52_Q_7_ Quartierplan Ochsenareal

QUARTIERPLAN-REGLEMENT OCHSENAREAL

Architektengemeinschaft Ochsenareal 07. April 1994

710

2

1.

Inhaltsverzeichnis 2.

Erlass von Quartierplanvorschriften

Seite 4

3.

Zweck der Planung

Seite 5

4.

Geltungsbereich

Seite 5

5.

Lage und Grösse der Baukörper

Seite 5

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6

6.

Nutzungsart 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6

7.

9.

10.

Seite 11

Anschluss an die Gemeinschaftsantenne Energieversorgungskonzept Entwässerung Umbauten und Renovationen Rolistuhlgängigkeit Kompostierung

Realisierung 10.1 10.2 10.3

Seite 10

Erschliessung Parkierung

Besondere bauliche Bestimmungen 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 9.6

Seite 9

Hauptbauten Kleinbauten Freiflächen Bepflanzung

Verkehrsanlagen 8.1 8.2

Seite 8

Wohn-/Geschäftsbereich (WG) Wohnbereich (W) Bereich für unbeheizte Anbauten Bereich für Gemeinschaftsanlagen Bereich für 1-geschossige Kleinbauten Freifläche

Gestaltungsvorschriften 7.1 7.2 7.3 7.4

8.

Verbindliche Bauflucht Flexible Bauflucht Untergeschossbauflucht Gebäudeprofil Dachaufbauten Nutzungsmass

Quartierplanvertrag Spätere Parzellierung Realisierung einzelner Teilkomplexe

Seite 12

3

1 i.

Schlussbestimmungen

11.1 11.2 11.3

Anwendung der Quartierplanvorschriften Aufhebung früherer Vorschriften Inkrafttreten

12.

Beschlüsse

Seite 12

Seite 14

Erlass von Quartierolanvorschriften Gestützt auf § 4 des kantonalen Baugesetzes (BauG) vom 15. Juni 1967 erlässt die Einwohnergemeinde Pratteln für das Gebiet "Ochsenareal" Ouartierplanvorschriften bestehend aus:

2.1

Quartierplanreglement (siehe Inhaltsverzeichnis)

2.2

2.3

Pläne Nr. 1- 3 und Anhänge Nr. 1- 4 Plan Nr.1

Nutzung

- OP Perimeter - Ordentliche Baulinie - Gebietsgrenzen Unter-Baurecht - verbindliche Baufluchten - Erdgeschosskoten - Anzahl und Art der Geschosse - Nutzungsbereiche

Plan Nr.2

Gestaltung

- OP Perimeter - Ordentliche Baulinie - Gebietsgrenze Unter-Baurecht - Dachneigungen - Gebäudehöhenkoten - Dachformen - Erschliessung - Oberirdische Parkierung - Richtungsweisende Bepflanzung

Plan Nr.3

Parkierung

- Unterirdische Parkierung - Standort der LS-Räume - Standort der HLK-Anlagen - Untergeschossbaufluchten

Anhang Nr.1

Schnitte

- Bezeichnung Geschosse - Terraingestaltung - Richtungsweisend

Anhang Nr.2

Fassaden Bereich A

- Richtungsweisend.

Anhang Nr.3 Grundrisse DG Bereich A

- Richtungsweisend

Anhang Nr.4 Fassaden Bereiche Bund C

- Richtungsweisend

Modell Mst. 1 :200

- Richtungsweisend

5

3.

Zweck der Planuna Der Quartierplan "Ochsenareal" dient der geordneten Ueberbauung und gewährleistet eine wohnhygienisch, architektonisch und städtebaulich befriedigende Gesamtüberbauung, bei einer haushälterischen Nutzung des Bodens.

4.

Geltungsbereich Die Vorschriften finden Anwendung auf das in den Plänen durch einen Perimeter begrenzte Gebiet.

5.

