Gestaltungsplan Wohnhaus im Bilander

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten

Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Stadtrat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

21. September 2022 6. August 2021 bis 6. September 2021 6. Januar 2023 bis 6. Februar 2023 10. Oktober 2023 13. Februar 2024 2. Januar 2024

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde

Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 des Gesetzes über Raument­ wicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zustän­ dig. 1.3 Rechtsschutz

Zur Vorlage ist eine Beschwerde eingereicht worden. Aus dem Beschwerdeverfahren ergeben sich keine Änderungen der beschlossenen Vorlage. Die Genehmigung erfolgt koordiniert mit dem Be­ schwerdeentscheid.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage

Die Vorlage stützt sich auf den am 24. März 2021 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Der vorliegende Gestaltungsplan (GP) schafft die planungsrechtlichen Grundlagen zur Überbauung der ca. 3000 m^ grossen Parzelle 778 in Brugg. Die dreiecksförmige Parzelle liegt zwischen dem Quartier Bilander und einem Einfamilienwohnhaus-Quartier und wird südwestlich durch den Bahn­ damm begrenzt. Im Erdgeschoss sind Dienstleistungs- und Gewerbenutzungen vorgesehen, darüber

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Wohnnutzung mit Mietwohnungen im mittleren bis höheren Preissegment. Das Gestaltungsplanareal befindet sich gemäss rechtskräftigem Bauzonenplan in der Wohnzone W4 und unterliegt keiner Ge­ staltungsplanpflicht. Als Grundlage des Gestaltungsplans dient das Richtprojekt "Wolkenschatten­ boot", das in einem vorgängig durchgeführten Studienauftrag als Siegerprojekt hervorging. Das Ge­ staltungsplanverfahren dient der Realisierung des Siegerprojekts, das über die Regelbauweise (Grundordnung) der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) nicht möglich gewesen wäre.

Das Gebiet liegt in der öV^-Güteklasse B, soll für den Motorisierten Individualverkehr (MIV) via Sei­ denstrasse erschlossen werden und es wird eine Reduktion des Angebots für Bewohner-Parkfelder vorgesehen. Das Projekt orientiert sich an hohen energetischen Standards. Zudem sollen ökologisch hochwertige Grünräume geschaffen und eine städtebaulich und architektonisch hochwertige Bebau­ ung des Grundstücks sichergestellt werden. 3.2 Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Stadtrat Brugg am 10. Oktober 2023 be­ schlossenen Vorlage: • Gestaltungsplan "Wohnhaus im Bilander" bestehend aus; • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV)

Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde vom 7. November 2022 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 Raumplanungsverordnung [RPV]). 3.3 Vorprüfungsergebnis

Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 21. September 2022 mit einzelnen Vorbehalten abgeschlossen worden. Die Vorbehalte sind bereinigt. Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichti­ gung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG.

4.2 Raumplanerische Beurteilung

Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung bezwecken Gestaltungspläne, ein Areal besonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung ab­ zustimmen. Gestaltungspläne können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonengemässe Nutzungs­ art nicht übermässig beeinträchtigt wird. Weichen Festlegungen des Gestaltungsplans vom allgemeinen Nutzungsplan ab. hat der Gemeinde­ rat in einer qualifizierten Stellungnahme das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergeb­ nis nachzuweisen. Die Stellungnahme liegt vor und wurde mit der abschliessend vorgeprüften Ge­ staltungsplanvorlage öffentlich aufgelegt.

’ öffentlicher Verkehr

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4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen

Handlungsgebiet nach Richtplankapitel S 1.2 Gemäss Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisung 2.1, sind die Gemeinden gehalten, aufzuzeigen, wie mit den kommunalen Planungsinstrumenten die behördenverbindlichen Entwicklungsziele ge­ währleistet werden.

