Gestaltungsplan Areal Bahnhof

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

30. August 2017 3. November 2014 bis 3. Dezember 2014 11. September 2017 bis 10. Oktober 2017 18. Dezember 2017 5. Februar 2018 24. Januar 2018

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung vom 16. Januar 2001. Sie setzt jedoch eine geringfügige Änderung des Nutzungsplans Siedlung voraus, welche die Gemeindeversammlung am 10. November 2017 beschlossen hat. Diese Änderung liegt gleichzeitig zur Genehmigung durch den Regierungsrat vor.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Das rund 0,23 ha grosse Planungsgebiet liegt in der Kernzone Dorf unmittelbar am Bahnhof der BDWM (Haltestelle Rudolfstetten-Friedlisberg). Betroffen sind die Parzellen 1313 sowie Teilflächen

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der Parzelle 233 (Erschliessung). Die Parzelle 1313 untersteht der Gestaltungsplanpflicht (§ 5a [neu] Abs. 6 BNO). 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Rudolfstetten-Friedlisberg am 18. Dezember 2017 beschlossenen Planungsmittel: • Gestaltungsplan "Areal Bahnhof bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 3. Januar 2018 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 30. August 2017 ohne Vorbehalte abgeschlossen worden.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Verfahrenskoordination Die vorliegende Sondernutzungsplanung und die erforderliche Änderung des Nutzungsplans Siedlung sind materiell und formell aufeinander abgestimmt. Die Voraussetzungen sind erfüllt, um beide Vorlagen koordiniert zu genehmigen. Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt beschliesst daher den vorliegenden Sondernutzungsplan koordiniert mit dem Regierungsratsbeschluss über die Änderung des Nutzungsplans Siedlung. Die Genehmigungen des Sondernutzungsplans und der Änderung des Nutzungsplans Siedlung werden gleichzeitig publiziert. 4.3 Raumplanerische Beurteilung 4.3.1 Allgemein Gestaltungspläne bezwecken, ein Gebiet architektonisch gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung abzustimmen, den Boden haushälterisch zu nutzen und eine angemessene Ausstattung mit Anlagen für die Erschliessung und Erholung sicherzustellen (§ 21 Abs. 1 BauG). Gestaltungspläne können von den allgemeinen Nutzungsplänen abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt sowie die zonengemässe Nutzungsart nicht übermässig beeinträchtigt wird und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (§ 21 Abs. 2 BauG). Weichen Festlegungen des Gestaltungsplans vom allgemeinen Nutzungsplan ab, hat der Gemeinderat aufzuzeigen, inwiefern dies zu einem siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseren Ergebnis führt (§ 8 Abs. 3 Bauverordnung, BauV). Gemäss der fachlichen Stellungnahme vom 4. Mai 2016