Lage und Grösse der Baukörper Lage und Grösse ergeben sich aus folgenden Bestimmungsgrössen:

5.1

Verbindliche Bauflucht Die verbindliche Bauflucht ist eine festgelegte Fassadenflucht auf die gebaut werden muss. Einzelne Bauteile dürfen diese Bauflucht im Sinne von § 12 VVO zum BauG überragen. Die verbindliche Bauflucht bezeichnet die Fassadenfluchten ab OK Boden Erdgeschoss, inkl. Sockelgeschosse. Die verbindlichen Baufluchten sind in Plan Nr.1 festgelegt.

5.2

Flexible Bauflucht Die flexible Bauflucht ist eine Baulinie analog der verbindlichen Bauflucht aus Abschnitt 5.1, jedoch gewährleistet sie die notwendige Flexibilität bei der Detailgestaltu ng. Die davon betroffenen Fassaden (Baufluchten) können ±O.70m von dieser Linie abweichen. Wohnbalkone und unbeheizbare Anbauten dürfen bis 3.1 Om, gemessen ab der flexiblen Bauflucht, auskragen, und durch Stützen ausserhalb der Bauflucht getragen werden, wenn ein hierfür bezeichneter Bereich vorgesehen ist. ( siehe auch Pkt. 6.3)

6

f\ndere Bauteile dürfen diese Bauflucht im Sinne von § 12 VVO zum BauG überragen. Die flexible Bauflucht bezeichnet die Fassadenflucht ab OK Boden Erdgeschoss, inkl. Sockelgeschosse. Die flexiblen Baufluchten sind in Plan Nr.1 festgelegt.

5.3

Untergeschossbauflucht Die Untergeschossbauflucht ist eine Baulinie gemäss § 86 Bau G

Die Untergeschossbauflucht gilt ausschliesslich als Begrenzung der Tiefgaragen und Kellerräume, gemäss Plan Nr.3. Darunterliegende Kellerräume und Tiefgaragen dürfen über die Untergeschossbauflucht hinaus, bis an die Eigentumsgrenzen erstellt werden.

5.4

Gebäudeprofil Die Anzahl der Sockel-, Voll- und Dachgeschosse sind in Plan Nr.1 festgelegt. Die Anzahl der Untergeschosse ist frei. Die Erdgeschosskoten sind in Plan Nr.1 festgelegt. Von der angegebenen Kote darf ± 0.25 m abgewichen werden. Die Gebäudehöhenkoten sind in Plan Nr.2 festgelegt. Von der angegebenen Kote darf im Bereich A und C ± 0.25 m abgewichen werden. Im Bereich B ist die Gebäudehöhenkote verbindlich. Als Gebäudehöhenkote gilt OK roh First. Die Dachform und die Dachneigung sind in Plan Nr.2 festgelegt. Von der angegebenen Dachneigung darf maximal 5° abgewichen werden, jedoch ist die einheitliche Erscheinung gleichartiger Bauten zu gewährleisten.

5.5

Dachaufbauten Die Anordnung und Grösse der Dachaufbauten sind gemäss dem Anhang Nr.2 und Nr.4 auszuführen. Bei der Gestaltung der Aufbauten verfügt der Gemeinderat über ein verbindliches Mitspracherecht.

7

5.6

Nutzungsmass Das Nutzungsmass ergibt sich aus der maximal zulässigen Nutzfläche. Sie beträgt für ... Gebiet A (Ochsen) Gebiet B (Bratello) Gebiet C (Halde) Total Nutzung Gebiet A+B+C

