Arealplan Marktwis

Art. 47 der eidgenössischen Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1)

Das Amt für Raumentwicklung (ARE) verfasste mit Datum vom 9. Oktober 2020 ei

nen Vorprüfungsbericht.

Die öffentliche Bekanntgabe des Vorstandsbeschlusses vom 16. Dezember 2020 ge

mäss Art. 48 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG;

BR 801.100) erfolgte am 14. Januar 2021. Es ging eine Beschwerde ein. Diese

wurde zurückgezogen und konnte in der Folge mit Departementsverfügung vom

19. März 2021 (PB 5/21) abgeschrieben werden.

Mit Schreiben vom 11. Januar 2021 ersuchte die Stadt Fürstenau um Genehmigung der Revisionsvorlage im Rahmen von Art. 49 des KRG.

2

B. Gegenstand der Revisionsvorlage 1.

Inhalt der Arealplanvorlage

Der vorliegende Arealplan

betrifft das südöstlich von Fürstenaubruck gelegene G e

biet "Marktwis", namentlich die im Eigentum der Stadt Fürstenau stehende Parzelle

Nr. 336 (ca. 2777 m 2 ) sowie die Privatparzelle Nr. 5 3 (ca. 925 m 2 ) . Die beiden Grund

stücke grenzen an das Siedlungszentrum und sind über die vorbeiführende Kantons

strasse (mit Haltestellen des öffentlichen Verkehrs) resp. Marktplatzstrasse / Valez

gut erschlossen und gut an die lokalen und regionalen Wohn- und Arbeitsgebiete so

wie an die nahegelegene

Nationalstrasse A13 angebunden.

1 .1 . Nutzungsplanerische Grundlage (Grundordnung)

Das Arealplangebiet "Marktwis" ist gemäss Zonenplan und Generellem Gestaltungs

plan (ZP/GGP) 1 : 2 0 0 0 / 1:1000 vom 7. Dezember 2012 (genehmigt beschluss vom 20. August 2013 (Prot. Nr. 766/2013)

mit Regierungs

in der Wohnzone 2 (W2) mit

überlagertem Erhaltungsbereich (EB) zugewiesen. Die zusätzliche Belegung des G e

biets mit einer Arealplanpflicht nach Art. 46 KRG bezweckt eine hochwertige, mit Obstbäumen

begrünte Ortsumgebung

in die

passende und schonende Erschliessung

u n d Überbauung der "Marktwis". Dafür sind folgende Ziele und Grundsätze festgelegt worden (vgl. PMB vom 14. Dezember 2012, S. 26f.):

-

Schaffung einer qualitativ hochwertigen,

d. h. gestalterisch und ortsbaulich er

höhten Anforderungen genügenden Wohnüberbauung an attraktiver Lage.

-

Erhaltung der wesentlichen Eigenschaften der angrenzenden Ortsteile unter Be

-

Miteinbezug der vorhandenen hochstämmigen Obstbäume in die Quartiergestal-

-

rücksichtigung von Struktur und Materialisierung im Bestand.

tung sowie Sicherstellung von angemessenen Freiflächen. Gestaltung des Ortsübergangs

Fürstenaubruck - St. Agatha und Erhaltung der

räumlichen Einheit "Marktwis" über die Gemeindegrenze hinweg.

3

1.2. Richtprojekte

Die Gemeinde hat im Zuge der Weiterentwicklung des Einzonungskonzepts für das

Arealplangebiet "Marktwis" eine Studie sowie darauf aufbauend für das Grundstück

Nr. 366 zwei architektonische Richtprojekte (Parzellen Nrn. 336 A und 366 B) ausar

beiten lassen. Die Richtprojekte enthalten im Wesentlichen drei (zwei- bis dreige

schossige) Baukörper mit zwei Tiefgaragen, Arbeits- und Geschäftsräumlichkeiten

(Werk- sowie Arztpraxisräume) und fünf Familien-Wohnungen mit einer anrechenba

ren Geschossfläche von gesamthaft ca. 1360 m 2. Der dazwischenliegende Freiraum

von rund ca. 750 m 2 soll mit einer Blumenwiese und Hochstammobstbäumen verse

hen werden. Die Erschliessung der beiden Parzellen Nrn. 366 A und 366 B erfolgt über die Kantonsstrasse (Domleschgerstrasse) von Westen resp. von Süden.

Von den Richtprojekten abgeleitet sind in den Arealplanbestimmungen und im Areal

plan 1:500 Gestaltung/Parzellenteilung die nötigen Festlegungen getroffen worden. Die Richtprojekte dienen der Baubehörde als zusätzliche Beurteilungsgrundlage in den Baubewilligungsverfahren.

1.3. Arealplanbestimmungen

Die Arealplanbestimmungen (APB) konkretisieren für das Arealplangebiet die Vor schriften des Baugesetzes Fürstenau (BauG) wie folgt: -

Art. 1 bis 4: Allgemeine Bestimmungen (Parzellierung, Erschliessung, Gestal

tung, Bebauung und Nutzung der "Marktwis"), konkret festgelegtes Arealplange

biet (Parzellen Nrn. 53 und 336 A und 336 B) und die Arealplanbestandteile (APB -

und Plan).

