Teilrevision ortsbildprägende Bauten

Art. 44 (Geschützte Bauten)

Art. 44 Abs. 3 BauG sieht vor, dass der Gemeindevorstand bei geschützten Bauten

nach Einholung einer Stellungnahme der kantonalen Denkmalpflege "oder des Bau-

beraters" über allfällige Auflagen entscheide. Betreffend neuen Wohnungen in ortsbildprägenden und geschützten Bauten sieht die

Gemeinde in Art. 63B BauG einen wichtigen Verweis auf Art. 35d KRVO vor, wonach

in solchen Fällen die Projektpläne vor Erteilung der Baubewilligung zwingend der Denkmalpflege zur abschliessenden Stellungnahme zu unterbreiten sind.

Art. 45A (Ortsbildprägende Bauten)

Art. 45A Abs. 4 BauG sieht vor, dass geringfügige Abweichungen von den Anforde-

rungen nach Art. 45A Abs. 2 und 3 BauG möglich sind, wenn ein als ortsbildprägend

bezeichnetes Gebäude nicht als Zweitwohnung, sondern zu anderen Zwecken (z.B. Erstwohnung, GeWerbe) umgebaut resp. umgenutzt werden soll.

Diesbezüglich ist darauf hinzuweisen, dass bei allen als ortsbildprägend bezeichne— ten Objekten im Grundsatz die gleichen Anforderungen gelten. Demnach ist bei der

Bezeichnung der ortsbildprägenden Bauten nach dem Gesamtkonzept über das

Ortsbild vorzugehen und zunächst der Schutzstatus festzulegen. Aufgrund des

Schutzstatus eines Objekts ergeben sich sodann verschiedene Nutzungsmöglichkei—

ten nach den Vorgaben des Bundesgesetzes über-Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702). Im Lichte von Art. 9 Abs. 1 ZWG ist es nicht zUlässig,

den Schutzstatus von der Nutzung eines Gebäudes abhängig zu machen bzw. abzu—

leiten (sog. Konzept "Schutz vor Nutzung"). lm Einzelfall können jedoch geringfügige

Ausnahmen bzw. Abweichungen der Regel, welche nachvollziehbar begründet sind

und von der Gestaltungsberatung positiv beurteilt werden, akzeptiert werden.

Vorliegend sieht Art. 45A Abs. 4 BauG eine gewisse Lockerung der Schutzanforden

rungen bei ortsbildprägenden Objekten vor, die nicht zu Zweitwohnzwecken genutzt

werden sollen. Nach dem Gesagten dürfen durch diese Bestimmung die Vorgaben

von Art. 45A Abs. 2 und 3 BauG nicht ausgehöhlt werden. Es müssen nach wie vor

die äussere Erscheinung und die bauliche Grundstruktur des Gebäudes im Wesentli—

chen unverändert bleiben (Art. 9 Abs. 1 lit. a ZWG). ln diesem Sinne kann die Bew

stimmung genehmigt werden. lm Übrigen gibt die am 28. April 2021 beschlossene Teilrevision des Baugesetzes

(Art. 43, 44, 45, 45A und 63A - 63D) zu keinen weiteren Bemerkungen Anlass; sie

kann genehmigt werden.

Generelle Gestaltungspläne 1:1000 Ortsbildprägende Bauten -- Müstair; Sta. Maria; Valchava; Valpaschun l Craistas; Lü l Lüsai / Fuldera; Tschierv

1.

Allgemeine Bemerkungen

Im Auftrag des ARE sowie der Bündner Vereinigung für Raumentwicklung wurde die

Wegleitung "Geschützte und ortsbildprägende Bauten, Nutzungsplanung" vom

22. Oktober 2018 erarbeitet. Diese Wegleitung bezweckt zum einen eine einheitliche

und mit dem ZWG kompatible Praxis bei der Bezeichnung ortsbildprägender Bauten

in der Ortsplanung. Zum anderen bietet sie eine konkrete Hilfestellung bei Umbauvorhaben an geschützten und ortsbildprägenden Bauten.

