Gestaltungsplan Hübel

Art. 1 Zweck

"Der Gestaltungsplan bezweckt:

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eine gute Eingliederung der Bebauung in das Orts- und Landschaftsbild; die Sicherstellung einer hohen Wohnqualität; die Realisierung einer qualitativ hochwertigen architektonischen Gestaltung; die Schaffung attraktiver Freiräume; die Gestaltung eines fliessenden Übergangs von Freiraum zu Kulturland; eine sparsame, auf die vorgesehene Bebauung abgestimmte Erschliessung; die Gewährleistung der Erschliessung angrenzender Landwirtschaftsflächen; die Sicherstellung der Durchlässigkeit für den Fussverkehr; eine Bebauung im Sinne der gemäss kantonaler Vorgaben (Dichteziele) anzustrebenden Innenentwicklung.

Art. 2 Bestandteile des

Gestaltungsplanes

'Verbindliche Bestandteile des Gestaltungsplanes sind: -

Situationsplan Sondernutzungsvorschriften

2Erläuternde Bestandteile des Gestaltungsplanes sind:

Planungsbericht Richtprojekt (BB&I Architekten AG, Zürich) Umgebungsgestaltung (SKK Landschaftsarchitekten, Wettingen)

Art. 3 Perimeter

Geltungsbereich

'Der Gestaltungsplan umfasst den im Situationsplan ausgeschiedenen Perimeter.

Art. 4 Verhältnis zur

Grundordnung, ergänzendes Recht

'Soweit der Gestaltungsplan nichts anderes bestimmt, gelten die Bau- und Nutzungsordnung sowie der Bauzonen- und Kulturlandplan der Gemeinde Othmarsingen. 2Vorbehalten bleibt die übergeordnete Gesetzgebung des Kantons und des Bundes, insbesondere die einschlägige Bau-, Planungs- und Umweltschutzgesetzgebung.

5 Beurteilungsgrundlage Richtprojekt

'Das dem Gestaltungsplan zugrunde liegende Richtprojekt (BB&I Architekten AG, September 2019) und die Umgebungsgestaltung (SKK Landschaftsarchitekten AG, Oktober 2019) sind für die gestalterische Beurteilung von Baugesuchen wegleitend und zu berücksichtigen. Die darin enthaltenen Gestaltungselemente sind als Kriterien zur Überprüfung der Einpassung der Bauten in das Ortsbild sowie den Freiraum zu verstehen und zeigen exemplarisch auf, wie die Fassaden und der Aussenraum mit hoher Qualität gestaltet werden muss. Abweichungen können zugelassen werden, sofern eine mindestens gleichwertige Qualität erreicht wird.

Art. 6 Fachgutachten

'Der Gemeinderat muss Baugesuche auf Kosten der Gesuchsteller durch eine unabhängige Fachperson hinsichtlich der Übereinstimmung mit den Vorschriften zu den qualitativen Anforderungen des Gestaltungsplanes an die Gestaltung der Überbauung und Umgebung prüfen lassen.

Othmarsingen, Gestaltungsplan „Hübel" Sondernutzungsvorschriften, am 12. April 2021 vom Gemeinderat beschlossen

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2. Überbauung

Art. 7 Baubereiche

- Allgemein

"Hochbauten sind ausschliesslich innerhalb der bezeichneten Baubereiche für Hochbauten zulässig. 2Sämtliche Bauten und Anlagen sind so zu konzipieren, dass sie sich gut in das

Gelände einpassen und den natürlichen Hangverlauf erkennen lassen.

