Gestaltungsplan Uf em Feld inkl. Änderung 2016

Bau, Verkehr und Umwelt Der Geperätsekretär: = Abteilung Raumentwicklung

Der Verfasser: es

sattlerpartner architekten + planer AG | Hans Huber-Strasse 38, 4502 Solothurn, Telefon 032 623 42 25, Fax 032 622 19 49, [email protected], www.sattlerpartner.ch

ORIENTIERUNGSINHALT

Sonderbauvorschriften

81 Der Gestaltungsplan "Uf em Feld" bezweckt eine architektonisch gute und einheitliche

Zweck Überbauung, regelt die rationelle Erschliessung, die Nutzung und das kubische Volumen, sowie die Freiräume mit den gemeinschaftlichen und privaten Aussenbereichen. Er sorgt für einen haushälterischen Umgang mit dem Boden und für die Einordnung der Bebauung in die vorhandene Bebauungsstruktur.

Der Gestaltungsplan besteht aus den verbindlichen Bestandteilen Plan und

Bestandteile Sondernutzungsvorschriften. . Baubereiche für Wohnbauten gemäss BNO 89. Baubereiche A Es sind nur Flachdächer zulässig. 84 . Baubereiche für Wohnbauten gemäss BNO 89. Baubereiche B Die maximalen Gebäudehöhen werden im Schemaschnitt definiert.

Es sind nur Flachdächer zulässig.

85 Baubereich für Unterstände, Garagen etc., Höhe max. 3.00 m ab gestaltetem Terrain,

Baubereiche 3.00

ST Offene Verbindungs- und Vordächer sind insbesondere bei den Eingangsbereichen und

Vordächer/ bis zu einer Tiefe von 2.00. m ausserhalb der eigentlichen Baubereiche erlaubt. Dies

Kleinbauten gilt auch für private, eingeschossige Kleinbauten bis zu maximal 15 m? Grundfläche. Für die Abstände ausserhalb der Baubereiche ist $ 18 ABauV massgebend.

88 Die Flachdächer der Hauptbauten sind zu begrünen oder als nutzbaren Aussenraum zu

Dachgestaltung gestalten.

810 Der motorisierte Verkehr beschränkt sich auf die Wohnstrasse. Eine Fusswegverbindung

Verkehr zum Obstgartenweg ist zu gewährleisten. Alle Fusswege innerhalb des Perimeters sind als auf 3.00 m breit befestigte Notzufahrten auszubilden. An den mit "V" bezeichneten Stellen sind geeignete Abstellplätze für Velos etc. zu erstellen.

$12 ‚Die Kanalisations- und Stromleitungen im Perimeter sind zu berücksichtigen und Werkleitungen jederzeit zu gewährleisten.

813 Die Ver- und Entsorgung ist Bestandteil der Baueingabe.

Ver- und Entsorgung j

814 ‚Die Realisierung kann in 2 Etappen erfolgen. Vor Bezug der ersten Wohneinheiten 'Etappierung sind alle Hartplätze (ohne Deckbelag) und die anteilmässig benötigte Anzahl ober-

und unterirdischer Parkplätze fertigzustellen.

815 Eu Soweit der Gestaltungsplan nichts anderes bestimmt, gilt die Bau- und Verhältnis zur BNO Nutzungsordnung, sowie der Bauzonenplan der Gemeinde Schöftland.

$16 Der Gestaltungsplan "Uf em Feld" tritt mit seiner Genehmigung durch Inkraftreten den Regierungsrat in Kraft.

GENEHMIGUNGSINHALT

Plan

Mst. 1 : 500

‚Legende

1. Genehmigungsinhalt

2. Orientierungsinhalt

_E BEBERE

Perimeter

Baubereiche B Gartenbereich

Fusswegverbindungen

zusätzliche Spielflächen und Bereiche für Gemeinschaft

ökoglogische Ausgleichsfläche

Baubereiche A/B bereits realisiert Baubereich 3.00

\Wohnstrasse mit Zufahrt und Rampe Einstellhalle/Notzufahrt Wegeverbindung

Bereich oberirdische Parkplätze

Abstellplatz für Velo etc. Ort für Spielflächen

Ort für Container etc. Parkplätze oberirdisch Gartenbereich Heckenabstand Scherbisweg Höhenkoten bestehend

best. Werkleitungen

Strassen- und Baulinien gemäss Erschliessungsplan "Uf em Feld" IN

GENEHMIGUNGSINHALT

Sonderbauvorschriften

s6 Die AZ für Wohnen ist für den Gestaltungsplanperimeter total auf Ausnutzung ‚insgesamt 0.65 bei Endausbau festgelegt. 89 Für die Umgebungsgestaltung ist ein einheitliches Konzept zu erarbeiten. Umgebungs- Zu diesem Zweck ist dem Baugesuch ein detailierter Umgebungsplan gestaltung vom Fachplaner Landschaftsarchitektur mit folgendem Inhalt einzureichen: - Art der Gestaltung der Grünflächen - Nachweis genügend grosser und ausreichend besonnter, gemeinschaftlich nutzbarer Aussenbereiche und Spielflächen für Kinder. - Gestaltung der Erschliessungsanlagen, im speziellen-der Bereich "Wohnstrasse" und "Übergang Scherbisweg - interne Erschliessung". $11 -Es. dürfen unterirdisch und oberirdisch keine weiteren Parkplätze erstellt werden. Parkierung

