Gestaltungsplan Aennermatt

1. Planungsrechtliches Verfahren

1.1 Verfahrensdaten. Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

18. Februar 2022 7. Januar 2021 bis 5. Februar 2021 4. Juli 2022 bis 26. August 2022

16.Januar 2023 27.Januar 2023 25. Februar 2023

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt.

‘1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 12. Februar 2014 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage

Das gegen 2,2 ha grosse Gestaltungsplan-Gebiet (GP-Gebiet) "Aennermatt" liegt in der Wohn- und Gewerbezone 3 (WG3) und ist mit einer GP-Pflicht belegt. Das Gebiet liegt zwischen dem Möhlin­ bach und der kantonalen Verbindungsstrasse Haldengasse und ist bereits teilweise überbaut.

Mit dem GP soll unter Berücksichtigung der bestehenden Bausubstanz eine hochwertige Quartie­ rentwicklung ermöglicht werden. Die nötige Etappierung soll die unterschiedlichen Grundstücke be­ ziehungsweise die Bedürfnisse der jeweiligen Eigentümerschaften angemessen berücksichtigen. 3.2 Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Zeiningen am 16. Januar 2023 beschlossenen Vorlage: • GP "Aennermatt" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV)

Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde vom 16. Januar 2023 er­ läutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 Raumplanuhgsverordnung [RPV]). 3.3 Vorprüfungsergebnis

Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 18. Februar 2022 mit einigen Vorbehalten und Hinweisen abge­ schlossen worden. Die Vorbehalte wurden vor der öffentlichen Auflage durch Anpassung der Unterlägen bereinigt (Planungsperirheter auf Grenze Gewässerparzelle, Gewäs.serraum als Orientierungsinhalt, Parkfeldan­ zahl gemäss Norm, Vorgaben Aussenräume im Bestand). Ausserdem hat die Gemeinde die Hin­ weise aus der abschliessenden Vorprüfung fast vollständig berücksichtigt. Die Vorlage gilt damit als umfassend bereinigt und genehmigungsfähig.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung

4.1 Überprüfungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplqnen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichti­ gung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung

Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung bezwecken Gestaltungspläne, ein Areal besonders gut.auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung ab­ zustimmen. Gestaltungspläne können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonengemässe Nutzungs­ art nicht übermässig beeinträchtigt wird. Weichen Festlegungen des Gestaltungsplans vom allgemeinen Nutzungsplan ab, hat der Gemeinde­ rat das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergebnis nachzuweisen. Dazu liegt eine Stellungnahme vor. Sie wurde mit der abschliessend vorgeprüften Vorlage öffentlich aufgelegt.

2 von 7

4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen

Handlungsgebiet nach S 1.2 Gemäss Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisung 2.1, sind die Gemeinden gehalten, aufzuzeigen, ' wie mit den kommunalen Planungsinstrumenten die behördenverbindlichen Entwicklungsziele ge­ währleistet werden. Gestützt auf das Richtprojekt wird das Wohnungsangebot innerhalb des Planungsareals auf ca. 170 Wohnungen unterschiedlicher Grösse abgeschätzt. Dies ermöglicht eine Einwohnerdichte von rund 100 Einwohnerinnen und Einwohner pro Hektare (E/ha). Der GP trägt damit massgeblich zur richt­ planerisch geforderten innenentwicklung bei.

Ausgleich anderer Planungsvorteile Andere Planungsvorteile, die durch Um-/Aufzonungen oder aufgrund anderer Planungsmassnahmen resultieren, können seitens Gemeinde mittels verwaltungsrechtlichem Vertrag ausgeglichen werden.

Die Gemeinde verzichtet bewusst auf den Ausgleich der möglichen Mehrwerte. Dieser Entscheid liegt in der Kompetenz der Planuhgsbehörde.

4.2.2 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern.

Das Ortsbild von Zeiningen ist gemäss Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) als regional (sprich kantonal) bedeutend eingestuft. Die betreffenden Parzellen befinden sich in der Umgebungszone i, nördliche Talsohle sowie in der Umgebungsrichtung Vili, Neubauzone im Wes­ ten. Zur Zeit der Festsetzung des ISOS waren die betroffenen Grundstücke noch weitgehend unbe• baut. Heute besteht eine heterogene Bebauung. Der ursprüngliche Charakter ging verloren. Zeiningen wird im ISOS einerseits als Haufendorf mit klar definierten Gassenräumen und anderer­ seits als Strassenzeilenbebauung charakterisiert. In die vorliegende Planung werden diese ortsbauli­ chen Charakteristiken integriert. Die entlang der Haldengasse bestehende Strassenzeilenbebauung wird fortgeführt. Im rückwärtigen Bereich entsteht eine Dichte Überbauung, die haufendorfartig in Er­ scheinung tritt. Bebauungskonzept

Dank dem Richtprojekt erhält das Gebiet eine ortsbaulich positive Identität. Es entsteht ein geschlos­ sener, ortsbaulich dichter Raum mit einem komplexen, spannenden System aus Plätzen, Strassen­ räumen sowie Fusswegen samt einer guten Vernetzung zu den umgebenden Ortsteilen. Die Er­ schliessung von der Haldengasse her findet mit der Positionierung und Firstrichtung des Baube­ reichs 6 eine gute Einleitung in das neue Quartier. Die Parzelle 967 wird durch die Zuweisung der Baubereiche I—IV und die qualitativen Vorgaben zur Architektur/Gestaltung und zur Umgebungsgestaltung gemäss §§ 11 und 12 SNV miteinbezogen. Dies ist zweckmässig.

