37_Q_8_ Quartierplan Tonwerk Ost

Art. 1 Zweck und Ziele der Planung

Zweck

Ziele

2

Zweck und Ziele der Quartierplanung sind im Sinne von § 37 und § 39 RBG in den QP-Vorschriften festgelegt worden und stützen sich u. a. auf die Planungshilfe ,.Die Quartierplanung" des Amtes für Raumplanung BL (ARP) vom Dez. 2001.

Die Quartierplanung "Tonwerk Ost" bezweckt eine geordnete, haushälterische und sinnvolle Nutzung des Bodens und soll eine umweltgerechte, wohnhygienisch, architektonisch und städtebaulich sowie erschliessungsmässig gute, ins neu entstehende Bahnhofsgebiet Lausen eingepasste Überbauung gewährleisten.

Vgl. § 25 Zonenreglement Siedlung: Zonen mit QuartierpIanpflicht, QP-Areal "Zentrumszone: Bahnhofarea/",

Mit dieser Quartierplanung werden im Wesentlichen folgende Ziele verfolgt: - Siedlungsentwicklung und -verdichtung an sehr gut mit dem ÖV (SBB, Bus) und MIV (H2) erschlossener Lage - Siedlungsentwicklung nach innen durch Umnutzung von ehemaligen Gewerbe-Flächen in Wohn- und Dienstleistungsflächen - Architektonisch und städtebaulich qualitätsvolle Überbauung - Gestaltung eines öffentlichen Raumes entlang der Bahnhofstrasse - Qualitätsvoll gestaltete Aussenräume mit verschiedenen Aufenthaltsbereichen für alle Anspruchsgruppen - Sicherstellung des Lärmschutzes

Die Qualitätsziele werden im Rahmen der baulichen Realisierung des Areals "Ton werk Ost", gestützt auf die QPVorschriften, verbindlich umgesetzt.

Quartierplan-Reglement "Tonwerk Ost", Lausen

Ausführungen zur Philosophie der Bebauung und der Aussenräume inkl. darauf aufbauende Vorprojekt-Optimierungen vgl. Planungs- und Begleitbericht (Bebauungsstudie TonwerkPassage von Otto + Partner, Planung Architektur Bauausführung AG).

Kommentar / Hinweise

Art. 2 Geltungsbereich und Inhalt

Die Quartierplan-Vorschriften gelten für das Areal innerhalb des rot punktierten Perimeters Quartierplan "Tonwerk Ost". Planelemente ausserhalb dieses Perimeters haben lediglich orientierenden Charakter.

Geltungsbereich

Inhalt der QPVorschriften

2

Siehe Quartierplan (Situations- und Schnittplan).

Die Vorschriften regeln insbesondere: - Art und Mass der Nutzung der Bauten und des Areals - Lage, Grösse und Gestaltung der Bauten - Gestaltung und Benützung sowie Unterhalt gemeinschaftlicher Aussenräume - Parkierung - Erschliessung sowie Ver- und Entsorgung - Lärmschutz bezüglich Eisenbahnlärm - Bebauungsetappierung - Realisierung der Überbauung, Vollzug der Quartierplan-Vorschriften

Art. 3 Art der baulichen Nutzung

Die Art der baulichen Nutzung wird wie folgt festgelegt:

Hauptbauten

Baubereich S inkl. Sockel geschosse der Baubereiche A, B, C, G:

Einkaufs- und Gewerbeflächen gemäss § 22 Abs. 2 und § 23 Abs. 1 RBG Obergeschosse Baubereiche A, B, C, G und Baubereiche D, E, F:

Wohn- und Wohn- / Geschäftsnutzung gemäss § 21 Abs. 1 und 2 RBG.

Nettoladenfläche

2

Wird das Sockelgeschoss nicht oder nur teilweise als Einkaufs- oder Gewerbefläche erstellt, kann in den Sockelgeschossen der Baubereiche B, C und G auch Wohn- oder Wohn- / Geschäftsnutzung platziert werden.

3

Bei Einkaufsnutzung kann eine maximale Nettoladenfläche von 2'500m realisiert werden.

2

Quartierplan-Reglement "Tonwerk Osl", Lausen

2

Kommentar / Hinweise

An- und Nebenbauten

4

Die Art der Nutzung für An- und Nebenbauten richtet sich nach den Quartierbedürfnissen: Es muss sich bei der Nutzung um siedlungsausstattende Quartierinfrastruktur handeln.

z. B. Entsorgungsinfrastrukturen, Geräteschopf, Unterstände für Spielen und lader Begegnen, Velounterstände u. a. m.

Art. 4 Mass der baulichen Nutzung

Begriff und Berechnung

Das Mass der baulichen Nutzung wird mittels der anrechenbaren Bruttogeschossfläche (BGF) der Gebäude berechnet und ausgewiesen.

Anrechenbare Bruttogeschossfläche BGF

2

nicht zur BGF wird gerechnet:

3

Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller dem Wohnen und dem Arbeiten dienenden oder hierfür verwendbaren ober- und unterirdischen Geschossflächen. Die Mauer- und Wandquerschnitte werden mitgerechnet.

Entspricht der ORL-Definition mit QP-spezifischen Vollzugspräzisierungen und Ergänzungen.

