Erschliessungsplan Gänsackerweg

Sachverhalt

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten

Abschliessender Vorprüfungsbericht 2. Mitwirkung und 2. öffentliche Auflage 1. öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

2. Juni 2021 und 24. Februar 2023 17. März bis 14. April 2023 13. Januar bis 14. Februar 2022 1. Mai 2023 22. Mai 2023 12. Juni 2023

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde

Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz

Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 11. März 1997 genehmigten Nutzungsplan (NP) Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage

Die Gemeinde Gipf-Oberfrick gehört gemäss Raumkonzept Aargau (R 1) dem Raumtyp Ländliche Entwicklungsachse an. Die anzustrebende Gemeindeentwicklung hat die Gemeinde im behördenver­ bindlichen "Räumlichen Gesamtkonzept" und im "Masterplan Kernzone" dargelegt. Ausgehend von diesen strategischen Grundlagen soll in der Gemeinde die hochwertige Siedlungsentwicklung diffe­ renziert gefördert werden. Diese Vorgehensweise wird aus fachlicher Sicht ausdrücklich begrüsst.

Gipf-Oberfrick verfügt über ein weitgehend intaktes Ortsbild von regionaler Bedeutung (festgesetzt gemäss Richtplankapitel S 1.5). Der Planungsperimeter befindet sich grossmehrheitlich in der Kern­ zone (K), ein untergeordneter Teil in der Wohnzone 2 (W2). Der Planungsperimeter "Gänsacker" zwischen Gänsackerweg, Landstrasse Unterdorf und dem Bruggbach/Altbach ist teilweise mit einer Sondernutzungplanpflicht belegt ("Bauzone 2. Etappe"). Davon betroffen sind teilweise oder gesamthaft die im Perimeter liegenden Parzellen 240, 242, 1703, 361. Der Perimeter des Erschliessungsplan (EP) umfasst darüber hinaus die Parzellen 241, 340, 341, 342, 343, 344, 361, 362, 363, 364, 365 und 1629. Im Planungsperimeter wird mit dem vorliegenden EP die Erschliessung geregelt und im gleichen Zug das Rüestelbächli verlegt und geöffnet. In den Sondernutzungsvorschriften (SNV) sind neben er­ schliessungstechnischen Festlegungen insbesondere auch Anordnungen zum Freihaltebereich Ge­ wässerraum und zur Qualitätssicherung der Gestaltung enthalten.

3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen ist der verbindliche Inhalt der vom Gemeinderat Gipf-Oberfrick am 1. Mai 2023 be­ schlossenen Vorlage: • Erschliessungsplan "Gänsacker" • Sondernutzungsvorschriften

Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde vom 9. Mai 2023 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 Raumplanungsverordnung [RPV]). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 2. Juni 2021 noch mit Vorbehalten und einer Ergänzung zum ab­ schliessenden Vorprüfungsbericht vom 24. Februar ohne Vorbehalte abgeschlossen worden.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteiiung

4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die NP auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kanto­ nalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG).

4.2 Raumpianerische Beurteilung

Mit EP werden Lage und Ausdehnung von rationellen Erschliessungsanlagen festgelegt und das da­ für erforderliche Land gesichert. Zur Förderung der Siedlungsqualität können sie Anordnungen zur Aufwertung des Strassenraums enthalten. 4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen

Ausgleich anderer Planungsvorteile

Andere Planungsvorteile, die durch Um-/Aufzonungen oder aufgrund anderer Planungsmassnahmen resultieren, können seitens Gemeinde mittels verwaltungsrechtlichen Vertrags ausgeglichen werden.

