Quartierplan Altes Sägereiareal

Vorsitz

Gemeinderatspräsident B. Wittwer

Protokoll

Gemeindeschreiber A. Hoilenstein

Traktanden

Quartierplan „altes Sägereiareal“

2.

a) Quartierplan „altes Sägereiareal“

tritt bei diesem Geschäft gestützt auf Art.

42 Abs. 2 der Gemeindeverfassung in Ausstand.

Eintreten wird stillschweigend beschlossen. Bei der De-

tailberatung werden folgende Anträge gestellt:

-2stellt Antrag, Punkt 4.9, Einfriedungen der

Quartierplanvorschriften, den ersten Satz dahingehend abzuändern, dass zu der Via da Munt hin Einfriedungen nicht höher als 0,8 m sein dürfen.

Der Antrag wird mit 13 : 1 Stimmen genehmigt. Dem Antrag des Vorstandes, die Quartierplanvorschriften in Punkt 4.2 Abs. 2, Punkt 7.2 Abs. 6 sowie Punkt 7.3

Abs. 4 wie nachstehend aufgeführt zu ändern, wird einstimmig stattgegeben:

4.2 Abs. 2: Sie müssen in Leichtbauweise ausgeführt werden und auch als solche in Erscheinung treten. Dieser Satz wird ersatzlos gestrichen. 7.2 Abs. 6: Die Dienstbarkeit lit. d ist zu löschen. Die Dienstbarkeiten lit. a und c sind auf Parzelle 1175 beste-

hen zu lassen und auf Parzelle 4459 zu übertragen. Alle

anderen Dienstbarkeiten sind auf Parzelle 1175 unverän-

dert bestehen zu lassen. Es sind bezüglich dieser Dienstbarkeiten keine Übertragungen vorzunehmen.

7.3 Abs. 4: Die Dienstbarkeit lit. a ist unverändert auf Parzelle 1173 zu belassen und auf Parzelle 4459 zu übertragen. Die Dienstbarkeit lit. b entfällt bezüglich der Last zugunsten Parzelle 1175 bzw. betrifft materiell nur die Parzelle 4459. Sie ist deshalb bezüglich der Last zugunsten Parzelle 1175 zu löschen. Bezüglich der Last zugunsten Parzelle 1176 und 4035 auf die Parzelle 4459 zu übertragen und auf Parzelle 1173 zu löschen. Die Dienstbarkeit lit. c wird durch den Quartierplan hinfällig, weshalb sie im

Grundbuch bedingungs- und vorbehaltslos gelöscht werden kann (siehe unter 1166, Iit. a). Abschliessend wird den Anträgen des Gemeindevorstandes einstimmig wie folgt stattgegeben: 1.

Gestützt auf Art. 103 Abs. 1 Baugesetz sei die im Sinne der vorsteEinsprache von henden EnNägungen des Gemeindevorstandes abzu-

weisen.

2.

Der Quartierplan Sägereiareal Via da Munt sei mit folgenden Unterlagen zu genehmigen: - alter Besitzstand 1 : 500 — neuer Besitzstand 1 : 500 — Quartiergestaltungsplan —

Quartiererschliessungsplan

- Quartierplanvorschriften

3.

Die Genehmigung sei den betroffenen Grundeigentümern, dem Einsprecher, den Dienstbarkeitsberech-

tigten und den Inhabern vorgemerkter persönlicher Rechte schriftlich und unter Hinweis auf eine Rekursmöglichkeit mitzuteilen.

Der Gemeindevorstand sei zu beauftragen, den Quartierplan nach Eintritt der Rechtskraft im Grundbuch anzumelden. im weiteren sei der Gemeindevorstand zu beauftragen, im Rahmen des BaubewilIigungsverfahrens, die

Einhaltung des Quartierplanes zu übenivachen.

enen ager

Schluss der Sitzung 22.25 Uhr.

Der Protokollführer:

A. Hollenstein

Dieses Protokoll ist an der Sitzung vom .............. .. genehmigt worden.