Schemaschnitt

Genehmigungsinhalt: OK max. Attika, max. Gebäudehöhen

Mst. 1: 500

Baubereiche B \

OK max. Attika 468.20 m.ü.M. 468.20 m.ü.M.

max. Gebäudehöhe E 465.20 m.ü.M. 465.20 m.ü.M.

Erdgeschosskote

Schöftland

Kanton Aargau

Gestaltungsplan "Uf em Feld"

gemäss $ 21 BauG

Baudepartement Kanton Aargau Abteilung Raumentwicklung

Situationsplan 1:500 mit Sondernutzungsvorschriften

Mitwirkungsbericht vom: Vorprüfungsbericht vom:

Öffentliche Auflage vom:

7. August 2002 9. September 2002 bis: 8. Oktober 2002

Beschlossen vom Gemeinderat am: 16. Juni 2003

Der Gemeindeammann:

Der Gemeindeschreiber:

Genehmigung: Genehmigung durch den Regierungsrat

u

Aarau,den 3. Mdt2 2004

Der Staalsschreiber:

V. Der Verfasser: branschi sattler steigerpartner es Architekten Nikl. Konrad-Str. 28 4500 Solothurn und Tel. 032 6234225 [email protected] Planer AG Fax 032 622 1949 www.bssp.ch 3704 / 05.06.03 /ch Sondernutzungsvorschriften Genehmigungsinhalt 81 Der Gestaltungsplan "Uf em Feld" bezweckt eine architektonisch gute Zweck und einheitliche Überbauung, regelt die rationelle Erschliessung, die Nutzung und das kubische Volumen, sowie die Freiräume mit den gemeinschaftlichen und privaten Aussenbereichen. Er sorgt für einen haushälterischen Umgang mit dem Boden und für die Einordnung der Bebauung in die vorhandene Bebauungsstruktur. 82 Der Gestaltungsplan besteht aus den verbindlichen Bestandteilen Plan

Bestandteile

83 Baubereiche A

84 Baubereiche B

85 Baubereiche 3.00

86

Ausnutzung

87 Vordächer/Kleinbauten

88 Dachgestaltung

und Sondernutzungsvorschriften.

Baubereiche für Wohnbauten gemäss BNO 89. Die maximalen Gebäudehöhen werden im Schemaschnitt definiert. Es sind nur Flachdächer zulässig.

Baubereiche für Wohnbauten gemäss BNO 89. Die maximalen Gebäudehöhen werden im Schemaschnitt definiert. Es sind nur Flachdächer zulässig.

Baubereich für Unterstände, Garagen etc., Höhe max. 3.00 m ab gestaltetem Terrain.

Die AZ für Wohnen ist für den Gestaltungsplanperimeter total auf insgesamt 0.50 - 0.55 bei Endausbau festgelegt.

Offene Verbindungs- und Vordächer sind insbesondere bei den Eingangsbereichen und bis zu einer Tiefe von 2.00 m ausserhalb der eigentlichen Baubereiche erlaubt. Dies gilt auch für private, eingeschossige Kleinbauten bis zu maximal 15 m? Grundfläche. Für die Abstände ausserhalb der Baubereiche ist $ 18 ABauV massgebend.

Die Flachdächer der Hauptbauten sind zu begrünen oder als nutzbaren Aussenraum zu gestalten.

Plan

Mst. 1: 500

+ 0.00 = 457.60 M. ü.M.

Legende

1. Genehmigungsinhalt

1488

2. Orientierungsinhalt

Perimeter

Baubereiche A

Baubereiche B

Baubereich 3.00

Zufahrt und Rampe Einstellhalle

Wohnstrasse

oberirdische Parkplatzbereiche

Abstellplatz für Velo etc.

