Gestaltungsplan Gärtnerei Tanner
Plan d'utilisaziun spezial · Gontenschwil
Document
- Numer
- 2004-000435
- Gener
- Plan d'utilisaziun spezial
- Vischnanca
- Gontenschwil
- Chantun
- Aargau
- Nivel
- Vischnanca
- Autoritad
- Gemeindeverwaltung
- Approvà da
- RR
- Decidì
- 22-03-2004
- En vigur dapi
- 22-03-2004
- Funtauna
- ÖREBlex, chantun Aargau
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Text
SNP-4135-2004-E.pdf
KANTON AARGAU
GEMEINDE GONTENSCHWIL
Gestaltungsplan
Tanner"
"Gärtnerei
gemäss §21 BauG Baudepartement Kanton Aargau Abteilung Raumentwicklung
Sondernutzungsvorschriften
VVeitere Bestandteile des Gestaltungsplanes: - Situationsplan Mst. 1:500 - Schnittplan Mst. 1:200
BERSICHTSPLAN 1 : 25000
Genehmigung durch den Regierungsrat Vorprüfungsbericht vom:
29. Januar 2003
Mitwirkungsbericht vom:
16. Dezember 2002
Aarau, den
22. rie;ia 2009Sc rei er:
Öffentliche Auflage vom 17. Februar bis 18. März 2003
Beschlossen vom Gemeinderat am: 6. Oktober 2003 Der Gemeindeschreiber:
Dezember
2
RGE: STEFAN
HUSLER
e2u1,BAUPLANUNG Nah. SBMS Neuweg 23 5734 Renach 1EL 062 772 28 72 FAX 062 772 28 70
Robert F. Garbade Dipl. Architekt ETH sia
Flury Ingenieurunternehmung AG Reinach, Seon und Lenzburg
Gestaltungsplan „Gärtnerei Tanner", Sondernutzungsvorschriften
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Sondernutzungsvorschriften
1. Einleitung Geltungsbereich
Art. 1 Zweck
Der Gestaltungsplan bezweckt, eine rationelle auf die Topographie abgestimmte Erschliessung und Bebauung eine Realisierung eines Wohnquartiers mit hohem Wohnwert.
Art. 2 Bestandteile des
Gestaltungsplanes
Die Sondernutzungsplanung besteht aus: Situationsplan M 1: 500 M 1:200 Schnittplan Sondernutzungsvorschriften
Art. 3 Perimeter
Geltungsbereich
Der Gestaltungsplan umfasst das im Situationsplan bezeichnete Gebiet.
Art. 4 Verhältnis zur
Grundordnung, Ergänzendes Recht' )
Soweit der Gestaltungsplan nichts anderes bestimmt, gelten die Bau- und Nutzungsordnung und der Bauzonen- und Kulturlandplan der Gemeinde Gontenschwil. Die einschlägigen Vorschriften des eidgenössischen und kantonalen Rechts, namentlich des Baugesetzes bleiben vorbehalten.
2. Überbauung
Art. 5 Baufelder für
Hauptbauten
1
1Hauptbauten dürfen nur innerhalb der im Situationsplan bezeichneten Baufelder erstellt werden. Es werden drei Baufelder 1, 2 und 3 für je eine Häuserzeile (terrassierte Bauten) ausgeschieden.
Die wichtigsten Bestimmungen des übergeordneten Rechts finden sich im kantonalen Handbuch zum Bauund Nutzungsrecht (BNR).
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2
Lage Baubereich Geschoss E
Das Geschoss E darf nur innerhalb der im Situationsplan bezeichneten Baubereiche erstellt werden. Wintergärten sowie Klein und Anbauten gemäss BauG bis zu einer Fläche von 15m2 sind davon ausgenommen.
Baubereiche für 3In diesen Baubereichen werden keine Gestaltungsvorschriften gemacht. Es zonengemässe Nutzung, gelten die Bau- und Nutzungsordnung und der Bauzonen- und Kulturlandplan der Strassenabstand entlang Gemeinde Gontenschwil. der Altestrasse 4Talseitig der Altestrasse legt der Gemeinderat den Strassenabstand unter
Abwägung der betroffenen privaten und öffentlichen Interessen im Einzelfall fest. Als Richtwert gilt ein Abstand von 2.0 m. der Gemeinderat kann Abweichungen von diesem Richtwert bewilligen. Die genügenden Sichtzonen nach VSS-Norm SN 640 273 sind dabei einzuhalten. Die Festlegung erfolgt im Baubewilligungsverfahren.
