Gestaltungsplan Giessi
Plan d'utilisaziun spezial · Seon
Document
- Numer
- 21.259
- Gener
- Plan d'utilisaziun spezial
- Vischnanca
- Seon
- Chantun
- Aargau
- Nivel
- Vischnanca
- Autoritad
- Gemeindeverwaltung
- Approvà da
- BVU
- Decidì
- 13-01-2025
- En vigur dapi
- 13-01-2025
- Funtauna
- ÖREBlex, chantun Aargau
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SNP-4209-2025-E.pdf
Kanton Aargau Departement Bau, Verkohr und Umweit Abteilung Raumeniwicklung
Kanton Aargau Gemeinde Seon
Gestaltungsplan Giess! Sondernutzungsvorschriften gemäss § 21 BauG
Weitere Bestandteile des Gestaltungsplans: Situationsplan 1:500 (verbindlich)
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Kartenausschnitt 1:25'000 (Quelle: ag.ch/agis)
Mitwirkungsbericht vom 6. November 2023 Vorprüfungsbericht vom 11. März 2024
Öffentliche Auflage vom 28. Juni 2024 bis 29. Juli 2024
Beschlossen vom Gemeinderat am:
Der Gemeindeammann:
Der Gemeindeschreiber:
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« Genehmigung: Genehmigung durch den Vorsteher des Departements Bau, Verkehr und Umwelt Genehmigungsdatum Aarau, den
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Abteilung Raumentwicklung BVU
suisse plan suisseplan Ingenieure AG raum + landschaft Entfelderstrasse 2 ■ 5001 Aarau • Telefon +41 (0)58 310 57 80 www.suisseplan.ch ■ [email protected]
AARAU • LUZERN • WOHLEN • ZÜRICH
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Impressum
Verfasser:
Gabriele Horvath, Philipp Baur
Auftraggeberin:
Einfache Gesellschaft «Aabachstrasse Seon» c/o NOSER Bauleitungen + Architektur AG
Bahnhofstrasse 15 8855 Wangen Auftragnehmerin:
suisseplan Ingenieure AG raum + landschaft
Entfelderstrasse 2 5001 Aarau www.suisseplan.ch
Datei:
N:\29 AG\71 Seon\08 GP Giessi\13 Nutzungsplan\50 Beschluss_Genehmigung\SNV\SNV_GP_Giessi_Beschluss_Gen.docx
Änderungsverzeichnis Datum
Projektstand
21.06.2021 22.08.2022
Vorprüfung
27.09.2023
Vorprüfung V02 Vorprüfung V03 Bereinigung gemäss Fachgutachten/Vorprüfung V03
06.06.2024 02.09.2024
Öffentliche Auflage Beschluss/Genehmigung
30.03.2023
Gestaltungsplan Glessl Sondern utzungsvorsch riften
Beschluss/Genehmigung
Inhaltsverzeichnis Allgemeine Bestimmungen
1
Art. 1 Zweck
1
Art. 2 Bestandteile
1
Art. 3 Perimeter
1
Art. 4 Verhältnis zur Grundordnung
1
Art. 5 Qualitätssicherung
2
Bau- und Nutzungsvorschriften
3
Art. 6 Baubereich für Gebäude
3
Art. 7 Baubereich für unterirdische Bauten
4
Art. 8 Baubereich für Tiefgaragenzufahrt
4
Art. 9 Nutzung
4
Art. 10 Dachgestaltung
4
Art. 11 Gestaltung
4
Freiraumgestaltung
5
Art. 12 Grundsätze
5
45 weitere Artikel
Art. 13 Grünraum halböffentlich
5
Art. 14 Privatgärten
6
Art. 15 Platzbereich
6
Art. 16 Gewässerraum
6
Erschliessung und Parkierung
6
Art. 17 Verkehrsfläche
6
Art. 18 Parkierung
6
Art. 19 Fuss- und Veloverkehrsverbindungen
7
Art. 20 Notzufahrt
7
Art. 21 Abstellflächen für Velos, motorisierte Zweiräder und Kinderwagen
7
Art. 22 Sichtzone
7
Art. 23 Containerstandplätze
8
Art. 24 Trafostation
8
Gestaltungsplan Glessl Sondernutzungsvorschriften
Beschluss/Genehmigung
8
Umwelt
Art. 25 Energie
8
Art. 26 Hochwasserschutz
8
Etappierung
9
Art. 27 9
Etappierung
Schlussbestimmungen
9
Art. 28 9
Inkrafttreten
Gestaltungsplan Glessl Sondernutzungsvorschriften
Beschluss/Genehmigung
Der Gemeinderat von Seon erlässt über das Gebiet Giessi, gestützt auf § 25 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen (BauG) vom 19. Januar 1993 und § 8 der Bauverordnung (BauV) vom 25. Mai 2011, die nachstehenden Sondernutzungsvorschriften:
Allgemeine Bestimmungen
Art. 1 Zweck
1 Der Gestaltungsplan «Giessi» bezweckt: • die Realisierung einer siedlungs- und landschaftsgerechten sowie architektonisch und wohnhygienisch qualitätsvollen Wohnüberbauung, die sich gut in die bauliche und landschaftliche Umgebung einfügt; • eine haushälterische Bodennutzung mit angemessener baulicher Dichte; • eine gute Freiraumgestaltung und Vernetzung der Grünflächen insbesondere beim Übergang zur Nichtbauzone und zum Aabach; • die Realisierung von attraktiven, abseits des Verkehrs gelegenen Spielplätzen und Freizeitanlagen mit hoher Aufenthaltsqualität; • die Sicherstellung einer zweckmässigen Erschliessung und unterirdischen Parkie rung; • die Sicherung einer attraktiven Durchwegung des Areals; • die Gewährleistung des Hochwasserschutzes durch entsprechende Schutzmass nahmen.
