Überbauungsplan Sammelbüel-Goldibrugg
Plan d'utilisaziun · Teufen
Document
- Gener
- Plan d'utilisaziun
- Vischnanca
- Teufen
- Chantun
- Appenzell Ausserrhoden
- Nivel
- Vischnanca
- Autoritad
- Gemeindeverwaltung
- Approvà da
- Departement
- Decidì
- 22-06-2022
- En vigur dapi
- 22-06-2022
Karte
Der Kanton veröffentlicht für dieses Dokument keinen Perimeter. Die Karte zeigt Teufen mit den Bauzonen.Ganze Karte öffnen
Datotecas
CH73_08_GE_Überbauungsplan Sammelbüel-Goldibrugg.pdfIn neuem Tab öffnen
Text
CH73_08_GE_Überbauungsplan Sammelbüel-Goldibrugg.pdf
~ Appenzell Ausserrhoden
VJ!R
Departement Bau und Volkswirtschaft
Kasernenstrasse 17A 9102 Herisau Tel. +41 71 353 65 51 Fax +41 71 353 68 33 [email protected] www.ar.ch
Dölf Biasotto Landammann
Herisau, 22. Juni2022
Gemeinde Teufen; Teilzonenplan Sammelbüel Parz. Nr. 518, 1676, 2604 und Überbauungsplan Sammelbüei-Goldibrugg; Genehmigung
A.
Ganzen Text zeigen
Ausgangslage
1. Mit Schreiben vom 1. April 2022 ersucht die Gemeinde Teufen um die Genehmigung des Teilzonenplans Sammelbüel Parz. Nr. 518, 1676, 2604 sowie des Überbauungsplans Sammelbüei-Goldibrugg durch das Departement Bau und Volkswirtschaft. Die eingereichten Genehmigungsunterlagen wurden am 10. Mai 2022 durch die Gemeinde Teufen vervollständigt. 2. Der Teilzonenplan Sammelbüel Parz. Nr. 518, 1676, 2604 und der Überbauungsplan Sammelbüel bezwecken die haushälterische Bebauung und Erschliessung der Parz. Nrn . 81 und 1676. Basis der vorliegenden Planungsunterlagen ist das Siegerprojekt aus einem Studienauftrag mit sieben Projektbeiträgen . Die hauptsächlich von der Planung betroffenen Parz. Nrn. 81 und 1676 sind im rechtskräftigen Zonenplan der Gemeinde Teufen als Wohn- und Gewerbezone WG2 festgelegt und mit einer Sondernutzungsplanpflicht überlagert. Aufgrund der geplanten Erschliessung für den Fussverkehr aus Richtung Norden sind zusätzlich auch Teilbereiche der Parz. Nrn. 70 und 71 vom Perimeter des Überbauungsplans Sammelbüei-Goldibrugg erfasst. Die in diesem Rahmen betroffenen Parz. Nrn. 70 und 71 sind im rechtskräftigen Zonenplan der Gemeinde Teufen der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen OE zugewiesen . Die Gemeinde Teufen beabsichtigt, zwecks Sicherstellung einer ausreichenden Erschliessung im Bereich der Parz. Nrn. 2604 und 518, eine Gesamtfläche von 19 m2 vom Übrigen Gemeindegebiet ÜG in die Wohn- und Gewerbezone WG2 einzuzonen . Damit sollen die planerischenund technischen Rahmenbedingungen für die Erschliessung der Parz. Nrn . 81 und 1676 für den motorisierten Individualverkehr (MIV) geschaffen werden. Die Bodenrechtskommission hat für die Abparzellierung von 19m 2 ab den Parz. Nrn. 2604 (15m 2 ) und 518 (4 m2) samt Vereinigung dieser Flächen mit der Parz. Nr. 1676 eine Bewilligung in Aussicht gestellt. 3. Das Amt für Raum und Wald hat den Entwurf des Überbauungsplans Sammelbüel am 21. Dezember 2020 vorgeprüft und vorbehältlieh notwendiger Anpassungen als genehmigungsfähig beurteilt. Im Rahmen der Vorprüfung wurde ein mit dem Überbauungsplan Sammelbüel koordiniertes Teilzonenplanverfahren für die Einzonung von 19 m2 in die Wohn- und Gewerbezone WG2 verlangt. Die Vorprüfung des Teilzonenplans Sammelbüel Parz. Nr. 518, 1676,2604 erfolgte in Anbetracht des Sachverhalts in informeller Form. 4. Der Teilzonenplan Sammelbüel Parz. Nr. 518, 1676, 2604 und der Überbauungsplan SammelbüeiGoldibrugg wurden zwischen dem 21 . Mai 2021 und 21. Juni 2021 zur Mitwirkung bekannt gemacht. Im Rahmen der Mitwirkung wurden drei schriftliche Eingaben eingereicht.
Seite 1/6
~ Appenzell Ausserrhoden
V.flR
5. Der Gemeinderat Teufen verabschiedete den Teilzonenplan Sammelbüel Parz. Nr. 518, 1676, 2604 und den Überbauungsplan Sammelbüei-Goldibrugg am 17. August 2021 zuhanden der öffentlichen Auflage. Die Planung lag vom 6. September 2021 bis 5. Oktober 2021 öffentlich auf. Während der Auflagefrist gingen drei Einsprachen gegen den Überbauungsplan Sammelbüei-Goldibrugg ein. Die Einsprachen konnten basierend auf Einspracheverhandlungen ohne Auswirkungen auf die Planung bereinigt werden. Die Einsprachen wurden zurückgezogen . 6. Am 25. Januar 2022 erliess der Gemeinderat Teufen den Teilzonenplan Sammebüel Parz. Nr. 518, 1676, 2604 und den Überbauungsplan Sammelbüei-Goldibrugg. 7. Das fakultative Referendum wurde während der vom 8. Februar 2022 bis 8. März 2022 laufenden Frist nicht ergriffen.
8.
Erwägungen
1.
