Gestaltungsplan Peyerland
Plan d'utilisaziun spezial · Oftringen
Document
- Numer
- 11.2
- Gener
- Plan d'utilisaziun spezial
- Vischnanca
- Oftringen
- Chantun
- Aargau
- Nivel
- Vischnanca
- Autoritad
- Gemeindeverwaltung
- Approvà da
- BVU
- Decidì
- 13-11-2012
- En vigur dapi
- 13-11-2012
- Funtauna
- ÖREBlex, chantun Aargau
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Text
SNP-4280-2012-E.pdf
Gemeinde Oftringen
Kanton Aargau Kanton Aargau
Departement Bau, Verkehr und Umwert
Gestaltungsplan «Peyerland»
Raumentwicklung
gemäss § 21 BauG
Stand: 15.12.2011 Rev.: 18.04.2012
Sondernutzungsvorschriften Weiterer Bestandteil des Gestaltungsplans: Situationsplan 1:1000
Mitwirkung vom: Mitwirkungsbericht vom: Vorprüfungsbericht vom: Öffentliche Auflage vom:
Beschlossen vom Gemeinderat am:
1z S. ,
Der Gemeindeammann:
-
Der Gennal
es
7
Genehmigung:
Genehmigung durch das Deparemeänt Bau, Verkehr und Limweit Aarau, den zt3 /..)overfactsc, 20AZ .17
bohnen
Dipl. Arch. ETH Binzmühlestrasse 170D CH-8050 Zürich
T +41 44 440 39 40 F +41 44 440 39 40 [email protected]
eralsekreter;
Art. 1 Zweck und Ziele
' Der Gestaltungsplan bezweckt eine zeitgemässe, attraktive und wirtschaftliche Erschliessung, Bebauung und Freiraumgestaltung des Areals «Peyerland». Der Gestaltungsplan hat folgende Ziele: die Rahmenbedingungen für ein qualitativ hochstehendes und architektonisch zeitgemässes neues Wohnquartier zu schaffen eine gute und einheitliche Gestaltung des Aussenraums sicherzustellen, sowie einen zentralen Freiraum auszuscheiden - eine siedlungsverträgliche Erschliessung und eine zweckmässige Organisation der Parkierung zu gewährleisten - die Voraussetzungen für ein dichtes Fuss- und Radwegnetz zur Minimierung des motorisierten Individualverkehrs zu schaffen - eine auf die Grundeigentümer abgestimmte Etappierung zu ermöglichen - einen ortsbildverträglichen, präventiven Lärmschutz gegenüber der SBB-Bahnlinie zu fördern - eine rationelle Energienutzung sicherzustellen 2
-
Art. 2 Bestandteile
Der Gestaltungsplan setzt sich aus folgenden Bestandteilen zusammen: - Sondernutzungsvorschriften (SNV) - Situationsplan 1:1000
Art. 3 Geltungsbereich
Der Geltungsbereich des Gestaltungsplans umfasst die im Situationsplan bezeichnete Perimeterfläche.
Art. 4 Verhältnis zur Grundordnung
'Soweit mit dem Gestaltungsplan und den zugehörigen Sondernutzungsvorschriften nicht abweichende Regelungen getroffen werden, gelten die Bauordnung (BO) und der Bauzonenplan der Gemeinde Oftringen. 2
Vorbehalten bleibt das übergeordnete kantonale und eidgenössische Recht.
Art. 5 Baufelder
Das Planungsgebiet gliedert sich in folgende Teilgebiete und Baufelder: Teilgebiet A: Baufeld Al bis A4 Teilgebiet B: Baufeld B1 bis B3 Unter Wahrung feuerpolizeilicher und wohnhygienisch einwandfreier Verhältnisse dürfen die Gebäude innerhalb der Baufelder die zonengemässen Abstandsvorschriften unterschreiten und auf die Baufeldgrenzen gesetzt werden.
2
Lediglich Dachvorsprünge und Vordächer dürfen die Baufeldgrenzen um höchstens 1.50 m überschreiten. Andere Gebäudeteile oder Gebäude dürfen nicht über die Baufeldgrenzen hinausragen. § 2 der Allgemeinen Verordnung zum Baugesetz (ABauV) kommt nicht zur Anwendung. 3
2
Bei Baufeldgrenzen, an welche verschiedene Grundeigentümer anstossen, gelten die zonengemässen Grenzabstände als Abstände zu den Baufeldgrenzen, wobei keine Mehrlängen- und Mehrhöhenzuschläge zur Anwendung kommen. Mit Dienstbarkeitsvertrag kann der Abstand zu Baufeldgrenzen reduziert oder aufgehoben werden. 4
5 Denn Baufeld A3 wird ein reduzierter Grenzabstand von 2.00 m gegenüber der Grenze zum Baufeld A2 eingeräumt. Zwischen den Baufeldern A2 und A3 gilt lediglich der Grenzabstand, nicht aber der Gebäudeabstand.
