2_Q_28_Quartierplanung Wohnen Wegmatten

AMT rÜn RAUr.,{PI.ANuNG

21 0R/ 28r 0

O uartierpl a n- Reg I e ment Quartierplanung "Wohnen Wegmatten" drk Fn¿dEungcn ÊRB

lnhaltsverzeichnis

sr

Zweck, Ziele und Geltungsbereich der planung

1

s2 s3 s4 s5 s6 $7 s8 se

Art der baulÍchen Nutzung

2

llass der b aulichen Nuhung

3

Lage, Grösse und Gestaltung der Bauten

4

N ufu, u n g, Gestaltu ng u n d ll nterh alt d e s À u ssenra u mes ............. 6

Erschlíessung u nd Parkierung

9

Entsorgung ............11 LärmschuE und Hochwasserscåufz ......11 Realisierung / QP-Vertrag................. .......12 sr0 Abweíchungen / Ausnahmen......... ..................:.........13 srt Schlussþestimmungen .,.......13 Ver- und

Beschlussfassung und Genehmigung............... .......14

E punteam Planteam S AG, Zeughausgasse 33, 4410 Liestal 061 981 44 20; [email protected] www.planteam.ch

Kommentar / Hinweise

Erlass QP-Bestandteile

Die Einwohnergemeinde Allschwil erlässt, gestützt auf SS 2-7 und SS 37 - 47 des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG) vom 8. Januar 1998, auf der Parzelle Nr. A-3'16 Quartierplan-Vorschriften, bestehend aus dem vorliegenden Quartierplan-Reglement und dem Quartierplan'Wohnen Wegmatten" (Situation und Ansichten) im Masssiah 1:500.

Der Erlâss definiert die massgebenden gesetzlichen Grundlagen, worauf sich die vorliegenden QuartÌerptan-Vorschriften abstützen. Es srnd dres m Wesenfllct¡en SS 37 - 47 des RBG, in welchen tnhalt und Verfahren der Quartierplanung festgelegt sind. Die Quartierplan-Vorschrîften si nd grundeigentümerverbindtich und bilden die öffentlich-rechtliche Zonen- bzw. lrlutzungs- und ErschÍ'essungsp/anung für die Parzelle Nr. A-316. Vorprojektgrundlagen und -pläne der Firmen LVpH architectes, av.

Beauregard 3, 1700 Fribourg und Beglinger+Bryan Landschaftarchitektur, Herdernstrasse 63, 8004 Zürich, bilden die Grundlage der vorl iege nde n Q uartierpl anu ng.

$ f Zweck, Ziele und Geltungsbererc h der Planung Zweck

1 Die Quartierplanung 'Wohnen Wegmatten" bezweckt eine geordnete, haushälterische Nutzung des Bodens und soll eine umweltgerechte, wohnhygienisch, architektonisch und städtebaulich ansprechende Überbauung mit einer zeitgemãssen Erschliessung gewährleisten.

Z¡ele

2 Mit dieser Quartierplanung werden im wesentlichen folgende Ziele verfolgt:

- Realisierung einer qualitativ guten Wohnüberbauung mit differenzierten Wohnformen und guter Nutzungsfl exibilität; - Ermöglichung von'Wohnen im Alter" in einem Teilbereich des Quartierplan-Areals; - Sicherstellung einer quartierverträglichen Siedlungsverdichtung mit hoher Qualität:

Haushälterische Bodennutzung durch Nutzungserhöhung gemäss den raumplaneri-

-

schen Vorgaben von Bund und Kanton; Grosszügige Anlage und Gestaltung des Aussenraumes: Parkanlage als Fortsetzung des Wegmattenparks im Zentrum;

- Sicherung des ökologischen Ausgleichs und der ökologischen Vernetzung entlang des Bachgrabens; - Fortsetzung einer standortheimischen Bestockung und naturnahen Begrünung des Raumes entlang des Bachgrabens in das private überbauungsareal hinein; - Optimierung der städtebaulichen Gestaltung des Strassenraumes entlang des Baselmattwegs; Quartierplan,Wohnen Wegmatten" - Quartierplan-Reglement

Zweck und Ziele der Quartierplanung sind im Sinne von g 37 und

S 39 RBG in den QP-Vorschriften festgelegt viorden und stützen sich u. a. auf die Planungshilfe ,,Die Quartierplanung" des Amtes für

Raumplanung BL (ARP) vom Dez. 2001.

Kommentar / Hinweise

- Ermöglichung eines energetisch nachhartigen standards für die überbauung; - Ermöglichung von Verkehrsarmem Wohnen im Zentrum; - sicherstellung des Hochwasserschutzes innerhalb des euartierplan-Areals. Geltungsbereich

3 Die Quartierplan-Vorschriften gelten für das Areal innerhalb

des Quartierplan-perimeters. Planelemente ausserhalb des Quartierplan-Perimeters haben lediglich orientieren-

lnsbesondere ist zu beachten: Verordnung über die rationelle Ener_ gienutzung tlom 12 März 2005 mit masígebenden Ànpassungen, welche am 1. Juli 2009 in Rechtskraft gesetzt wurden.

Siehe Quartíerplan (Situation und Ansichten).

den Charakter.

S 2 Atr der baulichen Nutzung Nutzung Sockelbaute

1 ln den Sockelbauten (gemäss

$ 4, Abs. 4) gilt als Art der baulichen Nutzung die Wohn/Geschäftsnutzung im Sinne von $ 21 Abs. 2 RBG. Zudem sind Gemeinscñaftsnutzungen, eine öffentliche Nutzung zwecks Betrieb eines Doppelkindergartens, eines öffenflichen Cafés, eines Spitex-Stützpunktes, einer Tagesstätte für Sen¡oren oder Ahnlichem zulässig.

