Baugesetz Guarda

Art. 13 Der Erlass und die Änderung der Grundordnung oder Teile

davon unterliegen der Abstimmung in der Gemeindeversammlung. Baugesetz und Pläne sind vor der Abstimmung während 30 Tagen in der Gemeinde öffentlich aufzulegen. Die Auflage ist in der ortsüblichen Weise bekanntzugeben. Wenn aufgrund von Anträgen in der Gemeindeversammlung die Bauvorschriften oder Pläne eine wesentliche Änderung erfahren, so ist die öffentliche Auflage zu wiederholen. Betreffen die Änderungen lediglich einzelne Grundeigentümer, so kann anstelle der öffentlichen Auflage diesen persönlich die Möglichkeit zu Abänderungswünschen und Anträgen eingeräumt werden. Während der Auflagefrist kann jedermann beim Gemeindevorstand schriftlich Abänderungswünsche einreichen. Dieser entscheidet über die Eingaben und gibt den Antragsstellern seinen Entscheid vor der Volksabstimmung schriftlich bekannt. Gegen diesen Entscheid besteht kein Rechtsmittel. Beschlüsse der Gemeinde über den Erlass und die Abänderung des Baugesetzes sowie der Pläne der Grundordnung sind öffentlich unter Hinweis auf die Beschwerdemöglichkeit bekanntzugeben.

6 2. Bauvorschriften 2.1. Bauvoraussetzungen Baubewilligung

Art. 141 Alle Bauten und Anlagen auf dem gesamten Gemeindegebiet

bedürfen einer Baubewilligung. Der Bewilligungspflicht unterliegen insbesondere die folgenden, nicht abschliessend aufgezählten Tatbestände: 1.

Neubauten, Umbauten, Erweiterungen und Abbrüche von Bauten und Anlagen; 2. Änderungen der Zweckbestimmung von Bauten und Anlagen oder einzelner Räume; 3. Erneuerungen, sofern sie nach aussen in Erscheinung treten; 4. Aus- und Umbauten sowie Erneuerungen im Innern von Gebäuden, soweit sie in geschützte Bausubstanz eingreifen; 5. Kleinbauten und provisorische Bauten sowie Fahrnisbauten, Wohnwagen und ähnliche Objekte, die mehr als einen Monat pro Jahr am gleichen Ort aufgestellt werden und als Ersatz für feste Bauten dienen; 6. Alle in der kantonalen Verordnung über die Feuer-polizei aufgeführten Bewilligungsfälle; 7. Alle in der kantonalen Vollziehungsverordnung zum Energiegesetz aufgeführten Bewilligungsfälle; 8. Anlagen für die Lagerung und den Umschlag von Wasser gefährdenden Stoffen nach den Vorschriften über den Gewässerschutz; 9. Versorgungs- und Transportleitungen wie Wasserversorgungs- und Entwässerungsanlagen, Kanalisationsleitungen, Rohrleitungen zur Beförderung flüssiger und gasförmiger Brenn- und Treibstoffe sowie elektrische Leitungen, ausgenommen Telefonleitungen; 10. Versorgungsanlagen wie Solaranlagen, Wasserreservoirs; Kläranlagen, Abfallsammelstellen; 11. Verkehrsanlagen wie Strassen, Wege, Parkplätze und Beförderungsanlagen aller Art einschliesslich land- und forstwirtschaftliche sowie touristische Anlagen; 12. Funkmasten, permanente Krananlagen, Silos; 13. Aussenantennen einschliesslich Parabolantennen; 14. Reklameeinrichtungen wie Firmentafeln, Schaukästen, Leuchtreklamen; 15. Terrainveränderungen, Mauern aller Art; 16. Einfriedungen aller Art, ausgenommen bewegliche Weidezäune; 17. Materialablagerungsstellen und Deponien.

1

Genehmigt durch RB 00.1295 vom 15.08.2000

7 Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen bedürfen der Zustimmung des zuständigen kantonalen Departementes. Ohne Zustimmung erteilte Baubewilligungen sind nichtig. Bei Bauvorhaben im Wald sind neben den Vorschriften über Bauten ausserhalb der Bauzone die Bestimmungen der Waldgesetzgebung zu beachten.

Bedingungen und Auflagen (Revers)

Art. 15

Baubewilligungen können mit Bedingungen und Auflagen verknüpft werden, soweit diese im öffentlichen Interesse liegen, in einem sachlichen Zusammenhang mit dem getroffenen Entscheid stehen und notwendig sind, um einen rechtmässigen Zustand zu gewährleisten. Die Bewilligung von Bauten und Bauteilen, welche nicht mit der gesetzlichen Regelung übereinstimmen, kann befristet oder an die Bedingung geknüpft werden, dass auf Verlangen der Baubehörde innert angemessener Frist der gesetzliche Zustand wiederhergestellt wird (Revers). Die Baubehörde lässt Reverse sowie dauernde Auflagen auf Kosten der Bauherrschaft im Grundbuch anmerken.1

Baureife

Art. 16 Neubauten, wesentliche Umbauten und Erweiterungen dürfen

nur auf baureifen Grundstücken bewilligt werden. Ein Grundstück gilt als baureif, wenn -

-

seine Form und Grösse eine zonengemässe Überbauung gestatten und wenn eine im betreffenden Gebiet vor- gesehene Erschliessung oder Baulandumlegung nicht präjudiziert wird und die für die betreffende Nutzung erforderliche, vorschriftsgemässe Erschliessung vorhanden ist oder nach den gesetzlichen Vorschriften auf den Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes erstellt wird.

Die Baubehörde kann in Fällen, in denen die Erschliessungsanlagen erst im Zuge des Bauvorhabens erstellt werden, die Baubewilligung davon abhängig machen, dass die mutmasslichen Kosten für eine allfällige Vollendung der Erschliessungsanlagen durch die Gemeinde von der Bauherrschaft sichergestellt werden. Ist die Bauherrschaft nicht Eigentümer der für die Erschliessung erforderlichen Anlagen und des hiefür notwendigen Bodens, wird die Baubewilligung nur erteilt, wenn sich der Bauherr über den Besitz der erforderlichen Rechte für die Erstellung und Benützung der Anlagen ausweist. 1

Genehmigt durch RB 00.1295 vom 15.08.2000

8

2.2. Gestaltung von Bauten Gestaltung

Art. 17 Bauten und Anlagen sind architektonisch gut zu gestalten

und haben auf ihre Umgebung Bezug zu nehmen. Bauvorhaben, die den Anforderungen einer guten Gestaltung, insbesondere bezüglich Proportionen des Gebäudes, Gliederung der Fassaden, Dachgestaltung oder Farbgebung nicht genügen, sind unter Beizug des von der Gemeinde eingesetzten Bauberaters zu überarbeiten. Erfüllen nur einzelne Gebäudeteile oder Teile der Überbauung die Anforderungen nicht, können angemessene Verbesserungen verlangt werden.

Dächer

Art. 181 Bei der Dachgestaltung ist auf die ortsüblichen Formen,

Farben und Materialien Bezug zu nehmen. In den Bauzonen sind nur Giebeldächer zulässig, deren Neigung jener der das Bauvorhaben umgebenden Gebäude angepasst ist. Dachöffnungen zur Belichtung von Dachräumen sind grundsätzlich als Nebenlichtquellen in Form von Ochsenaugen, Dachflächenfenstern oder Schlepplukarnen auszugestalten und gänzlich mit dem verwendeten Dachmaterial einzukleiden. Weitere Dachdurchbrüche können in begründeten Fällen ausnahmsweise zugelassen werden, wenn sie eine durch andere Massnahmen nicht zu erreichende, wesentliche Verbesserung der inneren räumlichen Nutzung und Wohngestaltung bewirken und sich in die Dachlandschaft einfügen. In ihrem Ausmass haben solche Dachdurchbrüche je ein architektonisch ausgewogenes Verhältnis zur be- treffenden Dachfläche zu wahren.

Sonnenkollektoren

Art. 18bis2 Sonnenkollektoren sind in Form von Teil- oder Ganzverglasung der Dachfläche zulässig. Teilverglasungen sind so zu gestalten, dass die Kollektoren über die ganze Länge oder Höhe der Dachfläche reichen. Bei Blech- und Kupferdächern sind sie bahnenbündig anzubringen und dem Falzbild anzupassen.

1 2

Genehmigt durch RB 00.1295 vom 15.08.2000 Genehmigt durch RB 00.1295 vom 15.08.2000

9

Sonnenkollektoren zur Warmwasseraufbereitung sind in Form kleinerer Elemente bis zu einem Ausmass von 1.5 m2 zulässig. Sie sind in der Regel in ihrer Konstruktion als technisches Element vom Dach besonders abzusetzen. Einfriedungen

Art. 191 Einfriedungen wie Zäune, Mauern und Lebhäge sind gut zu

gestalten und haben sich in das Strassen-, Orts- und Landschaftsbild einzufügen. Bei Zäunen entlang der Strassen ist ein Abstand von 0.5 m zum Strassenrand einzuhalten. Bewegliche Weidezäune müssen auf dem ganzen Gemeinde-gebiet für die Zeit vom 15. November bis zum 30. April entfernt werden. Davon ausgenommen bleiben sogenannte Auslaufzäune, die in Stallnähe errichtet werden müssen, um den einschlägigen Tierschutzvorschriften genügen zu können. Zäune aus Stacheldraht oder anderen gefährlichen Materialien sind auf dem ganzen Gemeindegebiet verboten. Bestehende Zäune aus solchen Materialien sind innert 3 Jahren seit Inkrafttreten dieser Bestimmung zu entfernen. Die Baubehörde trifft die erforderliche Anordnung zur Beseitigung gefährlicher Zäune. Nötigenfalls ordnet sie die Ersatzvornahme an. Ausserhalb der Kern-, Garten- und Hofraumzone sind neue Einfriedungen grundsätzlich nur gestattet, wenn sie zum Schutz von Personen oder des Grundeigentums gegen Gefahren unerlässlich sind. Bestehende Zäune, Mauern und Lebhäge, welche das Landschaftsbild besonders positiv prägen, dürfen nicht abgebrochen werden und sind in der ursprünglichen Erstellungsart zu erhalten.

Terrainveränderungen (Böschungen und Mauern)

Art. 20

Veränderungen des bestehenden Geländeverlaufes (gewachsener Boden) sind nur zulässig, soweit sie das Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigen. Unumgängliche Abgrabungen und Aufschüttungen sind nach Abschluss der Arbeiten zu begrünen oder mit einheimischen Bäumen und Sträuchern zu bepflanzen. Die Behörde kann Wiederherstellungspläne verlangen. Böschungen, Stütz- und Wandmauern (Futtermauern) sind auf das Unerlässliche zu beschränken.

1

Genehmigt durch RB 00.1295 vom 15.08.2000

10

Reklamen und Hinweistafeln

Art. 211 Reklamen dürfen nur an den von der Gemeinde bezeichneten

Stellen sowie an Geschäftshäusern für die dort hergestellten oder angebotenen Produkte oder Dienstleistungen angebracht werden. Hinweistafeln sind zulässig, soweit sie das Orts- und Landschaftsbild sowie die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigen. Reklamen und Hinweistafeln sind in romanischer Sprache zu beschriften.

Antennen

Art. 222

Aussenantennen (einschliesslich Parabolantennen und Funkanlagen) dürfen nur bewilligt werden, wenn kein Anschluss an die bestehende kommunale Gemeinschaftsantenne möglich ist. Deren Standorte sind so zu wählen, dass sie das Ortsund Landschaftsbild nicht beeinträchtigen. Die Baubehörde kann bei Neubauten, wesentlichen Umbauten oder Erweiterungen innerhalb der Ortsbildschutzzone die Erstellung von Gemeinschaftsantennen vorschreiben und das anschlusspflichtige Gebiet bestimmen. Wenn durch Erweiterung der kommunalen oder Erstellung von weiteren Gemeinschaftsantennen entsprechende Anschlussmöglichkeiten geschaffen werden, dürfen einzelne bestehende Aussenantennen nicht mehr ersetzt werden. Weitere Einzelheiten bezüglich der Erstellung von Gemeinschaftsantennen und des Anschlusses an dieselben werden in einer speziellen Gemeindeverordnung geregelt. Parabolantennen, Funkanlagen und ähnliche Empfangseinrichtungen, welche aus technischen Gründen im Freien zu errichten sind, können ausnahmsweise bewilligt werden. Deren Standorte sind so zu wählen, dass sie das Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigen.

Art. 23 Abstand von

Wäldern und Gewässern

1 2

Hochbauten haben gegenüber dem im Zonenplan ausgeschiedenen Wald einen Abstand von 10 m einzuhalten. Der Waldbestand ist beim vermessenen Waldareal ab Waldgrenze, in anderen Fällen ab 2 m von den am nächsten stehenden Baumstämmen zu messen.