2500 m2 2000 m2 1900 m2 6400 m2

Als Nutzfläche gilt die Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächen, einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte bis zu einer Aussenwandstärke von 25 cm. Hievon werden nicht angerechnet: Alle dem Wohnen und Gewerbe nicht dienenden oder hierfür nicht verwendbaren Flächen wie z. B.: zu Wohnungen gehörende Keller, Estrich- oder Trockenräume sowie Waschküchen Heiz-, Kohlen-, Silo- und Tankräume Maschinenräume für Lift-, Ventilations- und Klimaanlagen Bastelräume im Unter- oder Sockelgeschoss Dachgeschossflächen, deren lichte Höhe weniger als 1.5m beträgt nicht gewerblichen Zwecken dienende Einstellräume für Motorfahrzeuge, Velos, Kinderwagen usw. Korridore, Treppen und Lifte, die ausschliesslich nicht anrechenbare Räume erschliessen. offene Erdgeschosshallen. überdeckte offene Dachterrassen. offene ein- und vorspringende Balkone, sofern sie nicht als Laubengänge dienen Gemeinschaftsräume in Wohnsiedlungen Unbeheizbare Wintergärten, verglaste Zwischenklimaräume, bis 15m2 wenn: - Wände und Oeffnungen zwischen den Zwischenklimaräumen und den dahinterliegenden Innenräumen gemäss § 16 BPV vollisoliert sind. - Natürliche Belüftung und Belichtung gemäss § 18 BPV sowohl für die Zwischenklimaräume als auch die dahinterliegenden Innenräume sichergestellt sind. Anbauten gemäss Abschnitt 6.3 Gemeinschaftsanlagen gemäss Abschnitt 6.4 Kleinbauten gemäss Abschnitt 6.5

8

6.

Nutzungsart Die Art der Nutzung wird für jeden Baukörper in Plan Nr.1 festgelegt. Es werden unterschieden:

6.1

Wohn-/ Geschäftsbereich (W/G) Die Nutzung dient dem Wohnen und wenig störenden Betrieben, gemäss ZR 4/63. Gebäude, in denen Betriebe untergebracht sind, müssen sich dem Wohnbaucharakter anpassen.

6.2

Wohnbereich (W) Im Wohnbereich sind Wohnungen und nichtstörende Kleinbetriebe gemäss ZR 4/63 zugelassen.

6.3

Bereich für unbeheizbare Anbauten In diesem Bereich sind Wohnbalkone, unbeheizbare Lauben und Wintergärten, gedeckte Sitzplätze, Pergolen und dergleichen, inkl. Stützen und Glasabdeckungen, zugelassen.

6.4

Bereich tür Gemeinschaftsanlagen In diesem Bereich sind gemeinschaftliche Bauten und Anlagen vorgesehen. Sie dienen als Gemeinschafts- und / oder Spielräume. Gebäude dürfen folgende Masse nicht überschreiten: Max. Grundfläche BGF Max. Gebäudehöhe: Max. Fassadenhöhe:

20 m2 3.50 m 2.50 m

Ueber der Einstellhalle zum Bereich C ist ein Kinderspielplatz für die Bereiche B und C zu erstellen.

6.5

Bereich tür 1-geschossige Kleinbauten Die ausgeschiedene Fläche ist 1-geschossigen, unbeheizbaren Kleinbauten vorbehalten. Sie dienen als Abstellräume, Gartenhäuschen, überdeckte Sitzplätze, etc. und sind im Gestaltungsplan einzuzeichnen (siehe auch Pkt. 7.3). 3.00 m Max. Gebäudetiefe Hangwärts Max. Gebäudelänge Frei 3.50 m Max. Gebäudehöhe: 2.50 m Max. Fassadenhöhe: Gebäude sollen möglichst in die Böschung integriert sein.

9

Die Fläche der oberirdisch in Erscheinung tretenden Gebäudegrundfläche darf max. 5% der BGF der dazugehörigen Wohneinheit entsprechen.

6.6

Freifläche Unter den Begriff Freifläche fallen sämtliche übrigen Bereiche, ohne Zufahrtswege und oberirdische Parkplätze. Die Freifläche umfasst die Einrichtungen der nicht zum Gebäude gehördenden Aussenräume, bestehend aus Grün- und Gartenflächen, Fussgängerbereichen, Spiel- und Erholungsflächen.

7.

Gestaltu n asvorsch ritten

7.1

Hauptbauten

Gestaltung, Materialwahl und Farbgebung der Bauten innerhalb des gleichen Gebietes (A,B oder C) sind grundsätzlich aufeinander abzustimmen. Dachaufbauten sind in Absprache mit der Behörde möglich. Die äussere Erscheinung ist in Anhang Nr.2 und Nr.4 richtungsweisend festgelegt.