Der Gemeinderatspräsident:

B. Wittwer

Beilage

Postulat

des Dorfplatzes

und Mitunterzeichner betreffend Überbauung und Neugestaltung

4 Gestaltungsvorschriften 4.1 Allgemeines 4.2 Baukörper

4.3 Stellung der Bauten

4.4 Höhe der Baukörper

4.5 Dachgestaltung 4.6 Vorsprünge

4.7 Etappierung 4.8 Terrainveränderungen 4.9 Einfriedungen

4.10 Bepflanzungen 4.11 Containerabstellplätze 5 Bauablauf 6 Umlegungstabelle

7 Bereinigung der bestehenden Dienstbarkeiten, An- und Vorbemerkungen sowie Grundpfandrechte 8 Schlussbestimmungen 8.1 Inkrafttreten 8.2 Grundbuohlicher Vollzug

1. Allgemeines

1 .1 Zweck, Ziel

Der öffentliche Quartierplan „altes Sägereiareal“ dient der Gemeinde Domat/Ems als Instrument, um auf dem Planungsgebiet „aItes Sägereiareal“, eine Neu-

parzellierung zu erreichen, welche auf Domat/Ems, und im Besonderen auf die

spezifischen Ansprüche dieses Ortes entlang der Via da Munt, zugeschnitten ist. Die Quartiergestaltung soll so einfach und direkt sein, dass sie städtebaulichen, räumlichen, funktionalen, technischen, traditionellen, modernen usw. Ansprüchen in

selbstverständlicher Art und Weise gerecht wird. Im weiteren soll die Quartiergestaltung den ausführenden Architekten die Möglichkeit bieten, architektonisch hochstehende Gebäude zu realisieren. 1.2 Quartlerplangebiet Der Quartierplan „altes Sägereiareal“ umfasst folgende Parzellen: Nr.1166 (W3)

Nr.1957 (ÜG), Teilparzelle

Nr.1175 (W3)

Nr.1173 (ZÖBA), Teilparzelle 1.3 Alter Besitzstand / Neuer Besitzstand

Alter Besitzstand innerhalb des Quartierplanareals: Nr. 1166 (W3), Politische Gemeinde Domat/Ems Nr. 1957 (ÜG), Politische Gemeinde Domat/Ems (Teilparzelle) Nr. 1175 (W3),

Nr. 1173 (ZÖBA), Stiftung Alters- und Pflegeheim (Teilparzelle) Mit der rechtskräftigen Genehmigung des Quartierplans „altes SägereiareaI“ wird folgender neuer Besitzstand festgelegt: Nr. 1166 (W3), Politische Gemeinde Domat/Ems (GVA) Nr. 1175 (W3), Stiftung Alters- und Pflegeheim (Besucherparkplätze) Nr. 4459 (ZÖBA), Politische Gemeinde Domat/Ems (Alterswohnungen) Nr. 4458 (W3) Politische Gemeinde Domat/Ems (Restparzelle) 1.4 Planungsmittel Der Quartierplan „aItes Sägereiareal „ beinhaltet folgende Planungsmittel: Alter Besitzstand 1:500 Neuer Besitzstand 1:500

Quartiergestaltungsplan 1:500

Quartiererschliessungsplan 1:500 Als Information: Situationsmodell 1:500

1.5 Die geltenden Bauvorschriften Sind in den Quartierplanvorschriften keine anderslautende Vorschriften enthalten, gelten die Bestimmungen des Gemeindebaugesetzes. Gegenüber Nachbargrundstücken‚ die nicht in das Quartierplanverfahren einbezogen sind, gelten in jedem Fall die vorgeschriebenen Grenz- und Gebäudeabstände sowie allfällige Mehrlängenzuschläge. 1.6 Ausnahmebewilligungen Der Gemeindevorstand ist in bestimmten Fällen befugt, Ausnahmebewilligungen zu gewähren. Dies ist aber nur dann der Fall, wenn die Einhaltung der unzumutbaren oder unverhältnismässigen zu Gestaltungsvorschriften Einschränkungen führt und dadurch keine wesentliche konzeptionelle Ziele der Quartierplanung in Frage gestellt werden.

1.7 Bewilligungsverfahren Vor erstellen von Bauten und Anlagen ist jeweils das ordentliche Bewilligungsverfahren durchzuführen. Auf eine Profi lierung kann verzichtet werden, wenn beim Genehmigungsverfahren des Quartierplanes, die Bebauungsfenster bereits profiliert wurden.

2. Überbauungskonzept 2.1 Ausgangslage Es ist vorgesehen, auf dem nördlichen Teil des Quartierplanungsareals zwei Gebäude mit Wohnungen zu errichten. Auf dem südlichen Teil ist ein Gebäude mit

Alterswohnungen vorgesehen. Die Besucherparkplätze des Alters- und Pfl egeheims erhalten einen neuen Standort.

