Gestaltungsplan Unterdorf-Güterstrasse

Art. 13

Unterirdische Bauten.....................................

Art. 14

Klein- und Kleinstbauten...............................

,4 4 4 5 5 6 6 6 6

3.

Gestaltung der Überbauung.............................

Art. 15

Anforderungen an die Überbauung...............

Art. 16

Fassadengestaltung.....................................

Art. 17

Dachform......................................................

Art. 18

Dachgestaltung............................................

6 6 7 7 7

4.

Aussenraumgestaltung....................................

Art. 19 Anforderungen an die Aussenraumgestaltung

Art. 20

Bodenversiegelung........................................

Art. 21

Gemeinschaftlicher Freiraum........................

Art. 22

Privater Freiraum / Garten.............................

Art. 23

Blumenwiese................................................

Art. 24

Obstgarten....................................................

Art. 25

Bäume..........................................................

Art. 26

Überdeckung unterirdischer Bauten..............

Art. 27

Ökologische Ausgleichsflächen.....................

..8 ..8 ..8 ..8 ..9 ..9 ..9 ..9 10 10

5.

Erschliessung....................................................

Art. 28

Fusswegverbindungen..................................

Art. 29

Parkierung MIV..............................................

Art. 30

Parkierung Velo............................................

10 10 10 10

6.

Ver- und Entsorgung..........................................

Art. 31 Energieeffizientes Bauen

Art. 32

Energiekonzept.............

Art. 33

Entwässerung................

Art. 34

Abfallentsorgung...........

11

7.

Etappierung.........................

Art. 35

Etappierung...................

11 11

8.

Schutzbestimmungen........

Art. 36

Lärmschutz....................

12 12

9.

Schlussbestimmungen....................

Art. 37 Teilaufhebung Erschliessungsplan

Art. 38

Inkrafttreten, Änderungen.............

12 12 12

11 11 11 11

Gemeinde Neuenhof, Gestaltungsplan „Unterdorf-Güterstrasse'', Sondernutzungsvorschriften

1.

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Einleitung / Geltungsbereich

Art. 1 Perimeter

1 Der Gestaltungsplan umfasst den im Situationsplan ausgeschiedenen Perimeter.

Art. 2 Rechtsverbindlich

1 Verbindliche Bestandteile des Gestaltungsplanes sind:

Orientierend

Bestandteile des Gestaltungsplanes

Situationsplan Sondernutzungsvorschriften

2 Erläuternde Bestandteile des Gestaltungsplanes sind:

Art. 3 Planungsbericht

Richtprojekt Architektur (5 Architekten AG, Wettingen, 16.03.2023) Richtprojekt Umgebung (Umland GmbH, Zürich, 14.03.2023) Erläuterungen zu Richtprojekt

Verhältnis zur Grundordnung, Ergänzendes Recht

i Soweit der Gestaltungsplan nichts anderes bestimmt, gelten die Bau- und Nutz­ ungsordnung sowie der Bauzonenplan der Gemeinde Neuenhof.

2 Vorbehalten bleibt die übergeordnete Gesetzgebung des Kantons und des Bun­ des, insbesondere die einschlägige Bau-, Planungs- und Umweltschutzgesetzge­ bung.

Art. 4 Zweck und Ziele

1 Der Gestaltungsplan schafft die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Um­ setzung einer gesamtheitlichen und gestalterische hochwertigen Überbauung im Gebiet „Unterdorf-Güterstrasse“.

2 Mit dem Gestaltungsplan werden insbesondere folgende Ziele sichergestellt; -

-

-

-

-

eine rationelle und ökonomische, auf die örtlichen Gegebenheiten abgestimmte Erschliessung und Bebauung mit gebührender Berücksichtigung der Belange des Lärmschutzes; die Sicherung der einwandfreien Eingliederung der Bebauung in das Ortsbild mittels einer hohen architektonischen Qualität; die Bildung einer angemessenen Raumkante entlang der Zürcherstrasse; die gestalterische Aufnahme und Ergänzung des dorfbildprägenden Gebäude­ volumens Nr. 12 A / B und Einbindung des kommunal geschützten Kulturob­ jektes „Hörnlibrunnen“; die Berücksichtigung der denkmalgeschützten Kirche hinsichtlich der gestalte­ rischen Abstimmung der Bauten die Sicherstellung der Durchlässigkeit für den Fussverkehr parallel zur Zür­ cherstrasse sowie zur Kirche; die Gewährleistung des ökologischen Ausgleichs und einer hohen Wohnquali­ tät durch eine hochwertige und vielseitige Aussenraumplanung sowie durch eine hitzeangepasste Siedlungsentwicklung; die Sicherung attraktiver Aufenthalts- und Begegnungsbereiche mit Sichtbezie­ hungen zur Kirche; die Berücksichtigung und Umsetzung der Zielsetzungen des Konzepts Zent­ rumsentwicklung Neuenhof (Stand 1. Juni 2016).