Als "ortsbildprägend" können Gebäude bezeichnet werden, die aufgrund ihrer Lage und Gestalt wesentlich zur erhaltenswerten Qualität des Ortsbildes und zur ldentität

des Orts beitragen (Art. 6 Abs. 1 der Zweitwohnungsverordnung, ZWV; SR 702.1). Gemäss Art. 35a KRVO hat die Bestimmung der ortsbildprägenden Bauten grund—

sätzlich im Ortsplanungsverfahren zu erfolgen. Zwingende Grundlage für die Festle»

gung von Bauten als ortsbildprägend im GGP bildet ein GesamtkOnzept über das Ortsbild, welches insbesondere eine Gesamtschau der in Frage kommenden Objekte

umfasst. Ein solches Gesamtkonzept sollte einheitliche Kriterienven/venden und

Schweenkte der Erhaltung sowie die langfristige Perspektive für das Ortsbild auf-

zeigen. Für die Erstellung des Konzepts ist die Gemeinde zuständig. Die Erarbeitung

des Gesamtkonzepts soll in drei Schritten erfolgen. ln einer umfassenden Siedlungs—

analyse sind zunächst anhand der vorhandenen Grundlagen die Stärken, Schwächen, Chancen und Risiken des bestehenden Siedlungsgefüges zu prüfen. Aus der

Analyse können sodann die nOtwendigen oder gewünschten Ziele abgeleitet werden.

Schliesslich sind lVlassnahmen zur Erhaltung und Entwicklung des Ortsbildes abzu— leiten und zu formulieren.

2.

Vorgehen der Gemeinde Val Müstair

Vorliegend hat die Gemeinde Val Müstair zunächst die Perimeter der historischen Siedlungen von Müstair. Sta. Maria, Valchava, Valpaschun, Craistas, Lü, Lüsai,

Fuldera und .Tschierv definiert. Alsdann wurden innerhalb dieser Perimeter diejenigen

Gebäude bezeichnet, welche aufgrund ihrer Lage und Gestalt möglicherweise zur er-

haltenswerten Qualität des Ortsbildes 'und zur ldentität der Orte beitragen. Schliess—

lich wurden die Bauten in der Bestandesaufnahme vom November 2016 nach ein-—

heitlichen Kriterien bewertet. In der Regel handelt es sich um leerstehende Stallbau— ten.

Im Rahmen der Totalrevision ihrer Ortsplanung vom 7. August 2013 (genehmigt mit

Regierungsbeschluss vom 13. September 2016, Prot. Nr. 800/2016) hatte die Ge—

meinde Val Müstair detaillierte Schutzfestlegungen beschlossen. Die Planung bein-

haltete insbesondere Ortsbildschutzbereiche, Freihaltebereiche, geschütZte und zu erhaltende Bauten sowie weitere Gestaltungsanordnungen. Gemäss PMB bestehen

damit für sämtliche Ortskerne der einzelnen Ortschaften umfassende Schutz- und Er—

haitungsanordnungen. Weiter macht die Gemeinde geltend, dass ein Gesamtkonzept

über das Ortsbild gemäss Art. 35a KRVO in Form der geltenden Generellen Gestalw

tungspläne mit entsprechenden GestaltungsvorsChriften vorliege. Eine Überarbeitung

des Ortsbildschutzkonzepts sei daher nicht erforderlich bzw. unter dem Aspekt der

Planbeständigkeit kaum vertretbar. Auf der Grundlage der bestehenden, spezifischen

Ortsbildschutlanung gehe es daher lediglich “um eine Ergänzungder bestehenden

Klassierungskategorien durch eine neue Kategorie ortsbildprägend nach Art. 6 ZWV“

im Sinne der Erläuterungen im Regierungsbeschluss vom 31. Mai 2016 (Prot. Nr. 515/2016) zur Teilrevision der KRVO.

Aufgrund der guten Qualität der bestehenden Gestaltungsplanung erfüllt das Vorge—

hen der Gemeinde Val Müstair die vorbeschriebenen Anforderungen und ist somit als korrekt zu beurteilen.

3.

Materielle Bemerkungen zu den ortsbildprägenden Bauten

3.1 GGP 1:1000 Ortsbildprägende Bauten -— Lü l Lüsai / Fuldera

Die Gebäudeteile auf der Parzelle Nr. 1887 in Fuldera sind im rechtskräftigen GGP

1:2000 Techierv / Tschierv Orasom / Lü / Lüsai / Fuldera / Fuldera Daint / Prazöl / Fu—

rom / Valchava / Valpaschun / Craista / Pütschai / Sta. Maria / Sielva / Müstair vom 7.

August 2013 als "geschützte Baute" (Nr. 4) resp. ”erhaltenswerte Baute" (Nr. 4—»B)

festgelegt. Im vorliegenden GGP sollen diese Schutzfestlegungen aufgehoben und

das ganze Gebäude als "ortsbildprägend" klassiert werden.

