Gestaltungsplan Badenerstrasse Ost

Art. 1 Bestandteile

Verbindliche Bestandteile des Rahmengestaltungsplans sind:

• •

Situationsplan 1:500 Sondernutzungsvorschriften (vorliegend)

2 Erläuternde Grundlagen des Rahmengestaltungsplans sind:

• •

Planungsbericht mit Beilagen Richtkonzept Badenerstrasse K 268 Gemeinde Fisiisbach, vom 2. Juli 2014, verfasst von Architheke AG und Naef Landschaftsarchitekten GmbH, Auszug Schild 1

Art. 2 Perimeter

Der Geltungsbereich des Rahmengestaltungsplans umfasst den im Situa­ tionsplan bezeichneten Perimeter.

Art. 3 Planungsziele

Der Rahmengestaltungsplan Badenerstrasse Ost beabsichtigt, die Rah­ menbedingungen für Neubebauungen gemäss den ortsbaulichen Zielen, wie sie in der allgemeinen Nutzungsplanung ausgehend vom Richtkonzept vom 2. Juli 2014 verankert sind, grundeigentümerverbindlich festzusetzen. Damit soll eine weitgehend unabhängige Bebauung der einzelnen Parzel­ len bei gleichzeitiger Sicherstellung der übergeordneten Interessen ermög­ licht werden.

Art. 4 Verhältnis zur

Grundordnung

Soweit der Rahmengestaltungsplan nichts anderes festlegt, gelten die Bauund Nutzungsordnung (BNO) sowie der Bauzonenplan der Gemeinde Fis­ iisbach. Vorbehalten bleiben die Bestimmungen des übergeordneten Bauund Planungsrechts.

Art. 5 Teilgebiete

Gestaltungsplan

Sofern öffentliche Interessen dieserfordern, kann der Gemeinderat für Teil­ gebiete des Perimeters das Vorliegen eines Gestaltungs- oder Erschlies­ sungsplans verlangen.

Art. 6 Einpassung

Für jedes Baugesuch (ausgenommen geringfügige Bauvorhaben im Sinne von § 61 Baugesetz, BauG) ist ein unabhängiges Fachgutachten erforder­ lich. Das Fachgutachten wird durch den Gemeinderat in Auftrag gegeben. Als Beurteilungskriterien gelten die vorliegenden Sondernutzungsvorschrif­ ten sowie die Einordnungskriterien nach § 52 Abs. 1 BNO; als Massstab für die Zielqualität ist das Richtkonzept vom 2. Juli 2014 anzuwenden.

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2 Freiräume

sind sorgfältig zu gestalten. Für die Neu- oder grundlegende Umgestaltung der Vorplätze zur Kantonsstrasse und der Bereiche entlang des öffentlichen Fusswegs ist ebenfalls ein Fachgutachten gemäss Abs. 1 erforderlich.

Besonderer Gebäudeschutz

3 Das Gebäude Nr. 205 auf Parzelle Nr. 1357 ist in seiner äusseren Erschei­

nung resp. seiner äusseren Substanz (Grundriss, Fassaden- und Dachge­ staltung) als baugeschichtlicher Zeitzeuge an seiner Lage zu erhalten. Er­ weiterungen und Ergänzungsbauten sind möglich, sofern eine gute Einpassung zum Bestandsgebäude und zum Richtkonzept, welche durch das Fachgutachten zu bestätigen ist, gewährleistet ist. Innerhalb des Be­ stehenden darf das Gebäude aus- und umgebaut werden, soweit dies mit dem Schutzziel vereinbar ist.