Art. 2 Bestandteile
Verbindliche Bestandteile des Gestaltungsplans sind: • Sondernutzungsvorschriften • Situationsplan 1:500 2
Wegleitende Grundlagen des Gestaltungsplans sind: • Richtprojekt «Überbauung am Aabach» vom 10. März 2023, NOSER Bauleitungen -h Architektur AG • Richtprojekt «Umgebung Überbauung am Aabach» vom 29. September 2023, Cadrage Landschaftsarchitekten GmbH
3
Erläuternde Grundlage ist der Planungsbericht nach Art. 47 RPV Gestaltungsplan Giessi vom 6. Juni 2024.
Art. 3 Perimeter
Der Geltungsbereich des Gestaltungsplans umfasst den im Situationsplan bezeichneten Peri meter.
Art. 4 Verhältnis zur Grundordnung
1 Soweit mit dem Situationsplan und den zugehörigen Sondernutzungsvorschriften nicht ab weichende Regelungen getroffen werden, gelten die Bestimmungen der Bau- und Nutzungs ordnung der Gemeinde Seon.
1
Gestaltungsplan Giess! Sondernutzungsvorschriften
Beschluss/Genehmigung
Art. 5 Qualitätssicherung
Das Richtprojekt «Überbauung am Aabach» vom 10. März 2023 ist wegleitend für die quali tative Beurteilung der Bauprojekte aller Etappen. Folgende qualitativen Merkmale zeichnen das Richtprojekt aus: • Abstufung der Gebäudehöhen zur Eingliederung in die bauliche und landschaftli che Umgebung; • Abwechslung von Punktbauten und kurzen Gebäuderiegeln; • Hervorspringende Balkone zur Auflockerung der Fassaden; • Ausbildung von zwei Hofsituationen durch die Setzung der Baukörper; • Ausrichtung der Bauten nach Südosten und Südwesten; • Anpassung der Punktbauten an den Verlauf des Aabachs durch die abgedrehte Setzung der Baukörper; • Einheitliche Materialisierung und Gestaltung der Baukörper zur Einpassung ins Landschaftsbild; • Gewährleistung von Sichtachsen durch die Bebauung hin zum Aabach. 2
Bauwilligen wird empfohlen, sich zwecks Abklärung der spezifischen Randbedingungen früh zeitig, d. h. vor dem Ausarbeiten eines vollständigen Bauprojektes, mit der Bauverwaltung in Verbindung zu setzen. Dabei sind insbesondere die Umsetzung des städtebaulichen Konzep tes und die Einordnung in den Freiraum sowie Bauvolumen, Gestaltung, Baumaterialien und Farbgebung aufzuzeigen.
3
Zur Beurteilung der Frage, ob ein Bauvorhaben den qualitativen Zielsetzungen des Gestal tungsplans entspricht, kann der Gemeinderat gemäss § 59 Abs. 2 BNO^ auf Kosten der Bau herrschaft ein fachliches Gutachten sowie weitere Variantenstudien verlangen.
1 Stand Genehmigung vom 25. März 2019 2
Gestaltungsplan Glessl Sondernutzungsvorschriften
Beschluss/Genehmigung
Bau- und Nutzungsvorschriften
Art. 6 Baubereich für Gebäude
Gebäude sind ausschliesslich innerhalb der bezeichneten Baubereiche zulässig.
2
Es gelten folgende Grundmasse: Bau bereich
1
Anrechenbare Ge schossfläche max.
Vollgeschoss zahl max.
Max. Höhenkote Baubereich/ Höhenkote massgebendes Ter rain und 1. Vollgeschoss
380 m2
2VG
444.7 m ü. M. 435.0 m Ü. M.
2
810 m2
447.5 m ü. M.
3 VG
435.0 m Ü. M. 3
975 m2
447.5 m ü. M.
3 VG
435.0 m ü. M.
4
975 m2
3 VG
446.8 m Ü. M. 434.3 m ü. M.
5
650 m2
2 VG
444.0 m ü. M. 434.3 m Ü. M.
6
640 m2
446.6 m ü. M.
3 VG
434.1 m Ü. M. 7
1'300 m2
449.1 m ü. M.
4VG
434.1 m ü. M. 8
715 m2
446.6 m ü. M.
3 VG
434.1 m ü. M. 9
1'030 m2
449.5 m ü. M.
4VG
434.5 m ü. M.
10
840 m2
4 VG
11
665 m2
3 VG
449.5 m ü. M. 434.5 m ü. M.
447.15 m ü. M.
434.65 m ü. M. 2
Die zulässigen anrechenbaren Geschossflächen gelten als Kontingente pro Baubereich. Sie
ersetzen die zonengemässe Ausnützungsziffer. '*
Die Übertragung der anrechenbaren Geschossflächen zwischen den Baubereichen von maxi
mal 10 % ist zulässig. 5
Für die Vollgeschosszahl gelten die den einzelnen Baubereichen zugeordneten Maximalwerte.