7

Gestützt auf das Anhörungsverfahren, die vom ARE anlässlich der Besichtigung vom 6. April 2022 im Beisein der Gemeinde und der Eigentümer erstellte Fotodokumenta—

tion sowie auf die zustimmende Stellungnahme der Denkmalpflege vom 12. April

2022, kann die neue Schutzfestlegung der Baute als "ortsbildprägend" (statt “ge—

schützt" resp. "erhaltenswert") genehmigt werden.

3.2 GGP 1:1000 Ortsbildprägende Bauten -- ValchaVa

Betreffend das auf der Parzelle Nr. 1415 in Valchava gelegene Gebäude samt Stall besteht zwischen der Eigentümerschaft und dem Erziehungs—, Kultur— und Umwelt"

schutzdepartement (EKUD) eine Vereinbarung vom 18. September 1995. Danach verpflichtete sich die Eigentümerschaft sowie deren Rechtsnachfolger, das Gebäude

in gutem Zustand zu bewahren und keine Veränderungen ohne Genehmigung durch das EKUD vorzunehmen. Der hierfür geleistete kantonale Beitrag müsste zurücker—

stattet werden, falls diese Bedingungen nicht eingehalten würden.

In der Folge wurden das Gebäude samt Stall im rechtskräftigen Generellen Gestaln

tungsplan 1:2000 Tschierv / Tschierv Orasom / Lü / Lüsai / Fuldera / Fuldera Daint/

Prazöl / Furom / Valchava / Valpaschun / Craista/ Pütschai / Sta. lVlaria / Sielva/

Müstair vom 7. August 2013 als geschützte Bauten festgelegt.

lm vorliegenden GGP wurde die Festlegung "geschützte" Baute für den Stallteil

(Nr. 46—A) aufgehoben und der Gebäudeteil als "ortsbildprägende" Baute festgelegt. Eine Begründung für diese Herabstufung des Schutzgrades fehlt.

lVlit Anhörungsschreiben vom 23. Februar 2022 stellte das AFlE der Gemeinde die

Nichtgenehmigung der entsprechenden Schutzfestlegung in Aussicht. Gleichzeitig

wurde der Gemeinde sowie der Eigentümerschaft die Gelegenheit zur Stellungnahme eingeräumt.

Mit Stellungnahme vom 21. lVIärz 2022 macht die Gemeinde geltend, die Schutzmin—

derung sei insofern zu relativieren, da die gestalterischen Anforderungen auch bei

ortsbildprägenden Bauten hoch seien und u.a. ein Abbruch auch diesfalls nicht zuläs—

sig wäre. Im Übrigen seien privatrechtliche Vereinbarungen zwischen der Eigentü— merschaft und dem Kanton aus Sicht der Gemeinde irrelevant.

lVlit Schreiben vom 17. März 2022 beantragen die Eigentümer der Parzelle Nr. 1415

sinngemäss, ihr Stallgebäude Nr. 46-A sei nicht als "ortsbildprägend", sondern wei-

terhin als "geschützte Baute" festzulegen.

Ob vorliegend eine Herabstufung der Stallbaute von "geschützt" zu "ortsbildprägend"

sachlich vertretbar ist, kann mangels einer detaillierten Begründung der Gemeinde

nicht beurteilt werden. Allgemein darf bei Schutzfestlegungen nicht auf subjektive

Wünsche der Betroffenen abgestellt werden, sondern es ist eine gleichwertige Be-

handlung im Vergleich zu Objekten von ähnlicher Bedeutung sicherzustellen. Beson-

ders wenn die Gemeinde eine Herabstufung der Schutzfestlegung eines einzelnen Gen

bäudes beabsichtigt, muss sie eine sorgfältige Beurteilung der Baute vornehmen und

darf eine Herabstufung nur vornehmen, wenn dies aus objektiven Gründen gerechtfer—

tigt erscheint. Dabei hat sie für die Abweichung eine eingehende Begründung zu lie— fern.

Zusammenfassend wird das- Genehmigungsverfahren für die Aufhebung der bisheri-

gen Schutzfestlegung der Stallbaute Nr. 46-A auf der Parzelle Nr. 1415 und der neuen

Festlegung als “ortsbildprägend” sistiert. Die Gemeinde wird angewiesen, innert Jahn

resfrist eine eingehende Begründung für die Herabstufung nachzureichen. Dabei wird der Gemeinde empfohlen,sich mit der Denkmalpflege in Verbindung zu setzen, damit

neben den grundsätzlichenFragestellungen einer Herabstufung auch über allfällige"

finanzielle Folgen gesprochen werden kann.