Genehmigt durch RB 00.1295 vom 15.08.2000 Genehmigt durch RB 00.1295 vom 15.08.2000

11 Gegenüber öffentlichen Gewässern ist ein Abstand von 10 m einzuhalten. Der Gewässerabstand bemisst sich bei vermarkten Gewässern ab der Parzellengrenze, bei anderen Gewässern vom Schnittpunkt des mittleren Sommerwasserstandes mit der Uferböschung. Vorbehalten bleiben besondere Wald- und Gewässerabstandslinien, die im Zonenplan (oder im generellen Gestaltungsplan) festgelegt werden. Es können auch Baulinien entlang eines Waldareals gezogen werden. 2.3. Verkehrs- und Versorgungsanlagen

Verkehrssicherheit

Art. 24 Bauliche Anlagen wie Einmündungen, Ausfahrten und Ausgänge

auf Strassen, Wege und Plätze dürfen die Benützer der Verkehrsanlagen nicht gefährden. Die Baubehörde kann die Anpassung oder Beseitigung gefährlicher Anlagen verfügen. Die dadurch entstehenden Kosten sind dem betroffenen Grundeigentümer zu vergüten. Im Bereiche von Kantonsstrassen dürfen neue Anlagen oder Abänderungen bestehender Anlagen nur mit Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde gestattet werden. Garagen oder Einstellhallen mit direkter Ausfahrt auf verkehrsreiche Strassen und Plätze müssen einen Vorplatz von mindestens 5 m Länge aufweisen. Rampen dürfen nicht steiler als 12% sein. Bei Vorliegen besonderer Verhältnisse kann die Baubehörde Ausnahmen gestatten.

Art. 251 Abstellplätze für Motorfahrzeuge

Pflichtparkplätze

Art. 25a2 Bei allen Neu- und wesentlichen Umbauten und Erweiterungen, welche zusätzlichen Verkehr erwarten lassen, sind auf dem Baugrundstück oder in nächster Nähe auf privatem Boden genügend, während des ganzen Jahres zugängliche Abstellplätze für Motorfahrzeuge zu erstellen und dauernd für die Parkierung offenzuhalten. Es sind bereitzustellen bei:

1 2

Aufgehoben durch RB 00.1295 vom 15.08.2000 Genehmigt durch RB 00.1295 vom 15.08.2000

12 -

Wohnbauten

-

Bürobauten/Gewerbebauten

1 Platz pro Wohnung bis 100 m2 Geschossfläche, darüber 2 Plätze 1 Platz pro 50 m2 Geschossfläche

-

Verkaufslokale

1 Platz pro 15 m2 Ladenfläche (reine Ladenfläche mit Publikumszutritt)

-

Pensionen/Hotels

1 Platz pro 3 Fremdenbetten

-

Restaurants

1 Platz pro 5 Sitzplätze (ohne Hotelspeisesäle)

Für andere Bauten und Anlagen bestimmt die Baubehörde die Anzahl der Pflichtparkplätze, wobei die Richtlinien der VSS-Normen massgebend sind. Eigentümerinnen und Eigentümer bestehender Bauten und Anlagen werden zur Schaffung von Abstellplätzen oder zur Beteiligung an einer Gemeinschaftsanlage verpflichtet, sofern es die Verhältnisse erfordern. Zur Bestimmung des Parkplatzbedarfes ist bei bestehenden Wohnbauten das Kriterium des Geschossflächenmasses von 100 m2 gemäss dem voranstehenden Abs. 2 nicht anzuwenden. Ersatzabgabe

Art. 25 b1

Ist die Anlage der vorgeschriebenen Abstellplätze aus objektiven oder verkehrstechnischen Gründen auf eigenem oder durch vertragliche Abmachung gesichertem fremdem Boden nicht möglich, und können die Abstellplätze auch nicht in einer Gemeinschaftsanlage bereitgestellt werden, ist für jeden fehlenden Parkplatz eine einmalige Ersatzabgabe zu bezahlen. Die Ersatzabgabe beträgt pro Abstellplatz Fr. 3'000.--. Dieser Betrag basiert auf dem Landesindex der Konsumentenpreise des BIGA, Stand April 1991 von 127.2 Punkten (Basis Dez. 1982 = 100). Verändert sich dieser Indexstand um jeweils 10% der Punkte, erhöht oder ermässigt sich die Ersatzabgabe ebenfalls um 10%. Die Ersatzabgabe wird dem Abgabepflichtigen von der Baubehörde mit der Baubewilligung in Rechnung gestellt und ist vor Baubeginn zu bezahlen. Der Ertrag dieser Abgaben ist für die Erstellung öffentlicher Parkplätze zu verwenden.

1

Genehmigt durch RB 00.1295 vom 15.08.2000

13 Die Leistung der Ersatzabgabe berechtigt zu keinem eigenen festen Parkplatz auf einer der öffentlichen Parkierungsanlagen. Anordnung

Art. 25c1 Wertvolle Gärten, Baumbestände und andere schützenswerte Strukturelemente sowie für das Ortsbild ebenfalls bedeutsame Innenhöfe, Plätze und dergleichen dürfen nicht für die Anlage von Abstellplätzen beseitigt oder beansprucht werden. Bei Wohnbauten und Hotels sind in der Regel alle Dauerparkplätze in Garagen oder Einstellhallen unterzubringen. Für die übrigen Bauten und Anlagen bestimmt die Baubehörde den Anteil der Garage- und Einstellhallenplätze.

Werkleitungen

Art. 26

Öffentliche Werkleitungen werden in der Regel im Strassengebiet und innerhalb genehmigter Baulinien verlegt. Elektrische Leitungen aller Art sind innerhalb der Bauzonen in Bodenkabeln zu verlegen. Muss eine öffentliche Leitung Privatgrundstücke durchqueren, so sind die Grundeigentümer verpflichtet, die Durchleitung und die Verlegung öffentlicher Leitungen mit entsprechenden Schächten und Hydranten etc. auf ihrem Boden gegen angemessene Entschädigung zu dulden. Die Entschädigung wird im Streitfalle durch die zuständige Enteignungskommission festgesetzt. Für private Leitungen gilt Art. 691 ZGB. Die Eigentümer bestehender privater Leitungen sind verpflichtet, anderen Grundeigentümern die Mitbenützung ihrer Leitungen gegen angemessene Entschädigung zu gestatten. Die Entschädigung wird im Streitfall durch die Baubehörde festgesetzt. 2.4. Ausführung und Unterhalt

Grundsatz

Art. 27 Alle Bauten und Anlagen haben jede mögliche Rücksicht auf

die Reinheit der Luft und der Gewässer, auf die Natur und auf das Wohlbefinden der Bewohner zu nehmen. Bei Bauten mit erheblichem Publikumsverkehr und bei Verkehrsanlagen ist auf die Bedürfnisse gehbehinderter und gebrechlicher Personen Rücksicht zu nehmen. Die Bauten und Anlagen haben den geltenden gesundheits-, feuer- und gewerbepolizeilichen Bestimmungen sowie den

1

Genehmigt durch RB 00.1295 vom 15.08.2000

14 Vorschriften des Arbeitsrechtes, der Energie- und der Umweltschutzgesetzgebung zu genügen. Sie sind nach den anerkannten Regeln der Baukunde zu erstellen. Bestehende Bauten und Anlagen, die den gesetzlichen Anforderungen nicht mehr genügen, sind bei Umbauten und Renovationen den geltenden Vorschriften anzupassen, soweit dies technisch möglich und für den Eigentümer zumutbar ist. Wohnhygiene

Art. 28 Wohn- und Schlafräume müssen mit mindestens einer Fassade

vollständig über den Erdboden hinausragen. Arbeitsräume im Untergeschoss sind erlaubt, wobei sie jedoch einwandfrei belüftet und unterkellert oder isoliert sein müssen.

Art. 29 Energiehaushalt Baubewilligungen für Neubauten, wesentliche Umbauten und

Erweiterungen werden nur erteilt, wenn sie in energetischer Hinsicht den Vorschriften der kantonalen Energiegesetzgebung entsprechen. Werden an bestehenden Bauten oder Anlagen Nachisolationen ausgeführt, dürfen Gebäude- und Firsthöhen, Gebäudelängen sowie Grenz- und Gebäudeabstände um Isolationsstärke verletzt werden. Vorbehalten bleiben die Abstandsvorschriften gemäss EG zum ZGB. Schallschutz

Art. 30 Neubauten, wesentliche Umbauten und Erweiterungen werden

nur bewilligt, wenn sie über einen den geltenden Vorschriften entsprechenden Schallschutz verfügen. Die Empfindlichkeitsstufen zur Bestimmung der Immissionsgrenzwerte sind aus dem Zonenschema ersichtlich. Wohnungen, Separatzimmer, gewerbliche und andere Arbeitsräume, die voneinander unabhängig vermietet oder verkauft werden können, sind so auszuführen, dass eine gegenseitige Beeinträchtigung durch den bei der Benützung üblicherweise auftretenden Lärm vermieden wird.

Emissionen

Art. 31 Neubauten, wesentliche Umbauten und Erweiterungen werden

nur bewilligt, wenn sie den geltenden Vorschriften zur Begrenzung der Umweltbelastung genügen. Es werden nicht störende, mässig störende und stark störende Betriebe unterschieden.

15

1. Als nicht störend gelten Betriebe, die ihrem Wesen nach in Wohnquartiere passen und das ruhige und gesunde Wohnen in keiner Weise beeinträchtigen. Sie haben mindestens die Bedingungen der Lärmempfindlichkeitsstufe II zu erfüllen. 2. Als mässig störend gelten Betriebe mit Auswirkungen, die im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe bleiben und sich auf die üblichen Arbeitszeiten während des Tages beschränken. Sie haben die Bedingungen der Lärmempfindlichkeitsstufe III zu erfüllen. 3. Bauvorhaben mit weitergehenden Emissionen gelten als stark störend. Sie haben mindestens die Bedingungen der Lärmempfindlichkeitsstufe IV zu erfüllen. Bei der Beurteilung der Lärmemissionen ist auch das zu erwartende Verkehrsaufkommen zu berücksichtigen. Bestehende Bauten und Anlagen, die den geltenden Vorschriften nicht genügen, sind zu sanieren. Für die Durchführung gelten die einschlägigen eidgenössischen und kantonalen Vorschriften.

Art. 32 Regenwasser und Dachwasser und anderes unverschmutztes Wasser darf nicht

Schnee von Grundstücken auf öffentliche Strassen, Wege und Plätze abgeleitet werden. Das Wasser ist direkt in offene Gewässer oder in Meteorwasserleitungen abzuleiten oder auf dem Grundstück versickern zu lassen. Wo es die Verhältnisse erfordern, sind auf den Dächern Schneefangvorrichtungen anzubringen. Wird durch abfliessendes Wasser oder Eis- und Schneerutsche von bestehenden Gebäuden oder Anlagen die öffentliche Sicherheit gefährdet, so hat der Grundeigentümer die notwendigen Massnahmen zur Beseitigung dieser Gefährdung zu treffen. Bleibt er untätig, so lässt die Baubehörde die erforderlichen Massnahmen auf seine Kosten durch Dritte ausführen. Bauarbeiten

Art. 33

Bei Bauarbeiten aller Art sind die zum Schutz von Personen und Umwelt erforderlichen Massnahmen zu treffen. Bei Bauarbeiten, die Lärm, Erschütterungen, Staub oder lästige Gerüche verursachen, bestimmt die Baubehörde die Bauzeiten. Vor der Bauabnahme ist die Kanalisation von der Bauparzelle bis zum Sammelstrang durchzuspülen.

16

Unterhalt

Art. 34

Bauten und Anlagen sind stets in gutem Zustand zu halten. Dem Unterhalt geschützter und erhaltenswerter Bauten sowie der Pflege geschützter Naturobjekte ist besondere Beachtung zu schenken. Gefährdet ein mangelhaft unterhaltenes Bauwerk Menschen, Tiere oder fremdes Eigentum, wirkt es verunstaltend und wird eine geschützte oder erhaltenswerte Baute dem Zerfall ausgesetzt, verpflichtet die Baubehörde den Eigentümer zu den erforderlichen Massnahmen. Kommt er den Weisungen nicht nach, lässt die Baubehörde die notwendigen Massnahmen auf seine Kosten ausführen. Diese Vorschriften gelten sinngemäss auch für Einfriedungen, Mauern, Werk-, Lager- und Bauplätze, Erschliessungswerke, sowie Geländeveränderungen, die durch Abgrabungen oder Auffüllungen entstanden sind. 2.5. Öffentlicher und privater Grund und Luftraum

Benützung

Benützung für öffentliche Zwecke

Art. 35

Gesteigerter Gemeingebrauch an öffentlichem Grund oder öffentlichen Gewässern ist nur mit Bewilligung des Gemeindevorstandes zulässig. Eine darüber hinausgehende Sondernutzung an öffentlichem Grund oder an öffentlichen Gewässern bedarf einer Konzession der Gemeinde. Die Baubehörde kann die Nutzung des öffentlichen Luftraumes durch Erker, Balkone oder andere ausladende Gebäudeteile bewilligen, wenn die Benützung des öffentlichen Grundes nicht erschwert wird, die Verkehrssicherheit gewährleistet ist und keine anderen öffentlichen Interessen entgegenstehen.

Art. 36 Die Gemeinde ist berechtigt, Hydranten, Tafeln mit Stras

sennamen, Verkehrssignale, Angaben über Wasserleitungen, Höhen- und Vermessungsfixpunkte sowie Vorrichtungen für die öffentliche Beleuchtung und dergleichen auf Privatgrundstücken oder an Privatbauten unentgeltlich anzubringen. Berechtigten Wünschen der Grundeigentümer ist Rechnung zu tragen.

