Gestaltungsplan Annamatt

1.1 Verfahrensdaten

Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

2. Oktober 2025 14. Februar 2025 bis 17. März 2025 24. Oktober 2025 bis 24. November 2025 1. Dezember 2025 11. Februar 2026

5. Januar 2026

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde

Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig.

1.3 Rechtsschutz Eine Beschwerde konnte aufgrund deren Rückzugs abgeschrieben werden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 3. Juni 2020 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage

Das Gebiet "Annamatt" wurde im Rahmen der Gesamtrevision der Nutzungsplanung (Regierungs ratsbeschluss RRB Nr. 2020- 000648 vom 3. Juni 2020) in eine Arbeitszone I mit Gestaltungsplan pflicht umgezont, mit dem Ziel, ansässigen Gewerbebetrieben geeignete Flächen für deren Weiter entwicklung zur Verfügung zu stellen. Es handelt sich um eine bedingte Umzonung, die gemäss § 13

. der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) dahinfällt, sofern nicht spätestens sechs Jahre nach Inkraft treten der BNO ein durch die Gemeinde beschlossener Gestaltungsplan (GP) vorliegt oder das dem GP zugrundeliegende Bauvorhaben zehn Jahre nach Inkrafttreten der BNO nicht in wesentlichen Teilen umgesetzt werden sollte.

Das Gebiet "Annamatt" befindet sich östlich vom eigentlichen Siedlungskern von Villnachern zwi schen dem Siedlungsrand und dem Kraftwerk Wildegg-Brugg. Das Areal spannt sich zwischen der Schachen- und der Werkstrasse auf und wird nach Osten von der Anlage der Abwasserreinigungs anlage (ARA) Villnachern begrenzt. Das gestaltungsplanpflichtige Areal beinhaltet eine Fläche von insgesamt rund 0,73 ha, worin die beiden Parzellen 574 (Schachenstrasse) und 575 (Gewerbeland im Eigentum der Einwohnergemeinde) enthalten sind. Der vorliegende GP soll eine sorgfältig in den landschaftlichen Kontext eingepasste Bebauung er möglichen, worin gewerbliche Nutzungen Platz finden können. Basierend auf einem Richtprojekt, das dem GP zu Grunde liegt, sollen so weit wie möglich angemessene Flexibilitäten in der Nutzung ge währleistet werden. 3.2 Gegenstand der Genehmigung

( Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Villnachern am 1. Dezember 2025 beschlossenen Vorlage: • GP "Annamatt" bestehend aus: • Situation'1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV)

Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde vom 3. Dezember 2025 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 Raumplanungsverordnung [RPV]). 3.3 Vorprüfungsergebnis

Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 2. Oktober 2025 ohne Vorbehalte abgeschlossen worden.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungs- und Änderungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichti gung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. Sie kann Änderungen an der zur Genehmigung eingereichten Planung selbst vornehmen, wenn diese von geringer Tragweite sind oder keine erhebliche Entscheidungsfreiheit besteht. Das zustän dige Departement hört vorher den Gemeinderat und die in ihren schutzwürdigen eigenen Interessen Betroffenen an (§ 27 Abs. 3 BauG).

4.2 Raumplanerische Beurteilung Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung bezwecken Gestaltungspläne, ein Areal besonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Bedürfnisse der Bevölkerung abzu stimmen. Gestaltungspläne können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonengemässe Nutzungs art nicht übermässig beeinträchtigt wird. 2 von 7

Weichen Festlegungen des GP vom allgemeinen Nutzungsplan ab, hat der Gemeinderat im Pla nungsbericht nach Art. 47 RPV das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergebnis zu be gründen. Der vorliegende GP weist gemäss Ausführungen im Planungsbericht (Kapitel 1.2/6.3) in formeller Hinsicht keine Abweichung von der Grundordnung im Sinne § 21 Abs. 2 BauG auf, da insbesondere die Bestimmung der zulässigen Baumasse gemäss BNO ins GP-Verfahren verlagert wurden. Eine im Planungsbericht (Seite 39) nachvollziehbar begründete Abweichung gegenüber § 13 Abs. 1 BNO er folgt hingegen in Bezug auf die Nutzung. Gemäss § 6 Abs. 3 SNV sollen mit dem vorliegenden GP Verkaufsnutzungen in Form von Fabrikläden mit auf dem Areal hergestellten Produkten zugelassen werden.