Vorliegend wird ein hinsichtlich Innenentwicklung wichtiges Areal beplant (sogenanntes Handlungs­ gebiet. Es sollen 26 Wohneinheiten für ca. 60 Bewohnende geschaffen werden. Der gemäss Richt­ projekt beziehungsweise GP erzielbare Entwicklungsbeitrag ist mit gegen 200 Einwohnerinnen und Einwohner pro Hektare (E/ha) beträchtlich. Die dafür nötigen Qualitäten sind erkennbar vorhanden und wurden stufengerecht im GP gesichert. Dies ist sachgerecht. Ausgleich anderer Planungsvorteile

Andere Planungsvorteile, die durch Um-/Aufeonungen oder aufgrund anderer Planungsmassnahmen resultieren, können seitens Gemeinde mittels verwaltungsrechtlichen Vertrags ausgeglichen werden. 4.2.2 Siediungsqualität

Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern. Das vorlie­ gende Planungsresultat bildet eine gute Grundlage für eine qualitative Siedlungsentwicklung. Bestehendes Siediungsbild

Gemäss Inventar der schützenswerten Qrtsbilder der Schweiz (ISOS) besitzt die Stadt Brugg ein Ortsbild von nationaler Bedeutung. Das Quartier Bilander liegt in der Umgebungszone "U-Zo XIV", die als "planmässig angelegte Wohnbebauung seit ungefähr 1920" umschrieben wird. Für das Gebiet gilt das Erhaltungsziel b ("Erhalten der Eigenschaften, die für die angrenzenden Ortsbildteile wesent­ lich sind"). Das Erhaltungsziel kann mit dem vorliegenden GP eingehalten werden. Architektonische Gestaltung

In der Erarbeitung des Gestaltungsplans wurde die zulässige Höhe und Geschosszahl des Baube­ reichs BI gegenüber dem Projektstand der öffentlichen Mitwirkung reduziert. Die Mehrausnützung, die mit dem GP gegenüber der Regelbauweise erzielt werden kann, wurde somit deutlich reduziert.

Das Richtprojekt weist sowohl architektonisch als auch landschaftlich hohe Qualitäten auf. Neubau­ ten und Freiräume haben gemäss § 4 SNV mindestens eine gleichwertige Qualität aufeuweisen wie das Richtprojekt und gemäss § 13 SNV ist eine besonders gute Gesamtwirkung zu erzielen. Zur Prü­ fung der Gestaltungskriterien ist im Baugesuchsverfahren ein unabhängiges Fachgutachten gemäss § 84 BNQ einzuholen. Strassenraum und Umgebungsgestaltung

Die Gestaltung der Strassenräume wird durch die angrenzenden Aussenbereiche geprägt. Entlang der Zimmermannstrasse und an der Ecke zur Seidenstrasse weist der Strassenraum einen eher öf­ fentlichen Charakter auf, während entlang dem Hummelweg beziehungsweise dem Bahndamm der als Grünfläche bezeichnete Bereich eher ruhig in Erscheinung tritt. Die bestehende Gestaltung der Strassenräume im Quartier wird übernommen, was aus städtebaulicher Sicht plausibel und nachvoll­ ziehbar ist.

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Natur im Siedlungsgebiet und ökologischer Ausgleich Gestützt auf § 40a BauG ist ein ökologischer Ausgleich auf 15 % der Fläche des Gestaltungsplanpe­ rimeters zu leisten. Dächer, die gemäss erhöhten Anforderungen (Ziffer 2.7.2) der SIA^-Norm 312 (Begrünung von Dächern, SN 564 312) begrünt werden, können zur Hälfte angerechnet werden.

Laut § 16 Abs. 1 SNV sind 15 % der Perimeterfläche als ökologische Ausgleichsfläche auszuweisen und zu gestalten. Im Dokument "Flächennachweise 1:500 - Grünflächenziffer, ökologische Aus­ gleichsfläche, Spielfläche" sind in der Umgebung 600 m^ (ca. 20 % der Grundstücksfläche) und auf dem Dach 125 m^ (ca. 4 % der Grundstücksfläche) als ökologische Ausgleichsfläche eingetragen. Dies ergibt total 725 m^ und entspricht 22 % der Grundstücksfläche. Klimaanpassung im Siedlungsgebiet Aufgrund des Klimawandels ergeben sich für die bauliche Entwicklung neue Herausforderungen wie zunehmende Sommerhitze, längere Trockenperioden und intensive Starkniederschläge. In der Son­ dernutzungsplanung können konkrete Massnahmen zur hitzeangepassten Siedlungsentwicklung ver­ ankert werden.