2.2 Überbauungskonzept Die Gebäudestruktur der bestehenden Gebäude entlang der Via da Munt wird

übernommen. Durch die Querstellung der drei Bebauungsfenster entsteht die, für das Quartier typische Gebäudeerschliessung senkrecht zur Strasse. Entlang der Via da Munt gibt es nur Stirnfassaden‚ so dass jedes Bebauungsfenster direkten Strassenanschluss hat. Das südliche Bebauungsfenster (Alterswohnungen) und das Alters- und Pfl egeheim umrahmen den grosszügigen Park. Es entsteht eine Gartenanlage für die Alterswohnungen und das Alters- und Pflegeheim. Die Wohnungen sind Nord—Süd orientiert. Alle Bewohner finden die gleiche

Wohnsituation vor, mit der Ausnahme, dass die einen näher beim Hügel, die

anderen näher bei der Via da Munt wohnen. Die ganze Gebäudestruktur ist offen. Obwohl sich die Alterswohnungen zum Alters- und Pfl egeheim hin orientieren, werden das Gebäude und deren Bewohner in die Dorfstruktur integriert.

Die Querstellung der Bebauungsfenster bezweckt im weiteren eine Transparenz zwischen Hügel und Strasse. Der Hügel bleibt für die Passanten präsent und somit fürjedermann zugänglich. 2.3 Ausnützung Die Parzelle 1166 (GVA) und die Parzelle 1175 (Stiftung) befinden sich in der Wohnzone 3. Mit dem QP-Bonus von 10% ist eine Ausnützung von 0.715 möglich.

2.4 Qualität der Überbauung Das Resultat der Quartierplanung wird nur dann befriedigend ausfallen, wenn sich die Eingriffe auf den einzelnen Parzellen am Grundkonzept orientieren.

3. Erschliessung 3.1 Allgemeine Erschliessung / Parkierung Im Quartiererschliessungsplan sind Lage und Dimension der Quartierstrasse‚ der

Tiefgaragenzufahrt‚ der Werkleitungen sowie der Besucherparkplätze festgelegt. Grundsätzlich soll die Weg- und Parkierungsfläche zugunsten der Grünfl äche minimal gehalten werden.

Die Anzahl der vom Baugesetz vorgeschriebene Parkplätze ist auf jeder Parzelle einzeln nachzuweisen. oberirdische Parkplätze sind nur in den dafür vorgesehenen Parkfelder erlaubt. Es ist möglich auf Parkfelder zu verzichten.

3.2 Spez. Erschliessung 3.2.

Spezielle Erschliessung, geregelt als öffentlich-rechtliche Eigentumsbe-

schränkung und entsprechend im Grundbuch nicht einzutragen.

3.2.1. Fuss- und Fahrwegrecht zugunsten Parzelle 1173 zu Lasten Parzelle 1175 Die Parzelle 1173 oder Teilstücke davon erhält für die jeweiligen heutigen oder zukünftigen Bedürfnises des berechtigten Grundstückes das Fuss- und Fahrwegrecht über die" Parzelle 1175. Die. Llnterhalts- und Erneuerungskosten werden im Verhältnis der lnteressen (Art. 741 ZGB) getragen.

3.2.2. Fuss- und Fahrwegrecht zugunsten Parzelle 4459 und zu Lasten Parzelle 1175 Die Parzelle 4459 erhält für die Bedürfnisse der Begehung und Befahrung des Parkplatzes das Fuss- und FahnNegrecht über die Parzelle

1175. Die Unterhalts- und Erneuerungskosten werden im Verhältnis der Interessen (Art. 741 ZGB) getragen. 3.2.3. Fuss- und FahnNegrecht zugunsten Parzelle 1175 und zu Lasten Parzelle 4459 Die Parzelle 1175 erhält für die Bedürfnisse des berechtigten Grundstückes Fuss- und Fahrwegrecht über die Parzelle 4459.

Die Unterhalts- und Erneuerungskosten werden im Verhältnis der lnter-

essen (Art. 741 ZGB) getragen.

3.3 Werkleitungen Die Werkleitungen werden gemäss dem Quartiererschliessungsplan neu geführt. 3.4 Kosten

Die Kosten der Groberschliessung und der Umlegungsarbeiten gehen zu Lasten der Grundeigentümer. Die Feinverteilung ist Sache derjeweiligen Bauherrschaften.

4 Gestaltungsvorschriften

4.1 Allgemeines

Es ist das Ziel der Quartierplanung, eine gute, architektonisch einfache Gestaltung

zu erreichen, welche in ihrem Ausdruck eine Bereicherung für das Quartier darstellt.

4.2 Baukörper Als Hauptbaukörper werden jene Baukörper bezeichnet, welche in Grundfl äche und

Höhe allen anderen übergeordnet sind. Sie beinhalten Wohnungen.

Nebenbaukörper sind untergeordnet. Sie beinhalten keine Wohnungen.

