Teilzonenplan Kohli, Parz. Nr. 158

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7. Da sich die beteiligten Parteien in drei Verfahren gegenseitig blockieren und im Rahmen der verschiedenen Gespräche ein Einigungswille signalisiert wurde, hat auf Initiative der Gemeinde Bühler am 28. Juni 2006 aus­ serhalb sämtlicher Rechtsverfahren eine Einigungsverhandlung mit allen Verfahrensbeteiligten und Vertretern des Kantones stattgefunden. Anlässlich dieser Besprechung konnte eine Lösung für den Teilzonenplan Kohli­ Halten diskutiert und festgehalten werden, welcher die divergierenden Interessen bestmöglich berücksichtigt. 8. Entsprechend wurde das vorliegende Planungsinstrument im Sinne der erwähnten Besprechung überarbei­ tet und ein zweites Mal zur Vorprüfung eingereicht. 9. Der überarbeitete Teilzonenplan zeichnet sich gegenüber der ersten Vorprüfungsversion durch folgende Än­ derungen aus: - Zone WG3 anstelle W2 (Lärmempfindlichkeitsstufe ES III anstelle ES II); - Vergrösserung der Grünzone entlang des Rotbaches mit Bezug auf die neuen Gewässerränder resp. das Hochwasserschutzprojekt; - Zuweisung der nicht permanent wasserführenden Gewässerfläche zur Grünzone; - Berücksichtigung der Strassen und Brückenanpassungen (Bereich Brücke in Zone ÜG, Strassenbereich Zone WG3 mit Anschluss an östliche Bauzone); - Anpassung des Waldabstandsbereiches; - Reduktion der Gewässerabstandsfläche gegenüber dem Keilenbach von 6.0 m auf 5.0 m; - Zweckzuweisung der Grünzonen auf Basis des neuen Baugesetzes. 10. Die im Rahmen des ersten Vorprüfungsberichts verlangten Änderungen wurden berücksichtigt. 11. Der Teilzonenplan Kohli (Parz. Nr. 158) / Halten wurde am 29. März 2007 vom Gemeinderat erlassen. 12. Die öffentliche Planauflage erfolgte vom 6. Oktober 2007 bis 6. November 2007. Während dieser Zeit sind zwei privatrechtliche Einsprachen eingegangen, die aufgrund von Verhandlungen zurückgezogen wurden. 13. Der Teilzonenplan wurde am 11. März 2007 von der Einwohnergemeinde Bühler an der Urne angenom­ men. 14. Gemäss Art. 49 Abs. 2 BauG sind Zonenpläne dem Regierungsrat zur Genehmigung zu unterbreiten. Die­ se wird erteilt, wenn der Plan den gesetzlichen Vorschriften und der übergeordneten Planung entspricht und nicht als unzweckmässig erscheint.

8.

Erwägungen

1. Die formellen Voraussetzungen für eine Plangenehmigung gemäss Art. 45 ff. des Baugesetzes (bGS 721.1) sind erfüllt. 2. Im Sinne der Waldgesetzgebung sind die Waldränder entlang und innerhalb der Bauzone räumlich festzule­ gen. Das Waldstück entlang dem Rotbach grenzt an die neue Bauzone. Ein Teil des Waldrandes wurde bereits rechtskräftig festgelegt. Aufgrund der Praxis, dass die Waldgrenzen 20 m in die Nichtbauzone hinein festgelegt

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werden, wurde vorliegend ein Waldfeststellungsverfahren im Sinne einer kleineren Ergänzung durchgeführt. Im Beisein des Oberförsters wurde die Waldsituation vor Ort beurteilt und der Waldrand neu festgelegt. 3. Im Rahmen des zu erarbeitenden Sondernutzungsplanes ist gemäss den beiden Vorprüfungsberichten den Anliegen des Gewässerschutzes und des Lärmschutzes Rechnung zu tragen. 4. Die entlang des Keilenbaches vorgesehene Grünzone ist sachgerecht. Die vorgesehene Reduktion des Ge­ wässerabstandes von 6.0 m auf 5.0 m erfolgte in Rücksprache mit dem kantonalen Tiefbauamt (Abteilung Wasserbau). Mit der vorgesehenen Neugestaltung des Einlaufes in den Rotbach wird der Keilenbach als Rück­ zugsgebiet für Bachlebewesen aufgewertet. 5. Für die Einzonung im Gebiet Kohli findet sich keine Aussage im kommunalen Richtplan. Entsprechend ist davon auszugehen, dass die Gemeinde in diesem Bereich keine weitere Siedlungsentwicklung vorgesehen hat. Unter Berücksichtigung, dass zwar gewisse Baulandreserven vorhanden sind, bei der Erhältlichkeit des Baulandes resp. dem Bauwillen der Grundeigentümer jedoch grössere Probleme bestehen, erscheint die bau­ liche Entwicklung im Kohli denkbar, zumal die rieu vorgesehene Bauzone sowohl nördlich als auch östlich an bereits bestehende Bauzone anstösst. Dennoch soll darauf hingewiesen werden, dass sich die Einzonung auf­ grund ihrer Nordostexposition aus wohnhygienischer Sicht (eingeschränkte Besonnung) als nicht vorteilhaft er­ weist. Es stellt sich künftig die Frage, ob eine weitergehende bauliche Entwicklung südlich des Rotbaches an­ zustreben ist. Der Gemeinde wird empfohlen, diese Frage im Rahmen einer ortsplanerischen Gesamtansicht umfassend zu prüfen. 6. Gemäss beiliegendem Planungsbericht umfasst die neue Einzonung total ca. 7570 m2 WG3 sowie rund 2300 m2 Grünzone. Die Rückzonungsfläche im Gebiet Halten beträgt 9080 m2 . Der flächenmässige Abtausch wird begrüsst und erscheint im vorliegenden Fall sinnvoll und zweckmässig. 7. Aufgrund der Recht- und Zweckmässigkeitsprüfung kann eine Genehmigung des vorliegenden Teilzonen­ planes erteilt werden.

C.

Beschluss des Regierungsrates

1.

Der Teilzonenplan Kohli (Parz. Nr. 158) / Halten wird genehmigt (Art. 49 Abs. 2 BauG).

2.

Für die Genehmigung wird eine Gebühr von Fr. 1200.00 erhoben

Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung beim Verwaltungsgericht von Appenzell A.Rh. (Fünfeckpalast, Postfach 161, 9043 Trogen) schriftlich Beschwerde erhoben werden. Die Be­ schwerde hat einen Antrag und eine Begründung zu enthalten. Der angefochtene Entscheid ist der Beschwer­ de beizulegen.

Amtsblatt.

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I Appenzell Ausserrhoden Auszug an

Versandt am

Departement Bau und Umwelt Departementssekretariat Bau und Umwelt Baukoordinationsdienst (1 Expl. Teilzonenplan mit Genehmigungsvermerk) Kantonales Planungsamt (1 Expl. Teilzonenplan mit Genehmigungsvermerk) Gemeinderat Bühler (restl. Expl. Teilzonenplan mit Genehmigungsvermerk)

2 9. Juni 2007