Art. 8 - A, B, C

In den Baubereichen für Hochbauten A, B und C sind Wohnbauten mit bis zu 6 Wohneinheiten zulässig. 1

21m Baubereich für Hochbauten A sind maximal 2 Vollgeschosse zulässig. In den Baubereichen für Hochbauten B und C sind maximal 3 Vollgeschosse zulässig. Attikageschosse sind nicht zulässig. 31m Baubereich für Hochbauten A gilt eine Gesamthöhe von maximal 8.5 m. In den Baubereichen für Hochbauten B und C gilt eine Gesamthöhe von maximal 11.00 m. 4Pro Baubereich ist mindestens eine anrechenbare Geschossfläche von 450 m2

zu realisieren. Es gelten zudem folgende maximal anrechenbaren Geschossflächen: -

Baubereich A: 600 m2 Baubereich B: 935 m2 Baubereich C: 880 m2

Die zulässige anrechenbare Geschossfläche innerhalb des Perimeters darf für alle drei Baubereiche zusammen maximal total 2'325 m2 betragen. 6Die Bauten / Teile der Bauten eines Baubereiches sind gegeneinander in der

Vertikalen (Aufriss) zu verschieben, damit eine deutlich wahrnehmbare Höhenstaffelung erfolgt. 6Die Bauten / Teile der Bauten eines Baubereiches sind gegeneinander in der Horizontalen (Grundriss) zu verschieben, damit ein deutlich wahrnehmbarer Gebäudeversatz erfolgt.

'In einer der Bauten der Baubereiche ist für die Bewohner des Gestaltungsplangebietes ein multifunktionaler Gemeinschaftsraum mit einer Grösse von mindestens 30 m2 zu erstellen.

Art. 9 - TG

1 1m Baubereich für Hochbauten TG ist eine Überdachung / Einhausung der Tiefgaragenzufahrt mit einer maximalen Höhe von 2.50 m zulässig. 2Die Überdachung / Einhausung ist zu begrünen.

Art. 10 Klein- und

Kleinstbauten

'Klein- und Kleinstbauten sind nicht zulässig. 2Hiervon ausgenommen ist eine Überdachung / Einhausung des für die Abfallentsorgung vorgesehenen Bereichs (Containerstandort).

Art. 11 Unterirdische Bauten

'Unterirdische Bauten sind unter Berücksichtigung der übergeordneten Gesetzgebung bezüglich Grenzabstände im gesamten Perinneter zulässig.

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3. Gestaltung

Art. 12 Anforderungen an die

Überbauung

'Bauten und Anlagen haben folgende Anforderungen zu erfüllen: -

Gute architektonische Gestaltung der Bauten, Anlagen, Aussen- und Freiräume. Beurteilungskriterien sind u.a.: sorgfältige Einbindung der Baukörper in die Umgebung, so dass eine gute Gesamtwirkung erreicht wird; ruhige, reduzierte Gestaltung der Baukörper; Proportionen von Bauvolumen und Bauteilen; einheitliche Gestaltung und Gliederung der Fassaden; Wirkung der Materialien und Farben. Mit dem Baugesuch ist ein Material- und Farbkonzept einzureichen.

Fassadengestaltung, Materialisierung

2Die Wohnbauten sind mit einer Holzfassade zu verkleiden. Die Materialisierung beim

Hochparterre kann davon abweichend ausgeführt werden. 3Dachvorsprünge und auskragende Balkone sind nicht zugelassen.

Art. 13 Dachformen

'Die zulässige Dachform der Bauten in den Baubereichen A, B und C ist das Flachdach. 2Die zulässige Dachform der Bauten im Baubereich TG ist das Flachdach oder das flach geneigte Dach (maximale Neigung 10°).

Dachbegrünung

3Die Flachdächer sind extensiv zu begrünen. Diese Dachbegrünung muss die

Grundanforderungen der SIA-Norm 312 (Begrünung von Dächern, SN 564 312) erfüllen (minimale Substratstärke nach Setzung: 12 cm). 4Von der Begrünungspflicht ausgenommen sind Flachdächer bzw. Teile von Flachdächern, die durch Dachaufgänge, technisch bedingte Aufbauten oder Anlagen zur Belichtung und zur Gewinnung von erneuerbaren Energien belegt sind.

Dachaufbauten

5Erforderliche Dachaufbauten sind um das Mass ihrer Höhe gegenüber dem darunter liegenden Geschoss zurückzuversetzen und dürfen maximal eine Höhe von 2.00 m aufweisen.