4.3 Stellung der Bauten lm Quartiergestaltungsplan wird mittels Bebauungsfenster festgelegt in welchem Wo Bereich die Hauptbaukörper bzw die Nebenbaukörper platziert werden dürfen.

eine Baugestaltungslinie vorhanden ist, muss die Westfassade auf dieser zu liegen kommen.

Baulinien dürfen nicht überschritten werden. Innerhalb der Freihaltefl äche dürfen keine Hochbauten erstellt werden.

4.4 Höhe der Baukörper

Die Gebäudehöhen müssen dem Baugesetz entsprechen. Parzelle 1166: Hauptbauten 3 Geschossig (W 3) Parzelle 4459: Hauptbauten 4 Geschossig (ZÖBA) Nebenbauten : 3.50 m

4.5 Dachgestalltung Bei den Hauptbauten sind ausschliesslich Flach-‚ Giebel- Walm- und Pultdächer zulässig.

Die Traufl inie hat horizontal zu verlaufen

Bei den Nebenbauten sind ausschliesslich Flach- und leicht geneigte Pultdächer

zulässig

4.6 Vorsprünge Vorsprünge wie Erker, offene Balkone und Vortreppen dürfen den Luftraum der Freifl äche nicht beanspruchen. 4.7 Etappierung

Eine Etappierung bei der Ausführung der Hauptbauten ist möglich. Die Baute muss im Westen, an der Via da Munt begonnen werden, weil eine En/veiterungen ausschliesslich von West nach Ost erfolgen darf. 4.8 Terrainveränderungen Um innerhalb des Quartiers ein einheitliches Aussenniveau beizubehalten, darf das

Terrain auf dem Planungsgebiet grundsätzlich nicht verändert werden.

4.9 Einfriedungen Zu der Via da Munt hin dürfen Einfriedungen nicht höher als 0.80 m sein Massive geschlossene Einfriedungen wie Beton, Mauerwerk, Eisenbahnschwellen usw. sind nicht

eflaubt Auf der südlichen Seite der Parzelle 1166 (GVA), im Bebauungsfenster für Nebenbauten, darf an der Quartiererschliessungsstrasse eine Mauer mit einer Höhe von 1.5 m errichtet werden.

4.10 Bepflanzungen Für die Bepflanzung des Quartierplanareals dürfen nur einheimische, dem Standort angepasste Bäume und Sträucher venNendet werden.

im Auf der südlichen Seite der Parzellen 1166 (GVA) können hochstammige Bäume,

Abstand von 1.5 m, an die Quartiererschliessungsstrasse resp. Parzellengrenze gepflanzt werden. 4.11 Container

Container und weitere Entsorgungseinrichtungen müssen pro Gebäudezeile entlang

der

Via da Munt plaziert werden.

5. Bauablauf

In einem ersten Schritt wird die neue Quartierstrasse und die Besucherparkplätze

für die

Bauwilligen Stiftung erstellt sowie die Werkleitungen umgelegt. Danach ist jedem freigestellt, wann er seine Parzelle überbauen will.

6. Umlegungstabelle

NEU

ALT 4437 m’

Nr. 1166

Polit. Gemeinde

Domat/Ems

794 m2

Nr. 1175

2406 m’ Nr. 1173 Stiftung Altersheim (Teiiparzelle) Nr. 1957 Polit. Gemeinde Domat/Ems (Teiiparzelle)

138 m2

TOTAL

7775 m’

7.

Nr. 1166

4044 m2

Polit. Gemeinde

Domat/Ems (GVA)

Nr. 1175

Stiftung Altersheim (Besucherparkplätze) Nr. 4459 Polit. Gemeinde Domat/Ems (Alterswohnungen) Nr. 4458 Polit. Gemeinde Domat/Ems (Restparzelle) TOTAL

599 m“ 2651 m’

481 m’

7775 m2

Bereinigung der bestehenden Dienstbarkeiten, An- und Vormerkungen sowie Grundpfandrechte

7.1. auf Parzelle 1166 Dienstbarkeiten Recht a)

Fahrvvegrecht zu Lasten Parzelle 1173, dat. 20.7.1979/B.

213

Diese Dienstbarkeit wird durch den vorliegenden Quartierplan hinfällig und ist

deshalb im Grundbuch bedingungs- und vorbehaltlos zu löschen.

Parzelle

453,

dat.

b)

R.+L.

Gegenseitiges Näherbaurecht mit 18.6.1980/B. 231

c)

R.+L.