Nicht angerechnet an die Bruttogeschossfläche werden: a zu Wohnungen, zu Dienstleistungs- und zu Gewerbenutzungen gehörende Kellerräume; b Heiz- und Tankräume, Räume für Energiespeicher, Waschküchen und Trockenräume, Schutzräume; c Maschinenräume für Lift-, Ventilations- und Klimaanlagen sowie Installationsräume und dergleichen; d unterirdische Einstellräume für Motorfahrzeuge inklusive Erschliessungswege; e Sockelgeschosse der Baubereiche D, E und F bis zu einer Höhe von 2m (OK rohe Sockelgeschossdecke) ab gestaltetem Terrain. f überdeckte Veloabstellplätze; g Verkehrsflächen wie Korridore, Treppen und Lifte, die ausschliesslich nicht anrechenbare Räume erschliessen; h Verkehrsflächen bis zu einer Breite von 1.20m; Bastelräume im Untergeschoss, Gemeinschaftsräume; 2

kein Reduit pro Wohnung bis 6m Grundfläche und ohne natürliche Belichtung; Mindestens einseitig offene Erdgeschosshallen, Dachterrassen- oder Gartensitzplatzü berdachu ngen, Pergolen; m offene oder teilweise verglaste unbeheizte ein- und vorspringende Balkone Quartierplan-Reglement "Tonwerk Ost", Lausen

3

Kommentar I Hinweise

sowie Loggien, sofern die natürliche Belüftung und Belichtung für die dahinterliegenden Innenräume sichergestellt ist; nunterirdische Einstell- oder Lagerräume, die weder publikumsoffen noch mit Arbeitsplätzen belegt sind; o An- und Nebenbauten gemäss §5 Abs. 5; p ausserhalb der Bauten liegende Treppen, Stützmauern, äussere Lichtschächte, Rampen und dergleichen. Bruttogeschossfläche

4

Die Bruttogeschossfläche pro Hauptbaute sowie die maximal zulässige Bruttogeschossfläche (BGF) innerhalb des gesamten Quartierplan-Areals beträgt:

Nachvol/zug der Bruttogeschossfläche (BGF) BGF gem. Architekturprojekt (Stand: Juli '09) davon:

Baubereich

Zulässige Bruttogeschossfläche (BGF)

Baubereich A

Richtmass ca.

3'300 m2

Baubereich B

Richtmass ca.

1'260 m

Baubereich C

Richtmass ca.

1'360 m2

Baubereich D

Richtmass ca.

940 m

2

2

BGF Baukörper 1 BGF Baukörper 2 BGF Baukörper 3 BGF Baukörper 4 BGF Baukörper 5 BGF Baukörper 6 BGF Baukörper 7 BGF Baukörper 8 BGF Baukörper 9 BGF Baukörper 10 BGF Baukörper 11 BGF Sockelgeschoss

525 m2 1'875 m 2

Baubereich E

Richtmass ca.

740 m

Baubereich F

Richtmass ca.

1'450 m

2

BGF Reserve ca.+ 1.85 %

Baubereich G

Richtmass ca.

2'050 m

2

Imax. Bruttogeschossfläche QP "Tonwerk Ost" 13'000 m4

1'900 m

2

13'000 m

2

Richtmass ca.

Total gesamtes QP-Areal: max. BGF:

+

235 m 2

Nachweis der baulichen Ausnützung (Ausnützungziffer, Al)

9'338 m

2

abzgl. komb. Erschliessungsfläche Parz. Nr.195 - 709 m

2

zuzgl. Fläche gem. vertragl. Verein barg. G'deITLI + 311 m

2

Quartierplan-Fläche total

für Nutzung massgebende QP-Fläche 13'000 m 2 AZ= 8'940 m 2

5

1'480 m 2 1'240 m 2 1'340 m 2 920 m 2 730 m 2 815 m 2 585 m 2 970 m2 1'045 m 2 1'240 m 2

2

Baubereich S

Nutzungstransporte

12765 m 2

8'940 m

2

= 1.45

Bei den Baubereichen für mehrgeschossige Bauten Abis G und Sockelgeschoss S wird je eine zulässige Bruttogeschossfläche als Richtmass festgelegt. Geringfügige Verschiebungen von Nutzflächen von einem Baubereich in einen andern sind zulässig, sofern das Gesamtkonzept nicht nachteilig beeinflusst wird. Sie bedürfen der Zustimmung des Gemeinderates.

Quartierplan-Reglement "Tonwerk Ost", Lausen

4

Kommentar / Hinweise

Art. 5 Lage, Grässe und Gestaltung der Bauten

Lage der Bauten

Für die Lage und Grösse (Grundfläche, Geschosszahl und Höhe) der Bauten und Anlagen sind der Quartierplan (Situations- und Schnittplan) sowie die nachstehenden Quartierplan-Bestimmungen massgebend.

Baubereiche für mehrgeschossige Bauten A bis G, Baubereich für Sockelgeschoss S

2

Überragen von Baubereichen

3

Die Baubereiche im Situations- und Schnittplan begrenzen die Lage der mehrgeschossigen Bauten sowie des Sockel geschosses im Baubereich S. Eventuelle Abweichungen von partiellen Baubereichsbegrenzungen sind im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zu beantragen und werden bewilligt, sofern das Gesamtkonzept der Quartierplan-Überbauung keine Beeinträchtigung erfährt. Unterschreitungen der max. Werte in Fläche und Höhe sind grundsätzlich möglich.

Mit der Flexibilisierung der Baubereiche bleibt auf der Stufe des Baugesuches ein angemessener begründbarer Projektierungsspielraum bewahrt. Vorbehalten bleiben baugesetzliche Bestimmungen (z. B. Einhaltung von Grenzabständen gegen benachbarte Parzellen ausserhalb QP bzw. Einhaltung von Baulinien inkl. jener, welche in der Quartierplanung neu festgelegt und beschlossen werden).