3 Für die Überbauung und Gestaltung der Bauten und Anlagen gelten die Richtlinien über Arealüberbauungen der Gemeinde Neuenhof als Minimalanforderung.

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Art. 5 Richtprojekt

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Beurteilungsgrundlage

1 Die dem Gestaltungsplan zugrunde liegenden Richtprojekte Architektur (März 2023) und die ümgebung (März 2023) sind richtungsweisend, als Grundlage für die Projektierung und Beurteilung von Baugesuchen beizuziehen. Die darin enthalte­ nen Gestaltungselemente sind als Kriterien zur Überprüfung der Einpassung der Bauten in das Ortsbild sowie den Freiraum zu verstehen und zeigen exemplarisch auf, wie die Fassaden und der Aussenraum mit hoher Qualität gestaltet werden sollen.

Art. 6 Fachliche Überprüfung

i Der Gemeinderat lässt Baugesuche gemäss § 22 BNO durch ein unabhängiges und qualifiziertes Fachgremium hinsichtlich der Übereinstimmung mit den Vorschrif­ ten zu den qualitativen Anforderungen des Gestaltungsplanes an die Gestaltung der Überbauung und ümgebung prüfen.

2.

Überbauung

Art. 7 Baubereiche Gebäude

Definition und Anord­ nung

■' Gebäude, vorspringende Gebäudeteile, Anbauten sowie Unterniveaubauten sind ausschliesslich innerhalb der im Situationsplan bezeichneten Baubereiche für Ge­ bäude zulässig. Hiervon ausgenommen sind Dachvorsprünge.

Anzahl Baukörper pro Baubereich

2 Innerhalb der einzelnen Baubereiche für Gebäude ist jeweils lediglich ein Baukör­ per zulässig. Dabei kann es sich sowohl um ein einzelnes Gebäude als auch um mehrere, zusammengebaute Gebäude handeln.

Zugang

3 Der Hauptzugang bzw. der Seiten- / Hinterzugang zu den Gebäuden innerhalb der Baubereiche für Gebäude hat von der im Situationsplan angegebenen Seite zu er­ folgen.

Pflichtbaulinie

* In den im Plan bezeichneten Bereichen sind Gebäude mit der Fassadenflucht an die Pflichtbaulinie zu stellen. Hiervon ausgenommen sind die Gebäudezugänge in den ersten Vollgeschossen.

Stellungnahme Denk­ malschutz

® Bauvorhaben innerhalb der Baubereiche für Gebäude A, B und CI, welche im Umfeld der kantonalen Denkmalschutzobjekte liegen, sind der kantonalen Denk­ malpflege bezüglich Gebäudestruktur und Materialisierung frühzeitig zur Stellung­ nahme vorzulegen.

Höhenkoten

® Die in den nachfolgenden Paragrafen festgelegten maximalen Höhenkoten für die einzelnen Baubereiche für Gebäude gelten, sofern nichts anderes festgelegt wird, für sämtliche Gebäudeteile innerhalb des Baubereichs. Technisch bedingte Dach­ aufbauten dürfen die angegebene Höhenkote um maximal 0.50 m überragen. So­ fern keine Festlegung bezüglich der maximalen Höhenkote oder der maximal zu­ lässigen Anzahl an Vollgeschossen erfolgt, gelten die Bestimmungen der Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde.

Art. 8 Baubereiche A und B

Geschossigkeit

11n den Baubereichen für Gebäude A und B sind maximal 4 Vollgeschosse zulässig. Ein zusätzliches Dachgeschoss ist ohne Kniestock auszubilden.

Höhenkote

2 Es gelten folgende maximale Höhenkoten: -

Baubereich für Gebäude A 418.70 m ü. M., Baubereich für Gebäude B 418.90 m ü. M.

