Gestaltungsplan Webi-Areal Ost

BVURO.11.67-1

Gemeinde Aarburg; Gestaltungsplan "Webi-Areal Ost"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Abteilung Raumentwicklung

Sachverhalt 1.

Verfahren

1.1

Verfahrensdaten

Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

19. Dezember 2011 3. Februar 2012 bis 5. März 2012 3. Dezember 2012 13. Dezember 2012 7. Januar 2013

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2

Zuständigkeit zur Genehmigung

Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3

Rechtsschutzverfahren

Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2.

Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage

Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung vom 15. Mai 2002. Sie setzt jedoch eine geringfügige Änderung des Bauzonenplans voraus, die der Regierungsrat am 6. März 2013 genehmigt hat.

3.

Die Vorlage im Überblick

3.1

Vorlage

Das Areal zwischen Strickereistrasse und Webi-Areal mit der bestehenden Webi-Villa ist eine wertvolle Ausbaureserve innerhalb des Aarburger Baugebiets. Die Nähe zum Zentrum und zum Bahnhof, die gute Anbindung an das übergeordnete Strassennetz, die grösstenteils ruhige Umgebung sowie der angrenzende Grünzug des Tych beziehungsweise Tychkanals und des Dorfbachs schaffen ideale Voraussetzungen für eine attraktive Nutzung dieser Grundstücke. Aufgrund der zentralen Lage besteht ein grosses öffentliches Interesse an einer optimalen städtebaulichen Entwicklung innerhalb dieses Schilds und einer Integration in den Kontext der Bauten und Nutzungen im näheren Umfeld. Der Gestaltungsplan ist dabei zweifellos Versand: 2 8. MäfZ 2013

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das richtige Planungsinstrurnent. Damit wird die Rechtsgrundlage für ein städtebaulich, architektonisch und wirtschaftlich attraktives Quartier in Zentrumsnähe, direkt beim Bahnhof geschaffen. 3.2

Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel: •

Gestaltungsplan "Webi-Areal Ost" bestehend aus - Situation 1 : 500 - Sondernutzungsvorschriften (SNV)

Erwägungen 4.

Beurteilung der Vorlage

4.1

Überprüfungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören namentlich die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2

Verfahrenskoordination

Die vorliegende Sondernutzungsplanung und die erforderliche Änderung der Nutzungsplanung Siedlung, Teiländerung "Webi-Areal Ost" sind materiell und formell aufeinander abgestimmt. Um die gesetzlichen Verfahren und den Rechtsschutz korrekt zu gewährleisten, erfolgt die Genehmigung des Gestaltungsplans zum nächstmöglichen Zeitpunkt nach der Genehmigung der Zonenplanänderung. 4.3

Raumplanerische Beurteilung

4.3.1 Allgemeine Beurteilung Der vorliegende Gestaltungsplan basiert auf dem Siegerprojekt eines Projektwettbewerbs im Jahr 2010. Der Jurybericht vom 20. Dezember 2010 äussert sich dazu wie folgt: "Zwei lange Zeilen bilden, zusammen mit dem östlichen Bachhain, das Rückgrat des Quartiers mit Ausrichtung gegen Süden und Westen sowie die Festung am Horizont. Deren Wahrnehmung als "geschlossene" Zeilen ist zwingend. Der verbleibende weite, offene Grünraum mit Villa und Baumbestand im Norden sowie Damm und Baumhain im Süden, wird mit acht fünfgeschossigen Punktbauten räumlich durchlässig, das ehemalige Vorfeld der Villa erahnbar, stets erfahrbar thematisiert. Der markante Sporn, mit der Aarburger Festung im Westen, wird damit für das ganze Quartier nicht nur zum täglich erlebbaren, grossräumigen Abschluss, sondern wird auch ein gewichtiger, einmaliger Teil des historischen, Identität stiftenden Themas der Situation. Mit diesem Konzept entsteht einerseits der grösstmögliche, zusammenhängende, bis an den natürlichen Siedlungsrand erfahrbaren Aussenraum, weiter überdurchschnittliche grosse Gebäudeabstände - und die Villa samt Remise erhält deren respektvolle Situation als Teil eines neuen Ganzen." Im Gestaltungsplan werden die wichtigen, raumwirksamen Elemente wie Lage und Ausdehnung der Bauten, Umgebungsgestaltung und Erschliessung eigentumsverbindlich und stufengerecht festgesetzt. Der Jurybericht bewertet die Qualität nachvollziehbar, womit die Anforderungen an die Qualität plausibel dargelegt sind (§ 21 BauG).

