Gestaltungsplan Neumattweg Ost

Art. 1 Eine städtebaulich klare Grunddisposition der Bauten mit hoher Architektur-

a)

Planungsziele

und Aussenraumqualität. Es ist eine der Lage entsprechenden Dichte auf­ zuweisen. Die Bebauung ist gut in die bauliche Umgebung einzugliedern.

Die Schaffung attraktiver, vielfältig nutzbarer Freiräume für das Quartier und

b)

die Gestaltung eines gemeinschaftlichen Quartiersplatzes. Eine sorgfältige Gestaltung des Übergangsbereiches von der Wohn- und

c)

Arbeitszone zur Arbeitszone.

Die Sicherung von allgemein zugänglichen, das Areal durchquerenden

d)

Quartierverbindungen (Fussweg / Velo), die das Quartier Neumatte mit dem

Bahnhof Suhr verbinden. Eine rationelle und zweckmässige Erschliessung vom Neumattweg und

e)

Reiherweg auf das zu bebauende Areal.

Eine Befreiung des zu bebauenden Areals vom motorisierten Verkehr (aus­

f)

genommen Zufahrt zu Parkplätzen/Tiefgarage, Güterumschlag und Nutz­

fahrzeugen).

Die Realisierung eines Energiestandards auf dem Areal, der den Anforde-

g)

rungen an die 2000-Watt-Gesellschaft entspricht.

2 Der Gestaltungsplan Neumattweg Ost soll eine etappierte Realisierung mit funktionsfähigen Teilüberbauungen sicherstellen.

Art. 2

1 Verbindliche Bestandteile des Gestaltungsplans sind:

Bestandteile

-

Situationsplan „Gestaltungsplan Neumattweg Ost“, 1:500

-

Sondernutzungsvorschriften „Gestaltungsplan Neumattweg Ost“

2 Orientierende Bestandteile des Gestaltungsplans sind: Erläuternder Planungsbericht „Gestaltungsplan Neumattweg Ost“

-

nach Art. 47 RPV - Richtprojekt Baubereich A-D, Husistein & Partner AG, Aarau

- Umgebungskonzept, Albiez De Tomasi, Zürich

-

plan:team

Verkehrskonzept, Ballmer + Partner AG, Aarau

1

Sondemutzungsvorschriften, Gestaltungsplan „Neumattweg Ost“, Suhr

’ Der Gemeinderat kann geringfügige Abweichungen von den Vorschriften des

Gestaltungsplans gestatten, falls dadurch gegenüber den Zielen gemäss Art. 1

Abs. 1 SNV eine mindestens gleichwertige Lösung erreicht wird.

Der Gestaltungsplan gilt für den im Situationsplan 1:500 gekennzeichneten Perimeter.

Art. 3 Perimeter

Art. 4 1 So weit nachstehende Vorschriften und der Situationsplan 1:500 nichts Abwei­

Verhältnis zur

chendes bestimmen, gelten die Vorschriften der Bau- und Nutzungsordnung der

Grundordnung

Gemeinde Suhr. Vorgehendes kantonales und eidgenössisches Recht bleibt

Vorbehalten.

2

Nutzung und Gestaltung

Ari. 5

Die zulässigen Nutzungen richten sich nach § 8 (Wohn- und Arbeitszone WA)

Nutzung

der BNO der Gemeinde Suhr 2 Der Gestaltungsplan präzisiert die zulässigen Nutzungen für die Baubereiche

A, B, C und D. Die Baubereiche A, B, C und D bestimmen die Lage für Wohn­

bauten. Als Nebennutzung sind nichtstörendes Gewerbe und Dienstleistungen (Kinderhort, Spitex, etc.) erlaubt.

® Die in der BNO der Gemeinde Suhr (§ 39) geforderten Gemeinschaftsräume

sind auszuweisen. Falls sich eine qualitativ gleichwertige Lösung anbietet, kön­ nen auch mehrere Gemeinschaftsbereiche zusammengefasst werden.

'’Der Baubereich E bestimmt die Lage der Gewerbebauten.

Art. 6 1 Über den Gesamtperimeter beträgt die Ausnützungsziffer 1.15. Die anrechen­

Nutzungsmass

bare Geschossfläche beträgt maximal 23'280 m^.

2 Die zulässige anrechenbare Geschossfläche beträgt für: die Baubereiche A/B/C/D (Teilbereich Nord)

18'190 m^

den Baubereich E (Teilbereich Süd)

5'090 m^

3 Der Gemeinderat kann eine Erhöhung der anrechenbaren Geschossfläche um max. 5 % in den einzelnen Baubereichen A/B/C/D bzw. in den einzelnen Bau­

bereichen im Baubereich E genehmigen, sofern die Gesamtausnutzung im je­

weiligen Teilbereich Nord bzw. Süd eingehalten ist.

plan:team

2

Sondernutzungsvorschriften, Gestaltungsplan „Neumattweg Ost“, Suhr

Art. 7

Gebäude sind nur innerhalb der Baubereiche A/B/C/D/E zugelassen.