Art. 6 Bereich für
Treppenaufgang/ Lift
1Der Bereich für den Treppenaufgang dient zur Erschliessung und Auflockerung der Terrassenüberbauung. Die genaue Lage wird im Baubewilligungsverfahren festgelegt.
Aufzüge
2Aufzüge (insbesondere überdachte oberirdische) sind architektonisch einwandfrei
in das bauliche Konzept einzugliedern; insbesondere in Gestaltung, Form, Material und Farbgebung. Die maximale Gebäudehöhe für den Lift sowie dessen Lage sind im Schnittplan bzw. im Situationsplan begrenzt
Art. 7 Anforderungen an die
Überbauung
Die Überbauung in einem Baufeld hat folgende Anforderungen zu erfüllen: a) Gute architektonische Gestaltung der Bauten, Anlagen und Freiräume, sodass ein aufgelockertes Erscheinungsbild entsteht. b) Mit dem Baugesuch ist ein Farbkonzept einzureichen. c) Gute Eingliederung in die bauliche und landschaftliche Umgebung, sodass eine gute Gesamtwirkung erreicht wird. d) Flachdächer sind extensiv, mit einheimischen Pflanzen zu begrünen. e) Gemeinsame Heizungsanlagen oder Verwendung umweltfreundlicher Heizungssysteme mind. pro Baubereich. f)
Die Begrünung der Umgebung und der Überbauung hat ausschliesslich mit einheimischen Pflanzen zu erfolgen und ist in einem Bepflanzungsplan nachzuweisen, welcher mit dem Baugesuch einzureichen.
Art. 8 Ausnützungsziffer
1Die Ausnützungsziffer beträgt 0.55. Die zulässige Bruttogeschossfläche (BGF) pro Baufeld 1, 2 und 3 mit den zugehörigen Baubereichen für unterirdische Bauten und Anlagen und erweiterten Baubereichen beträgt somit max. 725 m2 . 2Eine Nutzungsübertragung von ungenützten BGF von einem bereits überbauten Baufeld auf das andere Baufeld ist möglich. Ein Baufeld kann aber max. 10% zusätzliche BGF erhalten.
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Art. 9
Im erweiterten Baubereich sind nicht bewohnte Nebenbauten sowie balkonähnliche Überdachungen der Vorplätze bis 3.0 m an die auszubauende Erschliessungsstrasse zulässig.
Erweiterter Baubereich
Art. 10 Baubereich für
unterirdische Bauten und Anlagen
Der Baubereich für gemeinsame Bauten ist insbesondere für Unterirdische Garagen, Sammelgaragen Übrige Tiefbauten Keller-, Bastelräume, Zivilschutzräume udgl. bestimmt.
Art. 11 Profillinien
Geschossigkeit Geschosshöhen
Die generell maximale Ausdehnung der Bauten sind durch die in den Schnittplänen definierten Profillinien festgelegt. Die Profillinie gilt inkl. Terrassenbrüstung. Maximal sind 3 Geschosse zulässig. § 14 Abs. 3 ABauV findet keine Anwendung.
Art. 12 Gebäudelängen
Die maximale Fassadenlänge parallel sowie quer zum Hang sind durch die Baufelder/ Baubereiche beschränkt.
9 weitere Artikel
Art. 13 Grenzabstände/
Gebäudeabstände
1Die Grenz- und Gebäudeabstände sind durch die Baufelder definiert. 2Der Mehrlängenzuschlag kommt nicht zur Anwendung.
Art. 14
Strassenabstand entlang 1Der Mindestabstand gegenüber der auszubauenden Erschliessungsstrasse der Altestrasse beträgt bergseitig 3.0 m (erweiterter Baubereich). 2Aus gestalterischen Gründen (Strassenraumkammerung) können in den im Gestaltungsplan bezeichneten Bereichen der Treppenaufgänge eingeschossige Klein- und Anbauten (Containerstandort, Geräteraum, Briefkastenanlage udgl.) bis 0.6 m an die Erschliessungsstrasse erstellt werden.
