48_Q_9_ Quartierplan Ziegelei

Die von der Einwohnergemeindeversammlung Oberwil am 18. September 2003 beschlossenen Quartierplanvorschriften "Ziegelei Oberwil" sowie die Mutationen des Zonenreglementes Landschaft und des Zonenplanes Landschaft im Bereich "Ziegelei-Areal" und "Gymnasium" werden im Sinne der Erwägungen genehmigt und damit allgemeinverbindlich erklärt.

2.

Massgebend sind die mit der lnventarnummer 48/QP/9/0 (Quartierplan "Ziegelei Oberwil"), 48/QR/9/0 (Quartierplanreglement "Ziegelei Oberwil"), 48/ZRL/1/2 (Mutation Zonenreglement Landschaft im Bereich "Ziegeleiareal") und 48/ZPL/1 /9 (Mutation Zonenplan Landschaft im Bereich "Ziegelei-Areal" und "Gymnasium") versehenen Exemplare der Pläne und Reglemente.

3.

Die Ziffer 1 dieses Beschlusses ist gestützt auf § 9 der Geschäftsordnung des Regierungsrates vom 15. Dezember 1992 im Amtsblatt zu veröffentlichen.

Verteiler: - Gemeinderat Oberwil, 4104 Oberwil - Erny & Schneider, Architekten BSA SIA, St. Alban-Vorstadt 68a, 4052 Basel - landwirtschaftliches Zentrum Ebenrain, Postfach, 4450 Sissach - Landeskanzlei (Publikation) - Amt für Liegenschaftsverkehr - Amt für Umweltschutz und Energie - Tiefbauamt - Amt für Raumplanung (10) Der Landschreiber: - Bau- und Umweltschutzdirektion (2)

Auszug aus dem Protokoll des Regierungsrates des Kantons Basel-Landschaft

Nr. 2018-1955

vom 18. Dezember 2018

Gemeinde Oberwil, Mutation Quartierplanvorschriften "Ziegelei Oberwil" im Bereich "Baubereich A5"

1.

Erläuterungen

A. Die Einwohnergemeindeversammlung Oberwil hat am 14. Juni 2018 die Mutation der Quartierplanvorschriften "Ziegelei Oberwil" im Bereich "Baubereich A5" beschlossen. Es handelt sich dabei um eine Aufteilung des Baubereichs A in zwei verschiedene Bereiche. B.

Einsprachen sind keine eingereicht worden.

C. Mit Schreiben vom 31. Oktober 2018 unterbreitet der Gemeinderat Oberwil den oben genannten Beschluss zur regierungsrätlichen Genehmigung. Für weitere Einzelheiten wird auf die Akten verwiesen. 2.

Beschluss

://:

1. Die von der Einwohnergemeindeversammlung Oberwil am 14. Juni 2018 beschlossene Mutation der Quartierplanvorschriften "Ziegelei Oberwil" im Bereich "Baubereich A5" wird genehmigt und damit allgemeinverbindlich erklärt. 2. Massgebend sind die mit den Inventarnummern 48/QP/9/1 (Quartierplan "Ziegelei Oberwil" Mutation "Baubereich A5") sowie 48/QR/9/1 (Quartierplanreglement "Ziegelei Oberwil" Mutation "Baubereich A5") versehenen Exemplare des Mutationsplanes und des Mutationsreglementes. 3. Die Ziffer 1 dieses Beschlusses ist gestützt auf § 9 der Geschäftsordnung des Regierungsrates im Amtsblatt zu veröffentlichen.

Verteiler: – Gemeinderat Oberwil, 4104 Oberwil – Jermann Ingenieure + Geometer AG, Altenmatteweg 1, 4144 Arlesheim – Landeskanzlei (Publikation) – BUD, Bereich Raumentwicklung und Baubewilligung – Bau- und Umweltschutzdirektion

Die Landschreiberin:

vom: 06.11.2003 06 .11.2003 - 06.12.2003

45

Der Gemeindeverwaller:

Vom Regierungsrat ､ ｾ ｓ S antonsf fasel-Landschaft genehmigt mit Beschluss Nr:'\O Der Landschreiber: ＬＮ Ｎ ･ ｻ { ｾ Ｑ1 Publikation des RRB ' Amtsblatt Nr. vom: t'l.. j .

_

Inhalt 1. Erlass 2. Zweck und Zie l 3. Geltungsbereich und Inhalt 4. Art der baulichen Nutzung 5. Mass der baulichen Nutzung 6. Lage, Grässe und Gestaltung der Bauten Gestaltung und Nutzung der Aussenräume 7. 8. Erschliessung und Parkierung 9. Ver- und Entsorgung 10. Lärmschutz im Baugebiet 11 . Realisierung 12. Abweichungen und Änderungen 13. Schlussbestimmungen

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2 2 2 3 3 4 5 6

6

7 7 7 8

1.

Erlass

1.1

Die Einwohnergemeinde Oberwil erlässt, gestützt auf § 2 - 6 und § 37 ff. des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG) vom 8. Januar 1998, die Quartierplan-Vorschriften "Ziegelei Oberwil", bestehend aus: Plan Nr. 1 Situation + Schnitte 1:500 Quartierplan-Reglement

1.2

Die im Plan Nr. 1 dargestellten Gebäudegrundrisse, Fassaden und Umgebungsgestaltungen gelten als richtungsweisend für die kubische Gestaltung bzw. für die Detailplanung.

2.

Zweck und Ziel

2.1

Die Quartierplanung schafft die planungsrechtliche Grundlage für die Nutzung des Fabrikareals des ehemaligen Ziegeleibetriebes für Arbeiten, Wohnen, Freizeit und Natur.