3.3 GGP 1:1000 Ortsbildprägende Bauten -- Müstair Die Gemeinde Val Müstair hat im rechtskräftigen Zonenplan und Generellen Gestal—

tungsplan 1:2000 Müstair vom 7. August 2013 im Gebiet "Dosü" auf den Parzellen

Nr. 186, 188 ... 190 sowie 744 (Teilfläche) eine Hotelzone A mit einer Gesamtfläche

von ca. 3775 m2 ausgeschieden.

Im Genehmigungsbeschluss vom 13. September 2016 (Prot. Nr. 800/2016) stellte die

Regierung fest, dass für diese Hotelzone A keine k0nkretisierenden Regelungen im

Rahmen des GGP vorliegen. Für die Realisierung eines Hotelprojekts müssten somit lediglich die Werte der Regelbauweise (maximal zulässige Gebäudelänge von 45 m;

minimal einzuhaltende Grenzabstände von 5 m resp. von 2,5 m; sich daraus erge-

bender minimal einzuhaltender Gebäudeabstand sowie zusätzlich die maximal zuläs—

sige Gesamt- und Fassadenhöhe) beachtet werden müssten, wobei dadurch im Übrigen auch das Nutzungsmass gemäss Art. 25 KRG mangelhaft bestimmt sei. Ferner

würden für die Hotelzone A in 'Müstair im Baugesetz auch weitergehende Bestim—

mungen hinsichtlich der Einfügung eines Projekts in das bestehende Siedlungsge—

füge resp. Ortsbild fehlen. Schliesslich sei im Übrigen auch kein Folgeverfahren (Areal- oder Quartierplanverfahren) festgelegt worden. Nach einem durchgeführten

Anhörungsverfahren wurde die Gemeinde angewiesen, weitergehende Regelungen zur bestmöglichen Anpassung eines künftigen Projekts an die bestehende Siedn

lungsstruktur resp. an das Ortsbild zu erlassen. Entsprechend wurde das Genehmigungsverfahren für die Hotelzone A auf den Parzellen Nrn. 186, 188 bis 190 sowie

744 (Teilfläche) sistiert. Im vorliegenden GGP 1:1000 Ortsbildprägende Bauten ... lVIüstair wurde das in der sistierten Hotelzone A gelegene Ökonomiegebäude Nr. 55-A auf der Parzelle Nr. 189

als ortsbildprägende Baue festgelegt. Der neu beschlossene Art. 55A Abs. 2 BauG

sieht dazu u.a. vor, dass die Umgebung der Bauten zu erhalten sei und diese mit be— sonderer Sorgfalt zu gestalten seien. lVlit Anhörungsschreiben vom 23. Februar 2022 wurde die Gemeinde vom ARE dar-

über informiert, dass wegen einer befürchteten Präjudizierung dieser Festlegung für

die Hotelzone A eine Sistierung ins Auge gefasst werde. Gleichzeitig wurde der Ge-

meinde und der Eigentümerin Gelegenheit zur Stellungnahme eingeräumt. lVlit Email vom 17. März 2022 erklärte sich die Eigentümerin der Parzelle Nr. 189 mit einer Sistierung des Genehmigungsverfahrens einverstanden. Demgegenüber lehnte

die Gemeinde eine Sistierung mit Schreiben vom 21. März 2022 ab. Zur Begründung . führte sie im Wesentlichen aus, die vorliegende Festlegung als ortsbildprägende

Baute basiere auf einer einheitlichen Bestandesaufnahm’e der Bauten im Tal und sei;

objektiv richtig.

10

Die Regierung kann der Argumentation der Gemeinde grundsätzlich folgen. Dennoch

erscheint es im lnteresse des Ortsbildes von Müstair sachgerechter, ja sogar notwen-

dig, wenn über die Schutzfestlegung des Gebäudes Nr. 55-A erst im Zuge des Gen

nehmigungsverfahrens für die Grundnutzung entschieden wird. lVlit anderen Worten

ist bei der Überarbeitung und Neubeplanung der Hotelzone A auch die enNähnfe

Baute miteinzubeziehen, wobei dafür der Beizug der Denkmalpflege empfohlen wird.

