Gestaltungsplan Bergmattstrasse - Retterswilerstrasse

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

15. November 2016 24. August 2015 bis 22. September 2015 9. Januar 2017 bis 7. Februar 2017 27. November 2017 5. Februar 2018 8. Januar 2018

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind zwei Beschwerden eingereicht worden, wobei eine infolge Rückzugs abgeschrieben werden konnte. Aus dem weiteren Beschwerdeverfahren ergeben sich keine Änderungen der beschlossenen Vorlage. Die Genehmigung erfolgt koordiniert mit dem Beschwerdeentscheid.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 17. Mai 1988 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab. Bis ins Jahr 2012 wurden diverse Teiländerungen vorgenommen. Die Gemeinde Seon revidiert derzeit die Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland. Gemäss heutigem Stand (Vorprüfung) sind im Areal des Gestaltungsplans keine wesentlichen Änderungen vorgesehen, es ist jedoch eine Gestaltungsplanpflicht angedacht.

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3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Für das Areal "Bergmattstrasse—Retterswilerstrasse" besteht ein rechtskräftiger Gestaltungsplan aus dem Jahr 2002. Das Gebiet blieb bisher unbebaut. Der vorliegende Gestaltungsplan soll diesen ersetzen (§ 25 Abs. 2 Sondernutzungsvorschriften, SNV). Das fast 1 ha grosse Areal (Parzelle 3690) ist unbebaut und liegt am westlichen Bauzonenrand in der Wohnzone W2 ohne Gestaltungsplanpflicht. Es grenzt dreiseitig an die weitgehend mit Ein- und Zweifamilienhäusern überbaute Wohnzone W2. Westlich des Areals befindet sich das kommunal geschützte "Scheffelhaus" in der Dorfzone Vorderberg sowie die Landwirtschaftszone. Mit dem Gestaltungsplan soll eine hochwertige und kompakte Bebauung realisiert werden. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Seon am 27. November 2017 beschlossenen Planungsmittel: • Gestaltungsplan "Bergmatte—Retterswilerstrasse" bestehend aus: • Situationsplan 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 29. April 2016 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 15. November 2016 mit einem Vorbehalt abgeschlossen worden. Der Vorbehalt hinsichtlich der erforderlichen Strassenlinie mit Enteignungstitel nach § 132 BauG wurde im Rahmen der Überarbeitung der Vorlage ausgeräumt.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung 4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen Die Gemeinden sind angehalten aufzuzeigen, wie mit den Planungsmitteln der Raumplanung die behördenverbindlichen (Innen-)Entwicklungsziele gewährleistet werden (Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisung 2.1). Gemäss der Siedlungsstrategie des Grossen Rats hat diesbezüglich ganz besonders die kompakte Erstbebauung der vorhandenen Wohn- und Mischzonenreserven einen massgeblichen Beitrag zu leisten. In Ländlichen Zentren sind gemäss Raumkonzept die Wohn- und Mischzonenreserven — über alles gesehen — mit einer durchschnittlichen Dichte von 75 Einwohnerinnen und Einwohner pro Hektare (E/ha) zu entwickeln. Im Richtprojekt sind 37 Wohnungen mit einer