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1.VG-Nutzung gegenüber Zürcherstrasse

Falls in den 1. Vollgeschossen von den Nutzungsvorgaben gemäss § 17 Abs. 1 BNO und gestützt auf § 17 Abs. 2 BNO abgewichen werden soll, muss mit der Bau­ eingabe mit einer Marktanalyse nachgewiesen werden, dass kein Bedarf gegeben ist.

Vorsprünge strassenab­ gewandte Fassade

4 Die strassenabgewandte Längsfassade der Gebäude eines Baubereichs für Ge­ bäude ist durch, um mindestens 2.50 m vorspringende bzw. rückspringende Ge­ bäudeteile zu durchbrechen, um eine deutlich wahrnehmbare Fassadengliederung zu erreichen.

Gebäudeabstand

® Der minimale Gebäudeabstand zwischen den Gebäuden A und D beträgt 9 m, derjenige zwischen den Gebäuden B und F mindestens 12 m.

Art. 9 Baubereich C

Differenzierung in C1 und C2

Der Baubereich für Gebäude C gliedert sich in die Baubereiche für Gebäude CI und C2. Soweit nachfolgend nicht unterschieden wird, gelten die Bestimmungen sowohl für CI als auch C2.

Gebäudekörper

Gebäude in den Baubereichen für Gebäude CI und C2 müssen über die Baube­ reichsabgrenzung hinweg als ein Baukörper in Erscheinung treten. Dabei kann es sich sowohl um ein einzelnes Gebäude als auch um mehrere, zusammengebaute Gebäude handeln. Das Gebäude / der Gebäudeteil innerhalb des Baubereichs für Gebäude C2 hat sich volumetrisch sowie gestalterisch dem Gebäude / -teil im Bau­ bereich für Gebäude C1 deutlich unterzuordnen.

Ersatzneubau in C1

3 Der Baubereich für Gebäude CI nimmt den Ersatzneubau des an derselben Stelle stehenden Bauernhauses Nr. 12 A und B auf und bildet vom Volumen her zusam­ men mit dem Gebäude des Posthorns den Auftakt zum Dorfkern.

Geschossigkeit

4 Im Baubereich für Gebäude C1 sind parallel zur Zürcherstrasse maximal 3 Voll­ geschosse sowie ein Dachgeschoss zulässig. Parallel zur Dorfstrasse sind im Bau­ bereich für Gebäude C2 lediglich 2 Vollgeschosse ohne zusätzliches Dach- oder Attikageschoss zulässig. In den Baubereichen C1 und C2 darf die max. Geschoss­ höhe für das 1. Vollgeschoss 3.75 m betragen. Geschoss von Haus C1 wird deshalb auf eine Geschosshöhe von 3.75m zurückgenommen.

Höhenkote

5 Es gilt eine maximale Höhenkote von 418.50 m ü. M.

EG-Nutzung gegenüber Zürcherstrasse

6

In den 1. Vollgeschossen sind mit Ausnahme des Eckbereiches in der ersten Raumtiefe des Baubereichs für Gebäude CI gegenüber der Zürcherstrasse auch Wohnnutzungen zulässig. Im Eckbereich sind im 1. Vollgeschoss nur gewerbliche Nutzungen zulässig.

Art. 10 Baubereiche D, E und F

Geschossigkeit

1 In den Baubereichen für Gebäude D und E sind maximal 4 Vollgeschosse sowie ein Attikageschoss zulässig. Im Baubereich für Gebäude F sind maximal 4 Vollge­ schosse zulässig. Ein zusätzliches Attikageschoss ist unzulässig.

Gesamthöhe

2 Die zulässige Gesamthöhe für die Baubereiche für Gebäude D und E beträgt 16.30 m. Für den Baubereich für Gebäude F beträgt die zulässige Gesamthöhe 13.50 m.

Horizontai Verschiebung

Die Gebäude / Teile der Gebäude innerhalb eines Baubereiches für Gebäude sind gegeneinander in der Horizontalen (Grundriss) um mindestens 3.00 m zu verschie­ ben, damit ein deutlich wahrnehmbarer Gebäudeversatz erfolgt.

Beurteilungsgrundiage Baubereich F

“* Zur Beurteilung von Bauvorhaben im Baubereich für Gebäude F sind hinsichtlich Grundnutzung die Bestimmungen zur Wohnzone W3 massgebend, nicht die der Dorfzone.