Es ist je ein Attikageschoss zulässig. ®
Die maximale Höhenkote Baubereich darf bei Flachdächern nur durch technisch erforderliche Aufbauten (wie Kamine, Lüftungsanlagen, Liftaufbauten usw.) sowie Anlagen zur Gewinnung
erneuerbarer Energie überschritten werden. Diese sind einheitlich zu gestalten.
3
Gestaltungsplan Glessl Sondernutzungsvorschriften
7
Beschluss/Genehmigung
Abweichend vom natürlich gewachsenen Terrain wird das massgebende Terrain mit dem Ge staltungsplan festgelegt. Die Höhenkote 1. Vollgeschoss gilt als Minimalhöhe und dient als Schutzhöhe vor Hochwasser und Oberflächenabflüsse gemäss Art. 26.
®
Pro Baubereich ist je ein Gebäude zulässig.
’
Es ist ein Gebäudeabstand von mindestens 8 m einzuhalten.
Art. 7 Baubereich für unterirdische Bauten
Unterirdische Bauten dürfen innerhalb des Baubereiches für unterirdische Bauten erstellt
werden. 2
Die Tragkraft und die Mindestmächtigkeit der Überdeckung von unterirdischen Bauten müs sen so dimensioniert sein, dass die Gestaltung und Bepflanzung gemäss Richtprojekt sowie
Notzufahrten an den vorgesehenen Stellen möglich sind.
3
Notausgänge sowie Entlüftungsschächte für die Tiefgarage sind im gesamten Perimeter zu
lässig.
Art. 8 Baubereich für Tiefgaragenzufahrt
Innerhalb des Baubereichs für Tiefgaragenzufahrt ist eine überdeckte Tiefgaragenzufahrt mit einer Gesamthöhe von maximal 5.5 m zulässig.
Art. 9 Nutzung
1 Zulässig sind Wohnnutzungen, nicht störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe sowie soziale und öffentliche Nutzungen.
Art. 10 Dachgestaltung
Es sind nur Flachdächer zulässig. Diese sind extensiv und ökologisch wertvoll zu begrünen und können als Retentionsflächen ausgebildet werden, sofern sie nicht als Dachgärten oder Dachterrassen genutzt werden oder für die solare Nutzung vorgesehen sind.
2
Bezüglich der Dachbegrünung ist die Norm SIA 312 aus dem Jahr 2013 massgebend. Als
ökologisch wertvoll wird eine Dachbegrünung gemäss Ziff. 2.7.2 betrachtet. Es ist eine durchgehende Stärke der Vegetationstragschicht von mindestens 15 cm notwendig. Der Ge meinderat kann in der Baubewilligung weitere Anforderungen an die Ausgestaltung der Dachbegrünung festlegen.
Art. 11 Gestaltung
Bauten, Anlagen und Aussenräume sind im Ganzen und in ihren Teilen so zu gestalten, dass
eine hohe städtebauliche, architektonische und ökologische Qualität erreicht und eine gute Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung gewährleistet wird. Dazu sind klare und ruhig in Erscheinung tretende Volumen mit einer einheitlichen Materialisierung zu konzipieren. Sie sind in unauffälligen Farben zu gestalten. Es sind keine blendenden Materia lien zulässig. Davon ausgenommen sind Anlagen zur Nutzung von Solarenergie.
2
Mit der Baueingabe ist ein Material- und Farbkonzept einzureichen.
3
Die Adressierung der Baubereiche 1 bis 5 hat sich an die Aabachstrasse zu richten. Die Adressierung der Baubereiche 6 bis 11 hat sich nach Nordwesten zu den halböffentlichen Fuss- und Veloverkehrsverbindungen und Plätzen auszurichten. Der Baubereich 6 kann nach Osten oder Westen ausgerichtet werden. Es sind keine Rückfassaden zu bilden. 4
Gestaltungsplan Glessl Sondernutzungsvorschriften
*
Beschluss/Genehmigung
Die Wohnungen des 1. Vollgeschosses haben in der Regel einen Zugang zum Aussenraum
aufzuweisen.
Frei ra u mgesta It u ng
Art. 12 Grundsätze
1 Der Freiraum ist nach einheitlichen Grundsätzen so zu gestalten, dass einerseits eine hohe Aufenthaltsqualität erreicht und andererseits eine ökologisch wertvolle, naturnahe Umge bung geschaffen wird. 2
Dem Übergang zwischen Bauzone und Nichtbauzone sowie zum Gewässerraum des Aabachs ist besondere Beachtung zu schenken. Es ist eine standortgerechte, vielfältige und überwie gend einheimische Bepflanzung zu wählen.
3
Die differenziert gestalteten Grünräume sowie die beiden attraktiv gestalteten Platzbereiche sind als abwechslungsreiche Freiraumbereiche zu gestalten.
Terrainveränderungen haben sich durch eine sanfte und naturnahe Geländemodeilierung in die Umgebungsgestaltung einzufügen. 5
Zusammen mit dem Baugesuch ist ein Umgebungsplan einzureichen, der Aussagen über die Gestaltung und Bepflanzung der angrenzenden Freiraumbereiche mit den Grünflächen inkl. ökologischen Ausgleichsflächen, den Kinderspiel- und Ruheflächen sowie den Fuss- und Ve
loverkehrsverbindungen und Erschliessungsflächen macht.
®
Ausserhalb der Baubereiche für Gebäude sind einzelne Klein- und Anbauten gemäss
Art. 19 BauV zulässig. Sie sind im Umgebungsplan auszuweisen und müssen sich gut in die
Umgebung einordnen.