Mit dem vorliegenden Gestaltungsplan werden verschiedene Elemente verbindlich in den SNV gesi­ chert. Die getroffenen Massnahmen dienen der Schaffung einer angenehmen Aufenthaltsqualität und werden aus fachlicher Sicht begrüsst. 4.2.3 Erschliessung

Das Gestaltungsplangebiet liegt in der öV-Güteklasse B. Die nächstgelegen Bushaltstelle "Unterfüh­ rung SBB" befindet sich in ca. 100 m Entfernung, der Bahnhof Brugg liegt 500 m Luftlinie entfernt. Es stehen verschiedene Radrouten in der Nähe zur Verfügung. Das Gebiet ist für Velo- und Fussver­ kehr an attraktiver Lage. Die Erschliessung des Areals für den MIV soll über die Zimmermannstrasse (oberirdische Park­ plätze) und Seidenstrasse (Einstellhalle) erfolgen. Diese wird im Planungsbericht erläutert und in §18 SNV geregelt. Die vorgesehene MIV-Erschliessung ist sachgerecht. 4.2.4 Abstimmung von Siedlung und Verkehr

Kommunaler Gesamtplan Verkehr (KGV) Die verkehrlichen Themen werden in den Planungsunterlagen sachgerecht erläutert. Die Stadt Brugg verfügt über einen KGV. Darin verfolgt die Stadt das Ziel, ein umweit- und sozialverträgliches Mobili­ tätsverhalten zu ermöglichen und zu fördern. Durch ein Verkehrssystem der kurzen Wege soll der Fuss- und Veloverkehr gefördert werden. Dafür sollen, wo nötig, Massnahmen zur Begrenzung des MIV vorgenommen werden. Die Planungsziele des vorliegenden GP unterstützen diese Stossrich­ tung und sehen die Realisierung eines zeitgemässen Mobilitätskonzepts (Pianungsbericht Seite 6) und der Lenkung der Mobilität auf den Fuss- und Veloverkehr sowie das Carsharing-Angebot (Pla­ nungsbericht Seite 24) vor. Der KGV enthält für das von dem vorliegenden Planungsvorhaben betroffene Gebiet keine konkreten Massnahmen.

Parkierung Gemäss § 57 BNO legt der Stadtrat im Rahmen eines Gesamtkonzepts die Parkierung über das ganze Gemeindegebiet fest. Da sich das Gestaltungsplangebiet in der Zone C befindet, ist das ent­ sprechende Parkfeldangebot in % der Richtwerte der VSS^-Norm 40 281 einzuhalten. Mit § 19 SNV

2 Schweizer Ingenieur- und Architektenverein (SIA) ’ Schweizerischer Verband der Strassen- und Verkehrsfachleute

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wird diese Regelung berücksichtigt und ist somit sachgerecht. § 20 SNV regelt die Parkierung der Fahrräder ebenfalls sachgerecht. 4.2.5 Weitere materielle Hinweise

Hochwassergefahren und Oberflächenabfluss Gemäss "Gefahrenkarte Hochwasser" liegt für das Gestaltungsplangebiet keine Hochwassergefahr vor. Bezüglich Naturgefahren ebenfalls zu berücksichtigen ist der Schutz vor Oberflächenabfluss. Hinweise finden sich auf der Gefährdungskarte Oberflächenabfluss (www.bafu.admin.ch/oberflaechenabfluss). Lärm