Nutzung weitere Obergeschosse

2 ln'den weiteren Obergeschossen der Bauten gilt als Art der baulichen

An- und Nebenbauten

3 An- und Nebenbauten sind nicht zulässig

Wohnnutzung im Sinne von g 21 Abs. 1 RBG.

Quartierplan,,Wohnen Wegmatten" - Quartierplan-Reglement

Definition Nutzungsarten "nicht störende Betriebe" in ES It:

- kleine Läden - kleînere Bürobetr.iebe - Etagengeschäfte wie Büros, praxen, Coiffeurgescháfrg SprTexStützp u n kt, Reisebüros

- Wohnheime, Kindertagesheime, Kindergrippen, Kndergärten, Tagesheime für Senioren etc.

Nutzung die

Sâmtliche Nutzungen und Nebennutzungen sind innerhalb der Bauten A bis D zu erstellen, Ftir die Aussenflächen gitt eine parkartige Gestaltung, in welcher An- und Nebenbauten störend in Erscheinung treten würden.

2

Kommentar / Hinweise

S 3 Mass der baulichen Nutzung Berechnung

1 Das Mass der baulichen Nutzung wird mittels der anrechenbaren (BGF) der Bauten berechnet und ausgewiesen.

Anrechenbare

Bruttogeschossfläche (BGF)

Nicht zur BGF wird gerechnet:

Bruttogeschossfläche

2 Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe

aller dem Wohnen ünd dem Arbeiten dienenden oder hierfür veruvendbaren ober- und unterirdischen Geschossflächen. Die Mauer- und Wandquerschnitte werden mitgerechnet.

Entspricht der O RL-Defi n ition mit ep-spezifi schen Vol lzugsp räzi _ sierungen und Ergänzungen.

3 Nicht angerechnet an die Bruttogeschossfläche werden:

a zu wohnungen und zu Dienstleistungsnutzungen gehörende Kellerräume; b Heiz- und Tankräume, Räume für Energiespeicher, Waschküchen und Trockenräume, Schutzräume, Containerräume;

c Maschinenräume für Lift-, Ventilations- und Kimãanlagen sowie lnstallationsräume und dergleichen;

d unterirdische Einstellräume für Fahrzeuge inklusive Erschliessungswege; e überdeckte bzw. unterirdische Veloabstellplätze, Räume für Kinderwagen und dergleichen;

f Verkehrsflächen wie Korridore, Treppen und Lifte, die ausschliesslich nicht anrechenbare Räume erschliessen;

g Bastelräume und Gemeinschaftsräume im Untergeschoss; h Mindestens einseitig offene Durchgänge, Arkaden, Dachterrassen- oder Gartensitzplatzüberdachungen, Pergolen;

i offene oder teilweise verglaste unbeheizte (keine lsolierverglasung) ein- und vorspringende Balkone sowie Loggien, sofern die natürliche Belüftung und Belichtung für die dahinterliegenden lnnenräume sichergestellt ist; .unterirdische Einstell-, Vorrats- und Lagerräume; Trafohäuschen, Entsorgungsanlagen;

j k I ausserhalb der Bauten liegende Treppen, Stützmauern, äussere Lichtschächte, Rampen und dergleichen.

Quartierplan,Wohnen Wegmatten" - Quartierplán-Reglement

3

Kommentar / Hinweise Bruttogeschossfläche

a Die maximalzulässige Bruttogeschossfläche (BGF) innerhalb der

Baubereiche (Sockelbauten und Hochbauten) beträgt für das Quartierplan-Areal insgesamt: i5,6ì5 m2 BGF. Diese Gesamtfläche wird nach Baubereich in folgende Nutzungsmasse aufgeteilt:

- Baubereich A: - Baubereich B: - Baubereich C: - Baubereich D: Nutzungstrans-

porte

.

3'660 m2 BGF 3'210 m2 BGF

Projektierte Bruffogesctrossfläche (BGF) Stand: Januar 201 7 Projektieñe bauliche Nutzung 15'163 m2 BGF aufgeteitt auf: projekt¡ertes Gebëiude Baubereich 3.54g m, BGF

A B projektiertes Gebäude Baubereich C projektiertes Gebäude Baubereleh D projektiertes Gebäude Baubereich

3'120 m, BGF 4'097 m2 BGF 4'S9B m, BGF

4'230 m2 BGF

4'545 m2 BGF

5 Für die Baubereiche A bis D wird je eine Bruttogeschossfläche festgelegt. Verschiebun-

gen von Bruttogeschossflächen von eine'm Baubereich in einen anderen sind bis max. +l- 3o/o zulässig, sofern das Gesamtkonzept nicht nachteilig beeinflusst wird. Sie bedilrfen der Zustimmung des Gemeinderates.

Nachweis der (maximal zulässlgen) Ausnützungsziffer (AZ) für das Quartierplan-Areal, Parzel Ie A-31 6, m¡t 13'038 r¡f '15'645 nf Az = -vîdlõæ=

1.2

N achwe is Beba u u ng sziffe r (BZ)

massgeôende Parzellenfläche = 13'038 r¡f bebaute Fläche (projektiert, Stand: Januar 2017) =2,312 r¡f

BZ

S Lage der Bauten

4 Lage, Grösse und Gestaltung der Bauten

-ßw

'

100 =

17.7%

¿¡eneswsquli¿neuÐ

1 a. Die Baubereiche im Quartierplan (Situation und Ansichten) begrenzen die Lage

der Bauten. b. Geringfügige Überschreitungen von Baubereichsbegrenzungen sind im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zu beantragen und können gestattet werden, sofern das Gesamtkonzept der Ü berbauu ng keine Beeinhächtigun g Jrfanrt. c. Die im Quartierplan festgelegte "Fassadenflucht für Sockelbauten" legt die Flucht der Sockelbauten entlang der ringförmigen Erschliessungs- und Aufenthaltsfläche fest. Sofern das Gesamtkonzept der an die ringförmige Erschliessungs- und Aufenthaltsfläche gebauten Gebäude nicht verletzt wird, darf innerhalb der Baubereiche mit der gesamten Fassadenflucht um bis zu 2 m von der im Quartierplan dargestellten Linie abgewichen werden, wobei die Fassadenflucht parallel zu dieser verlaufen muss.