Formelles
a) Gernäss Art. 49 Abs. 2 des Gesetzes über die Raumplanung und das Baurecht (Baugesetz; BauG; bGS 721 .1) sind Sondernutzungspläne dem Departement Bau und Volkswirtschaft zur Genehmigung zu unterbreiten. Die Genehmigung wird erteilt, wenn der Plan den gesetzlichen Vorschriften und der übergeordneten Planung entspricht und nicht als unzweckmässig erscheint. b) Geringfügige Änderungen an Nutzungsplänen bedürfen nach Art. 52 Abs. 2 BauG der Genehmigung des Departements Bau und Volkswirtschaft. Änderungen an Nutzungsplänen gelten gernäss Art. 52 Abs. 3 BauG als geringfügig, wenn mit der Planung keine wesentlichen öffentlichen und nachbarlichen Interessen verletzt werden, damit keine Änderungen des dem Nutzungsplan zugrunde liegenden Konzepts einhergeht und davon eine kleine Fläche betroffen ist. Eine Verletzung des öffentlichen oder nachbarlichen Interesses liegt nicht vor. Die Konzeption der Nutzungsplanung wird mit der geplanten Einzonung ebenfalls nicht verändert. Der Teilzonenplan Sammelbüel Parz. Nr. 518, 1676, 2604 umfasst eine Fläche von 19 m2 und betrifft Restflächen, deren Einzonung zur Sicherstellung einer technischen zweckmässigen Erschliessung ohnehin notwendig ist, damit die Entwicklung der rechtmässigen Bauzone im Gebiet Sammelbüel sichergestellt werden kann. c) Die formellen Voraussetzungen für eine Plangenehmigung gernäss Art . 45 ff. BauG resp. Art. 52 BauG sind erfüllt. 2.
Übergeordnete Planung und weitere Planungsinstrumente
a) Agglomerationsprogramm St. Gallen-Bodensee
Die Gemeinde Teufen ist Bestandteil des Agglomerationsprogramms St.Gallen-Bodensee. Darin wird sie als Ort mit lokaler Zentrumsfunktion und schneller ÖV-Verbindung an den Agglomerationskern und weitere regionale Zentren charakterisiert. Im Agglomerationsprogramms St.Gallen-Bodensee werden verschiedene Massnahmen (u.a. Gestaltung Siedlungsrand, Siedlungsdichten, Aufwertung Fuss- und Veloverkehr, Mobilitätsmanagement) im Einflussbereich der Gebietsentwicklung formuliert. Nebst der ohnehin zweckmässigen Entwick-
Seite 2/6
~ Appenzell Ausserrhoden
YJ'lR
lung einer grösseren Wohnüberbauung in einer Gemeinde mit lokaler Zentrumsfunktion werden mit dem Teilzonenplan Sammelbüel Parz. Nr. 518, 1676, 2604 und dem Überbauungsplan Sammelbüei-Goldibrugg diverse Massnahmen im Sinne des Agglomerationsprogramms St.Gallen-Bodensee umgesetzt. Nebst einer neuen , sicheren Fusswegverbindung vom Ortskern der Gemeinde Teufen durch das Planungsgebiet zum Freibad werden im Rahmen der Planung vor allem auch Massnahmen zur Eindämmung des Verkehrsaufkommens mittels Mobilitätskonzept umgesetzt. Die im Agglomerationsprogramm St.Gallen-Bodensee geforderten Siedlungsdichten werden erfüllt. Basierend auf dem Überbauungsplan Sammelbüei-Goldibrugg kann schätzungsweise von einem Wachstum von rund 150 bis 200 Einwohnern auf einer Fläche von rund 1,1 ha. ausgegangen werden . Der Teilzonenplan Sammelbüel Parz. Nr. 518, 1676, 2604 und der Überbauungsplan SammelbüeiGoldibrugg sind mit den festgelegten Massnahmen im Agglomerationsprogramm St.Gallen-Bodensee vereinbar.
b) Kantonaler Richtplan Der kantonale Richtplan von Appenzell Ausserrhoden legt fest, dass die bestehenden Bauzonenreserven der Wohn-, Misch- und Kernzonen nach den heutigen Annahmen für das prognostizierte Wachstum der Bevölkerung und der Beschäftigten für den Zeithorizont von 15 Jahren bis 2030 insgesamt ausreichen. Gernäss kantonalem Richtplan muss die Gemeinde Teufen ihre einwohnerrelevante Bauzone (Wohn-, Misch- und Kernzonen) nicht reduzieren (Kantonaler Richtplan, Kapitel S. Siedlung, Teil S.1.2 Festlegungen für Wohn-, Mischund Kernzonen , Ziffer 3 Richtungsweisende Festlegungen, Ziffern 3.1 und 3.2) . Der kantonale Richtplan , Kapitel S.1.2 , richtungsweisende Festlegung 3.3, regelt, dass neue Bauzonen mindestens über eine ÖV-Erschliessung in der Güteklasse D verfügen müssen. ln jedem Fall ist mit einem Bebauungskonzeptder Nachweis einer der räumlichen Situation entsprechenden, verdichteten und qualitätsorientierten Bauweise zu erbringen. Die Gemeinden sind gernäss Art. 56 BauG verpflichtet, dafür zu sorgen, dass die Bauzonen durch geeignete Massnahmen ihrer Bestimmung zugeführt werden . Das Quartier Sammelbüel gewährleistet die ÖV-Güteklasse C. Es liegt ein qualitatives Bebauungskonzept vor. Die Einzonung von 19 m2 ist aus Gründen der Erschliessung nötig, um die angestrebte Innenentwicklung umzusetzen. Die Entwicklung einer rechtskräftigen Bauzone am Siedlungsrand steht nicht im W iderspruch zum kantonalen Richtplan. Die Einzonung von 19 m2 erfüllt die Anforderungen des kantonalen Richtplans ebenfalls. Die geplante Gebietsentwicklung Sammelbüel festigt die Bedeutung der Gemeinde Teufen als Wohnstandort.
c) Kommunaler Richtplan Der kommunale Richtplan der Gemeinde Teufen aus dem Jahr 1995 hält für das vorliegende Planungsgebiet eine Sondernutzungsplanpflicht mit dem Ziel einer zweckmässigen Erschliessung und optimaler Bebauung in das schwierige Gelände fest. Im Entwurf des überarbeiteten kommunalen Richtplans wird das Quartier Sammelbüel der Strategie "Überbauen im Rahmen eines Sondernutzungsplans mit hoher Siedlungsqualität" zugewiesen . Mit dem Tei lzonenplan Sammelbüel Parz. Nr. 518 , 1676, 2604 und dem Überbauungsplan Sammelbüei-Goldibrugg werden diese kommunalen Vorgaben umgesetzt.
Sei te 3/6
~ Appenzell Ausserrhoden
V.f)R
3.
