Grüsch - Quartierplan Ifang

Art. 23 Private Anlagen

Art. 24

Art. 25 Schlussbestimmungen

Kosten der Quartierplanung Anmerkung im Grundbuch Aufhebung oder Abänderung des Quartierplanes

Art. 26

Art. 27

Art. 28

Anhang:

Grundbuchauszüge

Gestützt auf Art. 51 ff. des kantonalen Raumplanungsgesetzes (KRG) vom 6. Dezember 2004 und Art. 90 des Gemeindebaugesetzes (BauG) vom 18. Januar / 22. Oktober 1996 erlässt der Gemeindevorstand Grüsch nachfolgenden

Quartierplan lfang

lAllgemeines Quartierplangebiet 1

Art. 1

Der Quartierplan lfang erstreckt sich über die Parzellen Nr. 371, 1419 und 1420 sowie eine Teilfläche der Parzelle Nr. 1409 des Grundbuches Grüsch. Das Quartierplangebiet umfasst das gemäss Einleitungsbeschluss vom 17. Mai 2011 in die Quartierplanung einbezogene Gebiet. Zusätzlich wird eine Teilfläche der Strassenparzelle Nr. 1409 in das Verfahren einbezogen. Die gemäss Einlei-

tungsbeschluss ebenfalls in die Planung einbezogene Parzelle Nr. 1331 wird da-

gegen aus der Quartierplanung entlassen.

Die genaue Abgrenzung des Quartierplangebietes ist aus dem Bestandesplan ersichtlich. Über die Eigentumsverhältnisse und die auf den einbezogenen ParzelIen lastenden Dienstbarkeiten und Grundlasten sowie Vormerkungen und Anmerkungen orientieren die Grundbuchauszüge im Anhang. Planungsgebiete I und II

1

Art. 2

Das Quartierplangebiet wird in zwei Planungsgebiete aufgeteilt. Das Planungsgebiet I umfasst die Parzellen Nr. 1420 sowie die in das Verfahren einbezogene Teilfläche der Parzelle Nr. 1409. Das Planungsgebiet ll erstreckt sich über die Parzellen Nr. 371 und 1419. Die Grenzen der beiden Planungsgebiete sind aus dem Gestaltungsplan ersichtlich. Im Planungsgebiet I wird die Erschliessung und Überbauung umfassend und ab-

schliessend geregelt.

Für das Planungsgebiet II sind vor der Erstellung von Bauten und Anlagen ein ergänzender Erschliessungsplan und ein ergänzender Gestaltungsplan mit allfälligen Quartierplanvorschriften zu erlassen. Die planerischen Anordnungen für das Planungsgebiet II haben auf die Erschliessung und Gestaltung des Planungsgebietes I Bezug zu nehmen. Insbesondere sind die Struktur der Bebauung sowie die Gestaltung der Aussenräume und der Gebäude auf die benachbarten Bauten auszurichten, damit eine ausgewogene und aufeinander abgestimmte Bebauung der ganzen Gewerbezone entsteht.

Art. 3 Zweck

1

Der Quartierplan Ifang bezweckt die Schaffung eines rationell nutzbaren und attraktiven Gewerbequartiers. Er legt die Grundzüge für die Situierung und Gestaltung von Bauten und Anlagen im Planungsgebiet I fest und gewährleistet eine harmonische bauliche Weiterentwicklung des Quartiers im Planungsgebiet ll. Der Quartierplan regelt abschliessend die Gestaltung und die Erschliessung des Planungsgebietes I sowie die Grundzüge der Erschliessung des Planungsgebietes II.

Bestandteile 1

Art. 4

Der Quartierplan Ifang umfasst folgende Bestandteile: 1.

Quartierplanvorschriften (QPV)

3. 4.

Gestaltungsplan 1:1000 Erschliessungsplan 1:1000

2.

Bestandesplan 1:1000

Verbindlichkeit

Art. 5 1

Der Quartierplan gilt für die Eigentümerinnen und Eigentümer aller im Quartierplangebiet gelegenen Grundstücke, unbesehen allfälliger Handänderungen.