7.2

Kleinbauten

Eingeschossige Kleinbauten und Bauten im Bereich für Gemeinschaftsanlagen sind im Einklang mit den Gebäuden in leichten Konstruktionen zu gestalten. Die Dachform ist frei.

7.3

Freiflächen

Als Freifläche gilt das nicht überbaute Areal. Die Gestaltung der Freiflächen ist in Plan Nr. 2 richtungsweisend dargestellt, und umfasst die Garten- und Freiraumgestaltung inkl. Bepflanzung, Stützmauem und Terraingestaltung, sowie die Spielplätze. Die Freiflächen müssen den Bewohnem als Spiel- und Erholungsflächen zur Verfügung stehen. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens ist ein detaillierter Umgebungsgestaltungsplan zu erarbeiten. Dieser Plan beinhaltet das gewachsene und das neugestaltete Terrain inkl. die bestehenden Terrainverhältnisse der Nachbargrundstücke im Grenzbereich. Er zeigt alle Abgrabungen, Aufschüttungen, Böschungssicherungen, Stützmauem, Spielplätze und die Art der Bepflanzung auf. Spätere Ergänzungsbepflanzungen müssen sich an das ursprüngliche Konzept halten.

7.4

Bepflanzung

Für den Verlauf des neuen Terrain ist der Schnitt in Anhang Nr.1 richtungsweisend. Grundsätzlich sollen im Sinne des ökologischen Ausgleichs nur einheimische, standortgerechte Bepflanzungen verwendet werden.

10

8.

Verkehrsanlagen

8.1

Erschliessung Die Erschliessung, bestehend aus privaten Strassen und Fusswegen, ist in Plan N r.2 richtu ngsweisend festgelegt.

8.2

Parkierung Für die definitive Berechnung der erforderlichen Anzahl Parkplätze sind die kantonalen Richtlinien massgebend (Sammelanlagen bei Mehrfachnutzung). Bezogen auf die unter Pkt. 5.6 aufgeführten Nutzungsmasse, gelten folgende Parkplatzraten: Gebiet A (Ochsen) im Wohn-/ Geschäftsbereich Gebiet B ( Bratello) im Wohnbereich Gebiet C ( Halde) im Wohnbereich Total:

36 Plätze 22 Plätze .1~lätze

77 Plätze

Für den Bereich A gelten folgende Nutzungsvarianten:

Feste Zuteilung W Besucher W "'~~~"'-~"'!'~"'!""" 0lammplätze + Besucher G Reserve Total:

Variante Planung 100%W

Variante Option 50%W + 50%G

24 Plätze

12 Plätze 2 Plätze 20 Plätze 2 Plätze 36 Plätze

"9.eJ?t,2:,e,,,

o Plätze

9 Plätze 36 Plätze

In den beiden Tiefgaragen sind genügend Abstellplätze für Velos und Mofas bereitzustellen. Die Parkierungsanlagen sind richtungsweisend in den Plänen Nr.2 und Nr.3 dargestellt. Bei nachgewiesenem Bedarf kann die unterirdische Parkierung gemäss Plan Nr.3 und Anhang Nr.1 erweitert werden.

11

9.

Besondere bauliche Bestimmunqen

9.1

Anschluss an die Gemeinschaftsantenne Alle Bauten sind an die Gemeinschaftsantenne der Gemeinde Pratteln für Radio und Fernsehen anzuschliessen.

9.2

Energieversorgungskonzept Für die Energieversorgung ist ein umweltfreundliches und energiesparendes Konzept vorzusehen. Es ist eine zentrale Energie-Erzeugung mit einem Nahwärmeverbund anzustreben. Der mögliche Ort der Zentrale ist in Plan Nr.3 ersichtlich. Das Energieversorgungskonzept sollte vor Einreichung des Baugesuches dem Gemeinderat und dem Amt für Umweltschutz und Energie zur Prüfung und Genehmigung eingereicht werden.