Nicht zur baulichen Nutzung (BGF) zählende An- und Nebenbauten gemäss

Voraussetzung für zusätzliche An- oder Nebenbauten im Aussenraum ist eine gestalterische Abstimmung und Integration der Bauten und Bauteile in das Gesamt-Überbauungskonzept im Rahmen der Projektpläne im Baugesuchsverfahren.

Art. 5

Abs. 5 dürfen die Begrenzung der Baubereiche überragen bzw. ausserhalb der Baubereiche platziert werden.

Minimaler Gebäudeabstand

4

Zwischen den Bauten 7 und 8 muss ein minimaler Gebäudeabstand von 4 m, sowie oberhalb des Sockelgeschosses zwischen den Bauten 9 und 10 ein minimaler Gebäudeabstand von 6 m eingehalten werden.

Anbauten und Nebenbauten

5

a. Als An- und Nebenbauten gelten eingeschossige Bauten, welche nicht einer Wohn- oder Geschäftsnutzung dienen. b. An- und Nebenbauten sind als Teil des Aussenraumes im Umgebungsplan darzustellen und einheitlich zu gestalten. c. Die Summe aller Grundflächen für An- und Nebenbauten im QP-Areal darf 160 m2 nicht überschreiten.

z. B. Velounterstände, offene Unterstände, Geräteschopf, Infrastrukturbauten (Ver- und Entsorgung) und dergleichen.

Unterirdische Bauten und Bauteile

6

Unterirdisch dürfen der Überbauung dienende Kellergeschosse und technische Anlagen wie Zivilschutzräume, Heizzentralen und dergleichen sowie die Einstellhallen erstellt werden, auch wenn sie im Quartierplan nicht eingezeichnet sind.

Die Darstellung der unterirdischen Bauten und Bauteile im Quartierplan (Situations- und Schnittplan) hat konzeptionellen Charakter. Eine Abweichung in Lage und Grösse unter Einhaltung nebenstehender Vorschriften ist möglich.

Quartierplan-Reglement "Tonwerk Ost", Lausen

5

Kommentar / Hinweise

Gebäudeprofile

7

a. Für die Definition der Gebäudeprofile (max. Gebäudehöhe inkl. Geschossigkeit für die Baukörper 1 bis 11) ist der Quartierplan (Situations- und Schnittplan) massgebend. Absturzsicherungen, Flachdachbrüstungen etc. dürfen das Gebäudeprofil der Hauptbauten vertikal überragen, sie haben sich dem Erscheinungsbild der gesamten Überbauung anzupassen und unterzuordnen. b. An- und Nebenbauten dürfen eine Gebäudehöhe von 3.0 m nicht überschreiten.

Bereich Übergang Geschossigkeit

8

Innerhalb der Baubereiche A, Fund G müssen die Baukörper unterschiedliche Geschossigkeiten aufweisen. Dieser Wechsel muss im ausgewiesenen "Bereich Übergang Geschossigkeit" stattfinden.

Vgl. Situations- und Schnittplan

Dachform und -begrünung

9

Als Dachform wird das Flachdach oder leicht geneigtes Sattel- / Pultdach für Hauptbauten festgelegt (max. Dachneigung 20°). Für An- und Nebenbauten ist die Dachform frei. Die Flachdächer sind - soweit sie nicht als begehbare Dachterrassen oder als Energiegewinnungsflächen verwendet werden - extensiv zu begrünen. Für An- und Nebenbauten ist die extensive Dachbegrünung wünschenswert.

Die extensive Begrünung der Dächer dient als ökologische Ausgleichsfläche im Siedlungsraum und hat Retensionswirkung bei Starkregen.

Technische Bauteile auf dem Dach

Minergie-Standard

Oberlichter, Liftüberfahrten, Entlüftungsbauteile, u. Ä. können die Flachdächer der Hauptbauten überragen, auch wenn die zulässige Gebäudehöhe dadurch überschritten wird. Diese Bauteile sind so auszubilden, dass sie zurückhaltend in Erscheinung treten.

10 a.

b. Vorrichtungen zur Gewinnung von Sonnenenergie sind gestattet. Sie müssen sich harmonisch einfügen und können die max. Gebäudehöhe der Hauptbauten ebenfalls überragen.

Ordentliches Baubewilligungsverfahren nötig, gestützt auf gesetzliche Vorgaben in Verordnung zum Raumplanungs- und Baugesetz (RBV) § 94 Abs. 1 e. RBV.

11 Die Hauptbauten erfüllen die Minergie-Anforderungen für Neubauten gemäss

Der Minergie-Standard kann im Laufe der Zeit ändern, er wird regelmässig aktualisiert. Es ist der zum Zeitpunkt der Baugesuchseingabe aktuellste Minergie-Standard einzuhalten.

den Richtlinien der Qualitätsmarke "MINERGIE". Zur Sicherung des Qualitätsstandards Minergie ist der Minergie-Standard bei Baubeginn mit einer anerkannten Fachstelle festzulegen. Wird die Überbauung in Etappen ausgeführt, so ist jede Etappe im festgelegten Minergie-Standard auszuführen. Hindernisfreie Bauweise

Empfehlung für Dachbegrünung: Verwendung von einheimischem Saatgut (z. B. "Basler Pflanzenmischung für extensive Dachbegrünungen"). Als Substrat nach Möglichkeit natürliches Bodenmaterial aus dem QP-Areal wählen und einbauen.

