Teilrevision Stallhofareal

genössischen Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1) liegt vor. Das Amt für Raumentwicklung verfasste mit Datum vom 12. Juli 2021 einen Vorprüfungsbericht. Die öffentliche Bekanntgabe des Stadtratsbeschlusses vom 1. November 2021 ge-

mäss Art. 48 des Raumplanungsgesetzes f ür den Kanton Graubünden (KRG;

BR 801.100) erfolgte am 26. November 2021. Es gingen keine Beschwerden ein. Mit Schreiben vom 4. November 2021 ersuchte die Stadt Maienfeld das Departement f ü r Volkswirtschaft und Soziales um Genehmigung der Revisionsvorlage im Rahmen

von Art . 49 KRG.

B.

Gegenstand der vorliegenden Teilrevision

Auslöserder vorliegend zur Diskussion stehenden Nutzungsplanungsrevision der

Stadt Maienfeld bildet eine geplante Wohnüberbauung im Stallhofareal. Dieses Gebiet beherbergte bisher hauptsächlich eine Gärtnerei. Künftig sollen auf dem Areal vier neue Mehrfamilienhäuser realisiert werden. Damit eine bessere Überbauung er-

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reicht werden kann, soll die Zonengrenze zwischen der Kernzone (Anpassungszone

B) und der Grünzone angepasst werden. Zugleich wird der Baubereich "neue Treibhäuser " , welcher im Generellen Gestal-

tungsplan festgelegt ist, aufgehoben. Dieser bezweckte, dass f ür die Gärtnerei neue Treibhäuser innerhalb der Grünzone geschaffen werden konnten. Mit der Neuüberbauung des Stallhofareals f ällt die entsprechende Nutzung dahin, weshalb der Be reich aufgehoben wird.

C.

Übereinstimmung mit der Richtplanung

Gemäss Art. 26 Abs. 2 des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes (RPG; SR 700) obliegt der kantonalen Genehmigungsbehörde u. a. die Prüfung der Übereinstimmung der Nutzungspläne mit der Richtplanung. Es ist somit zu prüfen, ob die vorlie-

gende Teilrevision der Ortsplanung mit dem Richtplan Graubünden 2000 (RIP2000, vom Bundesrat genehmigt am 19. September 2003) sowie mit dem am 1. April 2019

in Kraft getretenen Kantonalen Richtplan Siedlung (KRIP-S, vom Bundesrat genehmigt am 10. April 2019) übereinstimmt. 1.

Wohn-, Misch- und Zentrumszonen

Gemäss KRIP-S weist die Stadt Maienfeld knapp dimensionierte Wohn-, Misch- und Zentrumszonen (WMZ) bis 2030 auf . Mit der vorliegenden Teilrevision der Ortsplanung wird die WMZ geringf ügig vergrössert. So werden rund 59 m2 von der Anpas-

sungszone B ( Ausnützungsziffer [AZ]: 0.5) neu der Grünzone zugewiesen. Im Ge-

genzug werden rund 70 m2 von der Grünzone neu in die Anpassungszone B

(AZ: 0.5) eingezont. Mit der vorliegenden Teilrevision wird die Bebauungsmöglichkeit optimiert. Die Planung hat keine präjudizierende Wirkung und kann unterst ützt werden. 2.

Siedlungsgebiet

Gemäss dem in Kapitel 5.2.1 KRIP-S festgehaltenen Leitsatz sind Erweiterungen und Verlagerungen des Siedlungsgebiets innerhalb derselben Gemeinde dann regional

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abzustimmen und richtplanerisch zu sichern, sobald diese während einer Planungsperiode von 15 Jahren, gerechnet ab Erlass der Richtplananpassung durch die Re-

gierung, jeweils eine Fläche von insgesamt 1 ha überschreiten. Dagegen bedingen

Erweiterungen oder Verlagerungen des Siedlungsgebietes im Umfang von insgesamt jeweils weniger als 1 ha keine Richtplanfestsetzung. Erweiterungen und Verlagerun-

gen werden dabei separat betrachtet. Im Rahmen der vorliegenden Teilrevision wird das Siedlungsgebiet nicht tangiert.

Demzufolge kann festgestellt werden, dass die Revisionsvorlage richtplankonform ist.

D.

Zonenplan 1:1000 Stallhofareal

Genereller Gestaltungsplan 1:1000 Stallhofareal 1.