Im Teilgebiet A dürfen nur freistehende Mehrfamilienhäuser, inkl. Dreifamilienhäuser, in offener Bauweise erstellt werden.
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Im Teilgebiet B ist die geschlossene Bauweise zulässig.
Art. 6 Unterirdische Bauten
' Unterirdische Bauten müssen eine ausreichende Erdüberdeckung zur Bepflanzung aufweisen. Unterirdische Bauten sind ausserhalb der Baufelder nicht zulässig. Ausgenommen davon sind Erschliessungsbauwerke zu den Tiefgaragen.
2
Zwischen den Baufeldern B1 bis B3, sowie A2 und A3 sind unterirdische Verbindungen für gemeinsame Parkierungsanlagen zulässig, sie haben keinen Abstand zu Parzellenund Baufeldgrenzen einzuhalten.
3
Art. 7 Gebäudehöhe
Innerhalb des Teilgebiets A sind maximal 4 Vollgeschosse oder 3 Vollgeschosse und ein Attikageschoss zulässig. Die maximale Gebäudehöhe beträgt 12.50 m, die maximale Firsthöhe beträgt 13.00 m. Innerhalb des Teilgebiets B sind maximal 4 Vollgeschosse und ein Attikageschoss zulässig. Die maximale Gebäudehöhe beträgt 12.50 m, die maximale Firsthöhe 16.00 m. Bei einer zulässigen Aufschüttung erhöhen sich diese Masse entsprechend.
2
Art. 8 Dachgestaltung
1 Es sind nur Flachdächer und schwach geneigte Dächer mit einer max. Neigung von 10% zulässig. In dem im Situationsplan bezeichneten Bereich mit bestehenden Gebäuden der Baufelder A2 und A3 sind Giebel- und Schrägdächer weiterhin gestattet. Flachdächer und schwach geneigte Dächer, sind extensiv zu begrünen, soweit sie nicht als Terrasse benutzt werden. Als ökologischer Mindeststandard für die Dachbegrünung gelten die Richtlinien der Schweizerischen Fachvereinigung Gebäudebegrünung (SFG). 2
Technisch bedingte Aufbauten, wie beispielsweise Lift-, Lüftungs- oder Energieanlagen sind so in die Gebäudegestaltung zu integrieren, dass eine gute Gesamtwirkung entsteht.
3
3
Art. 9 Gebäudelänge
' Innerhalb des Teilgebiets A beträgt die maximale Gebäudelänge 25.00 m. 2
Innerhalb des Teilgebiets B ist keine maximale Gebäudelänge vorgeschrieben.
Art. 10 Ausnützungsziffer
'Für die Baufelder im Teilgebiet A gilt eine maximale Ausnützungsziffer von 0.60, für die Baufelder im Teilgebiet B eine solche von maximal 0.69. Im Teilgebiet B wird zusätzlich zu § 19 Abs. 3 der Bauordnung (BO) Oftringen ein Ausnützungszuschlag gewährt. Dieser gilt für Räume wie verglaste Balkone, Loggien, Wintergärten, Laubengänge und dergleichen, die dem Bahn-Lärmschutz der Gebäude selbst und/oder den dahinterliegenden Aussenräumen und Bebauungen dienen. Diese Räume können beheizt oder unbeheizt sein. Der Ausnützungszuschlag beträgt 10% der zulässigen Ausnützung gemäss Abs.1. 2
Für Bauten, welche den Minergie-Standard oder den Minergie-P-Standard erfüllen, kann kein zusätzlicher Ausnützungszuschlag geltend gemacht werden.
3
Übertragungen von Ausnützung sind zwischen den Baufeldern des Teilgebiets B zulässig, sofern die Reduktion oder Erhöhung pro Baufeld 10% der zulässigen Ausnützung gemäss Abs.1 nicht übersteigt.