Gegenseitiges Grenzbaurecht für Nebengebäude mit Parzelle 453, dat. 18.6.1980/B. 231

d)

Last

Baurecht für Transformatorenstation, Ass.Nr. 1166 C zu-

gunsten EWT oder Rechtsnachfolger, dat. 16.11.1981/B. 373

Die Dienstbarkeiten Lit. b, c und d sind unverändert auf Parzelle 1166 bestehen zu lassen. Es ist bezüglich dieser Dienstbarkeiten keine Ubertragung vorzunehmen.

7.2. auf Parzelle 1175 Dienstbarkeiten Last a) b)

Recht

Kanalisations- und Wasserdurchleitungsrecht zugunsten

Parzelle 1176, dat. 3.5.1988/B. 138 und 11.2.1961/B. 57

Benützungsrecht des Kana|isations- und Wasserleitungs— stranges mit Unterhaltspflicht zu Lasten Parzelle 1176, dat.

11.2.1961/B. 57

Fuss- und FahnNegrecht zugunsten Parzelle 1176 und

c)

Last

d)

Recht

Fuss- und FahnNegrecht zu Lasten Parzelle 1173, dat. 12.3.1976/B. 50

e)

Last

Durchleitungsrecht für Grundwasser-Rückgabeleitung zugunsten Stiftung Alters- und Pfl egeheim Domat/Ems, dat. 19.3.1981/B. 93

4035, dat. 26.5.1975/B. 162; 3.5.1988/B. 138; 18.5.1988/B. 163

Die Dienstbarkeit Lit. d ist zu löschen. Die Dienstbarkeiten Lit. a + c sind auf Parzelle 1175 bestehen zu lassen und auf Parzelle 4459 zu übertragen. Alle anderen Dienstbarkeiten sind auf Parzelle 1175 unverändert bestehen zu lassen. Es sind bezüglich dieser Dienstbarkeiten keine Ubertragungen vorzunehmen. 7.3. auf Parzelle 1173 Dienstbarkeiten Last a)

Recht zur Erstellung eines Zaunes mit besonderer Unterhaltsregelung zugunsten Parzelle 1172, dat. 4.7.1973/B.

205 b)

Last

Fuss- und Fahrwegrecht zugunsten Parzellen 1175, 1176

c)

Last

Fahn/vegrecht zugunsten Parzelle 1166, dat. 20.7.1979/B.

und 4035, dat. 18.5.1988/B. 163

1231976/8.

50;

3.5.1988/B.

137;

213

Die Dienstbarkeit lit. a ist unverändert auf Parzelle 1173 zu belassen und auf

Parzelle 4459 zu übertragen. Die Dienstbarkeit Lit. b entfällt bezüglich der Last zugunsten Parzelle 1175 bzw. betrifft materiell nur die Parzelle 4459. Sie ist deshalb bezüglich der Last zugunsten Parzelle 1175 zu löschen, bezüglich der Last zugunsten Parzellen 1176 und 4035 auf die Parzellen 4459 zu übertragen und auf Parzelle 1173 zu löschen. Die Dienstbarkeit Lit. c wird durch den Quartierplan hinfällig, weshalb sie im Grundbuch bedingungs- und vorbehaltlos gelöscht werden kann (siehe unter 1166, Lit. a).

Grundpfandrechte Das auf Parzelle 1173 eingetragene Grundpfandrecht ist auf diesem zu belassen und auf die neue Parzelle 4459 ebenfalls zu übertragen.

Anmerkung Quartierplan „Falveng Süd“‚ dat. 11.1.1991/B. 8 Diese Anmerkung ist auf Parzelle 1173 zu belassen und nirgends zu übertragen.

7.4. auf Parzelle 1957 Anmerkung

Quartierplan „Falveng Süd“, dat. 11.1.1991/B. 8 Diese Anmerkung ist auf Parzelle 1957 zu belassen und nirgends zu übertra-

gen.

8. Schlussbestimmungen

8.1 lnkrafttreten

Dieser Quartierplan tritt nach Abschluss des Aufl age - und Einspracheverfahrens

sowie nach seiner rechtskräftigen Genehmigung durch den Gemeinderat in Kraft

(Art. 102 ff. Baugesetz).

8.2 Grundbuchlicher Vollzug

Der Gemeindevorstand wird ermächtigt und beauftragt, alle sich aus diesen Baulandumlegungen, Eintragungen, ergebenden Quartierplanvorschriften Eigentumsübertragungen, Löschung von Dienstbarkeiten‚ Vollzug von subjektiv dinglichen Verbindungen, An - und Vorbemerkungen zum Vollzug in das Grundbuch anzumelden.

Chur, 09.04.1999 fi.