17 3. Zonenvorschriften 3.1. Bauzonen 3.1.1. Allgemeines

Mindestgrösse und Hauptwohnungsanteil

Art. 37 Die Nettowohnfläche einer Hauptwohnung muss mindestens 90

m2 betragen. Mindestens 50% der realisierten Nettowohnfläche ist für Hauptwohnungen zu verwenden. Im Durchschnitt muss die Nettowohnfläche aller Wohnungen mindestens 60 m2 betragen. Diese Bestimmungen können durch Beschluss der Gemeindeversammlung im Bereich von 80 m2 – 100 m2 für Nettowohnfläche der Hauptwohnung 50 m2 - 70 m2 für die durchschnittliche Nettowohnfläche abgeändert werden. Für die Individualräume sind im Baugebiet nachstehende Minimalflächen einzuhalten: -

10 m2 für Einerzimmer 12 m2 für Zweierzimmer

Beim Neubau von Mehrfamilienhäusern sind in allen Bauzonen neben genügend allgemeinen Nebenräumen für die Unterbringung von Fahrrädern, Kinderwagen etc. pro Wohnung mindestens 8% der Nettowohnfläche als Estrich, Abstell- oder Kellerraum ausserhalb der Wohnung bereitzustellen. Die Hauptwohnungsanteile sind in der Regel auf jedes einzelne Gebäude anzuwenden. Die Baubehörde kann für angrenzende Grundstücke und bei mehreren Bauten auf dem gleichen Grundstück die Verlegung oder Zusammenfassung von Hauptwohnungsanteilen bewilligen, sofern der vor- geschriebene Anteil bezogen auf alle Gebäude eingehalten ist. Die Zweckbestimmung der Hauptwohnungen ist durch Auflagen in der Baubewilligung sicherzustellen.

Erstwohnungsanteile

Art. 38

Werden in der Wohnzone neue Wohnungen erstellt oder bestehende erweitert oder wesentlich umgebaut, dürfen die im Zonenschema in Prozenten der Geschossfläche festgelegten Anteile ausschliesslich als Erstwohnungen genutzt werden. Bei Bauten mit nur einer Wohnung ist die ganze Wohnfläche als Erstwohnung zu nutzen.

18 Die Erstwohnungsanteile sind in der Regel auf jedes einzelne Gebäude anzuwenden. Die Baubehörde kann für angrenzende Grundstücke und bei mehreren Bauten auf dem gleichen Grundstück die Verlegung oder Zusammenlegung von Erstwohnungsanteilen bewilligen, sofern der vorgeschriebene Anteil bezogen und auf alle Gebäude eingehalten ist. Die Zweckbestimmung der Hauptwohnungen ist durch Auflagen in der Baubewilligung sicherzustellen. Als Erstwohnungen gelten Wohnungen, die von Personen mit festem Wohnsitz in der Gemeinde als ständiger Wohnsitz genutzt werden. Alle übrigen Wohnungen gelten als Zweitwohnungen. Der mögliche Anteil an Zweitwohnungen darf nur erstellt werden, wenn der vorgeschriebene Anteil an Hauptwohnungen erstellt wird. Stirbt der Eigentümer einer Erstwohnung, sind seine gesetzlichen Erben berechtigt, die Wohnung für eigene Bedürfnisse auch als Zweitwohnung zu nutzen. In andern besonderen Fällen, wie vorübergehende Veränderung des Aufenthaltes aus beruflichen oder gesundheitlichen Gründen und dergleichen, kann die Baubehörde befristete Ausnahmen von der zweckgemässen Verwendung von Erstwohnungen gestatten. Vorbehalten bleiben ferner Ausnahmen in Härtefällen. 3.1.2. Zonenarten a) Zonen der Grundnutzung

Art. 391 Kernzone

Die Kernzone ist für Wohnhäuser, Hotels, Dienstleistungsund Gewerbebetriebe sowie landwirtschaftliche Bauten bestimmt. In der Kernzone ist die bestehende Siedlungsstruktur zu erhalten oder zu ergänzen. Wo Baugestaltungslinien fehlen, bestimmen die bestehenden Baufluchten die Lage der Bauten. Wesentliche Veränderungen bestehender Strassenzüge sowie von Plätzen und Hofräumen dürfen nur aufgrund eines Quartiergestaltungsplanes bewilligt werden.

Wohnzonen

1

Art. 40

Die Wohnzonen sind für die Erstellung von Wohnbauten bestimmt. Dienstleistungsund Gewerbebetriebe

Genehmigt durch RB 00.1295 vom 15.08.2000

19 einschliesslich Gastgewerbebetriebe sind zulässig. Landwirtschaftliche Bauten sind verboten. In den Wohnzonen darf nur aufgrund eines genehmigten Gestaltungsplanes gebaut werden, der eine Überbauung gewährleistet, die sich in das Ortsbild von Guarda einfügt. Gestaltung und Materialien der Bauten müssen gebührende Rücksicht auf die Kernzone nehmen.

Gewerbe- und Wohnzone

Art. 411

Die Gewerbe- und Wohnzone ist hauptsächlich für Produktions- und Dienstleistungsbetriebe bestimmt. Wohnraum kann erstellt werden, sofern dieser mit dem Betrieb rechtlich verbunden ist und die Wohnfläche 50% der auf dem Grundstück zulässigen Bruttogeschossfläche nicht überschreitet. Bestehende Bauten können eingerechnet werden. Die Zweckbestimmung der gewerblich genutzten Flächen ist durch Auflagen in der Baubewilligung sicherzustellen und im Grundbuch anzumerken.

Hotelzone

Art. 41 bis2

Die Hotelzone besteht aus zwei Teilbereichen, namentlich dem Hotelareal "Buin" und dem Hotelareal "Meisser". Diese beiden Hotelareale bilden jedes für sich intern eine Einheit. Auf beide Hotelareale sind die nachfolgenden Bestimmungen dieses Gesetzesartikels grundsätzlich in gleicher Art und Weise anzuwenden. Bei der erforderlichen Arealplanung, welche für die beiden Hotelareale "Buin" und "Meisser" auch zeitlich voneinander getrennt durchgeführt werden kann, müssen jedoch die für das jeweilige Areal typischen Besonderheiten seiner speziellen Situation mit der nötigen Differenzierung gebührend beachtet werden. Die Hotelzone ist für Gastgewerbebetriebe, Erholungsheime und Kureinrichtungen bestimmt. Verkaufslokale, andere gewerbliche oder kulturelle Bauten und Anlagen sowie Personalwohnungen für den Eigenbedarf sind zulässig, wenn weder sie selbst noch ihre Benützung die Erholung der Gäste beeinträchtigen oder dem Zweck der Hotelzone sonst widersprechen. Als Gastgewerbebetriebe gelten insbesondere traditionelle Hotels mit zumindest teilweise öffentlich zugänglichen Restaurationsräumen. Aparthotels gelten nicht als Gastgewerbebetriebe im Sinne dieses Gesetzes.

1 2

Genehmigt durch RB 00.1295 vom 15.08.2000 Genehmigt durch RB 11.1009 vom 08.11.2011

20 Bestehende Hotels dürfen umgebaut werden, sofern der Zweck des Gebäudes nicht verändert wird, eine geringfügige Erweiterung ein Zusatzausmass von 10% Bruttogeschossfläche (BGF) der bestehenden Nutzfläche nicht übersteigt und ein langfristiger Betrieb des Hotels sichergestellt ist. In solchen Fällen gelten bezüglich des Nutzungsmasses die einschlägigen Vorschriften der Kernzone. Die Umwandlung bestehender hotelmässig genutzter Flächen in Wohnraum ist nicht gestattet. Die Hotelzone der bestehenden Hotelbetriebe unterliegt der Arealplanpflicht mit mindestens den folgenden besonderen Bestimmungen: a) Ziele Mit der Arealplanung sollen die Rahmenbedingungen für die Erhaltung und angemessene Entwicklung der bestehenden Hotelbetriebe als Kerndienstleistungen der örtlichen Tourismuswirtschaft geschaffen sowie eine ortsbildverträgliche Bebauung und Erschliessung der Hotelareale sichergestellt werden. b) Bauvorschriften 1. Für die Einordnung und Gestaltung von Bauten und Anlagen in der Hotelzone gelten grundsätzlich die Bestimmungen der Kernzone (Art. 39 BauG) sowie jene des Schutz- und Erhaltungsbereichs (Art. 65 BauG). 2. Neubauten, Ersatzbauten sowie wesentliche Erweiterungen bestehender Hotelbauten sind nur auf der Grundlage eines rechtskräftigen Arealplans zulässig. 3. Bauten und Anlagen in der Hotelzone haben sich einwandfrei in das Ortsbild und die Struktur der umliegenden Gebäude einzufügen. Bauabsichten sind frühzeitig, auf jeden Fall vor Beginn der Projektierung bei der Gemeinde anzumelden, wobei die Bauberatung und der beratende Beizug der Denkmalpflege obligatorisch sind. 4. Bei der Arealplanung muss als massgebende Ausnützungsziffer (AZ) eine Verhältniszahl zwischen min. 0.8 und max. 1.1 festgelegt werden. Wird für die Realisierung von Neubauten, Ersatzbauten und wesentlichen Erweiterungen bestehender Hotelbauten im Rahmen eines Gesamtkonzeptes lediglich eine der beiden, das jeweilige Hotelareal ”Buin" oder "Meisser" bildenden Teilflächen genutzt, so kann bei der Arealplanung als massgebende Ausnützungsziffer eine Verhältniszahl bis maximal 1.9 festgelegt werden. 5. Einzelne Hotelgebäudeteile können die mittlere Höhe der umliegenden historischen Bauernhäuser der Kernzone gemäss

21 der Definition der Gebäudehöhe dieses Gesetzes um ein angemessenes Höhermass, jedoch um max. 3 m überragen, sofern eine einwandfreie ortsbauliche Einordnung gewährleistet ist. Solche Baukörper haben gegenüber Nachbarparzellen einen erweiterten Grenzabstand von 1/4 der Mehrhöhe einzuhalten. 6. Für die Gebäudelänge sind in der Hotelzone die gestalterischen Kriterien massgebend. Weitere Einschränkungen bezüglich der Gebäudelänge bestehen hier nicht. 7. Die verkehrsmässige Erschliessung der im Bereich "Prä Mazun" gelegenen, zum Hotelareal "Meisser" gehörenden Teilfläche hat primär über die Parzelle Nr. 1533 zu erfolgen. Sie soll in erster Linie als unterirdischer Zugang von der Parzelle Nr. 1532 her erstellt werden. Falls die Gemeinde zur Entlastung der Dorfstrasse künftig eine rückwärtige, bis zur Parzelle Nr. 1513 führende Zufahrt erstellen sollte, könnte diese Erschliessungsmassnahme jene über die Parzelle Nr. 1533 ersetzen. Zur Finanzierung einer solchen alternativen Erschliessung des zum Hotelareal "Meisser" gehörenden Teilbereichs "Pra Mazun" müsste dannzumal die gesamte Fläche des Hotelareals "Meisser" in den entsprechenden Perimeter einbezogen und somit für diese zur anteilsmässigen Beitragsleistung verpflichtet werden. c) Rahmenbedingungen 1. Maximal 33% der auf dem Hotelareal als Gastgewerbebetrieb realisierten BGF darf für hotelfremde Wohnnutzungen beansprucht werden. Voraussetzung dafür ist, dass dadurch nachweisbar der längerfristige Weiterbestand des Hotelbetriebs sichergestellt und der Erlös aus dem Verkauf jenes Wohnraums nachweisbar zur Finanzierung des Hotelbetriebs eingesetzt wird. 2. Wird die hotelfremde Wohnnutzung mit einem Vermietungszwang über den Hotelbetreiber in Verbindung mit der Pflicht zur Inanspruchnahme der Hoteldienstleistungen ausgestattet, so kann der Anteil der hotelfremden Wohnnutzung max. 45 % der auf dem Areal als Gastgewerbebetrieb realisierten BGF beanspruchen. Der jährliche Nutzungsanspruch für den Wohnungseigentümer ist auf max. 8 Wochen, davon max. 4 Wochen während der Hauptsaison, zu beschränken. 3. Bei Mischkonzepten der auf dem Hotelareal für hotelfremde Wohnnutzungen zu realisierenden BGF, mit und ohne Vermietungszwang über den Hotelbetreiber, gilt als maximal zulässiger BGF-Prozentanteil das zwischen dem entsprechenden 33%- und 45%-Satz linear gemittelte Mass.

22 4. Bei Bauvorhaben mit einem architektonisch überzeugenden Gestaltungskonzept und einwandfreier Einordnung in das Ortsbild sowie in die Struktur der umliegenden Gebäude kann die Baubehörde Abweichungen der jeweils geltenden maximal zulässigen BGF-Masse um bis zu einem zusätzlichen Zehntel von 33% bzw. 45% bewilligen. 5. Die Realisierung der BGF für hotelfremde Wohnnutzungen vor der Ausführung des entsprechenden Hotelbauvorhabens ist nicht zulässig. 6. Der Nettoerlös aus dem allfälligen Verkauf von Wohnungen, die auf dem Hotelareal als Gastgewerbebetrieb realisiert wurden, ist vollumfänglich und nachweisbar für die Erneuerung, den Ausbau oder den Ersatz der bestehenden Hotelbauten einzusetzen. Die Sicherstellung der gesetzmässigen Verwendung jener Gelder hat durch Hinterlegung des Verkaufserlöses auf ein Sperrkonto mit zweckgebundener Freigabe zu erfolgen. 7. Das mit der Schaffung der Hotelzone neu eingezonte Bauland kann von der Gemeinde im Falle einer Einstellung des Hotelbetriebs wieder entschädigungslos ausgezont werden, soweit dieses noch nicht zonengemäss überbaut wurde. 8. Zur Sicherstellung der Planungsziele und der wesentlichen Rahmenbedingungen ist zwischen der Baubehörde und der Bauherrschaft ein öffentlich-rechtlicher Vertrag abzuschliessen. Die Zweckbestimmung der neu realisierten BGF sowie deren Verknüpfung mit dem bestehenden Hotelbetrieb und insbesondere das Konzept für dessen Weiterbestand sind durch Auflagen in der Baubewilligung sicherzustellen. Die Auflagen sind nach Eintritt der Rechtskraft der Baubewilligung durch die Gemeinde auf Kosten der Bauherrschaft dem Grundbuchamt zur Anmerkung im Grundbuch anzumelden. 9. Die im Zonenplan und Generellen Gestaltungsplan festgelegten Parkplatzareale sind im Rahmen der Arealplanung zu berücksichtigen und allenfalls anzupassen. 10. Bei der Entfernung der gemäss Generellem Gestaltungsplan schützenswerten Pflanzen müssen im Arealplan Ersatzpflanzungen festgelegt werden.