2

Bauten und Anlagen im Quartierplangebiet haben, soweit die nachfolgenden Artikel keine besonderen Vorschriften enthalten, den jeweils geltenden Bau- und Erschliessungsvorschriften der Gemeinde zu genügen. Vorbehalten bleiben ferner die für das Planungsgebiet II notwendigen ergänzenden Pläne und Vorschriften.

3

Vor der Erstellung von Bauten und Anlagen ist das ordentliche Baubewilligungsverfahren durchzuführen.

lIEigentumsverhäItnisse Bereinigung der Rechte

Dienstbarkeiten und Grundlasten

1

Art. 6 Die in die Quartierplanung einbezogenen Parzellen sind weder mit Dienstbarkeiten

und Grundlasten noch mit Grundpfandrechten belastet. Es bestehen auch keine

Vormerkungen oder Anmerkungen. Eine Bereinigung von Rechten ist mithin nicht erforderlich.

IIlGestaltung Nutzungsart und Ausnützung

1 2

Die Art der Nutzung der Grundstücke im Quartierplangebiet richtet sich nach den

jeweils geltenden Bestimmungen des Baugesetzes und des Zonenplans.

Die Ausnützung der einbezogenen Grundstücke wird durch die nachfolgenden gestalterischen Bestimmungen beschränkt.

Situierung der Gebäude

1

Art. 7

Art. 8 Neue Gebäude und Ersatzbauten, die den gewachsenen Boden überragen, sind

innerhalb der im Gestaltungsplan durch Baulinien begrenzten Baufelder zu erstellen. Für Gebäudeteile, die über die Baulinien hinausragen‚ gelten die einschlägigen Bestimmungen des Baugesetzes bzw. der kantonalen Raumplanungsgesetzgebung. Eingeschossige An- und Nebenbauten ohne ausnützungspflichtige Nutzungen

können auch außerhalb der Baufelder erstellt werden. Diese haben einen Grenzabstand von 2.5 rn einzuhalten.

Das Baufeld für die im Planungsgebiet I gelegene Parzelle Nr. 1420 ist im Gestaltungsplan 1:1000 verbindlich festgelegt. Die Baufelderfür die im Planungsgebietes II gelegenen Grundstücke sind im ergänzenden Gestaltungsplan festzulegen. Unterirdische Bauten und Anlagen, die vollständig unter dem gewachsenen Boden liegen, können auch ausserhalb der Baufelder angelegt werden, sofern sie keine Leitungskorridore tangieren. Gebäudehöhen

1

Art. 9

Die maximal zulässige Gebäudehöhe richtet sich nach den jeweils geltenden Bestimmungen des Baugesetzes. Die maximale Gebäudehöhe darf nur durch notwendige technische Aufbauten wie Kamine, Liftüberfahrten, Oberlichter und dergleichen überragt werden. Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie dürfen die zulässige Gebäudehöhe um maximal 1.0 m überragen. Einzelne Gebäudeteile von Hauptgebäuden dürfen die Gebäudehöhe gemäß

Baugesetz um max. 4.0 m überragen. Der Anteil solcher Gebäudeteile darf max. 30% der jeweiligen Grundfläche des Hauptgebäudes betragen. Diese Mehrhöhe darf nicht von Dachaufbauten nicht überschritten werden.

Grenz- und Gebäudeabstände; Gebäudelängen

1

2

Art. 10 Die Grenz- und Gebäudeabstände von Gebäuden, die den gewachsenen Boden

überragen, gegen Parzellen ausserhalb des Quartierplangebietes sowie die Abstände gegen Parzellengrenzen und Bauten innerhalb des Quartierplangebietes werden durch die im Gestaltungsplan festgelegten Baufelder bestimmt. Innerhalb der Baufelder können die Gebäudelängen und der Zusammenbau meh-

rerer Baukörper nach architektonischen Kriterien frei bestimmt werden.

Architektur

Art. 11 1

Neue Gebäude und Ersatzbauten haben in der architektonischen Gestaltung auf die Nachbarbauten in der Gewerbezone Bezug zu nehmen und sich gut in die bestehende Bebauung einzuordnen.

2

Es sind nur Flachdächer zulässig. Die Flachdächer sind zu begrünen. Davon ausgenommen sind begehbare Teile des Daches oder Flächen mit Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie.

