Gestaltungsplan Lindenhof

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung und Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

25. April 2016 30. Mai 2016 bis 28. Juni 2016 22. August 2016 12. Oktober 2016 26. September 2016

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf die am 5. März 2014 genehmigte Teiländerung Bauzonen- und Kulturlandplan "Winkel" ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Nach Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung wurde der "Lindenhof" im Jahr 2014 von der Landwirtschaftszone in die Dorfzone eingezont. Das ca. 0,8 ha umfassende Areal am nordwestlichen Dorfrand von Abtwil ist mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt. Mit dem Gestaltungsplan sollen die Voraussetzungen für eine ortsbaulich und architektonisch hochwertige Umnutzung und Neuüberbauung des Hofareals geschaffen werden.

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3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Abtwil am 22. August 2016 beschlossenen Planungsmittel: • Gestaltungsplan "Lindenhof" bestehend aus: • Situationsplan 1:250 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 11. Mai 2016 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung [RPV]; inklusive Fachgutachten Dr. Benno Furrer vom 20. April 2015). Dem Gestaltungsplan liegt das Richtprojekt der Stalder Generalunternehmungen GmbH vom 4. Dezember 2015 zu Grunde. 3.3 Vorprüfungsergebnis Die abschliessende Vorprüfung erfolgte mit Bericht vom 25. April 2016 mit Vorbehalten, welche in der Genehmigungsvorlage bereinigt sind.

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung 4.2.1 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, nebst der massgeschneiderten und hochwertigen Innenentwicklung insbesondere die Siedlungsqualität zu fördern (§§ 13, 15, und 46 BauG; Richtplankapitel S 1.1, S 1.2, S 1.4 und S 1.9; § 4 Bauverordnung [BauV]). Dazu gehören beispielsweise Massnahmen zur Schliessung von Baulücken, zur Aufwertung von Ortsbildern und Strassenräumen, zur Förderung der kompakten Bauweise, zur vollständigen Ausnützung bestehender Gebäude beziehungsweise Bauzonen, zur Erneuerung überalterter Siedlungsteile oder zugunsten qualitätsvoller Neuüberbauungen und Umstrukturierungen mitsamt identitätsstiftender Umgebungsund Freiraumgestaltung. Der typologische aber auch architektonische Ausdruck der vorbestehenden Bauten war stark landwirtschaftlich geprägt. Die wichtigsten Bauten auf dem Areal waren die am nördlichen Siedlungsrand gelegene Scheune und das substanzgeschützte Doppelwohnhaus (Inventarnummer 910). Für Letzteres gilt ein Abbruchverbot. Für die Scheune ergibt sich gestützt auf das Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) das Erfordernis der Erstellung eines adäquaten Ersatzbaus.

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4.2.2 Ortsbild, Städtebau und Freiraumgestaltung Ortsbauliche Setzung, Freiraum Um den bisherigen Charakter zu wahren und um westlich des Scheunenersatzbaus einen adäquaten Übergang in die Landwirtschaftszone zu gewährleisten, wird eine grosse Fläche als Spiel- und Aufenthaltsraum gesichert. Auf eine Wegführung von Eingang zu Eingang wurde zu Gunsten unterschiedlicher Aufenthaltsbereiche bewusst verzichtet. Aus demselben Grund wurde von einer Unterteilung des Aussenraums in durch Hecken abgegrenzte Privatgärten abgesehen. Besonders begrüsst werden der Erhalt der Linde im Bereich der Einfahrt sowie der grosszügige Grünraum im Nordwesten des Areals. Die erreichten Qualitäten werden anerkannt. Lediglich zwischen der einstigen Scheune und dem substanzgeschützten Doppelwohnhaus sowie vis-ä-vis des historischen Schutzobjekts werden Neubauvolumen gesetzt. Somit werden auf dem Lindenhofareal bloss zwei neue Bautypen erstellt, die Scheune grösser realersetzt und das Substanzschutzobjekt erhalten. Neubauten Die beiden Neubauten der Baubereiche 2 und 4 entsprechen in ihren Dimensionen (25 x 12,25 m) typologisch einem bäuerlichen Mehrzweckgebäude. Gemäss dem zugrunde liegenden Konzept (Richtprojekt Stalder Generalunternehmungen GmbH vom 4. Dezember 2015) sind sie dreigeschossig und in ihrem Ausdruck als konventionelle, symmetrische Zweispänner mit einem Satteldach konzipiert. Ihre Fassaden sind gut gestaltet und ihre Proportionen adäquat umgesetzt. Ein wichtiger Bestandteil beider Bauten ist der Umgang mit den durchgehenden Lauben, hinsichtlich Farb- und Materialkonzept der Neubauten. Im Interesse der Qualitätssicherung enthalten die Sondernutzungsvorschriften Anordnungen, welche für die beiden Neubauten die Umsetzung der beschriebenen Gebäudetypologie, die Proportionen und die Laubengestaltung im Rahmen der Bauprojektierung sicherstellen sollen. Ersatzbau am Standort der Scheune Der Ersatzneubau der Scheune ist gegenüber der heutigen Scheune markant grösser. Dies mit dem Ziel, Bauvolumen zu konzentrieren und so gleichzeitig grosse Freiräume auf dem Areal zu bewahren. Das Farb- und Materialkonzept soll an die alte Scheune erinnern. Die Fassaden gemäss Richtprojekt sind ausgewogen und ansprechend gestaltet. Der aussergewöhnliche Umgang mit der Grundtypologie der ehemaligen Scheune unterstützt und interpretiert ortsbauliche Interessen. Qualitätssichernde Anordnungen, welche die nötigen charakteristischen architektonisch-gestalterischen Elemente der Fassaden- und Dachgestaltung im Rahmen der Projektierung gewährleisten sollen, wurden in die Sondernutzungsvorschriften aufgenommen. Substanzschutzobjekt Inventarnummer 910 Das für das substanzgeschützte bäuerliche Doppelwohnhaus mit der Inventar Nr. 910 erstellte Fachgutachten der Schweizerischen Bauernhausforschung (Dr. Benno Furrer) bildet die Arbeitsgrundlage für Planer und Projektverfasser. Aus diesem geht die mögliche Eingriffstiefe in das Schutzobjekt hervor. Entsprechend ist dieses Fachgutachten integraler Bestandteil des Planungsberichts und gilt gemäss § 10 Abs. 2 SNV als Leitlinie für die Projektierung. 4.3 Rechtliche Beurteilung Die Gemeinde Abtwil hat ihren allgemeinen Nutzungsplan noch nicht an die neuen Baubegriffe und Messweisen der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) angepasst (Grundlagen 2010 eröffnet). Solange eine Anpassung nicht erfolgt ist, gelten anstelle der Bestimmungen im Titel 3 (Baubegriffe und Messweisen) der BauV die Bestimmungen der Allgemeinen Verordnung zum Baugesetz (ABauV) vom 23. Februar 1994, wie sie in Anhang 3 der BauV aufgeführt sind (§ 64 Abs. 1 BauV).

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5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Lindenhof", beschlossen vom Gemeinderat Abtwil am 22. August 2016, wird genehmigt. 2. ie Abteil ng a mentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

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Verteiler • Gemeinderat Abtwil (AG), Schulhausstrasse 2, 5646 Abtwil (AG) • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU • Abteilung Tiefbau BVU

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin beziehungsweise einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.

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Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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