23

Zone für öffentliche Bauten und Anlagen

Garten- und Hofraumzone

Art. 421

Die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen ist für öffentliche oder öffentlichen Interessen dienende Bauten und Anlagen bestimmt. Ist die Zone im Generellen Erschliessungsplan mit einem P bezeichnet, so kann dort eine Gemeinschaftsanlage für Abstellplätze erstellt werden, an welcher insbesondere Eigentümerinnen und Eigentümer bestehender Bauten und Anlagen zur Beteiligung zu verpflichten sind.

Art. 432

Die Garten- und Hofraumzone umfasst jene Flächen, auf welchen die Freiräume zwischen der gewachsenen Bausubstanz und die dazugehörigen Gärten als solche zu erhalten sind. In der Garten- und Hofraumzone können kleinere An- und Nebenbauten, wie a) Gartenhäuschen, Holzschöpfe und dergleichen sowie, b) nach den Anordnungen des Generellen Gestaltungsplanes, private Parkplätze, unterirdische und oberirdische Garagen bewilligt werden, sofern sie den Zonenzweck und das Gesamtbild der Umgebung nicht beeinträchtigen. Diese Kleinbauten in der Garten- und Hofraumzone dürfen nicht der Wohn- und Gewerbenutzung dienen. Bei der Dachgestaltung dieser Kleinbauten sind die Vorschriften gemäss

Art. 18

Abs. 2 bis 4 dieses Baugesetzes nicht einzuhalten. Zulässig sind eingeschossige Kleinbauten mit einer maximalen Gebäudehöhe von 2.70 m. Kleinbauten gemäss lit. a) des voranstehenden Absatzes dürfen ausserdem eine Grundfläche von 9 m2 nicht überschreiten und sind in Leichtbauweise zu erstellen.

Übriges Gemeindegebiet

Art. 44 Das übrige Gemeindegebiet umfasst das unproduktive Land

und jene Flächen, für die noch keine Grundnutzung festgelegt ist. Bauten und Anlagen, die einen künftigen Zonenzweck beeinträchtigen, sind unzulässig. Der Gemeinde dürfen durch die Bewilligung zulässiger Bauvorhaben keine Kosten erwachsen. Es besteht kein Anspruch auf Anschluss an öffentliche Erschliessungsanlagen.

1 2

Genehmigt durch RB 00.1295 vom 15.08.2000 Genehmigt durch RB 00.1295 vom 15.08.2000

24

Landwirtschaftszone

Art. 45 Die Landwirtschaftszone umfasst Land, das sich für die

landwirtschaftliche Nutzung oder den Gartenbau eignet und für diese Nutzung zu erhalten ist. Bauten und Anlagen dürfen bewilligt werden, soweit sie für die landwirtschaftliche Nutzung des Bodens erforderlich sind oder den Wohnbedürfnissen der bäuerlichen Bevölkerung und ihrer Mitarbeiter sowie der Sicherung existenzfähiger Landwirtschaftsbetriebe dienen. Die Erstellung von Gärtnereien ist zulässig. Bauten in der Landwirtschaftszone haben sich gut in die Landschaft einzufügen. Die Baubehörde trifft notwendige Anordnungen bezüglich Stellung, Grösse, Lage und Ausgestaltung der Bauten.

Forstwirtschaftszone

Art. 46 Die Forstwirtschaftszone umfasst den bestehenden Wald und

grössere Flächen, die für die Aufforstung bestimmt sind. Die Nutzung richtet sich nach der Forstgesetzgebung und den Bestimmungen über Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen. b) Zonen überlagerter Nutzung

Freihaltezone

Art. 47 Die Freihaltezone umfasst das Gebiet, das zur Erhaltung

der äusseren Ansicht des Dorfes und der Landschaft mit einem dauernden Bauverbot belegt ist. Änderungen in der Benützung und Bewirtschaftung der Grundstücke sowie Terrainveränderungen dürfen dem Frei- haltezweck nicht widersprechen.

Wintersportzone

Art. 48

Die Wintersportzone umfasst das für die Ausübung des Wintersportes erforderliche Gelände wie Aufstiegs- und Abfahrtsgebiete für Skifahrer, Langlaufloipen, Übungsgelände, Schlittelwege und ähnliches. In der Wintersportzone steht jedermann zur Ausübung des Wintersportes der freie Zutritt offen. Bauten und Anlagen, Terrainveränderungen, Pflanzungen und Düngungen, welche die Ausübung des Wintersportes beeinträchtigen, sind nicht zulässig. Einfriedungen im Bereiche von Skipisten sind vom Grundeigentümer in der Zeit vom 1.12. bis 15.4. zu entfernen. Schäden an Grundstücken oder Ertragsausfälle, die durch die Ausübung des Wintersportes an Grundstücken innerhalb

25 der Wintersportzone entstehen, werden von der Gemeinde vergütet, wobei diese auf die Verursacher (Skiliftunternehmungen etc.) zurückgreifen kann. Geltend gemachte Ertragsausfälle werden von einer durch die Gemeinde eingesetzten Kommission festgelegt. Kosten, die der Gemeinde aus der Freihaltung des Wintersportgeländes erwachsen, können ganz oder teilweise interessierten Unternehmungen und Vereinigungen (Bergbahnen, Beherbergungsbetrieben, Skischulen und dergleichen) überbunden werden.

Materialablagerungsund Deponiezone

Art. 49

Die Materialablagerungs- und Deponiezone ist für Materialablagerungen und Abfalldeponien bestimmt. In der Materialablagerungszone darf nur unverschmutztes Aushub- und Abräummaterial aus Kiesgruben und Stein-brüchen abgelagert werden. Die Abfallarten, die in der Deponiezone abgelagert werden dürfen, bestimmen sich nach der Gewässerschutz- und Umweltschutzgesetzgebung. Die Materialablagerungs- und Deponieflächen sind nach Abschluss der Ablagerung oder Deponie oder einzelner Etappen im Sinne der künftigen Nutzung zu gestalten, zu rekultivieren und ordnungsgemäss zu unterhalten. Die Baubehörde trifft die erforderlichen Massnahmen im Baubewilligungsverfahren. Sie kann insbesondere eine geeignete Sicherstellung (zweckgebundenes Depositum) für die Kosten verlangen, welche für den Abschluss der Materialablagerung oder Deponie erforderlich sind. Für grössere Materialablagerungs- oder Deponievorhaben erlässt die Gemeinde einen Generellen Gestaltungsplan.

Grundwasserund Quellschutzzone

Art. 501 Die Grundwasser- und Quellschutzzone umfasst Gebiete, die

für die Sicherstellung der Trinkwasserversorgung vor Störungen geschützt werden. Innerhalb der Grundwasser- und Quellschutzzone sind Bauten und Anlagen sowie Nutzungen welche die Wasservorkommen gefährden könnten, nicht zulässig. Die zulässigen Nutzungen können in einem Reglement umschrieben werden. Der Gemeindevorstand erlässt für Grundwasserfassungen und für Mineralquellen sowie bei Bedarf für Quellfassungen detaillierte Schutzzonenpläne mit den Zonen S I (Fassungsbereich), S II (engere Schutzzone) und S III (weitere Schutzzone) samt zugehörigen Reglemente nach der Gewässerschutzgesetzgebung. Nutzungsbeschränkungen auf Parzellen

1

Genehmigt durch RB 00.1295 vom 15.08.2000

26 innerhalb der detaillierten Schutzzonen sind im Grundbuch anzumerken. Bauten und Anlagen in Grundwasser- und Quellschutzzonen können nur mit Auflagen bewilligt werden. Sie werden unter Beizug einer Fachperson festgelegt und sind Bestandteil der Baubewilligung. In der unmittelbaren Umgebung von Grundwasser- und Quellfassungen (im Umkreis von 40m) ist der Weidegang verboten. Ausserdem sind nur Gründüngungen gestattet. Gefahrenzonen

Art. 51

Die Gefahrenzonen bezeichnen die durch Lawinen, Rutschungen, Steinschlag, Überschwemmung und andere Naturer-eignisse bedrohten Gebiete. In der Gefahrenzone mit hoher Gefahr (Gefahrenzone I) dürfen keine Bauten erstellt und erweitert werden, die dem Aufenthalt von Menschen und Tieren dienen. Zerstörte Bauten dürfen nur in Ausnahmefällen wiederaufgebaut werden. Standortgebundene Bauten, die nicht dem Aufenthalt von Menschen und Tieren dienen, sind mit entsprechendem Objektschutz zulässig. In der Zone mit geringer Gefahr (Gefahrenzone II) bedürfen Bauvorhaben der Genehmigung durch die Gebäudeversicherung des Kantons Graubünden. Bei Standortgefährdung umschreibt diese die erforderlichen baulichen Schutzmassnahmen als Bauauflage.

Landschaftsschutzzone

Art. 52

Die Landschaftsschutzzone schützt Landschaften und Landschaftsteile von besonderer Schönheit und Eigenart, wie Umgebung von Siedlungen, See- und Flussufer, Aussichtslagen und Baumbestände vor der Zerstörung und Verbauung. Die Erstellung von Bauten und Anlagen, wesentliche Terrainveränderungen, Abbauvorhaben, Materialablagerun-gen, Deponien und andere bauliche Vorkehren, die dem Zonenzweck entgegenstehen, sind nicht gestattet. Neue Strassen und Wege sind nur zulässig, soweit sie für die Nutzung des betreffenden Gebietes unerlässlich sind oder ein anderes überwiegendes öffentliches Interesse nachgewiesen ist. Bestehende Bauten dürfen erneuert werden.

Naturschutzzone

Art. 53 Die Naturschutzzone schützt Biotope wie Uferbereiche,

Kleinseen, Naturweiher, Tümpel, Riedgebiete und Moore sowie Hecken, Feldgehölze, Trockenstandorte, Magerwiesen und weitere naturnahe Standorte, die sich durch besondere

27 Artenvielfalt oder das Vorkommen seltener Arten auszeichnen, vor der Zerstörung. In der Naturschutzzone sind Bauten und Anlagen aller Art, Terrainveränderungen, Entwässerungen, Rodungen, Düngungen, Materialablagerungen und andere störende Eingriffe oder Nutzungen untersagt. Die Baubehörde trifft notwendige Massnahmen zur Pflege und Kennzeichnung der geschützten Gebiete. Sie kann Zutrittsverbote erlassen. Land- und forstwirtschaftliche Nutzung ist im herkömmlichen Rahmen zulässig.

Art. 541 Archäologiezone

Art. 55 Die Archäologiezone umfasst jene Flächen, auf denen mit

grosser Wahrscheinlichkeit archäologische Funde und Befunde zu erwarten sind. Alle Bauvorhaben und Grabarbeiten (Leitungsgräben, Schächte etc.) sind der Gemeinde und dem Archäologischen Dienst vor der Ausarbeitung der Projektpläne bekannt zu geben. Die Baubehörde entscheidet nach Einholung einer Stellungnahme des Archäologischen Dienstes über die notwendigen Auflagen.

Archäologische Schutzzone

Art. 56

Die archäologische Schutzzone schützt bekannte archäologische Fundstellen wie z.B. Siedlungsplätze, Gräberfelder, archäologisch bedeutende Bauten und Anlagen usw. vor willkürlicher Zerstörung und Veränderung jeder Art. In der archäologischen Schutzzone sind Bauten und Anlagen, die den Zweck der Zone beeinträchtigen, untersagt. Unumgängliche Bodeneingriffe jeglicher Art sind nur mit ausdrücklicher Bewilligung des Archäologischen Dienstes gestattet. Die Land- und forstwirtschaftliche Nutzung ist grundsätzlich gestattet. Die Baubehörde trifft nach Rücksprache mit dem Archäologischen Dienst notwendige Einschränkungen.

1

Aufgehoben durch RB 22.774 vom 11. Oktober 2022

28 3.1.3. Zonenordnung Zonenschema

Art. 57 Die Bauweise und das Mass der Nutzung in den Bauzonen

richtet sich nach dem Zonenschema und den zugehörigen Begriffsbestimmungen. Das Zonenschema bestimmt ferner für jede Bauzone den zulässigen Emissionsgrad von Betrieben und Anlagen. Liegt ein Grundstück in verschiedenen Bauzonen, sind die Ausnützungsziffer, die Grenzabstände und die Emissionsbeschränkungen in jeder Zone für die dort gelegenen Gebäudeteile einzuhalten. Im übrigen gelten die Vorschriften der Zone, in welcher der grössere Teil des Gebäudes liegt.