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4.3.2 Erschliessung/Parkierung/ft/Iobilität Die Parkplätze für Bewohner und Beschäftigte werden ausschliesslich unterirdisch angeordnet (§18 Abs. SNV) und von der Strickerei- beziehungsweise Weberstrasse erschlossen. Oberirdische Besucherparkplätze sind an der Peripherie des Areals, an der Weberstrasse und der Strickereistrasse vorgesehen (Bereich Besucherparkplätze § 18 Abs. 1 und 2 SNV). Grundsätzlich wird das Areal autofrei ausgestaltet, die Verbindungsstrasse dient ausschliesslich der Feuerwehrzufahrt und der An- und Zulieferung der Punkthäuser. Der nördliche Anschlussbereich der Tiefgarage auf die Strickereistrasse liegt sehr nahe beim Kreisel. Mit der Festlegung eines Mindestabstands von 30 Meter zwischen Kreisel und der Tiefengarageneinfahrt (§ 16 Abs. 3 SNV) liegt die Zu- und Wegfahrt zur Tiefgarage in einem genügenden Abstand. Im Planungsbericht wird detailliert aufgezeigt, dass mit einem Verkehrsaufkommen für die Strickereistrasse von rund 1'380 und für die Weberstrasse mit rund 410 Fahrten pro Tag zu rechnen ist. Der Schwellenwert von 1'500 Fahrten pro Tag (§ 43 Bauverordnung, BauV) wird nicht erreicht. Unabhängig davon besteht ein öffentliches Interesse auf eine Minimierung der Fahrten. Von der Bauherrschaft ist daher mit dem ersten Baugesuch ein Konzept "Mobilitätsmanagement Webi-Areal-Ost" einzureichen, welches Massnahmen zur Förderung der Nutzung von Bus, Bahn, Velo und des zu Fussgehens sowie den effizienten Einsatz des Autos vorsieht (§ 18 Abs. 5 SNV). 4.3.3 Baulinien/Festlegungen im Bereich der Baulinien (kantonal) Der Grosse Rat hat am 15. März 2011 den kantonalen Nutzungspian K 103 Ortskernumfahrung neu in geänderter Form beschlossen. Neu festgelegt wurde die Baulinie entlang des Paradieslitunnels (im Gestaltungsplan als Orientierungsinhalt eingetragen). Entlang der Weberstrasse sind zwei mögliche Standorte "Baubereich Entsorgung" eingetragen. Diese sowie der Zufahrtsbereich zur unterirdischen Parkierung liegen vor der kantonalen Baulinie über dem bestehenden Paradieslitunnel auf der Staatsparzelle 2190. Die genaue Lage soll erst im nachgelagerten Baubewilligungsverfahren mittels Dienstbarkeiten festgelegt werden. Dies ist zweckmässig und vertretbar. 4.3.4 Schutzobjekt Villa Weber Der vorliegende Gestaltungsplan zeigt eine Überbauung mit grossen Einzelbauten im parkähnlich gestalteten östlichen Webi-Areal mit Integrierung des kommunalen Schutzobjekts Fabrikantenvilla Weber (AAB903) und der dazugehörigen Gartenanlage. Die Grundanüegen der kantonalen Denkmalpflege sind im vorliegenden Gestaltungsplan erfüllt. 4.3.5 Dorfbach/Freiraumkonzept Der Dorfbach weist auf der gesamten Anstosslänge grosse gewässerökologische Defizite auf, die unter Einbezug der angrenzenden ökologischen Ausgleichsfläche verbessert werden können. Die Bestimmung § 14 SNV lässt auch Uferabflachungen und Sohlenaufwertungen zu. Die Bestimmungen sind zweckmässig. Der Park beim Schutzobjekt Villa Weber mit seinem grossen und alten Gehölzbestand besitzt naturkundlichen Wert. Ausgehend davon wurde ein sehr detailliertes Freiraumkonzept erarbeitet. Dieses diente als Grundlage der verbindlichen Festlegungen im Gestaltungsplan.

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4.3.6 Hochwasserschutz Der Hochwasserschutz wird mittels eines Damms entlang dem Dorfbach sichergestellt. Zur Gewährleistung des Hochwasserschutzes sind eine Querschnittsvergrösserung am Dorfbach und eine Terrainanhebung vorgesehen. Die erforderlichen Massnahmen sind mit dem ökologischen Ausgleich zu koordinieren (§§ 14 und 21 SNV). 4.3.7 Sondernutzungsvorschriften In den Sondernutzungsvorschriften werden wichtige Elemente der Überbauung verbindlich umgesetzt. Dazu gehören qualitative Anforderungen der Bauten und Anlagen (§§ 9, 10 und 19 SNV) sowie der Freiraumgestaltung (§§ 12 bis 15 SNV). Weitere sind zweckmässige Bestimmungen zur Erschliessung und Parkierung (§§ 16 bis 18 SNV). Die Sondernutzungsvorschriften sind sachgerecht und rechtmässig und unterstützen die Zielsetzungen des Gestaltungsplans. 4.4

Gesamtbeurteilung

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Webi-Areal Ost" der Gemeinde Aarburg vom 3. Dezember 2012 wird genehmigt. 2. Die Abteilung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

Rechtsmittelbeiehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist - neben dem Genehmigungsentscheid - gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist.

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Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst, es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, weiche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten.

6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Alifällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen.

7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

Verteiler - Gemeinderat, Städtchen 37, 4663 Aarburg - Departement Bau, Verkehr und Umwelt - Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) - Abteilung Verkehr BVU

PeteY C. Regierung