Gestaltungsplan Mühliacherweg 2015

1. Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht

15. Januar 2015 / 20. August 2015

Mitwirkung

24. Juni 2013 bis 23. Juli 2013

Öffentliche Auflage

7. September 2015 bis 6. Oktober 2015

Beschluss Gemeinderat

13. Oktober 2015

Eingereicht zur Genehmigung

19. November 2015

Ablauf der Beschwerdefrist

16. November 2015

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Zuständigkeit zur Genehmigung Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Ge­ nehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutzverfahren Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 7. April 2010 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Der Perimeter des Gestaltungsplans befindet sich in der Spezialzone Schloss der Gemeinde Auen­ stein. Diese Spezialzone umfasst die Schlossparzelle 311 und die östlich anschliessenden Grund­ stücke 1315 und 313, welche mit einer Sondernutzungsplanpflicht belegt sind. Für Teile des Areals existiert bereits ein rechtskräftiger Gestaltungsplan aus dem Jahre 2004. Dieser umfasst aber nur die Parzelle 1315. Das ursprüngliche Überbauungskonzept wurde aufgegeben.

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Zudem wurde zwischenzeitlich auch die Parzeile 313 von der öffentlichen Zone in die Schlosszone umgezont. Diese Änderungen führten dazu, ein neues, alle Schlosszonenparzellen umfassendes Bebauungskonzept beziehungsweise einen neuen Gestaltungsplan zu erstellen. Das Areal hat mit seiner Lage im Umfeld des Schlosses und aufgrund der Hangsituation eine beson­ dere Bedeutung für das Ortsbild von Auenstein. Der Gestaltungsplan stützt sich auf eine Testplanung respektive ein Richtkonzept. Es sind vier Bau­ felder festgelegt. Die Sondernutzungsvorschriften regeln die Überbauung in den einzelnen Baufel­ dern im Detail. Die Erschliessung für den motorisierten Individualverkehr erfolgt von Osten her ab dem Mühliacherweg in eine Tiefgarage. Für Fussgänger wird eine Fusswegverbindung am Ostrand des Areals von Süden nach Norden und anschliessend zur Hauptstrasse und damit zum Dorf gesichert. Der Gestal­ tungsplan enthält auch diverse Festlegungen für den Umgang mit dem Aussenraum und die Land­ schaftsgestaltung. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Auenstein am 13. Oktober 2015 beschlossenen Planungsmittel: • Gestaltungsplan Mühliacherweg bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 14. Oktober 2015 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsver­ ordnung, RPV).

Erwägungen

4. Beurteilung der Vorlage 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichti­ gung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung 4.2.1 Planbeständigkeit/Richtprojekt In Anbetracht des Gebots der Planbeständigkeit (Rechtssicherheit) ist gestützt auf Art. 21 des Raumplanungsgesetzes (RPG) nachvollziehbar und rechtlich haltbar aufzuzeigen, welche Gründe für die Planänderung sprechen beziehungsweise dass sich die Verhältnisse wesentlich geändert haben. Die Spezialzone "Schloss" wurde 2010 erweitert (Umzonung Öffentliche Bauten und Anlagen [OeBA] in die Spezialzone). Auch die rechtlichen Rahmenbedingungen haben sich mit dem revidierten BauG beziehungsweise der revidierten Bauverordnung (BauV) teilweise geändert. Zudem wurde vom ur­ sprünglichen Überbauungskonzept Abstand genommen. Für die Neuüberbauung des gesamten Ge­ biets konnte ein zeitgemässes und optimiertes Richtkonzept gefunden werden.