Quartierplan,,Wohnen Wegmatten" - Quartierplan-Reglement

2'312 m2

Mit der Flexibilisierung der Baubereiche bteibt auf der Sfufe des Baugesuches ein angemessener begründbarer projektierungsspielraum bewahrt. Vorbehalten bleiben baugesetzliche Besim-

mungen (2. B. Einhaltung von Grenzabständen gegen benachbarte Parzellen ausserhalb der Quañierplanung bzw.- Einhaltung von Baulinien).

4

Kommentar / Hinweise Unterirdische Bauten und Baute¡le

2 Unterirdisch dürfen neben der Einstellhalle auch der Überbauung dienende

Kellerge-

schosse und technische Anlagen erstellt werden, auch wenn sie im Quartierplan nùht eingezeichnet sind. Unterirdische Bauten und Bauteile sind, mit Ausnahme der unter dem im Quartierplan eingezeichneten, zentralen, öffentlichen Freiraum liegenden Einstellhallenflächen und der Einstellhallenzufahrt, so zu konzipieren, dass sie ñach aussen nicht in Erscheinung treten und dass sie das bauliche, betriebliche, aussenräumliche und ökologische Gesamtkonzept nicht beeinträchtigen."

Hindernisfreies Wohnen

Gebäudeprofile,

Geschossigkeit

3 Gebäude und Erschliessung sind in hindernisfreier Bauweise gemäss erstellen und zu unterhalten.

Technische Anlagen sínd beispælsweise Schutzräume und Heíz_

zentralen.

Die Darstellung der unterirdischen Bauten und Bauteite im euartierplan (Situation und Ansichten) hat konzeptionellen Charakter. Eine lpwephyng in Lage und Grösse unter Einhaltung nebenstehender Vorschriften ist möglich.

SIA-Norm S00 zu

a a. Für die Definition der Gebäudeprofile im Sinne der maximalen

Gebäudehöhe ist der Quartierplan (Situation und Ansichten) massgebend. b. Die maximale Geschossigkeit ist im Quartierplan (Situation und Ansichten) definiert.

c. Bei jeder Baute sind im Minimum 2 Fassaden um mindestens g0 cm gegenüber der zugehörigen Fassade der sockelbaute zurück zu versetzen.

Die Beschriftung der Gesclrossrþke it im euartierplan erfotgt mit den Abkürzungen: Erdgeschoss = EG / Obergeschoss = OG Die aktuelle Projekt-Entwiaklung sieht für jedes Gebäude e¡nen So_ c ke I b e re i c h (,,Sockel b a ute") vo r, we I ch e r eine grtissere G ru n df I ã ch e

aufweist als die darüberliegenden Geschosse (h¡er ,,Hochbauten,'

genannt).

d. Die Höhe der Sockelbaute beträgt maximal 11.S0 m. d. Für Sockelbauten, die nur ein Geschoss aufweisen, beträgt die Geschosshöhe mindestens 4.50 m. Dachform und -begrünung

5 a. Als Dachform wird das Flachdach für alle Bauten festgelegt.

b. Die Dächer aller Bauten müssen mit einer Substratstärke von mindestens i 2 cm ver-

sehen werden.

c. Alle Flachdächer sind, wo nicht begehbar oder als Dachgarten ausgestaltet, extensiv

zu begrünen. Es gelten die erhöhten Anforderungen gemäss SIA 312, wobei einheimisches Saatgut zu verwenden ist (Saatgutklasse 1 gemäss SIA 312). Photovoltaikanlagen sind so aufzuständern, dass die Dachbegrünung unter der Anlage durchlaufend ausgeführt werden kann. lm Bereich der Sonnenkollektorenflächen darf die Substra! stärke auf bis zu 10 cm reduziert werden. Technische Baute¡le auf dem Dach

6 a. Auf allen Bauten können Absturzsicherungen und technische Anlagen wie

z.B. Lüftungs- und Energiezentralen aufgestellt werden. Die technischen Anlagen müssen in allseitig geschlossene Gebäudeteile integriert werden, welche sich optisóh in die Architektur des gesamten Gebäudes einfügen. Die Gebäudeteile dürfen eine Gebäudehöhe von 3.5 m ab roher Betondecke des Hauptdaches bis rohe Decke des technischen Dachaufbaus nicht überschreiten und müssen allseitig mindestens 4 m hinter die Fassadenflucht zurückversetã sein. Einhausungen von technischen Aufbauten sind mit Flachdach auszuführen und müssen extensiv begrünt werden.

Quartierplan,Wohnen Wegmatten" - Quartierplan-Reglement

Die extensive Begrünung der Dächer dient als ökotogische Ausgleichsfläche im Siedlungsraum und hat Retensionswirkung bei Starkregen. ln derVerordnung zum Abwasseneglement der Gemeinde Attschwit vom 11. Juli 2007 (Art. 24 Abs. 4 lit. c ,,Ermiftlung der Regenwas_ sernenge") wird festgelegt, dass Dachbegrünungen mit einer Substratmâchtigkeit von grösser als 12 cm, nicht als versiegelte Fläche gelten (= Teil der Abwassergebühren befreiten Fläche). Vgl. SIA 312: "Begrünung von Dächern,.