Recht- und Zweckmässigkeit
a) Generelle Vereinbarkeif der Planungen mit den Zielen und Grundsätzen des Raumplanungsgesetzes Bund, Kantone und Gemeinden haben gernäss Art. 1 und Art. 3 des Raumplanungsgesetzes (RPG; SR 700) dafür zu sorgen , dass der Boden haushälterisch genutzt und das Baugebiet vom Nichtbaugebiet getrennt wird . Zudem sollen die Siedlungen nach den Bedürfnissen der Bevölkerung gestaltet und in ihrer Ausdehnung begrenzt werden . ln diesem Zusammenhang ist von Bedeutung, dass die Wohn- und Arbeitsgebiete untereinander zweckmässig angeordnet und mit dem öffentlichen Verkehr angemessen erschlossen werden . Zusammen mit den umliegenden Gemeinden soll eine sinnvolle und geordnete Entwicklung der Siedlung gefördert werden . Mit dem Teilzonenplan Sammelbüel Parz. Nr. 518 , 1676, 2604 und dem vorliegenden Überbauungsplan Sammelbüei-Goldibrugg wird eine verdichtete Wohnüberbauung mit hoher Siedlungsqualität und guter Anbindung an das Zentrum mit attraktiver ÖV-Verbindung geschaffen. Die angestrebte Entwicklung mit dem Teilzonenplan Sammelbüel Parz. Nr. 518, 1676, 2604 steht im Einklang mit den Bestimmungen von Art. 1 und Art. 3 RPG . b) Teilzonenplan Sammelbüel Parz. Nr. 518, 1676, 2604 Gernäss Art. 15 Abs . 1 RPG sind die Bauzonen so festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf von 15 Jahren entsprechen. Mit der geplanten Einzonung gernäss Teilzonenplan Sammelbüel Parz. Nr. 518, 1676, 2604 wird die einwohnerrelevante Wohn-, Misch- und Kernzone (WMK) um 19 m2 vergrössert. Sowohl auf die Einwohner- und Beschäftigtenkapazität als auch auf die Auslastung hat die geplante Einzonung keine Auswirkungen. Gernäss Art. 1 Abs. 4 der kantonalen Bauverordnung (BauV; bGS 721 .11) werden Verkehrsflächen, die der inneren Erschliessung eines Baugrundstücks dienen, nicht zur anrechenbaren Landfläche gerechnet. Die Anforderungen von Art. 15 Abs . 1 RPG werden erfüllt. Die Einzonung ist zudem von untergeordneter Bedeutung für die Ortsplanung . Es werden keine konzeptionellen Änderungen der Ortsplanung vorgezeichnet, welche die künftige Planung vorbestimmen. Im Rahmen der Ortsplanungsrevision hat die Gemeinde Teufen den Bedarfsnachweis ihrer Bauzone im Sinne von Art. 15 Abs . 1 RPG rückwirkend per 1. Mai 2014 (Inkraftsetzung des revidierten Raumplanungsgesetzes) aufzuzeigen. Art. 15 Abs . 4 RPG legt fest, dass Land neu einer Bauzone zugewiesen werden kann, wenn es sich für die Überbauung eignet, es auch im Fall einer konsequenten Mobilisierung der inneren Nutzungsreserven in den bestehenden Bauzonen voraussichtlich innerhalb von 15 Jahren benötigt, erschlossen und überbaut wird, Kulturland damit nicht zerstückelt und seine Verfügbarkeit rechtlich sichergestellt ist. Die vom Teilzonenplan Sammelbüel Parz. Nr. 518, 1676, 2604 betroffenen Parz. Nrn. 2604 und 518 sind bereits erschlossen und Kulturland wird durch die vorliegende Planung nicht zerstückelt. Die Verfügbarkeit der Einzonungsfläche von 19 m2 ist grundbuchlieh gesichert. Die Bodenrechtskommission hat der Zerstückelung ebenfalls zugestimmt. Mit dem vorliegenden Teilzonenplan Sammelbüel Parz. Nr. 518, 1676, 2604 wird die Voraussetzung geschaffen, dass eine bereits eingezonte, zentrumsnah gelegene Fläche optimal erschlossen und im ortsbaulich verträglichen Mass verdichtet bebaut werden kann . Die Anforderungen von Art. 15 Abs. 4 RPG sind erfüllt. Gernäss Art. 22 Abs. 1 SauG sind in Wohn- und Gewerbezonen Wohnbauten sowie mässig störende Betriebe zulässig . Die geplante Zonenzuweisung erweist sich sowohl unter Berücksichtigung der Konzeption des Nutzungsplans als auch der Nutzungsabsicht als zweckmässig . Die materielle Beurteilung der Zonenkonformität von künftigen Bauten und Anlagen liegt in der Kompetenz der Baubewilligungskommission der Gemeinde Teu-
Seite 4/6
~ Appenzell Ausserrhoden
V.f)R
fen . Nachdem die Parzelle Nr. 1676 der Wohn- und Gewerbezone zugewiesen ist, ist es zweckmässig , die zu arrondierenden Kleinstflächen ebenfalls der Wohn- und Gewerbezone zuzuweisen . Die Gemeinden sind gernäss Art. 56 BauG verpflichtet, dafür zu sorgen, dass die Bauzonen durch geeignete Massnahmen ihrer Bestimmung zugeführt werden . Das Baubewilligungsverfahren ist vorbereitet. Die öffentliche Auflage erfolgt sobald die Genehmigung des Teilzonenplans Sammelbüel Parz. Nr. 518, 1676, 2604 sowie des Überbauungsplans Sammelbüei-Goldibrugg vorliegt. Gernäss Art. 56b BauG unterliegen die Vorteile, die durch die Zuweisung eines Grundstücks aus einer Nichtbauzone in eine Bauzone (Einzonung) entstehen, der Mehrwertabgabe. Der Gemeinderat Teufen hat gestützt auf Art. 56f BauG nach Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden Teilzonenplans Sammelbüel Parz. Nr. 518, 1676, 2604 die Mehrwertabgabe festzusetzen und im Grundbuch anzumerken. Der Teilzonenplan Sammelbüel Parz. Nr. 518, 1676, 2604 erweist sich als recht- und zweckmässig. Die Genehmigung für den vorliegenden Teilzonenplan Sammelbüel Parz. Nr. 518, 1676, 2604 kann erteilt werden. c) Überbauungsplan Sammelbüe/-Goldibrugg Gernäss Art. 39 BauG regelt der Überbauungsplan die Überbauung eines Teilgebiets mit Sonderbauvorschriften. Die Sonderbauvorschriften präzisieren die in der jeweiligen Zone geltenden Vorschriften. Durch Sanderbauvorschriften können u.a. die Bauweise (offen, geschlossen), die Anordnung und Gliederung der Bauten , die Grösse und Abstände der Bauten, die Firstrichtung und Dachform, die Materialwahl und Fassadengestaltung, Anordnung, Gestaltung und Bepflanzung der Freiräume und die Nutzungsintensität geregelt werden . Gernäss Art. 41 Abs . 1 BauG dürfen die Sonderbauvorschriften dem Zweck der jeweiligen Zone nicht widersprechen. Zudem darf mittels Überbauungsplan bei der Geschosszahl höchstens um ein Vollgeschoss und bei der Intensität der Nutzung höchstens um 10 %abgewichen werden. Gernäss Art. 41 Abs . 