Art. 5 : Erklärung der weiteren Bestandteile des Arealplans, namentlich der PMB,

der Konzeptidee sowie der Vorprojekte resp. Richtprojekte auf den Parzellen

Nrn. 366 A und 366 B, als richtungsweisende Beurteilungsgrundlagen für die

Baubehörde im Baubewilligungsverfahren.

Art. 6 : Festlegung der Ausnützungsziffer (AZ) von 0.5 mitsamt einer Gebäude-

platzierungsvorschrift bei einer allfälligen Minderausnutzung, um die Vollausnut -

zung auch zu einem späteren Zeitpunkt zu gewährleisten.

Art. 7 bis 13: Gestaltungs- und Erschliessungsvorgaben, insbesondere zur Bau

weise, Materialisierung, Dachform und Farbgebung der Haupt- und Nebenbauten

4

sowie zu den Freiflächen, Einfahrten, Vor- und Parkplätzen und Durchleitungs

-

rechten.

Art. 14 bis 18: Parzellierungs- sowie Finanzierungs- und Unterhaltsvorgaben,

Überbunden an die Grundeigentümer der neuen Parzellen Nr. 366 A und 366 B.

Art. 19 bis 22: Vollzugs- und Revisionsbestimmungen mit Bauberatungspflicht im

Baubewilligungsverfahren und Arealplanfrist von zehn Jahren.

Die APB setzen für die "Marktwis" einen engen Rahmen für die Herstellung der Bau reife und bauliche Umsetzung der Richtprojekte. Soweit in den Arealplanbestimmun

gen nichts Anderes vorgegeben, gelten weiter die Bestimmungen des BauG Fürs

tenau.

1.4. Arealplan 1:500 Gestaltung / Parzellenteilung

Der Arealplan 1:500 Gestaltung / Parzellenteilung macht auf Grundlage der massge

benden Richtprojekte folgende räumlich verbindliche Vorgaben: -

Baufenster, Baulinien für die bauliche Gestaltung ("zwingende Gebäudefluchten")

-

Zufahrts- und Parkierungsbereiche, Tiefgaragenerschliessung und Durchbrüche

-

und Firstrichtungen für die Hochbauten (Hauptbauten, An- und Nebenbauten).

in der Mauer von je rund 6,0 m beim West- und Südzugang zum Areal.

Freifläche ("Blumenwiese") mit neu zu pflanzenden Obstbäumen (als Ersatz für die in den Baubereichen zu fällenden Bäume).

Die für die Umsetzung erforderliche Parzellierung (neue Grenzziehung). Die Festsetzungen bezwecken die Sicherstellung einer den Zielen und Grundsätzen

zur "Marktwis" gerecht werdenden hochwertigen Erschliessung und Überbauung zu Wohn- und Dienstleitungszwecken bei gleichzeitiger Absicherung von ausreichend

Freiraum und ökologisch wertvollen hochstämmigen Obstbäumen. 2.

Abweichungen und Konkretisierungen gegenüber der Grundordnung

Der Arealplan "Marktwis" ermöglicht auf Basis der Richtprojekte im Wesentlichen die folgenden Abweichungen gegenüber der Grundordnung:

Eine im Sinne von Art. 11 BauG höhere AZ von 0.5 (statt maximal 0.45).

Eine Erhöhung der zulässigen Gesamthöhe und traufseitigen Fassadenhöhe bei der Parzelle Nr. 366 B um maximal 20 Prozent.

5

Einen geringeren Strassenabstand der Hauptbaute auf der Parzelle Nr. 366 B

gegenüber der Kantonsstrassenparzelle um rund 4,0 m (mittels Baulinie "zwin

gende Gebäudefluchten").

Eine zusätzliche Erschliessung am südlichen Ende des Arealplangebiets mit gleichzeitigem Mauerdurchbruch von knapp 6,0 m.

3.

Koordination der Entwicklung "Marktwis" mit Scharans

Mitten durch die "Marktwis" verläuft die Gemeindegrenze von Fürstenau und Scha

rans, welche den Perimeter in zwei Arealplangebiete unterteilt. Für den beabsichtig

ten Beibehalt der räumlichen Einheit "Marktwis" über die Gemeindegrenze hinaus

(Ziel und Grundsatz gemäss Grundordnung) bedarf es seitens der Planungsbehör

den zusätzliche Koordinationsanstrengungen im Rahmen der beidseits erforderlichen Arealplanungen.

Die Konzeption und die Richtprojekte zur Entwicklung der "Marktwis" sind Bestandteil des kommunal räumlichen Leitbildes (KRL) Fürstenau. Das KRL Fürstenau ist zurzeit

noch in Erarbeitung und soll ca. Ende 2021 in finalisierter Fassung vorliegen. Auch

ist die Entwicklung der "Marktwis" Bestandteil des bereits vorliegenden KRL Scha rans vom Oktober 2020. Das KRL Scharans sieht auf der Scharanser Seite der

"Marktwis" ebenfalls Wohn- und Dienstleistungsnutzungen vor und beschreibt über

dies die geplante Gesamtentwicklung innerhalb der seit Jahrzehnten zusammenge wachsenen Siedlungseinheit Fürstenaubruck - St. Agatha.