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4.2.2 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern. Beim Gebiet "Gänsacker" handelt es sich um eine typische Situation in der Gemeinde. Zugunsten der hochwertigen Siedlungsentwicklung nach innen ist es essentiell, einen sachgerechten, ortsver­ träglichen und überzeugenden baulichen Umgang an dieser sensiblen Lage zu gewährleisten. Ortsbild und Städtebau

Gemäss ISOS^ befindet sich der Planungsperimeter überwiegend im Gebiet "Mitteldorf' (G1) und teils innerhalb der Umgebungszone "Nahumgebung im Mühlebezirk" (U-Zo II). Insbesondere letztere ist dank ihrer architekturhistorischen, regionaltypischen und räumlichen Merkmale als Ganzheit noch ablesbar. Im ISOS wurden für das "Mitteldorf' das Erhaltungsziel "B" (Erhalten der Struktur) und für die "Nahumgebung im Mühlebezirk" das Erhaltungsziel "a" (Erhaltung der Beschaffenheit) festgelegt. Dies bedeutet, dass es sich dabei um einen unerlässlichen Teil des Ortsbilds handelt, die unverbaut oder durch Bauten, die der ursprünglichen Beschaffenheit der Umgebung entsprechen, geprägt wer­ den soll.

Innerhalb des Perimeters befinden sich zudem zwei Gebäude, die im kantonalen Bauinventar erfasst und in ihrer Substanz kommunal geschützt sind. Nordöstlich in unmittelbarer Nähe befinden sich die im ISOS aufgeführten Bauernhäuser E 3.0.7 und E 3.0.8 von besonderer Bedeutung mit Erhaltungs­ ziel "A" (Erhalten der Substanz). Die konzeptuellen und qualitativen Inhalte der kommunalen Instrumente, namentlich Masterplan Kernzone (2015) und Räumliches Gesamtkonzept (2016), sind aus fachlicher Sicht schlüssig und können eine hochwertige Siedlungsentwicklung begünstigen.

Die wichtigsten Darlegungen der Gemeinde dazu finden sich im Planungsbericht (insbesondere Ka­ pitel 2.7-2.9. 3.5 und 3.6 sowie § 4 SNV). 4.2.3 Erschliessung

Der SNP^-Perimeter liegt abseits bestehender oder geplanter kantonaler Verkehrsinfrastrukturen. Der Bereich entlang der Landstrasse wird als erschlossen, jener entlang des Gänsackerwegs als noch nicht erschlossen betrachtet. Die Erschliessungsstrasse entspricht einem Typ "Zufahrtsstrasse" gemäss VSS^-Norm 40 045. Mit einer Fahrbahnbreite von 4,5 m wird der Begegnungsfall Personenwagen/Personenwagen abge­ deckt. Dies ist sachgerecht. Im Verzweigungsbereich zum Gänsackerweg wird auf eine Fahrbahn­ breite von 5,5 m, die auch den Begegnungsfall Personenwagen/Lastwagen abdecket, verzichtet. Dies ist aufgrund der kurzen Strasseniänge sowie aufgrund der örtlichen Verhältnisse vertretbar. Der Wendeplatz ist auf einen 3-achsigen Lastwagen dimensioniert; dies ist ebenfalls sachgerecht. Die "Erschliessungsarme", welche die Feinerschliessung sicherstellen, werden gemäss Typ "Zu­ fahrtsweg" erstellt. Seitens Gemeinde wird eine privatrechtliche Lösung mit Dienstbarkeiten bevor­ zugt. Falls eine diesbezügliche Einigung zu entsprechenden Grunddienstbarkeiten nicht zustande kommt, ist die Feinerschliessung durch die Planfestlegung der Strassenlinie gewährleistet.

’ Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz Sondernutzungsplan

’ Schweizerischer Verband der Strassen- und Verkehrsfachleute

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Bereich für Verkehrserschiiessung über Landstrasse/Unterdorf Gegenüber der Landstrasse soll bewusst an der bestehenden Situation festgehalten werden. Die Gebäude entlang der K 488 sollen in ihrer für den Strassenraum wichtigen Stellung und ihrer Umge­ bung durch die Kernzonenvorschrift gewahrt bleiben. Ein Abbruch und Wiederaufbau ist jedoch mög­ lich (§§ 10 und 42 Bau- und Nutzungsordnung, BNO). Dies korrespondiert mit den Schutzzielen des ISOS. Der südöstliche (schraffierte) Teil des Erschliessungsperimeters ist gemäss Situationsplan über die Landstrasse/Unterdorf zu erschliessen. Im Planungsperimeter befinden sich entlang der K488 sieben Parzellen (ausgenommen Parzellen 364 und 365) die fast ausschliesslich über eine Di­ rekterschliessung auf die Landstrasse verfügen. Für bestehende Erschliessungen gilt die kantonale Besitzstandsgarantie gemäss § 68 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz. BauG). Bei Neubauten ist von einer gesteigerten Nutzung hinsichtlich Erschliessung auszugehen. Entsprechend genügen bestehende Anschlüsse vielfach den nötigen Anforderungen nicht mehr. Ge­ setzlich besteht kein Anspruch auf direkte Zu- und Wegfahrten auf Kantonsstrassen (siehe § 113 BauG). Ferner sind solche Bewilligungen unstatthaft, wenn die Verkehrssicherheit erheblich gestört würde. Sofern eine rückwärtige Erschliessung tatsächlich nicht möglich ist, sind ausnahmsweise Di­ rekterschliessungen zwingend parzellenübergreifend zusammenzufassen. In einem Teilbereich kann zudem der künftige Ausbau der Bushaltestelle nach Behindertengesetz die Zu- und Wegfahrt gänz­ lich vereiteln.

Es kann auch künftig im öffentlichen Interesse liegen, in einem regional bedeutsamen Ortsbild - ver­ stärkter als sonst - solche Direkterschliessungen zuzulassen. Dies bedingt jedoch umfassende Inte­ ressenabwägungen, bei denen nicht nur das Interesse des Ortsbilds in die Interessenermittlung ein­ zubeziehen ist (Netzstrategie mit Aufklassierung zu einer Regionalverbindungsstrasse, Bushalte­ stelle, Verkehrssicherheit usw.). Die Gemeinde verzichtet mit vorliegenden EP auf eine klare Er­ schliessungsregelung entlang der Landstrasse und verschiebt mit § 8 SNV die notwendige Interes­ senabwägung auf die jeweiligen Baugesuche. Das Vorgehen ist vertretbar.

Sichtzonen Im Quartier gilt Tempo 30. Die Sichtzonen entsprechen dem Regime mit Rechtsvortritt. Die Sichtzo­ nen beim Anschluss entsprechen jener vortrittsbelasteter Grundstückzufahrten. 4.2.4 Weitere materieiie Hinweise

Gewässerveriegung Die Verlegung und Öffnung des Rüestelbächlis an die tiefste Lage des Perimeters wird unterstützt. Beim Rüestelbächli handelt es sich um ein öffentliches Gewässer des Kantons (§114 BauG, Art. 664 Abs. 2 Zivilgesetzbuch und § 82 Einführungsgesetz zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch). An öf­ fentlichen Gewässern können weder Eigentum noch andere dingliche Rechte ersessen werden (§ 115 Abs. 1 BauG). Korrektionen an Gewässerläufen sind nur erlaubt, wenn dadurch der Zustand eines bereits verbau­ ten oder korrigierten Gewässers verbessert und der natürliche Verlauf wiederhergestellt wird. Fliess­ gewässer dürfen grundsätzlich nicht überdeckt oder eingedolt werden (Art. 37 und 38 Bundesgesetz über den Schutz der Gewässer, GSchG). Wenn es nach Abwägung aller Interessen zumutbar ist, sind sie wieder offen zu legen und nach den Grundsätzen über die Beschaffenheit der Gewässer zu gestalten (§§ 117 und 119 BauG). Mitdergepianten Verlegung und Offenlegung wird diesen Anfor­ derungen Rechnung getragen. Die Bachverlegung mit Offenlegung ist sachgerecht.

