Gestaltungsplan Linde

1. Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

21. Mai 2015 28 Oktober 2014 bis 26. November 2014 22. Juni 2015 bis 21. Juli 2015 11. Januar 2016 15. Februar 2016 06. März 2016

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Zuständigkeit zur Genehmigung Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutzverfahren Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 13. Januar 1998 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Das Gestaltungsplangebiet umfasst eine Fläche von rund 0,38 Hektaren in der Kernzone. Im 2011 wurde das ehemalige Restaurant Linde abgebrochen, wodurch das Areal nun für eine Neuüberbauung zur Verfügung steht. Im gleichen Jahr wurde über das gesamte Gebiet "Linde-Sonne" eine Testplanung durchgeführt. Diese hatte zum Ziel, die städtebaulichen und die architektonischen Potenziale des Areals auszuloten.

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Aus den Ergebnissen der Testplanung wurden Entwicklungsrichtlinien abgeleitet, die als Basis für zukünftige Gestaltungspläne im gesamten Gebiet "Linde-Sonne" gelten sollen. Der rechtskräftige Gestaltungsplan "Linde-Sonne" vom 3. Mai 1995 wird im laufenden Verfahren aufgehoben (§ 22 Sondernutzungsvorschriften, SNV). Die Entwicklungsrichtlinien definieren Anforderungen zu den Themenfeldern Freiraum, Archäologie, Dichte und Nutzung sowie Erschliessung und Parkierung. Diese sind im Planungsbericht detailliert ausgeführt. Für die Parzellen 1814, 1956, 2793 und 785 ist ein Vorprojekt erarbeitet worden. Auf der Basis dieser Unterlagen wurde der Gestaltungsplan "Linde" erarbeitet, dieser umfasst einen Teilbereich des aufzuhebenden Gestaltungsplans "Linde-Sonne" vom 3. Mai 1995. Mit dem neuen Gestaltungsplan wird die Grundlage für eine zeitgemässe Bebauung geschaffen. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat VVindisch am 11. Januar 2016 beschlossenen Planungsmittel: • Gestaltungsplan "Linde" bestehend aus: • Situationsplan 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 1. Juni 2015 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV).

Erwägungen

4. Beurteilung der Vorlage 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung 4.2.1 Ortsbild / Städtebau Im direkten Sichtfeld zum vorliegenden Gestaltungsplan "Linde" befindet sich nördlich der Zürcherstrasse das Klosterareal Königsfelden mit diversen kantonalen Denkmalschutzobjekten: Klosterkirche (WIN004), Franziskanerkloster Altes Spital A2, A3 (WIN007), Gästeflügel (WIN008) und Klosterscheune (WIN011). Sämtliche Objekte sind im Schweizerischen Inventar der Kulturgüter aufgeführt und von nationaler Bedeutung. Die Klosterkirche besitzt zudem Bundesschutz. Ausser der höhenmässig überragenden Klosterkirche sind die zugehörigen Bauten mehrheitlich zweigeschossig. In unmittelbarer Nähe zur Strassenabzweigung Dorfstrasse/Zürcherstrasse befindet sich das kommunale Substanzschutzobjekt Gasthof Sonne (VVIN925); ebenfalls zweigeschossig. Der zu genehmigende Gestaltungsplan "Linde" ermöglicht im Bereich des Strassenkreisels einen sehr grossen, langgezogenen Baukörper, der strassenbegleitend leicht abgewinkelt ist. Im Bereich der Parzellen 1956 und 2793 (Teilgebiet Ost) wird mit dem neu festgelegten Baubereich die Möglichkeit geschaffen, das zurzeit noch bestehende Gebäude abzubrechen und mittels entsprechendem Neubau eine einheitliche Gesamtlösung zu schaffen. Damit wird in diesem Bereich zugleich der Abstand zur Kantonsstrasse vergrössert. Eine begrünte Vorzone erstreckt sich entlang der Zürcher-