Auf der Fürstenauer Seite stellt der südliche Zugang im Arealplan "Marktwis" die er

forderliche effiziente Erschliessung der Flächen auf der Scharanser Seite sicher, wo für notwendigerweise Weg-, Durchfahrts-, Durchleitungs- und Grenzbaurechte ver

einbart worden sind.

6

c. Arealplan "Marktwis" 1.

Allgemeine Bemerkungen

Der Arealplan bildet Bestandteil der Grundordnung (Art. 22 Abs. 2 KRG) und wird

- in Abweichung zu anderen Instrumenten der Grundordnung - vom Gemeindevor stand resp. vorliegend vom Stadtvorstand erlassen. Er enthält Elemente des Quar

tierplans (Überbauungs- und Erschliessungsvorgaben, Landumlegungen) und kann

zusätzlich Elemente des Zonenplans, des Generellen Gestaltungsplans und des Ge

nerellen Erschliessungsplans enthalten (Art. 46 Abs. 1 KRG).

Abweichungen vom Zonenplan und von der Regelbauweise sind zulässig, wenn

keine überwiegenden nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Art und Mass der

Nutzung dürfen für begrenzte Flächen zur Entflechtung von Nutzungen und zur Her

stellung von zweckmässigen Zonengrenzen geändert werden (Art. 46 Abs. 2 KRG).

Da mit Arealplänen geringfügig von der Grundordnung abgewichen darf, unterliegen

Arealpläne zusätzlich der Genehmigung durch die Regierung (Art. 49 KRG). Gestützt

auf den genehmigten Arealplan erteilt die Baubehörde anschliessend die für die Er schliessung und Überbauung notwendigen Baubewilligungen nach Art. 86 KRG.

2.

Beurteilung des Arealplans

2.1. Übereinstimmung mit dem kantonalen Richtplan Siedlung (KRIP-S)

Der Arealplan ist auf seine Übereinstimmung mit dem am 20. März 2018 beschlosse

nen KRIP-S zu prüfen. Der KRIP-S fordert im Rahmen der Siedlungsentwicklung

qualitätssichernde Verfahren unter Einbezug von qualifizierten Fachleuten. Dadurch

soll die im neuen KRIP-S geforderte qualitätsvolle Siedlungsentwicklung unter Wah

rung einer siedlungsverträglichen Dichte und angemessenen Wohn- und Aufenthalts

qualität erreicht werden (vgl. KRIP-S, Kapitel 5.1.3). Dazu sind bei Gemeinden wie

der Stadt Fürstenau mit prognostiziertem Bevölkerungswachstum und grundsätzlich

zu knapp dimensionierten Wohn-, Misch- und Zentrumszonen (WMZ) gemäss Ge

meindedatenblatt vom 20. März 2018 die Vorgaben im Umgang mit den WMZ-

Reserven zu beachten. Diese beinhalten unter anderem die Pflicht zur Verdichtung

7

des WMZ-Reservebestands und dessen Mobilisierung mit griffigen Mitteln (vgl. KRIP-

S, Kapitel 5.2.2).

Der Arealplan sowie die Richtprojekte wurden auf Grundlage eines Studienauftrags

von qualifizierten Fachleuten erarbeitet, welche zugleich auch mit der Erarbeitung ei

ner Gesamtentwicklung für die Siedlungsteile Fürstenau und Fürstenaubruck beauf

tragt worden sind (KRL Fürstenau). Die Stadt Fürstenau weist darüber hinaus schlüs sig nach, dass mit dem Arealplan "Marktwis" das Entwicklungs- und Verdichtungspo

tenzial im Bereich der betreffenden Baulücke der Parzellen Nrn. 53 und 366 (neu

Nrn. 366 A und 366 B) unter Berücksichtigung vorhandener naturräumlicher Qualitä

ten (hochstämmige Obstbäume, Absicherung einer begrünten Freifläche) genügend ausgeschöpft werden kann. Die Nutzungsdichte mit einer projektbezogen abgesi

cherten AZ von 0.5 erweist sich im vorliegenden Spannungsfeld von Nutzung (Über

bauung) und Freihaltung (Grünräume) als angemessen. Die "Marktwis" lässt sich so wohl siedlungsverträglich als auch gut in die mit Obstbäumen begrünte Umgebung

eingepasst erschliessen und überbauen.

Die Stadt Fürstenau vermag mit der Arealplanung "Marktwis" im Ergebnis die Anfor

derungen des KRIP-S im Hinblick auf eine qualitätsvolle Siedlungsentwicklung sowie

in Bezug auf die bessere Nutzung der Möglichkeiten zur qualitativ hochwertigen Ver

dichtung der Siedlungsfläche im Grundsatz zu erfüllen.