Ausnützungsziffer

Art. 581

Die Ausnützungsziffer (AZ) ist die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossfläche (BGF) der Gebäude und der anrechenbaren Landfläche (LF). Sie wird wie folgt berechnet: AZ = BGF LF

Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller oberirdischen Geschossflächen im Aussenmass in Haupt-, Anund Nebenbauten einschliesslich Aussentreppen und Zwischengeschossen mit Ausnahme des Mehrmasses von Aussenmauern mit Wandstärken über 30 cm. Im Dachgeschoss sind ohne Rücksicht auf die Nutzung Raumteile anzurechnen, deren lichte Höhe gemessen bis Unterkant Dachsparren 1,6 m überschreitet. In Geschossen, die nicht vollständig über dem gewachsenen oder abgegrabenen Boden liegen, sind Raumteile ohne Rücksicht auf die Nutzung anzurechnen, die mehr als 1,6 m über das gewachsene oder abgegrabene Terrain hinausragen. Bei Geschossen mit einer Höhe von über 4,30 m wird pro 2,70 m Gebäudehöhe ein Geschoss berechnet und die dazugehörige Bruttogeschossfläche ermittelt. Nicht angerechnet werden: 1. Nicht gewerblichen Zwecken dienende Einstellhallen für Motorfahrzeuge, Velos, Kinderwagen und dergleichen;

1

Genehmigt durch RB 00.1295 vom 15.08.2000

29 2. Holzschöpfe, Gartenhäuschen tierställe und dergleichen;

für

Gartengeräte,

Klein-

3. Offene Erdgeschosshallen und überdeckte offene Dachterrassen; 4. Offene ein- und vorspringende Balkone, sofern sie nicht als Laubengänge dienen. Als anrechenbare Landfläche gilt die zusammenhängende Fläche der von der Baueingabe erfassten, baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder Grundstückteile in der Bauzone abzüglich Wald, Gewässer sowie der im generellen Erschliessungsplan oder in einem Quartierplan über Landabzüge ausgeschiedenen Strassen- und Trottoirflächen. Die massgebenden Ausnützungsziffern sind im Zonenschema festgelegt. Nutzungsübertragung und Parzellierung

Art. 59

Die Baubehörde kann Nutzungsübertragungen zwischen angrenzenden oder bloss durch Strassen, Bäche und Bahnen getrennten Grundstücken innerhalb der gleichen Bauzone zulassen, sofern ein entsprechender Vertrag zwischen den betroffenen Grundeigentümern vorliegt und die Nutzungsübertragung im Grundbuch angemerkt wird. Vorbehalten bleiben weitergehende Nutzungsverlegungen nach den Anordnungen des generellen Gestaltungsplanes. Wird von einem überbauten Grundstück ein Teil abgetrennt, so darf die neue Parzelle nur soweit überbaut werden, als die Ausnützungsziffer über die ganze ursprüngliche Parzelle eingehalten wird. Die Gemeinde führt eine Kontrolle über die Ausnützung der Grundstücke.

Gebäudehöhe

Art. 60 Als Gebäudehöhe gilt das Mittel aller Hauptgebäudeecken,

gemessen vom gewachsenen Boden bis zum Schnittpunkt mit den Dachpfetten oberkant. Bei Abgrabungen ist die Gebäudehöhe vom neu gestalteten Terrain aus zu messen. Bei gegliederten Bauten wird die Gebäudehöhe für jeden Baukörper ermittelt. Als Gliederung gilt nur ein Vor- oder Rücksprung von mindestens 3 m, der vom Terrain bis zum Dach reicht.

An- und Nebenbauten

Art. 61 An- und Nebenbauten im Sinne dieses Gesetzes sind Gebäude,

die eine Gebäudelänge von maximal 6 m und eine Gebäudehöhe

30 von nicht mehr als 3,50 m aufweisen und keine AZ-pflichtigen Räume enthalten. Ein Anbau darf keinen Gebäudeteil (inkl. Dach) aufweisen, der höher ist als der Anschlusspunkt des Anbaues an die Fassade des Hauptgebäudes.

Gebäudeabstand von Nebenbauten auf der gleichen Parzelle Gebäudelänge

Art. 62 Auf dem gleichen Grundstück können Nebenbauten gemäss

Art. 61 bis

1,50 m an das Hauptgebäude herangerückt werden, wenn keine öffentlichen Interessen entgegenstehen. Diese Nebengebäude müssen architektonisch mit dem Hauptgebäude eine Einheit bilden.

Art. 63

Bei offener Bauweise gelten die im Zonenschema festgehaltenen maximalen Gebäudelängen. Als Gebäudelänge gilt die längste waagrechte Fassadenabmessung. Bei unregelmässigen Grundrissen wird sie als grösste Ausdehnung des kleinsten das Gebäude begrenzenden Rechtecks gemessen. Anbauten im Sinne von Art. 61 werden nicht mitgerechnet. Bei geschlossener Bauweise und halboffener Bauweise bestehen keine Einschränkungen bezüglich Gebäudelänge.

Grenz- und Gebäudeabstand

Art. 64

Als Grenzabstand gilt bei Hochbauten jeder Art die kürzeste, waagrecht gemessene Entfernung zwischen der Umfassungswand und der Grundstücksgrenze. Der grosse Grenzabstand ist von der Hauptfassade, die kleinen Grenzabstände sind von den Nebenfassaden aus einzuhalten. Die Hauptfassade wird aufgrund der Lage der Hauptwohnräume bestimmt; im Zweifel sind zusätzlich die topografische Lage und die Stellung der Nachbargebäude massgebend. Bei eingeschossigen An- und Nebenbauten im Sinne von Art. 61 beträgt der Grenzabstand in allen Bauzonen 2,50 m. Mit schriftlicher Zustimmung des Nachbarn können die Grenzabstände ungleich zur Grenze verteilt werden, wenn der Gebäudeabstand eingehalten ist. Diese Grunddienstbarkeit ist vor Baubeginn im Grundbuch einzutragen. Zwischen mehreren Bauten auf dem gleichen Grundstück ist der doppelte Grenzabstand als Gebäudeabstand einzuhalten. Anbauten im Sinne von Art. 61 können – sofern sie mit dem Hauptgebäude architektonisch eine Einheit bilden – bis 2,50 m an die Hauptfassade herangerückt werden.

31

Auskragende Gebäudeteile wie offene Balkone, Erker, Vordächer, Vortreppen und dergleichen dürfen höchstens 1,50 m in den Grenz- und Gebäudeabstand hineinragen, sofern ihre Gesamtlänge 2/5 der Fassadenlänge nicht überschreitet. 4. Gestaltungslinien

Schutz- und Erhaltungsbereich

Art. 651 Als Schutz- und Erhaltungsbereich bezeichnet der Generelle

Gestaltungsplan jenen Ortsteil, welcher sowohl die ganze Kernzone, die Wohn- und Gewerbezone als auch die Gartenund Hofraumzone umfasst und sich durch eine hervorragende Qualität des Ortsbildes in seiner Gesamtheit sowie durch einen hohen denkmalpflegerischen Eigenwert diverser Einzelobjekte auszeichnet. In diesem Bereich befindliche, durch den Generellen Gestaltungsplan als geschützt bezeichnete Bausubstanz muss unterhalten und darf nicht abgebrochen oder aus- gekernt werden. Bei Erneuerungen oder Umbauten ist die architektonisch sowie historisch bedeutende Bausubstanz im Innern des Gebäudes und aussen zu wahren. Bei störenden Elementen ist der ursprüngliche Zustand wieder herzustellen. In diesem Bereich befindliche, durch den Generellen Gestaltungsplan als schützenswert bezeichnete Bausubstanz und ebensolche Strukturelemente sind zu erhalten und dürfen nicht abgebrochen werden. Erneuerungen und Umbauten sind im Rahmen der Zonenbestimmungen unter Wahrung der äusseren Erscheinung möglich. Neubauten sind an bezeichneten Baustandorten innerhalb eines vorgegebenen Bauvolumens mit Auflagen gestattet. Bauvorhaben im Schutz- und Erhaltungsbereich sind vor Beginn der Projektierung bei der Baubehörde anzumelden. Art. 65bis2

Baugestaltungslinien

Die Baugestaltungslinien dienen der Gestaltung des Ortsbildes oder einzelner Strassenzüge sowie der Situierung von Bauten innerhalb der Siedlung. Baugestaltungslinien dürfen von Hochbauten nicht überschritten werden. Wo die Pläne es vorsehen, bestimmen die Baugestaltungslinien zwingend die Lage von Gebäuden und Gebäudeseiten.

1 2

Genehmigt durch RB 00.1295 vom 15.08.2000 Genehmigt durch RB 00.1295 vom 15.08.2000

32

Baugestaltungslinien können im Generellen Gestaltungsplan oder in Quartierplänen festgelegt werden. 5. Erschliessung 5.1. Planung und Projektierung Bau- und Niveaulinien

Art. 66

Die Baulinien dienen zum Schutze bestehender oder geplanter Verkehrs- und Versorgungsanlagen. Der mit einer Baulinie beschwerte Boden darf ober- und unterirdisch nicht überbaut werden. Einzelne Vorsprünge wie Vordächer, Erker und Balkone dürfen bis 1,50 m über die Baulinie hinausragen, sofern sie mindestens 3 m über dem Trottoir- und 4,50 m über dem Strassenniveau liegen. Bauliche Veränderungen an Bauten im Baulinienbereich dürfen nur ausnahmsweise vorgenommen werden. Der entstehende Mehrwert ist auf Kosten des Eigentümers im Grundbuch anzumerken. Er wird im Enteignungsfalle nicht vergütet. Die Niveaulinien orientieren über die Höhenlage projektierter Verkehrsanlagen. Die Eingänge, Einfahrten etc. sind auf die Niveaulinien auszurichten.

Generelle Projekte und Bauprojekte

Art. 67 Die Baubehörde sorgt entsprechend der Entwicklung und der

genehmigten Kredite für die zeitgerechte Erstellung der generellen Projekte sowie der Bauprojekte für die im generellen Erschliessungsplan festgelegten Erschliessungsanlagen. Die generellen Projekte erfassen die Hauptstränge der Wasserversorgung (GWP) und der Abwasserbeseitigung (GKP), die Verkehrsanlagen der Groberschliessung sowie die Anlagen der Energieversorgung und der Abfallbeseitigung. Die Bauprojekte bestimmen Art, Umfang, Lage und bautechnische Gestaltung von Erschliessungsanlagen und weitere Einzelheiten.

Verfahren

Art. 68

Die Bau-, Baugestaltungs- und Niveaulinien, generelle Projekte und Bauprojekte sind während 30 Tagen in der Gemeinde öffentlich aufzulegen. Während der Auflage kann bei der Baubehörde schriftlich und begründet Einsprache erhoben werden.

33 Nach Ablauf der Auflagefrist entscheidet die Baubehörde über allfällige Einsprachen und gibt ihren Entscheid den Einsprechern schriftlich und begründet bekannt. Der Erlass von Bau-, Baugestaltungs- und Niveaulinien sowie die Genehmigung von generellen Projekten und von Bauprojekten ist in ortsüblicher Weise bekanntzugeben. Für Bau-, Baugestaltungs- und Niveaulinien, die im Generellen Gestaltungsplan oder in einem Quartierplan festgelegt werden, gelten ausschliesslich die Verfahrensvorschriften der betreffenden Planungsmassnahme.

Öffentliche Erschliessungsanlagen a) Ausführung, Etappen

Art. 69

Projektierung und Erstellung der öffentlichen Erschliessungsanlagen sind Sache der Gemeinde. Die Baubehörde sorgt nach der Entwicklung und Einholung der erforderli-chen Kredite für die zeitgerechte Ausführung der Erschliessungsanlagen der ersten Etappe. Anlagen der zweiten Erschliessungsetappe werden erstellt, wenn ein ausgewiesener Bedarf an Bauland besteht oder wenn es die Mehrheit der interessierten Grundeigentümer, denen mehr als die Hälfte des zu erschliessenden Gebietes gehört, schriftlich beantragt. Die Baubehörde kann in diesem Fall die Erschliessung davon abhängig machen, dass ein allfälliger Gemeindeanteil an der Finanzierung von den Grundeigentümern bis zur Umteilung der Anlage in die erste Etappe zinslos vorfinanziert wird. Für die Ausgestaltung der Erschliessungsanlagen gelten die Vorschriften der von der Gemeinde zu erlassenden Erschliessungsreglemente.

b) Unterhalt, Schneeräumung

Art. 70

Die im Eigentum der Gemeinde stehenden Erschliessungsanlagen werden von der Gemeinde Unterhalten. Die Verkehrsanlagen der Gemeinde werden während des Winters offengehalten, soweit es den öffentlichen Bedürfnissen entspricht. Die Verwendung chemischer Auftaumittel ist untersagt. Die Baubehörde bezeichnet die jeweils zu räumenden Strassen, Wege und Plätze. Die Gemeinde ist befugt, bei der Schneeräumung den Schnee unter möglichster Schonung von Gebäuden und Kulturen auf angrenzende private Grundstücke werfen zu lassen. Die betroffenen Grundstücke sind von der Gemeinde nach der Schneeräumung von Splitt und Abfällen zu reinigen. Schäden an Pflanzen oder Zäunen werden vergütet.