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Art. 11 Geschossigkeit

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Baubereich G

1 Im Baubereich für Gebäude G sind maximal 2 Vollgeschosse sowie ein Dachge­ schoss zulässig.

Art. 12 Baubereich Erhaltung

1 Der Baubereich Erhaltung dient der Sicherstellung des bestehenden Gebäudes Nr. 14 und allfälliger Um- und Anbauten respektive Ersatzbauten. Dabei gelten mit Ausnahme der Abstandsvorschriften die Bestimmungen der Bau- und Nutzungs­ ordnung der Gemeinde, insbesondere § 30 BNO.

Art. 13 Unterirdische Bauten

Anordnung

1 Unterirdische Bauten sind innerhalb der im Situationsplan bezeichneten Bauberei­ che unterirdische Bauten sowie Baubereiche für Gebäude zulässig.

Dienstbarkeiten TG

2 Die Rechte für Näherbau, Grenzbau und Überbaurechte, die Wegrechte und Nut­ zungsrechte sowie Unterhaltsvereinbarungen für die gemeinsame Tiefgarage sind mit einem entsprechenden Dienstbarkeitsvertrag zu regeln und im Grundbuch ein­ zutragen. Der unterzeichnete Dienstbarkeitsvertrag hat zum Zeitpunkt der Bauein­ gabe, spätestens aber bis vor Erteilung der Baubewilligung, vorzuliegen.

Art. 14 Klein- und Kleinstbauten

Anordnung

1 Klein- und Kleinstbauten sind ausschliesslich in den Baubereichen für Gebäude zulässig.

Ausnahme

2 Hiervon ausgenommen sind Überdachungen / Einhausungen der für die Abfallent­ sorgung vorgesehenen Bereiche (Containerstandort), oberirdische Veloabstell­ plätze sowie gedeckte Aufenthaltsbereiche in Zusammenhang mit den Spiel- und Begegnungsbereichen.

3.

Gestaltung der Überbauung

Art. 15 Anforderungen an die Überbauung

Allgemein

Die Gebäude und Anlagen sind sorgfältig zu gestalten und aufeinander abzustim­ men. 2 Im Wesentlichen sind folgende Beurteilungskriterien anzuwenden:

3

sorgfältige Einbindung der Baukörper in die Umgebung, so dass eine gute Ge­ samtwirkung erreicht wird; ruhige, reduzierte Gestaltung und schlichte Ausformulierung der Baukörper; Proportionen von Bauvolumen und Bauteilen; ansprechend Gliederung der Fassaden sowie der Dachflächen und -aufbauten; zurückhaltende Farben und Materialien.

Innerhalb der Baubereichsgruppen für Gebäude A und B sowie D, E und F ist jeweils eine einheitliche und aufeinander abgestimmte Planung des architektoni­ schen Ausdrucks der Gebäude erforderlich. Die Gestaltung der Gebäude in den Baubereichen für Gebäude C und G richtet sich, sofern nachfolgend nichts Ander­ weitiges festgelegt wird, nach den Bestimmungen der Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde.

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Färb- und Materialkonzept, fachliche Stellungnähme

* Zur Gewährleistung eines gestalterisch hochwertigen Gesamtkonzepts ist dem Gemeinderat mit jedem Baugesuch ein Färb- und Materialkonzept in Form eines Auswahlkatalogs abgestimmter Farbtöne und Materialien einzureichen, welches im Rahmen der fachlichen Überprüfung gemäss § 6 SNV hinsichtlich der Vereinbarkeit mit der Gestaltungsplanung überprüft wird. Ziel ist, unabhängig von einer allfälligen Etappierung, ein abgestimmtes Gesamterscheinungsbild zu erzeugen.

Art. 16 Zürcherstrasse

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Fassadengestaltung

1 Die Fassaden gegenüber der Zürcherstrasse sollen ruhig und flächig erscheinen.

2 In den Baubereichen für Gebäude A und B setzt sich das 1. Vollgeschoss gegen­ über der Zürcherstrasse als Sockelgeschoss von den darüberliegenden Geschos­ sen mittels Farbe und / oder Material ab. Der Anbau differenziert sich zum Hauptbau mittels Farbe und / oder Material. PV-Anlagen an der Fassade sind kompakt auszuführen und müssen sich gut in das Ortsbild einfügen.

