Quartierplan Steinwichslen

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tierplan; die öffentliche Auflage e r fol gte am 22 . De z ember 1988 bis zum 23. Januar 1929. Von den acht eingegangenen Einsprachen wurde eine aufgrund mündlicher Verhandlungen zurückgezogen, und in sieben Fällen musste der Gemeinderat entscheiden. In der Folge rekurrierten vier Einsprecher an den Regierungsrat. Mit Entscheid v om 27. Mär z 1990 lehnte der Regierungsrat drei Rekurse ab. Nach Vorliegen weiterer Abklärungen durch das Amt für Umweltschutz zog der vierte Rekurrent seinen Rekurs zurück, und der Regierungsrat schrieb ihn mit Beschluss vom 23. Oktober 1990 von der Traktandenliste ab.

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2 -

Materielles Die Baudirektion prüft Sondernutzungspläne gestützt auf Art . 50 Abs. 3 in Verbindung mit Art . 39 ff. EG zum RPG (bGS 721.1). Die in der Vorprüfung gerügten Mängel sind teilweise behoben worden. Zu erwähnten sind noch folgende Punkte: Im Quartierplan sind wohl Vorschriften enthalten, welche die Detailgestaltung der Gebäude regeln, nicht aber solche, die auf die Ueberbauungstruktur Einfluss nehmen. Es werden eine besonders gute Gesamtwirkung und Eingliederung ins Orts- und Landschaftsbild, Satteldächer oder Kreuzfirstdächer, ein Verzicht auf gr6ssere Dachflächenfenster sowie eine Abstimmung der Fassadengestaltung auf die Umgebung verlangt . Ein Hinweis auf den anzustrebenden Baustil und Festlegungen bezüglich Lage und Stellung der Bauvolumen im Baugebiet fehlen . Der künftige Bauherr ist somit in diesen Punkten nicht eingeschränkt, er hat lediglich mit dem verlangten Gesamtprojekt die Ueberbauungsidee aufzuzeigen . Mit Ausnahme der Detailgestaltung und der Ausgestaltung der Parkierung geht der Quartierplan nicht über die Regelbauvorschriften gemäss Baureglement hinaus. Quartierpläne können im Detaillierungsgrad sehr unterschiedlich sein. Die materielle Ausgestaltung ist Sache der Gemeinde. Diese geniessen einen grossen Spielraum, welcher von der Genehmigungsinstanz erst dann eingeschränkt wird, wenn Lösungen offensichtlich unzweckmässig sind. Zu berücksichtigen sind auch die schwierigen Voraussetzungen, unter denen der Quartierplan entstanden ist. Es wird Aufgabe der Baubewilligungsbehörde sein, die lm Quartierplan formulierten Ziele im Baugesuchsverfahren zu konkretisieren. Trotz einigen offenen Fragen ist der Quartierplan nicht unzweckmässig. In Art. 7 der Sonderbauvorschriften wird der Baubehörde die Rechtsgrundlage gegeben, zur Sicherstellung des Gesamtprojektes zusätzliche Sondernutzungspläne, insbesondere Gestaltungspläne, zu verlangen. Nach Art. 2 0 EG zum RPG erlassen die Gemeinden die erforderlich::::n. Sc :-\dernu-:-.·-· zungspläne. Die Ueberlagerung eines bestehenden Quartierplanes mit einem zweiten ist unzweckmässig. Der bestehende Quartierplan kann aber aufgehoben und durch einen neuen ersetzt werden. Ein Gestaltungsplan bestimmt die Ueberbauung bis ins projektmässige Detail und bedarf der schriftlichen Zustimmung von mindestens zwei Dritteln der betroffenen Grundeigentümer. Gegen den Willen der Grundeigentümer kann kein Gestaltungsplan durchgesetzt werden. Der zweite Satz von Art. 7 Abs. 1 der Sonderbauvorschriften widerspricht damit dem übergeordneten Recht und ist, was den Quartierplan betrifft, gar nicht notwendig. Eine entsprechende Rechtsgrundlage besteht bereits. Dieser Satz ist deshalb zu streichen.