4.2.1 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern. Das vorlie gende Richtprojekt ist aus einem mehrstufigen Verfahren hervorgegangen. Die Erkenntnisse aus der vorangegangen Präquaiifikation und Variantenstudie wurden in einer Synthese in das Richtprojekt überführt. Die siedlungs- und landschaftsgestalterische Einordnung der baulichen Struktur am Sied lungsrand wurde im Rahmen der Projektentwicklung durch die Projektbeteiligten Netwerch AG / ar coplan KLG sowie unter Begleitung von KARO Kollektiv für Architektur Raum und Ort GmbH aus führlich thematisiert. Dieses Vorgehen wird aus fachlicher Sicht begrüsst.

Das Richtprojekt ist wichtiger Bestandteil für den Prozess der Beurteilung eines Projekts in einem nachfolgenden Baugesuchsverfahren und dient insbesondere als Grundlage für die Beurteilung der Qualitäten der geplanten Gebäude und der Umgebungsgestaltung. Dies wird in den SNV mit den Vorgaben gemäss § 3 Abs. 4 sowie § 13 Abs. 1 entsprechend verankert.

Ortsbild und Städtebau Das Ortsbild von Villnachern ist gemäss Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) als regional bedeutsam eingestuft. Der betroffene Perimeter liegt gemäss Inventarblatt in der Umge bungszone I "Uferzone" mit dem Erhaltungsziel a (generelle Erhaltungshinweise: Kein Baugebiet, strenge Gestaltungsvorschriften fürstandortgebundene Bauten, spezielle Vorschriften für Verände rungen an Altbauten). Eine Auseinandersetzung mit den Schutzinteressen des ISOS erfolgt im Pla nungsbericht, Kapitel 2.2. Im Rahmen der Revision der Nutzungsplanung (genehmigt durch den Re gierungsrat am 3. Juni 2020) hat bereits eine umfassende Interessenabwägung hinsichtlich des Standorts der Arbeitszone im Gemeindegebiet stattgefunden. Die Festlegung einer Arbeitszone im Gebiet "Annamatt" steht in Widerspruch zu den Erhaltungszielen der betroffenen ISOS-Umgebungszone. Auf Basis der Standort- und Bedarfsermittlung hat die Gemeinde schlussendlich dennoch die sen Standort ausgewählt und die Zonierung entsprechend angepasst.

Zur Sicherung einer guten Einordnung der Bebauung ins Siedlungs- und Landschaftsbild an diesem sensiblen Standort wurde eine GP-Pflicht erlassen. In der Zielsetzung der GP-Pflicht wurde insbe sondere die Herausforderung des Übergangs der neu geschaffenen Zone zur angrenzenden Land wirtschaftszone hervorgehoben. Die qualitativen Anforderungen an das Projekt und das Verfahren sind in Anbetracht dieser Rahmenbedingungen entsprechend hoch. Das vorliegende Richtprojekt ging aus einem qualitätssichernden Verfahren mit dem Ziel der bestmöglichen Einpassung der bauli chen Strukturen in den Landschaftsraum hervor. Die Bebauungsstruktur des Richtprojekts orientiert sich gemäss Planungsbericht (Seite 29) am Vorbild eines bäuerlichen Gehöfts, bei dem sich die Ge bäude um einen Innenhofbereich anordnen. Eingefasst werden die Gebäude gemäss Richtprojekt Umgebung durch umliegende Grünflächen mit grossen und mittelgrossen Bäumen sowie Wildhe cken. Die Gebäudeeingänge und Fensterflächen orientieren sich zum Innenhof. Die äussere Fas sade soll gemäss Planungsbericht Bandfenster aufweisen. Der Innenhof wird durch Stützmauern und teils freistehende Mauern eingefasst, die dieselbe Materialität der Gebäudesockel aufweisen.