Baubereiche

2 Die im Plan eingezeichnete Linie «Bereich offene Erschliessung und Balkon» bestimmt die maximale Ausdehnung der Balkone und anderer offener, aussen­ liegender Erschliessungsbereiche. Dieser Bereich wirkt als Raumfilter innerhalb

der dichten Bebauung und dient der Belebung der Höfe zwischen den Gebäu­ den. Die Gebäude im Baubereich A.2, A.3, A.4, C.1 und C.2 sind mit Lauben­ gängen zu erschliessen, welche Bereiche zum Aufenthalt ermöglichen. Winter­ gärten sind in diesem Bereich ebenfalls zulässig. Mindestabstände und Notzu­

fahrten müssen gewährleistet sein.

’ Ausserhalb der Baubereiche sind Elemente der Umgebungsgestaltung, Er­ schliessungsanlagen, Klein- und Anbauten gemäss § 19 BauV zulässig. Diese

müssen den Gestaltungsgrundsätzen des Umgebungskonzepts entsprechen. * Unterirdische Bauten dürfen mit Ausnahme des im Plan gekennzeichneten Bereichs «Zone ohne Unterkellerung» im gesamten Gestaltungsplanperimeter im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben realisiert werden.

Die Bauten in den Baubereichen A/B/C/D (Haus A-M) sowie die Bauten im

Art. 8 Gestaltung der Hochbau­

ten und Prinzip des

Baubereich E (E.1/E.2/E.3) sind jeweils so zu gestalten, dass hinsichtlich Mas-

sstäblichkeit, Formensprache, Gliederung, Material- und Farbwahl und ökologi­ schem Wert eine gute Gesamtwirkung entsteht.

Durchwohnens

2 Soweit dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist,

sind teilweise bodengebundene Vertikalbegrünungen bei der Fassadengestal­ tung der Wohnbauten einzusetzen. Ein Verzicht darauf ist zu begründen. 3 Das Prinzip des «Durchwohnens» ist für die Wohnungen in den Gebäuden

im Baubereich A.2, A.3, A.4, C.1 und C.2 umzusetzen.

Art. 9 1 Die Materialisierung und Farbgestaltung der Fassaden aller Hauptbauten ist

Material- und

so zu wählen und aufeinander abzustimmen, dass ein ästhetisch ansprechen­

Farbkonzept

der und quartierverträglicher Gesamteindruck entsteht.

2 Das übergeordnete Material- und Farbkonzept ist bei der Einreichung des 1. Baugesuches im Baubereich A/B/C/D zu formulieren und der Gemeinde zur Ge­

nehmigung vorzulegen. Der Gemeinderat kann für die Prüfung externe Fach­

leute auf Kosten der Bauherrschaft beiziehen.

Art. 10 ’ Die im Situationsplan festgelegten Angaben der Höhen pro Baubereich sind in

Höhe der Gebäude

Meter über Meer angegeben und verbindlich.

2 Die Höhen der Gebäude im Baubereich E richten sich nach der BNO der Ge­ meinde Suhr (§ 5).

plan:team

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Sondemutzungsvorschriften, Gestaltungsplan „Neumattweg Ost“, Suhr

In allen Baubereichen sind nur Flachdächer zulässig.

Art. 11 Dachgestaltung

2 Technisch erforderliche Aufbauten wie Zu- und Abluftanlagen, Anlagen zur

Energiegewinnung und Liftüberfahrten sind zugelassen. 2 Nicht begehbare Dachflächen sind gemäss SIA-Norm 312.2013 312 vom 01.11.2013 extensiv und strukturreich zu begrünen. Kombinationen mit Solar­

anlagen und Regenwassernutzung sind explizit erwünscht. Die Aufbaustärke

der Substratschicht hat mindestens 200 mm zu betragen.

Art. 12 1 Eine Etappierung innerhalb des GP-Perimeters, insbesondere eine Etappie­

Etappierung

rung der Teilbereiche Nord (Wohnen / Baubereiche A/B/C/D / Parz. Nr. 1987) und Süd (Gewerbe / Baubereich E / Parz. Nrn. 3205, 3482), ist grundsätzlich

möglich.

2 Die Realisierung der Bauten und Anlagen der einzelnen Etappen ist zeitlich und organisatorisch aufeinander abzustimmen. Für jede Etappe ist für Bewoh­

nende, Besuchende und Arbeitende sowie für Ver- und Entsorgung jederzeit

eine Erschliessung sicherzustellen.