Das Genehmigungsverfahren für die Festlegung "ortsbildprägende Baute" des Gebäudes Nr. 55—A auf der Parzelle Nr. 189 wird sistiert.

lm Übrigen geben die sechs Generellen Gestaltungspläne 1:1000 Ortsbildprägende Bauten — IVlüstair; Sta. Maria; Valchava; Valpaschun / Craistas; Lü / Lüsai / Fuldera

sowie Tschierv, alle vom 28. April 2021, zu keinen weiteren Bemerkungen Anlass;

die Pläne können genehmigt werden.

Gestützt auf Alt. 49 KRG

beschliesst die Regierung:

1.

Die am 28. April 2021 beschlossene Teilrevision des Baugesetzes (Art. 43, 44,

45, 45A und 63A - 63D) wird im Sinne der Erwägungen genehmigt. 2.

Die sechs Generellen Gestaltungspläne 1:1000 Ortsbildprägende Bauten «-

Müstair; Sta. Maria; Valchava; Valpaschun l Craistas; Lü / Lüsai l Fuldera;

Tschierv, alle vom 28. April 2021, werden im Sinne der Erwägungen mit folgen-

den Vorbehalten genehmigt: —

Das Genehmigungsverfahren für die Aufhebung der bisherigen Schutzfestle-

gungen sowie für die neue Festlegung der Baute Nr. 46wA auf der Parzelle Nr. 1415 als "ortsbildprägende Baute" wird sistiert.

'11

—

Das Genehmigungsverfahren für die Festlegung “ortsbildprägende Baute“ des Gebäudes Nr. 55—A auf der. Parzelle Nr. 189 wird sistiert.

3.

Der Gemeindevorstand Val lVlüstair wird angewiesen, den wesentlichen lnhalt

des Dispositivs des vorliegenden Genehmigungsbeschlusses öffentlich bekannt

zu geben. Diese Bekanntgabe hat in den gleichen Publikationsorganen wie die

Bekanntgabe des Beschlusses der Gemeindeversammlung vom 28. April 2021

zu erfolgen. lm Publikationstext ist darauf hinzuweisen, dass der Genehmigungs—

beschluss bei der Gemeinde eingesehen werden kann und dass gegen die darin enthaltenenVorbehaIte innert 30 Tagen ab-dem Publikationsdatum nach lVlass—

gabe des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beim '

Verwaltungsgericht Graubünden Beschwerde erhoben werden kann. 4.

Für direkte Adressaten des vorliegenden BeschlUsses beginnt die 30—tägige Be—

schwerdefrist an das Venlvaltungsgericht bereits ab dem Zeitpunkt der Eröffnung des vorliegenden Beschlusses.

5.

Soweit für die Venrvirklichung der Planung Bewilligungen irgendwelcher Art not-

wendig sind, bleibt der Bewilligungsentscheid der zuständigen Behörde oder Amtsstelle vorbehalten.

6.

Das Amt für Raumentwicklung wird beauftragt, die aufgrund dieses Beschlusses

nötigen Kennzeichnungen in den eingereichten graphischen Auszügen vorzunehmen.

7.

Die von der Gemeinde bestimmte Datenverwaltungsstelle führt die Nutzungs-

plandaten nach den Weisungen des Amtes für Raumentwicklung nach. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Nutzungsplanfestlegungen erst dann als definitiv .

rechtskräftig betrachtet werden können, wenn gegen den entsprechenden Ge-

‚ nehmigungsbeschluss innert 30 Tagen ab dem Publikationsdatum keine Verwal—

tungsgerichtsbeschwerden eingereicht werden bzw. wenn allfällige Verwaltungs— gerichtsbeschwerden abgewiesen worden sind.

8. Für das Genehmigungsverfahren werden keine Kosten erhoben.

12

Mitteilung an: -

Gemeindevorstand Val Müstair, 7537 lVlüstair

- Stauffer & Studach AG, Alexanderstrasse 38, 7000 Chur

-

7502 Bever

- Sebastian Conrad AG, Via Maistra 61, 7537 Müstair

-

-

7535 Valchava

Denkmalpflege

I

- Tiefbauamt

-— Amt für Immobilienbewertung — Grundbuchinspektorat und Handelsregister

- Amt für Wirtschaft und Tourismus -

9.

Amt für Raumentwicklung

—- Standeskanzlei

- Departement für Volkswirtschaft und Soziales (samt Unterlagen)

Namens der Regierung

Der Präsident:

Der Kanzleidirektor:

l/Wl Daniel Spadin