Technische Anlagen sind beispielsweise: Oberlichter, Liftüberfahr_ ten, Vorrichtungen zur Gewinnung von Sonnenenergie oder Enttüf_ tungsbauteile. Zwingend sind technische Bauteile ¡n feste Gebäu_ deteile (Einhausungen) zu integrieren und deren Dächer ebenfails extensiv zu begrünen.

Ordentliches Baubewilligungsvertahren für Vorrichtungen zur Ge_ y¡nnyng von Sonnenenergie nötig, gestützf auf gesetztiche Vorga_ ben in Verordnung zum Raumplanungs- und Baigesetz (RBV) 94 S Abs.1 e. RBV.

5

Kommentar / Hinweise

b. Vorrichtungen zur Gewinnung von Sonnenenergie sind gestattet. Sie dürfen keine Blendwirkung erzeugen und müssen sich möglichst unauffällig in die Bebauung und Umgebung einfügen. Städtebauliche und landschaftliche Einpassung

i Die Bauten sind als städtebauliche und architektonische Einheit auszubilden. Sie sind

hinsichtlich Material, Textur und Farbe sorgfältig aufeinander abzustimmen, damit ein

ästhetisch ansprechender, harmonischer und einheitlicher Gesamteindruck entsteht und eine gute Einpassung in das nachbarliche Siedlungsbild sichergestellt ist. Dabei sind Kompaktfassaden mit ausschliesslich Aussenisolation nicht zulässig. Der Gemeinderat beantragt die Einreichung verbindlicher Farb- und Materialkonzepte, die sich an den Vorprojektgrundlagen orientieren, als Bestandteil des Baubewilligungsverfahrens gemäss $ 87 RBV. Die Fassaden sind im Minimum zur Hälfte zu verglasen (und gemãss den Vorgaben der Schweizerischen Vogelwarte Sempach vogelsichãr zu gèstaltõn), insgesamt sind hochwertige Materialien zu stcåc Frnfounocn FRB

Den Bauinteressenlen wird im Rahmen des Baubewilligungsvertahrens empfohlen, frühzeitig mit den zustândigen Fachinstanzen der Gemeinde die Materialisierung und Farbgebung vonubesprechen. Die Materialisierung der Fassaden ist entscheidend für das Erscheinungsbild, mögliche Gestaltungen sind im ptanungsbericht um-

schrieben.

venvenden.

Renovat¡onen, Ergänzungen an Bauten

I Allfällige spätere Renovationen und Ãnderungen von Bauten durfen das Gesamtbild der Quartierplan-Überbauung nicht beeinträchtigãn. Sie sind in ihren wesentlichen architektonischen Merkmalen aufeinander abzustimmen. Renovationen, spätere Änderungen und Ergänzungen bedürfen eines Gesamtkonzeptes gemäss $10 Abs. 3 des vorliegenden Reglementes.

S 5 Nutzung, Gesfa ltung und Unterhalf des Aussen-

raumes a. Die Nutzung, Gestaltung und Bepflanzung des Aussenraumes wird durch den Quar- f Zu den Neophyten gehören z. B. Nordamerikanische Goldruten,

GrundsaE

tierplan (Situation) bestimmt. lm Sinne des ökologischen Ausgleiches ist eine naturnahe Umgebungsgestaltung zu realisieren. Für die Bepflanzung sind standortgerechte einheimische Arten zu venvenden und einzubringen. Anpflanzungen mit Arten, die zu den invasiven Neophyten gezählt werden, sind nicht zulässig. b. Der Aussenraum stellt die Fortsetzung des Wegmattenparks dar. Die Umgebungsgestaltung ist mit dem Projekt Wegmattenpark abzustimmen. c. Der zentrale Freiraum (öffentlich zugänglich) gemäss Quartierplan ist durch einen Niveausprung und Sitzbänke subtil vom restlichen Grünraum abgegrenã. Umgebungsplan slehe EntÊgungcn RRB

Quartierplan

"Wohnen

2 Für die definitive Anlage des Aussenraumes dient ein detaillierter Umgebungsplan mindestens im Massstab 1:200. Der Gemeinderat beantragt die Einreichung des Umgebungsplans beider Baubewilligungsbehörde. Der Umgebungsplan beinhaltet insbesondere: Wegmatten" - Quartierplan-Reglement

Kirschlorbeer, Sommeñlieder, Robin¡e, Essrþbaum etc. (slehe eidgenösslsche Freisetzungsverordnung FrSV sow¡b "schwarze Liste" der Schweîzerischen Kommission fiir die Erhattung von Wildpftanzen SKEW. Bestehende nicht einheimische Bäume können belassen werden, wenn sie einen Bezug zum Parkbestand herstellen und für das Landschaftsbild prägend und identitätsbildend sind.

Der Umgebungsplan dient dazu, die lJmsetzung der verbindlichen Vorsch rifte n n ach zuw e i se n.

6

Kommentar / Hinweise

a. bestehendes und neu gestaltetes Terrain; b. Lage, Ausgestaltung und Materialisierung der Detailerschliessungen, der allgemeinen

Platz- und Aussenraumflächen sowie der oberirdischen parkierungsflächen; c. Art und Gestaltung von Grünflächen; d. Art und Lage von Bepflanzungen; e. Lage und Dimensionierung von Gartenflächen inklusive Lage, Dimensionierung und Materialisierung von Sitzplätzen (insbesondere im Bereich für privaten Aussenraum); Lage, Dimensionierung, Materialisierung und Art von Erholungseinrichtungen, Spiel-, Aufenthalts- und Begegnungsflächen ; g. Lage, Dimensionierung und Materialisierung von Stützmauern; h. Lage und Materialisierung von Entsorgungseinrichtungen (Grünabfälle, Abfallcóntainer, Wertstoffe etc.); Ausgestaltung der Dachbegrünungen; Lage, Dimensionierung und Materialisierung von Hochwasserschutzmassnahmen; k. zusammenhängende Fläche zur Förderung der Biodiversität.