2.2

Die Planung verfolgt folgende Ziele: Realisierung einer qualitativ guten Wohnüberbauung unter Berücksichtigung der bestehenden Gebäude und der speziellen Lage am Siedlungsrand mit Aussicht ins Gelände; Erhalt der Kernbauten der Fabrikanlage; Schaffung einer interessanten Mischung von Wohnraum, Kleingewerbe und Dienstleistungen an der Siedlungsperipherie; Naturnahe Umgebungsgestaltung und ökologische Vernetzung verschiedener Lebensräume. Abstimmung des Quartierplanes mit den entstehenden Naturschutzzonen.

3.

Geltungsbereich und Inhalt

3.1

Die Quartierplan-Vorschriften gelten für das Areal innerhalb des im Situationsplan 1:500 bezeichneten Quartierplan-Perimeters.

3.2

Die Vorschriften regeln insbesondere verbindlich: Art und Mass der baulichen Nutzungen Lage, Grösse und Gestaltung der Bauten Gestaltung und Nutzung der Aussenräume Naturschutzaspekte Landschaftsbild Erschliessung und Parkierung Ver- und Entsorgung den Lärmschutz die Realisierung

OP-Reglement "Ziegelei Oberwil"

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4.

Art der baulichen Nutzung

Im Quartierplan-Perimeter sind folgende Nutzungsbereiche mit folgenden Zweckbestimmungen definiert: A B C

Fabrikgebäude Wohnen 1 "Sumpfhaus"

D

"ehemaliger Tank"

E

"Aufbereitungshalle"

F

Wohnen 2

G

Nebenbauten 2 Nebenbau A

H

Nutzungen gemäss Vorschriften Gewerbezone Wohnen Wohnen und Nutzungen mit wenig störenden Immissionen gemäss Vorschriften für Wohn-/Geschäftszone Reservefeld Wohnen und Nutzungen mit wenig störenden Immissionen gemäss Vorschriften für Wohn-/Geschäftszone Spielplatz und Siedlungszentrum, Gemeinschaftsanlagen in umschlossenen Bauteilen (E2) Wohnen Carports und Abstellräume zu Wohnen 2 Eingeschossiger Nebenbau zu Nutzungen in Fabrikbauten A

5.

Mass der baulichen Nutzung

5.1

Die maximalen Ausmasse der Überbauungsflächen werden beschränkt durch die im Situationsplan 1:500 (Plan Nr. 1) definierten Baubereiche.

5.2

Hinweise betr. Nutzungsberechnung Zur baulichen Nutzung (nach ORL) zählt die Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächen (inkl. der Mauer- und Wandquerschnitte), die dem Wohnen, dem Arbeiten und dem Gewerbe dienen. Nicht zur Nutzung zählen Keller, Estrich- und Trockenräume sowie Waschküchen und dergleichen. Räume, welche der Energieversorgung dienen. Maschinenräume für Lift-, Ventilations- und Klimaanlagen. Dachgeschossflächen, deren lichte Höhe weniger als 1.80 m beträgt. nicht gewerblichen Zwecken dienende Einstellräume für Motorfahrzeuge, Velos, Kinderwagen usw. Korridore, Treppen und Lifte, die ausschliesslich nicht anrechenbare Räume erschliessen. offene Erdgeschosshallen. offene ein- und vorspringende Balkone, sofern sie nicht in Form von Laubengängen der Erschliessung dienen. Zwischenklimazonen (Balkonverglasungen) und ungedeckte Höfe innerhalb der Baubereiche. zusätzliche Nebenbauten (für Velos/Mofas, Container, Briefkastenanlagen etc.) gemäss § 57 RBV

5.3

Pergolen sind nur zulässig in gemeinschaftlich genutzten Anlagen mit Baubewilligung.

5.4

In den verschiedenen Bereichen sind folgende maximale Bruttogeschossflächen (BGF) zulässig:

QP-Reglement "Ziegelei Oberwi/"

Seite 3 von 8

5.4.1 Gewerbe Bez.

i Gebäude

BGF (m 2)

A

I Fabrikgebäude

Keine Beschränkung der BGF. Das Nutzungsmass wird analog der Bestimmungen der Gewerbezone über die Fläche und die maximale Höhe des Baubereiches beschränkt.

I 5 4.2 Wohnen und Gewerbe Bez

Gebäude

BGF (m 2)

Geschosse

Anz. Wohnungen

B

Wohnen 1

4'900

UG/SG; EG; 1.-3.0G

ca. 32 Wohnungen

C

"Sumpfhaus"

1'700

SG; EG; 1.0G

ca. 8-10 Wohnungen I und/oder Dienstleistungsbetriebe

D

"ehemaliger Tank"

1'200

max. SG; EG; 1.0G; 2.0G

ca. 6 Wohnungen und/oder Arbeitsflächen

F

Wohnen 2

2'900

- SG; EG; 1.0G - SG; EG; 1.-2.0G - EG; 1.-30G

ca. 18 Wohnungen

BGF (m 2)

Geschosse

• Bemerkungen

200

EG; 1.0G

I Nebenräume zu Ge-

5.4.3 Nebenbauten Bez.

E

Gebäude

"Aufbereitungshalle"

meinschaftsflächen G

Abstellräume hinter Carports zu Wohnen 2

150

H

Kleinbauten zu A zu Gewerbenutzungen

300

6.

Lage, Grösse und Gestaltung der Bauten

6.1

Die Lage und maximale Grässe (Grundfläche, Geschosszahl, Gebäudeprofil) der Bauten werden durch die im Plan Nr. 1 dargestellten Baubereiche definiert.