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Das Richtprojekt vermag hinsichtlich der herausfordernden Situation im Kulturland zu überzeugen. Insbesondere die Strukturierung der Baumasse in Volumina mit angemessenen Höhen und Fassa denlängen sowie die zurückhaltende Fassadengestaltung ist im ortsbaulichen Kontext angemessen. Die Überführung der verschiedenen qualitativen Aspekte des Richtprojekts in die verbindlichen Be standteile des GP wurde ebenfalls zweckmässig umgesetzt.

Freiraum, Strassenraum und Erholungsraum Die Freiraumgestaltung leistet einen wesentlichen Beitrag an die Siedlungsqualität und trägt zur gu ten Einpassung in die bauliche und landschaftliche Umgebung bei. Hochwertige Freiräume in der Ar beitszone bieten ein Angebot an Aufenthaltsflächen für die Mitarbeitenden, begünstigen ein ange nehmes Lokalklima und fördern die Biodiversität. Im vorliegenden GP werden zielführende Bestim mungen zur Sicherung der Freiraumqualität umgesetzt.

Natur im Siedlungsgebiet Basierend auf Art. 18b Abs. 2 Bundesgesetz über den Natur- und Heimatschutz (NHG), § 40a BauG sowie §§13 und 14 Naturschutzverordnung (NSV) sind gemäss kantonaler Praxis 15 % der Fläche des Gestaltungsplanperimeters als ökologische Ausgleichsfläche planungsrechtlich zu sichern und mit geeigneten Festlegungen vor intensiven Nutzungen zu schützen. Gemäss Planungsbericht (Kapitel 6.5) sind im südlichen Teil der Parzelle Flächen für den ökologi schen Ausgleich vorgesehen. Diese werden im Sondernutzungsplan als "Naturnah begrünter Umge bungsbereich" gemäss § 12 SNV gesichert. Dabei werden gemäss § 10 Abs. 2 SNV 10 % der Areal fläche ausserhalb der Gewässerraumzone als ökologischer Ausgleich ausgewiesen. Da die Fläche innerhalb des Gewässerraums ebenfalls naturnah gestaltet wird, sind die Vorgaben für den ökologi schen Ausgleich erfüllt.

Klimaanpassung im Siedlungsgebiet Aufgrund des Klimawandels ergeben sich neue Herausforderungen wie zunehmende Sommerhitze, längere Trockenperioden sowie häufigere und intensivere Starkniederschläge. In Gebieten mit einer höheren baulichen Dichte, in GP-Gebieten und bei der Überbauung von Freiflächen ist es besonders wichtig, geeignete Massnahmen zur Hitzeminderung umzusetzen. Diese leisten einen entscheiden den Beitrag an die Wohnqualität sowie an das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Er gebnis (Richtplankapitel H 7 und § 8 Abs. 3 Bauverordnung [BauV]). Im Planungsbericht (Kapitel 6.4) wird die Anpassung an den Klimawandel aufgegriffen. Das Richtpro jekt Umgebung kann in der vorliegenden Form einen Beitrag zur Hitzeminderung leisten. Darüber hinaus werden in den SNV geeignete Massnahmen zur Hitzeminderung, verbindlich festgelegt.

4.2.2 Abstimmung von Siedlung und Verkehr ;

Im Planungsbericht (Kapitel 4.1) wird die Erschliessung des GP-Gebiets ausführlich erläutert. Der Perimeter wird ringförmig über die Schachenstrasse erschlossen, mit der Einfahrt am nordöstlichen Rand und der Ausfahrt am westlichen Rand. Der Innenhofbereich dient der Erschliessung und Par kierung (Durchfahrt, Tiefgaragenrampe, Warenumschlag). Mit den entsprechenden Regelungen in den SNV kann eine dem Zweck der Nutzung genügende Erschliessung sichergestellt werden.