4
Art. 11 Terraingestaltung
' Das gestaltete Terrain hat grundsätzlich dem gewachsenen Terrain zu entsprechen und es sind nur geringfügige Abgrabungen und Aufschüttungen zulässig. In dem im Situationsplan bezeichneten Bereich des Teilgebiets B sind Aufschüttungen bis zur jeweiligen Höhe des Bahndamms zulässig.
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Art. 12 Freiraum
'Der Freiraum umfasst alle, im Situationsplan als Freiraum bezeichneten, unüberbauten Flächen. Gemeinschaftlich nutzbare Klein- und Anbauten, welche nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind, dürfen auch ausserhalb der Baufelder erstellt werden, sofern keine öffentlichen Interessen, insbesondere der Erschliessung, berührt werden. 2
3
Folgende Ziele müssen für den Bereich des Freiraums erreicht werden:
Gestaltung: - Das Ziel ist ein fliessender Grünraum, der ein Wohnen im Park vermittelt. - Die Hauptelemente sind Rasen- /Wiesenflächen und Bäume aus standortgerechten einheimischen Arten. - Der Freiraum soll vegetationsbestimmt sein und einen Ausgleich zu den dichten Bebauungen bilden. - Zur Gewährleistung des ökologischen Ausgleichs sind ausreichend Flächen und Massnahmen bereitzustellen. Die ökologischen Ausgleichsflächen entsprechen einer Fläche von mindestens 15% des Gestaltungsplangebietes. 4
-
Die Spezifizierung richtet sich nach den örtlichen Verhältnissen (Untergrund, Besonnung, Vernetzung, usw.). Der Freiraum in und zwischen den Baufeldern bildet eine gestalterische Einheit, auch mit dem Grünraum mit öffentlicher Wegverbindung. Private Aussenflächen sind nur innerhalb der Baufelder zulässig und haben sich in die Gesamtwirkung einzuordnen.
Nutzung: - Jedes Baufeld hat ausreichende und zusammenhängende Freiflächen für die gemeinschaftliche Nutzung aufzuweisen. - Es sollen vielfältig nutzbare Bereiche für Spiel, Freizeit und Erholung entstehen. Ein Freiraum-Gesamtkonzept gewährleistet das Erreichen der Ziele und die einheitliche Gestaltung und Ausstattung des Freiraums. Es ist verbindlich. Das Freiraum-Gesamtkonzept wird vom Gemeinderat erlassen. Es muss vor dem ersten Baugesuch im Gestaltungsplangebiet erstellt sein. Es wird zur verbindlichen Vorgabe für alle Baugesuche. Nach der Realisierung des Freiraums ist mit geeigneten Massnahmen die Erhaltung, unter Einhaltung der genannten Ziele, zu sichern. 5
7 weitere Artikel
Art. 13 Grünraum mit öffentlicher Wegverbindung
' Der Grünraum mit öffentlicher Wegverbindung ist der zentrale Bereich des Freiraums. 2 Bauten und Anlagen innerhalb dieser Fläche sind nicht gestattet. Davon ausgenommen sind Kleinbauten, die ausschliesslich der gemeinschaftlichen Nutzung dienen, wie beispielsweise gedeckte Kinderspielplätze oder Gemeinschaftsräume für Freizeitbeschäftigung und dergleichen.
Folgende Ziele müssen für den Bereich des Grünraums mit öffentlicher Wegverbindung erreicht werden:
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Erschliessung: - Ein öffentlicher Fuss-und Radweg sichert die Verbindung der Stichstrassen und eine Anbindung an den Peyerlandweg, der das Areal mit der geplanten Bahnstation und dem Ortskern verbindet. - Die Befahrbarkeit für Rettungs-, Ver- und Entsorgungsfahrzeuge muss gewährleistet -
sein. An diesen Hauptweg ist ein sekundäres Wegnetz anschliessbar, das die FussgängerAnbindung der einzelnen Baukörper des Teilgebiets B ermöglicht.
Gestaltung: - Der im Situationsplan bezeichnete Grünraum mit öffentlicher Wegverbindung ist als aufenthaltsfreundlicher und vielfältig nutzbarer Spiel- und Begegnungsbereich auszugestalten. - Die Wegverbindung mit entsprechender Ausstattung, verschiedene Wasserflächen und standortgerechte Bäume bilden die wesentlichen Elemente dieses Bereichs. - Wendehammer: Diese sind so zu erweitern, dass begegnungsfreundliche Plätze entstehen, die mit der öffentlichen Wegverbindung eine Einheit bilden.