Die Plausibilisierung der planerischen Festlegungen ist im Planungsbericht (Kapitel 4.2-4.4) sachge­ recht hergeleitet.

Strassenabstand Die Baubereiche 7 und 8 sowie I und, D werden innerhalb des Abstands zum Strassenmark der Kan­ tonsstrasse festgelegt. Im Planungsbericht (Kapitel 3.1) wird die Unterschreitung der erforderlichen Abstände gemäss § 111 BauG mit der Erfüllung der vorliegenden Ortsbildanliegen beziehungsweise der konsequenten Berücksichtigung der ortstypischen Strukturen begründet.

3 von 7

Aus fachlicher Sicht sind die dargelegten Begründungen plausibel, Direkt angrenzend an den Pla­ nungsperimeter folgt die Baugruppe 3.2 mit einer Strassenzeilenbebauung (siehe ISOS; Abfolge von mehrheitlich traufständigen Gebäuden entlang der Haldengasse).

Mit einem Abstand von 3 m zur Kantonsstrassenparzelle (Baubereich 7) werden die minimalen Frei­ halte- und Sicherheitsinteressen seitens der Kantonsstrasse ebenfalls berücksichtigt. Zudem wird mit der Ergänzung in § 9 Abs. 3 SNV geregelt, dass die Parkierung entlang der K 494 zu unterbinden ist.

Freiraumkonzept und Klimaanpassung Mit dem Richtprojekt Freiraum liegt für den GP eine überzeugende Grundlage für die Freiraumgestal­ tung vor. Das Richtprojekt zeigt eine differenzierte Gestaltung der Frei- und Strassenräume. Die Frei­ räume werden in halböffentliche und private Freiräume unterteilt. Zudem werden 15 % ökologische Ausgleichsflächen und 15 % Spielflächen nachgewiesen. Der Anteil an gemeinschaftlichen Freiräumen im südlichen Planungsperimeter wird mit dem zentra­ len Siedlungsplatz/Aufenthaltsbereich Spielplatz akzentuiert. Die Hierarchisierung und Orientierung innerhalb des Areals gelingt mit dem neu definierten zentralen Freiraum gut.

Im Übergang zu den Sportplätzen des Schulareals entsteht ein innerer Siedlungsrand mit einer mar­ kanten Ansicht der neuen Überbauung. Der Freiraum im Übergangsbereich wird differenziert in ver­ schiedene Teilräume mit unterschiedlichem Öffentlichkeitsgrad unterteilt und mit weiteren Baupflan­ zungen ergänzt. Dies ist sachgerecht. Im Planungsbericht (Kapitel 4.4) findet eine sachgerechte Auseinandersetzung mit dem Baumbe­ stand statt. Für die beiden Bäume auf den Siedlungsplätzen sind im Situationsplan Aussparungen innerhalb des Baubereichs für Unterniveaubauten vorgesehen. Das Überbauungs- und Freiraumkonzept sichert die Umsetzung von Massnahmen, die auf die hitze­ angepasste Siedlungsentwicklung abgestimmt sind.

Qualitätssicherung Gemäss § 14 SNV beauftragt der Gemeinderat eine unabhängige Stelle zur Erarbeitung eines Gut­ achtens zur Überprüfung der ortsbaulichen, architektonischen und freiraumgestalterischen Qualitä­ ten. Dies ist sachgerecht. Die Beurteilung der angestrebten und in den SNV enthaltenen qualitativen Vorgäben stellt hohe Fachkenntnisse voraus.

4.2.3 Abstimmung von Siedlung und Verkehr Erschliessung

Die Erschliessung des GP-Gebiets erfolgt für den motorisierten Individualverkehr (MIV) ab der K 494 Halden-gasse einerseits via Heugässli sowie Weidenweg und andererseits via Aennermatt. Sowohl der Wei-denweg wie auch die Aennermatt werden als Sackgassen mit Wendehammer ausgebildet. Die Dimensionierung der Strassenbreiten wird im Planungsbericht sachgerecht erläutert. Die Funkti­ onalität der beiden Wendehammer für einen Lastwagen wird ebenfalls aufgezeigt. Die dazu benötig­ ten Flächen werden mit Strassenlinien gesichert. Dies ist sachgerecht.

Kommunaler Überbauungsplan Aennermatt Süd Die Verhältnisse betreffend den kommunalen Überbauungsplan Aennermatt Süd (genehmigt am 30. November 1987) werden im Planungsbericht (Kapitel 2.4) dargelegt. Die in diesem Überbau­ ungsplan auf der Parzelle 972 festgelegten Strassenlinien für eine Fusswegverbindung entlang des Möhlinbachs bis zur Brücke werden mit dem vorliegenden GP aufgehoben (Genehmigungsinhalt im Situationsplan). Zudem ist - im Sinne der Vorsorge - auch eine alternative Linienführung für eine öf­ fentliche Fusswegverbindung vorgesehen. Dies ist sachgerecht.