12 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind hindernisfrei anpassbar zu realisie-

ren. Die innere und äussere Erschliessung ist so zu gestalten, dass ihre Benützung auch Behinderten möglich ist. Insbesondere sind Hauszugänge, Lifte, Wohnungstüren sowie Zugänge zu Einstellhallen und zu Läden, Büros etc. rollstuhlgängig zu gestalten. Des Weitern sind rollstuhlgerechte Parkplätze zu erstellen.

Quartierplan-Reglement "Tonwerk Ost", Lausen

Verbindlich ist zu beachten: § 108 RBG vom 8.1.1998. Als empfehlende Richtlinie gilt: Norm SIA 500 "Hindernisfreie Bauten".

6

Kommentar / Hinweise

Städtebauliche und landschaftliche Einpassung

13 Die Bauten sind als städtebauliche Einheit auszubilden.

Den Bauinteressenten wird im Rahmen des Baubewil/igungsverfahrens empfohlen, frühzeitig mit den zuständigen Fachinstanzen der Gemeinde die Materialisierung und Farbgebung vorzubesprechen. Es sind verbindliche Farb- und Materialkonzepte als Bestandteil des Baubewilligungsverfahrens einzureichen.

Gesamtkonzept für Einzelmassnahmen

14 Bauliche oder gestalterische Einzelmassnahmen, die entweder für

Oberstes Ziel ist es, zu jeder Zeit ein einheitliches architektonisches bzw. städtebauliches Überbauungs-Konzept mit guter Qualität zu wahren.

Sie sind hinsichtlich Architektur, Material und Farbe sorgfältig so aufeinander abzustimmen, dass ein ästhetisch ansprechender, harmonischer Gesamteindruck entsteht und eine gute Einpassung in das nachbarliche Siedlungs- und Landschaftsbild sichergestellt ist. Dem Gemeinderat steht ein Mitspracherecht zu.

das architektonische Erscheinungsbild oder das städtebauliche Konzept oder die Erschliessung oder die Umgebungsgestaltung von präjudizieller Bedeutung sind, dürfen nur aufgrund eines Gesamtkonzeptes bewilligt werden. Dieses Gesamtkonzept ist, im Einvernehmen mit den zuständigen kantonalen Instanzen zu erarbeiten und bedarf der Genehmigung des Gemeinderates. Das Konzept ist für alle weiteren gleichartigen Abweichungen richtungsweisend. Es ist integrierender Bestandteil des entsprechenden Baugesuches.

Das Gesamtkonzept für Abweichungen muss sich an die Rahmen der QP-Vorschriften halten; weitergehende Abweichungen bedürfen einer Mutation der QP.

Art. 6 Nutzung, Gestaltung und Unterhalt des

Aussenraumes Grundsatz

Umgebungsplan

Die Nutzung, Gestaltung und Bepflanzung des Aussenraumes wird wo nötig durch den Quartierplan (Situations- und Schnittplan) konzeptionell bestimmt. Im Sinne des ökologischen Ausgleiches ist eine naturnahe Umgebungsgestaltung zu realisieren. Für die Bepflanzung sind hauptsächlich standortgerechte und einheimische Arten zu wählen. 2

Mit dem Baugesuchsverfahren ist ein detaillierter Umgebungsplan einzureichen. Der Umgebungsplan beinhaltet die Lage und Ausgestaltung der Gebäudeerschliessungen, quartierinterne Fusswege, Quartierplätze und Spielflächen, Terrainveränderungen und Stützmauern, die Art der Grün- und Freiflächen, der Bepflanzung, der Beläge, der Dachgestaltung und -begrünungen sowie die Lage der Ver- und Entsorgungsanlagen (Container, Grünabfuhrmulde, Trafostation etc). Mit den Arbeiten darf erst begonnen werden, wenn die entspreChende Bewilligung vorliegt.

Quartierplan-Reglement "Tonwerk Ost", Lausen

Der Umgebungsplan ist das Instrumentarium für die definitive Festlegung der Bestandteile und Elemente des Aussenraumes in Lage, Dimensionierung und Ausgestaltung auf der Stufe des Baubewilligungsverfahrens.

7

Kommentar / Hinweise

Terrainmodellierungen

3

Frei- und Grünflächen

4

Die neuen Höhen der Terrainoberfläche werden im Rahmen des Baugesuches im Umgebungsplan festgelegt. Der Terrainverlauf gemäss Schnittplan hat richtungsweisenden Charakter. Die Frei- und Grünflächen werden quartierintern und teilweise halböffentlich genutzt. Sie sollen daher für die Bewohnerinnen und die Beschäftigten attraktiv und den Bedürfnissen angepasst nach einem einheitlichen Aussenraumkonzept gestaltet werden und somit eine hohe Aussenraumqualität schaffen.

5

Für die Bepflanzung der Frei- und Grünflächen auf dem Sockelgeschoss muss eine ausreichende Überdeckung der Sockelgeschossdecke mit einem humosen Bodenhorizont (mindestens 1.00 m) erfolgen.

Spielplätze / Quartierplätze

6

Auf den Frei- und Grünflächen muss mindestens ein (Kinder)Spielplatz erstellt werden.

bestehende und neue Baumstandorte

7

Die konzeptionelle, orientierende Festlegung der Baumstandorte gemäss Quartierplan (Situationsplan) ist im Umgebungsplan bezüglich der genauen Lage, Anzahl der Bäume sowie der Baumarten im Detail zu konkretisieren.