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4. Aussenraumgestaltung

Art. 8

Abs. 2: Im Baubereich für Hochbauten A sind maximal 2 Vollgeschosse zulässig. In den Baubereichen für Hochbauten B und C sind maximal 3 Vollgeschosse zulässig. Attikageschosse sind nicht zulässig.

Art. 8

Abs. 3: Im Baubereich für Hochbauten A gilt eine Gesamthöhe von maximal 8,5 m. In den Baubereichen für Hochbauten B und C gilt eine Gesamthöhe von maximal 11,0 m.

Art. 8

Abs. 4: Es gelten zudem folgende maximal anrechenbaren Geschossflächen: Baubereich A: 600 m2 Baubereich B: 935 m2 Baubereich C: 880 m2 Die zulässige anrechenbare Geschossfläche innerhalb des Perimeters darf für alle drei Baubereiche zusammen maximal total 2'325 m2 betragen.

Art. 15

Abs. 4 neu: An der Grenze zur Parzelle 845 muss vom Ende der Einhausung der Tiefgarage bis zum südlichen Ende des Containerplatzes eine 1,80 m hohe Lärmschutzwand errichtet werden.

Art. 21

neu: Die interne, private Fusswegverbindung ist öffentlich nutzbar. Der mindestens 1,2 m breite Fussweg hat auch die drei Baufelder für Hochbauten zu erschliessen. Anpassung Nummerierung: - § 21 neu § 22, - § 22 neu § 23, - § 23 neu § 24, - § 24 neu § 25. Ergänzungen im Situationsplan • 1. An der Grenze zur Parzelle 845 muss vom Ende der Einhausung der Tiefgarage bis zum südlichen Ende des Containerplatzes eine 1,80 m hohe Lärmschutzwand errichtet werden. • 2. Die interne, private Fusswegverbindung ist öffentlich nutzbar. Der mindestens 1,2 m breite Fussweg hat auch die drei Baufelder für Hochbauten zu erschliessen.

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Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung bezwecken Gestaltungspläne, ein Areal besonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung abzustimmen. Gestaltungspläne können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonengemässe Nutzungsart nicht übermässig beeinträchtigt wird. Weichen Festlegungen des Gestaltungsplans vom allgemeinen Nutzungsplan ab, hat der Gemeinderat in einer qualifizierten Stellungnahme das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergebnis nachzuweisen. Die Stellungnahme liegt in Form des Berichts vom 3. April 2019 der Firma Metron vor und wurde mit der abschliessend vorgeprüften Gestaltungsplanvorlage öffentlich aufgelegt. 4.2.1 Siedlungsqualität Ortsbild und Städtebau Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern (Richtplankapitel S 1.1). Der vorliegende Gestaltungsplan bezweckt insbesondere (§ 1 SNV): • • • • • •

eine gute Eingliederung der Bebauung in das Orts- und Landschaftsbild die Sicherstellung einer hohen Wohnqualität die Realisierung einer qualitativ hochwertigen architektonischen Gestaltung die Schaffung attraktiver Freiräume die Sicherstellung der Durchlässigkeit für den Fussverkehr eine Bebauung im Sinne der gemäss kantonaler Vorgaben (Dichteziele) anzustrebenden Innenentwicklung

Kantonales Denkmalschutzobjekt Mühle (OTH003) Der vorliegende Gestaltungsplan mit der Festlegung der Baufelder A—C (maximal dreigeschossige Baukörper) erfüllt die Anforderungen zum Umgebungsschutz des kantonalen Schutzobjekts. Hinweis: Dachvorsprünge und auskragende.Balkone sind gemäss § 12 Abs. 3 SNV nicht zugelassen. Mit Loggien kann damit eine beruhigte Fassadengestaltung zum kantonalen Denkmalschutzobjekt Mühle erzielt werden. Die Abbildung 4 im Planungsbericht (Seite 8) steht dazu im Widerspruch und ist für die weitere Projektbearbeitung irrelevant. Natur im Siedlungsgebiet Die Anforderungen an die Aussenraumgestaltung werden in den §§ 14-18 SNV grundeigentümerverbindlich geregelt. Mit dem ersten Baugesuch ist ein Umgebungsplan für den gesamten Gestaltungsplanperimeter einzureichen. Festgelegt werden unter anderem Flächen für den ökologischen Ausgleich, zur Ausgestaltung der Aussenräume, zur Bepflanzung und zur Materialwahl (beispielsweise Trockensteinmauer, § 18 Abs. 2 SNV). 3 von 6