Als Grundlage für die lJmgebungsgesfa/Íung dienen die Vorprojektgrundlagen und -pläne der Firmen LVpH architectes, av. Bea'uregard 3, 1700 Fribourg und Begtinger+Bryan Landschaftarchitektur, -Herdernsf,'asse 63, 8004 Zürich.

f.

i. j. Mderialien Aussenraum

3 Die zu wählenden Materialien sind gemäss den Normen SIA 118-318, SIA 318 und SN 640

577a

weisen. îlêh¿ Etwãgungdn RRB Terainmodell¡erungen dêhë EtwãgurtE$ RRE

Frei- und

Grünflächen

im Umgebungsplan nachzu-

a Die Einhaltung der neuen Höhen derTerrainoberfläche sind im Rahmen des Baugesuches

Norm SIA 11&318 ,fllgemeine Bedingungen für Garten- und Landschaftsbau"

Norm SIA 318,,Ga¡ten- und Landschaftsbau" Norm SN 640 577a ,schutz von Bäumen"

im Umgebungsplan nachzuweisen. Von dem im Quartierplan verbindlich festgelegten Terrainverlauf kann um +/- 0.5 m abgewichen werden, im Bereich der Böschungen zum Bachqrabl, zur Rampe des Velowegs und im Bereich der den zentralen Freirãum umgebenden Sitzmauern um +l- 1.0 m. Für die Einfahrt der Tiefgarage kann ebenfalls vom vorgegebenen Tenainverlauf abgewichen werden. Bei neuen Baumstgndorten über Untergeschossen / Autoeinstellhalle muss eine minimale bepflanzbare Überdeckung von 1,d m gewährleistet sein.

5 a. Frei- und Grünflächen sollen auf der Stufe Baugesuch im Umgebungsplan gestützt auf ein einheitliches Konzept als allgemein der Siedlung, ihrer Bewohner- und Benutzerschaft

zugeordnete parkartige Aussenräume gestaltet werden.

b. Zentrale und wohnungsnahe Freiräume, individuell nutzbare Freiflächen, quartierinterne Erschliessungsflächen (innerhalb QP), allgemeine Platz- und Aussenraumflächen sowie Flächen des ökologischen Ausgleichs sind íntegrale Teile der Frei- und Grünflächen.

Okologischer Ausgleich

6 lm Bereich der Fläche "ökologischer Ausgleich" sind die ökologisch wertvolle Vernetzungsachse entlang dem Bachgraben ins Quartierplan-Areal hinein aufzuweiten und Massnahmen zur Förderung der Biodiversität umzusetzen. Es ist eine gestufte Uferbestockung einzurichten mit anschliessendem Strauchgürtel und Wiesensaum. lm weite-

Quartierplan,,Wohnen Wegmatten" - Quartierplan-Reglement

Die Hauptkomponenten des ök. Ausgleichs bilden im euartierplan:

-

Bestockung mit Bäumen und Sträuchern, rnsbesondere enttang

Bachgraben Okologische Ausgleichsfläche zwischen Bebauung und Bachgraben Extensiv begrünte Dächer

7

Kommentar / Hinweise

ren Bereich der Schraffur gemäss Quartierplan ist eine mosaikartige Struktur mit extensiven Wiesen und blühenden Sträuchern anzulegen, welche den naturschützerischen Übergang in die Parklandschaft im Zentrum sicheistellt. Privater Aussenraum

7 Private AussenraumnuÞungen sind ausschliesslich im Bereich "individuell

Beläge

I Wege und Plätze sind soweit technisch möglich und sinnvoll mit wasserdurchlässigen

nutzbare Freiflächen" gemäss Quartierplan (Situation) zulässig. Zudem können im unmittelbar an die Gebäude grenzenden Bereich gewisse private Nutzungen toleriert werden. Zulässig sind Spielplätze, Tische und Bestuhlung sowie Gärten. Einfriedungen sind nicht zulässig, ausgenommen für gemeinschaftliche Nutzungen.

Materialien zu gestalten und auf das Projekt Wegmattenpark abzustimmen. Das Meteorwasser ist versickern zu lassen. Befahrbare Wege können auch i¡ber die Schulter ent-

-

Parklandschaft inkt. multifunktionale Aussenräume mit Bäumen und Sträuchem im Zentrum

Die Fläche des ökologischen Ausgleichs übernimmt auch die Funktion der Uferschutzzone (vgl. Zonenvorschriften Siedlung).

Die lntimsphäre der Erdgeschossnutzungen wird grundsätzlich

durch punktuell angeordnete Elemente wie Bâume unã Kteinbâume gebildet. lm lJbergansbereich zu den möglichen, pr¡vaten Gärten, welche unmiftelbar an die Häuser anschliessen, können andere raumbildende Grünstrukturen hinzukomnen. Diese können z.B. durch Sträuchergruppen oder Heckenfragmente (Höhe: 1.00- 1.50 m) gebildetwerden, sind immer durchlässig und alszusammenhängende Struktur lesbar (siehe Referenzbilder im planungsbericht als mögliche Beispiele). Die Wege und Plätze rnrissen die Lasten der Rettungs- und Entsorgungsfahneuge aufnehmen können (Vgt. g 6 Abs. 1 lit. b).

wässert werden.