2 Bei der ersten Bauetappe im Teilbereich Nord (Wohnen) sind die übergeord­ neten Aussenräume (gemeinschaftlicher Platz, anschliessende Grünflächen)

auf der Parzelle Nr. 1987 und die Wegeverbindung AA’ zu realisieren. Die Flä­

chen müssen von Anfang an die ihnen zugewiesene Funktion erfüllen und öko­ logische Qualitäten aufweisen. Der Situationsplan definiert Bereiche, ab wo ein

provisorischer Ausbau der Aussenräume bis zur Realisierung der anschliessen­ den Etappe erfolgen kann.

* Bei der ersten Bauetappe im Teilbereich Süd (Gewerbe) ist die Baumreihe am Reiherweg zu realisieren.

3

Frei- und Aussenraumgestaltung, Terrain Im Baubewilligungsverfahren ist ein von einem/einer Landschaftsarchitekt/in

Art. 13 angefertigter Umgebungsplan einzureichen und durch die Gemeinde zu geneh­

Umgebungsfläche

migen. Auf diesem müssen insbesondere ersichtlich sein: Gestaltung und Ausstattung der Aussenräume (Erschliessungs- und Ab­

a)

stellflächen, Aufenthalts- und Spielflächen, Grünflächen etc.), sowie Anga­

ben zu Oberflächenbelagsarten und Beleuchtung, b)

Standorte und Art der Bepflanzungen,

c)

Lage und Gestaltung von Versickerungs- und Retentionsflächen,

d)

Lage und Gestaltung der zentralen Abfallentsorgung Teil Nord (Container, Abholplatz) bzw. Lage und Gestaltung der Abfallentsorgung Teil Süd.

planiteam

4

Sondernutzungsvorschriften, Gestaltungsplan „Neumattweg Ost", Suhr

2 Es ist eine Grünflächenziffer von mindestens 27 % nachzuweisen.

2 100% der Grünflächen sind ökologisch hochwertig zu gestalten. Die Grünflä­ chen sind strukturreich mit einheimischen und standortgerechten Pflanzenarten

zu bepflanzen. Es sind insbesondere auch hochstämmige Bäume zu pflanzen. Für Spielflächen, die ausdrücklich und begründet nur in Rasen ausgeführt wer­ den können, sind Rasenflächen zulässig.

® Mindestens 15% der anrechenbaren Geschossfläche sind als Spiel- und Auf­

enthaltsflächen umzusetzen (Teilbereich Nord: 2'729 m^ / Teilbereich Süd: 760 m2). Als Spiel- und Aufenthaltsflächen dienen der «gemeinschaftliche Platz» und die «Spiel- und Aufenthaltsflächen» sowie die Erschliessungshöfe. Es sind

Spielangebote für alle Altersklassen anzubieten. ® Im Bereich der Wohnbauten ist ein grosser gemeinschaftlicher Platz mit Auf­ enthaltsqualitäten und Grossbäumen zu erstellen.

Die drei Hofräume zwischen den Baubereichen A2./A.5/C.1 bzw. den Baube­ reichen A.3/A.6/C.2 bzw. den Baubereichen A.4/A.7/C.3 sind als hochwertig ge­

staltete Erschliessungshöfe mit Aufenthaltsqualität zu erstellen. ® Die Zone «gestalteter Vorbereich - Wohnen» dient als Zugangs- und Erschliessungssfläche, privater Aussensitzplatz, Aufenthaltsfläche, Pflanzfläche, Abstell­

fläche für Velos, Standort für Unterstände.

®ln den begrünten Höfen sind jeweils auf der südwestexponierten Seite «private Gartensitzplätze» zulässig, die übrigen Flächen sind gemeinschaftlich genutzt.

i°Bei der baulichen Entwicklung der Baubereiche E.1 bzw. E.3 ist ein gemein­ schaftlicher Freiraum mit pflanzlichen Elementen zu realisieren, der dem Auf­

enthalt dient. 11 Die Zone «gestalteter Aussenraum - Gewerbe» dient als Zugangs- und Er-

schliesssungssfläche, Pflanzfläche, Abstellfläche für Kraftfahrzeuge und Velos, Standort für Unterstände und Entsorgung. Sie ist gestalterisch hochwertig zu

realisieren. Entlang des Reihenweges ist eine Baumreihe zu pflanzen.

12 Anzahl, Lage und Art der Bäume werden im Rahmen des Baubewilligungs ­ verfahrens von der Baubehörde bewilligt. 1^ Die Aufbaustärke der Substratschicht in unterkellerten Bereichen hat für Bäume mindestens 100 cm und für Sträucher mindestens 60 cm zu betragen.

1® Oberirdische Parkplätze sind mit wasserdurchlässigen Belägen auszustatten. 1® Die geforderten Qualitäten der Freiräume werden anhand des Umgebungs­ plans im Rahmen des Baugesuchverfahrens geprüft.

plan:team

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Sondemutzungsvorschriften, Gestaltungsplan „Neumattweg Ost“, Suhr

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Erschliessung, Parkierung und Nebenanlagen 1 Der motorisierte Verkehr ist zwingend über die im Situationsplan 1:500 festge­