Schutz und Pflegemassnahmen

8

Sämtliche in den Quartierplan-Vorschriften bezeichneten Grün-Elemente sind, wie sie im Umgebungsplan auf Stufe Baugesuch konkretisiert werden, dauernd zu erhalten und fachgerecht zu pflegen. Allfällige Ersatzpflanzungen sind rechtzeitig vorzunehmen.

Gewährleistung der Funktionalität

9

Der Zweck und die Funktion sämtlicher Freiflächen und Aussenanlagen muss dauernd gewährleistet werden.

Vgl. § 6 Abs. 2 QPR

Art. 7 Erschliessung und Parkierung

Erschliessungskonzept

1

Für die ungefähre Lage bzw. Dimensionierung der Erschliessungsflächen, Zufahrten, Parkplätze und Wege ist der Quartierplan (Situationsplan) massgebend. Abweichungen sind möglich sofern das Gesamtkonzept gewährleistet bleibt. Die genaue Lage und Dimensionierung sämtlicher privater Erschliessungsflächen sind im Umgebungsplan im Rahmen des Baugesuchverfahrens im Detail festzulegen.

Quartierplan-Reglement "Tonwerk Ost", Lausen

8

Kommentar / Hinweise

Die Verkehrserschliessungen werden wie folgt festgelegt: a. Die Haupterschliessung für PWs erfolgt über die Einstellhallenrampe im nordwestlichen Bereich des QP-Areals. b. Die öffentliche Erschliessungsfläche im Quartierplan-Perimeter (Bahnweg) wird in die Quartierplanung integriert und wird neben der Quartiererschliessung auch als Parkierungsraum für die Quartierplanung benutzt. c. Solange die Gebäude Nrn. 1, 10 und 11 nicht erstellt sind kann als Übergangslösung eine provisorische Einstellhallen-Ein- und Ausfahrt auf der Südseite erstellt werden.

Privatrechtliche Regelung im OP-Vertrag, (vgl. § 10 Abs. 2)

Vgl. Situationsplan

d. Die Erschliessung / Anlieferung zum Sockel geschoss erfolgt ausschliesslich im dafür vorgesehenen Bereich auf der Südseite.

Vgl. Situationsplan SichersteIlung öffentlicher Fusswegverbindungen durch Grundbuch-Eintrag: OP-Vertragsinhalt (vgl. § 10 Abs. 20PR).

Öffentliche Gehrechte

2

Die im Quartierplan definierten öffentlichen Fusswegverbindungen sind unentgeltlich grundbuchrechtlich zu sichern.

Beläge

3

Fusswege, Aufenthaltsbereiche und oberidische Parkplätze sind nach Möglichkeit nicht zu versiegeln und sollen mit wasserdurchlässigen Belägen und Materialien befestigt werden. Das Meteorwasser ist in jedem Fall zu versickern.

Parkierung

4

a. Die Ermittlung des notwendigen Grundbedarfs für Auto- und Velo-Abstellplätze erfolgt nach den kantonalen gesetzlichen Bestimmungen und Richtlinien. Die genaue Zahl der Parkplätze und deren Anordnung sind jeweils im Rahmen des Baugesuchverfahrens zu ermitteln, planlich festzulegen bzw. auszuweisen.

Massgebend ist § 106 RBG sowie die dazugehörenden Bestimmungen der RBV (§ 70 sowie Anhänge 11/1 und 11/2). Zu beachten ist auch die "Wegleitung zur Bestimmung der Anzahl Abstellplätze für Motorfahrzeuge und Velos/Mofas" des Amtes für Raumplanung (November 2004).

b. Das Parkierungskonzept im Quartierplan (Situationsplan) stellt die Verteilung sowie die oberirdische bzw. die unterirdische Anordnung der Parkplätze für alle Baubereiche sicher. Von diesem Konzept kann in begründeten Fällen im Einvernehmen mit der Gemeinde abgewichen werden. c. Für Einkaufsnutzungen dürfen maximal 120 Parkplätze erstellt werden. Finanzierung Umgestaltung Bahnweg

5

Parkplatz-Ermittlung: vgl. Anhang 6 Planungsbericht

Die Kosten für die Umgestaltung des Bahnweges gehen entgegen den Festlegungen im Strassenreglement vollständig zu Lasten der QP-Überbauung.

Quartierplan-Reglement "Tonwerk Ost", Lausen

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Kommentar I Hinweise

Art. 8 Ver- und Entsorgung

Betreffend der Wasserversorgung und der Abwasserbeseitigung sind die gesetzlichen Bestimmungen und die entsprechenden Reglemente der Gemeinde massgebend. Ein Wasseranschluss- und Kanalisationsgesuch ist bei der Gemeinde Lausen spätestens mit den Baugesuchsakten einzureichen.

Wasserversorgung und Abwasserbeseitigu ng

Im Sinne der generellen Entwässerungsplanung (GEP) ist neben der Schmutzabwasserbeseitigung, für die Weiterverwendung des anfallenden nicht verschmutzten Abwassers (Meteorwasser auf versiegelten Flächen und Dächern, usw.) ein Konzept zu erstellen z. B. für Brauchwasser, Biotopspeisung, Versickerung, Ableitung etc. Für allfällige Versickerungsmassnahmen ist der Zustandsbericht "Versickerung" des GEP Lausen zu konsultieren.