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und der Lindhofstrasse und dient als öffentlicher Freiraum sowie dem Fussverkehr. Diese Vorzone schafft zudem ein wichtiges Pendant zum gegenüberliegenden durchgrünten Klostergelände. Die Projektfassaden entlang der Zürcherstrasse sind ruhig und zurückhaltend gestaltet. Der fünfgeschossig erscheinende Kopfbau (inklusive Attika) wird städtebaulich positiv beurteilt. Gemäss fachlicher Beurteilung (Anhang zum fachlichen Gutachten gemäss § 8 Abs. 3 BauV) wird mit dem beabsichtigten Bauvolumen das denkmalgeschützte Kulturobjekt des Klosterareals Königsfelden nicht beeinträchtigt. Einerseits besteht eine ansehnliche räumliche Entfernung und die Vorzone wird durch hohe Bäume strukturiert. Andererseits ist der Ausdruck des Ensembles des Klosterareals stark genug, um durch die neuen Bauten nicht geschmälert zu werden. Ferner ist auch auf der dem Klosterareal gegenüberliegenden Seite der Zürcherstrasse eine zusammenhängende, räumliche Fassung erstrebenswert. 4.2.2 Erschliessung Der Baubereich West wird von der Zürcherstrasse/Lindhofstrasse erschlossen. Dies ist zweckmässig und entspricht im Grundsatz § 84 BauG, wonach an die Kantonsstrasse anstossende Grundstücke möglichst rückwärtig zu erschliessen sind. Für den Baubereich Ost ist eine direkte Zufahrt Besucher ab der Kantonsstrasse K 117 (Rechtsabbiegesystem ab Zürcherstrasse) vorgesehen. Die Wegfahrt vom Areal erfolgt rückwärtig über die Lindhofstrasse. Da die Parzellen 1956, 2793 und 785 demselben Grundeigentümer gehören und lediglich ein parzellenübergreifender Baubereich vorgesehen ist, kann vorliegend auf eine rechtliche Sicherstellung der Erschliessung mittels Strassenlinien verzichtet werden. Zwischen der Zürcherstrasse und der Lindhofstrasse wird im Bereich der Parzellengrenzen 814/785 neu eine öffentliche Fusswegverbindung geschaffen (§ 14 SNV). Die genaue Lage wird auf die Überbauung abgestimmt und mit dem Bauprojekt festgelegt. 4.2.3 Abstand zur Kantonsstrasse / Parkierung Der allgemeine Kantonsstrassenabstand von 6 m nach § 111 BauG kann in Sondernutzungsplänen reduziert oder gar aufgehoben werden, sofern wichtige Gründe dafür bestehen. Der Baubereich West unterschreitet den gesetzlichen Abstand lediglich im Aussenbereich des kürzlich neu erstellten Kreisels (genügend ausgebaute Kantonsstrasse). Der Baubereich West ist in Form und Lage städtebaulich erwünscht und begründet. Mit dem künftigen Neubau im Baubereich Ost wird eine harmonische Markierung der Kurve der Zürcherstrasse angestrebt. Zur Erreichung dieser Zielsetzung wurden die Gebäudefluchten der Baubereiche West und Ost aufeinander abgestimmt. Unter Abwägung der städtebaulichen Zielsetzungen und der weiteren Interessen erfolgte die nun vorliegende und überzeugende Setzung des Baubereichs Ost. Der verbleibende Abstandsbereich (4,75 bis 5,35 m) ist ausreichend, um die Bedürfnisse des Fuss- und Radverkehrs abdecken zu können. Im fachlichen Gutachten vom Februar 2015 wird die Lage des Baufeldes detailliert und fundiert begründet. Der Anschluss Lindhofstrasse/Tiefgarage sowie die Ausfahrt von der Parzelle 785 tangieren keine kantonalen Interessen. Bei der Lindhofstrasse handelt es sich jedoch um eine kommunale Erschliessungsstrasse. Bei kommunalen Strassen sind Grundstückszufahrten vortrittsbelastet. Entsprechend werden bei den beiden Ausfahrten Sichtzonen festgelegt. 4.2.4 Lärm Das Planungsgebiet gilt als erschlossen, demzufolge muss im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens die Einhaltung von Art. 31 LSV überprüft werden. Dabei gelten die Immissionsgrenzwerte (IGVV) der Empfindlichkeitsstufe (ES) III als massgebende Grenzwerte. Der Schallschutznachweis der Kopitsis Bauphysik AG vom 29. Mai 2013 für die Parzelle 1814 (Baubereich West) zeigt auf, dass der IGW der ES III für Gewerberäume von 70 dB(A) am Tag (gemäss

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Anhang 3, Ziffer 2 Lärmschutzverordnung, LSV) eingehalten wird. Die Immissionsgrenzwerte (IGW) für die Stationszimmer werden sowohl am Tag als auch in der Nacht eingehalten. Die IGW von 65 dB(A) am Tag und 55 dB(A) in der Nacht werden für Wohnräume tagsüber um 2 dB(A) und nachts um bis zu 4 dB(A) überschritten. Ein ähnliches Bild zeigt auch der Schallschutznachweis der Kopitsis Bauphysik AG, Wohlen, vom 11. August 2014 für die Parzellen 785 und 2793 (Baubereich Ost). Der IGW der ES III für Gewerberäume von 70 dB(A) am Tag kann eingehalten werden. Die IGW von 65 dB(A) am Tag und 55 dB(A) in der Nacht werden für Wohnräume tagsüber um 3 dB(A) und nachts um bis zu 5 dB(A) überschritten. Gemäss der beiden Berichte können mit einer lärmgerechten Konzipierung der Wohnungsgrundrisse die Immissionsgrenzwerte weitgehend eingehalten werden. Dies ist von der Gemeinde im Baubewilligungsverfahren zu überprüfen. Können die Immissionsgrenzwerte dannzumal nicht eingehalten werden, bedarf das Baugesuch einer kantonalen Zustimmung (§ 17 SNV). Diesbezüglich müsste die Gemeinde das gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV geforderte überwiegende Interesse des entsprechenden Neubaus begründen. 4.2.5 Sondernutzungsvorschriften In den Sondernutzungsvorschriften (SNV) werden wichtige Elemente des städtebaulichen Konzepts verbindlich geregelt. Dazu gehört die Nutzung und Gestaltung der Bauten (§§ 4 bis 7 SNV), die Freiräume und Bepflanzung (§§ 8 bis 11 SNV) sowie die Erschliessung und Parkierung (§§ 12 bis 14 SNV). Die SNV sind sachgerecht und rechtmässig. Sie gewährleisten sowohl die Zielsetzungen von § 21 BauG als auch der Bau- und Nutzungsvorschriften (BNO) und des Gestaltungsplans. 4.3 Gesamtbeurteilung Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Linde", beschlossen vom Gemeinderat Windisch am 11. Januar 2016, wird genehmigt und der Gestaltungsplan "Linde-Sonne" vom 30. März 1994 / 3. Mai 1995 wird aufgehoben. 2. ie Abteil ng Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

d ge ep R gierungsrat

Verteiler • Gemeinderat, Dohlenzelgstrasse 6, 5210 Windisch • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Verkehr BVU

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Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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