6.2

Die maximalen Bauhöhen sind in den dargestellten Schnitten festgelegt. Die Festlegung erfolgt absolut in m.ü.M. Technische Aufbauten (Lift, Gebäudetechnik etc.) dürfen nur dann die festgelegten maximalen Bauhöhen überschreiten, wenn das aus betrieblichen oder technischen Gründen notwendig ist und wenn dadurch keine öffentlichen und nachbarlichen Interessen verletzt werden.

6.3

Zusätzliche, im Situationsplan nicht enthaltene Nebenbauten für gemeinschaftliche Nutzungen mit je bis 20 m2 Fläche können im Baugesuchsverfahren bewilligt werden. Diese Nebenbauten dürfen auch ausserhalb der Baubereiche erstellt werden.

6.4

Gestaltung "Kernbauten Fabrik" Die Kernbauten der Fabrik A 1, A2, A3, A4 sowie der Kamin entlang der Hohestrasse sind in ihrer charakteristischen Erscheinung zu erhalten. Im Bereich A6 und A7 sind gemäss den definierten Baubereichen neue An- oder Ersatzbauten möglich.

1G I

Lager und Abstellflächen

Im hinteren Teil der Fabrikbauten A5 sind gemäss definiertem Baubereich gewerbliche Neuund Ersatzbauten möglich.

OP-Reglement "Ziegelei Oberwil"

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6.5

Gestaltung neue Wohnbauten (Bereiche Bund F). Bei der Gestaltung, Material und Farbwahl der Wohnbauten Bund F ist auf eine landschaftsverträgliche Einpassung (Sicht von Nordwesten her) zu achten. Balkonverglasungen, die später ausgeführt werden, müssen innerhalb eines Gesamtkonzeptes dem Gemeinderat vorgelegt werden. Die Bewilligung erfolgt im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens.

6.6

Dachgestaltung Bei Neu- oder Umbauten von Gebäuden im Nutzungsbereich A5 hat der Gemeinderat bei der Gestaltung des Daches ein Mitspracherecht. Beim Gebäude C (Sumpfhaus) darf die strassenseitige Dachfläche nicht von Dachaufbauten, Dachflächenfenstern etc. durchbrochen werden. Auf der Nordwestseite können auf dem Dach Lukarnen, Dachflächenfenster und Einschnitte gemäss den Zonen-Vorschriften für W- und WGZonen realisiert werden. Die Flachdächer in den Bereichen B, D und F werden extensiv begrünt.

6.7

Die Wohn-Neubauten Bund F werden so gestaltet, dass ihre Benützung auch Behinderten möglich ist. Die Kriterien richten sich nach § 108 Abs. 2 und 5 RBG.

6.8

Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens hat der Gemeinderat ein Mitspracherecht bei Gestaltung, Material- und Farbwahl.

7.

Gestaltung und Nutzung der Aussenräume

7.1

Die Aussenräume sind in unterschiedliche Bereiche eingeteilt. Die Bereiche sind im Plan Nr. 1 nicht scharf getrennt. Die genaue Abgrenzung der Bereiche erfolgt im Baubewilligungsverfahren. Für die unterschiedlichen Bereiche werden folgende Nutzungs- und Gestaltungsansätze festgelegt: Bereich:

Nutzung und Gestaltung:

aa

Vorzone Hohestrasse

Vorzone für Fussgänger, Parkplätze.

bb

Lagerplatz Nord

Verkehrs- und Lagerfläche, Parkplätze für Gewerbe Bereich A.

cc

Innenhof FabMk

Innenhof für Belichtung, Veranstaltungen und Aussensitzplätze Restaurant.

dd

Parkplatz Fabrik

Parkplätze mit Einzelbäumen.

ee

Zufahrtsweg

Verkehrsbereich, Zufahrt zu G und F.

ff

Zwischen hof Gestaltung "Sumpfhaus" - Wohnen1

Halböffentliche Zone mit gärtnerischer Gestaltung (Aufenthaltsbereich und Zugangswege zu Bereichen Bund C).

gg

Umgebung Wohnen

Grösserenteils naturbelassene Umgebung mit Spontanvegetation sowie extensiver Nutzung und Pflege.

hh

"Aufbereitungshalle" und Vorplatz

Siedlungsplatz mit Hartbelag z.T. gedeckt.

ii

Erschliessungszone Wohnen 2

Erschliessungszone mit gedeckten Parkplätzen und Zugängen zu Wohnbauten F.

kk

Böschung "Hohestrasse"

Im definierten Bereich Baumhecke mit einheimischen Pflanzen (spontaner Bewuchs). Übrige Bereiche entlang der Böschungen grossteils naturbelassene Umgebung mit Spontanvegetation sowie extensiver Nutzung und Pflege.

OP-Reglement "Ziegelei Oberwil"

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7.2

Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens ist pro Etappe ein Umgebungsplan im Massstab 1:200 einzureichen mit folgenden Angaben: Terrainverlauf (gestaltetes Terrain) Lage von Erschliessungsfahrwegen, Fusswegen und Plätzen inkl. Materialisierung Speziell genutzte Flächen mit Angaben von Zweck und Materialisierung Neubepflanzungen Art der Oberflächenentwässerung Lage der Abfallsammelstellen Parkierung (AutosNelos/Mofas)

7.3

Grössere Teile in den Bereichen gg und kk sind naturnah zu belassen. Die Anwendung von Düngemitteln und Bioziden ist in diesen Bereichen untersagt.

7.4

Die Hecke entlang der Hohestrasse ist innerhalb des im Situationsplan 1:500 bezeichneten Bereiches zu belassen und zu pflegen.

7.5

Pflege und Unterhalt der Umgebungsanlagen und der Verkehrsflächen sowie die Beleuchtung innerhalb des Quartierplan-Perimeters sind Sache der Eigentümer im Quartierplan-Perimeter.