Art. 13 Grünraum halböffentlich
Der halböffentliche Grünraum ist, mit Ausnahme der im Situationsplan schematisch darge stellten Fuss- und Veloverkehrsverbindungen, unversiegelt als magere Wiese zu gestalten und mit standortgerechten und überwiegend einheimischen Bäumen zu bepflanzen, die
wechselnde Stimmungen und Färbungen erzeugen. Der Grünraum dient als Gemeinschafts
fläche der allgemeinen Nutzung. 2
Entlang der Aabachstrasse ist mit Rücksicht auf die Gebäudezugänge und die oberirdische
Parkierung eine Baumreihe aus schmalkronigen Bäumen anzupflanzen. 3
Der Siedlungsrand ist beim Übergang zum Kulturland sowie zum Gewässerraum und zwi
schen einzelnen Baubereichen durchlässig als ökologische Ausgleichsfläche ausschliesslich
mit standortgerechten, einheimischen und regionstypischen Wildpflanzen zu gestalten. Er darf nur extensiv genutzt werden.
Geländer oder Zäune als Schutzvorrichtungen sind entlang des Gewässerraums zulässig,
aber vollständig ausserhalb desselben zu realisieren. Die Materialisierung und Gestaltung ist
auf die naturnahe Umgebung anzupassen. Unter Zäunen ist eine Lücke zu lassen, damit der Durchlass für Kleintiere gewährleistet ist.
5
Gestaltungsplan Giessl Sondernutzungsvorschriften
Beschluss/Genehmigung
Art. 14 Privatgärten
1 Die privaten Aussenräume für die Wohnungen des 1. Vollgeschosses können gestalterisch vom «Grünraum halböffentlich» abgegrenzt werden. Eine allfällige Abgrenzung hat mit ge mischten Strauch- und Staudenpflanzungen zu erfolgen. Sichtschutzvorrichtungen wie Mau ern und Wände sind nicht zulässig. Hecken sind bis zu einer Höhe von 1.2 m zulässig.
Art. 15 Platzbereich
In den im Plan bezeichneten Platzbereichen sind differenziert ausgestaltete Aufenthalts-, Spiel- und Ruheflächen für alle Altersgruppen und Bedürfnisse (Kinder, Jugendliche, Erwach sene, Senioren) anzulegen und entsprechend zu möblieren. Es ist für eine ausreichende Be
schattung zu sorgen.
Art. 16 Gewässerraum
Der Gewässerraum entlang des Aabachs ist naturnah und durchlässig mit einer gewässerge rechten einheimischen Ufervegetation zu gestalten. 2
Existierende standortgerechte Bäume und Sträucher sind geschützt und zu erhalten. Eine Neuanpflanzung hat ausschliesslich mit standortgerechten einheimischen und regionstypi schen Bäumen und Pflanzen zu erfolgen.
Erschliessung und Parkierung Alt. 17 Verkehrsfläche Die Erschliessung für den motorisierten Verkehr erfolgt über die Aabachstrasse.
2
Die Ein- und Ausfahrt der Tiefgarage ist an der im Situationsplan bezeichneten Stelle anzu
ordnen.
3
Die Verkehrsfläche dient als Zufahrt zur Tiefgarage, als Bereich für die oberirdische Parkie
rung, für den Containerstandplatz, für die Trafostation sowie als Fläche für Zubringerdienste. Alt. 18 Parkierung
Die Anzahl der Pflichtparkfelder wie auch der maximal zulässigen Parkfelder ergibt sich nach
Art. 43 BauV bzw. der gemäss VSS-Norm SN 40 281 ermittelten Parkfelder für Wohnen. Wer
den weitere Massnahmen im Rahmen der Baubewilligung verbindlich verankert oder verbes
sert sich die öV-Güteklasse nachweislich, so kann im Baubewilligungsverfahren mit einem angepassten Mobilitätskonzept die Anzahl der Pflichtparkfelder reduziert werden. 2
Es sind darüber hinaus abgestimmt auf die Bewohnerstruktur ausreichende Parkierungsmög lichkeiten für spezielle Nutzergruppen, für Motorräder sowie für Elektrofahrzeuge mit Vor richtungen für Ladestationen mindestens mit Ausbaustufe A sicherzustellen. Dies ist im Rah men des Baugesuchs aufzuzeigen.
3
Die Parkfelder sind grundsätzlich unterirdisch zu erstellen. Die Besucher- und Behinderten parkfelder können im Bereich der oberirdischen Parkierung angeordnet werden. Diese sind,
soweit möglich, mit einer sicker- und bewuchsfähigen Materialisierung auszustatten, mit Baumpflanzungen zu kombinieren und dürfen die Qualität der Freiräume nicht übermässig beeinträchtigen.
6
Gestaltungsplan Glessl Sondernutzungsvorschriften
'*
Beschluss/Genehmigung
Es ist eine gemeinschaftliche Tiefgarage mit einer Ein- und Ausfahrt zulässig. Mit dem Bau gesuch ist die Erschliessung der Tiefgarage für das gesamte Areal aufzuzeigen und soweit
zweckmässig zu unterteilen, dass der Anschluss bzw. die Erweiterung der Tiefgarage für die weiteren Etappen möglich ist.