2 BauG dürfen Abweichungen bei der Geschosszahl und bei der Intensität der Nutzung nur gewährt werden , wenn die Anordnung und Gliederung der Bauten in der Planung enthalten sind , die Grösse des Grundstückes die Abweichungen rechtfertigt und die Interessen der Nachbarn nicht erheblich beeinträchtigt werden und in Bezug auf die architektonische Gestaltung , die Wohnhygiene sowie auf die Eingliederung in die bauliche und landschaftliche Umgebung eine wesentliche Qualitätssteigerung nachgewiesen ist. Vergleichsmassstab für die wesentliche Qualitätssteigerung sind Projekte, die die Gestaltungsanforderungen gernäss Regelbauweise erfüllen . Bereits die Regelbauweise gernäss Baugesetz verlangt mindestens eine Einpassung von Bauten und Anlagen in die bauliche und landschaftliche Umgebung . Die primär vom Überbauungsplan Sammelbüei-Goldibrugg betroffenen Parz. Nrn. 81 und 1676 sind der Wohnund Gewerbezone zugewiesen . Der Überbauungsplan Sammelbüei-Goldibrugg sieht eine reine Wohnnutzung vor und widerspricht der bestehenden Zonierung deshalb nicht. Der Überbauungsplan Sammelbüei-Goldibrugg schafft eine gegenüber der Regelbauweise erhöhte Intensität der Nutzung im Umfang von 10 %. Die im Überbauungsplan Sammelbüei-Goldibrugg festgelegten maximalen Gebäude- und Firsthöhen ermöglichen gegenüber der Regelbauweise ein zusätzliches Vollgeschoss. Die Vorgaben von Art. 41 Abs . 1 BauG sind erfüllt. Spezifische Sonderbauvorschriften sichern die qualitativen Anforderungen gernäss Art. 41 Abs . 2 BauG . Konkrete Baufelder garantieren die ortsbaulich zweckmässige Anordnung der Bauten. Spezifische Sonderbauvorschriften sichern qualitative Vorgaben zur Materialwahl sowie der Dach- und Fassadengestaltung. Die Sanderbauvorschriften regeln zudem den Umgang mit den besonderen Terrainverhältnissen. Die Erschliessungs- und
Seite 5/6
~ Appenzell Ausserrhoden
Y.f)R
Parkierflächen werden basierend auf einem Mobilitätskonzept in den Sonderbauvorschriften auf das notwendige Minimum reduziert. Die Sonderbauvorschriften gewährleisten eine zweckmässige Einfügung der geplanten Überbauung in die natürliche und gebaute Umgebung . Die Planung berücksichtigt das kommunal geschützte Zeughaus (Parz. Nr. 70) vorzüglich. Seine bedeutende Stellung und Permanenz bleibt auch in Anbetracht der künftigen Entwicklung gewahrt. Der gemäss Art. 41 Abs . 1 BauG geforderte qualitative Mehrwert des Projekts gegenüber der Regelbauweise wird mit Visualisierungen, einem Modell und Beschreibungen zum Projekt und den geplanten Gestaltungselementen aufgezeigt. Der Überbauungsplan Sammelbüei-Goldibrugg berücksichtigt schon rein topografisch bedingt und aufgrund der Exposition des Geländes die Interessen der Nachbarn . Der Überbauungsplan Sammelbüei-Goldibrugg erweist sich als recht- und zweckmässig. Die Genehmigung für den vorliegenden Überbauungsplan Sammelbüei-Goldibrugg kann erteilt werden .
C.
Beschluss
1.
Der Teilzonenplan Sammelbüel Parz. Nr. 518, 1676, 2604 wird genehmigt.
2.
Der Überbauungsplan Sammelbüei-Goldibrugg wird genehmigt.
3.
Für die Genehmigung wird eine Gebühr von Fr. 2'000.00 erhoben.
4.
Mitteilung an: Gemeinderat Teufen Oe 2 Exemplare mit Genehmigungsvermerk) Baukoordinationsdienst Oe 1 Exemplar mit Genehmigungsvermerk) Abteilung Raumentwicklung Oe 1 Exemplar mit Genehmigungsvermerk) GIS-Fachstelle Grundstückschätzungsbehörde Rechnungswesen Amtsblatt
Rechtsmittel : Gegen diesen Entscheid kann innert 20 Tagen seit der Zustellung beim Regierungsrat (Regierungsrat, Regierungsgebäude, 9102 Herisau) schriftlich Beschwerde erhoben werden. Die Beschwerde hat einen Antrag sowie eine kurze Begründung zu enthalten. Der angefochtene Entscheid ist beizulegen (Art. 30 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; bGS 143.1]). Versandt am: Departement Bau und Volkswirtscha
I.=tto.2dammann 5000.2020-0807
Seite 6/6
CH73_08_SBV_Überbauungsplan Sammelbüel-Goldibrugg.pdf
Gemeinde Teufen Kanton Appenzell Ausserrhoden
Projekt Nr. 022.1.039
26. Juli 2021
Überbauungsplan Sammelbüei-Goldibrugg Sonderbauvorschriften
Öffentliche Planauflage: 06. September 2021 bis 05. Oktober 2021
Vom Gemeinderat erlassen am: 25. Januar 2022 Der Gemeindepräsident
Der Gemeindeschreiber
Dem fakultativen Referendum unterstellt: 07. Februar 2022 bis 08. März 2022
Vom Departement Bau und Volkswirtschaft des Kantons Appenzell Ausserrhoden genehmigt am: Dölf Biasotto, Landammann
IL..------..):_1 ERR Raumplaner AG TeufenerStrasse 19 I 9001 St.Gallen I T +41 (0)71 227 62 62 I [email protected] I w ww. err.ch
2 2. Juni 2022
Teufen 1 Überbauungsplan Sammelbüei-Goldibrugg 1 Sonderbauvorschriften
Seite 2
Inhaltsverzeichnis Allgemeine Bestimmungen ........................................................................................... 4
Art. 1
Geltungsbereich ..... ...................... ... ................. .................................. ............ ...... 4
Art. 2
Verbindlichkeit. ... ....... .... ..................................... ......... ...... ... ................ ... ............. 4
Art. 3
Zweck ......... ............ ...... ................ ........ ............... .......... ... ... .. .............. ... ......... .... 4 II
Überbauungsbestimmungen ......................................................................................... 5
Art. 4
Grundsatz............ .... .. ... .
......................... .. .......................... .... ... .. .. .. 5
Art. 5
Baubereich Regelbauweise ......................................... ....... ...... ................. ....... .... 5
Art. 6
BaubereicheAbis E....... ..... .............. .......... ........ ......... ....... ..............................