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3

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Die Baudirektion beantragt gestützt auf Art . 6 Abs . 1 u n d Art. 50 Abs . 3 EG zum RPG sowie Art . 3 des Gesetzes über die Verwaltungsgebühren: 1 . Der Quartierplan Steinwichslen ( Plannummer vom 19 . September 1988 sei zu genehmigen .

22.1-1/ 2 )

2 . Von der Genehmigung auszunehmen sei der zweite Satz v on Art . 7 Abs . 1 der Sonderbauvorschriften "Zur Sicherstellung dieses Gesamtprojektes kann die Baubehörde zusätzliche Sondernut z ungspläne, insbesondere Gestal tungspläne verlangen". 3 . Für die Genehmigung sei eine Gebühr v on Fr. erheben .

Beschluss:

400.-- zu

Zustimmung zu den Anträgen der Baudi rektion.

Amtsblatt.

Auszug an

Baudirektion Sekretariat Baudirektion (4 Expl. *) Kantonales Planungsamt (2 Expl.*) Landesbuchhaltung Geme i nderat Teufen (2 Expl .*); Be il age : Rechnung

*) 1 Quartierplan inkl. Sonderbauvorschriften mit Genehmigungsvermerk

Im Auffrag des Regierungsrate~ Der Ratschreiber:

Versandt am

3 0. Nov. 1990

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VOM REGIERUNGSRAT DES KANTONS APPENZELL AUSSERRHODEN GEN EH DER

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gung ausgenommen ist der zweite saLz von Art. 7 Abs. I bauvo rschrj-ften "zt)r sicherstellung dieses Gesamtprojektes ieB aubeh örde zusäLzliche sondernutzungspläne, i-nsbesöndöre

Von der k

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Gestaltungsplän e verlangen". PLANDATUM '

THOMAS EIGENMANN RAUMPLANER NDS HTL/BSP

KIRCHGASSE 16 KASERNENSTRASSE 39

9OO4 ST. GALLEN

9IOO HERISAU

TEL. 07I 22 07 03 TEL. O7I 52 38 44

QP STETNWTCHSLEN S ONDERBAIIVORS CHRI FTEN

I.

Art.

27.9. L988 RE/uI

ALLGEMEINE BESTTMIIUNGEN

L

Zweck

Der Quartierplan Steinwichslen bezweckt,

- die rücksichtsvorle und harmonische Einordnung von Bauten und Anlagen in das Orts- und Landschaftsbild (vg1. kant. Richtplan: Landschaft,Iich enpfindliches Siedlungsgebiet,),

- eine zweckmässige, auf das erforderliche Minimum beschränkte Baugebietserschl iessung,

Erhaltung von landschaftrich bedeutenden Naturob- die jekten und Freiflächen, sowie der zur Speisung des bestehenden Feuerweihers notwendigen euellen,

- die schaffung eines rnögrichst verkehrsunabhängigen, gefahrlosen Fusswegnetzes.

Art,.

2 Geltungsbereich Diese Vorschriften gelten für das im Quartierplan urngrenzte Gebiet. sofern nachstehend keine abweichenden negälungen getroffen werden, gerten die vorschriften des rechtsgürtigen Baureglementes der Gemeinde Teufen.

rr. Art.

ERS CHLTESSUNGS BESTIMMUNGEN

3 Verkehrserschliessung l- Die Erschliessung der einzernen Teirgebiete hat aus-bezeichneten Erschriesslich über die irn euartierplan -zusätzlich schriessungsstrassen zu erforgen. zugelassen sild privat,e Hauszufahrten, - soweit irn entsprächenden Teilgebiet nicht zentrare parkierungsanlagen vorgeschrieben sind.

2 An den unausgebauten Teil des schlätt,riweges (zwischen Freihartegebiet F2 und Restparzerrengebiet Ri düifen, rnit Ausnahme allfäIliger Ersatzbauten irn Restparzellengebiet R, keine Neubauten angeschlossen werden. 3 pie steinwichslenstrasse ist in bezeichneten Abschnitt durch bauliche Massnahmen derart umzugestalten, dass einerseits der verkehr beruhigt wird una andererseits eine gefahrlose Fussgängerverbindung geschaffen werden

kann.