Balkonschicht

3 Die strassenabgewandte Fassade der Baubereiche für Gebäude C1 und G ist mit einer durchgehenden Balkonschicht zu versehen.

Art. 17 Baubereiche A, B, C1

und G

Dachform

11n den Baubereichen für Gebäude A, B, C1 und G ist als Dachform ausschliesslich das Satteldach mit einer minimalen Neigung von 30° zulässig. Die einzuhaltende Hauptfirstrichtung des jeweiligen Baubereichs ist dem Situationsplan zu entneh­ men.

2 Der First ist in den Baubereichen für Gebäude A, B und C1 durchgehend zu reali­ sieren. Im Baubereich für Gebäude A dürfen Dachdurchbrüche gegenüber der Zür­ cherstrasse pro Gebäudeeinheit nicht breiter sein als zwei Fünftel der Fassaden­ länge. In den Baubereichen für Gebäude B und C sind gegenüber der Zür­ cherstrasse Dachdurchbrüche unzulässig. Baubereich C2

3 Im Baubereich für Gebäude C2 ist als Dachform das flach geneigte Dach mit einer maximalen Neigung von 20° zulässig.

Baubereiche D, E und F

In den Baubereichen für Gebäude D, E und F ist als Dachform ausschliesslich das Flachdach zulässig.

Art. 18 Dachbegrünung

Dachgestaltung

1 Flachdächer sind extensiv zu begrünen. Diese Dachbegrünungen müssen die Grundanforderungen der SIA-Norm 312 (Begrünung von Dächern, SN 564 312) er­ füllen (minimale Substratstärke nach Setzung: 12 cm). Haus C2 Dachbegrünung möglich

2 Von der Begrünungspflicht ausgenommen sind als begehbare Terrassen genutzte Flächen sowie die Teile von Flachdächern, die durch Dachaufgänge, technisch be­ dingte Aufbauten oder Anlagen zur Gewinnung von erneuerbaren Energien belegt sind.

I

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4.

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Aussenraumgestaltung

Art. 19 Anforderungen an die Aussenraumgestaltung

Allgemein

1 Die Aussenraumgestaltung hat folgende Anforderungen zu erfüllen: -

-

Umgebungs- / Bepflanz­ plan, fachliche Stellung­ nahme

Es sind gute Spiel-, Freizeit-, Erholungs- und Grünflächen sowie ökologische Ausgleichsflächen vorzusehen. Die Begrünung der Umgebung hat vorwiegend mit standortgerechten und öko­ logisch hochwertigen Pflanzen zu erfolgen. Einzelbäume und Baumgruppen bilden einen lockeren Grünfilter und betten die Gebäude in das Quartier ein. Die klimaangepasste Freiraumgestaltung ist hinsichtlich des Verkehrslärms zu optimieren.

2 Zur Gewährleistung eines gestalterisch hochwertigen Aussenraums ist mit jedem Baugesuch ein Umgebungs- und Bepflanzungsplan einzureichen, welcher im Rah­ men der fachlichen Überprüfung gemäss § 6 SNV hinsichtlich der Vereinbarkeit mit der Gestaltungsplanung überprüft wird. Ziel ist, unabhängig von einer allfälligen Etappierung, ein abgestimmtes Gesamterscheinungsbild zu erzeugen.

Art. 20 Bodenversiegelung

Beschränkung

1 Die Bodenversiegelung ist auf das erforderliche Minimum zu beschränken.

Belagswahl

2 Die Bodenbeläge sind soweit möglich, in einem wasserdurchlässigen / sickerfähi­ gen Belag auszuführen oder über die Schulter zu entwässern. Sie sind gestalterisch aufeinander abzustimmen.

Art. 21 Gemeinschaftlicher Freiraum

1 Bei den Quartiersplätzen sowie den Spiel- und Begegnungsbereichen handelt es sich um gemeinschaftliche Freiräume, welche allen Bewohnern zur Verfügung ste­ hen.

2 Sie sind mit schattenspendenden Einzelbäumen oder Baumgruppen sowie Möb­ lierungselementen im Sinne des Aufenthalts zu versehen. Quartiersplatz

3 Die Quartiersplätze dienen vorrangig der Begegnung und dem Aufenthalt. * Gestalterisch orientieren sich die Quartiersplätze an den typischen Elementen des Dorfes und binden angrenzende Elemente, wie den historischen Hörnlibrunnen, mit ein. Die Plätze sind im Sinne eines Hofplatzes bis an die angrenzenden Gebäude heranzuführen.