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Die Gestaltung gewährleistet die Funktionalität der öffentlichen Wegverbindung als Fuss- und Radweg. Wasserflächen: Das im Gestaltungsplangebiet anfallende unverschnnutzte Meteorwasser des Teilgebiets B, optional auch der Baufelder des Teilgebiets A, dient zur Speisung der Wasserflächen, die als Retensions- oder Versickerungsflächen auszubilden sind. 4 Das Freiraum-Gesamtkonzept nach §12 gewährleistet das Erreichen der Ziele und die einheitliche Gestaltung und Ausstattung des Grünraums mit öffentlicher Wegverbindung. Es ist verbindlich.
5 Spätestens mit der Realisierung des Baufeldes B3 muss der öffentliche Fuss- und Radweg mit entsprechender Ausstattung erstellt werden. Die Gemeinde übernimmt hierauf die öffentliche Wegverbindung und sichert durch geeignete Pflegemassnahmen diese als solche. Alle weiteren Elemente des Grünraums mit öffentlicher Wegverbindung sind bei der Realisierung der entsprechenden Etappen zu erstellen.
Art. 14 Erschliessung
1 Die geplanten Strassen werden als verkehrsberuhigte Quartierstrassen ohne Trottoir ausgeführt. Fuss-, Rad- und motorisierter Verkehr werden im Mischprinzip geführt. Die genaue Ausgestaltung wird im Freiraum-Gesamtkonzept festgelegt.
2 Der im Situationsplan bezeichnete, öffentliche Fuss- und Radweg mit beschränktem Fahrverkehr, der die Stichstrassen verbindet muss eine minimale Breite von 3.00 m aufweisen. Der im Situationsplan bezeichnete, öffentliche Fuss- und Radweg, der die Peyerlandstrasse mit der geplanten SBB-Haltestelle und dem Ortszentrum verbindet, darf eine maximale Breite von 3.00 m aufweisen. Die genaue Ausgestaltung wird im Freiraum-Gesamtkonzept festgelegt.
Der im Situationsplan bezeichnete öffentliche Fuss- und Radweg im Baufeld B1 ist als Dienstbarkeit im Grundbuch einzutragen und der Öffentlichkeit zur Verfügung zu stellen. Die genaue Ausgestaltung wird im Freiraum-Gesamtkonzept und im Bauprojekt festgelegt. 3
Art. 15 Parkierung
'Oberirdische Parkplätze sind nur für Besucher erlaubt und sind möglichst in den Quartierstrassen zu erstellen. Im Freiraum-Gesamtkonzept wird für jedes Baufeld die notwendige Fläche zur Erstellung der geforderten Besucherparkplätze in den Quartierstrassen sichergestellt. Die übrigen Parkplätze für die Überbauungen sind in Tiefgaragen zweckmässig zusammenzufassen. Ausgenommen von dieser Regelung bleibt der im Situationsplan bezeichnete Bereich mit bestehenden Gebäuden der Baufelder A2 und A3, solange keine wesentliche Erhöhung der vorgeschriebenen Anzahl Parkplätze besteht. Die Ein-/Ausfahrten zu den Tiefgaragen im Teilgebiet B erfolgen ausschliesslich an den im Situationsplan bezeichneten Orten. Die Ein-/Ausfahrt zur Tiefgarage des Baufeldes A4 darf nicht über die Peyernnattstrasse erfolgen. 2
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Für die Baufelder B1 und B2, sowie A2 und A3 ist nur eine gemeinsame Ein-/Ausfahrt zur unterirdischen Parkierung erlaubt. Das bedeutet, dass die Tiefgaragen der Baufelder B1 und B2 sowie A2 und A3 unterirdisch verbunden sein müssen. Für die Baufelder A4 und B3 ist jeweils maximal eine Ein-/Ausfahrt zur unterirdischen Parkierung erlaubt, für das Baufeld Al maximal zwei. 3
Die Rampen zur unterirdischen Parkierung müssen auf kürzestem Wege in die Baufelder geführt werden. 4
An gut zugänglicher Lage, in der Nähe der Hauseingänge, sind benutzerfreundliche Abstellplätze von hoher Qualität für Velos, Mofas und Kinderwagen vorzusehen.