Energetische Anforderungen

Art. 12 1

Alle Neubauten und Ersatzbauten im Quartierplangebiet haben mindestens den Minergiestandard zu erfüllen.

2

Im übrigen richten sich die energetischen Anforderungen nach den jeweiligen Bestimmungen der kantonalen Energiegesetzgebung.

Umgebungsgestaltung

Art. 13 1

Terrainveränderungen sind auf das Unerlässliche zu beschränken.

2

Mindestens 15 % der jeweiligen Parzellenfläche sind innerhalb oder ausserhalb der Baufelder als naturnahe Ausgleichsflächen mit ökologischem Wert zu gestalten. Die Ausgleichsflächen sind dauernd beizubehalten und zu pflegen.

3

Oberirdische Parkierungsanlagen sind mit Baumreihen in geeigneter Weise zu integrieren.

Hecken und Feldgehölze

Art. 14 1

Die gemäss Gestaltungsplan zu erhaltenden Hecken und Feldgehölze innerhalb des Quartierplangebietes dürfen nicht gerodet werden. Sie sind dauernd zu erhalten und zu pflegen.

2

Der Gestaltungsplan bezeichnet ferner jene Teile von bestehenden Hecken und Feldgehölzen, deren Entfernung mit Bewilligung des Erziehungs-, Kultur- und Umweltschutzdepartements (EKUD) möglich ist.

Für entfernte Hecken und Feldgehölze ist auf den festgelegten Flächen innerhalb

des Quartierplangebietes sowie auf den im Gestaltungsplan als Hinweis gekennzeichneten Flächen angrenzend an das Quartierplangebiet Realersatz zu leisten. Der Realersatz hat flächengleich und ökologisch sowie landschaftlich gleichwertig zu erfolgen (gleiche Art der Bodengestaltung und der Pflanzenzusammensetzung wie die entfernten Hecken und Feldgehölze). Die erforderliche Bewilligung des EKUD für die Beseitigung der Hecken und Feldgehölze wird von der Gemeinde eingeholt. Die Gemeinde sorgt auch für die Begründung der erforderlichen Rechte für den Ersatz der Hecken und Feldgehölze auf den ausserhalb des Quartierplangebietes gelegenen Flächen durch Abschluss entsprechender Dienstbarkeitsverträge mit den betroffenen Grundeigentümern. Die Ersatzbepflanzung ist Sache der Gemeinde, welche auch alle damit zusammenhängenden Kosten trägt. Demgegenüber ist die spätere Pflege der Hecken und Feldgehölze Sache jener Quartierplanbeteiligten, auf deren Boden die Pflanzungen liegen. Bestehende Hecken und Feldgehölze, welche der Überbauung des Quartiers zu weichen haben, dürfen erst im Zuge der Überbauung der betroffenen Fläche und nach Vorliegen der erforderlichen Bewilligung des EKUD entfernt werden. Die Entfernung ist Sache der Bauherrschaft.

lVErschliessung 1.AIIgemeines Erschliessungsanlagen

1

Art. 15

Die Erschliessung des Quartierplangebietes mit Verkehrsanlagen und Werkleitungen erfolgt nach dem Erschliessungsplan. Lage und Ausdehnung der im Erschliessungsplan festgelegten Erschliessungsstrasse B sowie die Linienführung der im Erschliessungsplan als öffentlich gekennzeichneten Werkleitungen sind für die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken im Planungsgebiet l verbindlich. Die Erschliessung des Planungsgebietes lI ist im ergänzenden Erschliessungsplan festzulegen. Das Planungsgebiet ll oder Teile davon können gemäss Erschliessungsplan an die Erschliessungsstrasse B angeschlossen werden.

2.Verkehrsanlagen Erschliessungsstrassen 1

Art. ‘l6

Die bestehende Erschliessungsstrasse A dient der Groberschliessung des Quartiers. Sie ist öffentlich und steht der Allgemeinheit im Rahmen der örtlichen Verkehrsregelung zur Benützung offen.