8.

Erschliessung und Parkierung

8.1

Die Zufahrten, Erschliessungsflächen und Zugänge zu den Parkierungsanlagen sind im Plan Nr. 1 festgelegt. Das Areal wird an den im Situationsplan bezeichneten Stellen erschlossen. Ab Hohestrasse / Ecke Allschwilerstrasse (alte Fabrikerschliessung): Erschliessung der Fabrikbauten A 1, A5 und A7 und des Lagerplatzes sowie Erschliessung für LKW, Notfahrzeuge und Kehrichtwagen für das ganze Areal. Ab Hohestrasse via Rampe: Erschliessung des Fabrikbaus A3, A4 und A6 sowie der Wohnbereiche.

8.2

Zusätzlich wird eine Fusswegverbindung an den Weg "Im Senn" erstellt.

8.3

Die Anzahl der Parkplätze richtet sich nach der kantonalen Weg leitung zur Bestimmung der Anzahl Abstellplätze für Personenwagen und Velos/Mofas bzw. nach dem Anhang 11/1 und 11/2 zur RBV. Die Anzahl und Lage der Parkplätze ist im jeweiligen Baubewilligungsverfahren anzugeben. Bei etappenweiser Realisierung ist die jeweils erforderliche Anzahl Parkplätze (Pflichtund Besucherparkplätze) nachzuweisen. Besucherparkplätze für Wohn- und Arbeitsnutzungen können kombiniert werden (Mehrfachnutzung).

8.4

Die Lage der unterschiedlichen Parkierungsflächen für Autos und Velos/Mofas sind im Situations plan eingezeichnet: Für die Bereiche A, C und 0 können auch ungedeckte Besucherparkplätze erstellt werden.

9.

Ver- und Entsorgung

9.1

Die Entwässerung für die Neubauten erfolgt nach dem gültigen generellen Entwässerungsplan (GEP) sowie nach dem aktuellen Stand der Technik. ffJlfJ/m !!HJtiJgunq&n

9.2

Wege und Plätze werden, soweit technisch möglich und sinnvoll, mit wasserdurchlässigen Belagsmaterialien ausgestaltet bzw. seitlich entwässert. Dies gilt vor allem für neu angelegte Flächen.

QP-Reglement "Ziegelei Oberwil"

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9.3

Die Konzepte für Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung sind in Absprache mit der Gemeinde und dem Amt für Umweltschutz und Energie (AUE) spätestens mit dem ersten Baugesuch einzureichen.

9.4

Für die Abfallbeseitigung gilt das kommunale Abfallreglement. Ein Konzept ist dem Gemeinderat spätestens mit dem Baugesuch für die erste Bauetappe vorzulegen.

9.5

Am bezeichneten Standort "K" ist für die Bewohner im Quartierplan-Perimeter ein Kompostplatz einzurichten.

9.6

Die Stromversorgung erfolgt ab der durch die EBM bereits realisierten Trafostation im Fabrikgebäude.

9.7

Für Bauvorhaben im Quartierplan-Areal ist ein Energiekonzept zu erarbeiten, welches einen ökologisch sinnvollen Energieeinsatz unter Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit zum Ziel hat (Wärme und Elektrizität). Das Energiekonzept ist vor dem Einreichen des Baugesuchs mit der Fachstelle Energie des Amtes für Umweltschutz (AUE) zu besprechen.

10. Lärmschutz im Baugebiet 10.1 Für die im Plan Nr. 1 bezeichneten Bereiche A und H gilt die Lärm-Empfindlichkeitsstufe LES 111. 10.2 Für die übrigen Bereiche gilt die Empfindlichkeitsstufe LES 11.

11. Realisierung 11.1 Die Überbauung kann in Etappen realisiert werden, wobei dem Gesamtkonzept Beachtung zu schenken ist. 11.2 Wird die Überbauung etappenweise realisiert, so sind die Nebenanlagen wie Parkierung, Freiflächen, Zufahrten und Wege anteilsmässig mit zu erstellen, so dass der Bedarf der jeweiligen Etappe gedeckt ist und eine spätere Realisierung weiterer Bauten nicht erschwert wird. 11.3 Durch eine spätere Parzellierung des Areals dürfen die Verwirklichung und die Funktionalität der Quartierplanung nicht in Frage gestellt werden. Alle erforderlichen Dienstbarkeiten sind bei der Parzellierung einzutragen. 11.4 In einem separaten Quartierplan-Vertrag werden die Nutzungen zugunsten der Einwohnergemeinde Oberwil geregelt.

12. Abweichungen und Änderungen 12.1 Der Gemeinderat kann bei der Realisierung zuhanden der Bewilligungsbehörde Ausnahmen für geringfügige Abweichungen von den Quartierplan-Vorschriften infolge veränderter Verhältnisse und nach Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen beantragen. 12.2 Voraussetzung dafür ist, dass kein Widerspruch zum Zweck und den Zielsetzungen der Planung gemäss Art. 2 vorliegt. Charakter und Konzept der Überbauung bzw. der Freiflächengestaltung dürfen durch die Abweichungen nicht beeinträchtigt werden. Das Baubewilligungsverfahren bleibt vorbehalten. Wesentliche Abweichungen vom städtebaulichen Konzept und von den Grundsätzen der Umgebungsgestaltung oder der Erschliessung dürfen nur aufgrund einer Quartierplan-Änderung erfolgen.