Abfallbeseitigung

2

Für die Abfallbeseitigung gilt das Abfallreglement der Gemeinde Lausen. Ein detailliertes Abfallkonzept ist vor Realisierung der Quartierplan-Überbauung der Gemeinde Lausen zur Beurteilung vorzulegen.

Durchleitungsrechte

3

Durchleitungsrechte für öffentliche Werkleitungen sind innerhalb des Quartierplan-Perimeters gewährt.

Details sind nötigenfalls im Quartierplan-Vertrag zu regeln und allenfalls im Grundbuch als Dienstbarkeit eintragen zu lassen.

Anschluss GGA

4

Die Überbauung muss an die Grossgemeinschaftsantenne (GGA) angeschlossen werden.

Das Aufstellen von Aussenantennen ist bewilligungspflichtig, vgl. § 120 Abs. 1 lit. 9 RBG und § 92 Abs. 1 lit. d RBV.

Art. 9 Lärmschutz

Belastungsgrenzwert ES 111

1

In Abstimmung auf den Lärm-Empfindlichkeitsstufen-Plan der Gemeinde Lausen wird das Quartierplan-Areal der Lärm-Empfindlichkeitsstufe (ES) 111 zugeordnet.

Lärmschutz gemäss SIA 181

2

Bezüglich des Aussenlärms sind bei neuen Bauten die erhöhten Anforderungen an den Schallschutz der Gebäudehülle, gemäss SIA-Norm 181 (Ausgabe vom 1. Juni 2006), zu erfüllen. Für den Schall schutz in den Gebäuden (Innenlärm) gelten die Mindestanforderungen der SIA-Norm 181.

Lärm belastu ngsnachweis

3

Detaillierte Nachweise im Sinne von Art. 31 ff. der Lärmschutz-Verordnung sind im Rahmen des Baugesuchsverfahrens zu erbringen.

Quartierplan-Reglement "Tonwerk Ost", Lausen

Lärm-Empfind/ichkeitsstufen-Plan Lausen, rechtskräftig mit RRB Nr. 1253 vom 16.08.2005.

Der mit der QP erarbeitete Lärmnachweis (siehe Planungsbericht) dient der generellen Überprüfung der Planungsmassnahmen. Er bestätigt die Rea/isierbarkeit der Planung bzgl. SBB-Lärm.

10

Kommentar / Hinweise

Lärm schutzm assnahmen

4

Zur Einhaltung der Immissionsgrenzwerte für Eisenbahnlärm werden folgende Massnahmen getroffen: a. In den Zwischenräumen der Bauten 1-2-3-4-5 werden Lärmschutzwände angebracht. Diese müssen aus gestalterischen Gründen jeweils gegenüber der Südfassade der Baute um mind. 1 m zurückversetzt und transparent / lichtdurchlässig erstellt werden.

Die Höhe der Lärmschutzwand wird im Lärmgutachten, weIches dem Baugesuchs-Verfahren beigelegt wird, festgelegt.

b. Bei den bezeichneten Fassaden (siehe Situationsplan) dürfen bei Wohnnutzungen ohne weitere bauliche oder gestalterische Massnahmen (z.B. vorgelagerte Fenster, Kastenfenster, Blenden, speziell gestaltete Balkone) keine Fenster zu lärmempfindlichen Räumen angebracht werden.

Art. 10 Realisierung / QP-Vertrag

Realisierungsvorgehen

Quartierplan-Vertrag

Die Realisierung der Quartierplan-Überbauung hat grundsätzlich im Einvernehmen zwischen der Gemeinde und den Grundeigentümerinnen des Quartierplan-Areals zu erfolgen. Dies betrifft insbesondere das Festlegen der Baustellenorganisation bzw. des Baustellenverkehrs und der Bauzeiten. 2

Die Grundeigentümerinnen resp. Berechtigten haben sich gegenseitig alle für die Realisierung und für die quartierplanmässige Funktionsfähigkeit der Überbauung erforderlichen Landabtretungen und Dienstbarkeiten bzw. Servitute einzuräumen. Dazu haben sie und die Einwohnergemeinde Lausen einen Quartierplan-Vertrag abzuschliessen, worin innerhalb des QuartierpIanPerimeters zwingend alle notwendigen Dienstbarkeiten, insbesondere gegenseitige Näher- und Grenzbaurechte, sowie öffentliche Geh- und Fahrrechte erteilt werden.

Quartierplan-Vertragspunkte (nicht abschliessend aufgeführt bzw. nur nach Bedarf der Vertragspartner zu regeln): Anpassung Grundeigentum (Parzellierung) innerhalb QPAreal Finanzierung, Erstellung und Unterhalt der öffentlichen Verkehrs- und Aufenthaltsflächen Parkierung auf Bahnweg und dessen Ausbau Anpassungen an Basisinfrastruktur der Gemeinde Beleuchtung der Quartier-Erschliessungsflächen öffentliche und selektive Geh- und Fahrrechte Quartierplatz, Kompetenz-I Verantwortlichkeitsaufteilung Bau- und Durchleitungsrechte, Unterbaureehte Erstellung und Nutzung gemeinschaftlicher Infrastruktur (Einstellhalle, privatrechtliche Erschliessungen etc.) Unterhalt und Benutzungsrechte (Aussenraum ete.) Baustellenverkehr u. a. m.

