Gestaltungsplan Geezhalde

- 1. Planungsrechtliches Verfahren

1.1 Verfahrensdaten

Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

23. Februar 2022 12. Februar 2021 bis 15. März 2021 11. April 2022 bis 10. Mai 2022 31. Oktober 2022 11.Januar 2023 12. Dezember 2022

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt.

1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig.

1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 21. Oktober 2015 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Der vorliegende Gestaltungsplan (GP) "Geezhalde" dient der Sicherung einer sorgfältig eingepassten und hochwertigen Überbauung der Parzelle 601 am nördlichen Rand des Siedlungsgebiets von Schinznach. Der südöstliche Teil der Parzelle mit dem bestehenden Wohnhaus liegt in der Wohnund Gewerbezone WG2, der restliche Teil der Parzelle in der Wohnzone W2. Für das Gebiet besteht

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eine Sondernutzungsplanpflicht. Als Basis für den GP dienen ein Richtprojekt Bauten und ein Richt-1 Projekt Freiraum. Diese gingen aus einer Testplanung mit drei verschiedenen Projektstudien hervor. 3.2 Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Schinznach am 31. Oktober 2022 beschlossenen Vorlage: • GP "Geezhalde" bestehend aus: • Situationsplan 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 Raumplanungsverordnung [RPV]).

3.3 Vorprüfungsergebnis

Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 23. Februar 2022 mit insgesamt sieben Vorbehalten hinsichtlich der Darstellung und Sicherung der ökologischen Ausgleichsflächen, der Sicherung des Wendeham­ mers, der Feststellung der lärmrechtlichen Erschliessungssituation sowie vereinzelten formellen Be­ reinigungen in den SNV und im Situationsplan abgeschlossen worden. Die gestützt auf § 40a BauG erforderlichen ökologischen Ausgleichsflächen sind im Planungsbericht sachgerecht nachgewiesen und vorliegend sowohl in den SNV als auch im Situationsplan rechtsge­ nügend festgelegt. Der Wendehammer zwischen Baubereich Al und BI ist im Situationsplan im Ge­ nehmigungsinhalt verbindlich festgelegt. Der Planungsbericht wurde mit zusätzlichen Ausführungen hinsichtlich des Themas der lärmrechtlichen Erschliessung ergänzt. Die im Vorprüfungsbericht bean­ standeten formellen Vorbehalte wurden mehrheitlich umgesetzt und in den SNV und im Situations­ plan entsprechend bereinigt. Nicht umgesetzt wurde einzig die Forderung nach einer Regelung der im Situationsplan festgelegten "Baubereiche Balkone" in den SNV. Aus der Bezeichnung in der Plan­ legende geht jedoch hervor, dass in diesen Baubereichen Balkone in Abweichung zu § 21 BauV zu­ lässig sind. Die Festlegung kann daher trotz fehlender Vorschrift in den SNV rechtlich als genügend bestimmt angesehen werden.

Aufgrund einer Einwendung wurde die Vorlage zudem in diversen Punkten gegenüber der abschlies­ send vorgeprüften Fassung angepasst. Diese Änderungen sind insgesamt rechtmässig und erfüllen die Genehmigungsanforderungen.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungs- und Änderungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichti­ gung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 17 BauG. •Die Genehmigungsbehörde kann die Planung zur Änderung an die Gemeinde zurückweisen oder, nach vorgängiger Anhörung des Gemeinderats und der in ihren schutzwürdigen Interessen Betroffe­ nen, Änderungen selbst vornehmen, wenn sie von geringer Tragweite sind oder keine erhebliche Entscheidungsfreiheit besteht (§ 27 Abs. 3 BauG). r

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4.2 Raumplanerische Beurteilung

Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung bezwecken Gestaltungspläne, ein Areal besonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung ab­ zustimmen. Gestaltungspläne können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonengemässe Nutzungs­ art nicht übermässig beeinträchtigt wird. Weichen Festlegungen des Gestaltungsplans vom allgemeinen Nutzungsplan ab, hat der Gemeinde­ rat in einer qualifizierten Stellungnahme das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergeb­ nis nachzuweisen. Die Stellungnahme liegt vor und wurde mit der^^abschliessend'vorgeprüften Ge­ staltungsplanvorlage öffentlich aufgelegt.

4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen

Ausgleich anderer Planungsvorteile Andere Planungsvorteile, die durch Llm-/Aufzonungen oder aufgrund anderer Planungsmassnahmen resultieren, können seitens Gemeinde mittels verwaltungsrechtlichen Vertrags ausgeglichen werden.

4.2.2 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern.