Art. 7 Bebauungsstruktur/

Pflichtbaulinien

1 Die Bebauung soll für eine klarere Fassung und Gestaltung des Strassen­

raumes durch einen Wechsel von trauf- und giebelständigen Gebäuden rhythmisiert werden, um lärmberuhigte Freiräume zu schaffen. 2 Im Situationsplan sind Pflichtbaulinien für Fassadenlinien in der Gebäude­

breite und -länge neuer Gebäude festgelegt. Die Fassade eines Neubaus der ersten Bautiefe muss mit der ganzen Fassadenlänge resp. -breite auf diese Linie gesetzt werden. An der Pflichtbaulinie gelten jeweils die im Si­ tuationsplan bezeichneten Minimal- und Maximalmasse für die Fassaden­ länge resp. -breite. Einzig Anbauten und Kleinstbauten dürfen von der Pflichtbaulinie abweichen. 3 Gebäude Nr. 34 auf Parzelle Nr. 507 darf auf dem bestehenden Grundriss

(von der Pflichtbaulinie abweichend) aufgestockt werden. 4 Innerhalb des Perimeters gilt eine Mindest-Ausnützungsziffer (AZ) von 0.4.

Bei einer Teilbebauung eines Grundstücks ist für die Berechnung der AZ nur der relevante Teilbereich der Grundstücksfläche zu berücksichtigen. 5 Innerhalb des Perimeters ist zwischen Gebäuden ein Mindestabstand von

6 m einzuhalten, äusser zwischen Gebäuden an der Grenze der Parzellen Nrn. 506 und 508. 6 Im Sinne von § 26 BNO sind alle Gebäude im Perimeter, welche in der

Kernzone (KN) liegen, mit Rechtskraft des vorliegenden Rahmengestal­ tungsplanes vom Volumenschutz befreit.

§ S Verkehrserschliessung

An einer der beiden im Situationsplan bezeichneten Lagen (A und B) ist eine Direkterschliessung von der Badenerstrasse zulässig, welche der Tief­ garage und der oberirdischen Erschliessung dient. Alternativ ist eine Tren­ nung von Zu- und Wegfahrt über die beiden bezeichneten Standorte A und B möglich. Anzustreben ist die Integration der Tiefgaragenzufahrt in einen giebelständigen Gebäudekörper.

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2 Neubauten an der Badenerstrasse auf den Parzellen Nrn. 505 und 512 sind

ab der Badenerstrasse zu erschliessen. Die neue Tiefgarage hat der Er­ schliessung der Parzellen Nrn. 505, 512,1357,1353,1423 und 1716 sowie bei Bedarf weiterer Parzellen im Planungsperimeter zu dienen. Die Tiefga­ ragenerschliessung ist entsprechend auszulegen. Zu den genannten Par­ zellen ist die unterirdische Zufahrt zu gestatten; die Anschlussmöglichkeit ist technisch sicherzustellen. Alternativ ist ihnen die nötige Anzahl Park­ plätze in der Tiefgarage zur Verfügung zu stellen. Die dafür nötigen Dienst­ barkeiten sind privatrechtlich zu regeln. 3

Bei der Ausgestaltung der Tiefgaragenzufahrt ist der Hochwasser-Restge­ fährdung (teilweise Überflutung bei einem grösseren als einem 100-jährlichen Ereignis, siehe § 18) und dem Schutz vor Oberflächenwasser bei Starkniederschlägen Rechnung zu tragen.

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Die Tiefgarage ist für eine Begrünung ausreichend stark (mind. 90 cm im Bereich des öffentlichen Platzes) zu überdecken.

Art. 9 Parkierung

Wenn ein Gebäude auf den oben genannten Parzellen mehr als 4 Pflicht­ parkfelder für Personenwagen benötigt, sind sie unterirdisch anzulegen (auch Besucherparkfelder). Die Anzahl Pflichtparkfelder berechnet sich nach § 43 Bauverordnung (BauV). Einzelne Parkfelder dürfen oberirdisch für Kunden und den Privatgebrauch erstellt werden. Sofern es sich um Pflichtparkfelder handelt, sind sie in einer gemeinschaftlichen Anlage zu erstellen. 2 Für Bauvorhaben, welche eine Reduktion der Parkfeider-Pflichtanzahl auch für Wohnnutzungen beanspruchen wollen, ist ein Mobilitätskonzept einzu­ reichen. Dieses Konzept hat aufzuzeigen, mit welchen Massnahmen ein passendes, dem Standort angemessenes Mobilitätsangebot sichergestellt wird.