Spiel- und Begegnungs­ bereich

5 Bei den Spiel- und Begegnungsbereichen steht das Spiel der Kinder im Vorder­ grund. Sie sind entsprechend der neuesten Erkenntnisse über kindergerechte Woh­ numfelder für die verschiedenen Altersgruppen zu gestalten.

Sitzbereich

® Neben schattenspenden Bäumen ist im Sinne eines Siedlungs-Treffs pro Spielund Begegnungsbereich mindestens ein gedeckter oder mittels Bepflanzung aus­ reichend beschatteter Sitzbereich vorzusehen.

Abstimmung Limmattalbahn

Die Ausgestaltung der Fläche zwischen der Zürcherstrasse und den Baufeldern C - B ist mit der Gemeinde und dem Kanton im Rahmen einer Interessensabwägung (insbesondere Konzept Zentrumsplanung, Limmattalbahn) aufeinander abzustim­ men, soweit Planungen vorhanden sind. Bei der Ausstattung, Materialisierung, Be­ leuchtung und Bepflanzung ist der Attraktivität, der guten Aufenthaltsqualität und Sicherheit für die Benutzerinnen sowie der Limmattalbahn Beachtung zu schenken.

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Sicherstellung Nut­ zungsrechte

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® Die Nutzungsrechte der gemeinschaftlichen Freiräume sind durch privatrechtliche Verträge zwischen den betroffenen Grundeigentümern sicherzustellen und im Grundbuch anzumerken. Die Nachweise der Grundbucheinträge müssen mit dem ersten Baugesuch, spätestens aber bis vor Erteilung der Baubewilligung, vorliegen.

Art. 22 Privater Freiraum / Garten

Zuordnung

1 Flächen, welche gemäss des Gestaltungsplanes keiner Aussenraumbestimmung zugewiesen sind, können als private Freiräume / Gärten genutzt werden.

2 Diese können den jeweiligen Wohnungen zugewiesen werden. Zudem sind an geeigneten Stellen Mietergärten für die Bewohner des Quartiers zulässig. Abgrenzung gegenüber anderen Nutzungen

3 Gegenüber anderweitig genutzten Flächen oder angrenzenden Strassen können die privaten Freiräume durch Hecken oder Staketenzäune, max. Höhe 1.20 m, ab­ gegrenzt werden.

Art. 23 Biumenwiese

Blumenwiese

Die Blumenwiesen bilden entlang der Zürcher- und der Güterstrasse ein Identität stiftendes Aussenraumelement.

2 Sie sind ökologisch hochwertig, als extensiven Blumenwiesen oder Blumenrasen und standortgerechten Pflanzen zu realisieren und zu pflegen. Zudem können öko­ logisch wertvolle Kleinstrukturen wie zum Beispiel Stein- und Asthaufen vorgesehen werden.

- Einfriedungen Zür­ cherstrasse

3 Die Anordnungen der Blumenwiesen entlang der Zürcherstrasse haben in Abstim­ mung mit den Anforderungen an die Strassenraumgestaltung gemäss § 21 Abs. 7 SNV zu erfolgen. Die Blumenwiesen entlang der Zürcherstrasse sollen dabei ge­ genüber dem angrenzenden Gehweg leicht erhöht zu gestalten und bilden aufgrund einer Einfriedung einen abgeschlossenen Vorgartenbereich.

- Sitzplatzbereiche

Den Wohnungen des 1. Vollgeschosses der Baubereiche für Gebäude A und B können innerhalb der Blumenwiese bis zu 15 m^ Sitzplatzflächen zur Zür­ cherstrasse hin zugestanden werden. Diese dürfen nicht zur Erfüllung der wohnhy­ gienischen Anforderungen herangezogen werden.

Art. 24 Obstgarten

Obstgarten

Im Bereich Obstgarten ist eine extensive Wiese mit ökologisch wertvollen, stand­ ortgerechten Obstbäumen im Sinne eines Obsthains anzulegen und zu pflegen. Bei Abgang sind sie in der gleichen Art zu ersetzen.