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erfüllt der vorliegende Gestaltungsplan die Anforderungen nach § 21 BauG und § 8 BauV. Der Gestaltungsplan sei gekonnt als Rahmenplan formuliert, in welchem die nötigen Qualitätsvorschriften für den zentralen Ort mit dem hochstehenden öffentlichen Freiraum und dem Punkthaus verbindlich festgelegt sind. 4.3.2 Siedlungsentwicklung nach innen An einer Aufwertung der Bahnhofsgebiete und deren vielfältigen Nutzung besteht ein kantonales Interesse (Richtplankapitel S 1.3, Planungsanweisung 3.1). Bahnhofsgebiete sind städtebaulich als Orientierungspunkte zu konzipieren. Sie sollen entsprechend ihrer Bedeutung und Funktion im Siedlungsgebiet entwickelt werden (Richtplankapitel S 1.3, Planungsanweisung 3.2). Bahnhofsgebiete sind potenzielle Handlungsgebiete der hochwertigen Siedlungsentwicklung nach innen (Richtplankapitel S 1.1). Gemäss den Vorgaben im Gestaltungsplan ist von einer Ausnützungsziffer von 1.1 bis 1.2 auszugehen, was gestützt auf das Überbauungskonzept mit 28 Wohnungen und der Annahme von 1,3 Bewohner pro Wohnung einer Einwohnerdichte von 175 Einwohnerinnen und Einwohner pro Hektare (E/ha) bedeutet. Die geplante Nutzungsintensivierung in Bahnhofsnähe wird grundsätzlich begrüsst und kommt den übergeordneten planerischen Vorgaben entgegen. 4.3.3 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, nebst der massgeschneiderten und hochwertigen Innenentwicklung insbesondere die Siedlungsqualität zu fördern (§§ 13, 15 und 46 BauG; Richtplankapitel S 1.1, S 1.2, S 1.4 und S 1.9; § 4 BauV). Dazu gehören beispielsweise Massnahmen zur Schliessung von Baulücken, zur Aufwertung von Ortsbildern und Strassenräumen, zur Förderung der kompakten Bauweise, zur vollständigen Ausnützung bestehender Gebäude beziehungsweise Bauzonen, zur Erneuerung überalterter Siedlungsteile oder zugunsten qualitätsvoller Neuüberbauungen und Umstrukturierungen mitsamt identitätsstiftender Umgebungs- und Freiraumgestaltung. Mit dem Gestaltungsplan werden insbesondere die folgenden Zielsetzungen angestrebt (Planungsbericht, Kapitel 1.2): • Abstimmung der Überbauung auf die bauliche und landschaftliche Umgebung und deren mögliche Entwicklung • Stärkung der Standortidentität direkt am Bahnhof • Hochstehende Gestaltung der Bauten und Freiräume für eine hohe Siedlungs- und Wohnqualität • Nachhaltige und den standortspezifischen Verkehrsmerkmalen Rechnung tragende Abwicklung der Mobilität Ortsbild und Städtebau Der Ortsteil Rudolfstetten stellt kein Ortsbild von übergeordneter Bedeutung gemäss Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) dar. In den Planungsunterlagen wird dargelegt, dass die Gemeinde das Zentrum von Rudolfstetten attraktiver gestalten möchte. Die Gemeinde bringt dies mit verschiedenen Zielvorgaben und Konzeptanforderungen in der Bau- und Nutzungsordnung (BNO-Teiländerung) sowie in den SNV zum Ausdruck. Überbauungskonzept Geplant ist die Festlegung eines zentral gelegenen, eng auf den im Richtprojekt skizzierten Punktbau abgestimmten Baubereichs. Der vorliegende Gestaltungsplan wurde im Sinne der Konzeptanforderung (§ 5a [neu] Abs. 6 BNO) gestützt auf ein Richtprojekt (Gebäude und Umgebungsgestaltung) erarbeitet. Diesem Richtprojekt liegen Überbauungsstudien zu Grunde, bei denen auch das bebaute Umfeld sowie mögliche Bebau-