Mehrwertausgleich

Gemäss Art. 19i Abs. 1 in Verbindung mit Art. 19 j Abs. 1 KRG haben Grundeigentümerinnen oder Grundeigent ümer, deren Grundstücke als Folge einer nach dem 1. April 2019 von der Gemeinde beschlossenen Planungsmassnahme einen Mehrwert erlangen, eine Mehrwertabgabe zu entrichten. Davon ausgenommen sind ge-

mäss Art. 19i Abs. 6 KRG Mehrwerte von weniger als 20 000 Franken pro Grundst ück.

Vorliegend soll eine Fläche von 70 m2 auf der Parzelle Nr. 2569 von der Grünzone in

die Anpassungszone B eingezont werden. Bei Einzonungsflächen dieser Grössen-

ordnung kann nicht ohne Weiteres beurteilt werden, ob die Freigrenze von 20 000

Franken überschritten wird. Entsprechend hat die Stadt beim Amt für Immobilienbewertung ( AIB) ein Bewertungsgutachten nach Art. 19k Abs. 2 Satz 2 KRG eingeholt.

Das entsprechende Gutachten des AIB vom 13. Oktober 2021 kommt zum Schluss, dass mit der vorgesehenen Einzonung ein Mehrwert von 40 200 Franken entsteht, wobei hier lediglich von einer Einzonung im Umfang von 67 m2 ausgegangen wurde. Im Ergebnis liegt der Mehrwert somit über der Freigrenze von 20 000 Franken, wes-

halb vorliegend die Pflicht zur Entrichtung einer Mehrwertabgabe gegeben ist.

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2.

Baulandmobilisierung

Bei der neuen Anpassungszone B ( AZ: 0,5) auf der Parzelle Nr. 2569 handelt es sich um eine Einzonung. Aufgrund ihrer Grösse (ca. 70 m2) und Form (ca. 2 m x 32 m)

lässt sich die Einzonungsfläche im Falle der Nichtrealisierung des Bauvorhabens

nicht selbständig mobilisieren beziehungsweise bebauen. Die Ausübung des in Art. 19 d KRG stipulierten Kaufrechts durch die Stadt wäre entsprechend nicht zielf üh-

rend. Somit entf ällt die Baulandmobilisierungspflicht im Sinne von Art. 19b resp. 19c

KRG. 3.

Wertvolle Gebäudegruppen

Für die Neuerstellung der Mehrfamilienhäuser ist es notwendig, einige Gebäude des

Stallhofes abzubrechen, was aus denkmalpflegerischer Sicht bedauerlich ist. Die Gemeinde hat auch deshalb daf ür zu sorgen, dass die Neubauten über eine gute architektonische Qualit ät verf ügen und sorgf ältig in das Orts- und Landschaftsbild eingepasst werden. 4.

Korrektur Formeller Mängel

Gemäss Art. 49 Abs. 3 KRG kann die Genehmigungsbehörde im Genehmigungsverfahren nach Anhören des Gemeindevorstandes und Betroffener in den Erlassen der Grundordnung (Baugesetz und Pläne) formelle M ängel beheben. Im Zuge des Ge-

nehmigungsverfahrens wurde in der Legende des Zonenplans 1:1000 Stallhofareal

ein formeller Mangel festgestellt, welche einer Korrektur im dargelegten Sinne zugänglich ist.

Mit Schreiben vom 5. Januar 2022 wurde die Stadt Maienfeld darüber informiert . Am 6. Januar 2022 stimmte die Stadt Maienfeld der Behebung des formellen Mangels zu

(Ä nderung des Titels in " Festlegungen Zonenplan" statt "Festlegungen Genereller Gestaltungsplan"). Das ARE wird beauftragt, die entsprechende Korrektur in der Le-

gende vorzunehmen.

Der Zonenplan 1 :1000 Stallhofareal sowie der Generelle Gestaltungsplan 1:1000 Stallhofareal, beide vom 1. November 2021, geben zu keinen weiteren Bemerkungen Anlass; sie können genehmigt werden.

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Gest ützt auf Art. 49 KRG

verf ügt das Departement f ür Volkswirtschaft und Soziales:

1. Der Generelle Gestaltungsplan 1:1000 Stallhofareal vom 1 . November 2021

wird genehmigt. 2. Der Zonenplan 1:1000 Stallhofareal vom 1. November 2021 wird mit folgender

direkter Korrektur (Korrektur gemäss Art. 49 KRG im Einvernehmen mit der Gemeinde) und folgenden Anordnungen genehmigt. 2.1

Direkte Korrektur

Der Legendentitel "Festlegungen Genereller Gestaltungsplan " wird gestrichen

und durch "Festlegungen Zonenplan" ersetzt. 2.2

Anordnungen zur Mehrwertabgabe

2.2.1 Mehrwertabgabepflichtige Einzonungen

Die Teileinzonung von 70 m2 auf der Parzelle Nr. 2569 unterliegt der Mehr-

wertabgabepflicht nach Art. 19i ff . KRG ( Abgabe 30 % des Mehrwerts) . 2.2.2 Veranlagung der Mehrwertabgabe