Art. 25 Bäume

Baumstandorte

Die im Situationsplan festgelegten Bäume sind mit den entsprechenden Kronen­ durchmessern vorzusehen, zu pflegen und bei Abgang zu ersetzen. 2 Die Lage und Wahl der Baumart der Strassenbäume entlang der Zürcherstrasse ist bei Baueingabe mit den Anforderungen des Projekts „Limmattalbahn“ sowie auf kommunale Planungen hinsichtlich strassenbegleitender Baumreihen bzw. des Kirchplatzes abzustimmen, soweit entsprechende Planungen vorhanden sind. Dadurch soll eine einheitliche Gestaltung des Strassenraums, welche die Sicher­ heitsbelange der vorgesehenen Limmattalbahn berücksichtigt, erreicht werden. 3 Es sind vonwiegend standortgerechte und ökologisch wertvolle Arten zu wählen. Sie sind bei Abgang in gleicher Art zu ersetzen.

« Gemeinde Neuenhof, Gestaltungsplan „Unterdorf-Güterstrasse“, Sondernutzungsvorschriften

Art. 26 Überdeckung

5.

Überdeckung unterirdischer Bauten

1 Im Baubereich der unterirdischen Bauten ist eine Überdeckung von mindestens 0.5 m sicherzustellen, um eine Bepflanzung langfristig gewährleisten zu können.

Art. 27 Ökologischer Ausgleich

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Ökologische Ausgleichsflächen

i Es sind ökologische Ausgleichsflächen von mindestens 15 % der Arealfläche an­ zuordnen. Die definitive Anordnung und Ausgestaltung sind im Rahmen der Bau­ bewilligung auszuweisen. In der ersten Etappe sind mindestens 230m2 ökologische Ausgleichsflächen auszuweisen.

Erschliessung

Art. 28 öffentlich

Fusswegverbindungen

1 Die im Situationsplan festgehaltenen öffentlichen Fusswegverbindungen sind in einer Breite von 2.00 m zu erstellen, behindertengerecht zu gestalten und öffentlich zugänglich zu machen.

2 Diese Fusswege sind durch öffentlich-rechtliche Verträge zwischen der Gemeinde und den betroffenen Grundeigentümern sicherzustellen und im Grundbuch anzu­ merken. Die Nachweise der Grundbucheinträge müssen spätestens mit dem ersten Baugesuch vorliegen. Verbindungen Güter- / Zürcherstrasse

3 Die öffentlichen Fusswegverbindungen zwischen Güter- und Zürcherstrasse sind zur Gewährleistung der Sichtbeziehung zur katholischen Kirche von trennenden Elementen freizuhalten. Angrenzende Bepflanzungen und Möblierungen sind zu diesem Zweck in einem angemessenen Abstand zum Fussweg anzuordnen und entsprechend zu pflegen.

intern

* Die im Situationsplan festgehaltenen internen Fusswege dienen der fussläufigen Erschliessung der Baubereiche und sind in einer minimalen Breite von 1.50 m zu erstellen.

Art. 29 Parkierung MIV

Angebot

1 Die Anzahl der erforderlichen Parkfelder für Personenwagen richtet sich nach § 67 Abs. 1 und 2 BNO. Für Motorräder sind 10 % der Anzahl der zu erstellenden Park­ felder für Personenwagen vorzusehen.

Anordnung

2 Die notwendigen Parkfelder für Personenwagen und Motorräder sind unterirdisch anzuordnen. Davon ausgenommen sind oberirdische behindertengerechte Parkfel­ der.

Umschlagplatz -IV PP

3 Umschlagplätze und oberirdische behindertengerechte Parkfelder sind in den im Situationsplan festgelegten Flächen zulässig.

E-Mobilität

* Für die unterirdischen Parkfelder sind die Voraussetzungen zur Nachrüstung mit Ladestationen für Elektrofahrzeuge gemäss Ausbaustufe b «Power to building» der Norm SIA 2060 Infrastruktur für Elektrofahrzeuge in Gebäuden zu schaffen.

Art. 30 Angebot

Parkierung Velo

1 Die Anzahl der Veloabstellplätze richtet sich nach VSS-Norm 40 065 (Parkieren; Bedarfsermittlung und Standortwahl von Veloparkierungsanlagen).

*

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Anordnung

6.