5
Art. 7
Baubereich F .................................... ... .. ......... .............. .... ........... ....... .......... .... ..... 6
Art. 8
Baubereich Terrasse .... ........ ............... .... ... ......... ..................... .......... ..... ........ ... .. 7
Art. 9
Vor-, An- und Nebenbauten ............ .. ..................... .... .......... ....... ... ............... ...... . 7
Art. 10
Etappierung ...................... ...... .............. .................... .............................. ... ........... 7 111
Umgebung ....................................................................................................................... 8
Art. 11
Terrain- und Umgebungsgestaltung ..... .... ... ................ ....... ...... ... ..... ................. .. .. 8
Art. 12
Grünbereich ...
....... ... .... ... .. ....... ..... .. ............ ........ ... .......... ..... .. ................. . 8
45 weitere Artikel
Art. 13
Gassenbereich ........................ ... .... .......... ........... ....... .... ....................... ... ......... .. 9
Art. 14
Spiel- und Begegnungsflächen .................. ................. ..... ........ .................... ......... 9 IV
Gestaltungsbestimmungen ......................................................................................... 10
Art. 15
Gestaltung der Bauten und Anlagen .... ....... ................. ... ..... ... ............. .. ........ ... .. 10
Art. 16
Fassadengestaltung ......... ...... . .... ....... .... .... .... ......... ........ .. ............... .... ... ........... 10
Art. 17
Dachgestaltung ................ ........ ..... .. ....................... .. .. ...... ... ............................... 11 V
Erschliessungsbestimmungen ................................................................................... 12
Art. 18
Verkehrserschliessung ........................... .. .. .. .......... .. ..... ............... ... ............... ..... 12
Art. 19
Baubereich Tiefgarage ................ ...... .............................. .. ........ ................... .. .... 12
Art. 20
Abstellplätze für Motorfahrzeuge ........... .. .... ............ .... .... ... ........ ..... .... ... .. ......... .. 12
Art. 21
Carsharing ........ ........ .. .............. .. ...... ......... .... ................. ................ .......... .... .. ... .. 13
Art. 22
Abstellräume und Abstellflächen ...... ............................. ....... .. ............ .. ......... .... 13
Art. 23
Fusswege .................................................................. ................. ............ .. ......... 13
Art. 24
Notzufahrt.. ................................. .. .... .......... ............ .... ... ........................ ..... ........ 13 VI
Allgemeines I Verschiedenes ...................................................................................... 14
Art. 25
Energie ................................ ...... ...... ...... .... ... ... ....... ...... ..... ......... .... ... .... .... ..... .... 14
Art. 26
Entwässerung .. ....................... .. ............ ...... .. .... .... ................... ...... ................. .. . 14
Art. 27
Entsorgung.................................. .......... .... ............... ........... .. .......
.... .. ... 14
Art. 28
Werkleitungen .. ... .. ........ ............. ... .......... ........ ........... ...... ............ .... .. .. ........ ... .. 15
Teufen 1 Überbauungsplan Sammelbüei-Goldibrugg 1 Sonderbauvorschriften
VII
Schlussbestimmungen ................................................................................................ 15 Art. 291nkraftsetzung ............. ... ... ... ................... .............. .............. .... ...... ...... .... ........... . 15
Seite 3
Teufen I Überbauungsplan Sammelbüei-Goldibrugg I Sonderbauvorschriften
Allgemeine Bestimmungen
Art. 1 Geltungsbereich
Die Sonderbauvorschriften gelten für das im Überbauungsplan Sammelbüei-Goldibrugg umgrenzte Gebiet.
2
Art. 2 Sofern nachfolgend keine abweichenden Regelungen getroffen werden, gelten die
Vorschriften des Baureglements der Gemeinde Teufen und das übergeordnete Recht.
Verbindlichkeit Der Überbauungsplan Sammelbüei-Goldibrugg besteht aus dem Überbauungsplan 1:500, den Sonderbauvorschriften (SBV) sowie den Beilagen: Planungsbericht, Dat. 26.07.2021 Projektdokumentation I Beilagepläne "Sammelbüel I Goldibrugg", Dat. 26.07.2021
2
Alle in der Legende des Überbauungsplans als Festlegung bezeichneten Planelemente sowie die Sonderbauvorschriften sind verbindlich. Die Hinweise gernäss Legende des Überbauungsplans sowie der Planungsbericht dienen der Erläuterung.
3
Das Projekt "Sammelbüel I Goldibrugg" vom 26.07.2021 (Beilagepläne) ist weg leitend. Die Beilagepläne dienen insbesondere im Baubewilligungsverfahren als Beurteilungsgrundlage.
Art. 3 Zweck
Der Überbauungsplan bezweckt: eine qualitätsvolle, verdichtete, ins Dorfbild eingefügte und in die Topografie eingepasste Überbauung mit aussenräumlich hochwertiger Umgebungs- und Freiraumgestaltung ; die Berücksichtigung des historischen Schutzobjektes Zeughaus; die Sicherung einer behindertengerechten und öffentlichen Erschliessung für den Langsamverkehr durchs Plangebiet (Schräglift-Erschliessungssystem); eine effiziente und optimale Erschliessung der Überbauung für den motorisierten Individualverkehr ohne Bodenbeanspruchung im Inneren der Überbauung und reduziertem Parkfeldbedarf; die Schaffung von kostengünstigem Wohnraum ; die Erstellung von hindernisfreien Bauten nach SIA 500.
Seite4
Teufen 1 Überbauungsplan Sammelbüei-Goldibrugg 1 Sonderbauvorschriften
Seite 5
II Überbauungsbestimmungen
Art. 4 Grundsatz
Bauten sind, sofern im Folgenden nicht anderweitig geregelt, nur in den im Überbauungsplan festgelegten Baubereichen zulässig.
2
Art. 5 Innerhalb der BaubereicheAbis F darf die Baumasse in der Summe maximal 19'797
m 3 betragen.
Baubereich Regelbauweise Unter Vorbehalt privatrechtlicher Bedingungen und der ausgeschiedenen Baubereiche für Haupt- und Nebenbauten gelten die Bestimmungen des Baureglements der Gemeinde Teufen.
2
Art. 6
Bei der Anordnung der Bauten sind die festgelegten Baubereiche massgebend. Diese gehen den Abstandsbestimmungen vor.
Baubereiche A bis E Die BaubereicheAbis E dienen der Erstellung von Mehrfamilienhäusern.
2
Die Baubereiche legen die Lage und die maximal zulässige Ausdehnung der Bauten fest. Grenz- und Gebäudeabstände, Gebäudelängen sowie Mehrlängenzuschläge kommen nicht zur Anwendung.
3
Innerhalb der Baubereiche A, B und C sind die Gebäude aneinanderzubauen und horizontal durch abdrehen der Gebäude zu gliedern.