Ortsbild Das Ortsbild.von Schinznach Dorf ist gemäss Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS).als national bedeutend eingestuft. Die Gemeinden sorgen mit planerischen Instrumenten für eine angemessene Umsetzung der Ziele des ISOS. Das ISOS bildet eine wesentliche Grundlage für die Zonierung und die entsprechenden Bauvorschriften. Die betreffende Parzelle befindet sich nach ISOS innerhalb der Umgebungs-Richtung VI "Verbauter Südhang" sowie VII "Usserdorf, lockere Be­ bauung des 19./20. Jahrhunderts". Für diese Bereiche ist das Erhaltungsziel "b" (Erhalten der Eigen­ schaften) festgelegt.

Im Planungsbericht (Kapitel 1) ist eine sachgerechte Auseinandersetzung mit den ISOS-Zielen doku­ mentiert. Die Parzelle liegt zwar am nordöstlichen Siedlungsrand, prägt abèr aufgrund der Topografie sowie der Grundstücksform diesen nur minimal. Eine Fernwirkung liegt praktisch nicht vor. Es ist vor­ gesehen, die bestehenden Obstbäume zu belassen und gemeinschaftliche Aussenräume wie Auf­ enthalts- und Spielflächen sowie Gemüsegärten zu ermöglichen. Damit resultiert ein sanfter Über­ gang zur Landwirtschaftszone. Dies ist sachgerecht.

Ortsbauliches Konzept Das Bebauungskonzept sieht im unteren Bereich der am Hang liegenden Parzelle eine Bebauung mit fünf Mehrfamilienhäusern vor (Baubereiche D-H). Der obere Bereich des Hangs wird mit DoppelEinfamilienhäusern und einem Dreifamilienhaus bespielt (Baubereiche A1-A 3, BI und B2 sowie C). Die Lagesicherung mittels Baubereichen und die Vorgaben zur Nutzungsverteilung sowie zu den zu­ lässigen Gesamt- und Fassadenhöhen in den §§ 4 und 5 SNV sind zweckmässig. Die Bebauung folgt der Topografie und dem Verlauf der Bözeneggstrasse. Die Baubereiche stehen parallel zum Hang beziehungsweise zur Strasse, dazwischen liegen die Fusswegverbindungen als engmaschiges Netz. Einzig der Baubereich H beim Kreuzbrunnen folgt diesem Schema nicht. Er steht senkrecht zur Strasse und ermöglicht dadurch eine platzartige Öffnung des Raums im Bereich der Strassenkreuzung. Die Anordnung der Baubereiche ist aus ortsbaulicher Sicht nachvollziehbar und ermöglicht zusammen mit den Aussenräumen eine qualitätsvolle Bebauung. Gemäss Richtprojekt folgen die Gebäude gleichen gestalterischen Grundsätzen. Es entsteht ein ein­ heitliches Siedlungsbild, das innerhalb der heterogen gestalteten Umgebung positiv in Erscheinung

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tritt. Die Gestaltungsanforderungen, die grundsätzlichen Voraussetzungen und die Qualitätssiche­ rung für die Erstellung von Gebäuden sind gemäss §§ 8, 14 und 15 SNV adäquat geregelt. Das ge­ wählte Konzept ist hinsichtlich DichteAZolumetrie, Typologien und Gestaltung zweckmässig. Freiraum, Strassenraum und Erholungsraum

Mit dem Richtprojekt Freiraum liegt für den GP-Perimeter eine gute Grundlage für die Freiraumge­ staltung vor. Im Richtprojekt überzeugt insbesondere der sorgfältige Umgang mit der anspruchsvol-. len Topografie, der Erhalt des Hangsporns mit Obstbäumen und die Zonie.rung in verschiedene Frei­ raumtypen (Private Bereiche, Spiel und Aufenthalt, Hofbereich, Fusswegnetz). Die natürliche Umge­ bung am Hang wird durch den zentralen Treppenweg, eine naturnahe Gestaltung, den Erhalt des Baumbestands im nördlichen Teil der Parzelle und durch verschiedene hochwertige Aufenthalts­ räume erlebbar sein und den Bewohnenden eine hohe Aufenthaltsqualität bieten. Dies unterstützt insgesamt und stufengerecht auch die Klimaanpassung im Siedlungsgebiet (siehe auch § 11 SNV). Die differenzierten Vorgaben in § 7 SNV stellen die erkennbaren Freiraumqualitäten stufengerecht sicher. Die Ausführungsbestimmungen in §§ 14 und 15 SNV kommen sinngemäss auch hinsichtlich der Freiraumgestaltung zur Anwendung. Dies ist sachgerecht. Natur im Siedlungsgebiet

Gestützt auf § 40a BauG ist ein ökologischer Ausgleich auf 15 % der Fläche des GP-Perimeters zu leisten. Dächer, die gemäss den erhöhten Anforderungen (Ziffer 2.7.2) der SIA-Norm 312 (Begrü­ nung von Dächern, SN 564 312) begrünt werden, können zur Hälfte angerechnet werden. Der Stand­ ort beziehungsweise die Standorte der ökologischen Ausgleichsflächen sind mit dem GP verbindlich festzulegen.