Schutz und megemassnahmen

e Sämtliche in den Quartierplan-Vorschriften bezeichneten Grün-Elemente sind, wie sie im Umgebungsplan auf Stufe Baugesuch konkretisiert werden, dauernd zu erhalten und fachgerecht zu pflegen. Dies gilt insbesondere auch für die beiden bestehenden Platanen im Bereich der Erschliessungsfläche. Der Gemeinderat beantragt die Einreichung eines entsprechenden Pflegekonzepts im Baugesuchsverfahren. Allfällige Ersatzpflanzungen sind rechtzeitig vorzunehmen.

Quartierplan,,Wohnen Wegmatten" - Quartierplan-Reglement

*cht EnttlEtungren RRE

I

Kommentar / Hinweise

Quartierplan-Er-

schl¡essung

$ 6 Erschliessung/ und Parkierung I Für die ungefähre Lage der quartierinternen Erschliessungskonzeption, Zufahrten,

Die Lage der Erschliessungen ist im euaftierplan konzeptionell ein_

gezeichnet. Das definitive Gesamtkonzept des Wegnetzes wird i¡n Plätze und Gebäudezugänge ist der Quartierplan (Situation) massgebend. AbweichunU m geb u n g sp I an s i ch e rg e steI !t. gen sind möglich sofern das Gesamtkonzept gewährleistet bleibt. Dìe genaue Lage und Dimensionierung sämtlicher Erschliessungsflächen sind im Umgebungéplan im Rãhmen des Baugesuchsverfahrens im deh¿Enytganl¿nilRl Die Verkehrserschliessungen werden wie folgt festgelegt:

Detailfestzulegen.

a. Der motorisierte Verkehr von und zu der Autoeinstellhalle wird über Ein- und Ausfahrten am Baselmattweg abgewickelt. b. Der motorisierte lndividualverkehr ist von der Frei- und Grünfläche fernzirhalten, jedoch ist die Gebäudezufahrt für den Ausnahmefall bis vor den Gebäudezugang der Bauten sicherzustellen.

c. Die Zufahrlfür die Abfallentsorgung muss gewährleistet sein.

Quartierplan,,Wohnen Wegmatten" - Quartierplan-Reglement

Ausnahmefall Gebäudezufahrt (für Sanität, Feuerwehr, IJmzüge, Gebäudeu nterhalt, Behinderten-Tran sport, Abfal ttransporte etc.l: Minimalbreite für Befahrbarkeit im Ausnahmefall: 3.5 m. Die Beiastbarkeit muss für Kehnichtfahrzeuge (Länge g m, Gewicht 2B Tonnen) und Feueruehrfahrzeuge gewáhrleisfet sein. Dio Statik der unterirdischen Auto-Einstellhalle ist entsprechend auszulege n.

o

Kommentar / Hinweise Parkierung sleåa Enatgungrn ÀRâ

2 a. Die Ermittlung des notwendigen Grundbedarfs für Auto-

und Velo-Abstellplätze er-

folgt nach den kantonalen gesetzlichen Bestimmungen und Richtlinien. Die geÅaue Zahl der Parkplätze und deren Anordnung ist jeweils im Rahmen des Baugesuc-hverfahrens zu ermitteln, planlich festzirlegen bz¡v. auszuweisen. b. Bis auf maximal 10 Besucherparkplätze (davon 1 Behindertenparkplatz) sind säm¡iche Autoabstellplätze unterirdisch anzuordnen. Die oberirdischen Besucherparkplätze sind im Bereich der Erschliessungsfläche (gemäss Quartierplan, Situation 1:500) iu erstellen. c. Der Gemeinderat stützt Anträge zur Reduktion von Stammparkplätzen um einen sinn-

gemässen Reduktionsfaktor von 0.8 für das ,,Wohnen" (Ausnahmeantrag) im Sinne von $ 70 Abs. 2 sowie Anhang i 1/1 RBV sowie von 0,5 für das ,,wohnen ¡m Áftef . Maximat dürfen 150 Parkplätze erstellt werden. d. Besucher-Parkplätze (ober- und unterirdisch) dürfen weder fest vermietet noch dauernd belegt werden.

Ríehtwerte für Parkplaábedarf Fürs Wohnen wird aufgrund der guten Eneichbarkeit des öffentti_ chen Verkehrs, der flachen (und deswegen für Velos und für zu Fuss Gehende geeigneten) Topographie sowie der zentrumsna_ hen Lage von der Gemeinde Altschwit ein Reduktionsfaktor von 0.8 für Stammparkpläitze berechnet. Bei einer Wohnungsanzahl von 99 Wohnungen (gemâss projektstand Frühjahr 20iT) ergibt dies folgende Parkplahzahlen fürs Wohnen. Fürs Alterswohnen wird ein Reduktionsfaktor von 0.5 für Stamm_

parkplätze unterstützt. Die Besucherparkptâtze werden für Wohn en wie auch für Alterswohnen mit 0.3 berechnet. Wotbun¡at¿dtt

4 B, c (b€tsrE iHat4rbd¡te D

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e. Es sind in ausreichender Anzahl und in geeigneter Lage Behinderten-Parkplälze zu kennzeichnen.

f. Die direkte Zugänglichkeit der unterirdischen Autoeinstellhalle muss von jedem Haus aus gewährleistet sein.

g. Es sind ausreichend gedeckte Abstellräume / Unterstände für Velos, Kinderwagen

und Ahnliches zu erstellen. Abstellplätze lUnterstände im Untergeschoss sind von aussen mittels Rampen zugänglich zu machen.