4
Abweichend von der Regelbauweise gelten in den Baubereichen A bis E: A
B
c
D
E
Max. Anzahl Vollgeschosse
3
3
3
3
3
Max. Anzahl talseitig sichtbare Geschosse
4
4
4
3
4
Max. Gebäudehöhe
832.05 m ü.M.
823. 00 m ü.M.
814.2 m ü.M.
809.40 m ü.M.
814.75 m ü.M.
Max. Firsthöhe
834.25 m ü.M.
825.20 m ü.M.
816.4 m ü.M.
811.90 m ü.M .
817.25 m ü.M.
70.98 m
59.41 m
45.27 m
19.65 m
19.65 m
Max. Gebäudelänge (gem. Art 10 Abs. 2, BauV)
I
Teufen 1 Überbauungsplan Sammelbüei-Goldibrugg 1 Sonderbauvorschriften
Art. 7 Baubereich F
Der Baubereich F (ober- und unterirdisch) dient der Erstellung eines Schräglift-Erschliessungssystems mit parallel mitlaufender Treppe und Abstellräumen I -flächen. Das Schräglift-Erschliessungssystem und die Treppe sind für die Öffentlichkeit zugänglich auszugestalten. Das Schräglift-Erschliessungssystem ist dabei barrierefrei und behindertengerecht zu realisieren. Die maximale Ausdehnung von Baubereich F1 richtet sich nach dem im Plan bezeichneten Baubereich und nach nachfolgender Skizze:
Innerhalb der Baubereich F2 bis F4 sind oberirdisch Bauten zulässig , die den Zugang zum Schräglift und zur Treppe sicherstellen. Die Höhenausdehnung wird für die Baubereiche F2 und F3 auf maximal 3.50 m und für Baubereich F4 auf maximal 4.50 m ab Fertig Boden EG I TG beschränkt. Im Süden des Baubereichs F1 und in den Baubereichen F2 und F3 sind private Zugänge für die Bewohner zu erstellen. Im Norden des Baubereichs F1 und im Baubereich F4 sind öffentliche Zugänge zu erstellen und sichtbar zu gestalten. Der Baubereich F unterirdisch legt die maximal zulässige horizontale Ausdehnung der unterirdischen Bauten des Schräglift-Erschliessungssystems inkl. zugehöriger Abstellräume I -flächen fest.
Seite 6
Teufen I Überbauungsplan Sammelbüei-Goldibrugg 1 Sonderbauvorschriften
Art. 8 Baubereich Terrasse
Der Baubereich Terrasse dient der Erstellung eines Terrassenbauwerks zur behindertengerechten, fussläufigen Erschliessung des Schrägliftsystem s. Die Terrasse ist in Holz und I oder Metall auszuführen und attraktiv zu gestalten.
Art. 9 Vor-, An- und Nebenbauten
Mit Ausnahme von einer westlich der BaubereicheAbis C gelegenen Nebenbaute von maximal 35 m2 Grundfläche sind auf Parzelle Nr. 1676 ausserhalb der BaubereicheAbis E keine An- und Nebenbauten zulässig . Vorbauten sind in Form von Dachvorsprüngen und Vordächern über den Hauszugängen der Baubereiche zulässig. Dachvorsprünge dürfen die Fassadenflucht um maximal 0.70 m und Vordächer um maximal2.00 m überschreiten. Beim Erstellen von Abstellplätzen für Fahrräder I Kinderwagen I Freizeitgeräte nahe den Hauszugängen, können die Vordächer der Hauszugänge um die minimal notwendige Länge erweitert werden. Weitere Vorbauten ausserhalb der Baubereiche sind nicht zulässig.
3
Balkone und gedeckte Sitzplätze dürfen die Dachkante I -Vorsprünge nicht überschreiten. Auf Parzelle Nr. 81 sind Vor-, An- und Nebenbauten gemäss Baureglement auch ausserhalb der festgelegten Baubereiche zulässig.
Art. 10 Etappierung
Eine Etappierung des Bauwerks auf Parzelle Nr. 1676 ist nicht zulässig. 2
Der Schräglift ist vor dem Bezug der Wohnungen der Häuser A bis C fertigzustellen.
Seite 7
Teufen 1 Überbauungsplan Sammelbüei-Goldibrugg 1 Sonderbauvorschriften
Seite 8
111 Umgebung
Art. 11 Terrain- und Umgebungsgestaltung
Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens ist ein Umgebungsgestaltungsplan einzureichen, der detaillierte Aussagen über die Übergänge der Bauten an das bestehende und gestaltete Terrain sowie detaillierte Aussagen über die Ausgestaltung und Bepflanzung der Umgebung macht. Mit dem bestehenden Terrain ist schonend umzugehen. Terrainmodeliierungen sind einzig im Rahmen von zwingend notwendigen Eingriffen zur Realisierung der Baukörper, der Erschliessungsfiächen und Fusswegen , der Gestaltung der Spiel- und Begegnungsplätze und von Versickerungs- und Retentionsmassnahmen zulässig. Sie sind möglichst naturnah und in hoher ökologischer Qualität zu gestalten. Umgebungsflächen sind als naturnahe, artenreiche Wiesen zu gestalten und extensiv zu bewirtschaften . Die Umgebung ist mit einheimischen , standortgerechten Pflanzen (Bäume, Wildhecken) zu begrünen. Mindestens die Anzahl der im Plan festgelegten Bäume sind vorzusehen. Der exakte Standort der Pflanzungen ist im Umgebungsgestaltungsplan aufzuzeigen.
Art. 12 Grünbereich
Der im Plan bezeichnete Grünbereich ist als Naturraum zu sichern , durch eine Artenvielfalt der Bepfianzung aufzuwerten und mit einem durchgängigen Fusswegnetz auszugestalten. Terrainanpassungen und Stützmauern für die Erschliessung und die Hauszugänge sind zulässig, jedoch auf das notwendige Minimum zu beschränken. Bei sorgfältiger Gestaltung und guter Einpassung ins Terrain sind in Ergänzung zu Absatz 1 nachfolgende Bauten und Anlagen gestattet: Tiefgarage und Verbindungen inklusive Tiefgaragenausgang, welcher als eingeschossiger Baukörper mit Treppe und Lift ausgebildet werden kann; Nebenbaute gernäss Art. 9 Abs . 1 Sonderbauvorschriften (SBV); Befestigte Flächen für Zufahrt zu Parkplätzen und Tiefgarage Gegenüber des Wendeplatzes Stützmauern bis maximal 4.50 m Höhe, gegenüber der Parzelle Nr. 1785 Stützmauern bis maximal 3.00 m Höhe, übrige Stützmauern bis maximal 1.50 m Höhe; Fusswege und Treppen ; dem Zweck der Spiel- und Begegnungsflächen dienende Bauten und Anlagen sowie Gemeinschaftsgärten; Entsorgungsanlage gernäss Art. 27 SBV.