Art. 10 Strassenbegleitende

Bäume

Der strassenbegleitende Raum, insbesondere die Plätze vor den giebel­ ständigen Gebäuden, ist mit Hochstammbäumen zu bepflanzen. Es sind möglichst ortstypische, als Strassenbegleiter geeignete Arten zu wählen. Die genaue Anzahl und Lage der Bäume ist im Bauprojekt zu definieren, wobei der Situationsplan als Richtwert gilt. Die Ausgestaltung richtet sich insbesondere nach den §§ 51 und 54 BNO. 2 Für die Pflanzung, Pflege und den Ersatz der Bäume auf den Privatgrund­ stücken übernimmt die Gemeinde Fislisbach die Kosten. Die Grundeigen­ tümer haben keinen Anspruch auf eine Entschädigung. Der Umfang des Unterhalts ist in einer separaten Vereinbarung zu regeln.

§ Bereich für Aniieferung

In dem im Situationsplan bezeichneten Bereich ist Anlieferung zulässig. Die Aufstellung hat parallel zur Strasse zu erfolgen. Die genaue Anordnung und Abstimmung mit den strassenbegleitenden Bäumen ist im Bauprojekt zu definieren. Die Sicherheit des Fussverkehrs ist zu berücksichtigen; die für die Tiefgaragenausfahrt nötigen Sichtzonen sind freizuhalten. 2 Im Übrigen ist Anlieferung mit Direkterschliessung von der Badenerstrasse nur über den definierten, gemeinsamen Anschluss zulässig. SCHEIDEGGER + PARTNER AG - BADEN / MURI

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Art. 12 Öffentlicher Fussweg

1 Zwischen den im Situationsplan bezeichneten Anschlusspunkten ist ein öf­ fentlicher Fussweg von 2 m Breite durch den Perimeter anzulegen. Soll mit einem Bauvorhaben der heute bestehende, gemeindeeigene Fussweg ver­ ändert werden, ist mit dem Baugesuch ein öffentlich-rechtlicher Vertrag zur Sicherung resp. Neuparzellierung des Fusswegs einzureichen, in welchem die genaue Wegführung definiert wird. Nach Rechtskraft der Baubewilligung veranlasst der Gemeinderat die Neuparzellierung. 2 Die Ausgestaltung richtet sich insbesondere nach den §§ 51

und 54 BNO.

3 Das anfallende Regenwasser ist möglichst über die Schulter zu entwässern

und zu versickern.

Art. 13 In dem im Situationsplan bezeichneten Bereich ist am öffentlichen Fussweg

ein kleiner, öffentlicher, begrünter Platz anzulegen. Beidseitig des Weges soll je mindestens eine Sitzbank zum Verweilen einladen und von Bäumen umrahmt sein (mindestens 2 Bäume pro Sitzbank). Mit dem ersten Bauge­ such auf einer der Parzellen Nrn. 505 oder 512 ist ein öffentlich-rechtlicher Vertrag zur Sicherung dieses Platzbereichs einzureichen, worin die genaue Grösse und Lage zu definieren ist. Nach Rechtskraft der Baubewilligung veranlasst der Gemeinderat die Neuparzellierung.

öffentlicher Platzbereich

2 Die öffentliche

Fläche ist in angemessener Form (vorzugsweise Bepflan­ zung) von den umliegenden, privaten Flächen abzugrenzen.

3 Die Ausgestaltung richtet sich insbesondere nach den §§ 51

und 54 BNO.

Art. 14 Das Innere des Perimeters ist im Sinne des Richtkonzepts vom 2. Juli 2014

naturnah mit ökologisch hochwertigen Grünflächen zu gestalten und mit mehrheitlich einheimischen Bäumen und Sträuchern zu bepflanzen.

Private Grünflächen

2 Die Ausgestaltung richtet sich insbesondere nach den §§ 50, 51 und 54 BNO.

Art. 5

Abs. 3 BNO.

