) wird der rechtskräftige Gestaltungsplan "Schinebüel" vom 3. Dezember 2003 aufgehoben. Dies ist planungsrechtlich korrekt.
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4.3
Gesamtbeurteilung
Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Schinebüel" der Gemeinde Birmenstorf vom 11. Mai 2009 wird genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Entscheid kann innert einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. Die Frist beginnt einen Tag nach der Publikation des Entscheids im kantonalen Amtsblatt. Sie steht still vom Samstag vor Palmsonntag bis Ostermontag, vom 1. Juli bis 15. August und vom 20. Dezember bis 10. Januar. 2. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin beziehungsweise einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 3. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen gemäss den Ziffern 1 oder 2 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 4. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der unterzeichneten Beschwerde beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 5. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.
Verteiler Gemeinderat, Gemeindehausstrasse 17, 5413 Birmenstorf
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Departement Bau, Verkehr und Umwelt Abteilung Raumentwicklung BVU (mit Akten) Rechtsabteilung BVU Abteilung Verkehr BVU Staatskanzlei (Amtsblatt)
Staatsschreiber: