Quartierplan Blatten

Art. 2 Ziel und Zweck

' Der Quartierplan bezweckt eine gute, ins Orts- und Landschaftsbild eingepasste, llächensparende und in einzelnen Etappen zu realisierende Ueberbauung und Erschliessung sowie die Förderung einer sparsamen Energienutzung.

lm besonderen soll erreicht werden, dass - die Siedlungstrennung Niederteufen - Dorf erlebbar bleibt; - der landschaftlich empfindliche Kuppenbereich mit Geländerippe von Bauten freigehalten wird; - die gruppenweise Anordnung von Bauten in sich und untereinander harmonisch abgestimmt erfolgt.

'Für die Teilgebiete gelten folgende Ueberbauungsziele:

A1 Quartierplatzbildung durch Blattenhof und zentrumsbildende Anordnung von Neubauten als Quartierkern M Lockere, durchlässige Bauweise als Uebergang vom Kuppenbereich B Durch fächerartige Anordnung von Mehrfamilienhäusern Ermöglichung des landschaftlichen Durchflusses zur Geländekuppe C lm Schwung der Erschliessungsstrasse dem Geländeverlauf angepasste Ueberbauung

'Die Erschliessung hat sich in Ausführung und Gestaltung sowohl der zukünttigen ortsbaulichen Situation wie auch den natürlichen Gegebenheiten anzupassen.

Art. 3 Rechtsbedeutung Konzeptunterlagen

Die Konzeptunterlagen verdeutlichen die dem Quartierplan zu Grunde liegenden planungsabsichten. Sie sind für die Projektierung und die Beurteilung der Bauten,

Anlagen und Umgebungsgestaltung wegleitend. Es sind dies:

- Nutzungs-/Landschaftskonzept vom 30. Juli 1991 - Modell 1:500 - Zusammenfassung Energiestudie vom 2. Mai 1991

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2. Ueberbauunosbestimmunoen

Art. 4 Teilgebiete/Baubereich

' lnnerhalb der jeweiligen Teilgeblete sind die einzelnen Bauten bezüglich der Lage und Stellung, der Fassaden- und Dachgestaltung, der Nutzung und Baumassenverteilung sowie der Erschliessung und Umgebungsgestaltung aufeinander abzustimmen.

' Soweit zur Beurteilung der Baugesuche notwendig (insbesondere beieiner verdichleten Bauweise gemäss Art. 5 Abs. 1 lit. e.) sind die Bezüge zu den bestehenden, respektive

projektierten Bauten innerhalb des Teilgebletes, sowie zut Erschliessung und Umgebungsgestaltung nachzuwelsen,

' Baubereiche bezeichnen die Lage der einzelnen Bauten aulgrund des dem Quartierplan

zu Grunde liegenden Nutzungskonzeptes. lm Rahmen des Baubewilligungsverfahrens kann von diesen Baubereichen abgewichen werden, wenn dadurch bezüglich Quartierstruktur, Erschliessungsweise und Abstimmung auf das gesamte Nutzungskonzept eine mindestens gleichwertige Bebauung erreicht wird.

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Art. 5 Baubestimmungen

'Hauptbauten dürfen nur innerhalb der Teilgebiete erstellt werden. ln den Teilgebieten gelten folgende Bestimmungen: Teilgebiet A1

M

B

c

2

2

2

2

3

2

3

2

7,5 m

6,5 m

'10,0 m

6,5 m

14,5 m

11,0 m

einzelnen

D

Kritetium

a) Anzahl Vollgeschosse gemÄss Art. 7 SBV b) talseitig sichtbare Geschosse gemäss Art. I SBV

c) Gebäudehöhe

max.

max,

max.

c o

d) Fitsth6he

max.

12,0 m

1,l,0 m

gE

(! o fqt

e) Gebäudeabstand HauPtbauten normal minimal 1)

min. min.

10,0 m

3,0 m

10,0 m

2,0 m

10,0 m

4,0 m

2,0 m

lrl 0 o ,6 E

o

o

f) Baumasse 2)

max.

6500 m3

50@ m3

9700 m3

25OO m3

g) Anzahl HauPtbaulen

max.

4-s

7 -9

4-5

3-4

il

il

gemäss Art, 6

Empfindlichkeilsstule gemäss LSV

.)

,) Vorausgesetzt bleiben die wohnhygienischen Anlorderungen bezüglich. Belichtung, bei Fassaden1 RR/r,nSz Besonnung etc., wobei.inSr*BegeLder reduzierte Abstand nur von wohn- und welche keine Fenster aufweisen, die hauptsächlich zur Belichtung Schlafräumen dienen, zulässig ist.

des Blattenhofes können ') Zwischen den einzelnen Teilgebieten A, B, C sowie werden, wobei die Verschiebungen der Baumasse von */- 20 Yo vorgenommen gemäss Art. 14) nicht Gesamtbaumasse von max,2s'100 m3 (inkl. Blattenhof überschritten werden darf. Der Mehrlängenzuschlag wird in den Teilgebieten A - C nicht

angewendet'

die baureglementsGegenüber Grundstücken ausserhalb des Planungsgebietes sind einzuhalten. konformen Gebäude- und Grenzabstände (inkl. Mehrlängenzuschlag)

Gemäss Entwurf des neuen Zonenplanes Stand ötfentliche Auflage

1991

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Art. 6 Baumasse

sowie ' Als Baumasse gilt das gesamte Bauvolumen über dem gewachsenen Terraintretende das durch Abgrabungen des gewachsenen Bodens zusätzlich in Erscheinung Bauvolumen.

' Ebenfalls in die Baumasse einzurechnen sind Anbauten. Nicht anzurechnen sind Nebenbaulen und Kleinstbauten gemäss Art. 11 Abs. 1 c kant. Bauverordnung.

' BeiTerrainveränderungen, welche durch den Bau von Strassenerschliessungsanlagenals zwingend notwendig sind, kann der projektierte oder erstellte neue Terrainverlauf gewachsener Boden angenommen werden.

Art. 7 Geschosszahl

' Die einzelnen Geschosse werden wie folgt unterschieden: - Als Dachgeschoss zählt ein Stockwerk, das im Dachraum liegt und einen Kniestock

von maximal 1.2 m autweist, oder das im wesentlichen unter einem Winkel von 45 Grad von der Schnittlinie der Fassadenllucht mit der Dachhaut des Flachdaches als Attikageschoss über dem obersten Vollgeschoss zurückliegt. Die Kniestockhöhe bemisst sich ab oberkant roh Boden bis zum Schnittpunkt Fassadenflucht - oberkant Sparren. Das Dachgeschoss darf vollständig mit Wohn-, Schlaf- oder Arbeilsräumen ausgebaut werden. - Als Untergeschoss zählt ein Stockwerk, das bis oberkant Decke gerechnet den Niveaupunkt um höchstens 1.2 m überragit'

- Die übrigen Geschosse gelten als Vollgeschosse. , Der Ausbau mehrerer übereinanderliegender Dachgeschosse ist zulässig, sofern die

Belichtung der über dem ersten Dachgeschoss liegenden Fläume vorwiegend über die Giebelfassaden erfolgt, die Dachgeitaltung nicht beeinträchtigt wird und sich das Gebäude gut ins Orts- und Landschaflsbild einfügt,

Art. I

Talseits sichtbare Geschosse ausgebildetwerden' ' An Hanglagen darf das Untergeschoss talseits als Sockelgeschoss gemäss Art. 5 Sonderbaworschriften Die maximäle Anzahltalseits iichtbarer Geschosse darf dabei jedoch nicht überschritten werden.

und die in voller Höhe ' Als talseits sichtbare Geschosse werden alle Vollgeschosse gezählt. Das gestaltete Terrain

und Breite in Erscheinung tretenden Untergeschosse

darf in der Regel nicht tiefer als 0.5 m unter oberkant Fussboden des Sockelgeschosses zu liegen kommen.

, ln den Teilgebieten A2 und C dürfen talseitig Teile eines zusätzllchen Untergeschosses von max. der Hälfte der entsprechenden Fassadenlänge lreigelegt werden'

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Art. I

Niveaupunkt, Gebäude- und Firsthöhe

' Als Niveaupunkt gilt der Schwerpunkt des Gebäudegrundrisses auf dem gewachsenen Terrain,

' Bei zusammengebauten und in der Höhe unterschiedlichen Häusern wird der Niveaupunkt für jeden einzelnen Gebäudeteil bestimmt.

' Bei speziellen Geländelormen legt die Baubehörde in sachgerechter Auslegung der Absätze 1 und 2 die massgebende Niveaupunkthöhe fest.

Die Gebäudehöhe bezeichnet den senkrechten Abstand zwischen dem Niveaupunkt und dem höchsten Punkt der Schnittlinle der traulseitigen Fassaden mit der Dachhaut bei Steildächern, bzw, oberkant Fassadenbrüstung bei Flachdächern.

' Die Firsthöhe bezeichnet den senkrechlen Abstand zwischen dem Niveaupunkt und dem höchsten Punkt des Daches.

Art. 10 Gestaltungsbaulinie

Hauptbaulen sind direkt an der Gestaltungsbaulinie zu erstellen. Entlang der Gestaltungsbaulinie können die Hautpbauten durch eingeschossig in Erscheinung tretende Zwischenbauten miteinander verbunden werden. Zwischenbauten können zurückversetzt erstellt werden.

Art. 11 ArchitektortischeGestaltung

. Bauten und Anlagen sind architektonisch so zu gestalten, dass bezüglich: - Massstab - Stellung und Grösse der Bauten - Gliederung der Baukörper - Dachlormen - Einpassung ins Gelände eine gute Gesamtwirkung erzielt wird.

, Die aktive Nutzung von Sonnenenergie (2.8. Sonnenkollektoren / Solarzellen) ist bei guter gestalterischer Einlügung zulässig.

Att. 12 Dachgestaltung und Landschattsbil' Die Gestaltung der Dächer darf keine Beeinträchtigung des Orts30 und 45" zu betragen. des bewirken. Die Dachneigung von Hauptbauten hat zwischen

' Dachaulbauten sind architektonisch gut zu gestalten' ' Dachflächenfenster sind auf das Mindestmass von 55/70 cm zu beschränken.

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' Dacheinschnitte sind nicht zulässig. ' Die Baubehörde kann für ökologisch und energetisch vorzügliche, dem aktuellen Stand der Erkenntnisse und der Technik entsprechende Lösungen, abweichende Dachgestaltungen gestatten.

Art. 13 Energie

Bei allen Neubauten darf der Heizenergiebedarf-Zielwert (Hz) lür Systemanforderungen von O0B MJlm2a nicht überschritten werden. Dies gilt auch für Bauten mit einer Energiebezugsfläche unter 500 m2. Die Berechnung des Nachweises hat gemäss SIAEmpfehlung 380/1, Energie im Hochbau, 19BB zu erfolgen.

Art. 14 Blattenhof

' Der Wohnteil des Blattenhofs ist zu erhalten. , Die min. Baumasse des Blattenhofs beträgt 1400 m3, Eine allfällige Unternutzung kann den Baubereichen nicht zugeschlagen werden'

. Das Vorgelände des Blattenhofs ist, soweit gemäss Plan nlcht einer speziellen Nutzung zugeordnet, in seiner ursprünglichen Form (Garten) zu erhalten.

Art. 15 Kindergarten

ln dem im Plan bezeichneten Bereich ist ein Kindergarten (gemäss prov. Schulbauleitladen

des Kantons A.Rh.) vorzusehen. Mit Zustimmung der Baubehörde kann ein alternativer, mindestens gleichwertiger Standort gewählt werden'

3. Erschliessunqsvorschriften

Art. 16 Zufahrt

über die Erschlies' Die Zufahrt zu den einzelnen Teilgebieten muss ausschliesslich lÜr Parkgaragenzufahrten sungsstrasse, resp. über die im Plan eingetragenen Bereiche erfolgen,

, Wo es die Situation erlaubt, kann die Erschliessungsstrasse einer Doppelnutzung (2.B. "Wohnstrasse", Besucherparkpläbe) zugeführt werden'

. DerAnschluss an die bestehende landwirtschaftliche Erschliessungsstrasse istdauernd sicherzustellen.

. Der Notfahrweg dient spezieller Transporte wie zügeln, Krankentransport etc' und ist für den regelmässigen Motorverkehr nicht zugänglich zu halten.

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