2

rnnert, zweier Jahren nach rnkrafttreten des euartierplanes ist durch die Gemeindebehörde ein strassenprojekt rnit den detairrierten Massnahmen auszuarbeiten und gLrnäls strassengesetz öffent,lich aufzulegen. Die Kost,en für die umgestartung der steinwichsrenstrasse gehen zu Lasten der GÄmeinde Teufen und gelten gemäss Art. s4 EG RpG als gebundene

Ausgabe.

4 atre im Plan bezeichneten Erschliessungsst,rassen gelten gleichzeilig ars öffentriche Fusswege. ber schrättriweg ist zugleich Wanderweg.

Art

4 Richtungspunkte Verkehrsverbindungen zwischen den in pran bezeichneten Richtungspunkten sind zur Erschriessung der jeweiligen reirgebiet,e verkehrsflächen von mind. 3.S m Breite anzulegen.

Art.

5

Richtungspunkte Fusswegrverbindung, Trottoir

1- zwischen den irn plan bezeichneten Richtungspunkten

sind öffentrich begehbare Fusswege zu erstelren.- Sofern diese für die Erschriessung des zi überbauenden Gebietes erforderrich sind oder als Ersat,z für einen bestehenden öffentrichen Fussweg dienen, sind sie durch den Grundeigentümer zu ersterlen. Die Fusswegverbindungen haben Breite von mind. t-.5 m aufzuweisen und lina nach einj Mögrichkeit

stufenlos auszuführen.

2.Entlang der. steinwichslenstrasse ist für die Realisierung eines Trottoirs, resp. die umgestartung der strasse ein Streifen von max. 2.A m Breite freizuhallen.

Art

6 Parkierung 1- In den Teilgebieten rnit |tzentralen Parkierungsanlagenrl sind die gernäss Baureglement notwendigen Abs[ellptStze für Motorfahrzeuge in ober- oder unterirdischen pärkierungsanlagen zusammenzufassen. Diese parkierungsanlagen sind derart anzuordnen, dass sie, abgest,imrnt auf das ueberbauungskonzept, mit geringstmöglicnem Erschliessungsaufwand realisierbar sind. Die Distanz zwischen wohnung und zugehörigem parkpratz sorl in der Regel nicht mehr a1s 80 m betragen.

2 Die Baubehörde kann irn Baubewirligungsverfahren die nöt'ige Anzahr frei zugängricher Besuctierfarkplätze fest-

legen.

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3

Irr.

ÜgnRnawNcs- ulto cnsraltul.lcsgnsttttMuNenN

7 Gesamtproiekte 1 oie ueberbauung der Teilgebiete A, c, E und P darf nur aufgrund eines Gesamtprojektes erfolgen. zur sichersterlung dieses Gesamtprojektes kann die Baubehörde zusätzliche sondernutzungspläne, insbesondere Gestartungspräne

Art

verlangen.

2 Die Gesamtprojekte haben mindestens ein Teirgebiet

^r umfassen und im sinne eines vorprojektes insbesondere folgende Aussagen zu enthalten:

- Baukuben, Gebäude- und Dachformen - Gebäude- und Aussenraumgestaltung, Kinderspielptätze - Farb- und Materialwahl - Erschliessungseinrichtungen (Fahrverkehr, Fussgänger, Parkierung, Ver- und Entsorgung) EtappierunE - Ausnüt,zungsverteilung. Art

I

Art.