4 von 7

Ver- und Entsorgung Die Ver- und Entsorgung für das Planungsgebiet erfolgt über die Aennermatt. Der Bereich für die Entsorgung wird nördlich an den Baubereich zum Gebäude D und minimal im Unterabstand zur Strassenmark der Kantonsstrasse verortet. Der mit Strassenlinien gesicherte Wendehammer am Ende der Aennermatt sowie die Strassenbreite im Bereich des Anschlusses an die Kantonsstrasse sind auf die Wendemanöver von Entsorgungsfahrzeugen beziehungsweise auf die Kreuzung mit ei­ nem Entsorgungsfahrzeug ausgelegt (Planungsbericht, Kapitel 3.1). Die Festlegung des Entsor­ gungsbereichs ist zweckmässig.

Sichtzonen Die Sichtzonen aus der Aennermatt in die K 494 sind sachgerecht.

Parkierung

'

Die maximal zulässige Anzahl Parkfelder wird sachgerecht auf diè Richtwerte gemäss VSS''-Norm beschränkt. Fuss- und Veloverkehr (FW)

Gesamthaft weist der GP eine gute Durchwegung für den FW auf. Die räumliche Anordnung der ober- und unterirdischen Veloparkierung wurde im Richtprojekt zur Bebauung (Teilgebiet Süd) bezie­ hungsweise im Richtprojekt Freiraum (Teilgebiet Nord) berücksichtigt.

Entlang der K.494 ist eine Verbreiterung des bestehenden Gehwegs auf 2 m vorgesehen. Die Fläche für die erforderliche Verbreiterung des Gehwegs wird mit Strassenlinien mit Enteignungsrecht ge- . mäss § 132 BauG gesichert. Dies ist sachgerecht. 4.2.4 Weitere materielle Hinweise

Gewässerraum Ì

Zeiningen hat den Gewässerraum des Möhlinbachs in Form einer 20 m breiten Gewässerraumzone in der Nutzungsplanung umgesetzt. Diese ist als Orientierungsinhalt im GP dargestellt. Hochwassergefahren

Im Planungsbericht (Kapitel 3.2 Gewässer) wird dargelegt, dass 2019 diverse Hochwasserschutz­ massnahmen entlang des Möhlinbachs umgesetzt und auf ein HQ100 inklusive Freibord von 50 cm ausgelegt wurden. Die angepasste Gefahrenkarte Hochwasser zeigt, dass die Schutzdefizite beho­ ben werden konnten. Lärm

Im Plänungsbericht (Kapitel 3.2) wird ausgeführt, dass das GP-Areal in lärmtechnischer Hinsicht als grundsätzlich erschlossen betrachtet werden kann, da die Zufahrt zu allen Parzellen über Gemein­ destrassen gewährleistet ist. Bei Neubauten müssten somit die Immissionsgrenzwerte eingehalten werden. Im Rahmen der Bau­ bewilligungsverfahren muss die Einhaltung der Anforderungen von Art. 31 Lärmschutz-Verord­ nung (LSV) nachgewiesen werden. Dies ist sachgerècht.

’ Schweizerischer Verband der Strassen- und Verkehrsfachieute

5 von 7

Störfallvorsorge

Vom GP-pflichtigen Bereich befindet sich einzig die Parzelle 965 mit 873 m^ im äussersten Teil (75100 m) des Konsultationsbereichs der 70-bar-Erdgashochdruckleitung. Geplant sind zwei Mehrfamili­ enhäuser mit drei und vier Stockwerken. Gemäss der Planungshilfe "Koordination Raumplanung und Störfallvorsorge" ist seitens des Projekts keine Risikorelevanz gegeben. Dies ist sachgerecht.

Energìe Gemäss § 13 SNV soll die Wärmeversorgung der Neubauten erneuerbar erfolgen. Die Gemeinde prüft darüber hinaus die Einrichtung eines Wärmeverbunds. Die Festlegungen sind zweckmässig.

Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die SNV sind sachgerecht und rechtskonform.

Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss

1. Der Gestaltungsplan "Aennermatt", beschlossen vom Gemeinderat Zeiningen am 16. Januar 2023, wird genehmigt. 2.

Die Abteilung Räumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

Stephan Atfige R^gierungsrat

Verteiler • Gemeinderat Zeiningen, Kirchweg 26, 4314 Zeiningen • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU • Departement Volkswirtschaft und Inneres • Abteilung Register und Personenstand DVI

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Venwaltungsgericht des Kantons Aargau, Laurenzenvorstadt 11,5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aar­ gau zu laufen.

6 von 7

Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom •

siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3.

Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist - neben dem Genehmigungsentscheid -

gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsent­ scheid nicht abgelöst worden sind. 4.

Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni

2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.

Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5.

Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. • 6.

Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu

bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7.

Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfah'renskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abtei­ lung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingese­

hen werden.

7 von 7