34

Private Erschliessungsanlagen

Art. 71

Die Ausführung und der Unterhalt privater Erschliessungsanlagen einschliesslich der Schneeräumung sind Sache der Grundeigentümer. Die Gemeinde kann durch Beschluss der Baubehörde den Unterhalt und die Schneeräumung auf Privatstrassen vertraglich gegen Ersatz der Kosten übernehmen. Die Baubehörde hat auf Antrag des Eigentümers private Erschliessungsanlagen, die dem Gemeingebrauch dienen und den technischen Anforderungen genügen, zu übernehmen, sofern die Anlagen unentgeltlich und in gutem Zustand abgetreten werden. Vorbehalten bleibt die Übernahme privater Erschliessungsanlagen auf dem Enteignungsweg. Für die Ausgestaltung der Erschliessungsanlagen gelten die Vorschriften der von der Gemeinde zu erlassenden Erschliessungsreglemente. 5.2. Finanzierung

Finanzierung der öffentlichen Erschliessungsanlagen

Art. 72 Die Finanzierung der öffentlichen Erschliessungsanlagen

ist grundsätzlich Sache der Gemeinde. Die Grundeigentümer beteiligen sich an den Kosten durch Bezahlung von Grundeigentümerbeiträgen, Anschluss- und Benützungsgebühren. Grundeigentümerbeiträge werden erhoben für alle Verkehrsanlagen sowie für Versorgungsanlagen der Feinerschliessung (Wasserversorgung, Abwasser- und Abfallbeseitigung), soweit den Grundeigentümern aus der Erstellung, dem Ausbau oder der Abänderung solcher Anlagen ein wirtschaftlicher Sondervorteil erwächst. Anschlussgebühren werden erhoben für den Anschluss an Versorgungsanlagen der Grund- und Groberschliessung (Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung). Die Anlagen der Grund- und Groberschliessung sind im Generellen Erschliessungsplan als solche bezeichnet. Benützungsgebühren werden erhoben zur Deckung der laufenden Kosten der Gemeinde für den Betrieb und Unterhalt der öffentlichen Anlagen für die Wasserversorgung sowie die Abwasser- und Abfallbeseitigung.

Grundeigentümerbeiträge a) Anteile und Beitragspflicht

Art. 73 Der von der Gesamtheit der Grundeigentümer zu tragende

Anteil an den Kosten der öffentlichen Verkehrsanlagen sowie von Versorgungsanlagen der Feinerschliessung wird durch die Baubehörde entsprechend dem öffentlichen und

35 privaten Interesse an den Anlagen festgelegt, wobei folgende Richtlinien gelten: Gemeindeanteil Verkehrsanlagen: - Groberschliessung 70 – 40 % - Feinerschliessung 30 - 0 % Versorgungsanlagen: Feinerschliessung

30 -

0 %

Grundeigentümeranteil 30 – 60 % 70 – 100 %

70 – 100 %

Dienen Erschliessungsanlagen ausschliesslich der Überbauung und Nutzung eines Gebietes durch die Grundeigentümer, sind ihnen die Erschliessungskosten ganz zu überbinden. Bei kleinen Erschliessungsvorhaben kann auf die Durchführung eines Beitragsverfahrens verzichtet werden, falls der damit verbundene Aufwand in keinem Verhältnis zu den zu erwartenden Grundeigentümerbeiträgen steht. Der Beitragspflicht unterliegen sämtliche für das öffentliche Werk notwendigen Aufwendungen, insbesondere auch Projektierungs-, Landerwerbs- und Bauleitungskosten sowie Bauzinsen und die Aufwendungen für die Erstellung des Kostenverteilers. Beitragspflichtig sind die im Zeitpunkt der öffentlichen Auflage des Kostenverteilers im Grundbuch eingetragenen Liegenschaftseigentümer (Allein-, Gesamt- oder Miteigentümer bzw. Stockwerkeigentümer).

b) Kostenverteiler

Art. 74

Der auf die Gesamtheit der Grundeigentümer entfallende Anteil an den Erschliessungskosten ist in einem Kostenverteiler entsprechend den Vor- und Nachteilen unter den Grundeigentümer aufzuteilen. Werden weitgehend unüberbaute Grundstücke in das Verfahren einbezogen, sind die Kosten im Verhältnis der Grundstücksflächen aufzuteilen. Unterschiedliche Ausnütz-ungsziffern oder Übernutzungen bei bestehenden Gebäuden sind zu berücksichtigen.

Art. 75 c) Verfahren

Fälligkeit

Werden beitragspflichtige Erschliessungsanlagen im Rahmen einer Quartierplanung erstellt, sind die Grundeigentümerbeiträge im Quartierplanverfahren festzulegen. In anderen Fällen erfolgt die Einleitung des Verfahrens, die Aufstellung des Kostenverteilers und die

36 Rechnungsstellung nach den einschlägigen Vorschriften der kantonalen Raumplanungsverordnung. Die Grundeigentümerbeiträge werden mit der Rechnungsstellung zur Bezahlung fällig. Die Baubehörde kann bei grösseren Anlagen oder langdauernden Arbeiten Abschlags-zahlungen bis zur Höhe der mutmasslichen Anteile festlegen. In Rechnung gestellte Beiträge sowie Abschlags-zahlungen sind innert 60 Tagen seit Rechnungsstellung zu bezahlen. Für verspätete Zahlungen wird ein Verzugszins in der Höhe des Zinssatzes der Graubündner Kantonalbank für 2. Hypotheken zuzüglich ½ % berechnet.

Anschlussgebühren a) Gebührenpflicht

Art. 76 Für Neubauten und bestehende Bauten, die erstmals an die

Anlagen der Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung der Gemeinde angeschlossen werden, haben die Grundeigentümer eine einmalige Anschlussgebühr zu bezahlen. Für nicht angeschlossene Bauten, deren Feuerschutz gewährleistet wird, ist eine Feuerschutzgebühr zu entrichten. Die Höhe der Anschlussgebühren wird in Prozenten des Neuwertes der Gebäudeversicherung in einem besonderen durch die Gemeinde zu erlassenden Tarif festgelegt. Gebührenpflichtig sind die im Zeitpunkt der Bewilligung des Anschlusses im Grundbuch eingetragenen Liegenschaftseigentümer (Allein-, Gesamt-, Mit- bzw. Stockwerkeigentümer). Bei Baurechtsverhältnissen ist der Baurechtsnehmer gebührenpflichtig.

b) Berechnung

Art. 77

Die aufgrund des Neuwertes der Gebäudeversicherung erhobenen Anschlussgebühren werden gemäss neuester amtlicher Schätzung einschliesslich der jeweiligen Teuerungs-zuschläge berechnet. Massgeblich für die Veranlagung sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Vollendung des gebührenpflichtigen Bauvorhabens. Bei bestehenden Bauten wird auf den Zeitpunkt des Anschlusses abgestellt. Erhöht sich der Neuwert der Gebäudeversicherung durch nachträgliche bauliche Veränderungen um mehr als 20 %, ist eine dem Mehrwert entsprechende Nachzahlung zu leisten. Wird ein Gebäude ganz oder teilweise abgebrochen, so sind früher geleistete Anschlussgebühren anzurechnen.

c) Erhebung, Fälligkeit

Art. 78 Die Anschlussgebühren für Neubauten oder nachträgliche

bauliche Veränderungen werden bei Erteilung der Baubewilligung aufgrund der geschätzten Baukosten provisorisch in

37 Rechnung gestellt. Die definitive Veranlagung erfolgt nach Eingang der Neuwertschätzung. Die Anschlussgebühren für bestehende Bauten und die Feuerschutzgebühren werden dem Eigentümer im Zeitpunkt des Anschlusses bzw. Gewährleistung des Feuerschutzes aufgrund der letzten Neuwertschätzung zuzüglich Teuerungszuschlag in Rechnung gestellt. Die Anschlussgebühren werden mit Zustellung der Rechnung zur Bezahlung fällig. Sie sind innert 60 Tagen zu bezahlen. Bei verspäteter Zahlung wird ein Verzugszins in der Höhe des Zinssatzes der Graubündner Kantonalbank für 2. Hypotheken zuzüglich ½ % berechnet. d) Einsprache

Art. 79

Einsprachen gegen die Anschlussgebühren sind innert 20 Tagen seit Zustellung der Rechnung schriftlich und begründet bei der Baubehörde einzureichen. Die Baubehörde prüft die Einsprache und teilt dem Einsprecher die Höhe der geschuldeten Gebühr in einer rekursfähigen Verfügung mit.

Benützungsgebühren

Art. 80 Die Benützungsgebühren für den Betrieb und Unterhalt der

Gemeindewasserversorgung, der Abwasser- und Abfallbeseitigung werden jährlich erhoben. Die Wassertaxen und die Abwassergebühren setzen sich zusammen aus einer Grundgebühr und einer nach dem tatsächlichen Verbrauch berechneten Verbrauchsgebühr. Die Kehrichtgebühren werden nach einem von der Gemeinde-versammlung separat erlassenen Reglement erhoben. Die Benützungsgebühren werden mit der Zustellung der Rechnung zur Bezahlung fällig. Für den Verzugszins bei verspäteter Bezahlung sowie für Einsprachen gegen die Gebührenrechnung gelten sinngemäss die Vorschriften über die Anschlussgebühren.

Gesetzliches Pfandrecht

Art. 81

Für sämtliche rechtskräftig festgesetzten Grundeigentümerbeiträge sowie Anschluss- und Benützungsgebühren be- steht ein gesetzliches Pfandrecht gemäss Art. 162 EG zum ZGB. Die Beanspruchung des Pfandrechtes ist dem Beitrags- bzw. Gebührenpflichtigen in einer rekursfähigen Verfügung zu eröffnen.

38

II. Quartierplanung Zweck und Inhalt

Art. 82 Der Quartierplan regelt die Gestaltung und Erschliessung

eines umgrenzten Teiles einer Bauzone. Er kann Anlagen der Quartierausstattung vorsehen. Der Quartierplan besteht aus den Quartierplanbestimmungen, dem Quartiergestaltungsplan und dem Quartiererschliessungsplan. Für gemeinschaftliche Versorgungsanlagen können selbständige Quartierversorgungspläne erlassen werden. Der Quartierplan umfasst nach Bedarf zusätzlich Pläne und Verzeichnisse der Baulandumlegung oder den Grenzbereinigungsplan. 1. Quartierplan

Quartierplanbestimmungen

Art. 83 Die Quartierplanbestimmungen enthalten Vorschriften über

die Gestaltung der Bauten und Anlagen. Sie regeln mindestens die Erstellung und Finanzierung der Quartiererschliessung sowie die Grundsätze für die Verteilung der Planungs- und der Erschliessungskosten unter den Grundeigentümern. Die Quartierplanbestimmungen können die Bauvorschriften der Grundordnung ergänzen. Sie können im Rahmen der Grundordnung Nutzungspflichten vorsehen. Abweichungen von allgemeinen Bauvorschriften und von Zonenvorschriften sind nur nach Massgabe der Bestimmungen über den Quartiergestaltungsplan zulässig.

Quartiergestaltungsplan

Art. 84 Der Quartiergestaltungsplan gewährleistet die Einordnung

neuer Quartiere in die gewachsene Siedlung und in die Landschaft. Er schafft für bestehende Quartiere die Voraussetzungen für ihre Erneuerung und Verbesserung. Der Quartiergestaltungsplan trennt wenigstens die überbaubaren und freizuhaltenden Flächen. Enthält er weitergehende Anordnungen über die zulässigen Baukuben, ihre Nutzung und Gestaltung und bietet er Gewähr für eine gute Beziehung der geplanten Bauten zur baulichen und landschaftlichen Umgebung und untereinander, können im Quartierplan folgende Ausnahmen festgelegt werden: 1. Die Gebäude- und Grenzabstände, die Gebäudelängen und der Zusammenbau mehrerer Baukörper können nach architektonischen Kriterien frei bestimmt werden.

39 2. Drängt sich aus gestalterischen Gründen eine Terrainveränderung auf, kann die Verrechnung der Gebäude- und Firsthöhen ab neuem Terrain vorgeschrieben werden. Gegenüber Nachbargrundstücken, die nicht in das Quartierplanverfahren einbezogen sind, gelten die vorgeschriebenen Grenz- und Gebäudeabstände. Quartiererschliessungsplan

Art. 85 Der Quartiererschliessungsplan legt die Erschliessung des

Quartierplangebietes mit Verkehrs- und Versorgungsanlagen verbindlich fest. Er ist auf den Quartiergestaltungsplan, den Generellen Erschliessungsplan und die generellen Projekte der Gemeinde abzustimmen. Der Quartiererschliessungsplan kann Gemeinschaftsanlagen wie Einstellgaragen, Energieversorgungsanlagen und dgl. vorschreiben. Eigentümer bestehender Bauten und Anlagen können zu einem Anschluss an eine Gemeinschaftsanlage verpflichtet werden, sofern deren Anschluss zweckmässig und zumutbar ist. Der Quartiererschliessungsplan kann Etappen für die Ausführung der Erschliessungsanlagen festlegen.

Quartiererschliessung a) Erstellung

Art. 86 Anlagen der Quartiererschliessung, die nach Abschluss des

Verfahrens von der Gemeinde übernommen werden, sind durch die Gemeinde zu erstellen. Der hiefür benötigte Boden ist durch die Baulandumlegung auszuscheiden und in das Eigentum der Gemeinde überzuführen. Anlagen der Quartiererschliessung, die nicht übernommen werden, erstellen die Grundeigentümer unter Aufsicht der Gemeinde. Die Rechte und Pflichten der Grundeigentümer an diesen Anlagen sind in den Quartierplanbestimmungen zu regeln.

Art. 87 b) Finanzierung Die Kosten der Quartiererschliessung gehen grundsätzlich

zu Lasten der beteiligten Grundeigentümer. Die Gemeinde leistet Beiträge, wenn an der Erstellung der Anlagen ein unmittelbares öffentliches Interesse besteht, das über die gemeinschaftlichen Interessen der Grundeigentümer hinausgeht. Der Kostenverteiler ist nach den für die Grundeigentümerbeiträge geltenden Grundsätzen aufzustellen und in die Quartierplanbestimmungen aufzunehmen. Die Kostenanteile werden mit der Fertigstellung der Erschliessungsanlagen zu Bezahlung fällig. Die Baubehörde

40 kann jedoch die Quartierplanbeteiligten bereits während der Bauausführung zu Akontozahlungen verpflichten. In Rechnung gestellte Kostenanteile sind innert 60 Tagen zu bezahlen. Bei verspäteter Zahlung wird ein Verzugszins in der Höhe des Zinssatzes der Graubündner Kantonalbank für 2. Hypotheken zuzüglich ½ % berechnet.