Art. 19 Fuss- und Veloverkehrsverbindungen
Die im Situationsplan schematisch dargestellten Fuss- und Veloverkehrsverbindungen sind barrierefrei zu gestalten und an das übergeordnete Fuss- und Veloverkehrsnetz anzuschlies sen.
2
Die öffentliche Fuss- und Veloverkehrsverbindung entlang der Aabachstrasse dient dem An schluss ans kommunale Wegnetz und der Erschliessung der Baubereiche 1-5.
3
Eine öffentliche Benützung des im Situationsplan eingezeichneten Trottoirs ist vor der Bau eingabe mittels öffentlich-rechtlicher Verträge zu sichern.
4
Die Fuss- und Veloverkehrsverbindung halböffentlich dient der arealinternen Erschliessung.
Die Verbindung in Längsrichtung zwischen den Baubereichen und die Verbindung zwischen den Baubereichen 3 und 4 sind so zu gestalten, dass sie als Notzufahrten gemäss Art. 20 nutzbar sind.
Art. 20 Notzufahrt
An den im Situationsplan bezeichneten Stellen sind Notzufahrten zu erstellen, welche die An forderungen gemäss Kapitel 6.5 der AGV-Kommandoakten Führung, „Richtlinien für die Zu fahrt der Feuerwehr" vom 01.05.2015 bzw. der jeweils aktuellen Richtlinien erfüllen.
2
Diese Notzufahrten müssen mit einer Fuss- und Veloverkehrsverbindung kombiniert werden und haben eine Mindestbreite von 3.5 m aufzuweisen. Die Tiefgaragen müssen an den Stel
len mit Notzufahrten einer Stützenlast für ein Fahrzeug mit einem Gesamtgewicht von mind.
18 t standhalten.
Art. 21 Abstellflächen für Velos, motorisierte Zweiräder und Kinderwagen
Es sind in der Nähe der Hauseingänge leicht zugängliche Abstellplätze für Velos und motori sierte Zweiräder gemäss § 43 und 44 BauV zu erstellen.
2
Kurzzeitabstellplätze sind unmittelbar vor dem Eingang bzw. in einer maximalen Entfernung
von 15 m überdacht und mit Abschliessmöglichkeit anzuordnen. 3
20 % der Langzeitabstellplätze sind innerhalb der Wohngebäude im 1. Vollgeschoss beim Eingang oder ausserhalb in gedecktem und abschliessbarem Veloraum maximal 30 m von
den jeweiligen Eingängen entfernt anzuordnen. 4
10 % der Kurzzeit- und der Langzeitabstellplätze sind für Spezialfahrzeuge wie Anhänger, Cargovelos, etc. zu bemessen.
5
Bei Langzeitabstellplätzen sind für Elektrovelos Vorrichtungen für Ladestationen vorzusehen.
6
Für Kinderwagen und Mobilitätshilfen (Rollatoren usw.) sind innerhalb der Wohngebäude oder in der Nähe der Hauseingänge leicht zugängliche Abstellplätze zu erstellen.
Art. 22 Sichtzone
Die im Situationsplan eingetragenen Sichtzonen der Sichtlinien sind freizuhalten. Es gilt
Art. 42
BauV. 7
Gestaltungsplan Giessl Sondernutzungsvorsctiriften
Beschluss/Genehmigung
Art. 23 Containerstandplätze
Für die Entsorgung sind durch die Grundeigentümer Containerstandplätze einzurichten.
2
Die Containerstandplätze sind im Plan schematisch eingezeichnet und können verschoben werden. Sie müssen sich gut in die Umgebung eingliedern, ohne die öffentlichen Freiräume zu beeinträchtigen. Die Einrichtung von Unterfiurcontainern ist zulässig, sofern von der Gemeinde Seon das ent
sprechende Entsorgungssystem angeboten wird.
Art. 24 Trafostation
1 An der im Situationsplan bezeichneten Stelle ist ein Standort für eine Trafostation vorzuse hen. Bei einer nachweislich besseren Lösung kann der Standort verschoben werden. Die da für vorgesehene Fläche wird in Absprache mit den Technischen Betrieben Seon AG mit einer Grenzmutation gesichert.
Umwelt
Art. 25 Energie
Neubauten haben eine effiziente und ökologisch ausgerichtete Energieversorgung aufzuwei sen. Sie sind so zu erstellen, dass sie einen niedrigen Ressourcenaufwand bei der Erstellung und eine hohe Energieeffizienz bei der Nutzung der Gebäude gewährleisten. Sie haben den Anforderungen gemäss § 39 Abs. 2e BauV zu entsprechen. 2
Die Wärmeerzeugung für die Räume und das Brauchwarmwasser erfolgt primär mit erneuer baren Energieträgern, und zwar prioritär mit Wärmepumpen (Erdsonden).
3
Zur teilweisen Deckung des Eigenstrombedarfs ist eine Photovoltaikanlage gemäss MINERGIE®-Standard vorzusehen.
Art. 26 Hochwasserschutz
Die folgenden Massnahmen oder entsprechende Massnahmen aufgrund aktueller Erkennt nisse sind umzusetzen: •
Hauszugänge, Lichtschächte, Fensteröffnungen oder andere Gebäudeöffnungen sind
auf bzw. oberhalb der Höhenkote 1. Vollgeschoss gemäss Art. 6 Abs. 2 anzuordnen. •
Diese dient als Schutzhöhe und darf nicht unterschritten werden. Die Zugänge zur Tiefgarage sind so zu gestalten, dass kein Oberflächenwasser in die Tiefgarage gelangen kann.