Freihaitebereich für Gewässerraum Die Kantone sind gemäss Art. 36a GSchG verpflichtet, den Raumbedarf der Gewässer festzulegen. Dieser Gewässerraum muss bei der Richt- und Nutzungsplanung berücksichtigt sowie extensiv be­ wirtschaftet werden.

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Das Rüestelbächli erfordert innerhalb Siedlungsgebiet mit einer Sohlenbreite von rund 0,6 m eine Gewässerraumbreite von 12,6 m. Vorliegend wurde dies als Basis genommen und unter Berücksich­ tigung der angrenzenden Bauten und der künftigen Überbaubarkeit ein Freihaltebereich Gewässer­ raum von 10 m bis 12 m definiert. Dies ermöglicht sowohl eine Überbauung als auch eine rechtskon­ forme und hochwassersichere Bachöffnung. Die Reduktion des Gewässerraums beziehungsweise des Freihaltebereichs für Gewässerraum von 12,6 m auf 10 m bis 12 m begründet sich darin, dass die Breite des Gewässerraums den baulichen Gegebenheiten in dicht überbautem Gebiet angepasst wird. Die Umsetzung gemäss Variante 1 - mit Teilen des Wendehammers im Freihaltebereich für Gewäs­ serraum - wird gestützt auf die beigebrachten Variantenstudien als vertretbar beurteilt. Der übrigblei­ bende Gewässerraumbereich ist bei der künftigen Überbauung zwingend von jeglichen Bauten und Anlagen sowie Nutzungen (Sitzbänke, Plätze, Spielgeräte usw.) freizuhalten. Hochwassergefahren

Mit der Bachverlegung/Öffnung ist der Hochwasserschutz hinreichend gewährleistet.

Die kantonalen Grundlagen hinsichtlich der Empfehlung zu Hochwasserschutzmassnahmen und der Festlegung von Vorschriften wurden berücksichtigt. Zur Sicherung des Schutzziels wird in § 5 Abs. 2 SNV das Schutzziel HQ100 grundeigentümerverbindlich geregelt. Dies ist sachgerecht. Lärm Der Bereich entlang des Gänsackerwegs gilt als noch nicht erschlossen. Dementsprechend müssen in diesem Bereich die Anforderungen von Art. 30 Lärmschutzverordnung (LSV) eingehalten werden. Das Gebiet darf nur so weit erschlossen werden, als die Planungswerte (PW) eingehalten sind oder durch eine Änderung der Nutzungsart oder durch planerische, gestalterische oder bauliche Mass­ nahmen eingehalten werden können (Art. 30 LSV). Aufgrund der Distanz zur Kantonsstrasse und der abschirmenden Wirkung der kantonsstrassenna­ hen Gebäude ist davon auszugehen, dass die massgebenden PW überall eingehalten sind und dem­ entsprechend keine lärmrechtlichen Vorgaben im EP notwendig sind.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss

1. Der Erschliessungsplan "Gänsackerweg", beschlossen vom Gemeinderat Gipf-Oberfrick am 1. Mai 2023, wird genehmigt.

2.

Diß Abteilung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

Regierungsrat

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Verteiler • Gemeinderat, Landstrasse 43, 5073 Gipf-Oberfrick • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU • Abteilung Tiefbau • Departement Volkswirtschaft und Inneres • Abteilung Register und Personenstand DVI

Rechtsmittelbelehrung

1. Gegen diesen Entscheid kann innert einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen seit der amtlichen Publikation beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Be­ schwerde geführt werden. Bei der Berechnung der Frist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt.

Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 2. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin beziehungsweise einem An­ walt zu verfassen, welche(r) gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte (Anwaltsgesetz, BGFA) vom 23. Juni 2000 zur Vertretung von Parteien vor Gericht berech­ tigt ist.

Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst, es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 3. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen gemäss den Ziffern 1 oder 2 nicht entspricht, wird nicht eingetreten.

4. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der unterzeichneten Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen.

5. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Par­ tei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 6. Der Genehmigungsbeschluss und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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