Quartierplan-Reglement "Tonwerk Ost", Lausen

11

Kommentar / Hinweise

Etappierung

3

Wird die Bebauung etappenweise realisiert, so sind die Nebenanlagen wie Parkierung, Freiflächen, Zufahrten und Wege usw. anteilsmässig so zu erstellen, dass der Bedarf in der jeweiligen Etappe gedeckt ist und eine spätere Realisierung der gesamten Überbauung nicht erschwert oder verhindert wird. Eine Etappierung der Bebauung ist möglich unter Berücksichtigung folgender Bedingungen:

Die voraussichtlichen Bauetappen sind im Quartierplan dargestellt. Bauphasen der einzelnen Bauten sind zu koordinieren und möglichst knapp zu halten, damit die Bau-Immissionen für die Nachbarschaft zeitlich begrenzt und damit so gering wie möglich bleiben.

Für die Gewährleistung der Deckung des Bedarfs an unterirdischen Parkplätzen in der Einstellhalle muss bei der späteren Realisierung der Baukörper 1, 10, 11 an der im Quartierplan konzeptionell festgelegten Stelle eine provisorische Ein- und Ausfahrt erstellt werden. ParzelIierung

4

Eine allfällige spätere Parzellierung des Areals ist zulässig. Durch diese darf jedoch die Zielsetzung, die Verwirklichung und die Funktionalität der Quartierplanung nicht verändert bzw. in Frage gestellt werden. Der Gemeinderat ist für die Sicherstellung besorgt und ordnet zum Zeitpunkt der Grundstücksparzellierung den Eintrag der notwendigen Dienstbarkeiten im Grundbuch an.

Sicherheitsmassnahmen betreffend Störfälle

5

Das Quartierplan-Areal befindet sich im Konsultationsbereich der risikorelevanten Bahnlinie. Im Rahmen des Baugesuchsverfahrens müssen allfällige Sicherheitsmassnahmen evaluiert werden. Bauliche und technische Vorgaben sind entsprechend dem Ergebnis mit dem Sicherheitsinspektorat zu definieren und im Bauprojekt umzusetzen.

Nachweis der Personendichte und der Risikorelevanz: vgl. Planungsbericht.

Art. 11 Abweichungen / Ausnahmen

Ausnahmen allgemeiner Art

1

In Abwägung öffentlicher und privater Interessen sowie in Würdigung der besonderen Umstände des Einzelfalls kann der Gemeinderat bei der Baubewilligungsbehörde Abweichungen von diesen Quartierplanvorschriften beantragen.

Quartierplan-Reglement "Tonwerk Ost", Lausen

Ausnahmen bedürfen eines schriftlichen Antrages und einer stichhaltigen Begründung. Sie werden nach Abwägung von der Baubewilligungsbehörde erteilt.

12

Kommentar I Hinweise

Voraussetzung für Ausnahmen

Renovationen / Ergänzungen an Bauten

2

3

Für die Gewährung von Ausnahmen ist Voraussetzung, dass kein Widerspruch zum Zweck und den Zielsetzungen der Planung gemäss § 1 vorliegt. Charakter und Konzept der Überbauung bzw. der Freiflächengestaltung dürfen durch die Abweichungen nicht beeinträchtigt werden. Das Baubewilligungsverfahren bleibt vorbehalten. Wesentliche Änderungen bzw. Abweichungen vom städtebaulichen Konzept, vom architektonischen Erscheinungsbild, von der Umgebungsgestaltung oder der Erschliessung dürfen nur aufgrund einer Quartierplan-Mutation erfolgen.

Vgl. § 1 QPR

QP-Mutation erfolgt gemäss §§ 37 ff RBG (gleiches Verfahren wie bei Ersterstel/ung der Quartierplanung)

Allfällige spätere Renovationen und Änderungen von Bauten sowie nachträglich ein- bzw. angebaute Gebäudeteile dürfen das Gesamtbild der Quartierplan-Überbauung nicht beeinträchtigen. Sie sind in ihren wesentlichen architektonischen Merkmalen aufeinander abzustimmen. Renovationen, spätere Änderungen und Ergänzungen bedürfen eines Gesamtkonzeptes gemäss §5Abs.14.

Art. 12 Schlussbestimmungen

Die Genehmigung der Quartierplan-Vorschriften durch den Regierungsrat setzt voraus, dass der gemäss § 10 Abs. 2 erwähnte Quartierplan-Vertrag von den Vertragsparteien allseitig unterzeichnet ist.

Geneh m igu ngsvoraussetzung

Überwachung des Vollzugs

2

Der Gemeinderat überwacht die Anwendung dieser Quartierplan-Vorschriften. Das Baubewilligungsverfahren gemäss § 120 ff. des Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG) bzw. § 86 ff. der Verordnung zum Raumplanungs- und Baugesetz (RBV) bleibt vorbehalten.

Aufhebung früherer Beschlüsse

3

Alle im Widerspruch zu den Quartierplan-Vorschriften stehenden früheren Zonenvorschriften gelten für das Areal als aufgehoben.

Nach Genehmigung der Quartierplan-Vorschriften durch den Regierungsrat ist der Quartierplan-Vertrag öffentlich zu beurkunden (Anmerkung im Grundbuch).

Massgebend für die Aufhebung der früheren Zonenvorschriften ist die Begrenzung des Areals gemäss QuartierpIanPerimeter (Situationsplan). Es handelt sich um Teile folgender Planungsinstrumente:

In krafttreten

4

-

Zonenvorschriften Siedlung mit RRB Nr. 1253 vom 16.08.2005

-

Bau- und Strassenlinienplan Bahnweg vom 20.09.1955

Die Quartierplan-Vorschriften treten mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft.