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ungen der Parzellen 230 und 233 in die Beurteilung einbezogen wurden. Die Vorgehensweise und Vertiefungen der Planung entsprechen den minimalen Anforderungen gemäss kantonaler Beratung. § 5a (neu) Abs. 5 BNO limitiert die zulässige Gebäude- und Firsthöhe auf 25 m und schliesst Attikabeziehungsweise Dachgeschosse aus. Diese Einschränkungen beruhen auf situativen Untersuchungen, insbesondere in Bezug auf die ortsbauliche Einpassung und Auswirkungen auf das Umfeld (Schattenwurf). Da in der BNO keine Ausnützungsziffer vorgegeben wird, wird die Geschossfläche im vorliegenden Gestaltungsplan auf 2600 m2 limitiert (§ 8 SNV). Der Grundriss der Punktbaute lässt unterschiedliche Wohnungsgrössen/-aufteilungen im Hinblick auf verschiedene Bedürfnisse / Benutzergruppen zu (mitunter altersgerechte Wohnungen). Das städtebauliche Konzept mit einem höheren Punktbau, öffentlichen Erdgeschossnutzungen und einer auf die öffentliche Nutzung ausgerichteten Aussenraumgestaltung ist nachvollziehbar. Umgebungsgestaltung Aufgrund der Lage der Parzelle 1313 unmittelbar am Bahnhof bestehen besondere Ansprüche bezüglich Öffentlichkeitscharakter und Aufenthaltsqualität. Der öffentliche Charakter des Freiraums beziehungsweise die Zugänglichkeit für die Öffentlichkeit wird in den §§ 12 und 13 SNV vorgegeben und mittels Grunddienstbarkeit zugunsten der Einwohnergemeinde sichergestellt. Der gesamte Freiraum innerhalb des Gestaltungsplanperimeters ist zu einem hochwertigen Aussenraum für die Bewohnerschaft und die Öffentlichkeit auszugestalten (§ 12 SNV). Die Ausgestaltung des Aussenraums hat sich am Freiraumkonzept (Richtprojekt Umgebungsgestaltung) zu orientieren. Qualitätssicherung Da den Richtprojekten Architektur und Umgebungsgestaltung lediglich orientierender Charakter zukommt, wurden die wichtigsten qualitativen Merkmale in den Gestaltungsvorschriften zur Bebauung und zum Freiraum präzisiert. Im Interesse der Qualitätssicherung beauftragt der Gemeinderat im Baugesuchsverfahren eine ausgewiesene Fachperson zur Beurteilung der Qualität und der Konformität des Bauvorhabens mit den Zielen des Gestaltungsplans (§ 28 SNV). Die SNV legen fest, in Bezug auf welche Aspekte das Bauvorhaben zu beurteilen ist. Die Festlegungen werden ausdrücklich begrüsst. 4.3.4 Perimeter Abgrenzung Mit der geplanten Teiländerung des Nutzungsplans Siedlung wird der Sondernutzungsplanperimeter aufgehoben und durch eine Gestaltungsplanpflicht (Bestimmung in der BNO) betreffend die Parzelle 1313 ersetzt. Der Planungsperimeter wird im vorliegenden Verfahren auf die bestehende Erschliessungsstrasse auf der Parzelle 233 ausgedehnt. Die Festlegung des Planungsperimeters ist sachgerecht. Trasseefreihaltung Im Richtplankapitel M 3.3 ist das Vorhaben "Doppelspurabschnitte Bremgarten—Dietikon" im Sinne der Vororientierung aufgenommen. Dies betrifft auch den Bereich des Gestaltungsplans. Gestützt auf Art. 18m des Eisenbahngesetzes (EBG) dürfen Bauvorhaben auf an Bahnlinien grenzenden Grundstücken nur mit Zustimmung der Bahnunternehmung bewilligt werden. Es liegt eine Stellungnahme der BDVVM Transport AG vom 19. Mai 2015 vor. Das Bahnunternehmen sieht seine raumbezogenen Interessen bezüglich des Doppelspurausbaus mit den geplanten Festlegungen im Gestaltungsplan gewahrt. 4.3.5 Erschliessung/Strassenlinien Die Strassenerschliessung erfolgt über die bestehenden Strassen (Friedlisbergstrasse, Strasse "Am Mühlebach"). Die Zufahrt zur Bushaltestelle und zur Tiefgarage auf Parzelle 1313 sowie zur Bahnhal-