8
Gestaltungsplan Glessl Sondernutzungsvorschriften
Beschluss/Genehmigung
Etappierung
Art. 27 Etappierung
Die etappenweise Bebauung der einzelnen Baubereiche ist zulässig, sofern die zweckmässige Erschliessung der unterirdischen Tiefgaragen gemäss Art. 18 Abs. 4 aufgezeigt und gewähr leistet wird.
2
Es sind maximal drei Etappen zulässig. Die Etappierung soll von Süden in Richtung Norden erfolgen.
3
Der jeweils an die Baubereiche angrenzende s ist soweit zu gestalten, als er die Realisierung der nächsten Etappe nicht beeinträchtigt.
4
Mit der Etappierung sind städtebaulich verträgliche Übergangslösungen aufzuzeigen. Bei der Realisierung der Etappen sind die schädlichen und störenden Auswirkungen für die ansässige Wohn- und Arbeitsbevölkerung vor allem bezüglich der Lärmbelastung zu minimieren.
5
Mit der Realisierung der ersten Etappe wird hinsichtlich der wirtschaftlichen und ökologi schen Zweckmässigkeit geprüft, ob die bestehenden Gebäude komplett rückgebaut und das unbebaute Gestaltungsplangebiet ökologisch aufgewertet und als Freiraum zwischengenutzt werden kann.
Schlussbestimmungen
Art. 28 Inkrafttreten
‘ Der Gestaltungsplan tritt mit der kantonalen Genehmigung in Kraft.
2 Änderungen des Gestaltungsplans treten mit der kantonalen Genehmigung in Kraft.
9
Genehmigung
KANTON AARGAU
TROl/PSFB
DEPARTEMENT BAU, VERKEHR UND UMWELT
Versand:
Datum Genehmigung: 13.01.2025
1 4. JoLD. 2025
Geschäfts-Nr. BVUARE.21.259 Gemeinde Seon; Gestaltungsplan "Giessi"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Abteilung Raumentwicklung
Sachverhalt
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1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten
Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist
11. März 2024 5. Juli 2021 bis 31. August 2021 28. Juni 2024 bis 29. Juli 2024 2. September 2024 15. November 2024 7. Oktober 2024
Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt
1.2 Genehmigungsbehörde
Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz. BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.
2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage
Die Vorlage stützt sich auf den am 7. Januar 2020 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.
3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage
Das Gebiet "Giessi" (rund 1,2 ha) wurde im Rahmen der Gesamtrevision der Nutzungsplanung (ge nehmigt am 7. Januar 2020) von der Industrie- in die Wohnzone 3 (W3) umgezont. Es besteht eine Gestaltungsplanpflicht.
Mit dem Gestaltungsplan (GP) "Giessi" wird eine qualitätsvolle und kompakte Wohnüberbauung an gestrebt. Sie hat sich gut in die bauliche und landschaftliche Umgebung einzufügen. Ein besonderes h«ps://igeko5/igeko/WebDav/16/FRM_3c0b61089df4eab5fd2c49882bec5f5f.a27tdsamaqfnetc7018pdj7faes/3c0b61089df4eab5fd2c49882bec5f5f/igeko.modules.dok.lD ok/2325430/20241219_bdv_21.259.docx
Augenmerk liegt auf dem Umgang mit dem Gewässerraum des Aabachs und dem Übergang zur Nichtbauzone (siehe auch § 5 Abs. 3 der Bau- und Nutzungsordnung [BNO]). 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Seon am 2. September 2024 beschlossenen Vorlage: • Gestaltungsplan "Giess!" bestehend aus: • Situationsplan 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV)
Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde vom 2. September 2024 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 Raumplanungsverordnung [RPV]). 3.3 Vorprüfungsergebnis
Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 11. März 2024 ohne Vorbehaite abgeschiossen worden.
Erwägungen
4. Gesamtbeurteilung
4.1 Überprüfungsbefugnis
Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichti gung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung 4.3 Kantonaler Richtplan In den Ländlichen Zentren konzentrieren sich regionale Einrichtungen und die grundlegende Infra struktur für den ländlichen Raum. Sie sind treibende Kraft der regionalen Entwicklung, Kultur und Versorgung. Ihre strategische Ausrichtung bestimmt die wirtschaftliche Position der umgebenden Re gion massgeblich. Die Ländlichen Zentren nehmen bis 2040 jeweils knapp ein Zehntel des prognosti zierten Bevölkerungswachstums und des dabei angestrebten Zuwachses an Beschäftigten auf. Be sondere Aufmerksamkeit ist dem altersgerechten Wohnraum, der Zentrumsbildung sowie dem haus hälterischen Umgang mit dem Boden zu schenken.
Die Vorlage stützt sich auf die anlässlich der Gesamtrevision der Nutzungsplanung vorgenommene Umzonung des bisherigen Industrieareals in die W3 ab. Folglich stimmt auch der vorliegende GP mit den behördenverbindlichen Vorgaben und Handlungsanweisungen des kantonalen Richtplans über ein (siehe nachfolgende Ziffern). 4.4 Regionale Abstimmung
Die Vorlage hat keine regionalen Auswirkungen zur Folge. Eine regionale Abstimmung ist nicht erfor derlich beziehungsweise ist eine solche im Rahmen der Gesamtrevision der Nutzungsplanung er folgt.