Im Areal befinden sich acht Volumenschutzobjekte, die gemäss § 7 Abs. 5 SNV mit dem vorliegen den Rahmengestaltungsplan aus dem Volumenschutz entlassen werden. Dafür werden entlang der K268 Badenerstrasse mehrheitlich Pflichtbaulinien für trauf- und giebelständige Gebäude definiert. Gemäss § 26 BNO ist eine Entlassung von Volumenschutzobjekten durch den Gemeinderat in be gründeten Fällen möglich, wenn im Rahmen eines GP die städtebaulichen Ziele grundeigentümer verbindlich festgelegt werden oder ein behördenverbindlicher Richtplan vorliegt. Gesamthaft ist auf eine besonders gute Einpassung in das Ortsbild und auf eine angemessene Umgebung der Schutzobjekte zu achten. Die Aufhebung von acht nebeneinanderliegenden Volumenschutzobjekten an dieser zentralen Lage ist ein erheblicher Eingriff ins Ortsbild und bedingt eine differenzierte Ausei nandersetzung zur Präzisierung der richtigen Qualitäten und Festlegungen.

Ortsbild und Städtebau Mit der Aufhebung des Volumenschutzes sind über den ganzen Strassenraumperimeter, zur Beurtei lung der genauen Festlegung der Pflichtbaulinien, sämtliche Belange unter dem Aspekt der Abstim mung Siedlung und Verkehr zu erläutern. Der vorliegende Rahmengestaltungsplan geht davon aus, dass die im Richtkonzept festgelegten "Baubereiche" entlang der Badenerstrasse städtebaulich der übergeordneten kommunalen Zielset zung genügen. Die in § 5 Abs. 3 BNO vorgegebene Zielvorgabe der Rhythmisierung des Strassen raums wird deshalb grösstenteils mittels der Pflichtbaulinien für trauf- und giebelständige Gebäude mit spezifischen Strassenabständen festgesetzt. Bis auf die Mindest- beziehungsweise maximale Fassadenlänge und -breite in § 7 Abs. 2 SNV beziehungsweise den Gebäudeabstand in

Art. 7

Abs. 5 SNV, werden Volumen und Erscheinungsbild nicht geregelt. Die Herleitung über die mini mal oder maximal möglichen "Gebäude-Fussabdrücke" orientiert sich, unter Berücksichtigung der bestehenden Gebäudestruktur, am Richtkonzept.

Die Setzung der Pflichtbaulinien für traufständige Bauten und Baulinien entlang der Badenerstrasse verletzt gemäss § 111 Abs. 1 lit a BauG mit einer Distanz von minimal 3 m die Abstandsregelung ge genüber Kantonsstrassen. Dieser Unterabstand wird dem heutigen besonderen Wert der bestehen den Bauten und ihrer Lage zum Strassenraum beziehungsweise dem damit verbundenen Volumen schutz gemäss § 26 BNO begründet. Die erhöhten Anforderungen an Gebäude im Unterabstand stützten sich dabei auf § 12 und 52 BNO. Die Lage der Pflichtbaulinien der giebelständigen Gebäude mit einer Distanz zwischen 7,5 und 8,5 m gegenüber dem Strassenraum wurde aus der Setzung der "Baufelder" im Richtkonzept übernom men. Die genaue Lage der Pflichtbaulinien ist nur teilweise nachvollziehbar und muss im Zusammen hang mit der angepeilten Qualität der damit verknüpften Vorzone erläutert und gesichert werden. Diese städtebauliche Konzeption ist in der BNO nicht zwingend vorgeschrieben, aber im Grundsatz nachvollziehbar. Die Setzung von Pflichtbaulinien entlang der Dorfstrasse wie auch der Verzicht ei ner Baulinie an der Grabenäckerstrasse und die Differenzierung der Baulinien bei den "Eckparzellen" werden gestützt.

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Für die Beurteilung der erhöhten Anforderungen an die traufständigen Gebäude als auch zu Vorzo nen der giebelständigen Gebäude wurden stufengerechte Massnahmen zur Qualitätssicherung für nachfolgende Verfahren festgelegt (Fachgutachten, weitere Sondernutzungsplanungen etc.). Aus fachlicher Sicht wird zudem empfohlen, konkrete gestalterische Leitlinien (zum Beispiel mit Re ferenzbildern, Konkurrenzverfahren etc.) vor dem ersten massgeblichen Baubewilligungsverfahren in einem Konzept als wichtige Beurteilungsgrundlage zu erarbeiten.