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testelle auf Parzelle 232 erfolgt über die Parzelle 233. Die Erschliessung der Parzelle 1313 ist bereits mittels Fuss- und Fahrwegrecht gesichert (Kapitel 7.2.2 Planungsbericht). Im Sinne des Gesamtkonzepts (Erschliessung, Zugänge zum Bahnhof und zur Park+Ride-Anlage, Busschlaufe, Bushaltestelle) werden die notwendigen Erschliessungsflächen mittels der Festlegung von Strassenlinien auch planungsrechtlich gesichert (Enteignungsrecht nach § 132 BauG). Dies ist sachgerecht. Gemäss Richtprojekt ist in der Tiefgarage der Zugang zu einer späteren Erweiterung auf der Parzelle 233 vorgesehen. Dies ist sachgerecht. 4.3.6 Abstimmung von Siedlung und Verkehr Wende- und Halteplatz Busbetrieb Die BDWM Transport AG fordert in ihrem Schreiben vom 19. Mai 2015, dass auf der Parzelle 1313 eine Bushaltestelle vorzusehen ist, welche auf die Masse eines Standardbusses dimensioniert ist. Ferner sei von der Strasse "Am Mühlebach" hin zum Bahnhof eine typengerechte Wendemöglichkeit unter Berücksichtigung der Schleppkurven notwendig. Neue öV-Infrastrukturen und somit die Bushaltestelle eines möglichen zukünftigen Ortsbusses müssen hindernisfrei ausgestaltet werden (Behindertengleichstellungsgesetz [BehiG] und Folgeerlasse). Die Schaffung der Voraussetzungen für den Halt des Dorfbusses wird in § 1 SNV als Ziel vorgegeben und im § 16 SNV weiter präzisiert. Der Nachweis zur Wendemöglichkeit (Schleppkurve) wird im Freiraumkonzept aufgezeigt. Die von der BDVVM Transport AG geforderte Auslegung der Wendemöglichkeit ("idealerweise") auf einen Standardbus würde das Überbauungskonzept stark einschränken und grössere Anpassungen erfordern. Die Planungsbehörde vertritt die Auffassung, dass die Parzelle 1313 mit der Forderung der BDVVM Transport AG unverhältnismässig belastet würde. Für den Betrieb einer Buslinie mit einem Standardbus gäbe es laut Gemeinde Alternativen, die nicht auf eine Wendemöglichkeit auf der Parzelle 1313 angewiesen sind (Kapitel 7.2.5 Planungsbericht). Die Wendeanlage wurde daher auf die Dimension eines Kleinbusses mit 13-16 Sitzplätzen ausgelegt. Da ein zukünftiger Busbetrieb Richtung Friedlisberg nicht auf einer kantonalen Forderung beruht und da vorliegend keine Staatsparzelle betroffen ist, liegt es im Ermessen der Gemeinde, die notwendigen Verkehrsinfrastrukturen auf einen Kleinbus hin zu dimensionieren. Mobilitätskonzept/Mobilitätsmanagement Der fragliche Standort mit öV-Güte B ist prädestiniert für eine Überbauung, welche auf die nachhaltige Mobilität ausgerichtet ist. In den Konzeptanforderungen zum Gestaltungsplan (§ 5a Abs. 6 BNOEntwurf) wird die Ausarbeitung eines Mobilitätskonzepts spätestens im Baugesuchsverfahren verlangt, welches eine nachhaltige Mobilität zum Ziel hat. §§ 20 sowie 21 SNV präzisieren die Bemessung der Anzahl Parkfelder sowie die Anforderungen an das Mobilitätskonzept. Dies ist sachgerecht. Parkfelder Die Parkierung für den motorisierten Individualverkehr muss grundsätzlich unterirdisch erfolgen (§ 19 SNV). Oberirdisch werden Parkfelder angeordnet, die vertraglich gesichert (Firma Elektro Fröhli AG; 11 Parkfelder und BDVVM Transport AG; 3 Park-and-Ride Parkfelder) oder für Besucher notwendig sind. Da die konkrete Nutzung des Neubaus zurzeit noch nicht bekannt ist, wird auf eine Festlegung der Anzahl Parkfelder verzichtet. Die Berechnung der Anzahl Parkfelder richtet sich nach § 43 BauV beziehungsweise nach der massgebenden VSS-Norm. Die in dieser Norm vorgegebenen Richtwerte gelten vorliegend als Maximalwerte (Limitierung gemäss § 20 SNV). § 20 Abs. 5 SNV legt zudem fest, dass eine Reduktion der Parkfelderanzahl mittels flankierenden Massnahmen (Nachweis im Mobilitätskonzept) zulässig ist. Diese Festlegungen sind sachgerecht.