2.2. Übereinstimmung in Bezug auf die Vorgaben der Grundordnung

Für die Arealplanung und die Umsetzung gelten vier gebietsspezifische Ziele und

Grundsätze, namentlich erhöhte gestalterische und ortsbauliche Anforderungen, die

Berücksichtigung von ortstypischen Siedlungsmerkmalen, die Absicherung von ange

messenen Freiflächen und Obstbäumen und die Erhaltung der räumlichen Einheit

"Marktwis" über die Gemeindegrenze hinweg. Der Arealplan "Marktwis" ermöglicht

zudem auf Basis der Richtprojekte im Wesentlichen vier Abweichungen gegenüber

der Grundordnung: Erhöhung der AZ von 0.5, Erhöhung der Gesamt- und Fassaden

höhe um maximal 20 Prozent, Baulinie innerhalb des Kantonsstrassenabstands und

eine zusätzliche Erschliessung mit Mauerdurchbruch am südlichen Ende des Arealpl angebiets.

8

Wie die vorstehenden Ausführungen zeigen, genügt die Arealplanung den gestalte

risch und ortsbaulich erhöhten Anforderungen (erste Vorgabe), wobei auch die we

sentlichen Eigenschaften der angrenzenden Ortsteile sowie die ortstypischen Sied

lungsmerkmale grundsätzlich genügend berücksichtigt sind (zweite Vorgabe). Weiter

erfüllt die Stadt Fürstenau mit der Festlegung eines rund 750 m 2 messenden begrün

ten Freiraums und den geplanten Ersatzpflanzungen von neuen jungen Obstbäumen in zweckmässiger Weise das Ziel der Absicherung von angemessenen und bepflanz

ten Freiflächen (dritte Vorgabe). Schliesslich bleibt die räumliche Einheit "Marktwis"

über die Gemeindegrenze hinweg mittels koordinierter Entwicklungs- und Nutzungs

planung sowie der Regelung von nötigen Grunddienstbarkeiten beim südlichen Zu gang zum Areal gewährleistet (vierte Vorgabe).

Die vier im Arealplan enthaltenen Abweichungen gegenüber der Grundordnung sind sodann auf Basis der Richtprojekte, welche die gebietsspezifischen Ziele und

Grundsätze ausreichend berücksichtigen, ausreichend begründet. Es stehen keine überwiegenden Interessen entgegen. Die Abweichungen können im Sinne von

Art. 46

Abs. 2 KRG als geringfügig angesehen und genehmigt werden.

Der Stadtvorstand Fürstenau vermag im Ergebnis mit dem vorliegenden Arealplan

die spezifischen Anforderungen der Nutzungsplanung im Bereich der "Marktwis" zu

erfüllen. 3.

Arealplanbestimmungen

3.1. Art. 6 - Nutzungsziffer

Die vorgesehene Mindestausnützung von 0.33 weicht um minus 33,33 % erheblich

von der an den Richtprojekten orientierten maximalen AZ von 0.5 ab. Zudem soll die

Platzierungsvorschrift von Bauten bei Minderausnutzung nur dann zum Tragen kom men, wenn die minimale Ausnützung unterschritten wird.

Diese Ausnützungsvorschriften lassen Sinn und Zweck des projektbezogenen Areal

plans mit zwei Richtprojekten nicht wiedererkennen. Die Unterschreitung der Min

destausnützung liegt zudem nicht im Interesse des haushälterischen und verdichte

ten Bauens gemäss geltender Raumplanungsgesetzgebung (vgl. Art. 1 Abs. 2 lit. abis

9

und b RPG und Art. 3 Abs. 3 lit. a bis RPG). Es gilt bei dieser projektbezogenen Areal

planung innert der gesetzten Arealplanfrist von zehn Jahren (Art. 20 APB) die AZ von 0.5 umzusetzen. Entsprechend ist die Platzierungsvorschrift auf die AZ von 0.5 aus

zurichten. Zudem soll die AZ nach unten nicht übermässig, sondern zugunsten eines

angemessenen Planungsspielraums höchstens geringfügig erfolgen dürfen. Der Re

gelungsspielraum bei projektbezogenen Arealplanungen liegt dabei erfahrungs- u n d

praxisgemäss im Bereich von rund 5 Prozent. Darüber hat das ARE bereits im Vor

prüfungsbericht vom 9. Oktober 2020 orientiert gewiesen (vgl. Kapitel 2.4.2, S. 5 f.).

und auf nötige Aufbesserungen hin

Über die Notwendigkeit der Aufbesserung und Behebung

des in Art. 6 APB vorhan

denen Mangels hat das ARE den Stadtvorstand mit Anhörungsschreiben vom

23. April 2021 orientiert. Das ARE hat für eine direkte Korrektur der Ausnützungsvor

schrift in Art. 6 APB im Sinne von Art. 49 Abs. 2 und 3 KRG unter Bezugnahme auf

die Richtprojekte und deren in Aussicht stehende Umsetzung den folgenden Abände

rungsvorschlag dem Stadtvorstand unterbreitet: "Art. 6, Nutzungsziffer Im Arealplanperimeter

Marktwis

zung vorübergehend

um mehr als 5 Prozent unterschritten,

wird eine Ausnützungsziffer

bei ist Gin& Mindostausnützuag-von-Q.-33

so platziert werden, dass die verbleibende stücksfläche

bringen. "

realisierbar

von 0.5 festgelegt.

