Gestaltungsplan Musterlee

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

5. Juli 2018 26. Mai 2018 bis 25. Juni 2018 18. August 2018 bis 17. September 2018 15. Oktober 2018 22. Oktober 2018 19. November 2018

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 17. August 2016 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Gemäss rechtskräftigem Zonenplan der Gemeinde Fislisbach befindet sich das Areal "Musterlee" in der Wohnzone W2 mit Gestaltungsplanpflicht. § 5 Bau- und Nutzungsordnung (BNO) enthält konkrete kommunale Zielvorgaben für Gestaltungspläne wie: • Sorgfältige Gestaltung der Bauten und Freiräume

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• Mindestausnutzung im Sinne einer verdichteten Bauweise • Gute Einordnung ins Ortsbild • Rationelle Erschliessung • Gemeinschaftliche Anlage der Pflichtparkplätze • Sicherung einer situationsgerechten Lärmarchitektur • Sicherung einer situationsgerechten Anzahl Pflichtparkfelder in Verbindung mit einem Mobilitätskonzept Mit einem Gestaltungsplan sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Erfüllung dieser Anforderungen grundeigentümerverbindlich festgelegt werden. Als Basis für den Gestaltungsplan dienen ein Richtprojekt Bebauung und ein Richtprojekt Umgebung. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Fislisbach am 15. Oktober 2018 beschlossenen Vorlage: • Gestaltungsplan "Musterlee" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 15. Oktober 2018 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, [RPV]). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 5. Juli 2018 ohne Vorbehalte abgeschlossen worden.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung Fislisbach ist eine Gemeinde im Urbanen Entwicklungsraum. Dieser ist Teil der Agglomerationen und wird an Bedeutung gewinnen. Diese meist gut erschlossenen Räume sollen gemäss Raumkonzept Aargau einen Grossteil des Bevölkerungswachstums übernehmen, bevorzugt durch eine hochwertige Innenentwicklung. Die Wohnformen sind städtischer und vielseitig zu gestalten, die Lebens- und Wohnqualität ist zu verbessern. Aus kantonaler Sicht ist eine gute Abstimmung von Siedlung und Verkehr wichtig; die Mobilität hat nachhaltig zu erfolgen. 4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen Schlüsselgebiet nach S 1.2 Beim Gebiet "Musterlee" handelt es sich aufgrund der Grösse und Lage um ein Schlüsselgebiet für die hochwertige Siedlungsentwicklung nach innen der Gemeinde. Das Richtprojekt beziehungsweise der darauf basierende Gestaltungsplan kann einen Beitrag zum Erreichen dieser Ziele leisten.