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Art. 16 Etappen
1 Zur Realisierung der Baufelder B1 und/oder B2 ist die gesamte Verlängerung der Peyermattstrasse zu erstellen.
2 Die Verlängerung der Titlisstrasse ist in maximal zwei Etappen zu realisieren: Für die Realisierung des Baufeldes B3 ist mindestens der nördliche Abschnitt der Titlisstrasse und die Stichstrasse zu realisieren. Bei Realisierung des Baufeldes Al ist mindestens die Verlängerung der Peyermattstrasse zu erstellen sowie einer der zwei Abschnitte der Titlisstrasse. Bei Realisierung des Baufeldes A4 ist mindestens die Verlängerung der Peyermattstrasse zu erstellen sowie der südliche Abschnitt der Titlisstrasse. Wird das Baufeld A2 und/oder A3 ausserhalb des im Situationsplan bezeichneten Bereichs mit bestehenden Gebäuden, weiter überbaut, ist mindestens der nördliche Abschnitt der Titlisstrasse und die Stichstrasse zu realisieren. Spätestens nach Realisierung der beiden Baufelder Al und A4 ist die Verbindung Peyerland-Strasse und Peyermattstrasse mit der Titlisstrasse zu gewährleisten. Bei einer wesentlichen Erhöhung der anrechenbaren Geschossfläche des im Situationsplan bezeichneten Bereichs mit bestehenden Gebäuden der Baufelder A2 und A3 ist bei Bedarf die gesamte Verlängerung der Peyerland-Strasse zu realisieren.
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Art. 17 Lärmschutz
Lärmschutzwände sind im Interesse des Ortsbildes nicht zulässig. Vorkehrungen zu einem präventiven Lärmschutz entlang der Bahnlinie im Teilgebiet B haben mit organisatorischen, baulichen und gestalterischen Massnahmen an den Gebäuden zu erfolgen.
Art. 18 Qualitätssicherung
1 Bauten, Anlagen und Aussenräume sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in den Teilen so zu gestalten, dass eine besonders gute Gesamtwirkung erreicht wird. Dies gilt auch für Materialien und Farben. Bewilligungsvoraussetzung für Neubauten oder wesentliche Um- und Ausbauten ist das Erreichen des Minergie-Standards oder einer energetisch und ökologisch gleichwertigen Lösung. 2
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3 Mit dem Baugesuch sind gleichzeitig einzureichen: - Plan Umgebungsgestaltung 1:100 - Material- und Farbkonzept
Zur Beurteilung, ob ein Bauvorhaben die qualitativen Zielsetzungen des Gestaltungsplans erfüllt, holt der Gemeinderat, auf Kosten der Gesuchsstellenden, ein unabhängiges Fachgutachten ein.
4
Art. 19 Aufhebung bisherigen Rechts, Rechtskraft
Der Gestaltungsplan mit den dazugehörigen Sondernutzungsvorschriften tritt mit der Genehmigung durch das zuständige Departement in Kraft. 1
2 Die Änderung oder Aufhebung des Gestaltungsplans bedarf des gleichen Verfahrens wie der Erlass.
Innerhalb des Perimeters werden die Inhalte der folgenden Baulinienpläne aufgehoben: der Kommunale Überbauungsplan Birchenfeld/N1/Luzernerstrasse/Ruhbank SBB/ Wegweiser, genehmigt vom Grossen Rat am 11. September 1973 und der Kommunale Überbauungsplan Gilamstrasse/Zofingerstrasse/Peyerland/SBB-Linie Zofingen-Safenwil, genehmigt vom Grossen Rat am 28. Oktober 1980. 3
Mit dem vorliegenden Gestaltungsplan wird der Überbauungsvertrag von 2002 vollzogen.
4
8
Genehmigung
^v^r ^
Departement B a u . Verkehr und Umwelt
KANTON AARGAU
Datum:
'
13. N o v e m b e r 2 0 1 2
NVOG/icap
j:\03_geschafte\3_genehmigungen\02_ are\ro\20121106_bdv J 1 . 2 . d o c
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Nr.
B V U R O . 11.2-1
G e m e i n d e Oftringen; Gestaltungsplan " P e y e r l a n d " ; G e n e h m i g u n g ; Auftrag an Abteilung Raumentwicklung
Publikation;
Sachverhalt 1.