Da-

zu realisierefh

Wird die minimaio

Ausnüt

Ausnützung

auf der restlichen

Grund

ist. Der entsprechende

Nachweis

muss das Gebäude

ist im Baugesuch

zu er

Die Stadt Fürstenau hat mit Rückmeldung vom 20. Mai 2021 geäussert, dass die

Richt- und aktuellsten Bauprojekte für die Parzellen Nrn. 366 A und 366 B die Aus

nützung einer AZ von 0.5 erreichten und daher dem Korrekturvorschlag ohne Weite

res zugestimmt werden könnten (vgl. Bericht vom 17. Mai 2021 , S. 4). Das ARE wird

beauftragt, Art. 6 APB entsprechend zu korrigieren.

3.2. Art. 8 Abs. 2 - Generelle Gestaltungsvorschriften

Art. 8 Abs. 2 (zweiten Aufzählungspunkt) APB sieht vor, dass auch moderne Holz

bauten mit muralem Sockelgeschoss erstellt werden dürfen.

10

Im derzeitigen Ortsbild von Fürstenaubruck bestehen wenige bis keine Hauptbauten

aus Holz. Holzbauten liegen entsprechend auch nicht im Bereich der gemäss Grund ordnung bestimmten zweiten Zielsetzung für die Entwicklung der "Marktwis", nach

dieser die "wesentlichen Eigenschaften der angrenzenden Ortsteile unter Berück

sichtigung von Struktur und Materialisierung im Bestand" in der Arealplanung und in

der Umsetzung zu berücksichtigen sind.

Das ARE hat mit Anhörungsschreiben vom 23. April 2021 den Stadtvorstand über

diesen Zielkonflikt orientiert und ihm die ersatzlose Streichung des zweiten Aufzäh

lungspunkts vorgeschlagen. Die Stadt Fürstenau hat dazu, vertreten durch das für

das Bauwesen zuständige Vorstandsmitglied, anlässlich der Besprechung mit dem

ARE vom 4. Mai 2021 sowie mit E-Mail vom 10. Juni 2021 mitteilen lassen, dass ge

mäss den Richtprojekten tatsächlich keine Holzbauten vorgesehen sind und daher

sinngemäss der Streichung des zweiten Aufzählungspunktes von Art. 8 Abs. 2 APB

zugestimmt werden könne. Das ARE wird beauftragt, Art. 8 Abs. 2 entsprechend zu

korrigieren. 4.

Kantonsstrasse

4.1. Baulinie "zwingende Gebäudefluchten" im Bereich der Kantonsstrasse

Die Baulinie "zwingende Gebäudefluchten" auf der Parzelle Nr. 366 B unterschreitet

den ordentlichen Abstand zur Kantonsstrasse von 5 Metern gemäss Art. 19 der

Strassenverordnung des Kantons Graubünden (StrV; BR 807.110). Solche Baulinien

sind im Benehmen mit dem Tiefbauamt Graubünden (TBA) festzulegen und vom

Kanton genehmigen zu lassen (Art. 17 des Strassengesetzes für den Kanton Grau

bünden, StrG; BR 807.100).

Die betreffende Baulinie wird vorliegend auf Grundlage der Stellungnahme des TBA vom 10. März 2021 unter dem Vorbehalt genehmigt, dass auf die Umweltschutzge

setzgebung gestützte Forderungen aufgrund von Immissionen (u. a. Lärm und Er

schütterungen) in jedem Fall abgelehnt werden, soweit diese im Zusammenhang mit

der Anordnung des Gebäudes auf dem geplanten Grundstück Parzelle Nr. 366 B ent stehen können. Die Baulinie ist gegenüber der Kantonsstrasse verbindlich (Art. 17 Abs. 2 StrG).

11

4.2. Zufahrten und Zugänge an die Kantonstrasse

Die Anpassung sowie die geplante Erstellung von Zufahrten und Zugängen an die

Kantonsstrasse bedürfen nebst der Baubewilligung eine Zusatzbewilligung des TBA,

namentlich eine Zufahrtsbewilligung gemäss Art. 52 StrG. Die Zufahrten sind anhand der einschlägigen Normen des Schweizerischen Verbandes der Strassen- und Ver

kehrsfachleute (VSS) zu planen und gestalten. Planungsgrundlage bilden u. a. die

VSS-Normen 40 050 "Grundstückszufahrten" und 40 273a "Sichtverhältnisse in Kno

ten". Der Stadt wird empfohlen, konkrete Bauvorhaben an der am Arealplangebiet

vorbeiführenden Kantonsstrasse frühzeitig dem TBA zur Prüfung und Genehmigung

vorzulegen.

4.3. Verkehrssicherheit

Bauten und Anlagen an Kantonsstrassen haben den Anforderungen an die Verkehrs

sicherheit zu genügen. Die Kantonspolizei hat in ihrer Stellungnahme vom 18. Feb

ruar 2021 mit Verweis auf ihre Stellungnahme vom 28. Juli 2020 zur Vorprüfung die

mit den geplanten Zufahrten und der Überbauung im Nahbereich der Kantonsstrasse zusammenhängende nötige Verkehrssicherheit grundsätzlich bestätigt. Infolge ab

sehbarer tieferer Geschwindigkeiten (Tempo 30) können insbesondere die minimal

erforderlichen Sichtweiten eingehalten werden. 5.