Die Setzung der Baulinie entlang der Schulstrasse verletzt gemäss § 111 Abs. 1 lit a BauG mit einer Distanz von 3 m die Abstandsregelung gegenüber Gemeindestrassen. Die Hälfte der bestehenden Bauten erfüllen mehrheitlich den gesetzlichen Abstand von 4 m. Eine Reduktion auf 3 m ist für eine Aufwertung des Ortsbilds von untergeordneter Rolle und liegt in der Kompetenz der Gemeinde. Der vorgeschlagene Unterabstand ist nachvollziehbar.

Freiraum, Strassenraum und Erholungsraum Durch die geplanten Vor- und Rücksprünge der strassenbegleitenden Bebauung werden unter schiedliche Strassenraumqualitäten geschaffen. Die traufständigen Gebäude stehen mit 3 m Ab stand nahe an der Badenerstrasse und bei den rückspringenden giebelständigen Bauten wird eine Vorzone mit Bäumen vorgesehen. Die Verortung von strassenbegleitenden Bäumen und Überlegun gen zur Attraktivierung und Belebung des Strassenraums wird grundsätzlich begrüsst.

Die Vorzone der giebelständigen Bauten ist durch die Setzung der Pflichtbaulinie massgeblich beein flusst. Es bleibt unklar, welche Anforderungen und Aufenthaltsqualitäten neben der Nutzung als An lieferungsbereich an diese Vorzonen gestellt werden. Aus fachlicher Sicht wird empfohlen, dazu konkrete gestalterische Leitlinien (zum Beispiel mit Refe renzbildern etc.) vor dem ersten massgeblichen Baubewilligungsverfahren in einem Konzept als wichtige Beurteilungsgrundlage zu erarbeiten.

Die Festlegungen zur Ausgestaltung des Bereichs für die öffentliche Grünfläche sind bezüglich der vorliegenden Standortqualität minimal. Entgegen dem Richtkonzept K268 ist zudem nur noch ein öf fentlicher Fussweg vorgesehen. Aus fachlicher Sicht wird ein gestalterisches Weg- und Platzkonzept für die Aufenthaltsqualität empfohlen. 4.2.3 Abstimmung von Siedlung und Verkehr

Erschliessung In § 8 SNV wird die Erschliessung des motorisierten Verkehrs definiert und im Planungsbericht erläu tert. Dabei wird gestützt auf § 5 BNO und wie im Richtkonzept vorgesehen auf eine weitere rückwär tige Erschliessung über die Schulstrasse im Grundsatz verzichtet und eine direkte beziehungsweise zusammengefasste Erschliessung an die Badenerstrasse festgelegt. Im Situationsplan sind zwei mögliche Standorte A und B einer Direkterschliessung an die Badenerstrasse eingetragen, die der unter- und oberirdischen Erschliessung dienen sollen. Die Herleitung zur Direkterschliessung be gründet sich hauptsächlich in den topografischen Verhältnissen beziehungsweise dem Richtkonzept und ist nachvollziehbar. Es ist vorgesehen, schlussendlich nur ein Standort für die Direkterschlies sung zuzulassen. Die Leistungsfähigkeit der drei möglichen Erschliessungszenarien wird mittels Leistungsberechnung ausgewiesen. Die Minimalanforderung {Verkehrsqualitätsstufe D) wird erreicht.

Mit den beiden Bereichen für die Anlieferung, die in § 11 SNV geregelt werden, kann die Ver- und Entsorgung sichergestellt werden. Dies ist sachgerecht. Dem Vorgehen und der Definition der Sichtzonen gemäss Kapitel 4.4.3 im Planungsbericht kann zu gestimmt werden.