Verfahren
1.1
Verfahrensdaten
Vorprüfungsbericht Öffentliche A u f l a g e Beschluss Gemeinderat Eingereicht z u r G e n e h m i g u n g A b l a u f der Beschwerdefrist
8. Juni 2 0 1 2 10. Juli bis 8. A u g u s t 2 0 1 2 17. S e p t e m b e r 2 0 1 2 26. S e p t e m b e r 2 0 1 2 29. O k t o b e r 2 0 1 2
Die V e r f a h r e n s v o r a u s s e t z u n g e n für die G e n e h m i g u n g sind erfüllt. 1.2
Zuständigkeit zur Genehmigung
Das D e p a r t e m e n t B a u , V e r k e h r und U m w e l t ist g e m ä s s § 2 7 A b s . 1 Baugesetz ( B a u G ) für die G e n e h m i g u n g der eingereichten V o r l a g e z u s t ä n d i g . 1.3
Rechtsschutzverfahren
Z u r V o r l a g e sind keine B e s c h w e r d e n eingereicht w o r d e n .
2.
Nutzungsplanung Siedlung a l s Grundlage der Vorlage
Die V o r l a g e stützt sich auf die a m 3 1 . A u g u s t 2 0 0 4 g e n e h m i g t e N u t z u n g s p l a n u n g S i e d lung.
3.
Die V o r l a g e im Überblick
3.1
Vorlage
Das 4,5 ha g r o s s e A r e a l " P e y e r l a n d " liegt in der W o h n z o n e W 3 und ist mit einer S o n d e r nutzungsplanpflicht belegt. Im Gebiet " P e y e r l a n d " b e s t e h e n zwei rechtskräftige Erschliess u n g s p l ä n e ( k o m m u n a l e Ü b e r b a u u n g s p l ä n e aus d e n J a h r e n 1973 und 1980). Die Festleg u n g e n innerhalb d e s Perimeters G e s t a l t u n g s p l a n " P e y e r l a n d " dieser beiden Pläne w e r d e n a u f g e h o b e n (§ 19 der S o n d e r n u t z u n g s v o r s c h r i f t e n , S N V ) . Mit d e m v o r l i e g e n d e n G e s taltungsplan w e r d e n nebst der Erschliessung a u c h qualitative A n f o r d e r u n g e n zur B e b a u ung und U m g e b u n g s g e s t a l t u n g festgelegt. Mit d e m G e s t a l t u n g s p l a n wird die R e c h t s g r u n d l a g e für ein städtebaulich, architektonisch, landschaftsgestalterisch und wirtschaftlich attraktives neues Quartier g e s c h a f f e n .
Versand:
J ß N V. >
0
2012
-2-
3.2
G e g e n s t a n d der G e n e h m i g u n g
Z u g e n e h m i g e n sind die verbindlichen Inhalte f o l g e n d e r Planungsmittel: •
G e s t a l t u n g s p l a n " P e y e r l a n d " b e s t e h e n d aus Situation 1 : 5 0 0 Sondernutzungsvorschriften
Erwägungen 4.
Beurteilung der Vorlage
4.1
Überprüfungsbefugnis
Die G e n e h m i g u n g s b e h ö r d e prüft die N u t z u n g s p l ä n e auf Rechtmässigkeit, auf Ü b e r e i n s t i m m u n g mit d e n k a n t o n a l e n Richtplänen und d e n regionalen S a c h p l ä n e n sowie auf a n g e m e s s e n e Berücksichtigung der k a n t o n a l e n und regionalen Interessen (§ 27 A b s . 2 B a u G ) . Dazu g e h ö r e n n a m e n t l i c h die A n f o r d e r u n g e n nach § 21 B a u G . 4.2
R a u m p l a n e r i s c h e Beurteilung
4.2.1 A l l g e m e i n e B e u r t e i l u n g Die F e s t l e g u n g e n basieren auf d e n in der E i n g a b e dargestellten B e b a u u n g s m u s t e r n s o wie auf L ö s u n g s m ö g l i c h k e i t e n für eine L a n d u m l e g u n g . Dabei wird aufgezeigt, wie der A u s s e n r a u m gestaltet und genutzt w e r d e n k a n n . Diese sehr u m f a n g r e i c h e n und qualitativ guten Unterlagen bilden eine w e s e n t l i c h e G r u n d l a g e für die U m s e t z u n g im Gestaltungsplan. A u f g r u n d der G r ö s s e des P l a n u n g s g e b i e t s und unterschiedlicher N u t z u n g s v o r s t e l lungen (Baufelder A und B), a u f g r u n d des rechtlichen Unterschieds der Instrumente G e s t a l t u n g s p l a n / A r e a l ü b e r b a u u n g und d e n im G e s t a l t u n g s p l a n a u s z u w e i s e n d e n Vorteilen w e r d e n die Q u a l i t ä t s a n f o r d e r u n g e n in den S o n d e r n u t z u n g s v o r s c h r i f t e n richtigerweise konkret bezeichnet. Der G e s t a l t u n g s p l a n stellt eine ausgereifte und d e n gesetzlichen A n f o r d e r u n g e n e n t s p r e c h e n d e V o r l a g e dar. 4.2.2 Motorisierter