Teufen 1 Überbauungsplan Sammelbüei -Goldibrugg 1 Sonderbauvorschriften
Art. 13 Gassenbereich
Die im Plan bezeichneten Gassenbereiche dienen als Aufenthalts- und Bewegungszonen , der Adressbildung und als Zugangsbereiche für die Hauszugänge. Die Gassenbereiche sind optisch ansprechend auszugestalten , zu chaussieren und gegenüber dem Hang mit feingliedrigen Stützmauern zu begrenzen . Blocksteinmauern sind nicht gestattet. Mit Ausnahme von Vordächern gemäss Art. 9 SBV sind keine Bauten und Anlagen zulässig.
Art. 14 Spiel - und Begegnungsflächen
Die gemeinschaftlich nutzbaren Flächen müssen in der Summe mindestens 20 % der für das Wohnen genutzten Bruttogeschossfläche betragen. Dabei sind der Spielplatz und die beiden Spielwiesen voll anrechenbar. Die allfälligen Gemeinschaftsgärten sind nicht anrechenbar. An der im Plan bezeichneten Stelle ist ein Spielplatz zu erstellen . Der Spielplatz dient als Aufenthalts- und Spielbereich. Er ist mit Spielgeräten für jede Altersgruppe, Sitzgelegenheiten , Grünflächen und Bäumen auszustatten und attraktiv, hochwertig sowie naturnah zu gestalten . An den im Plan bezeichneten Stellen sind Spielwiesen vorzusehen . Die Spielwiesen sind als gemeinschaftlich nutzbare Flächen auszubilden. Die flache Spielwiese im Süden ist freizuhalten für Rasen- und Ballspiele oder dergleichen. Aufgrund des natürlichen Gefälles ist die Spielwiese im Nordosten vorwiegend im Winter zum Schlitteln und Skifahren freizuhalten. An den im Plan bezeichneten Stellen besteht die Möglichkeit Gemeinschaftsgärten zu erstellen. Besteht seitens der Grundeigentümer kein Bedarf für Gemeinschaftsgärten , sind diese Flächen den Bedingungen des Grünbereichs entsprechend zu begrünen.
Seite 9
Teufen 1 Überbauungsplan Sammelbüei-Goldibrugg 1 Sonderbauvorschriften
IV Gestaltungsbestimmungen
Art. 15 Gestaltung der Bauten und Anlagen
Bauten und Anlagen haben insbesondere bezüglich Massstab, Dach- und Fassadengestaltung sowie Farbgebung und Umgebungsgestaltung in sich und untereinander erhöhten Anforderungen zu genügen und sich vorzüglich ins Orts- und Landschaftsbild sowie in die Hanglage einzufügen . Die Bauten und Anlagen der Baubereiche sind nach einem einheitlichen, qualitativ überdurchschnittlichen Farb- und Materialkonzept zu gestalten. Die Materialwahl, Gestaltung und Farbgebung der nach aussen sichtbaren Bauteile bedarf der Zustimmung der Baubewilligungskommission. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens ist zur Beurteilung der baulichen und gestalterischen Einordnung ins Landschaftsbild und der Gesamtwirkung ein verbindliches Material- und Farbkonzept einzureichen . Die Baubewilligungskommission kann zusätzliche Beurteilungsgrundlagen wie Gutachten, Visualisierungen und Modelle verlangen. 4
Der Einsatz von grassflächigen reflektierenden und/oder nicht korrosionsbeständigen Blechmaterialien (Titanzink sowie entsprechende Bleche - Kupfer, Zink, Blei etc. ohne dauerhafte Beschichtung) ist untersagt.
Art. 16 Fassadengestaltung
Für die Fassaden in den BaubereichenAbis E ist unter Berücksichtigung der feuerpolizeilichen Anforderungen Holz zu verwenden. 2
Die Fassadenübergänge zum Terrain in den untersten sichtbaren Geschossen in den BaubereichenAbis E haben sich hinsichtlich Material, Textur und Farbgebung von der übrigen Fassade abzuheben. Die Fassaden in den Baubereichen A bis E haben sich durch horizontale Schichten und einer vertikalen Teilung mit den Fensterpartien zu einer Einheit zu gliedern.
4
Wo das Schräglift-System das gewachsenen Terrain überschreitet, ist dieses in der Ausgestaltung sowie in der Material- und Farbgebung mit der Gesamtwirkung der Gesamtüberbauung abzustimmen.
Seite 10
Teufen I Überbauungsplan Sammelbüei-Goldibrugg I Sonderbauvorschriften
Art. 17 Dachgestaltung
ln den BaubereichenAbis E sind , mit Ausnahme eines Bereichs von 1.20 m ab Firstlinie, nur Walmdächer mit einer Neigung von mehr oder gleich 25° zulässig. Flachdächer sind nicht zulässig. Dachaufbauten und -einschnitte sowie Dachflächenfenster gemäss Art. 29 Baureglement sind nicht erlaubt. Technisch notwendige Dachaufbauten I -flächenfenster sowie Anlagen zur Energieerzeugung sind zulässig. Technische Dachaufbauten dürfen die fertige Dachoberkante um maximal 0.50 m (Kamine 1.50 m) überragen. Anlagen zur Energieerzeugung sind flächenbünd ig einzupassen.
Seite 11
Teufen 1 Überbauungsplan Sammelbüei-Goldibrugg 1 Sonderbauvorschriften
V Erschliessungsbestimmungen
Art. 18 Verkehrserschliessung
Die Erschliessung des Plangebietes hat ausschliesslich über die im Plan bezeichneten Erschliessungselemente zu erfolgen. Die notwendigen Fahr- und Wendemanöver müssen ermöglicht werden. Nicht für den Erschliessungszweck benötigte Flächen sind dem Grünbereich zuzuweisen und entsprechend auszuführen . Der Erschliessungsbereich ist als Mischverkehrsfläche zu gestalten und darf befestigt ausgeführt werden. Die Fahrbahn zur Tiefgarage und den Besucherparkplätzen hat eine minimale Breite von 4.00 m aufzuweisen. An der im Plan bezeichneten Stelle ist ein Wendeplatz für Motorfahrzeuge (Lastkraftwagen) zu erstellen. Der Wendeplatz ist dauernd seinem Zweck entsprechend freizuhalten.
Art. 19 Baubereich Tiefgarage
Der Baubereich Tiefgarage legt die maximal zulässige Ausdehnung der Tiefgarage fest.
Art. 20 Abstellplätze für Motorfahrzeuge
Es sind mindestens 55 bis maximal 65 Motorfahrzeugabstellplätze für die Bewohnenden zu erstellen. Sämtliche Abstellplätze für Motorfahrzeuge von Bewohnenden sind in der im Plan bezeichneten gemeinsamen, eingeschossigen Tiefgarage anzuordnen . 2
An den im Plan bezeichneten Stellen sowie innerhalb der Tiefgarage sind insgesamt mindestens 14 Abstellplätze für Motorfahrzeuge der Besucher anzulegen. Die Abstellplätze für Motorräder der Bewohnenden sind in der Tiefgarage bereitzustellen. Die minimale Anzahl zu realisierender Abstellplätze für Motorräder beträgt 5 %der Anzahl der Motorfahrzeugabstellplätze.
4
Die Zu- und Wegfahrt der Tiefgarage ist ab der im Plan bezeichneten Stelle zu errichten und gut in die Aussenraumgestaltung zu integrieren. in der Tiefgarage sind Vorbereitungen ( Leerrohre und Steuerungseinheit I Schaltanlage) zu treffen , damit bei Bedarf Ladestationen für Elektrofahrzeuge ohne grossen baulichen Aufwand nachgerüstet werden können.
Seite 12
Teufen 1 Überbauungsplan Sammelbüei -Goldibrugg 1 Sonderbauvorschriften
Art. 21 Carsharing
Zusätzlich zu der geforderten Anzahl an Motorfahrzeugabstellplätze ist innerhalb der Tiefgarage ein Abstellplatz für ein Carsharing-Fahrzeug anzubieten. Für das Carsharing Fahrzeug wird eine feste Mindestlaufzeit von 10 Jahren ab Fertigstellung der Tiefgarage vereinbart. Eine Auflösung des Carsharing-Angebots ist frühestens nach Ablauf der vorgängig genannten Frist möglich.
3
Die Nutzung wird im 5-Jahres Rhythmus analysiert und mit der Gemeinde besprochen.
Art. 22 Abstellräume und Abstellflächen
Die Berechnung der Fahrradabstellplätze richtet sich gernäss VSS-Norm 640 065. Es sind mindestens 247 Fahrradabstellplätze zu erstellen. Davon sind rund 70 % als gedeckte Langzeitabstellplätze und rund 30 % als Kurzzeitabstellplätze auszubilden. Im Bereich des Zeughauses sind an bezeichneter Stelle mindestens 40 Fahrradabsteilplätze anzuordnen. Langzeitabstellplätzen sind mit Ladestationen für Elektrofahrzeuge auszurüsten. Dabei muss im Minimum eine Ladestation pro Langzeitabstellraum nachgewiesen werden. Die Fahrradabstellplätze sowie Abstellplätze für Kinderwagen und Freizeitgeräte sind nahe der Hauszugänge an den im Plan bezeichneten Bereichen bzw. unterirdisch anzuordnen.
Art. 23 Fusswege
Die Wegführung ist über das gesamte Plangebiet attraktiv zu gestalten und in den Hang zu integrieren. Die behindertengerechte Erschliessung der Baubereiche D und E ist über die Tiefgarage sicherzustellen . Die Erschliessung ist dabei mit einer Zugangstüre mit entsprechender Rufmöglichkeit auszustatten. Eine behindertengerechte Erschliessung vom Schräglift zu den Wohnhäusern in den BaubereichenAbis C ist sicherzustellen. Die Wegverbindung zwischen den im Plan orange bezeichneten Richtungspunkten Fussweg öffentlich ist mit einer Mindestbreite von 1.20 m und wenn möglich stufenlos zu erstellen. Diese Wegverbindung ist dauerhaft öffentlich zugänglich zu gestalten und entsprechend zu beleuchten. Sie kann versiegelt, chaussiert oder gepflastert ausgeführt werden . 4
Zusätzliche, private Fusswege sind mit einem versickerungsfähigen Belag zu versehen.
Art. 24 Notzufahrt
Entlang der im Plan bezeichneten Notzufahrt ist Raum derart freizuhalten, dass dauerhaft eine 3.50 m breite und 4.00 m hohe Durchfahrt für Fahrzeuge von bis zu 18 t gewährleistet ist.
Seite 13
Teufen I Überbauungsplan Sammelbüei-Goldibrugg 1 Sonderbauvorschriften
VI Allgemeines I Verschiedenes
Art. 25 Energie
Sämtliche Neubauten innerhalb der Baubereiche A bis E sind in nachhaltiger Bauweise zu erstellen. Massgebend sind die aktuellen Standards. Bei den Neubauten ist eine Stromerzeugung mittels Photovoltaikanlage zu realisieren , welche mindestens 12 W I m2 Energiebezugsfläche (EBF) aufweist. Die Wärmeversorgung für Raumwärme und Warmwasser der HäuserAbis E ist mittels einer Erdsonden-Wärmepumpe zu realisieren. Dabei gilt für Erdwärmesondenbohrungen eine Bohrtiefenbeschränkung bis auf maximal 690 m ü.M. Werdentrotz Tiefenbeschränkung wasserführende Schichten im Fels angefahren , sind die betroffenen Sonden mit einem Packer abzudichten und die weiteren Erdsondenbohrungen in der Länge entsprechend zu verkürzen. 4
Sämtliche Energie-Nachweise sind spätestens beim Einreichen des Baugesuchs zu erbringen.
Art. 26 Entwässerung
Sofern es der Untergrund zulässt, ist die örtliche Versickerung von anfallendem Meteorwasser (Platz- und Dachwasser) vorzusehen. Andernfalls sind geeignete Retentionsmassnahmen zu realisieren. Umgebungsflächen mit wasserundurchlässigen Materialien sind minimal zu halten. 2
Zusammen mit dem Baugesuch ist ein detailliertes Entwässerungskonzept einzureichen, das die vorgesehenen Versickerungs- und Retentionsmassnahmen sowie die geplante Entwässerung enthält.
Art. 27 Entsorgung
Für die BaubereicheAbis E ist an der bezeichneten Stelle ein Halbunterflur-Kehrichtbehälter vorzusehen, der die Anforderungen der A-Region (hinsichtlich Platzbedarf, etc.) erfüllt.
Seite 14
Teufen I Überbauungsplan Sammelbüei-Goldibrugg 1 Sonderbauvorschriften
Art. 28 Werkleitungen
Die Berücksichtigung aller Werkleitungen (Telefon, Strom , Wasser, Abwasser, Quellleitungen etc.) und unterirdischen Kabeln ist Sache der Bauherrschaft Allfäll ige notwendige Verlegungen gehen zu Lasten des berechtigten Grundstücks, wenn keine rechtliche Regelung vorhanden ist.
VII Schlussbestimmungen
Art. 29 Inkraftsetzung
Der Überbauungsplan Sammelbüei-Gold ibrugg tritt mit der Genehmigung durch das Departement Bau und Volkswirtschaft in Kraft.
Seite 15