9

Freihaltegebiete Die Freihaltegebiete sind von Hochbauten freizuharten. Gestattet sind Anlagen, unterirdische Baut,en und einzerne der Nutzung des Freihaltegebietes dienende Kleinbauten, soweit dadurch die forgenden Nutzungsabsichten nicht beeinträchtigt werden: Freihaltegebiet F3- (Teilgebiet A) : Erhalt des Feuerweihers und der zur speisung des weihers dienenden euerren, schaffung eines -gerneiischaft,lichen Quartierplatzes. - Freihaltegebiet F2 (Teilgebiet B): Erhalt der Schlittelfläche. Diese Fläche ist zumindest in winter öffentrich zugängrich zu halten und von allen das Schlitteln behindernden Einrichtungen freizuhalten. Freihaltegebiet F3 (Teilgebiet D): Park- und Erholungsfläche Architektonische Gestaltung L rn allen reilgebieten sind Bauten und Anragen architektonisch so z! gestalten, dass hinsichtlich üassstäblich-

keit, Formensprache, Materialwahl und Farbgebung eine Einheitlichkeit innerharb der Teilgebiete -sowi6 eine besonders gute Gesamtwirkung und Eingliederung ins ortsund Landschaftsbild erziett wird.

4

2 pie Baubehörde ist befugt, Auflagen zur Material- und Farbwahl zu erlassen und Bernusterungen durchzuführen.

Art.

l-0

Dachcrestaltuncr

1 Oie Hauptbauten haben in der Regel syrnrnetrische Satteldächer mit einer Dachneigung von 35 4s o a.T. aufzuweisen.. Asymmetrische verlängerungen des Hauptdaches sind nöglich, wenn die Dachverlängerung geknickt ausgeführt wird oder der darunterliegende gauliubus sich öptisch deutlich dem Hauptbau unterordnet. Gestattet sind ebenfarrs Kreuzfirste und Dachaufbauten, ürogegen Dacheinschnitte nicht zulässig sind

2 Dachfrächenfenster, sonnenkorrektoren und andere Bauteire in der Dachfräche haben erhöhten Gestartungsanforderungen, insbesondere im sinne von Art. 9, zu genügän. Dachfrächenfenster dürfen nicht mehr als 0.5 m2 im Licht aufweisen. wohn- und schrafräume dürfen nicht ausschriessrich über Dachflächenfenster belichtet werden.

Art l-L Fassadengestaltung

Bei Neu- und umbauten sind die Fassaden bezügrich ihres architektonischen Ausdruckes, der proportionl-erung der Fassadenteile, der gestalterischen purchbitdung im öetail (Randabschrüsse, Fensterteilung, etc. ) sowie der rarbund Materialwahl auf die ortsbauliche und landschafttiche

Umgebung abzustimmen.

Art.

L2

Umgebungs- und Terraingestaltung

1 nei der Gestartung der umgebung ist auf das gewachsene Terrain Rücksicht zu nehmen. aufschüttungen una Abgrabungen haben sich dem natürrichen Terrainverrauf anzupassen und sind ansprechend zu gestalten. Hohe stützmauern

sind zu vermeiden.

2 Abgrabungen zur Freilegung des untergeschosses dürfen nur so y"i-t vorgenommen werden, als diel der zonengemässen Erscheinung. der Baute entspricht und auf die ümgebung abgestimrnt, ist,. 3 zur Beurteirung der beabsichtigten umgebungsgestartung kann die Baubehörde umgebungspräne verlangen üna aurtagei bezügrich der Art,.der- Bepflanzungen sowiä der Gestaltüng von Stützmauern, Einfriedungen, etc. erlassen.

I

5

i

Art,. L3 Teilgebiete Bei der ueberbauung der einzelnen Teirgebiete sind folgende Planungsabsichten zu beachten:

Teilgebiet A 1 Das Teilgebiet, A dient der Realisierung kleinerer, in Anlehnung an die bestehende Alterssiedlung gestalteter Mehrfamilienhäuser.

2 Die Haupterschliessung des Teilgebietes hat über die Rütiholzstrasse zu erfolgen.

Teilgebiet B L rm Teilgebiet, B gelten die zonengemässen Regelbauvor-

schrift,en. 2 uit Ausnahme des bestehenden Bauernhauses Assek. Nr. 46s sind alre Bauten ausschriesslich über die nördrich des Teilgebiet,es verlaufende Erschriessungsstrasse zu erschriessen.

3 Zumindest die irn plan bezeichneten Baumbestände und Hecken sind z1r erhalten und zu pflegen. Abgehende Pflanzungen sind zu ersetzen.