Fussweg/Notzufahrt 1099

Wegverbindung zum Obstgartenweg

s c ee) El

Fusswegverbindungen Ort für Spielflächen Ort für Container etc. Gartenbereich Heckenabstand

7079

Scherbisweg

Höhenkoten bestehend

[e75)

1266

5 d

/ fe) 3 ie

+0.38 1264 best. Werkleitungen Pa Strassen- und Baulinien gemäss Erschliessungsplan "Uf em Feld" e 89 Für die Umgebungsgestaltung ist ein einheitliches Konzept zu Schemaschnitte erehmi Inhalt tik. böniehöh , Umgebungsgestaltung erarbeiten. Zu diesem Zweck ist dem Baugesuch ein detailierter @ kaungeinalt: OR me (gAllika, max, Gehäudanehen Mst. 1: 500 Umgebungsplan mit folgendem Inhalt einzureichen: - Art der Gestaltung der Grünflächen - Nachweis genügend grosser und ausreichend besonnter, gemeinschaftlich nutzbarer Aussenbereiche und Spielflächen für Kinder. Baubereiche B - Gestaltung der Erschliessungsanlagen, im speziellen der Bereich 469.90 m.u.M. "Wohnstrasse" und "Übergang Scherbisweg - interne Erschliessung". OK max, Attika 468.20 m.ü.M. 468.20 m.U.M. 182.20 m.aM, en 466.90 m.u.M max. Gebäudehöhe E 465.20 m.ü.M. 465.20 m.ü.M. | 465.40 m.ü.M. 485.90 m.ü.M. U 810 Der motorisierte Verkehr beschränkt sich auf die Wohnstrasse. Eine | Verkehr Fusswegverbindung zum Obstgartenweg ist zu gewährleisten. Alle 2 Fusswege innerhalb des Perimeters sind als auf 3.00 m breit Erdgeschosskote befestigte Notzufahrten auszubilden. An den mit "V" bezeichneten Stellen sind geeignete Abstellplätze für Velos etc. zu erstellen. A A 811 Die Anzahl der benötigten Abstellplätze richtet sich nach 825 ABauV. Parkierung Die Parkierung erfolgt weitgehend unterirdisch. Baubereiche A Im Bereiche der Wohnstrasse sind vor der Rampe max. 35 und hinter \ 450.40 mM der Rampe max. 20 Parkplätze erlaubt. Innerhalb der Baulinien dürfen OK max. Attika 469.20 m.ü.M. 489.40 m.ü.M. 489.90 müM. en keine Pflichtparkplätze erstellt werden. max. Gebäudehöhe 466.70 m.ü.M. | 486.90 m.ü.M. ae zu m um, E ea 812 Die Kanalisations- und Stromleitungen im Perimeter sind zu berück- Werkleitungen sichtigen und jederzeit zu gewährleisten. Erdgeschosskote 813 Die Ver- und Entsorgung ist Bestandteil der Baueingabe. B B Ver- und Entsorgung 814 Die Realisierung kann in 2 Etappen erfolgen. Eetikereicheiä, Etappierung Vor Bezug der ersten Wohneinheiten sind alle Hartplätze (ohne Deckbelag) und die anteilmässig benötigte Anzahl ober- und unterirdischer Gkmax: Alla PEN mi 469.90 m.ü.M. 450.40 m.ü.M. Parkplätze fertigzustellen. max. Gebäudehöhe El 486.70 m.ü.M. | 466.90 m.ü.M. | | 467.40 m.ü.M. em un. 815 Soweit der Gestaltungsplan nichts anderes bestimmt, gilt die Bau- und P ee Verhältnis zur BNO Nutzungsordnung, sowie der Bauzonenplan der Gemeinde Schöftland. i > Erdgeschosskote zer = S 816 Der Gestaltungsplan "Uf em Feld" tritt mit seiner Genehmigung durch nn . a _ REN wa Inkraftreten den Regierungsrat in Kraft. c c

Sachverhalt

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung und Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Ablauf der Beschwerdefrist Eingereicht zur Genehmigung

20. Mai 2015 07. August 2015 bis 7. September 2015 14. März 2016 18. April 2016 26. April 2016

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 2. Juli 1996 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Das Gestaltungsplangebiet umfasst eine Fläche von rund 1,8 Hektaren (ha) in der Wohnzone W2. Davon sind bereits rund 1,6 ha überbaut. Die im rechtskräftigen Gestaltungsplan 2004 festgelegte Ausnützungsziffer von 0,55 für die gesamte Fläche ist ausgeschöpft, noch nicht überbaut ist eine Restfläche von rund 0,2 ha. Die Ergänzung der Sondernutzungsvorschriften sieht nun eine offensichtlich verträgliche Erhöhung der Ausnützungsziffer auf 0,65 vor. Mit dieser Änderung kann die noch verbleibende, unüberbaute Fläche zweckmässig überbaut und genutzt werden. Gleichzeitig werden erhöhte Anforderungen an die Umgebungsgestaltung gestellt.