9.3

Entwässerung Die Entwässerung hat nach dem gültigen GKP bzw. GEP sowie dem aktuellen Stand der Technik zu erfolgen. Für die Oberflächengestaltung der Plätze und Wege sollen möglichst durchlässige Elemente (z.B. ohne Befestigung, Rasenpflaster mit Naturbaustoffen etc.) gewählt werde, um die Versiegelung gering zu halten.

9.4

Umbauten und Renovationen Die Quartierplan-Vorschriften gelten auch für spätere Umbauten und Renovationen.

9.5

Rollstuhlgängigkeit Bauten mit Publikumsverkehr sind rollstuhlgängig auszuführen.

9.6

Kompostierung Die Kompost-Anlagen für die Bereiche A und B sind an den in Plan Nr. 2 fixierten Orten zu realisieren.

12

10.

Realisieruna

10.1

Quartierplanvertrag Der Quartierplanvertrag ist vor der regierungsrätlichen Genehmigung allseits zu unterzeichnen und öffentlich zu verurkunden. Der Quartierplan-Vertrag regelt alle den Unterbaurechtnehmern und den Baurechtgebern aus den Quartierplanvorschriften erwachsenden Rechte und Pflichten.lnsbesondere sind zu regeln: Unte rbau recht. Geh- und Fahrrechte über ober- und unterirdische Bauten und Anlagen. Benutzungsrechte an gemeinsamen Anlagen. Du rchleitungsrechte. Erstellung, Finanzierung, Betrieb und Unterhalt der gemeinsamen Bauten und Anlagen. Haftung. Die Begrenzungen der Unterbaurechte der drei Bereiche A, Bund C sind aus Plan Nr. 1 ersichtlich.

10.2

Spätere Parzellierung Eine spätere Parzellierung ist gestattet, wenn der Bestand der Quartierplanung dadurch nicht verändert wird.

10.3

Realisierung einzelner Teilkomplexe Die Bauten können unabhängig voneinander realisiert werden. Bei der Realisierung einzelner Bauten sind die gemeinsamen Wege, Plätze, Grünflächen und Bäume in einem Umfang zu erstellen, der eine befriedigende Funktion und Erscheinung gewährleistet.

11.

Schlussbestimmungen

11.1

Anwendung der Quartierplanvorschriften Der Gemeinderat überwacht die Anwendung der Quartierplanvorschriften, unter Vorbehalt des Baubewilligungsverfahrens. In Abwägung öffentlicher und privater Interessen kann der Gemeinderat Ausnahmen von einzelnen Quartierplanvorschriften bewilligen, sofern die Abweichungen das Konzept und die Ziele des Quartierplanes nicht beeinträchtigen. Das Baubewilligungsverfahren bleibt vorbehalten.

13

11.2

Aufhebung früherer Vorschriften Alle früheren Erlasse oder einzelne Bestimmungen davon, die im Widerspruch zum vorliegenden Quartierplan stehen, werden aufgehoben. Die Genehmigung der Quartierplanvorschriften durch den Regierungsrat setzt voraus, dass der Quartierplan-Vertrag von allen beteiligten Unterbaurechtsnehmer unterzeichnet und öffentlich beurkundet ist.

11.3

Inkrafttreten Die Quartierplan-Vorschriften treten mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft.

14

12.

Beschlüsse Beschlüsse der Gemeinde: Gemeinderat

: 26 .04.1994

Einwohnerrat

: 20.06.1994

Refe rend umsfrist

: 25.07.1994

Urnenabstimmung

Publikation der Planauflage

: Amtsblatt Nr. 30 vom 28.07.1994

Planauflage vom 02.08.1994 bis 31 .08.1994

NAMENS DES GEMEINDERATES PRATTELN

J

~er.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

...... .. .. ..

C' t~~~I~~r:. ...

Kantonale Genehmigung Vom Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft genehmigt: Beschluss Nr. .... .

?~I......... vom .. ?. ~: . ~,.j .~.~~ 1995

Publikation der Regierungsratsbeschlusses im Amtsblatt Nr... ./.-?-:.. .. .. ... vom .:?:? ::~.:. ~~-

. . . ;.2. .. .. . . .