4.2.3 Weitere materielle Hinweise

Gewässerraum Die Kantone sind gemäss Art. 36a Bundesgesetz über den Schutz der Gewässer (GSchG) verpflich tet, den Raumbedarf der Gewässerfestzulegen. Mit der Gesamtrevision der Nützungsplanung (RRB Nr. 2020-000648 vom 3. Juni 2020) wurde der Gewässerraum des "Dorfbach Villnachern" grundei gentümerverbindlich umgesetzt.

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Im Rahmen der Erarbeitung des vorliegenden GP wurde festgestellt, dass zwischen der dargestell ten Gewässerraumzone im genehmigten Bauzonenplan (BZP) und § 24 Abs. 4 BNO eine Diskrepanz besteht. Im Plan ist eine Gewässerraumzone von 12 m Breite asymmetrisch über der Bachleitung dargestellt. Gemäss § 24 BNO setzt sich die Breite des Gewässerraums innerhalb Bauzone jedoch aus der Breite der Bachsohle und einem beidseitigen Uferstreifen von 6 m zusammen. Gemäss AVDaten weist der "Dorfbach Villnachern" einen Leitungsdurchmesser von 1,35 m auf, so dass die Ge wässerraumbreite gemäss BNO 13,35 m betragen müsste. Da der Gewässerraum von 12 m bundesrechtskonform ist, der Zugriff auf die Bachleitung weiterhin gegeben ist und eine Offenlegung des Gewässers aufgrund seiner tiefen Lage auch auf absehbare Zeit nicht möglich sein wird, kann dem vorliegenden GP zugestimmt werden.

Hochwassergefahren Gemäss der Gefahrenkarte Hochwasser besteht auf dem Gestaltungsplanperimeter "Annamatt" eine Gefährdung durch Hochwasser. Bei einem hundertjährlichen Hochwasserereignis (HQIOO) werden Fliesstiefen von bis zu 25 cm erwartet - es besteht ein Hochwasserschutzdefizit. Die Hochwasserge fährdung geht vom Dorfbach Villnachern (Schwachstelle Vi-Do 04) aus, aufgrund der zu knappen Kapazität der Eindolung.

Der Gestaltungsplanperimeter liegt gemäss rechtskräftigem BZP innerhalb der Hochwassergefahren zone (HWZ) 1. Besteht ein'Hochwasserschutzdefizit auf dem Perimeter eines GP, ist die Definition von Schutzmassnahmen bereits im Sondernutzungsplanverfahren notwendig. Die gemäss § 16 SNV geplanten Massnahmen zur Gewährung der Hochwassersicherheit sind sachgerecht. Grundwasser

Gestützt auf Anhang 4, Ziffer 211 Gewässerschutzverordnung (GSchV) vom 28. Oktober 1998 dür fen im Gewässerschutzbereich Au keine Bauten erstellt werden, die unter dem mittleren Grundwas serspiegel liegen. Der Projektstandort befindet sich im Gewässerschutzbereich Au über einem Grundwasservorkommen von mittlerer Mächtigkeit. Gemäss kantonaler Grundwasserkarte liegt der mittlere Grundwasserspiegel auf rund 335 m über Meer. (Angaben ohne Gewähr). Zum Schutz des Grundwasservorkommens wird in § 7 Abs. 4 SNV festgelegt, dass Gebäudeteile über der Höhenkote von 337 m über Meer liegen müssen. Die im Richtprojekt vorgesehene Fundationshöhe liegt gemäss Planungsbericht (Kapitel 4.4) und den Schnittplänen zum Richtprojekt auf ca. 338.5 m über Meer. Somit gibt es keinen Einbau unter den mittleren Grundwasserspiegel, die Fundation muss aberflachgründig erfolgen.