Die Erschliessungsstrasse B erschliesst den östlichen Teil des Quartierplangebiets. Sie ist öffentlich und steht der Allgemeinheit im Rahmen der örtlichen Verkehrsregelung zur Benützung offen. Die Erstellung der Erschliessungsstrasse B sowie der Unterhalt und die Erneuerung der Erschliessungsstrassen A und B sind Sache der Gemeinde. Diese sorgt auch für den Winterdienst auf den beiden Erschliessungsstrassen. Quartierinterne Zufahrten

1

Art. 17

Die Festlegung von quartierinternen Zufahrten erfolgt im Baubewilligungsverfahren. Erstellung, Unterhalt und Erneuerung von quartierinternen Zufahrten ist Sache der Quartierplanbeteiligten, denen diese Anlagen dienen.

Abstellplätze für Motorfahrzeuge und Fahrräder

1

Art. 18

Die erforderliche Anzahl Abstellplätze für Motorfahrzeuge und Fahrräder wird nach den Bestimmungen des Baugesetzes im Baubewilligungsverfahren festgelegt. Bei hohem Parkplatzbedarf für Motorfahrzeuge kann die Gemeinde die Erstellung

von unterirdischen Parkierungsanlagen anordnen.

Erstellung, Unterhalt und Erneuerung der Abstellplätze sind Sache der Quartierplanbeteiligten, denen diese Anlagen dienen. 3.VersorgungsanIagen Anschluss an das Versorgungsnetz

1

Art. 19 Der Anschluss von Bauten und Anlagen im Quartierplangebiet an die öffentliche

Kanalisation, die Wasser- und Stromversorgung sowie an die Leitungen der Telekommunikation richtet sich nach dem Erschliessungsplan. Die Anschlusspunkte für die Hausanschlüsse werden von der Gemeinde im Baubewilligungsverfahren festgelegt. Die Erstellung, der Unterhalt und die Erneuerung aller im Erschliessungsplan als öffentlich gekennzeichneten Wasser- und Kanalisationsleitungen sind Sache der Gemeinde. Die Erstellung, der Unterhalt und die Erneuerung von elektrischen Leitungen sowie der Leitungen der Telekommunikation richten sich nach den Vorschriften der Werke bzw. Unternehmen, von denen sie ausgehen. Die Erstellung, der Unterhalt und Erneuerung der Hausanschlüsse ist Sache jener Quartierplanbeteiligten, denen diese Anlagen dienen.

MeteonNasser

1

Art. 20

Die Eigentümerinnen und Eigentümer aller in den Quartierplan einbezogenen Parzellen haben dafür zu sorgen, dass kein Oberflächenwasser auf die angrenzenden Grundstücke abfliessen kann. Das anfallende Oberflächenwasser ist zu sammeln und nach den Weisungen der Gemeinde zu versickern. Es darf nicht in die Schmutzwasserleitungen eingeleitet werden. Die Erstellung, der Unterhalt und die Erneuerung aller im Erschliessungsplan als öffentlich gekennzeichneten MeteonNasserleitungen sind Sache der Gemeinde.

Private Anschlüsse sind von jenen Quartierplanbeteiligten zu erstellen, zu unter-

halten und zu erneuern, denen die Anschlüsse dienen.

Eigentum an den Versorgungsanlagen

1

Art. 21

Die im Erschliessungsplan als öffentlich gekennzeichneten Wasser-, Kanalisations- und MeteonNasserleitungen mit den zugehörigen Anlagen stehen im Eigentum der politischen Gemeinde. Die elektrischen Leitungen sowie die Leitungen der Telekommunikation stehen im Eigentum der Werke bzw. Unternehmen, von denen sie ausgehen. Alle im Erschliessungsplan nicht als öffentlich gekennzeichneten Werkleitungen, insbesondere die Hausanschlüsse stehen im Privateigentum.

Durchleitungsrechte 1

Art. 22 Die Eigentümerinnen und Eigentümer der in den Quartierplan einbezogenen

Grundstücke sind verpflichtet, die Durchleitung von öffentlichen und privaten Werkleitungen einschliesslich Hausanschlussleitungen samt zugehörigen Anlagen auf ihren Grundstücken ohne Anspruch auf Entschädigung zu dulden. Die Linienführung der bestehenden und der geplanten neuen Leitungen ist aus dem Erschliessungsplan ersichtlich. Die Linienführung von Leitungen, welche erst im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens festgelegt werden, ist mit betroffenen Nachbarn abzusprechen.