Gemäss Planungsbericht gilt das Planungsgebiet im Sinn der Raumplanung als erschlossen. Somit ist die Einhaltung von Art. 31 der Lärmschutzverordnung (LSV) erst im Rahmen des Baubewilli­ gungsverfahrens nachzuweisen. Für das Richtprojekt wurde ein Lärmgutachten der Wichser Akustik & Bauphysik AG, Zürich erstellt, das im Laufe des Verfahrens (am 9. April 2022) aktualisiert wurde. Dieses weist für die bahnzuge­ wandten Fenster in den oberen Geschossen Beurteilungspegel von bis zu 66 dB(A) am Tag und in der Nacht aus. Damit sind die massgebenden Immissionsgrenzwerte (IGW), die gemäss Anhang 4 LSV für die ES III 65 dB(A) am Tag und 55 dB(A) in der Nacht betragen, nicht eingehaiten. Vor allem in der Nacht sind die IGW deutlich überschritten. Die Grundrisse sind jedoch lärmgerecht konzipiert. Sämtliche Schlafzimmer sind auf der lärmabge­ wandten Fassade angeordnet und nur die durchgehenden Küchen-, Wohn- und Esszimmerweisen bahnzugewandte Fenster auf. Diese Räume können allerdings über Fenster auf der lärmabgewand­ ten Seite belüftet werden. Jede Wohneinheit verfügt auch über einen lärmabgewandten privaten Aussenbereich. Somit kann eine kantonale Zustimmung nach Art. 31 Abs. 2 LSV in Aussicht gestellt werden. Störfallvorsorge

Die Parzelle 778 im Bilander ist laut Chemierisikokataster vom Konsultationsbereich der Eisenbahn betroffen. Gemäss Planungshilfe "Koordination Raumplanung und Störfallvorsorqe" ist die Risikorele­ vanz des Projekts mit der erwarteten Anzahl an zusätzlichen Anwohnern nicht gegeben, da wegen der Personenbelegung der massgebliche Referenzwert nicht erreicht wird und es daher im Moment keine weitere Koordination der Raumplanung mit der Störfallvorsorge braucht.

Energie Gemäss Planungsbericht soll die Wohnüberbauung Bilander ein "energetisches Leuchtturm-Projekt" sein. Dazu werden im Planungsbericht (Seite 19) die verschiedenen geplanten Ansätze beschrieben, Die gewählten Ansätze werden aus fachlicher Sicht begrüsst. Nichtionisierende Strahlung (NIS)

Es liegen keine Orte mit empfindlicher Nutzung (OMEN) im Nahbereich der geplanten elektrischen Anlagen. Der Anlagengrenzwert nach der Verordnung über den Schutz vor nichtionisierender Strah­ lung (NISV) ist eingehalten. Entwässerung

Gemäss § 21 SNV ist das im GP anfallende unverschmutzte Regenwasser in geeigneter Weise über Versickerungs- und Retentionsflächen dem Grundwasserzuzuführen. Regenwasser, das nicht versi­ ckert werden kann, ist im Sinne von Art. 7 Bundesgesetz über den Schutz der Gewässer vom 24. Ja­ nuar 1991 (GSchG, SR 814.20) und nach Massgabe des generellen Entwässerungsplans abzuieiten. Das Entwässerungskonzept entspricht dem generellen Entwässerungsplan (GEP) der Stadt Brugg.

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Archäologie Die Ausführungen im Planungsbericht (Seite 27) zu den archäologischen Hinterlassenschaften sind sachgerecht und vollständig. 4.3 Sondernutzungsvorschriften (SNV)

Die SNV sind sachgerecht und rechtskonform. 5. Ergebnis

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss

1. Der Gestaltungsplan "Wohnhaus im Bilander", beschlossen vom Stadtrat Brugg am 10. Oktober 2023, wird genehmigt.

2.

le Abteilu/jig Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

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'iQßr iegierungsrat

Verteiler • Stadtrat Brugg, Hauptstrasse 3, Postfach, 5201 Brugg • Parteien gemäss Beschwerdeentscheid (A-Post-Plus) • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU • Departement Volkswirtschaft und Inneres • Abteilung Register und Personenstand DVI

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Entscheid kann innert einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen seit der amtlichen Publikation beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. Bei der Berechnung der Frist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezem­ ber bis und mit dem 2. Januar. 2. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin beziehungsweise einem Anwalt zu ver­ fassen, welche(r) gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte (Anwaltsge­ setz, BGFA) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist.

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Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst, es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und

b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.

Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 3.

Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen gemäss den Ziffern 1 oder 2 nicht entspricht, wird nicht einge­ treten.

4. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der unterzeichneten Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Be­

weismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen.

5. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 6.

Der Genehmigungsbeschluss und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abtei­ lung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingese­

hen werden.

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