Quartierplan,,Wohnen Wegmatten' - Quartierplan-Reglement

10

Kommentar / Hinwéise

S 7 Ver- und Entsorgung Energie

a. Für das Quartierplanareal sind folgend e Ziele einzuhalten: 1 ) effiziente Energienutzung 2) nachhaltige Energieversorgung b. Mit der Quartierplan-Überbauung wird die Einhaltung der Zielwerte gemäss SIA-Effizienzpfad Energie (SlA 2040) angestrebt. Die Einhaltung der Zielwerte betreffend Energieeffizienz ist im QP-Vertrag geregelt. ¿rnñ,¡ffllln-lee

c. Es wird angestrebt, 1O0 Yo des Wärmeenergiebedarfs (Heizung und Warmwasser) durch erneuerbare, GOz-neutrale Energieträget zu erbringen, mindestens jedoch 80 %.

Y"ii"#i=".iåis --

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2 Betreffend der Wasserversorgung und der Abwasserbeseitigung sind die gesetzlichen Bestimmungen und die entsprechenden Reglemente der Gemeinde massgebend.

3 Für die Abfallbeseitigung und die Bereitstellung von Wertstoffen für die Separatsamm-

Entsorgung / Kompost¡erung

lungen ist eine zentrale Bereitstellungsfläche im Bereich der Erschliessungsfläche (gemäss Quartierplan, Situation 1:500) einzurichten. Es gilt das Reglement über die Abfallbewirtschaftun$ vom 18.02J992 der Gemeinde Allschwil.

'

lm Sìnne der generellen Entwässerungsplanung (GEp) ist neben der S ch mutzabwasserbeselfþ u ng, fiir die Weiterverwe ndu ng des

nicht verschmutzten Abwassers (Meteorvvasser auf versiegelten Flächen und Dächern, usw.) ein Konzept zu erstellen z. B. fùr

Brauchwasser, B¡otopspeisung, Versickerung, Ableitung etc. Für allfällige Versickerungsmassn ah me n i st der Zustandsbericht,'Versickerung" des GEP Allschwil zu konsultieren.

Die Eigentümerin bzw. der Eigentümer sorgt für die notwendigen Einrichtungen für die Abfallentsorgung und Separatsammlungen inkl. der notwendígen Behältnissen und trägt die Kosten.

S 8 Lärmschutz und Hochwassersc hutz

Belastungsgrenzwert ES ll

1 ln Abstimmung auf den Lärm-Empfindlichkeitsstufen-Plan der Gemeinde Allschwil wird

Hochwasserschutz

2 a. Bei der Tenaingestaltung sind mögliche Hochwassersituationen zu berücksichtigen.

das gesamte Quartierplan-Areal in die Lärm-Empfindlichkeitsstufe ES ll zugeordnet.

b. Bauten und Anlagen sind so auszubilden, dass sie durch seltene Hochwasserereig-

nisse (Jährlichkeit 100 bis 300 Jahre) nicht wesentlich beschädigt werden oder Folgeschãden verursachen. Neue Gebäude und Gebäudeteile unterhalb der massgebendeñ Hochwasserkote müssen den Beanspruchungen (Wasserdruck, Nässe, Schwemmmaterial) durch Hochwasser genügen. Gebäudeteile, welche unterhalb der massgebenden Hochwasserkote liegen sind wasserdicht auszugestalten; unterhalb der massgebenden Hochwasserkote sind ungeschütãe Öffnungen in der Gebäudehülle untersagtl c. Die massgebenden Hochwasserkoten für die einzelnen Gebäudeteile und Gebäude sind im Baugesuch zu bestimmen.

Quartierplan,,Wohnen Wegmatten" - Quartierplan-Reglement

Lärm-Empfindlichkeitsstufen-Plan Nlschwil, rechtskräftig mit RRB Nr. 1 632 vom 25.1 1.2008. Das Tenain wird, wo drbs gesfa/fensch sinnvol! ist, so modelliert, dass Gebäude überschwemmungen verhindert werden. Die weiteren Hochwasserschutzmassnahmen sind durch entsprechende bauliche Massnahmen an den Gebäuden sichenustellen. Vergleiche dazu die Gefahrenkarte und insbesondere die Ftiesstiefenka¡\e.

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Kommentar / Hinweise

S 9 Realisierung / QP-Vertrag Realisierungsvorgehen

1 Die Realisierung der Quartierplan-Überbauung hat gr.undsätzlich im Einvernehmen

zwischen der Gemeinde und den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer des Quartierplan-Areals zu erfolgen.

Etappierung

2 Wird die Überbauung etappenweise realisíert, so sind die Nebenanlagen

Par¿ell¡erung

3 Eine allfällige spätere Parzellierung des Areals ist zulässig. Durch diese darf jedoch die

wie Einstellhalle, Aussen- und Freiräume, Zufahrten und Wege usw. anteilsmässig so zu erstellen, dass der Bedarf in der jeweiligen Etappe gedeckt ist und eine spätere Realisierung der gesamten Uberbauung nicht erschwert wird.

Zielsetzung, die Veruvirklichung und die Funktionalität der Quartierplanung nicht verändert bzw. in Frage gestellt werden. Quart¡erplan-Ver-

trag

a Die Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer resp. Berechtigten haben sich gegenseitig alle fur. die Realisierung / Eruveiterung und für die quartierplanmässige Funktionsfähigkeit der Uberbauung erforderlichen Landabtretungen und Dienstbarkeiten banv. Servitute einzuräumen. Dazu haben sie und die Einwohnergemeinde Allschwil einen Quartierplan-Vertrag abzuschl iessen.

Quartierplan-Veñragspunkte (nicht abschtiessend aufgeführt bzw. nur nach Beda¡f der Vertragspartner zu regeln):

- Finanzierung, Erstellung, lJnterhalt und Benutzungsrechte geme i n sch aftl icher I nfrastru ktu re n ((Spie I-) Pl ätze, private Erscfrliessu nge n, Autoe i nstel I h al le etc.)