Individualverkehr/Besucherparkplätze
Das E r s c h l i e s s u n g s s y s t e m soll g e g e n ü b e r d e m rechtskräftigen S o n d e r n u t z u n g s p l a n g e ändert w e r d e n . Neu ist eine V e r b i n d u n g s s t r a s s e v o n der P e y e r m a t t s t r a s s e zur Titlisstrasse v o r g e s e h e n . Das südlich und östlich d a v o n g e l e g e n e G e b i e t soll mittels z w e i e r S t i c h strassen e r s c h l o s s e n w e r d e n . D a s g e w ä h l t e E r s c h l i e s s u n g s s y s t e m führt zu gut n u t z b a r e n B e b a u u n g s f l ä c h e n und gewährleistet v e r s c h i e d e n s t e E t a p p i e r u n g s m ö g l i c h k e i t e n . Die B e s u c h e r p a r k p l ä t z e sollen oberirdisch, möglichst in d e n Quartierstrassen a n g e o r d n e t w e r d e n . Mögliche S t a n d o r t e sind im Situationsplan zur Orientierung e i n g e t r a g e n . Die g e naue Lage und A u s g e s t a l t u n g wird im F r e i r a u m - G e s a m t k o n z e p t und im Bauprojekt festgelegt. Die Festlegung der B e s u c h e r p a r k p l ä t z e ist von der G e m e i n d e auf deren Z w e c k mässigkeit und V e r k e h r s s i c h e r h e i t im w e i t e r e n V e r f a h r e n z u prüfen. 4.2.3 L a n g s a m v e r k e h r Die Quartierstrassen w e r d e n im M i s c h v e r k e h r geführt. Dies ist aufgrund der v o r g e s e h e nen v e r k e h r s b e r u h i g e n d e n M a s s n a h m e n z w e c k m ä s s i g . Ein F u s s - und R a d w e g führt z u sätzlich d u r c h den zentralen G r ü n r a u m und verbindet die Stichstrassen im Quartier miteinander. Diese V e r b i n d u n g schliesst an d e n P e y e r l a n d w e g an und verbindet das Quartier mit der geplanten Bahnstation ( b e s t e h e n d e B a h n u n t e r f ü h r u n g ) , d e m Kindergarten und
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d e m nahe g e l e g e n e n Z e n t r u m K ü n g o l d i n g e n . Die V e r n e t z u n g des L a n g s a m v e r k e h r s mit d e n übrigen Quartieren und w i c h t i g e n öffentlichen Einrichtungen ist sichergestellt. 4.2.4 Ö f f e n t l i c h e r V e r k e h r A n g r e n z e n d an d e n P l a n u n g s p e r i m e t e r liegt die im k a n t o n a l e n Richtplan festgesetzte n e u e Haltestelle K ü n g o l d i n g e n . Die Realisierung d e r im Richtplan festgesetzten Haltestelle K ü n g o l d i n g e n ist rechtlich und finanziell noch nicht gesichert. Die für die Haltestelle nöt i g e n Bauten sind auf der Ostseite der Bahnlinie v o r g e s e h e n und tangieren die F e s t l e g u n g e n innerhalb d e s G e s t a l t u n g s p l a n p e r i m e t e r s nicht. Die N ä h e zu dieser Haltestelle soll gezielt für eine dichte B e b a u u n g mit hoher A u s s e n raumqualität genutzt w e r d e n , dabei soll eine nachhaltige Mobilität gefördert w e r d e n (Plan u n g s b e r i c h t A b s c h n i t t 3.3). Dies s t i m m t a u c h mit d e n ü b e r g e o r d n e t e n Zielsetzungen überein. Die Bahnhaltestelle ist für die Mobilitätsbewältigung im Gebiet " P e y e r l a n d " bed e u t s a m und beeinflusst über die ö V - E r s c h l i e s s u n g s g ü t e die Parkfelderstellungspflicht. E n t s p r e c h e n d w ä r e eine schnelle Realisierung der n e u e n Haltestelle K ü n g o l d i n g e n w ü n s c h e n s w e r t . Dies ist j e d o c h nicht G e g e n s t a n d des laufenden P l a n u n g s v e r f a h r e n s . 