Baubereich für gemeinsame Bauten
Werden Tiefgaragen mit einer gemeinsamen Ein- und Ausfahrt erstellt, können diese Klein- und Anbauten in der Lage auf dem Vorplatzbereich entsprechend verschoben angeordnet werden. Die genügenden Sichtzonen nach VSS-Norm SN 640 273 sind dabei einzuhalten. Die Festlegung erfolgt im Baubewilligungsverfahren. Klein- und Anbauten
3Gegenüber Nachbargrundstücken gilt für Klein- und Anbauten §18 ABauV, sofern der Gestaltungsplan dies nicht anders regelt.
Art. 15 Dachterrasse
1Jede Wohneinheit soll eine Dachterrasse oder einen direkt an die Wohnung anstossenden Gartensitzplatz von mind. 1/3 der Wohnfläche aufweisen. Diese sind vor Einsicht zu schützen (z.B. mit Pflanzentrögen Breite mind. 0.6 m). Terrassenbrüstungen sind mit einheimischen Pflanzen zu begrünen. 2Der minimale Rücksprung für die Geschosse B, C und D der Baufelder 1 und 3 beträgt 4.0 m.
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3Der minimale Rücksprung für die Geschosse B und C des Baufeldes 2 beträgt 4.0 m. Die Geschosse D und E des Baufeldes 2 können ohne Rücksprung erstellt werden. 4VVintergärten bzw. verglaste Anbauten können pro Geschoss abschnittsweise
(max. 1/2 der Fassadenlänge) ohne Rücksprung erstellt werden (vgl. Schnittplan).
Gestaltung Geschoss E und D, Etappierung
5Das Geschoss E darf nicht als Flachdach ausgebildet werden. Die Firstrichtung ist im Gestaltungsplan festgelegt. Wird nur bis und mit Geschoss D gebaut, so ist beim Geschoss D nur ein Flachdach zulässig. 6Bei Etappierung der Terrassenhäuser, haben sich die späteren Etappen
betreffend Dachgestaltung generell an den früheren Etappen zu orientieren.
3. Aussenraumgestaltung
Art. 16 Terrassierte und
begrünte Zwischen- und Abschlussbereiche
Diese Zwischen- und Abschlussbereiche tragen der exponierten Hanglage Rechnung und dienen der Auflockerung der ganzen Überbauung. Die Terrassen sind mit einheimischen Pflanzen zu begrünen. Hochstammbäume sind nicht erlaubt. Klein- und Anbauten, Pergola, Spielgeräte, Sitzplätze udgl. sind zulässig, sofern der Grundsatz der Durchgrünung und Auflockerung nicht beeinträchtigt wird.
Art. 17 Hangsicherung,
Stützmauern
Steile Hanglagen und Böschungen sind, sofern möglich, mit ingenieurbiologischen Massnahmen bzw. mit aufgelösten und bepflanzbaren Konstruktionen zu stabilisieren. Stützmauern aus Beton sind mit einheimischen Pflanzen zu begrünen. Betonstützmauern mit einer Höhe von mehr als 1.20 dürfen nicht mehr als auf der Hälfte der Zwischenbereichslänge ohne Rücksprünge erstellt werden. Die Rücksprünge haben mind. 0.6 m zu betragen.
Art. 18
Strassenraumgestaltung Die Räume längs der neuen Erschliessungsstrasse und öffentlichen Fusswege können mit standortheimischen Pflanzen begrünt werden.
4. Erschliessung
Art. 19 Erschliessungsstrassen
1Die Lage der Erschliessungsstrasse (Ausbau) sowie die öffentlichen Fusswege sind im Gestaltungsplan ausgeschieden resp. werden im Baubewilligungsverfahren festgelegt. 2Die Baufelder 1, 2 und 3 sind von der Altestrasse her zu erschliessen.
SNVO_Eingabef_Genehmigung/25.11.03/ rä
Gestaltungsplan „Gärtnerei Tanner", Sondernutzungsvorschriften Parkierung
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4Die notwendigen Abstellplätze, exkl. Besucherparkplätze sind in unterirdischen Garagen oder in unterirdischen Sammelgaragen mit gemeinsamer Ein- und Ausfahrt zusammenzufassen. Oberirdische Abstellplätze und Besucherparkplätze können zwischen der Altestrasse und den Baufeldern 1, 2 und 3 erstellt werden. Die Zufahrten in Sammelgaragen sind nach Möglichkeit zweispurig anzulegen.
Art. 20 Erschliessung Parzelle
1929
1Die Erschliessung der Parzelle 1929 ist im Gestaltungsplan festgelegt.