Teilgebiet C 1 _Das Teilgebiet c dient der Rearisierung von freistehenden oder zu Dopperhäusern zusanmengebauten finramitienhäusern.

2 Die Parkierung / Garagierung ist irn bezeichneten Bereich zusammenzufassen.

3 nie Realisierung e iner durchgehenden Verbindung für den Motorfahrzeugverkehr zum Schlättliweg ist nicht gestat-

tet.

Teilqebiet D Teirgebiet D werden die baurechtlichen voraussetzungen

1..to, für die Rearisierung eines Erweiterungsbaus geschaffän. Greichzeitig wird eine bessere Eingriede'rung dei best,ehenden grossvolurnigen Gebäudes in das Landscliaftsbird beabsichtigt. 2 Der Erweiterungsbau ist derart zu gestarten, dass die Baut,e als eigenständiges Gebäude in Erscheinung tritt. Ein verbindungsbau zurn bestehenden Gebäude darf rnaximal 2geschossig in Erscheinung treten und ist mehrheitrich

3

6

Iichtdurchtässigrr zu gestalten.

3 zur optischen unterbrechung der grossen Gebäudedimensionen sind rnit der Realisierung des Erweiterungsbaus in den bezeichneten Bereichen hochstänrnige Bäurne und entrang der Südwestgrenze eine Hecke zu pflanzen und zu unterl

halten. 4 Die neue Erschliessungsstrasse und die urngestartung des Parkpratzes sind spätestens mit dem beabsichtigten Er-

weiterungsbau auszuführen.

Teilgebiete E F rn diesen Teilgebieten sind anstelle zusätzlicher Erschliessungsstrassen zenLrale parkierungseinrichtungen vorzusehen.

Teilqebiet G rn Teilgebiet G. gerten die zonengemässen Regerbauvorschriften. Die Erschriessung hat nit Ausnahme -der bestehenden Zufahrt, zum Grundstück Nr. L145 ausschliesslich über den bestehenden Anschluss an die steinwichslenstrasse zu erfolgen. Art. L4 Restparzellengebiet R Aufgrund der nicht regrementskonformen Erschliessung werden diese Grundstücke zum Restparzelrengebiet erkläit. Der Bestand und die umnutzung der bestehenden Bauten, respektive deren Ersatz durch Neubauten bleibt gewährleislet, soweit dadurch keine wesentliche zunahme der verkehrsbelastung auf dem Schlätttiweg erfolgt. Für Um- und Ersatzbauten kommen die Bestirnmungen des Baureglementes zur Anwendung.

t 7

Art. L5 Spezielle Ueberbauungsbestimmungen Zusätzlich komrnen für die einzelnen Teilgebiete folgende Vorschriften zur Anwendung:

Tei Lgebiet

A

B

AnzahI VoItgeschosse

2

2

80x

802

80x

50 ,t

min. Grenzabstände: . ktein

4,0 m

4,0 m

4,0 m

. gross

8,0 m

8,0 m

maximale Gebäude[änge von Hauptbauten (ohne An- oder 25,0 m

25,0 m

max. Ausbau Dachgeschoss in % der Vo[tgeschossf [ äche

Zx i schenbauten

)

c

D

E

F

G

2

2

80x

80x

80r

8,0 m

4,0 m

4,0 m

4,0 m

6,0 m

12,0 m

6,0 m

8,0 m

8,0 m

25,0 m

40,0 m

25,0 m

25,0 rn

25,0 rn

3

Art. L6 Erstellung und Kostentragqng der Erschliessungsanragen L Die Projektierung und Erstellung der irn euartierpran vorgesehenen neuen Erschliessungsanlagen wird gemäss Ärt. 53 Abs. 2 EG RPG den vom Quartierplan erfassten Grundeigentümern übertragen.

2 Die Kostenverteilung ist durch vereinbarung oder perime-

terverfahren vor Baubeginn der Erschriessungsanlage zu regeln.

Art L7 Aufhebung bestehender Ouartierplan

Mit der Genehmigung des euartierplanes rrsteinwichslenrl wird der Quartierplan rrAuf dem Steinr vom 1_8. Juli L978 aufgehoben.