- Vereinbarung betreffend Wohnen im Alter" - gegenseitige und selektive Geh- und Fahrrechte - gegense¡tige Näher- bzw. Grenzbaurechte - Bau- und Durchleitungsrechte, lJ nterbaurechte - Baustellenorgan¡sat¡on und -verkehr - Infrastrukturbeitráge für Mehrnutzung - Abhängigkeiten / Bedingungen für etappierte QP-Reatisierung

-u,a.m.

Quartierplan,,Wohnen Wegmatten" - Quartierplan-Rêglement

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Kommentar / Hinweise

S f0 Abweichungen / Ausnahmen Ausnahmen allgemeiner Art

Voraussetzung für Ausnahmen

I lr.r Abwägung öffentlicher und privater lnteressen sowie in Würdigung der besonderen

Umstände des Einzelfalls kann der Gemeinderat der Baubewillíguñgsbehörde schrifflich begründet Abweichungen von diesen euartierpranvorschriften 6eañtrag"n.

2 Für die Gewährung von Ausnahmen ist Voraussetzung,

dass kein Widerspruch zum Zweck und den Zielsetzungen der Planung gemäss $ 1 vorliegt. Charakter und Konzept

der Überbauung banr. der freiflacfrengesiaitung düñen durcñ O¡e Abweichungen nicht beeinträchtigt werden. Das Baubewilligungsverfahren bleibt vorbehalten Wesentliche Anderungen bzw. Abweichungen vom städtebaulichen Konzept, vom architektonischen Erscheinungsbild, von der Umgebungsgestaltung oder der Erschliessung dürfen nur aufgrund einer Quartierplan-Mutation erfolgen Gesamtkonzept für

Abweichungen

3 Abweichungen von den Quartierplanvorschriften durch bauliche oder gestalterische Einzelmassnahmen, die entweder für - das architektonische Erscheinungsbild oder "

Ausnahmen bedürfen eines schrifilichen Antrages und einer stich_ haltigen Begründung. Sie werden nach Abwägung von der Baube_ w i IIig u n g sbe hörd e e rtei It.

vgl. $ I des vorliegenden QP-Regtementes

QP-Mutation eÉolgt gemäss SS 3Z tr RBG (gleiches Vertahren wie i Ersterste llung der Quartie rpl an u ng)

be

Oberstes Zel ist es, zu jeder Zeit ein einheit!iches architekton¡sches bzw. städtebauliches Uberbauungs-Konzept m¡t guter euatität zu wahren.

- das städtebauliche Konzept oder - die Erschliessung oder - die Umgebungsgestalturrg

von präjudizieller Bedeutung sind, dürfen nur aufgrund eines Gesamtkonzeptes bewilligt werden.

Dieses Gesamtkonzept bedarf im Einvernehmen mit den zuständigen kantonalen lnstanzen der Genehmigung des Gemeinderates und ist für alle weiteren gleichartigen Abweichungen richtungsweisend. Es ist integrierender Bestandteil des entJprechenãen Baugesuches und ist mit diesem öffentlich aufzulegen.

S

ff Schlussbesfi'm mungen

Vollzugs

1 Der Gemeinderai überwacht die Anwendung dieser Quartierplan-Vorschriften

Aufhebung früherer Beschlüsse

z AIle im Widerspruch zu den Quartierplan-Vorschriften stehenden früheren Zonenvor-

lnkrafüreten

3 Die Quartierplan-Vorschriften treten mit der Genehmigung durch den Regierungsrat

Ûberwachung des

Das Baubewilligungsverfahren gemäss S 120 ff. des Raumpta_ rungs- und Baugesetzes (RBG) bzw. $ 86 ff. der Verordnung zum

schriften gelten für das Areal als aufgehoben.

Kraft.

in

Raumplanungs- und Baugesetz (RBV) bleibt vorbehalten.

lm QP-Perimeterwerden die Zonenvorschriften Siedtung (RRB Nrn. 1421 / 1763vom 21.10.2008/ 16.12.2009) aufgehoben.

Die Genehmigung der Quartierplan-Vorschriften durch den Regierungsrat setzt voraus, dass der gemáss S 9,Abs. 3 erwähnte euar_ tierplan-Vertrag von den Vertragsparteien allseitig unterzeichnet ist, vgl. auch S 46 RBG.

Quartierplan,Wohnen Wegmatten" - Quartierplan-Reglement

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und

Beschlussfassung und Genehmigung Gemeinde Beschluss des Gemeinderates:

20j22017 I 22.08.201 I

Beschluss des Einwohnerrates:

16.05.2018 I 12.09.20't8

Referendumsfrist:

25.06.201 8 I 22.10.2018

Urnenabstimmung: Publikation der 1. Planauflage im Amtsblatt

Nr. 21 / Nr. 28 vom21.06.2018 t21.06.2018

1. Planauflage:

26.06.201

Publikation der 2. Planauflage im Amtsblatt

Nr. 41 / Nr. 42 vom 1 1.1O.20'lB I 1B.iO..2O1B

2. Planauflage:

1

I bis 25.07.201 I

5.10.2018 bis 1 3.1 1.2018

Gemeinderat Allschwil Die

Gemeindepräsidentin Der Leiter Gemeindeverwaltung

//2

Kanton

X?,iå""iiJifl ;.'ti9:åû5#"Tg,"g¡i:.¡ffiS""senehmist Pu blikation des Regìeru ngsratsbeschlusses

im Amtsblatt *r.

tlrt vom 3 1 gkt. 20lg Die Landschreiberin

Die Landschreiberin:

E, //at Diøïu'e-L Quartierplan

"Wohnen

Wegmatten" - Quartierplañ-Reglement

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