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Parkierung

Es ist vorgesehen, zugunsten der inneren Freiraumqualitäten des Rahmengestaltungsplanperimeters eine Pflicht zur Erstellung einer gemeinsamen Tiefgarage und Minimierung der oberirdischen Parkie rung festzulegen. Dies wird ausdrücklich begrüsst. Parkfelder des Pflichtbedarfs dürfen den Kantons strassenabstand nicht unterschreiten. Die Parkierung wird in § 9 SNV geregelt. Dabei wird auch die Möglichkeit einer zusätzlichen Reduk tion mittels Mobilitätskonzept ermöglicht. Dies wird begrüsst und als sachgerecht erachtet. 4.2.4 Weitere materieile Hinweise Lärm Das Planungsgebiet gilt als erschlossen. Somit muss erst im Rahmen des Baubewilligungsverfah rens die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte von Art. 31 Lärmschutz-Verordnung (LSV) nachge wiesen werden. Im Planungsbericht wird ausgeführt, dass die Lärmbelastung ein zentrales Thema sei und dass für den Wohnkomfort entscheidend sei, dass die Architektur beziehungsweise Rauman ordnung der Lärmsituation angepasst vorgenommen werde. Die entsprechenden Grundsätze wurden ausgehend von der Vollzugshilfe "Bauen im lärmbelasteten Gebiet" des Departements Bau, Verkehr und Umwelt vom April 2017 in den SNV festgesetzt. Ferner wurde die Pflicht für eine kontrollierte Lüftung ergänzt, welche nicht als Lärmschutzmassnahme angerechnet wird, für den Wohnkomfort aber bedeutend ist. Diese Vorgaben sind sachgerecht und werden begrüsst.

Aus lärmtechnischer Sicht sind die giebelständig zur Badenerstrasse ausgerichteten Gebäude nicht optimal. Gemäss der schriftlichen Lärmberatung der Ballmer + Partner AG können die massgeben den Immissionsgrenzwerte der Lärmempfindlichkeitsstufe ES III ab einem Abstand von 9 m zur Strasse bei seitlich zur Kantonsstrasse ausgerichteten Fassaden eingehalten werden. Die Lärmbe lastung ist trotzdem noch sehr hoch. Für eine gute Wohnqualität wäre es von Vorteil, wenn jede Wohneinheit auch komplett lärmabgewandte Räume aufweisen würde. Dies ist bei den giebelständig zur Badenerstrasse ausgerichteten Gebäuden allerdings nicht möglich. Die Stellung der traufständigen Gebäude möglichst nahe an die Badenerstrasse ist aus lärmtechni scher Sicht möglich. Die leicht höheren Belastungen auf den strassenzugewandten Fassaden wer den durch den Mehrwert der grosszügig geplanten lärmabgewandten Aussenbereiche deutlich kom pensiert. Belastete Standorte und Altlasten

Vom Rahmengestaltungsplan ist ein belasteter Standort, der im Kataster der belasteten Standorte (KBS) unter der Nr. AA4027.0160 (Parzelle 508) eingetragen ist, betroffen. Der betroffene Standort wurde bisher noch nicht altlastenrechtlich untersucht. Bevor der Standort überbaut werden kann, muss daher mit einer Voruntersuchung nach Art. 7 Altlasten-Verordnung (AltlV) abgeklärt werden, ob eine Umweltgefährdung vom Standort ausgeht. Zeigt die Voruntersuchung, dass der Standort nicht sanierungsbedürftig ist, so wird im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens geprüft, ob Art. 3 AltlV eingehalten werden kann. Dabei werden projektbezogene, abfall- und altlastenrechtliche Auflagen formuliert, die sich auf die Einhaltung von Art. 3 AltlV sowie die fachgerechte Entsorgung von belas tetem Material fokussieren. Dem vorliegenden Rahmengestaltungsplan wird aus altlastenrechtlicher Sicht zugestimmt. Vor einer Überbauung des betroffenen belasteten Standorts auf der Parzelle 508 ist eine Voruntersuchung nach Art. 7 AltlV durchzuführen. Boden

Die Badenerstrasse Ost liegt im Prüfperimeter Bodenaushub und ist als Verdachtsfläche "Strasse" ausgeschieden. Dies wird im Rahmengestaltungsplan korrekt festgehalten.