Quartierplan-Reglement "Tonwerk Ost", Lausen

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Beschlüsse

Beschlüsse Gemeinde

-

Beschluss des Gemeinderates:

10. November 2009

Beschluss Gemeindeversammlung:

08. Dezember 2010

Referendu msfrist:

09. Dezember 2010 - 07. Januar 2011

Urnenabstimmung: Publikation der Planauflage im Amtsblatt Nr. 8 vom 24. Februar 2011 Planauflage vom

25. Februar 2011 - 28. März 2011 Namens des Gemeinderates Der Gemeindeverwalter

/6ul-~ Kanton Vom Regierungsrat des Kanton., l2asel-Landschaft genehmigt mit Beschluss Nr ;AAA.<6 vom I 6. Aug. 2011 Publikation des Regierungsratsbeschlusses im Amtsblatt Nr. ~3 vom ) ~ . AA

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Der Landschreiber

Quartierplan-Reglement "Tonwerk Ost", Lausen

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Gemeinde Lausen Kanton Basel-Landschaft

AMT

FÜR

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- --, ''''~-=--''''''~Q': RAUMPLANUNG

EXEMPLAR

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Quartierplanung "Tonwerk Ost" Mutation Südfassade Quartierplan-Reglement

Stand : Genehmigung

8/ 1

Legende:

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aufzuhebende Bestimmung

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neue Bestimmung

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bestehend bleibende Bestimmung

S+R1GS K:ILausen137356 Mutationl 02 Reglementel37356 Reg01 Mut QPR TWO RRG .doc

Bearbeitung:

Stierli + Ruggli Ingenieure + Raumplaner AG Unterdorfstrasse 38, Postfach 4415 Lausen 061 /926 84 30

Auftragsllummer:

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Dok-Status: Verfasser: Kontrolle / Freigabe : Version: Datum:

37-356 Reglement

SC

RU Genehmigung 23. Oktiber 2012

Baubereiche für mehrgeschossige Bauten A bis G, Baubereich für Sockelgeschoss S, Baubereich für Lärmschutzbauten

Lärm sch utzm ass nahmen

Alte Bestimmung

Neue Bestimmung

Art. 5 Lage, Grösse und Gestaltung der Bauten

Art. 5 Lage, Grösse und Gestaltung der Bauten

[ ... ]

[ ... ]

2

Die Baubereiche im Situations- und Schnittplan begrenzen die Lage der mehrgeschossigen Bauten sowie des Sockelgeschosses im Baubereich S. Eventuelle Abweichungen von partiellen Baubereichsbegrenzungen sind im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zu beantragen und werden bewilligt, sofern das Gesamtkonzept der Quartierplan-Überbauung keine Beeinträchtigung erfährt. Unterschreitungen der max. Werte in Fläche und Höhe sind grundsätzlich möglich.

2

Die Baubereiche im Situations- und Schnittplan begrenzen die Lage der mehrgeschossigen Bauten, des Sockelgeschosses im Baubereich S sowie der baulichen Massnahmen zum Lärmschutz (Lärmschutzbauten) . Eventuelle Abweichungen von partiellen Baubereichsbegrenzungen sind im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zu beantragen und werden bewilligt, sofern das Gesamtkonzept der QuartierplanÜberbauung keine Beeinträchtigung erfährt. Unterschreitungen der max. Werte in Fläche und Höhe sind grundsätzlich möglich.

Art. 9 Lärmschutz

Art. 9 Lärmschutz

[ ... ]

[ ... ]

4

Zur Einhaltung der Immissionsgrenzwerte für Eisenbahnlärm werden folgende Massnahmen getroffen:

4

Zur Einhaltung der Immissionsgrenzwerte für Eisenbahnlärm werden folgende Massnahmen getroffen:

a. In den Zwischenräumen der Bauten 1-2-3-4-5 werden Lärmschutzwände angebracht. Diese müssen aus estalterischen Gründen 'eweils gegenüber der Südfassade der Baute um mind . 1 m zurückversetzt und trans arent I lichtdurchlässig erstellt werden .

a. Die Lärmschutzmassnahmen in den Baubereichen für Lärmschutzbauten zwischen den südlichen Fassaden sind auf der lärmzugewandten Seite geschlossen (schalldicht) auszubilden .

b. Bei den bezeichneten Fassaden (siehe Situationsplan) dürfen bei Wohnnutzungen ohne weitere bauliche oder gestalterische Massnahmen (z.B. vorgelagerte Fenster, Kastenfenster, Blenden , speziell gestaltete Balkone) keine Fenster zu lärmempfindlichen Räumen angebracht werden .

b. Bei den bezeichneten Fassaden (siehe Situationsplan) dürfen bei Wohnnutzungen ohne weitere bauliche oder gestalterische Massnahmen (z.B. vorgelagerte Fenster, Kastenfenster, Blenden, speziell gestaltete Balkone) keine Fenster zu lärmempfindlichen Räumen angebracht werden.

Quartierplanreglement "Ton werk Ost", Mutation Südfassade, Gemeinde Lausen

Beschlüsse

Beschlüsse Gemeinde Beschluss des Gemeinderates: Beschluss Gemeindeversammlung: Referendumsfrist: Urnenabstimmung: Publikation der Planauflage im Amtsblatt Nr. vom Planauflage vom

Kanton Vom Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft genehmigt mit BeschIUSS~Ou.~m

11. Dez. 2012

Publikation des Regierungsratsbeschlusses im Amtsblatt Nr.~ vom ß.\2. \2..

Quartierplanreglement "Ton werk Ost", Mutation Südfassade, Gemeinde Lausen

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