Beurteilungsgrundlage im Sinne von § 5 SNV bildet dabei das Richtkonzept der SKK Landschaftsarchitekten vom 19. März 2019. Abweichungen müssen mindestens eine gleichwertige Qualität aufweisen. 4.2.2 Erschliessung Die Erschliessung erfolgt mittels Stichstrasse zur Strasse Ebnet. Der Einmündungsbereich entspricht dem rechtskräftigen Erschliessungsplan "Hubel". Mit Einlenkradien von 3,50/5,00 m und einer Strassenbreite von 4,0 m wird die Befahrbarkeit, insbesondere für Notfall- und Landwirtschaftsfahrzeuge, als kritisch beurteilt. Gemäss Planungsbericht ist sich die Gemeinde dieser Problematik bewusst. Mit einem Wartebereich mit Sicht auf die Einmündung und einer Lichtsignalanlage für die Tiefgaragenabfahrt werden Vorkehren für einen friktionslosen Betrieb getroffen und die Funktionsfähigkeit der Erschliessungslösung wurde überprüft (vgl. Planungsbericht Kapitel 7.1.2 und Anhang 3). Mit dem Erschliessungsplan "Hubel" wurde die Erschliessung für die Parzellen 845, 1822, 1391 und 187 mittels Strassenlinien gesichert. Dieser Erschliessungsplan wird aufgehoben. Die Zufahrt zur Parzelle 1822 und die bestehenden Zufahrten zu den Parzellen 845 und 187 werden mit Strassenlinien (Enteignungsrecht nach § 132 BauG) im vorliegenden Gestaltungsplan wieder rechtlich gesichert. 4.2.3 Weitere materielle Hinweise Hochwassergefahren Gemäss der Gefahrenkarte besteht eine geringe Gefährdung durch Hochwasser (Planungsbericht, Kapitel 7.6). In Bezug auf die Hochwassergefährdung sind keine Massnahmen erforderlich. Lärm Das Planungsgebiet gilt im Sinne von Art. 19 Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG) als nicht erschlossen. Demzufolge darf das Gebiet nur so weit erschlossen werden, wie die Planungswerte eingehalten werden können. Gemäss Planungsbericht sind im Umfeld des Gestaltungsplanperimeters keine Lärmquellen vorhanden, die sich negativ auf die Wohnqualität auswirken könnten. Die Planungswerte für die Neuerschliessung von Wohnbauten gemäss Art. 30 Lärmschutzverordnung (LSV) werden problemlos eingehalten. Somit sind keine lärmrechtlichen Bestimmungen in den SNV notwendig. 4.3 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die Gemeinde Othmarsingen hat ihre Nutzungsplanung per 12. März 2014 (Genehmigungsdatum) revidiert und die Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) umgesetzt. Es gelten folglich die Bestimmungen im Titel 3 der BauV.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt, mit Berücksichtigung der unter Ziffer 3.4 aufgeführten Änderungen, die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss 1. Die Aufhebung des Erschliessungsplans "Hubel", beschlossen vom Gemeinderat Othmarsingen am 12. November 2002 und genehmigt vom Regierungsrat am 22. Januar 2003, wird genehmigt.

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2. Der Gestaltungsplan "Hubel", beschlossen vom Gemeinderat Othmarsingen am 12. April 2021, wird genehmigt. 3. Abteilu

aumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

ephan Attiger Landammann

Verteiler • Gemeinderat, Kirchrain 1, 5504 Othmarsingen • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU • Abteilung für Umwelt BVU • Abteilung Landschaft und Gewässer BVU • Departement Volkswirtschaft und Inneres • Abteilung Register und Personenstand DVI • Departement Bildung, Kultur und Sport • Kantonale Denkmalpflege BKS

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.

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Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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