Die Stadt wird angewiesen, f ür die unter Ziffer 2.2.1 erwähnte Einzonung gegenüber den jeweiligen Grundeigentümerinnen und Grundeigent ümern unmittelbar

nach Rechtskraft des vorliegenden Genehmigungsbeschlusses die entsprechende Mehrwertabgabe auf der Basis eines Bewertungsgutachtens des Amtes f ür

Immobilienbewertung und nach vorgängiger Anhörung der betroffenen Grundeigent ümerinnen und Grundeigentümern zu veranlagen und die Veranlagungsver-

fügung gleichzeitig auch dem Amt für Raumentwicklung zu eröffnen. 2.2.3 Genehmigungsvorbehalt

Die Genehmigung der Einzonungen gemäss Ziffer 2.2.1 hiervor erfolgt unter der Bedingung, dass die Stadt die Veranlagungsverfügungen gemäss Ziffer 2.2.2 ef fektiv erlässt und diese in Rechtskraft erwachsen sind.

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2.2.4 Anweisung an das Grundbuchamt

Der Stadtrat hat unmittelbar nach Rechtskraft der Veranlagungsverf ügungen das

Grundbuchamt anzuweisen, im Grundbuch auf dem Grundstück gemäss Ziffer 2.2.1 die Mehrwertabgabepflicht samt Abgabehöhe anzumerken sowie das ge-

setzliche Pfandrecht einzutragen. 2.2.5 Bezug der fälligen Abgaben

Die Stadt wird angewiesen, die gemäss Ziffer 2.2.2 veranlagte Mehrwertabgabe

in Rechnung zu stellen, sobald sie f ällig ist. Die Fälligkeit tritt ein, wenn das von der Mehrwertabgabepflicht betroffene Grundstück (siehe Grundbuchanmerkung)

veräussert oder wenn für das Grundstück eine Baubewilligung erteilt wird.

2.2.6 Meldung der Rechnungsstellung an das Amt f ür Raumentwicklung

Die Stadt wird angewiesen, die Rechnungstellung für die Mehrwertabgabe unverzüglich dem Amt f ür Raumentwicklung zu melden (separate Rechnungstel-

lung im Fall der Veräusserung; Baubewilligung mit Rechnungstellung im Fall der

Überbauung), damit das Amt gegenüber der Stadt den Kantonsanteil des Abgabeertrags (75 %) einfordern kann. 2.3

Einzonungen ohne Bauverpflichtung

Für die Einzonung des Grundstücks Nr. 2569 gilt keine Bauverpflichtung gemäss

Art . 19b ff . KRG, da diese nicht eigenständig mobilisiert werden kann. 3. Der Stadtrat Maienfeld wird ersucht, diesen Beschluss in geeigneter Form öffent-

lich bekannt zu geben (ohne Rechtsmittelbelehrung) . 4. Das Amt für Raumentwicklung wird beauftragt, die aufgrund dieses Beschlusses

nötigen Kennzeichnungen in den eingereichten graphischen Auszügen vorzu-

nehmen. 5. Die von der Stadt Maienfeld bestimmte Datenverwaltungsstelle f ührt die Nut-

zungsplandaten nach den Weisungen des Amtes f ür Raumentwicklung nach.

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6. Soweit f ür die Verwirklichung der Planung Bewilligungen irgendwelcher Art not-

wendig sind, bleibt der Bewilligungsentscheid der zuständigen Behörde oder Amtsstelle Vorbehalten. 7. Für das Genehmigungsverfahren werden keine Kosten erhoben. 8. Mitteilung an:

- Stadtrat Maienfeld, Balatrain 1, 7304 Maienfeld

- Remund + Küster, Aeuli 3, 7304 Maienfeld - Donatsch + Partner AG, Prättigauerstrasse 34, 7302 Landquart - Amt f ür Natur und Umwelt - Archäologischer Dienst

- Denkmalpflege Graubünden - Tiefbauamt Graubünden

- Kantonspolizei Graubünden

- Amt für Immobilienbewertung - Amt f ür Raumentwicklung - Departementssekretariat

Chur, 21. Januar 2022

DEPARTEMENT FÜR VOLKSWIRTSCHAFT UND SOZIALES

mitgeteilt:

2 7. Jan. 2022

Der Vorsteher:

Marcus Caduff , Regierungspräsident