Abfall 1

b

Art. 23 Die im Quartier anfallenden Abfälle sind nach den Weisungen der Gemeinde zu

entsorgen.

4Finanzierung der Erschliessungsanlagen

Öffentliche Anlagen 1

Art. 24

Die Kosten für den Unterhalt und den Winterdienst auf den bestehenden öffentlichen Erschliessungsstrassen A und B gehen zu Lasten der Gemeinde. Die Gemeinde trägt ferner die Kosten für die Erstellung, den Unterhalt und die Erneuerung der öffentlichen Versorgungsleitungen bis zu den Hausanschlüssen. Die Erhebung von Beiträgen für den Fall eines Ausbaus oder einer Erneuerung der Erschliessungsstrassen A und B bleibt vorbehalten. Vorbehalten bleiben ferner die für den Anschluss von Neubauten im Quartierplangebiet an die öffentliche Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung geschuldeten Anschlussgebühren. Diese werden den Gebührenpflichtigen bei Erteilung einer Baubewilligung in Rechnung gestellt. Vorbehalten bleiben schliesslich die Anschlussgebühren für den Anschluss der Grundstücke an die Elektrizitätsversorgung und die Leitungen der Telekommunikation sowie die laufenden Betriebsgebühren für die Benützung der öffentlichen

Versorgungsanlagen. Private Anlagen 1

Art. 25

Die Kosten für die Projektierung, die Erstellung, den Unterhalt einschliesslich Win-

terdienst und die Erneuerung der privaten Erschliessungsanlagen wie Zufahrten,

Hauszugänge, Autoabstellplätze, Fahrradunterstände, Wasser- und Kanalisationsanschlüsse, MeteonNasseranschlüsse und dergleichen tragen die Quartierplanbeteiligten, denen die Anlagen dienen. Zulasten der Quartierplanbeteiligten gehen ferner die Kosten für die Pflege der Hecken und Feldgehölze innerhalb des Quartiers. Kostenpflichtig sind jene Quartierplanbeteiligten, auf deren Boden die Hecken und Feldgehölze liegen. Dienen einzelne Anlagen mehreren Quartierplanbeteiligten gemeinsam, ist die Aufteilung der Kosten der gemeinschaftlichen Anlagen von den Betroffenen selbst zu regeln. Können sie sich nicht einigen, entscheidet die Baubehörde.

Vschlussbestimmungen Kosten der Quartierplanung

1

Art. 26 Die Kosten der Quartierplanung, bestehend aus den Kosten für die Erstellung des

Quartierplans sowie dem Aufwand der Gemeinde für die Prüfung, Genehmigung und Anmerkung des Quartierplans im Grundbuch werden von der Gemeinde übernommen. Die Kosten des ergänzenden Gestaltungsplanes und des ergänzenden Erschliessungsplanes gehen ebenfalls zulasten der Gemeinde.

Anmerkung im Grundbuch

1

Art. 27 Die Baubehörde lässt den vorliegenden Quartierplan Ifang nach Eintritt der

Rechtskraft im Grundbuch der Gemeinde Grüsch auf den Parzellen Nr. 371, 1409,

1419 und 1420 anmerken.

Die im Quartierplan festgelegten Bauvorschriften und Erschliessungsanordnungen gelten gemäss Vorschriften der Gemeinde Grüsch ausschliesslich als öffentlich rechtliche Eigentumsbeschränkungen und werden nicht als Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen. Die Baubehörde ist für die Anmeldung des Quartierplans zur Anmerkung beim Grundbuchamt Vorderprättigau besorgt. Gleichzeitig meldet sie die sich aus der Bereinigung der Rechte ergebenden Rechtsänderungen zur Eintragung in das Grundbuch an. Der Gemeindepräsident und der Gemeindeschreiber sind zur Abgabe der erforderlichen Anmeldungen ermächtigt. Aufhebung oder Abänderung des Quartierplanes

1

Art. 28 Für die Aufhebung oder Abänderung des vorliegenden Quartierplanes gelten die

Vorschriften des Baugesetzes.

10