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4.2.2 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern (Richtplankapitel S 1.1). Das Richtprojekt basiert auf einer guten Analyse des näheren und weiteren Umfelds. Die Körnung und die Verteilung der Bauvolumen innerhalb des Planungsperimeters vermögen im Grundsatz zu überzeugen, auch wenn die Anlage relativ dicht wird im Vergleich zum Bestand. Der Gestaltungsplan ist eine gute Grundlage für die Sicherung der in § 1 SNV aufgeführten Ziele. Hervorgehoben werden kann auch der vielfältige Wohnungsspiegel als Miet- und Eigentumswohnungen. Die Beurteilungskriterien in § 8 SNV sind aussagekräftig und zweckmässig. Der Gestaltungsplan ermöglicht ein zusätzliches Geschoss (3 VG + Attika). Das zwingende Zurücksetzen des Attikageschosses (vgl. § 8 Abs. 6 SNV) reduziert die volumetrische Gesamterscheinung. Sinngemäss werden die Grenzabstände der Zone W3 mit 5 respektive 10 m angewendet. Die Anordnung der Balkone in den Eckbereichen (§ 8 Abs. 4 SNV) ist zweckmässig. Das Richtprojekt sieht räumliche Einschnitte an den gerundeten Gebäudebereichen vor. Dieses wichtige gestalterische Element für die Verschlankung der Bauten wird in den SNV jedoch nicht festgelegt. Es wird eine entsprechende Ergänzung empfohlen. Freiraum, Strassenraum und Erholungsraum Das Freiraumkonzept wurde ebenso umsichtig und differenziert erarbeitet und vermag zu überzeugen. Die detaillierte Beurteilung des Freiraumkonzepts im Fachbericht wird seitens des Kantons geteilt. Auch diesbezüglich ist die planungsrechtliche Umsetzung gut gelungen (§§ 8, 18 bis 26 SNV). Kernelement des Freiraumkonzepts bildet die zentrale arealmittige Freiraum- und Verbindungsachse zwischen Feldstrasse und Musterleestrasse. Zweckmässig erscheint auch die Lage der gemeinschaftlichen Nutzungen inklusive Entsorgungsstelle (Unterflurcontainer). Die Erschliessung der Gebäude erfolgt über diese gemeinsame Mittelzone, was einen Beitrag zur Belebung des Areals leisten kann. Die Aussenräume sind differenziert festgelegt und vermögen insgesamt eine identitätsstiftende Atmosphäre zu schaffen. Die Qualität des Platzes im östlichen Bereich hängt wesentlich von der konkreten Gestaltung ab. Es ist wichtig, dass dieser relativ grosse Platz mit möglichst grosskronigen Bäumen (siehe Richtprojekt) bestückt wird. Im Baubewilligungsverfahren ist der Gestaltung dieses Platzes hohe Aufmerksamkeit zu schenken. Das Richtprojekt Landschaft sieht auch im zentralen Platzbereich grössere Bäume vor. Aufgrund der Einstellhalle (Baufeld unterirdische Bauten) ist eine genügend grosse Überdeckung sicherzustellen. Das Bebauungskonzept lebt intensiv von der entsprechend guten Umsetzung des angedachten Umgebungs- und Freiraumkonzepts. 4.2.3 Erschliessung / Abstimmung von Siedlung und Verkehr Das Erschliessungskonzept ist sachgerecht und nachvollziehbar. Die Ausgangslage für das Massnahmenpotenzial des Mobilitätsmanagements ist durch das vorherrschende Verkehrsangebot an einem Standort oder innerhalb der Gemeinde definiert. Der Gestaltungsplanperimeter weist gemäss Fachkarte öV-Güteklasse des Kantons mit öV-Güte C eine mittlere bis gute Erschliessung aus. Die Bushaltestellen Fislisbach Post und Fislisbach Dorfstrasse befinden sich 450 m vom Gestaltungsplanperimeter entfernt und werden von insgesamt fünf Buslinien bedient. Die Einkaufsmöglichkeiten von Fislisbach für den täglichen Bedarf liegen ebenfalls ca. 450 m entfernt und sind gut zu Fuss oder mit dem Radverkehr erreichbar. Die Gemeinde Fislisbach verfügt nicht über einen Kommunalen Gesamtplan Verkehr (KGV).

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Die mit § 13 SNV geschaffene Möglichkeit der Parkplatzreduktion mittels Vorlegen eines Mobilitätskonzepts wird begrüsst. Das Richtprojekt zeigt, dass genügend Platz für das notwendige Parkfelderangebot besteht. Die in der Schweizer Normen des Schweizerischen Verbands der Strassen- und Verkehrsfachleute (SN VSS) angegebenen Richtwerte sollten an diesem Standort nicht überschritten werden. Die Anzahl Parkfelder ist eines der effektivsten Steuerungsmittel im Mobilitätsmanagement und hat einen direkten Einfluss auf den induzierten Verkehr eines Standortes.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Musterlee", beschlossen vom Gemeinderat Fislisbach am 15. Oktober 2018, wird genehmigt. 2. ie biliflig Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

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Verteiler • Gemeinderat, Badenerstrasse 30, 5442 Fislisbach • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind.

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4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin beziehungsweise einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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