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anrechenbaren Geschossfläche von rund 5440 m2 vorgesehen. Erfahrungsgemäss kann daher mit 80-90 E/ha gerechnet werden. Die Anforderungen gemäss Richtplan sind gewährleistet. 4.2.2 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, nebst der massgeschneiderten und hochwertigen Innenentwicklung insbesondere die Siedlungsqualität zu fördern. Bei Abweichungen vom allgemeinen Nutzungsplan zeigt der Gemeinderat auf, inwiefern diese zu einem siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseren Ergebnis führen. Der Gestaltungsplan weicht vom allgemeinen Nutzungsplan ab. Die gemäss § 8 Abs. 3 Bauverordnung (BauV) erforderliche Stellungnahme liegt vor. Sie kommt zum Schluss, dass der Gestaltungsplan ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt als die Regelbauweise. Insgesamt kann dieser Beurteilung gefolgt werden. Bebauungskonzept Im oberen Bereich des Gestaltungsplanperimeters sind neun Baufelder, zumeist für Doppeleinfamilienhäuser, vorgesehen. Die Baukörper sind in der Höhe gestaffelt und teilweise zueinander versetzt angeordnet. Im unteren Bereich sind zwei Baufelder für zwei Mehrfamilienhäuser (2 Vollgeschosse plus Attika) bezeichnet. Der gemeinschaftliche Spiel- und Aufenthaltsplatz ist im Zentrum des Areals angeordnet. An der Retterswilerstrasse wird mit einem öffentlichen Platz samt Baumpflanzungen dem benachbarten Scheffelhaus (kommunales Schutzobjekt) ein angemessenes Gegenüber geschaffen. Da kein umfassendes Richtprojekt vorliegt, basieren die Vorgaben zur Gestaltung der Bauten nicht auf herausgearbeiteten Gestaltungsmerkmalen und bleiben eher allgemein (§ 12 SNV). Für die Qualitätssicherung kann der Gemeinderat ein Fachgutachten einholen (§ 24 SNV), was als minimal erforderliche Anforderung zu gelten hat. Freiraum Der Gestaltungsplan sieht unterschiedliche gemeinschaftliche Freiräume vor (§§ 15, 16 und 18 SNV). Ein Richtprojekt Umgebungsgestaltung liegt vor. Im Bereich für Baumpflanzungen sind hochstämmige Bäume zu pflanzen (§ 17 SNV). Die gestalterischen Prinzipien der Umgebungsgestaltung sind definiert (§ 19 SNV). Es ist ökologischer Ausgleich zu schaffen (§ 20 SNV). Im Areal ist das anfallende Regenwasser grundsätzlich versickern zu lassen (§ 21 BauG). Die Flachdächer sind zu begrünen (§ 12 Abs. 7 SNV). Diese Massnahmen fördern eine gute Gestaltung der Freiflächen und begünstigen die Siedlungsqualität. 4.2.3 Erschliessung Die verkehrsmässige Erschliessung zur unterirdischen Einstellhalle (Tiefgarage) erfolgt von der Bergstrasse zur Retterswilerstrasse. Die Berg mattstrasse weist im Zufahrtsbereich zur Tiefgarage lediglich eine Breite von 4 m auf und wird bis zur Einfahrt Tiefgarage auf 4,5 m verbreitert (Strassenlinie mit Enteignungstitel). Die Parkierung ist unterirdisch anzuordnen (§ 9 SNV). Da das Gebiet nicht optimal mit dem öffentlichen Verkehr erschlossen ist, wird auf eine Reduktion der erforderlichen Parkplätze verzichtet. Es gelten die Bestimmungen der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) beziehungsweise der BauV. Es sind Voraussetzungen für Auflademöglichkeiten für Elektroautos zu schaffen (§ 9 Abs. 3 SNV). Im Bereich der Treppenhäuser der Einstellhallen sind Velounterstände anzuordnen und in den Mehrfamilienhäusern sind in der Nähe des Aufzugs abschliessbare Abstellräume für Velos und Kinderwagen vorzusehen (§ 11 SNV). Für die Anlieferung sind eine Güterumschlagsfläche im Umfeld der Tiefgaragenzufahrt sowie eine Wendemöglichkeit auszuweisen. Die Güterumschlagsfläche könnte auch mit einer zusätzlichen Strassenverbreiterung der Bergmattstrasse bereitgestellt werden. Die Anordnung der Besucherpark-

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plätze soll gemäss Richtprojekt erfolgen. Im Baubewilligungsverfahren sind die erforderlichen Sichtzonen zu verfügen. Die Vortrittsverhältnisse des Holdernwegs und des Galglirains an den Knotenpunkten zur Bergmattstrasse sollten mittels Signalisation und Markierung verkehrssicher geklärt werden. 4.3 Sondernutzungsvorschriften Seon hat den allgemeinen Nutzungsplan noch nicht an die neuen Baubegriffe und Messweisen der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) angepasst. Solange eine Anpassung nicht erfolgt ist, gelten anstelle der Bestimmungen im Titel 3 (Baubegriffe und Messweisen) die Bestimmungen der Allgemeinen Verordnung zum Baugesetz (ABauV), wie sie in Anhang 3 der BauV aufgeführt sind (§ 64 Abs. 1 BauV).

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Bergmattstrasse—Retterswilerstrasse", beschlossen vom Gemeinderat Seon am 27. November 2017, wird genehmigt. 2. ie Ae1iurg Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

tep egierungsrat

Verteiler • Gemeinderat, Oberdorfstrasse, 5703 Seon • Samuel Gerber, Milchgasse 8, 5703 Seon (A-Post Plus) • Ulrich Kägi, Galglirain 11, 5703 Seon (A-Post Plus) • (2) Dr. iur. Oliver Bucher, Rechtsanwalt, Postfach, 5402 Baden (für sich und zuhanden Nerinvest AG, Merlachfeld 215, 3280 Murten (A-Post Plus) • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU

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Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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