2Entlang dem Gehweg der Kantonsstrasse K332 wird eine Baulinie festgelegt. Nebenanlagen wie zusätzliche Abstellplätze und Vorplätze dürfen bis 1.00 m an den Gehweg erstellt werden. Als Abtrennung zum Gehweg muss eine begrünte Rabatte erstellt werden.
5. Schlussbestimmungen
Art. 21 Inkrafttreten,
Genehmigung
1Der Gestaltungsplan tritt mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft. 2Die Änderung bedarf des gleichen Verfahrens wie der Erlass des Gestaltungsplanes.
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Genehmigung
Protokoll des Regierungsrates Sitzung:
22. März 2004
NVOG/bfus
Art. Nr. 2004-000435
Gemeinde Gontenschwil; Gestaltungsplan "Gärtnerei Tanner"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Staatskanzlei
Sachverhalt 1. Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Mitwirkungsbericht der Gemeinde Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Ablauf der Beschwerdefrist Eingereicht zur Genehmigung
16. Dezember 2002 29. Januar 2003 17. Februar – 18. März 2003 6. Oktober 2003 3. November 2003 12. Dezember 2003
Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Rechtsschutzverfahren Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2. Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung vom 30. März 1993. 3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Das Gebiet einer ehemaligen Gärtnerei ist der Wohnhauszone W2 mit Sondernutzungsplanpflicht zugeordnet und liegt nahe des Zentrums von Gontenschwil mit den Schulanlagen. Der Perimeter umfasst nicht das gesamte zu erschliessende Gebiet. Mit der gewählten Abgrenzung wird die Erschliessung und Überbauung der übrigen Flächen nicht eingeschränkt. Das Gebiet ist über die Altestrasse an die Kantonsstrasse K332 angeschlossen. Die Altestrasse soll dabei auf eine Breite von 4.50 m ausgebaut werden. Der Anschluss an die K332 soll verbessert werden. Auf Grund der Topografie und der Lage der Altestrasse sowie der Kirchrainstrasse wird der Anschluss wesentlich verbreitert. Damit ist eine ungehinderte Ein- und Ausfahrt auf die K332 gewährleistet. Der Gestaltungsplan mit den Sondernutzungsvorschriften regelt nebst der Erschliessung die Bebauung und Umgebungsgestaltung sehr detailliert (verbindlicher Teil Planlegende; Sondernutzungsvorschriften). Die Festlegungen nehmen Rücksicht auf die angrenzend überbauten Bereiche der Bauzone, insbesondere die denkmalgeschützte Kirche, das ehemalige Pfarrhaus und das Versand: 29.03.2004
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"Fischerhübelhaus". Gleichzeitig wird mit der Vorlage die Grundlage für eine dem Standort angemessene Nutzung und Überbauung geschaffen. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel: Gestaltungsplan, Situation 1:500 Schnittplan 1:200 Sondernutzungsvorschriften Erwägungen 4. Beurteilung der Vorlage 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne und -vorschriften auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). 4.2 Raumplanerische Beurteilung Mit dem vorliegenden Gestaltungsplan werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Erschliessung und Bebauung einer ca. 0.4 ha grossen Fläche (ehemaligen Gärtnerei) geschaffen. Die Festlegungen sind situationsgerecht und entsprechen den Zielsetzungen der Nutzungsplanung. Die vorgesehenen Abweichungen von der Regelbauweise sind mit den Vorgaben des Baugesetzes vereinbar. Der Gestaltungsplan ist mit den Vorgaben des Baugesetzes vereinbar. 4.3 Gesamtbeurteilung Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss: 1. Der Gestaltungsplan "Gärtnerei Tanner" der Gemeinde Gontenschwil vom 6. Oktober 2003 wird genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Beschluss des Regierungsrates kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 20 Tagen beginnt mit der Publikation dieses Beschlusses im kantonalen Amtsblatt.
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3. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, d.h. es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 4. Auf eine Beschwerde, welche diesen Anforderungen nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 5. Eine Kopie des angefochtenen Entscheides ist der Beschwerde beizulegen. 6. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, d.h. die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.
Protokollauszug Gemeinderat, Turnhallestrasse 6, 5728 Gontenschwil Baudepartement Rechtsabteilung BD Abteilung Raumentwicklung BD (mit Akten) Abteilung Verkehr BD Staatskanzlei (Amtsblatt) Staatsschreiber: i.V.