Die Anforderungen an den ökologischen Ausgleich werden mit den vorliegend verbindlich festgeleg­ ten ökologischen Ausgleichsflächen (vgl. Planungsbericht Kapitel 6.3) sowie den Bestimmungen ge­ mäss § 11 Abs. 2 SNV ausreichend erfüllt.

4.2.3 Abstimmung von Siedlung und Verkehr Erschliessung

Das Gestaltungsplangebiet liegt in der ÖV-Gütekiasse D. Im Planungsbericht wird die Nähe zu den Bushaltestellen "Ausserdorf' und "Baumschule" erwähnt und erläutert. Auch die kantonalen Radrou­ ten (R 705 / R 511) werden sachgerecht thematisiert. Die Erschliessung und Parkierung für den motorisierten Individualverkehr (MIV) erfolgt über eine im Haus G integrierte Rampe. Die Erschliessung für den Fuss- und Veloverkehr erfolgt über die Ausserdorf- und Bözeneggstrasse. Zudem soll die bestehende Zufahrt entlang der südlichen Parzellen­ grenze für Velo und Umzugswagen nutzbar sein. Die diversen Fusswegverbindungen sind im Situati­ onsplan eingetragen und werden in § 7 SNV geregelt. Es ist eine gute Durchwegung gewährleistet. Dies ist sachgerecht. Die Erschliessung (Zufahrt Einstellhalle) des MIV soll ab der Bözeneggstrasse erfolgen und ist in § 9 Abs. 1 SNV geregelt. Die nötigen Sichtzonen sind auf Stufe Baubewilligungsverfahren in Abhän­ gigkeit der genauen Lage der Ein- und Ausfahrt zu verfügen. Über die Ausserdorfstrasse beziehungsweise die Parzelle 1377 werden diverse Parzellen erschlos­ sen. Die Strasse verläuft über die Parzelle 601 des GP-Perimeters. Sie ist nicht abparzelliert, es be­ stehen jedoch Dienstbarkeiten (Fahrwegrechte). Die Erschliessung wird mittels Strassenlinien zweckmässig sichergestellt.

Parkierung Die Parkierung stelit einen wichtigen Aspekt in der Abstimmung zwischen Siedlung und Verkehr dar. Im Hinblick auf zukünftige verkehrliche sowie damit einhergehende ökologische Herausforderungen 4 vön 7

kommt den Beeinflussungsmöglichkeiten des Verkehrsaufkommens auch in ländlichen Entwicklungs­ räumen eine wichtige Rolle zu. Die Regelung der Parkierung erfolgt in § 10 SNV.

4.2.4 Weitere materielle Hinweise

Grundwasser Gestützt auf Anhang 4, Ziffer 211 der Gewässerschutzverordnung (GSchV) dürfen im Gewässer­ schutzbereich Au keine Bauten erstellt werden, die unter dem mittleren Grundwasserspiegel liegen. Der Projektstandort befindet sich im Gewässerschutzbereich Au, im Zustrombereich des Grundwas­ sers ausserhalb des Grundwasserbereichs. Somit gibt es keinen Einbau ins Grundwasser und das Bauvorhaben ist diesbezüglich unproblematisch. Siedlungsentwässerung

Gemäss Planungsbericht (S. 65) ist es vorgesehen, das Gebiet im Teil-Trennsystem zu entwässern. Das Dachwasser wird dabei in zwei Versickerungsmulden eingeleitet, die in den Bereich des versi­ ckerungsfähigen Untergrunds zu liegen kommen, Dies ist sachgerecht. Hochwassergefahren

Gemäss Planungsbericht (S. 72) liegt für das GP-Gebiet keine Hochwassergefahr vor. Es liegen je­ doch Schadenerfahrungen aus Oberflächenabfluss vor. In § 13 SNV wird die Thematik sachgerecht abgehandelt. Lärm

Die Beurteilung der Erschliessung und die somit geltenden Immissionsgrenzwerte sind ausdrücklich im Planungsberichtfestzuhalten. Gemäss Planungsbericht (S. 56) gilt das Areal lärmrechtlich als er­ schlossen, weshalb die im Baubewilligungsverfahren massgebenden Immissionsgrenzwerte gemäss Lärmschutz-Verordnung (LSV) gelten. Dementsprechend muss die Einhaltung von Art. 30 LSV nicht überprüft werden.