Fazit

Die Prüfung des am 16. Dezember 2020 vom Stadtvorstand Fürstenau beschlosse

nen Arealplans "Marktwis" ergibt, dass dieser die Anforderungen von Art. 46 KRG so wie der geltenden Grundordnung erfüllt. Der Arealplan erweist sich zudem als mit

dem neuen KRIP-S konform. Ferner stehen dem Arealplan auch keine weiteren über wiegenden Interessen entgegen.

Der am 16. Dezember 2020 beschlossene Arealplan "Marktwis" kann somit geneh

migt werden.

12

D Stellungnahme von beschwerdeberechtigten Umweltorganisationen 1.

Ausgangslage

Gemäss Art. 104 Abs. 2 KRG müssen die beschwerdeberechtigten Umweltschutzor ganisationen (USO) in der Nutzungsplanung nicht mehr förmlich Planungsbe

schwerde an die Regierung erheben, um die Möglichkeit des Weiterzugs des regie-

rungsrätlichen OP-Genehmigungsbeschlusses an die Gerichte (Verwaltungsgericht,

Bundesgericht) nicht zu verwirken. Es genügt, wenn sie sich während der in Art. 48

Abs. 4 KRG geregelten Beschwerdeauflage bei der Fachstelle (ARE) anmelden und

danach innert einer von der Fachstelle gesetzten Frist die Stellungnahme einreichen. Von dieser Möglichkeit haben vorliegend die beiden

mit gemeinsamer Eingabe vom 18. März 2021 frist- und form

gerecht Gebrauch gemacht. Diese Organisationen haben sich damit das Recht ge

wahrt, gegen den vorliegenden OP-Genehmigungsbeschluss allenfalls Beschwerde

an das Verwaltungsgericht zu erheben. Entsprechend werden diese USO in den Ver

teiler des vorliegenden Beschlusses aufgenommen. 2.

Stellungnahme der Umweltschutzorganisationen

In ihrer Eingabe vom 18. März 2021 beantragen die USO folgende 6 Anträge:

a) Es sei ein Massnahmenkonzept zugunsten Natur und Umwelt auf dem gesamten Gemeindegebiet zu erstellen.

b) Das Baufenster auf Parzelle Nr. 366 sei auf ein Band von 15 Metern Breite ent lang der Parzelle Nr. 358 zu beschränken.

c) Das Naturobjekt "St. Agatha West" sei als kommunale Naturschutzzone auszu d)

scheiden. Es sei an das Baufenster entlang von Parzelle Nr. 358 anzupassen. Die ökologische und extensive Bewirtschaftung des Naturobjekts "St. Agatha

West" sei sicherzustellen.

e) Die ökologische Vernetzung des Naturobjekts "St. Agatha West" mit den Land wirtschaftszonen sei sicherzustellen.

13

f)

Die Hochstammobstbäume seien als schützenswerte Einzelobjekte im Zonen

plan aufzunehmen.

Zur Begründung führen die USO im Wesentlichen sinngemäss aus, das 1991 aufge

zeichnete Naturobjekt "St. Agatha West" sie von lokaler Bedeutung und die noch vor

handenen Hochstammobstbäume würden ökologisch wertvolle Wildtierlebensräume

für die Jagd, Fortpflanzung und Brut darstellen. Im Bereich der "Marktwis" gelte dies

etwa für zum Teil bedrohte Kulturlandvögel, für verschiedene Fledermausarten sowie kleinere Tierarten wie beispielsweise Schmetterlinge. Zusammenfassend fordern die USO - anstelle einer an der Grundordnung orientierten Überbauung der "Marktwis" -

die mehrheitliche Freihaltung des Arealplangebiets mittels Festlegung einer Natur

schutzzone, Schutzfestlegungen einzelner Hochstammobstbäume sowie mittels öko logischer Bewirtschaftungs- und Vernetzungsmassnahmen.

3.

Vernehmlassung der Gemeinde

Mit Schreiben vom 20. Mai 2021 und Erläuterungsbericht vom 17. Mai 2021 geht die

Stadt Fürstenau auf die Anträge der USO ein. Die Stellungnahme der Stadt Fürs

tenau wurde den USO per E-Mail vom 12. Juni 2021 durch das ARE zur Kenntnis

nahme zugestellt.

Die Stadt Fürstenau vertritt den Standpunkt, die natürlichen Lebensräume für Tiere

und Pflanzen seien gewahrt. In der geltenden Nutzungsplanung seien auf dem ge

samten Gemeindegebiet bereits diverse Schutzzonen ausgeschieden worden. An

lässlich der folgenden Nutzungsplanung (zur Siedlungsentwicklung nach innen) wür

den noch weitere schützenswerte Gebiete und Biotope geprüft und gegebenenfalls

ausgeschieden.

Weiter sei das Gebiet "Marktwis" bereits in den 90er Jahren der Bauzone (Wohnzone W2) zugewiesen, und in den Jahren 2012-2013 der Arealplanpflicht unterstellt wor

den. Die Bauvorhaben in der "Marktwis" würden im Sinne der übergreifenden Areal

planvorgaben der Gemeinden Fürstenau und Scharans entwickelt und ausgeführt.