QP-Reglement "Ziegelei Oberwil"

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13. Schlussbestimmungen 13.1 Der Gemeinderat überwacht die Anwendung dieser Quartierplan-Vorschriften. Das Baubewilligungsverfahren gemäss § 120 ff. des Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG) bzw. § 86 ff. der Verordnung zum Raumplanungs- und Baugesetz (RBV) bleibt vorbehalten. 13.2 Alle im Widerspruch zu den Quartierplan-Vorschriften stehenden früheren Zonenvorschriften gelten innerhalb des Quartierplan-Perimeters als aufgehoben. 13.3 Die Quartierplan-Vorschriften treten mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft.

QP-Reglement "Ziegelei Oberwil"

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E)(E rva PLAR AMT

0

FÜR

RAUMPLANUNG

Gemeinde Oberwil

Quartierplanung Ziegelei Oberwil

Mutation Baubereich AS

Quartierplanreglement Genehmigung

■

Jermann Geoinformalion Ver me ss ung Raumplanung

48/

QR/

9/ 1

Inhaltsverzeichnis A

Mutation (rechtsverbindlich )

2

1

Erlass

2

2

Zweck und Zie l

2

3

Geltungsbereich und Inhalt

2

4

Art der baulichen Nutzung

3

5

Mass der baulichen Nutzung

3

6

Lage, Grösse und Gesta ltung der Bauten

4

7

Gestaltung und Nutzung der Aussenräume

6

8

Ersch liessung und Parkierung

7

9

Ver- und Entsorgung

7

10

Lärmschutz im Baugebiet

8

11

Realisierung

8

12

Abweichungen und Änderungen

8

13

Sch lussbestimmungen

9

B

Beschlüsse und Genehmigung

10

51 .1 .2275 29.10.2018 snp

Gemeinde Oberwil, Quartierplanung Ziegelei Oberwil, Mutation Baubereich A5, Quartierplanreglement

A

MUTATION (RECHTSVERBINDLICH)

Textteile, die aufgehoben werden, sind rot und durchgestrichen . Neue Textteile sind elb hinterle t.

1

ERLASS

1.1

Die Einwohnergemeinde Oberwil erlässt, gestützt auf § 2 - 6 und § 37 ff. des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG) vom 8. Januar 1998, die QuartierplanVorschriften "Ziegelei Oberwil", bestehend aus: Plan Nr. 1 Situation + Schnitte 1:500 Plan Nr. 1 Situation + Schnitte 1:500, Mutation Baubereich A5 Quartierplan-Reglement

1.2

Die im Plan Nr. 1 dargestellten Gebäudegrundrisse, Fassaden und Umgebungsgestaltungen gelten als richtungsweisend für die kubische Gestaltung bzw. für die Detailplanung.

2

ZWECK UND ZIEL

2.1

Die Quartierplanung schafft die planungsrechtliche Grundlage für die Nutzung des Fabrikareals des ehemaligen Ziegeleibetriebes für Arbeiten, Wohnen, Freizeit und Natur.

2.2

Die Planung verfolgt folgende Ziele: Realisierung einer qualitativ guten Wohnüberbauung unter Berücksichtigung der bestehenden Gebäude und der speziellen Lage am Siedlungsrand mit Aussicht ins Gelände; Erhalt der Kernbauten der Fabrikanlage; Schaffung einer interessanten Mischung von Wohnraum, Kleingewerbe und Dienstleistungen an der Siedlungsperipherie; Naturnahe Umgebungsgestaltung und ökologische Vernetzung verschiedener Lebensräume. Abstimmung des Quartierplanes mit den entstehenden Naturschutzzonen.

3

GELTUNGSBEREICH UND INHALT

3.1

Die Quartierplan-Vorschriften gelten für das Areal innerhalb des im Situationsplan 1:500 bezeichneten Quartierplan-Perimeters.

3.2

Die Vorschriften regeln insbesondere verbindlich: Art und Mass der baulichen Nutzungen Lage, Grösse und Gestaltung der Bauten Gestaltung und Nutzung der Aussenräume Naturschutzaspekte Landschaftsbild Erschliessung und Parkierung Ver- und Entsorgung den Lärmschutz die Realisierung

Gemeinde Oberwil, Quartierplanung Ziegelei Oberwil, Mutation Baubereich A5, Quartierplanreglement

2

4

ART DER BAULICHEN NUTZUNG

Im Quartierplan-Perimeter sind folgende Nutzungsbereiche mit folgenden Zweckbestimmungen definiert: A

Fabrikgebäude

B C

Wohnen 1 "Sumpfhaus"

D

"ehemaliger Tank"

E

"Aufbereitungshalle"

F G H

Wohnen 2 Nebenbauten 2 Nebenbau A

Nutzungen gemäss Vorschriften Gewerbezone; im Baubere ich A5a ist auch Wohnen möglich. Wohnen Wohnen und Nutzungen mit wenig störenden Immissionen gemäss Vorschriften für Wohn-/Geschäftszone Reservefeld Wohnen und Nutzungen mit wenig störenden Immissionen gemäss Vorschriften für Wohn-/Geschäftszone Spielplatz und Siedlungszentrum, Gemeinschaftsanlagen in umschlossenen Bauteilen (E2) Wohnen Carports und Abstellräume zu Wohnen 2 Eingeschossiger Nebenbau zu Nutzungen in Fabrikbauten A

5

MASS DER BAULICHEN NUTZUNG

5.1

Die maximalen Ausmasse der Überbauungsflächen werden beschränkt durch die im Situationsplan 1:500 {Plan Nr. 1) definierten Baubereiche.