Quartierausstattung

Art. 88

Bauten und Anlagen der Quartierausstattung sind im Quartiergestaltungsplan, im Quartiererschliessungsplan oder in einem besonderen Plan festzulegen. Die Kosten der Quartierausstattung trägt in der Regel die Gemeinde. Dienen Bauten und Anlagen der Quartierausstattung vorwiegend den Interessen der beteiligten Grundeigentümer, können sie zur Leistung eines ihrem Sondervorteil entsprechenden Kostenbeitrages verpflichtet werden. Dient die Ausstattung ausschliesslich den Quartierplanbeteiligten, können ihnen alle Kosten überbunden werden. Der Kostenanteil jedes Grundeigentümers ist im Kostenverteiler festzulegen. 2. Baulandumlegung

Zweck und Anordnung

Art. 89

Die Baulandumlegung dient der Neuordnung der Eigentumsverhältnisse. Sie schafft die Voraussetzungen für die Verwirklichung des Quartiergestaltungs- und des Quartiererschliessungsplanes. Die Baulandumlegung kann von der Baubehörde von Amtes wegen angeordnet werden. Sie ist ausserdem zu beschliessen, wenn es die Mehrheit der interessierten Grundeigentümer verlangt, denen mehr als die Hälfte des Umlegungs-gebietes gehört. Zum Schutz der Baulandumlegung kann die Baubehörde einen Umlegungsbann beschliessen. Während des Umlegungsbannes dürfen ohne Zustimmung der Baubehörde keine rechtlichen oder tatsächlichen Verfügungen über die Grundstücke getroffen werden, welche die Baulandumlegung beeinträchtigen oder erschweren. Im übrigen gelten für den Umlegungsbann sinngemäss die Vorschriften über den Erlass von Planungszonen.

Aufnahme des alten Bestandes

Art. 90

Für alle Grundstücke im Umlegungsgebiet ist ein Bestandesplan und ein Bestandesverzeichnis zu erstellen, aus welchem die Eigentumsverhältnisse an den einbezogenen

41 Grundstücken mit Einschluss der beschränkten dinglichen Rechte sowie die vorgemerkten persönlichen Rechte ersichtlich sind. Bestandesplan und Bestandesverzeichnis sind während 20 Tagen aufzulegen. Den Betroffenen ist Gelegenheit zu geben, Änderungen oder Ergänzungen zu beantragen. Streitigkeiten, welche den Bestand und Umfang des Eigentums betreffen, sind auf den Zivilweg zu verweisen.

Abzüge für den Gemeinbedarf

Art. 91 Von der Gesamtfläche des Umlegungsgebietes ist Land, das

für die Erschliessung und für Gemeinschaftsanlagen benötigt wird, die überwiegend den Bedürfnissen des Umlegungsgebietes dienen, unentgeltlich in Abzug zu bringen. Die verbleibende Fläche bildet die Verteilungsmasse für die Neuzuteilung. Die Abtretung von Boden oder Rechten zu weitergehenden öffentlichen Zwecken richtet sich, sofern keine Einigung erzielt wird, nach den Vorschriften des Enteignungsgesetzes.

Neuzuteilung Wertausgleich

Art. 92 Jeder Grundeigentümer erhält durch den Umlegungsplan und

das Neuzuteilungsverzeichnis aus der Verteilungsmasse Boden zugewiesen, der anteilmässig dem Land entspricht, das er in die Umlegung eingeworfen hat. Durch Boden nicht ausgleichbare Mehr- oder Minderwerte sind in Geld voll auszugleichen. Genügt ein Anteil an der Verteilungsmasse nicht, um ein überbaubares Grundstück zu bilden, so ist der betreffende Grundeigentümer voll zu entschädigen. Bei etappenweiser Erschliessung des Quartiers ist bei der Zuteilung der Grundstücke auf die Bauabsichten der Grundeigentümer Rücksicht zu nehmen. Bauwilligen Grundeigentümern ist Boden in der ersten Etappe zuzuweisen. Bei Baulandumlegungen zur Erschliessung von Land für den Wohnungsbau kann die Neuzuteilung mit der Verpflichtung verbunden werden, dass die Grundstücke in einer für den Eigentümer zumutbaren Frist überbaut oder für Zwecke, die der Überbauung dienen, zu Verfügung gestellt werden (Bauverpflichtung).

Bereinigung der beschränkten dinglichen und vorgemerkten persönlichen Rechte

Art. 93 Beschränkte dingliche und vorgemerkte persönliche Rechte,

die durch die Baulandumlegung gegenstandslos werden oder dem Umlegungszweck entgegenstehen, sind nicht in die

42 Neuzuteilung aufzunehmen. Alle übrigen sind durch Rechte gleichen Inhalts im Neuzustand zu ersetzen. Beschränkte dingliche und vorgemerkte persönliche Rechte, die nicht in die Neuzuteilung übernommen werden, sind mit Ausnahme der gegenstandslos gewordenen Rechte voll zu entschädigen. Mit Ausnahme der Grundpfandrechte gehen mit dem Erwerb des Eigentums an den neu zugeteilten Parzellen sämtliche beschränkten dinglichen Rechte des alten Bestandes unter. Die Grundpfandrechte werden nach Massgabe von Art. 802 ZGB von den abzutretenden Grundstücken oder Teilen davon auf die zum Ersatz zugewiesenen Parzellen verlegt. Sofern ein Grundeigentümer kein neues Grundstück zugewiesen erhält, sind die Grundpfandrechte abzulösen.

Art. 94 Eigentumserwerb Mit dem Inkrafttreten der Baulandumlegung wird der frühere

durch den neuen Rechtszustand ersetzt. Die Baubehörde teilt dem zuständigen Grundbuchverwalter und allen betroffenen Grundeigentümern das Inkrafttreten der Baulandumlegung ohne Verzug schriftlich mit. Gleichzeitig gibt sie das Inkrafttreten auf ortsübliche Weise allgemein bekannt. Über die neu zugeteilten Grundstücke darf erst nach dem Eigentumserwerb verfügt werden. Grenzbereinigung

Art. 95 Befinden sich im Quartierplangebiet ungünstig abgegrenzte

Parzellen, die jedoch keine eigentliche Baulandumlegung erfordern, kann die Baubehörde auf Begehren eines Grundeigentümers die Grenzbereinigung anordnen, wenn den anderen Grundeigentümern hieraus keine nennenswerten Nachteile erwachsen. In gleicher Weise kann die Grenzbereinigung auch bei Randparzellen des Planungsgebietes angeordnet werden, wenn diese gegenüber Parzellen ausserhalb des Planungsgebietes ungünstige Grenzen aufweisen. 3. Quartierplanverfahren

Einleitung

Art. 96 Die Quartierplanung wird nach Orientierung der Betroffenen

durch Beschluss der Baubehörde eingeleitet. Die Einleitung erfolgt von Amtes wegen. Sie ist ausserdem zu beschliessen, wenn es die Mehrheit der interessierten Grundeigentümer

43 verlangt, denen mehr als die Hälfte des Quartierplangebietes gehört. Der Einleitungsbeschluss hat Angaben über den Zweck der Quartierplanung und die Abgrenzung des Planungsgebietes zu enthalten. Er ist öffentlich bekanntzugeben und den betroffenen Grundeigentümern schriftlich mitzuteilen. Gegen die Einleitung des Verfahrens und die Abgrenzung des Planungsgebietes kann innert 20 Tagen bei der Baubehörde Einsprache erhoben werden.

Erstellung des Quartierplanes

Art. 97 Nach Eintritt der Rechtskraft des Einleitungsbeschlusses

lässt die Baubehörde den Quartierplan ausarbeiten. Den Grundeigentümern ist Gelegenheit zu geben, dabei mitzuwirken. Auf Antrag der Quartierplanbeteiligten kann die Baubehörde, sofern sie den Quartierplan nicht selbst in Auftrag geben will, die Erstellung des Planes den beteiligten Grundeigentümern überlassen. Vor der öffentlichen Auflage ist der Quartierplan dem zuständigen Grundbuchamt zur formellen Prüfung zu unterbreiten. Die Baubehörde kann ferner Quartierpläne, die von den Beteiligten selbst erstellt werden, auf deren Kosten beurteilen lassen.

Öffentliche Auflage, Einsprache

Art. 98

Die Baubehörde legt den Quartierplan während 30 Tagen öffentlich auf und gibt die Auflage in ortsüblicher Weise bekannt. Die beteiligten Grundeigentümer und allfällige von einer Baulandumlegung betroffene Dienstbarkeitsberechtigte sowie Inhaber vorgemerkter persönlicher Rechte sind vor der Auflage schriftlich zu benachrichtigen. Während der öffentlichen Auflage kann bei der Baubehörde schriftlich und begründet Einsprache erhoben werden. Diese entscheidet über die Einsprachen. Wird aufgrund von Einsprachen der Quartierplan geändert, ist die Auflage zu wiederholen. Betreffen die Änderungen lediglich einzelne Grundeigentümer, so ist diesen Gelegenheit zur Einsprache innert einer Frist von 20 Tagen zu geben.

Erlass, Anmerkung und Eintragung im Grundbuch

Art. 99

Nach Abschluss des Auflage- und Einspracheverfahrens entscheidet die Baubehörde über den Erlass des Quartierplanes.

44 Der Erlass ist den betroffenen Grundeigentümern und allfälligen Einsprechern, bei Baulandumlegungen ausserdem den Dienstbarkeitsberechtigten und Inhabern vorgemerkter persönlicher Rechte schriftlich mitzuteilen. Die Baubehörde lässt den Quartierplan nach Eintritt der Rechtskraft im Grundbuch anmerken. Gleichzeitig sind Rechtsveränderungen aus Baulandumlegungen und Grenzbereinigungen im Grundbuch eintragen zu lassen. Planungskosten

Art. 100 Die Kosten der Quartierplanung einschliesslich der Kosten

einer allfälligen Baulandumlegung oder Grenzbereinigung mit den zugehörigen Vermessungs- und Vermarkungskosten sowie der Aufwand der Gemeinde für die Prüfung des Quartierplanes gehen vollumfänglich zu Lasten der Quartierplanbeteiligten. Die Planungskosten sind nach dem Vorteilsprinzip auf die Grundeigentümer zu verteilen. Planungskosten, die bloss einzelne Grundeigentümer betreffen, sind allein diesen zu belasten. Die Kostenanteile werden nach Abschluss der Quartierplanung mit der Zustellung des Kostenverteilers zur Bezahlung fällig. Die Baubehörde kann jedoch die Quartierplanbeteiligten bereits während des Verfahrens zur Leistung von Kostenvorschüssen verpflichten. In Rechnung gestellte Kostenanteile sind innert 60 Tagen zu bezahlen. Bei verspäteter Zahlung wird ein Verzugszins in der Höhe des Zinssatzes der Graubündner Kantonalbank für 2. Hypotheken zuzüglich ½ % berechnet.

Aufhebung oder Abänderung von Quartierplänen

Art. 101

Haben sich die Verhältnisse seit dem Erlass erheblich geändert, kann die Baubehörde Quartierpläne von Amtes wegen oder auf Antrag von Grundeigentümern ganz oder teilweise aufheben oder abändern. Die Betroffenen sind vor Einleitung des Verfahrens anzuhören. Die Baubehörde ist zur Aufhebung oder Abänderung verpflichtet, wenn ein nicht ausgeführter Quartierplan geänderten Nutzungs- oder Erschliessungsvorschriften nicht mehr entspricht. Für die Aufhebung oder Abänderung von Quartierplänen gelten sinngemäss die Bestimmungen über deren Einleitung und Erlass.

45

Vorbehalt der Baubewilligung

Art. 102 Vor der Erstellung der einzelnen Bauten und Anlagen im

Quartierplangebiet ist das ordentliche Baubewilligungsverfahren durchzuführen. Bauten oder Anlagen der Quartiererschliessung dürfen erst nach Genehmigung der Ausführungsprojekte durch die Baubehörde erstellt werden.