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Entwässerung In § 12 SNV ist festgehalten, dass das anfallende, nicht verschmutzte Abwasser in Abweichung zur Generellen Entwässerungsplanung (GEP) nach Möglichkeit zu versickern ist. Im Zweifelsfall kann der Gemeinderat die Durchführung eines Versickerungsversuchs anordnen. Diesem Entwässerungs konzept wird aus fachlicher Sicht zugestimmt. Historische Verkehrswege, Fuss- und Wanderwege

Der Rahmengestaltungsplan tangiert die beiden Objekte des Inventars der historischen Verkehrs wege der Schweiz (IVS) AG 6.3 (nationale Bedeutung) und AG 166 (lokale Bedeutung) innerorts. Beide Verkehrswege sind ohne IVS-relevante Substanz und ihre Wegführung wird mit dieser Pla nung nicht verändert. Wanderwege sind soweit nicht betroffen. Dies ist sachgerecht.

4.3 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Der Grosse Rat hat den Beitritt zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Bau begriffe (IVHB) beschlossen und mit der Bauverordnung (BauV) umgesetzt. Die vorliegende BNO richtet sich nach diesen neuen Bestimmungen.

Art. 5 Abs. 1

Der Gemeinderat kann von den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer nicht ei nen Gestaltungs- oder Erschliessungsplan verlangen, da die Planungshoheit bei der Ge meinde liegt. Neu wird jetzt das Vorliegen eines Gestaltungs- oder Erschliessungsplans verlangt. Damit gilt der Vorbehalt als bereinigt.

Art. 8 Abs. 2

Die Zusammenhänge der Verkehrserschliessung wurden nun im Planungsbericht nach vollziehbar erläutert und auch eine Möglichkeit für einen Verkehrsanschluss ohne vor gängigen Abbruch eines Gebäudes wurde aufgezeigt. Damit sind die diesbezüglichen Zielvorgaben in § 5 Abs. 1 BNO betreffend die gemeinschaftliche Anlage der Pflichtpark felder und in § 5 Abs. 3 BNO bezüglich der Zufahrten minimalst erreicht und der Vorbe halt ist bereinigt.

Verschiedenes und Formelles Aufgrund der Formulierung von § 5 Abs. 1 SNV ist davon auszugehen, dass Detailgestaltungspläne nicht zwingend erforderlich sind, das heisst, auf den Rahmengestaltungsplan folgt unter Umständen direkt das Baubewilligungsverfahren. Aufgrund der Gestaltungsplanpfiicht sind daher alle Vorgaben der BNO im Rahmen dieses Rahmengestaltungsplans umzusetzen. Die entsprechenden minimalen Zielvorgaben werden nun in den SNV gesichert. Der Vorbehalt ist damit bereinigt.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

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Beschluss

1. Der Gestaltungsplan "Badenerstrasse Ost", beschlossen vom Gemeinderat Fislisbach am 31. März 2025, wird genehmigt.

2.

C ie Abteilung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

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StephanWiger V I Regierungsrat

Verteiler • Gemeinderat, Badenerstrasse 30, 5442 Fislisbach • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU • Departement Volkswirtschaft und Inneres • Abteilung Register und Personenstand DVI

Rechtsmittelbelehrung

1. Gegen diesen Entscheid kann innert einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen seit der amtlichen Publikation beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. Bei

der Berechnung der Frist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezem

ber bis und mit dem 2. Januar.

2. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin beziehungsweise einem Anwalt zu ver fassen, welche(r) gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte (Anwaltsge setz, BGFA) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist.

Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst, es ist a) anzugeben, wie das Venwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.

Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 3.

Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen gemäss den Ziffern 1 oder 2 nicht entspricht, wird nicht einge

treten. 4.

Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der unterzeichneten Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Be

weismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen.

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5.

Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 6. Der Genehmigungsbeschluss und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abtei

lung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingese

hen werden.

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