J:\03_Geschäfte\3_Genehmigungen\02_ARERO\20160602_bdv_13.227.docx

3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Schöftland am 14. März 2016 beschlossenen Planungsmittel: • Gestaltungsplan "Uf em Feld" bestehend aus: • Situationsplan 1:500 mit Sondernutzungsvorschriften (SNV) vom 26. März 2015 Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 26. März 2015 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die abschliessende Vorprüfung erfolgte mit Bericht vom 20. Mai 2015 ohne Vorbehalte.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung 4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen Die Vorlage entspricht den richtplanerischen Vorgaben an ein Ländliches Zentrum. 4.2.2 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, nebst der massgeschneiderten und hochwertigen Innenentwicklung insbesondere die Siedlungsqualität zu fördern (§§ 13, 15, und 46 BauG; Richtplankapitel S 1.1, S 1.2, S 1.4 und S 1.9; § 4 Bauverordnung [BauV]). Dazu gehören beispielsweise Massnahmen zur Schliessung von Baulücken, zur Aufwertung von Ortsbildern und Strassenräumen, zur Förderung der kompakten Bauweise, zur vollständigen Ausnutzung bestehender Gebäude beziehungsweise Bauzonen, zur Erneuerung überalterter Siedlungsteile oder zugunsten qualitätsvoller Neuüberbauungen und Umstrukturierungen mitsamt identitätsstiftender Umgebungsund Freiraumgestaltung. Der rechtskräftige Gestaltungsplan "Uf em Feld" wurde im 2004 genehmigt. Festgelegt wurde dabei eine maximale Ausnützungsziffer (AZ) von 0,55. Mit den bisher erstellten Bauten ist diese bereits konsumiert, das Areal aber noch nicht vollständig genutzt. Seit einigen Jahren werden Themen wie die qualitätsvolle Innenentwicklung diskutiert und umgesetzt. Vorliegend würde aufgrund des bisher von der Gemeinde positiv gewürdigten und bewilligten Projekts sowie aufgrund der Vorschriften des Gestaltungsplans ungewollt eine unüberbaubare Restfläche entstehen. Mit einer Anhebung der Ausnützungsziffer auf 0,65 kann diese offensichtlich verträglich einer Bebauung zugeführt werden. Der haushälterische Umgang mit den Baulandreserven entspricht den heutigen raumplanerischen Zielsetzungen, die moderate Erhöhung der Ausnützungsziffer ist vorliegend begründbar, die nötige Siedlungsqualität gewährleistet und die Planbeständigkeit ist gewahrt. Ausführungen dazu sind im Planungsbericht enthalten.

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Ortsbild und Städtebau Das Gestaltungsplangebiet "Uf em Feld" ist mit Ausnahme der beiden Baubereiche B auf der Nordwestseite realisiert. Auf eine generelle Stellungnahme zum Bebauungskonzept kann daher verzichtet werden. Zur Erreichung einer guten Freiraumqualität wird vorliegend § 9 SNV ergänzt. Gefordert wird ein von einem Landschaftsarchitekten erarbeiteter Umgebungsplan. Rechtlich notwendige Inhalte zum Umgebungsplan werden im § 9 SNV zusätzlich ergänzt. Ein Entwurf des Umgebungsplans (26. März 2015) liegt bereits vor. Die Anforderungen gemäss § 9 SNV werden umgesetzt, eine abschliessende Beurteilung hat durch die Gemeinde im Baubewilligungsverfahren zu erfolgen. Die Anforderungen nach § 21 Abs. 2 BauG werden, soweit dies im Rahmen der Teiländerung möglich ist, sinngemäss erfüllt. Spielflächen / ökologische Ausgleichsflächen Der Situationsplan wird ergänzt mit klar bezeichneten Spielflächen, Bereichen für Gemeinschaftsanlagen sowie ökologischen Ausgleichsflächen. Weiter werden zwei noch überbaubare Baubereiche B abgegrenzt und ein Gartenbereich bezeichnet. 4.2.3 Erschliessung / Parkierung Die Erschliessungsanlagen inklusive Parkierung sind bereits erstellt. Diese Anlagen reichen auch für die Überbauung der nordwestlichen Baubereiche aus. Daher wird § 11 SNV entsprechend angepasst (keine zusätzlichen Parkplätze). 4.2.4 Sondernutzungsvorschriften Mit den ergänzenden Festlegungen in den Sondernutzungsvorschriften werden die rechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung der beiden Baubereiche B im Nordwesten des Planungsgebiets geschaffen sowie weitere Gemeinschafts- und Gartenflächen geordnet.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Ufern Feld", beschlossen vom Gemeinderat Schöftland am 14. März 2016, wird genehmigt. 2. e AIteilin Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

VI S ephan Attiger R gierungsrat

Verteiler • Gemeinderat, Bahnhofstrasse 5, 5040 Schöftland • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU

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Rechtsmittelbelehrung 1 Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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