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4.2.2 Ortsbauliche Einpassung Das Ortsbild der Gemeinde Auenstein hat gemäss dem Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) regionale Bedeutung. Das noch unüberbaute Areal hat mit seiner Lage im Umfeld des Schlosses und aufgrund der Hangsituation eine besondere Bedeutung für das bisherige und künftige Ortsbild (sogenannter Ortsbildhintergrund). Gegenüber der Schlossparzelle 311 ist der lang­ fristige Verbleib eines grosszügigen Umschwungs unerlässlich (Umgebungsschutz). Die Lage der Baufelder sowie die im Plan festgelegte Gestaltungslinie sichern dieses Anliegen. Verstärkt wird diese gewollte Zäsur durch die bestehenden Hecken. Mit dem vorliegenden Gestaltungsplan (GP) werden die Freihalteinteressen gegenüber dem Schloss sachgerecht gewahrt. Die unmittelbare Nähe zum Schloss bedingt überdies eine zurückhaltende, gut eingepasste Bebau­ ung. In diesem anspruchsvollen Gebiet interessieren in erster Linie die Anordnung und die Ausmas­ se künftiger Baukörper sowie deren Einpassung in die vorhandene Topografie. § 9 SNV hält fest, dass die Attikageschosse auf der Aareseite zurückversetzt werden müssen und auf der Nordseite fassadenbündig auszuführen sind. Dies ist sachgerecht. Die Ausdehnung der Bauvolumen wird mit Baufeldern definiert. Gegenüber dem 2013 abschliessend vorgeprüften GP wurde insbesondere das Baufeld im Nahbereich zum Friedhof leicht verkleinert und zudem der Abstand zur Parzellengrenze des Friedhofs auf 8 m verdoppelt. Auch das Baufeld D wur­ de deutlich verkleinert. Die nördlich situierten Baufelder sind grösser (maximal 40 m), während die flussseitigen Baufelder maximal 30 m beziehungsweise 20 m Gebäudelänge (östliches Baufeld) zulassen. Das Konzept ist nachvollziehbar und nimmtauf die vorgegebene Situation und die wichtigsten Blickachsen Rücksicht. Aus fachlicher Sicht erfüllt der Gestaltungsplan "Mühliacherweg" auch bezüglich der Gebäudeent­ wicklung (zwei Vollgeschosse und ein Attikageschoss) die grundsätzlichen Anforderungen im Kon­ text des historisch und landschaftlich höchst sensiblen Gebiets von Auenstein. Der Gestaltungsplan sichert eine sachgerechte, der Situation angepasste Überbauung. Die in § 21 BauG verlangte archi­ tektonische Qualität wird mit diesen Massnahmen sowie dem Grundsatz in § 9 Abs. 5 SNV ange­ messen sichergestellt. 4.2.3 Waldabstand Südöstlich des Gestaltungsplanperimeters stockt am Aareufer Wald. Es existiert ein rechtskräftiger Waldgrenzenplan. Die südöstliche Ecke des Baufelds D hält einen Abstand von knapp 16 m zur Waldgrenze ein. Die Baufeldsetzung im Areal wurde gegenüber den ersten Vorlagen deutlich optimiert und die Ab­ stände zwischen den Baufeldern redimensioniert. Dadurch konnte der wichtige Raum gegenüber der Aare und auch gegenüber dem kleinen Waldareal im Südosten des Areals merklich vergrössert wer­ den. Gemäss § 48 BauG müssen Gebäude einen Abstand von 18 m zum Wald einhalten. Das Baufeld D unterschreitet den gesetzlichen Waldabstand demnach um maximal 2 m. Die Begründung im Pla­ nungsbericht ist nachvollziehbar. Die Unterschreitung ist unter Abwägung der berührten Interessen sachgerecht. 4.2.4 Gewässerraumbedarf/Regenbecken Südlich des Gestaltungsplanperimeters "Mühliacherweg" liegt der Unterwasserkanal des Kraftwerks Rupperswil-Auenstein. Die Kantone sind gemäss Art. 36a des Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer (GSchG) verpflichtet, den Raumbedarf der Gewässer bis 2018 festzulegen. Dieser Gewässerraum muss bei der Rieht- und Nutzungsplanung berücksichtigt sowie extensiv gestaltet und bewirtschaftet werden. Gemäss Art. 41a Abs. 5 Gewässerschutzverordnung (GSchV) kann bei künstlich angelegten Ge­