5.2

Hinweise betr. Nutzungsberechnung Zur baulichen Nutzung (nach ORL) zählt die Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächen (inkl. der Mauer- und Wandquerschnitte), die dem Wohnen, dem Arbeiten und dem Gewerbe dienen. Nicht zur Nutzung zählen Keller, Estrich- und Trockenräume sowie Waschküchen und dergleichen. Räume, welche der Energieversorgung dienen. Maschinenräume für Lift-, Ventilations- und Klimaanlagen. Dachgeschossflächen, deren lichte Höhe weniger als 1.80 m beträgt. nicht gewerblichen Zwecken dienende Einstellräume für Motorfahrzeuge, Velos, Kinderwagen usw. Korridore, Treppen und Lifte, die ausschliesslich nicht anrechenbare Räume erschliessen. offene Erdgeschosshallen. offene ein- und vorspringende Balkone, sofern sie nicht in Form von Laubengängen der Erschliessung dienen. Zwischenklimazonen (Balkonverglasungen) und ungedeckte Höfe innerhalb der Baubereiche. zusätzliche Nebenbauten (für Velos/Mofas, Container, Briefkastenanlagen etc.) gemäss § 57 RBV.

5.3

Pergolen sind nur zulässig in gemeinschaftlich genutzten Anlagen mit Baubewilligung.

5.4

In den verschiedenen Bereichen sind folgende maximale Bruttogeschossflächen (BGF) zulässig:

Gemeinde Oberwil, Quartierplanung Ziegelei Oberwil, Mutation Baubereich A5, Quartierplanreglement

3

5.4.1 Bez. A

Gewerbe Gebäude Fabrikgebäude

A1-A4 A5b A6-A7

5.4.2 Bez

Wohnen und Gewerbe Gebäude

A5a

BGF (m 2 ) Keine Beschränkung der BGF. Das Nutzungsmass wird analog der Bestimmungen der Gewerbezone über die Fläche und die maximale Höhe des Baubereiches beschränkt.

BGF (m 2)

Geschosse

Anz. Wohnungen

Fabrikgebäude

4'048

EG - 3. OG

B

Wohnen 1

4'900

C

"Sumpfhaus"

1'700

UG/SG; EG; 1.-3. OG SG; EG; 1.OG

ca . 20-30 Wohnungen und/oder Gewerbeflächen ca. 32 Wohnungen

D

"ehemaliger Tank"

1'200

F

Wohnen 2

2'900

5.4.3 Bez. E G H

Nebenbauten Gebäude "Aufbereitungshalle" Abstellräume hinter Carports zu Wohnen 2 Kleinbauten zu A zu Gewerbenutzungen

BGF (m 2 ) 200 150

max. SG; EG; 1.OG; 2.OG - SG; EG; 1.OG - SG; EG; 1.-2.OG - EG; 1. -3OG

Geschosse EG; 1.OG

ca. 8-10 Wohnungen und/oder Dienstleistunqsbetriebe ca . 6 Wohnungen und/oder Arbeitsflächen ca. 18 Wohnungen

Bemerkunqen Nebenräume zu Gemeinschaftsflächen

1G

300

Lager und Abstellflächen

6

LAGE, GRÖSSE UND GESTALTUNG DER BAUTEN

6.1

Die Lage und maximale Grösse (Grundfläche, Geschosszahl, Gebäudeprofil) der Bauten werden durch die im Plan Nr. 1 dargestellten Baubereiche definiert.

6.2

Die maximalen Bauhöhen sind in den dargestellten Schnitten festgelegt. Die Festlegung erfolgt absolut in m.ü.M. Technische Aufbauten (Lift, Gebäudetechnik etc.) dürfen nur dann die festgelegten maximalen Bauhöhen überschreiten, wenn das aus betrieblichen oder technischen Gründen notwendig ist und wenn dadurch keine öffentlichen und nachbarlichen Interessen verletzt werden.

Gemeinde Oberwil, Quartierplanung Ziegelei Oberwil , Mutation Baubereich A5 , Quartierplanreglement

4

6.3

Zusätzliche, im Situationsplan nicht enthaltene Nebenbauten für gemeinschaftliche Nutzungen mit je bis 20 m2 Fläche können im Baugesuchsverfahren bewilligt werden . Diese Nebenbauten dürfen auch ausserhalb der Baubereiche erstellt werden.

6.4

Gestaltung "Kernbauten Fabrik" Die Kernbauten der Fabrik A 1, A2, A3, A4 sowie der Kamin entlang der Hohestrasse sind in ihrer charakteristischen Erscheinung zu erhalten. Im Bereich A6 und A7 sind gemäss den definierten Baubereichen neue An - oder Ersatzbauten möglich . Im hinteren Teil der Fabrikbauten /\5 sind gemäss definiertem Baubereich gmverbliche Neu und Ersatzbauten möglich. Im Baubereich A5a sind gewerbliche, gemischt genutzte oder zu Wohnzwecken genutzte Neu- und Ersatzbauten möglich . Im Baubereich A5b sind gewerbliche Neu- und Ersatzbauten möglich .

6.5

Gestaltung neue Wohnbauten (Bereiche B und F). Bei der Gestaltung, Material und Farbwahl der Wohnbauten Bund Fist auf eine landschaftsverträgliche Einpassung (Sicht von Nordwesten her) zu achten. Balkonverglasungen, die später ausgeführt werden, müssen innerhalb eines Gesamtkonzeptes dem Gemeinderat vorgelegt werden. Die Bewilligung erfolgt im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens.

6.6

Dachgestaltung Bei Neu- oder Umbauten von Gebäuden im Nutzungsbereich /\5 in den Nutzungsbereichen A5a und A5b hat der Gemeinderat bei der Gestaltung des Daches ein Mitspracherecht. Beim Gebäude C (Sumpfhaus) darf die strassenseitige Dachfläche nicht von Dachaufbauten, Dachflächenfenstern etc. durchbrochen werden. Auf der Nordwestseite können auf dem Dach Lukarnen, Dachflächenfenster und Einschnitte gemäss den ZonenVorschriften für W- und WG-Zonen realisiert werden. Die Flachdächer in den Bereichen A5a, B, D und F werden extensiv begrünt, ausser Solaranlagen werden darauf erstellt.