Bezüglich Strassenlärm Wird unter Darlegung der getroffenen Annahmen und verwendeten Grundla­ gen ausgeführt, dass durch die kantonalen Hauptverkehrsachsen sowie die 500 m entfernte Auto­ bahn A3 keine relevante Lärmbelastung zu erwarten sind. Aufgrund der vorliegenden Angaben zum Strassenlärmkataster des Bundesamts für Strassen (ASTRA) kann davon ausgegangen werden, dass die im Baubewilligungsverfahren massgebénden Immissionsgrenzwerte (Art. 31 LSV), die nach Anhang 3 LSV für die ES II 60 dB(A) am Tag und 50 dB(A) in der Nacht betragen, im ganzen Pla­ nungsgebiet eingehalten sind.

Energie Gemäss kantonalem Nutzungsplan für den Schutz der Thermalquelle Bad Schinznach vom 11, De­ zember 2018 liegt der Standort im Thermälschutzbereich TS3. Gemäss GP ist vorgesehen, die Gebäude’mit Erdsonden-Wärmepumpen zu beheizen. Dazu ist die Beurteilung gemäss Eignungskarte Erdwärmenutzung zu beachten. Mit dem Gesuch zur Erstellung von Erdwärmesonden ist ein hydro­ geologischer Bericht einzureichen, in dem die Tiefenbeschränkungen sowie die Risiken hinsichtlich des Anhydrits, des Thermalwassers und des Festgesteinaquifers dargestellt werden. Die weiteren Vorgaben gemäss § 12 SNV sind sachgerecht. 4.3 Sondernutzungsvorschriften (SNV)

Der Grosse Rat hat den Beitritt zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Bau­ begriffe (IVHB) beschlossen und mit der BauV umgesetzt. Die vorliegende Bau- und Nutzungsord­ nung (BNO) richtet sich nach diesen neuen Bestimmungen. «

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Die SNV sind abgesehen von der nötigen Direktänderung nach § 27 Abs. 3 BauG im Wesentlichen zweckmässig und rechtskonform (siehe dazu auch Ziffer 3.3). Sie unterstützen die Ziele des Gestal­ tungsplans. 4.4 Änderung der Vorlage gemäss § 27 Abs. 3 BauG

Gemäss § 43 Abs. 4 BauV gilt für Velos und Mofas als Richtlinie die Norm VSS 40 065 "Parkieren; Bedarfsermittlung und Standortwahl von Veloparkierungsanlagen" vom 31. März 2019. Der mit § 10 Abs. 7 SNV erfolgte Verweis auf die geltende Richtlinie ist entsprechend zu bereinigen. Da aufgrund der kantonalen Regelung keine erhebliche Entscheidungsfreiheit besteht, erfolgt diese Anpassung mittels einer Direktänderung gemäss § 27 Abs. 3 BauG im Rahmen der vorliegenden Genehmigung.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Abgesehen von der erforderlichen Direktänderung nach § 27 Abs. 3 BauG erfüllt die Vorlage die ge­ setzlichen Anforderungen für die Genehmigung. ■

Beschluss

1. Der Gestaltungsplan "Geezhalde", beschlossen vom Gemeinderat der Gemeinde Schinznach am 31. Oktober 2022, wird, bereinigt durch die Direktänderung gemäss Dispositivziffer 2, genehmigt.

2. Für die Vorlage wird folgende Direktänderung beschlossen;

§10 Abs. 7 SNV wird wie folgt bereinigt; "Die erforderliche Parkplatzzahl richtet sich nach den Vorgaben der VSS-Norm 640 065 (Ausgabe 2022 - 02) 40 065 (Ausgabe vom 31. März 2019). Die detaillierte Berechnung erfolgt im Rahmen der Baugesuche." 3. Die Abteilung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Gleichzeitig informjert sie diewon^er Direktänderung gemäss Dispositivziffer 2 betroffenen Grundeigentümer.

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Stephan Attiger Regierungsrat

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Verteiler • Gemeinderat, Postfach 40, 5107 Schinznach-Dorf • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsäbteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU • Departement Volkswirtschaft und Inneres ^Abteilung Register und Personenstand DVI

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Rechtsmittelbelehrung

1. >

Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Venwaltungsgericht des Kantons Aargau.

Laurenzenvorstadt 11,5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2.

Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aar­

gau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und

vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar.

3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist - neben dem Genehmigungsentscheid - . gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsent­

scheid nicht abgelöst worden sind.

4. V Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni

2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und

b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.

Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt.

5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. • 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu

bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7.. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der

Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abtei­ lung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingese­

hen werden.

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