2 von 7
4.5 Sondernutzungsplan
Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung bezwecken Gestaltungspläne, ein Areal besonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung ab zustimmen. Gestaltungspläne können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonengemässe Nutzungs art nicht übermässig beeinträchtigt wird. Weichen Festlegungen des Gestaltungsplans vom allgemeinen Nutzungsplan ab, hat der Gemeinde rat in einer qualifizierten Stellungnahme das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergeb nis nachzuweisen. Die Stellungnahme ist im Planungsbericht enthalten und wurde mit der abschlies send vorgeprüften Gestaltungsplanvorlage öffentlich aufgelegt. 4.5.1 Siedlungsentwicklung nach innen
Handlungsgebiet nach S 1.2 Gemäss Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisung 2.1 sind die Gemeinden gehalten, aufzuzeigen, wie mit den kommunalen Planungsinstrumenten die behördenverbindlichen Entwicklungsziele ge währleistet werden.
Vorliegend wird eine namhafte Umstrukturierung angegangen (sogenanntes Handlungsgebiet). Es ist darzulegen, welcher Entwicklungsbeitrag mit dieser Fläche geleistet wird. Gemäss Raumkonzept sind die Wohn- und Mischzonenreserven mit einem Zielwert von 75 E/ha^ zu entwickeln. Gemäss Planungsbericht (Kapitel 3.2) werden 80 Wohneinheiten und eine erzielbare Einwohner dichte von über 140 E/ha erreicht. Quantitativ gesehen übertrifft dies die Anforderungen des Richt plans.
4.5.2 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern.
Nebst der Erschliessung sind in einem GP die ortspezifisch abgeleiteten typologischen, freiräumli chen und gestalterischen Prinzipien verbindlich festzulegen. Die architektonischen und freiräumli chen Qualitäten sind anhand zielführender Vorgaben und/oder Kriterien in den SNV zu sichern, da mit sie im Baubewilligungsverfahren auch zur Realisierung gebracht werden können. Im Planungsbericht (Kapitel 1.1) findet sich eine adäquate Auseinandersetzung mit dem massgeben den ortsbaulichen Kontext. Entsprechend ist Art. 1 SNV sachgerecht. Ortsbild und Städtebau
Ortsbild
Das Ortsbild der Gemeinde Seon wird im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) als lokal bedeutend eingestuft. Der GP-Perimeter liegt im Bereich der Umgebungsrichtung "V" gemäss ISOS (Uferlandschaft, Aabach) mit Erhaltungsziel "a" (Erhalten der Beschaffenheit). Die bestehende Fabrik wird mit der Num mer 0.0.23 (ohne Erhaltungsziel) bezeichnet. Die Lage im ISOS wird im Planungsbericht kurz er wähnt (Kapitel 6.4.8), jedoch nicht vertieft beurteilt.
Die Umgebungsrichtungen im ISOS sind in der Regel von Bedeutung für den weiträumigen Bezug zwischen Bebauung und Landschaft (unteranderem Kulturland, Uferpartien). Aufgrund der beste henden Bebauung und der rechtskräftigen Bauzone geht es in erster Linie darum, die Bebauung gut
’ Einwohnerinnen und Einwohner pro Hektare
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in die umgebende Landschaft und die Uferpartie einzubetten. Diese Zielsetzung ist mit Art. 2 Abs. 2 SNV, Art. 5 SNV und Art. 11 SNV sichergestellt. Bebauungskonzept
Die Evaluation der Bebauung ist im Planungsbericht (Kapitel 4) nachvollziehbar dokumentiert. In Ka pitel 4.2 wird das gewählte Bebauungskonzept mit elf Mehrfamilienhäusern (MFH) mit drei unter schiedlichen Grundtypologien beschrieben. Es umfasst fünf kleinere zwei- bis viergeschossige Punktbauten, die zusammen mit einem mittelgrossen MFH im Südwesten eine Hofsituation bilden. Es wird damit ein sanfter Übergang zur bestehenden Bebauung geschaffen. Weitere vier kleinere zwei- bis viergeschossige Punktbauten bilden im Nordosten wiederum zusammen mit einem mittel grossen MFH eine zweite Hofsituation. Von der Aabachstrasse her bleiben wichtige Sichtbezüge zur angrenzenden Landschaft gewahrt. Dies ist sachgerecht. Aus ortsbaulicher Sicht wird die zwischenzeitlich optimierte Konzeption als überzeugend beurteilt. Freiraum
Das Freiraumkonzept umfasst unterschiedliche Freiraumtypen, die auch in einem zweckmässigen hierarchischen Prinzip zueinanderstehen (Art. 13 SNV "Grünraum halböffentlich" inklusive ökologi schem Ausgleich und Bepflanzung, Art. 14 SNV "Privatgärten", Art. 15 SNV "Platzbereich" und Art. 16 SNV "Gewässerraum"). Zusammengebunden werden diese durch einheitliche Grundsätze in Art. 12 SNV. Zusätzlich strukturiert werden die Freiräume durch eine grosszügige Bepflanzung mittels einer Baumreihe entlang der Aabachstrasse und standortgerechter Bäume im halböffentlichen Grünraum (Art. 13 SNV). Speziell angesprochen ist die Beschattung der Platzbereiche (Art. 15 SNV).
Es ist erkennbar, dass im Konzept auch ein Augenmerk auf die Durchwegung und die Übergänge gelegt wird (Art. 19 SNV). Mit der Forderung eines Umgebungsplans in Art. 12 Abs. 5 SNV werden die Umsetzung der freiräumlichen Vorgaben und die damit zu erreichenden Ziele sichergestellt. Insgesamt bestehen gute Grundlagen und Sicherstellungen in den SNV, um eine gute und differen zierte Freiraumqualität zu gewährleisten.