6.7

Die Wohn- und Gewerbebauten A5a sowie die Wohn-Neubauten Bund F werden so gestaltet, dass ihre Benützung auch Behinderten möglich ist. Die Kriterien richten sich nach§ 108Abs. 2 und 5 RBG.

6.8

Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens hat der Gemeinderat ein Mitspracherecht bei Gestaltung, Material- und Farbwahl.

Gemeinde Oberwil, Quartierplanung Ziegelei Oberwil , Mutation Baubereich A5, Quartierplanreglement

5

7

GESTALTUNG UND NUTZUNG DERAUSSENRÄUME

7.1

Die Aussenräume sind in unterschiedliche Bereiche eingeteilt. Die Bereiche sind im Plan Nr. 1 nicht scharf getrennt. Die genaue Abgrenzung der Bereiche erfolgt im Baubewilligungsverfahren. Für die unterschiedlichen Bereiche werden folgende Nutzungs- und Gestaltungsansätze festgelegt: Bereich: aa Vorzone Hohestrasse bb Lagerplatz Nord CC

Innenhof Fabrik

dd ee ff

Parkplatz Fabrik Zufahrtsweg Zwischenhof Gestaltung „Sumpfhaus" - Wohnen1 Umgebung Wohnen

gg

hh ii

,,Aufbereitungshalle" und Vorplatz Erschliessungszone Wohnen 2

kk

Böschung "Hohestrasse"

II

Verkehrsbereich

Nutzung und Gestaltung: Vorzone für Fussqänqer, Parkplätze. Verkehrs- und Lagerfläche, Parkplätze für Gewerbe Bereich A. Innenhof für Belichtung, Veranstaltungen und Aussensitzplätze Restaurant. Parkplätze mit Einzelbäumen. Verkehrsbereich, Zufahrt zu G und F. Halböffentliche Zone mit gärtnerischer Gestaltung (Aufenthaltsbereich und Zugangswege zu Bereichen B und C). Grösserenteils naturbelassene Umgebung mit Spontanvegetation sowie extensiver Nutzung und Pfleqe. Siedlungsplatz mit Hartbelag z.T. gedeckt. Erschliessungszone mit gedeckten Parkplätzen und ZuQänQen zu Wohnbauten F. Im definierten Bereich Baumhecke mit einheimisehen Pflanzen (spontaner Bewuchs). Übrige Bereiche entlang der Böschungen grossteils naturbelassene Umgebung mit Spontanvegetation sowie extensiver Nutzung und Pfleqe. Durchfahrtsweg, Parkplätze für Wohnen, Gewerbe und Anlieferung Bereich A, Lagerfläche, Erschliessung und Zugänge zu Baubereichen.

7.2

Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens ist pro Etappe ein Umgebungsplan im Massstab 1 :200 einzureichen mit folgenden Angaben: Terrainverlauf (gestaltetes Terrain) Lage von Erschliessungsfahrwegen, Fusswegen und Plätzen inkl. Materialisierung Speziell genutzte Flächen mit Angaben von Zweck und Materialisierung Neubepflanzungen Art der Oberflächenentwässerung Lage der Abfallsammelstellen Parkierung (Autos/Velos/Mofas)

7.3

Grössere Teile in den Bereichen gg und kk sind naturnah zu belassen. Die Anwendung von Düngemitteln und Bioziden ist in diesen Bereichen untersagt.

Gemeinde Oberwil, Quartierplanung Ziegelei Oberwil, Mutation Baubereich AS, Quartierplanreglement

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7.4

Die Hecke entlang der Hohestrasse ist innerhalb des im Situationsplan 1:500 bezeichneten Bereiches zu belassen und zu pflegen.

7.5

Pflege und Unterhalt der Umgebungsanlagen und der Verkehrsflächen sowie die Beleuchtung innerhalb des Quartierplan-Perimeters sind Sache der Eigentümer im Quartierplan-Perimeter.

8

ERSCHLIESSUNG UND PARKIERUNG

8.1

Die Zufahrten, Erschliessungsflächen und Zugänge zu den Parkierungsanlagen sind im Plan Nr. 1 festgelegt. Das Areal wird an den im Situationsplan bezeichneten Stellen erschlossen. Ab Hohestrasse / Ecke Allschwilerstrasse (alte Fabrikerschliessung): Erschliessung der Fabrikbauten A 1, Ae A5a, A5b und A7 und des Lagerplatzes sowie Erschliessung für LKW, Notfahrzeuge und Kehrichtwagen für das ganze Areal. Ab Hohestrasse via Rampe : Erschliessung des Fabrikbaus A3, A4, A5a, A5b und A6 sowie der Wohnbereiche.

8.2

Zusätzlich wird eine Fusswegverbindung an den Weg "Im Senn" erstellt.

8.3

Die Anzahl der Parkplätze richtet sich nach der kantonalen Wegleitung zur Bestimmung der An-zahl Abstellplätze für Personenwagen und Velos/Mofas bzw. nach dem Anhang 11 /1 und 11 /2 zur RBV. Die Anzahl und Lage der Parkplätze ist im jeweiligen Baubewilligungsverfahren anzugeben. Bei etappenweiser Realisierung ist die jeweils erforderliche Anzahl Parkplätze (Pflicht- und Besucherparkplätze) nachzuweisen. Besucherparkplätze für Wohn- und Arbeitsnutzungen können kombiniert werden (Mehrfachnutzung).