IV. Baubewilligungsverfahren Baugesuch

Art. 103 Für alle der Bewilligungspflicht unterliegenden Bauten und

Anlagen ist bei der Baubehörde ein Baugesuch in zweifacher Ausfertigung auf amtlichem Formular einzureichen. Dem Baugesuch sind, soweit erforderlich, beizulegen: 1. Situationsplan im Massstab 1 : 500 oder 1 : 1'000 (Grundbuchplankopie) enthaltend: Grenzverlauf, Parzellennummern, Grundstücksflächen, überbaute Fläche, Lage der Nachbargebäude, Zufahrten, Abstellplätze, Baulinien, Grenz- und Gebäudeabstände, versicherte Höhenbezugspunkte; 2. bei Erweiterungen und Umbauten sowie bei Aussenrenovationen Fotodokumentation über das bestehende Gebäude; 3. Situationsplan mit Anschlüssen für Wasser, Kanalisation, elektrischen Strom; 4. Grundrisse aller Geschosse im Massstab min. 1 : 100 mit vollständigen Angaben über Aussenmasse und Mauerstärken der Aussen- und Wohnungstrennwände, Zweckbestimmung der Räume; 5. Schnitte min. 1 : 100 mit vollständigen Angaben über Stockwerk- und Gebäudehöhe, alter und neuer Geländeverlauf bis zur Grenze, Strassenhöhen; 6. Fassadenpläne min. 1 : 100 mit bestehenden und neuen Terrainlinien; 7. detaillierte Berechnung der Ausnützungsziffer oder Baumasseziffer und der Abstellplätze; kubische Berechnung nach SIA-Ordnung Nr. 116; 8. Unterlagen für den baulichen Zivilschutz gemäss eidgenössischen und kantonalen Vorschriften;

46 9. Unterlagen für die der feuerpolizeilichen Bewilligungspflicht unterstellten Anlagen; 10.Energienachweis sowie Ergebnis desselben auf offiziellem Formular; 11.Vorprüfungsentscheid der Gebäudeversicherung bei Bauten in den Gefahrenzonen; 12.bei Bauten und Anlagen, die Luftverunreinigungen verursachen, Emissionserklärung gemäss eidgenössischer Luftreinhalteverordnung; 13.bei Bauten und Anlagen in lärmbelasteten Gebieten oder mit eigenen Lärmquellen, Unterlagen gemäss eidgenössischer Lärmschutzverordnung; 14.Unterlagen für Bewilligungen von Grabungen und Sondierungen, für Grundwasserabsenkung und Grundwasser- entnahmen sowie von Wärmepumpen für die Benutzung von Wasser- oder Bodenwärme gemäss den Weisungen des Amtes für Umweltschutz auf amtlichem Formular; 15.Projektpläne der Umgebungsarbeiten mit Darstellung von Terrainveränderungen, Stützmauern, Einfriedungen, Parkplätzen usw.; 16.Baubeschrieb mit Angaben über Zweckbestimmung, Bauausführung, Material, Farbgebung usw.; 17.Angaben der approximativen Baukosten; 18.allfällige vertragliche Vereinbarungen mit Anstössern und entsprechende Auszüge über Grundbucheinträge oder Anmerkungen, Grundbuchauszug in besonderen Fällen. Die Baubehörde kann bei allen Baugesuchen auf einzelne Planunterlagen verzichten oder weitere anfordern, sofern dies für die Beurteilung des Bauvorhabens notwendig ist. Bei besonderen Bauvorhaben kann sie ein Modell verlangen. Das Baugesuch, die Planbeilagen, die Berechnung der AZ und BZ, der Energienachweis und die Emissionserklärung sind vom Grundeigentümer, der Bauherrschaft und vom Projektverfasser zu unterzeichnen. Bei Umbauten oder Änderung bewilligter Pläne muss aus den Plänen der Zustand der betreffenden Bauteile vor und nach dem Umbau bzw. der Abänderung ersichtlich sein (bestehend: grau; neu: rot; Abbruch: gelb).

47

Baugespann

Art. 104 Gleichzeitig mit der Einreichung des Baugesuches ist für

Bauten, die nach aussen in Erscheinung treten, ein Baugespann aufzustellen. Dieses muss Lage, Höhe und Gestalt des Baues klar erkennen lassen. Aufschüttungen und Böschungen von mehr als 1 m Höhe sind ebenfalls zu profilieren. Die Erdgeschosshöhe ist an den Profilen zu markieren. Die Grenzsteine sind freizulegen. Bei Bauten an der Kantonsstrasse sorgt die Baubehörde für die Orientierung des zuständigen kantonalen Tiefbauamtes über die Profilierung. Das Baugespann darf vor der rechtskräftigen Erledigung des Baugesuches nur mit Bewilligung der Baubehörde entfernt werden. In jedem Falle ist es wenigstens 30 Tage stehen zu lassen. Nach Eintritt der Rechtskraft des Baubescheides ist das Baugespann umgehend zu entfernen.

Vorprüfung; Überprüfung

Art. 105

Nach Eingang ist das Baugesuch auf Vollständigkeit zu prüfen und festzustellen, ob die Bauprofile ordnungsgemäss gestellt sind. Bei mangelhafter Baueingabe oder Profilierung ist dem Gesuchsteller Gelegenheit zur Behebung der Mängel zu geben, bevor das Baugesuch publiziert wird. Ist für den Entscheid über ein Bauvorhaben eine Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) erforderlich, sorgt die Baubehörde nach den einschlägigen eidgenössischen und kantonalen Vorschriften für die Durchführung der UVP.

Auflage, Publikation und Einsprachen

Art. 106

Bauvorhaben werden während 20 Tagen in der Gemeinde öffentlich aufgelegt. Bei Bauvorhaben, die einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen, sind gleichzeitig der Bericht und die Ergebnisse der UVP öffentlich aufzulegen. Die Auflage ist rechtzeitig und unter Angabe der Bauherrschaft, der Bauparzelle, des Bauvorhabens und der Einsprachemöglichkeit in ortsüblicher Weise bekanntzugeben. Während der öffentlichen Auflage kann bei der Baubehörde schriftlich und begründet Einsprache erhoben werden. Auf die Auflage und Publikation kann verzichtet werden, wenn eine Beeinträchtigung von Rechten Dritter ausgeschlossen ist.

Baubescheid

Art. 107

Bei Bauvorhaben innerhalb der Bauzonen erlässt die Baubehörde nach Prüfung des Baugesuches und allfälliger Einsprachen sowie nach Vorliegen der gemäss eidgenössischem

48 oder kantonalem Recht erforderlichen Bewilligungen den Baubescheid. Das Verfahren für Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen richtet sich nach den einschlägigen kantonalen Bestimmungen. Baubescheide sind dem Gesuchsteller und allfälligen Einsprechern schriftlich zu eröffnen. Ablehnende Baubescheide und Einspracheentscheide sind zu begründen. Privatrechtliche Einsprachen werden auf den Zivilweg verwiesen. Vorentscheid

Art. 108 Bei grösseren oder aussergewöhnlichen Bauvorhaben kann die

Baubehörde vor Einreichung eines Baugesuches um ihre grundsätzliche Stellungnahme über einzelne wesentliche Punkte des Bauvorhabens ersucht werden. Der Vorentscheid gibt weder dem Gesuchsteller Anspruch auf Erteilung der Baubewilligung noch bindet er die Baubehörde bei der Beurteilung des ordentlichen Baugesuches und allfälliger Einsprachen.

Baubeginn und Baufristen

Art. 109

Mit den Bauarbeiten einschliesslich Abbruch und Erdarbeiten darf erst begonnen werden, wenn die Baubewilligung rechtskräftig ist. Die Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert eines Jahres seit Eintritt der Rechtskraft mit dem Bau begonnen worden ist. Ein angefangener Bau ist mit Einschluss der Umgebungsarbeiten binnen 2 Jahren nach Baubeginn zu vollenden. Die Baubehörde kann diese Fristen auf begründetes Gesuch hin angemessen verlängern. Wird ein begonnener Bau nicht vollendet, so sind unvollendete Bauteile unverzüglich zu entfernen, die Baugrube ist aufzufüllen und der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen.

Bauausführung, Änderungen

Art. 110 Bauten und Anlagen sind genau nach den bewilligten Plänen

auszuführen. Änderungen gegenüber den genehmigten Plänen müssen von der Baubehörde vor der Ausführung genehmigt werden. Können durch eine Projektänderung Rechte Dritter beeinträchtigt werden, ist eine neues Baubewilligungsverfahren durchzuführen.

49

Baukontrolle und Bauabnahme

Art. 111

Die Ausführung der Bauarbeiten wird durch die Baukommission kontrolliert. Den Aufsichtspersonen ist der Zutritt zum Baugrundstück und zur Baustelle jederzeit zu gestatten. Für jeden Bau ist ein Schnurgerüst zu erstellen, das von der Baukommission kontrolliert wird. Diese Aufgabe kann einem fachkundigen Berater übertragen werden. Die übrigen Baukontrollen werden der Bauherrschaft im Baubescheid mitgeteilt. Die Bauherrschaft hat den Abschluss der einzelnen Baustadien rechtzeitig zu melden. Nach der Vollendung nimmt die Baukommission den Bau ab. Vor dieser Abnahme darf er nicht bezogen werden.

Gebühren

Art. 112

Die Gemeinde erhebt für ihre Umtriebe im Baubewilligungsverfahren kostendeckende Gebühren. Sie erlässt eine Gebührenordnung. Auslagen für die Einholung von Fachgutachten und für Bauberatungen sowie allfällige Grundbuchkosten gehen grundsätzlich zu Lasten des Gesuchstellers und sind zusätzlich zur ordentlichen Baubewilligungsgebühr zu entrichten. Die Baubehörde kann die Bevorschussung dieser Kosten verlangen. Die Kosten offensichtlich unbegründeter Einsprachen sind dem Einsprecher zu überbinden.

V. Vollzugs- und Schlussbestimmungen

Verantwortlichkeit

Art. 113 Für die Befolgung der gesetzlichen Vorschriften und der

Anordnungen von Baubehörde und Baukommission, die Übereinstimmung der ausgeführten Bauten mit den genehmigten Plänen und dem Baugespann sowie für die Erfüllung der an die Baubewilligung geknüpften Bedingungen und Auflagen sind Bauherrschaft, Architekt, Bauleiter und Unternehmer verantwortlich. Die von der Gemeinde durchgeführten Baukontrollen entlasten die verantwortlichen Personen nicht von ihrer Verantwortlichkeit.

StrafbestimMungen

Art. 114 Wer vorsätzlich oder fahrlässig dieses Gesetz oder darauf

beruhende Erlasse und Verfügungen verletzt, wird von der Baubehörde mit Busse bis zu Fr. 30'000.— bestraft. Handelt

50 der Täter aus Gewinnsucht, so ist die Baubehörde an das Höchstmass der Busse nicht gebunden. Wird eine Widerhandlung beim Besorgen der Angelegenheit einer juristischen Person oder sonst in Ausübung geschäftlicher oder dienstlicher Verrichtung für einen anderen begangen, so sind die Strafbestimmungen auf die Personen anwendbar, die in deren Namen gehandelt haben oder hätten handeln sollen. Für Bussen und Kosten haftet die juristische Person, die Gesellschaft oder die Personengesamtheit solidarisch. Die Baubehörde ermittelt den Sachverhalt und die wirtschaftlichen Verhältnisse des Betroffenen. Dieser ist vor Ausfällung der Busse anzuhören.

Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands

Art. 115 Die Bauherrschaft hat einen vorschriftswidrigen Zustand

auf Aufforderung der Baubehörde hin zu beseitigen, gleichgültig, ob sie für dessen Herbeiführung bestraft worden ist oder nicht. Kommt die Bauherrschaft dieser Aufforderung innert Frist nicht nach, so lässt die Baubehörde die erforderlichen Massnahmen auf deren Kosten durch Dritte vornehmen. Für die Kosten der Ersatzmassnahme steht der Gemeinde ein gesetzliches Pfandrecht gegenüber dem Grundeigentümer zu.

Rechtsmittel

Art. 116 Beschlüsse der Gemeinde über Erlass oder Abänderung des

Baugesetzes, des Zonenplanes, des Generellen Gestaltungsplanes und des Generellen Erschliessungsplanes können innert 20 Tagen seit der öffentlichen Bekanntgabe bei der Regierung durch Beschwerde angefochten werden. Beschlüsse und Verfügungen der Baubehörde aufgrund dieses Gesetzes oder der darauf beruhenden Erlasse können innert 20 Tagen seit Mitteilung durch Rekurs beim Verwaltungsgericht angefochten werden. Verfügungen und Anordnungen der Baukommission oder einzelner Gemeindefunktionäre bei der Anwendung des vorliegenden Gesetzes können innert 20 Tagen seit Mitteilung durch Einsprache bei der Baubehörde angefochten werden.

Art. 117

Gesetzessprache Das vorliegende Gesetz besteht in romanischer und deutscher Sprache.

51 Massgebend für die Auslegung des Baugesetzes ist die durch die Gemeinde beschlossene und von der Regierung genehmigte Fassung. Inkrafttreten

Art. 118

Das vorliegende Baugesetz tritt nach Annahme in der Gemeindeversammlung mit der Genehmigung durch die Regierung in Kraft. Seine Bestimmungen sind auf alle Baugesuche und Planungen anwendbar, die bis zum Inkrafttreten des Baugesetzes noch nicht bewilligt bzw. genehmigt sind. Mit dem Inkrafttreten dieses Gesetzes gelten sämtliche widersprechenden früheren Vorschriften der Gemeinde als aufgehoben.

1

2

2.5 m

2.5 m

2.5 m

2.5 m

2.5 m

2.2 m

Kernzone

Wohnzone1

Wohn- und Gewerbezone

Hotelzone2

Zone für öffentliche Bauten und Anlagen

Genehmigt durch RB 04.944 vom 29.06.2004 Genehmigt durch RB 11.1009 vom 08.11.2011

Garten- und Hofraumzone

2.5 m

2.5 m

2.5 m

5.5 m

5.0 m

2.5 m

Minimaler Grenzabstand

Zone

Art. 39 Maximale

Gebäudelänge

-

Ausnützungsziffer

Art. 43 --

Art. 41

bis Abs. 5 lit. b Ziff. 5. BauG / Arealplan

7.0 m

6 m

--

Art. 41

bis Abs. 5 lit. b) Ziff. 6. BauG / Arealplan

22 m

--

Art. 41 bis Abs. 5

lit. b) Ziff. 4. BauG / Arealplan

0.7

Gemäss Quartierplan „Guarda Pitschen“ 2004

Art. 39 Zulässige

Gebäudehöhe

mässig störend

mässig störend

mässig störend

mässig störend

nicht störend

mässig störend

Emissionen

III

III

III

III

II

III

Lärmempfindlichkeitsstufe

33.3 %

Erstwohnungs-anteil

52

Zonenschema

53