Der Mauerdurchbruch an der südlichen Ecke diene als erforderlicher Durchgang und

als gesicherte Verbindung zur Parzelle Nr. 421 auf Territorium der Gemeinde Scha rans.

14

Bei mehrfachen Besichtigungen der Arealplanparzelle Nr. 366 sei festgestellt wor

den, dass sich die Obstbäume mehrheitlich in einem schlechten Zustand befinden würden. Die Stadt erachte es deshalb als sinnvoll, diese zu ersetzen und bewirt

schaften zu lassen. Durch den Ersatz einzelner Bäume und weitere Bepflanzungen

könne wiederum Lebensraum geschaffen werden. Es sei auch im Sinne der Stadt,

dass die Fauna möglichst wenig beeinträchtigt werde. Im Gebiet "Marktwis" befänden sich gegenüber dem Erhalt der Tier- und Umwelt aber vor allem andere, noch gefähr-

dendere Faktoren, wie etwa Düngemittel-Pestizide oder Strassen- und Fluglärm. Die

im Jahre 1995 erhaltenen Landschaftsqualitätsbeiträge seien überdies für die Reali

sierung eines Biotops am Rheinufer und nicht für den Erhalt diverser Obstbäume ein

gesetzt worden.

Die Stadt führt schliesslich aus, die Genehmigung des Arealplans sei sehr dringend, um eine nötige und deshalb auch geplante Arztpraxis (

) im

Nahbereich der Altersheime und -Wohnungen noch im laufenden Jahr 2021 zeitnah

realisieren zu können. Sinngemäss beantragt die Stadt Fürstenau daher zusammen fassend, den Arealplan "Marktwis" sei unverändert zu genehmigen.

4.

Beurteilung

Es kann im Wesentlichen auf die vorstehenden Erwägungen zum Arealplan sowie

auf die Stellungnahme der Stadt Fürstenau vom 17. Mai 2021 verwiesen werden.

Ergänzend bleibt auszuführen, dass die Einzonung der "Marktwis" im noch unüber

bauten Arealplangebiet (Parzelle Nr. 336) im Rahmen der Nutzungsplanung 2012 er folgte; gleichzeitig mit der Festlegung der Arealplanpflicht mit den gebietsspezifi

schen Zielen und Grundsätzen (vgl. vorstehend Abschnitt B, Ziffer 1.1.). Die Stadt

Fürstenau hat zu diesem Zeitpunkt über die baulichen Nutzungsmöglichkeiten und

zeitgleich über den ökologischen Ausgleich im Bereich der "Marktwis" entschieden.

Dabei hat die Stadt Fürstenau im Spannungsfeld zwischen Nutzung (Überbauung)

und Freihaltung (Grünräume) die noch vorhandenen naturräumlichen Qualitäten der

mit Obstbäumen bestückten Freifläche gebührend berücksichtigt - und vorausschau end das für die Arealplanung wichtige Ziel "Miteinbezug der vorhandenen hochstäm

migen Obstbäume in die Quartiergestaltung sowie Sicherstellung von angemessenen Freiflächen." formuliert. Mit der nun im Arealplan erfolgten Festlegung eines rund

15

750 m2 messenden begrünten Freiraums und den geplanten Ersatzpflanzungen von jungen Obstbäumen zwischen den Hochbauten erfüllt die Stadt Fürstenau in zweck

mässiger und genügender Weise diese Vorgabe.

Mit Blick auf die Siedlungsentwicklung im Kanton sind abschliessend schliesslich fol

gende Überlegungen zu vergegenwärtigen: Fürstenau ist gemäss kantonalem Richt

plan Siedlung (KRIP-S) vom 20. März 2018 wegen des längerfristig prognostizierten Bevölkerungswachstums und der dafür grundsätzlich zu knapp dimensionierten

Wohnbauzonen eine A-Gemeinde. Nach dem Credo des revidierten Raumplanungs

gesetzes (RPG1) vom 1. Mai 2014 und der damit über den KRIP-S verbundenen Auf

forderung zur Innenentwicklung haben solche Gemeinden zur Bewältigung des

Wachstums in erster Linie Baulücken, wie in die "Marktwis" eine darstellt, konsequent

zu mobilisieren und zu überbauen, bevor am Siedlungsrand etwa - weniger umwelt

schonende - Neueinzonungen erfolgen (vgl. KRIP-S, Kapitel 5.2.2). Das Interesse

an einer zonenkonformen Überbauung von Parzellen in der Bauzone ist entspre

chend gross. Der Zweck von Bauzonenreserven besteht in der heutigen Zeit darin, diese zeitnah und effizient zu erschliessen und zu überbauen. Angesichts der nut

zungsplanerischen Grundlagen und des zweifellos vorhandenen Siedlungsdrucks

überwiegt im Bereich der "Marktwis" somit das Nutzungsinteresse, die Bauzonenflä

chen mit einer adäquaten Ausnützung zu überbauen, gegenüber dem Schutzinte

resse, grössere Grünflächen beziehungsweise zusätzliche Naturschutzzonen auszu

scheiden. Das 1991 aufgezeichnete Naturobjekt "St. Agatha West" ist sodann nicht

im unlängst aktualisierten kantonalen Biotop- und Landschaftsinventar enthalten.