8.4

Die Lage der unterschiedlichen Parkierungsflächen für Autos und Velos/Mofas sind im Situationsplan eingezeichnet: Für die Bereiche A, C und D können auch ungedeckte Besucherparkplätze erstellt werden.

8.5

Die Autoeinstel lhallen können unterird isch miteinander verbunden werden .

9

VER- UND ENTSORGUNG

9.1

Die Entwässerung für die Neubauten erfolgt nach dem gültigen generellen Entwässerungsplan (GEP) sowie nach dem aktuellen Stand der Technik.

9.2

Wege und Plätze werden, soweit technisch möglich und sinnvoll, mit wasserdurchlässigen Belagsmaterialien ausgestaltet bzw. seitlich entwässert. Dies gilt vor allem für neu angelegte Flächen.

9.3

Die Konzepte für Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung sind in Absprache mit der Gemeinde und dem Amt für Umweltschutz und Energie (AUE) spätestens mit dem ersten Baugesuch einzureichen.

9.4

Für die Abfallbeseitigung gilt das kommunale Abfallreglement. Ein Konzept ist dem Gemeinderat spätestens mit dem Baugesuch für die eFSte jeweilige Bauetappe vorzulegen.

Gemeinde Oberwil, Quarlierplanung Ziegelei Oberwil , Mutation Baubereich AS , Quarlierplanreglement

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9.5

Am bezeichneten Standort „K" ist für die Bewohner im Quartierplan-Perimeter ein Kornpostplatz einzurichten.

9.6

Die Stromversorgung erfolgt ab der durch die EBM bereits realisierten Trafostation im Fabrikgebäude.

9.7

Für Bauvorhaben im Quartierplan-Areal ist ein Energiekonzept zu erarbeiten, welches einen ökologisch sinnvollen Energieeinsatz unter Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit zum Ziel hat (Wärme und Elektrizität). Das Energiekonzept ist vor dem Einreichen des Baugesuchs mit der Fachstelle Energie des Amtes für Umweltschutz (AUE) zu besprechen.

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LARMSCHUTZ IM BAUGEBIET

10.1

Für die im Plan Nr. 1 bezeichneten Bereiche A und H gilt die Lärm-Empfindlichkeitsstufe LES III.

10.2

Für die übrigen Bereiche gilt die Empfindlichkeitsstufe LES II.

11

REALISIERUNG

11 .1

Die Überbauung kann in Etappen realisiert werden, wobei dem Gesamtkonzept Beachtung zu schenken ist.

11.2

Wird die Überbauung etappenweise realisiert, so sind die Nebenanlagen wie Parkierung, Freiflächen, Zufahrten und Wege anteilsmässig mit zu erstellen, so dass der Bedarf der jeweiligen Etappe gedeckt ist und eine spätere Realisierung weiterer Bauten nicht erschwert wird .

11.3

Durch eine spätere Parzellierung des Areals dürfen die Verwirklichung und die Funktionalität der Quartierplanung nicht in Frage gestellt werden . Alle erforderlichen Dienstbarkeiten sind bei der Parzellierung einzutragen.

11.4

In einem separaten Quartierplan-Vertrag werden die Nutzungen zugunsten der Einwohnergemeinde Oberwil geregelt.

12

ABWEICHUNGEN UND ANDERUNGEN

12.1

Der Gemeinderat kann bei der Realisierung zuhanden der Bewilligungsbehörde Ausnahmen für geringfügige Abweichungen von den Quartierplan-Vorschriften infolge veränderter Verhältnisse und nach Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen beantragen.

12.2

Voraussetzung dafür ist, dass kein Widerspruch zum Zweck und den Zielsetzungen der Planung gemäss Art. 2 vorliegt. Charakter und Konzept der Überbauung bzw. der Freiflä-

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chengestaltung dürfen durch die Abweichungen nicht beeinträchtigt werden. Das Baubewilligungsverfahren bleibt vorbehalten. Wesentliche Abweichungen vom städtebaulichen Konzept und von den Grundsätzen der Umgebungsgestaltung oder der Erschliessung dürfen nur aufgrund einer Quartierplan-Änderung erfolgen.

13

SCHLUSSBESTIMMUNGEN

13.1

Der Gemeinderat überwacht die Anwendung dieser Quartierplan-Vorschriften. Das Baubewilligungsverfahren gemäss § 120 ff. des Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG) bzw. § 86 ff. der Verordnung zum Raumplanungs- und Baugesetz (RBV) bleibt vorbehal ten.

13.2

Alle im Widerspruch zu den Quartierplan-Vorschriften stehenden früheren Zonenvorschriften gelten innerhalb des Quartierplan-Perimeters als aufgehoben.

13.3

Die Quartierplan-Vorschriften treten mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft.

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B

BESCHLÜSSE UND GENEHMIGUNG

Beschluss des Gemeinderates: 5. März 2018

Namens des Gemeinderates

Beschluss der Gemeindeversamm lung: 14. Juni 2018

Der Gemeindepräsident

Referendumsfrist: 15. Juni 2018 bis 14. Juli 2018 Urnenabstimmung: keine Publikation der Planauflage: Amtsblatt Nr. 33 vom 16. August 2018 Planauflage: 16. August 2018 bis 14. September 2018

Vom Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft genehmigt Z.OA~'

mit Besch luss Nr.A'J'.:;P vom

Der Gemeindeverwalter

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1

Die Landschreiberin

1 8. Dez. 2018 Elisabeth Heer Dietrich

Publikation des Reg ierungsratsbesch lusses: Amtsblatt Nr. vom 20, Dez.

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Die Landschreiberin:

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