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2 Sämtliche Veloabstellplätze müssen gut und insbesondere stufenlos zugänglich sein. Mindestens 70 % aller Abstellplätze müssen als sichere, abschliessbare und gedeckte Langzeitabstellplätze ausgestaltet sein. Mindestens 20 % aller Abstell­ plätze müssen als Kurzzeitparkplätze oberirdisch und nahe bei den Hauszugängen angeordnet werden. 10 % aller Abstellplätze können als Langzeit- oder Kurzzeit­ plätze erstellt werden.

Ver- und Entsorgung

Art. 31 Energieeffizientes Bauen

Heizwärme

1 Die Neubauten müssen den MINERGIEO-Standard bzw. einen gleichwertigen Standard erreichen oder dürfen höchstens 80 % des zulässigen Heizwärmebedarfs gemäss § 5 Abs. 4 der Energieverordnung (EnergieV) benötigen.

Warmwasser

2 Der Wärmebedarf für Warmwasser ist mehrheitlich mit erneuerbarer Energie zu decken.

Art. 32 Energiekonzept

11m Rahmen der einzelnen Bauetappen soll jeweils ein gemeinschaftliches Konzept der Energieversorgung angestrebt werden.

2 Es sind Massnahmen zur Gewinnung von erneuerbarer Energie wie z. B. Erdson­ den und Photovoltaik-Anlagen zu realisieren. Überdies sind weitere und andere Massnahmen zulässig, die einen Beitrag zur Energieeffizienz der Gebäude leisten. 3 Im Baubewilligungsverfahren ist ein zweckmässiges Energie-/ ümweltkonzept mit Aussagen zur Bauqualität, Bauökologie und Aussenbeleuchtung einzureichen.

Art. 33 Entwässerung

Entwässerung

1 Das innerhalb des Perimeters anfallende Schmutzwasser sowie Regenwasser ist gemäss den Vorgaben des Generellen Entwässerungsplans (GEP) zu entsorgen.

Art. 34 Abfallentsorgung

Für die Bewirtschaftung und Beseitigung von Haushaltsabfällen sind in den im Situationsplan vorgesehenen Bereichen (Containerstandort) die dafür notwendigen Infrastrukturanlagen anzuordnen. Sie haben sich gestalterisch gut in die Überbau­ ung zu integrieren oder sind unterirdisch anzuordnen.

Abfall

7.

Etappierung

Art. 35 Etappierung

Etappierung

1 Die Überbauung des Areals kann in Etappen erfolgen, sofern bei jeder Etappe die Ziele gemäss § 4 SNV für den jeweiligen Bereich der Etappe gewährleistet werden können. Die mögliche Etappierung ist abhängig von den Anschlussmöglichkeiten an eine der vorgesehenen Tiefgaragenein- und -ausfahrten.

Gewährleistung der TGAnschlüsse

2 Zur Gewährleistung der im Richtprojekt vorgesehenen Tiefgaragenzusammen­ schlüsse sind bei einer Etappierung in den entsprechenden Bereichen ausreichend dimensionierte Anschlussmöglichkeiten zu prüfen und vorzusehen. Diese An­ schlussmöglichkeiten sind in Verträgen zwischen den betroffenen Grundeigentü­ mern sicherzustellen und im Grundbuch anzumerken. Die Grundbucheinträge müs­ sen mit dem entsprechenden Baugesuch vorliegen.

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8.

Schutzbestimmungen

Art. 36 Nachweispflicht

9.

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Lärmschutz

1 Im Bereich mit möglichen Grenzwertüberschreitungen ist mit dem Baugesuch ein Nachweis über die Aussenlärmbelastung und Schalldämmung (vgl. Art. 31 und 32 LSV sowie SIA 181) einzureichen.

Schlussbestimmungen

Art. 37 Teilaufhebung Erschliessungsplan

Teilaufhebung Erschlies- i Die innerhalb des vorliegenden Perimeters des Gestaltungsplanes „Unterdorf-Güsungsplan terstrasse“ liegenden rechtskräftigen Inhalte des Erschliessungsplanes der Ge­ meinde Neuenhof („Erschliessungsplan“, RR 11. Juli 2001 ) werden hiermit vollstän­ dig aufgehoben.

Art. 38 Inkrafttreten, Änderungen

Rechtskräftigkeit

1 Der Gestaltungsplan tritt mit der kantonalen Genehmigung in Kraft.

Änderungen

2 Eine Änderung bedarf des gleichen Verfahrens wie der Erlass des Gestaltungs­ plans.