4.2.5 B a u f e l d e r / F r e i r a u m Die Baufelder b e g r e n z e n d e n m a x i m a l e n A u s d e h n u n g s b e r e i c h der Bauten g e g e n ü b e r d e m Freiraum, der S t r a s s e n - und W e g a n l a g e n s o w i e der S B B - B a h n l i n i e . Dies ermöglicht v e r s c h i e d e n e L ö s u n g s m ö g l i c h k e i t e n . Z u r E r r e i c h u n g der Qualitätsziele m u s s verbindlich ein F r e i r a u m - G e s a m t k o n z e p t v o m G e m e i n d e r a t e r l a s s e n w e r d e n , w e l c h e s als verbindlic h e V o r g a b e für alle B a u g e s u c h e gelten soll (§ 12 A b s . 5 S N V ) . 4.2.6 H o c h w a s s e r Die G e f a h r e n k a r t e zeigt, d a s s im s ü d l i c h e n A b s c h n i t t (Baufeld B1 und Teilfläche B a u feld B2) eine R e s t g e f ä h r d u n g besteht. Im n a c h f o l g e n d e n Baubewilligungsverfahren kann die B a u b e w i l l i g u n g s b e h ö r d e v e r l a n g e n , d a s s die Bauherrschaft nachweist, w e l c h e M a s s n a h m e n z u m S c h u t z v o r g e s e h e n sind. F e s t l e g u n g e n z u m H o c h w a s s e r s c h u t z sind im G e s t a l t u n g s p l a n nicht erforderlich. 4.2.7 L ä r m Der P l a n u n g s p e r i m e t e r grenzt auf der Ostseite an die S B B - B a h n l i n i e Z o f i n g e n - L e n z b u r g . G e m ä s s lärmtechnischer Beurteilung w e r d e n die P l a n u n g s w e r t e nicht überschritten. S o mit sind keine planerischen und baulichen M a s s n a h m e n g e m ä s s E i d g e n ö s s i s c h e r L ä r m s c h u t z v e r o r d n u n g (LSV) erforderlich. Zur S t e i g e r u n g der W o h n q u a l i t ä t k ö n n e n M a s s n a h m e n an G e b ä u d e n v o r g e s e h e n w e r d e n , d a b e i w i r d ein A u s n ü t z u n g s z u s c h l a g g e w ä h r t (§ 10 S N V ) . L ä r m s c h u t z w ä n d e sind j e d o c h im Interesse des Ortsbilds nicht zulässig (§ 17 S N V ) . 4.2.8 S o n d e r n u t z u n g s v o r s c h r i f t e n In d e n S o n d e r n u t z u n g s v o r s c h r i f t e n w e r d e n w i c h t i g e E l e m e n t e der Ü b e r b a u u n g v e r b i n d lich umgesetzt. D a z u g e h ö r e n qualitative A n f o r d e r u n g e n der Bauten und A n l a g e n (§§ 5 ff. S N V ) , der U m g e b u n g s g e s t a l t u n g (§§ 12 und 13 S N V ) . W e i t e r sind z w e c k m ä s s i g e Bes t i m m u n g e n zur Erschliessung und Parkierung (§§ 14 und 15 S N V ) s o w i e d e m energieeffizienten B a u e n (§ 18 S N V ) a u f g e n o m m e n . Die S o n d e r n u t z u n g s v o r s c h r i f t e n sind s a c h g e r e c h t und r e c h t m ä s s i g und unterstützen die Z i e l s e t z u n g e n d e s G e s t a l t u n g s p l a n s . 4.3
Gesamtbeurteilung
Die V o r l a g e erfüllt die gesetzlichen V o r a u s s e t z u n g e n für die G e n e h m i g u n g .
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Beschluss 1. Der G e s t a l t u n g s p l a n " P e y e r l a n d " der G e m e i n d e Oftringen v o m 17. S e p t e m b e r 2 0 1 2 wird genehmigt. 2. Die A b t e i l u n g R a u m e n t w i c k l u n g w i r d mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.
Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist - neben dem Genehmigungsentscheid - gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst, es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b)
darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.
Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. ' Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.
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8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.
Verteiler - G e m e i n d e r a t , Zürichstrasse 30, 4 6 6 5 Oftringen - D e p a r t e m e n t B a u , V e r k e h r und U m w e l t - Abteilung R a u m e n t w i c k l u n g B V U (Original mit A k t e n ) - Abteilung Verkehr BVU