Lichtemissionen Übermässiges künstliches Licht beeinträchtigt die Lebensräume nachtaktiver Tiere und hat einen ne gativen Effekt auf die Gesundheit und das Wohlbefinden der Menschen. Kunstlicht hat zudem durch die Aufhellung des Nachthimmels auch einen negativen Einfluss auf das nächtliche Erscheinungs bild. Mit § 15 SNV werden Vorgaben zur Beleuchtung festgelegt. Dies wird aus fachlicher Sicht begrüsst. Energie

Bei neuen Gebäuden mit einer anrechenbaren Gebäudefiäche von mehr als 300 m^ besteht die Pflicht zur Nutzung der Sonnenenergie durch Solaranlagen auf den Dächern oder an den Fassaden (Art. 45a Energiegesetz des Bundes [EnG] und § 26a kantonale Energieverordnung [EnergieV]).

Der GP "Annamatt" setzt mit den Vorschriften gemäss § 13 Abs. 4 sowie § 14 SNV klare Akzente auf Energieeffizienz und Nachhaltigkeit. Erneuerbare Energien, die Begrenzung des Heizwärmebedarfs und die Integration von Solaranlagen fördern eine zukunftsfähige Bauweise. Ergänzt durch Ladeinf rastruktur für Elektrofahrzeuge und klimaresistente Begrünung wird ein nachhaltiges Gesamtkonzept umgesetzt. Dies wird aus fachlicher Sicht begrüsst. 5 von 7

Elektromagnetische Strahlung

Gemäss Art. 16 der Verordnung über den Schutz vor nichtionisierender Strahlung (NISV) dürfen Bauzonen nur ausgeschieden werden, wo die Anlagegrenzwerte (AGW) nach Anhang 1 NISV von bestehenden und raumplanungsrechtlich festgesetzten Anlagen eingehalten sind oder mit planeri schen oder baulichen Massnahmen eingehalten werden können. Bei einer 16 kV-Freileitung ist dies ab einer Distanz von ca. 15 m gewährleistet. Sind die Bauzonen vor Inkrafttreten der NISV im Feb ruar 2000 eingezont worden, darf ein Gebäude auch dann gebaut werden, wenn der AGW an den Orten mit empfindlicher Nutzung (OMEN) nicht eingehalten werden. 4.3 Sondernutzungsvorschriften (SNV)

Der Grosse Rat hat den Beitritt zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Bau begriffe (IVHB) beschlossen und mit der BauV umgesetzt. Die vorliegende BNO richtet sich nach die sen neuen Bestimmungen. Die SNV sind insgesamt sachgerecht und unterstützen die Ziele des GP.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss

1. Der Gestaltungsplan "Annamatt", beschlossen vom Gemeinderat Villnachern am 1. Dezember 2025, wird genehmigt.

2. ie /M3tei/und Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

S^epranWtrge .andammann

Verteiler • Stadtrat, Hauptstrasse 3, 5200 Brugg AG • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Departement Volkswirtschaft und Inneres • Abteilung Register und Personenstand DVI

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Rechtsmittelbelehrung

1. Gegen diesen Entscheid kann innert einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen seit der amtlichen Publikation beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. Bei

der Berechnung der Frist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor

Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezem ber bis und mit dem 2. Januar.

2. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin beziehungsweise einem Anwalt zu ver

fassen, welche(r) gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte (Anwaltsge

setz, BGFA) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist.

Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst, es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.

Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 3.

Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen gemäss den Ziffern 1 oder 2 nicht entspricht, wird nicht einge treten. 4.

Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der unterzeichneten Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Be

weismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen.

5. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahre ns kosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

6.

Der Genehmigungsbeschluss und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abtei lung Raumentwicklung des Departements Bau. Verkehr und Umwelt. Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingese

hen werden.

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