Mit der vorliegenden Arealplanung, welche sich auf die geltende Nutzungsplanung

stützt und gebietsspezifische Entwicklungsziele zugunsten einer gesamtheitlich guten

Einpassung in die naturräumliche und bebaute Umgebung definiert, ist die Stadt

Fürstenau den Natur- und Umweltschutzanliegen sachgerecht, angemessen und in gelungener Weise nachgekommen.

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Gestützt auf Art. 49 KRG

beschliesst die Regierung: 1.

Der Arealplan "Marktwis" vom 16. Dezember 2020, bestehend

aus den Areal

planbestimmungen und dem Arealplan 1:500 Gestaltung/Parzellenteilung, wird im Sinne der Erwägungen mit folgender direkter Korrektur (Korrektur gemäss

Art. 49 KRG im Einvernehmen mit der Gemeinde), mit folgendem Vorbehalt im

Einverständnis mit der Gemeinde sowie mit folgender Empfehlung genehmigt: a)

Art. 6

APB wird wie folgt korrigiert: "Im Arealplanperimeter

Marktwis wird eine Ausnützungsziffer

gelegt. Dabei ist oino Mindostausnützung

minimale

schritten,

Ausnützung

muss das Gebäude

Ausnützung

sprechende b)

vorübergehend

auf der restlichen

von 0.33 zu realisi&ren.

Wird die

um mehr als 5 Prozent unter

so platziert

werden, dass die verbleibende

Grundstücksfläche

Nachweis ist im Baugesuch

von 0.5 fest

realisierbar

zu erbringen. "

ist. Der ent

Die Regelung im zweiten Aufzählungspunkt von Art. 8 Abs. 2 Arealplanbe

stimmungen ("Moderner Holzbau, naturbelassen oder leicht lasiert, mit

muralem Sockelgeschoss") wird nicht genehmigt. c)

Die Baulinie "zwingende Gebäudefluchten" der Parzelle Nr. 366 B im Be reich der Kantonsstrasse wird unter dem Vorbehalt genehmigt, dass auf

die Umweltschutzgesetzgebung gestützte Forderungen aufgrund von I m

missionen (unter anderem Lärm und Erschütterungen) in jedem Fall abge

lehnt werden, soweit diese im Zusammenhang mit der Anordnung des G e

bäudes auf dem geplanten Grundstück Parzelle Nr. 366 B entstehen kön

nen. Die Baulinie ist gegenüber der Kantonsstrasse verbindlich. d)

Der Gemeinde wird empfohlen, konkrete Bauvorhaben an der am Areal plangebiet vorbeiführenden Kantonsstrasse frühzeitig dem Tiefbauamt Graubünden

zur Prüfung und Genehmigung vorzulegen.

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2.

Der Stadtvorstand Fürstenau wird angewiesen, den wesentlichen Inhalt des

Dispositives des vorliegenden Genehmigungsbeschlusses öffentlich bekannt zu geben. Diese Bekanntgabe hat in den gleichen Publikationsorganen wie die Be

kanntgabe des Vorstandsbeschlusses vom 16. Dezember 2020 zu erfolgen. Im

Publikationstext ist darauf hinzuweisen, dass der Genehmigungsbeschluss bei der Gemeinde eingesehen werden kann und dass gegen darin enthaltene di

rekte Korrektur sowie Vorbehalt innert 30 Tagen ab dem Publikationsdatum

nach Massgabe des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR

370.100) beim Verwaltungsgericht Graubünden Beschwerde erhoben werden

kann. 3.

Für direkte Adressaten des vorliegenden Beschlusses beginnt die 30-tägige Be

schwerdefrist an das Verwaltungsgericht bereits ab dem Zeitpunkt der Eröff

nung des vorliegenden Beschlusses. 4.

Soweit für die Verwirklichung der Planung Bewilligungen irgendwelcher Art not

wendig sind, bleibt der Bewilligungsentscheid der zuständigen Behörde oder Amtsstelle vorbehalten.

5.

Das Amt für Raumentwicklung wird beauftragt, die aufgrund dieses Beschlus

ses nötigen Kennzeichnungen in den eingereichten graphischen Auszügen vor

zunehmen. 6.

Die von der Gemeinde bestimmte Datenverwaltungsstelle führt die Nutzungs

plandaten nach den Weisungen des Amts für Raumentwicklung nach. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Nutzungsplanfestlegungen erst dann als definitiv

rechtskräftig betrachtet werden können, wenn gegen den entsprechenden Ge

nehmigungsbeschluss innert 30 Tagen ab dem Publikationsdatum keine Ver

waltungsgerichtsbeschwerden eingereicht werden bzw. wenn allfällige Verwal

tungsgerichtsbeschwerden abgewiesen worden sind.

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7.

Mitteilung an: -

Der Präsident:

Namens der Regierung

Dr. Mario Cavigelli

Der Kanzleidirektor:

Daniel Spadin