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4.3.7 Sichtzonen Im Gestaltungsplan werden die Sichtbeziehungen von der Erschliessungsstrasse auf Parzelle 233 auf die Gemeindestrasse "Am Mühlebach" (Parzelle 1341) dargestellt. Die Sichtzonen liegen vollumfänglich innerhalb der Verkehrsflächen. Die Darstellung der entsprechenden Sichtzone erübrigt sich. Die Sichtzonen im Bereich der Ein-/Ausfahrt von und zur Tiefgarage und Ortsbuswendeschlaufe können zurzeit noch nicht genau festgelegt werden, da die genaue Lage dieser Anlagen noch nicht bekannt ist. In der Abbildung in Kapitel 7.2.7 des Planungsberichts wird aufgezeigt, dass die Einhaltung der Sichtzonen grundsätzlich möglich ist (betrifft Verkehrsflächen). Der Nachweis erfolgt im Baugesuchsverfahren. Dies ist sachgerecht. 4.3.8 Weitere materielle Hinweise Gewässerraum Der Gestaltungsplanperimeter "Bahnhofareal" liegt ausserhalb des Gewässerraums des Rummelbachs. Im Randbereich der Strasse "Am Mühlebach" verläuft das eingedolte Mühlibächli. Dieses dient heute nur noch der Speisung eines nordöstlich gelegenen Gartenweihers. Diese Bachleitung gilt als künstliches Gewässer gemäss § 127 BauG. Von diesem Gewässer geht keine Hochwassergefährdung aus und es weist keine ökologische Bedeutung auf. Der Zugriff zur Leitung ist aufgrund der Lage in der Strasse gewährleistet. Auf die Umsetzung des Gewässerraums innerhalb des Planungsperimeters kann verzichtet werden. Hochwasserschutz Auf der Parzelle 131 besteht ab einem hundertjährlichen Hochwasserereignis eine geringe bis erhebliche Gefährdung. Im Interesse des Hochwasserschutzes wird in den SNV für Gebäudeöffnungen eine Kote von 25 cm über dem gewachsenen Terrain festgelegt. Die Festlegungen zum Hochwasserschutz (§ 25 SNV) sind im Sinne minimaler Vorgaben zweckmässig. Lärmschutz Wir betrachten das Planungsgebiet als erschlossen, demzufolge muss im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens die Einhaltung von Art. 31 Lärmschutzverordnung (LSV) überprüft werden. Dabei gelten die Immissionsgrenzwerte (IGW) als massgebende Grenzwerte. Energie Die in § 26 SNV gemachten Festlegungen zum Thema Energie sind im Sinne minimalster Vorgaben sachgerecht. 4.3.9 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Der Grosse Rat hat am 15. September 2009 den Beitritt zur "Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe" (IVHB) beschlossen und mit der BauV vom 25. Mai 2011 umgesetzt. Die Gemeinde Rudolfstetten-Friedlisberg hat ihren allgemeinen Nutzungsplan noch nicht an die neuen Baubegriffe und Messweisen der IVHB angepasst. Solange eine Anpassung nicht erfolgt ist, gelten anstelle der Bestimmungen im Titel 3 (Baubegriffe und Messweisen) die Bestimmungen der Allgemeinen Verordnung zum Baugesetz (ABauV) vom 23. Februar 1994, wie sie in Anhang 3 der BauV aufgeführt sind (§ 64 Abs. 1 BauV). Die Sondernutzungsvorschriften sind sachgerecht.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

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Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Areal Bahnhof', beschlossen vom Gemeinderat Rudolfstetten-Friedlisberg am 18. Dezember 2017, wird genehmigt. 2. De Abt lu

aumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

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(

egierungsrat

Verteiler • Gemeinderat, Friedlisbergstrasse 11, 8964 Rudolfstetten-Friedlisberg • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten.

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6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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