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wässern auf die Festlegung des Gewässerraums verzichtet werden. Der Kraftwerkkanal ist ein künst­ lich angelegtes Gewässer, wonach auf die Festlegung eines Gewässerraums verzichtet wird. Zum Schutz des Kanals muss mit Bauten hingegen ein Sicherheitsabstand eingehalten werden. Gemäss Situationsplan sind die Parkplätze und die Piazza/Tiefgaragenzufahrt mit einem minimalen Abstand von rund 19 m geplant. Dies ist aus fachlicher Sicht ausreichend. 4.2.5 Landschaftsgestaltung/Freiraum Mit den Vorgaben in § 16 der SNV wird ein adäquater Umgang mit dem Aussenraum sichergestellt. Mit dem ersten Baugesuch ist ein Freiraumkonzept für das ganze Areal einzureichen. Die Rahmen­ bedingungen sind in den Vorschriften grundeigentümerverbindlich fixiert. Am Ostrand, innerhalb des Gestaltungsplanperimeters, befindet sich eine grosse, schützenswerte Flecke auf der Parzelle 313. Diese muss aufgrund der Baufelder weichen. In § 16 Abs. 2 SNV wird ein gleichwertiger Ersatz verbindlich sichergestellt. Mit der Gebotsvorschrift in§ 16 Abs. 7 SNV, wird vorgegeben, dass das gewachsene Terrain mög­ lichst wenig verändert werden darf und dass sich die Neugestaltung am Terrainverlauf der Umge­ bung zu orientieren hat. 4.2.6 Erschliessung Das Erschliessungskonzept vermag zu überzeugen und führt zu einem deutlich besseren Gesamt­ bild und zu einer erhöhten Gesamtqualität gegenüber dem rechtskräftigen Gestaltungsplan von 2004. Die Lage der Einfahrt ist zweckmässig. Die konkrete Ausgestaltung der Garageneinfahrt erfolgt im Baubewilligungsverfahren. Eine hochwer­ tige Gestaltung ist sowohl für die Qualität der Überbauung wie auch für die Qualität des Aussenraums wichtig (Piazza). Die SNV sichern eine hohe Gestaltungsqualität. Nicht ganz unproblematisch ist die Lage der im Plan fixierten Besucherparkplätze. Im Bewilligungs­ verfahren wird die in § 14 Abs. 2 SNV vorgeschriebene gute Einpassung ins Terrain konsequent umzusetzen sein. Sachgerecht ist die im Plan und in § 13 Abs. 2 und 3 SNV festgelegte, 1,5 m breite Fusswegführung vom Mühliacherweg bis zur Kantonsstrasse (am Ostrand des Areals vorbei); ebenso die gesicherte innere Erschliessung mit Fusswegen. Damit werden die Anforderungen des Fuss- und Wanderweg­ gesetzes erfüllt. 4.3 Energieeffizienz In den SNV wird für die Bebauung der Minergiestandard oder eine gleichwertige Lösung verlangt. Dies unterstützt die Bestrebungen zur effizienten Energienutzung gemäss den Vorgaben des Regie­ rungsrats und des Grossen Rats (§ 14 Abs. 2 Energiegesetz; Richtplan E 1.1 ff; § 8 Abs. 1 lit. d BauV). 4.4 Gesamtbeurteilung Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

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Beschluss 1.

Der Gestaltungsplan Mühliacherweg, beschlossen vom Gemeinderat Auenstein am 13. Oktober 2015, wird genehmigt. 2.

tentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

Verteiler • Gemeinderat, Schürmatt 1, 5105 Auenstein • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Verkehr BVU

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist - neben dem Genehmigungsentscheid gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsent­ scheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten.

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Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abtei­ lung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingese­ hen werden.

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