Natur im Siediungsgebiet Gemäss § 40a BauG ist ein ökologischer Ausgleich zu leisten. Gemäss kantonaler Praxis umfasst dies 15 % der durch das Bauvorhaben veränderten Flächen. Der entsprechende Nachweis, dass diese Flächen zur Verfügung stehen werden, wird im Planungsbericht sachgerecht erbracht.
Kiimaanpassung im Siediungsgebiet Aufgrund des Klimawandels ergeben sich für die bauliche Entwicklung neue Herausforderungen wie zunehmende Sommerhitze, längere Trockenperioden sowie häufigere und intensivere Starknieder schläge. In Gebieten mit hohen baulichen Dichten ist es besonders wichtig, geeignete Massnahmen zur Hitzeminderung umzusetzen. Mit den differenzierten Freiraumtypen samt Vorgaben und der strukturierenden, grosszügigen Baum pflanzungen werden diesbezüglich wirkungsvolle Massnahmen umgesetzt. Dies ist sachgerecht. 4.5.3 Abstimmung von Siediung und Verkehr Die Anbindung an den öffentlichen Verkehr (öV) des Gebiets ist nicht von überdurchschnittlicher Qualität. Mit der am 11. Dezember 2022 anlässlich des Fahrplanwechsels in Betrieb genommenen neuen Haltestelle "Seon Nord" hat sich die Situation jedoch verbessert.
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Erschliessung Die Erschliessung für den motorisierten Individualverkehr erfolgt für die gesamte Überbauung sach gerecht an einer Stelle, gebündelt in die Tiefgarage. Zudem ist eine konzentrierte Anordnung der Be sucherparkplätze vorgesehen. Die Durchwegung für den Fuss- und Veloverkehr ist sachgerecht. Parkierung
Für die Bewohnerinnen und Bewohner sollen in der Tiefgarage maximal 101 Parkfelder erstellt wer den. Für Besucherinnen und Besucher werden oberirdisch maximal 10 Parkfelder angeordnet. In der Summe entspricht dies dem Normbedarf gemäss Art. 43 Bauverordnung (BauV) beziehungsweise VSS2- Norm 40 281. Das Richtprojekt wurde entsprechend redimensioniert. Die Anzahl der Parkfel der wird sachgerecht über die SNV gedeckelt.
4.5.4 Weitere materieiie Hinweise
Gewässerraum Die Gemeinde hat die Gewässerräume im Rahmen der letzten Gesamtrevision der Nutzungsplanung weitgehend umgesetzt. Entlang des Aabachs gilt für das Gebiet "Giessi" ein symmetrischer Gewäs serraum von 27 m Breite. Dies bedeutet, dass mit Bauten und Anlagen ein beidseitiger Abstand von 13,5 m ab Gewässerachse eingehalten werden muss. Dies wird im vorliegenden Gestaltungsplan mit dem Bereich "Gewässerraum" sachgerecht berücksichtigt. Hochwassergefahren
Der GP-Perimeter befindet sich in einer Muldenlage. Gemäss Gefahrenkarte besteht eine geringe bis mittlere Hochwassergefährdung. Bereits bei einem 30-jährlichen Hochwasserereignis werden Fliess tiefen von bis zu 25 cm erwartet. Es besteht ein Hochwasserschutzdefizit.
Das Hochwasserschutzkonzept begründet, dass das Schutzdefizit nur mit einer Aufschüttung des bestehenden Terrains beseitigt werden kann. Die Aussagen im Hochwasserschutzkonzept sind aus fachlicher Sicht zutreffend. Die "Höhenkote EG" gemäss Art. 6 Abs. 2 SNV gilt als Minimalhöhe und darf nicht unterschritten werden. Das Terrain wird entsprechend in Art. 6 Abs. 7 SNV gestützt auf die Koten in Art. 6 Abs. 2 SNV sachgerecht abweichend festgelegt. 4.6 Sondernutzungsvorschriften (SNV)
Die Sondernutzungsbestimmungen sind sachgerecht und rechtskonform.
5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.
2 Schweizerischer Verband der Strassen- und Verkehrsfachieute
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Beschluss
1. Der Gestaltungsplan "Giessi", beschlossen vom Gemeinderat Seon am 2. September 2024, wird ge nehmigt.
2.
I )ie Atótei^ng Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.
Regierungsrat
f
Verteiler • Gemeinderat, Oberdorfstrasse 11, 5703 Seon • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU
• Abteilung Verkehr BVU • Departement Volkswirtschaft und Inneres
• Abteilung Register und Personenstand DVI
Rechtsmittelbelehrung
1. Gegen diesen Entscheid kann innert einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen seit der amtlichen Publikation beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. Bei
der Berechnung der Frist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor
Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezem ber bis und mit dem 2. Januar. 2. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin beziehungsweise einem Anwalt zu ver
fassen, welche(r) gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte (Anwaltsge setz, BGFA) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist.
Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst, es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.
Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 3. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen gemäss den Ziffern 1 oder 2 nicht entspricht, wird nicht einge
treten.
4. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der unterzeichneten Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Be
weismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen.
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5. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.
6. Der Genehmigungsbeschluss und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abtei lung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingese hen werden.
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